公営住宅が住宅地の価格形成に与える影響と政策の妥当性に関する考察

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ゆあえんの
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1 開発許可制度の弊害について - 社会福祉施設等の市街化調整区域への立地を対象として - 政策研究大学院大学まちづくりプログラム木村康司 1. はじめに開発許可制度は都市計画に定める線引き制度の実効を確保するとともに一定の土地の造成に対する確認を行うことにより新たに開発される市街地の環境の保全災害の防止利便の増進を図るため設けられた都市計画法上の制度であるその中でも線引き制度により指定される市街化調整区域内にあっては開発行為のみならず開発行為を伴わない建築物の新築等についてもその用途に応じた許可基準を満たし都道府県知事等の許可権者からあらかじめ許可を得ることが課せられている一方で社会福祉施設等の市街化調整区域への立地は例外的に許可は不要とされていたがその後施設立地に伴い周辺の市街化を促進する事例が見受けられたことから行政コストの非効率化に繋がるとして平成 18 年の都市計画法の改正により許可が必要となったこれは経済学の見地から市街化の促進には行政コストを非効率とする外部性があり市場の失敗が起こるため政府が介入したものと評価できるしかし施設立地に伴う周辺の市街化は施設の分類により促進する度合いが異なると考えられるものの現状はその程度を検証せずに政策が策定されていることから過剰過小な規制となる可能性がある本稿では施設分類ごとの市街化を促進する度合いについて市街化調整区域にて 100m メッシュという微小街区ごとに建築面積の密度に着目して DID 分析を行い平成 18 年の法改正の妥当性を検証した分析の結果多くの施設が有意に市街化を促進する一方でその効果は施設類型によって大きく異なることが示されたこの結果は現行の規制で非効率が生じていることを示唆している 2. 開発許可制度の概要 (1) 手続き建築確認申請に至るまでの都市計画法上の手続きの流れを図 2-1に示す法改正により許可対象となることで手続きが大幅に増えることがわかるなお開発審査会は都市計画法第 34 条第 14 号及び同法施行令第 36 条第 1 項第 3 号ホに係る許可申請の場合に行なわれ本稿が焦点を当てる社会福祉施設等は開発審査会に付議する必要がある 1 図 2-1 開発許可等の手続きのフロー (2) 許可基準許可基準としては道路公園給排水施設防災上の措置等の良好な宅地水準を確保するために技術基準が定められており条例により一定の強化又は緩和制限の付加が可能となっているまた市街化調整区域にあっては市街化を抑制するという目的から立地できる用途を限定するために立地基準が定められておりさらにこれを満たす必要がある 3. 開発許可制度の理論分析本章では開発許可制度による規制がどのような効果を期待して導入され実際はどのような結果をもたらすかを規制の導入による死重の損失の発生過程を通して分析する図 3-1は社会福祉施設等の施設立地市場として縦軸にコストを横軸に立地数をとり規制前の状態を示している社会的限界費用に基づき Q1 が立地すると社会的余剰は最大化するが現実には私的限界費用に基づ 1 都市計画法第 34 条第 1 号に該当するものを除く

4.開発許可制度の実証分析本章では前章の理論分析の結果を踏まえ施設分類ごとに市街化を促進する度合いを分析する (1) 分析方法市街化の指標を建築面積の密度で捉え市街化調整区域を 100m メッシュで区切り施設立地前後として 1997 年と 2008 年の 2 時点で施設分類ごとに DID 分析を行ない施設の立地がどの程度建築面積の密度へ影響を与えるかを

行うことで施設立地以外の景気変動等の要因のほか 100m 施設の立地は Q1 へ減尐するその結果想定していた死荷メッシュという微小街区ごとの固有の要因を取り除くこと重が打ち消されることが期待される図３２ができ施設立地の効果をより正確に捉えることが可能となる (2) 分析対象本稿の研究対象は市街化調整区域であるので同区域を一定規模以上指定していることが望ましい

実際は市街化を促進する度合いを検証せずに政潟市浜松市豊田市大津市京都市神戸市岡山市策を策定しているため外部性が想定より小さい場合には倉敷市広島市福山市東広島市北九州市大分市過剰な規制によって図３３のように死荷重が新たに発生鹿児島市の全国 23 市となったする逆に外部性が想定より大きい場合には過小な規制となり死荷重が残ることとなる

2 4.開発許可制度の実証分析本章では前章の理論分析の結果を踏まえ施設分類ごとに市街化を促進する度合いを分析する (1) 分析方法市街化の指標を建築面積の密度で捉え市街化調整区域を 100m メッシュで区切り施設立地前後として 1997 年と 2008 年の 2 時点で施設分類ごとに DID 分析を行ない施設の立地がどの程度建築面積の密度へ影響を与えるかを分類の段階を深めながら計量分析を行う本図３１施設立地市場その１稿ではこの影響力を市街化促進度と定義するき Q1 が立地するため死荷重が発生しているそこで政また分析にあたり建築面積の密度へ影響を与える要因策立案者が想定した外部性の大きさをターゲットに参は様々考えられるが固定効果モデルを用いて DID 分析を入規制を導入したとするこれにより供給コストが増加し行うことで施設立地以外の景気変動等の要因のほか 100m 施設の立地は Q1 へ減尐するその結果想定していた死荷メッシュという微小街区ごとの固有の要因を取り除くこと重が打ち消されることが期待される図３２ができ施設立地の効果をより正確に捉えることが可能となる (2) 分析対象本稿の研究対象は市街化調整区域であるので同区域を一定規模以上指定していることが望ましい本研究では平成 21 年度末で 20,000ha 以上指定している地域を対象とするさらにメッシュ毎の建築面積を計算する必要があるため 1997 年 2003 年及び 2008 年における建物データが整備されている地域のデータを用いるその結果分析対象地は札幌市旭川市盛岡市仙台図３２施設立地市場その２市秋田市郡山市いわき市つくば市宇都宮市新しかし実際は市街化を促進する度合いを検証せずに政潟市浜松市豊田市大津市京都市神戸市岡山市策を策定しているため外部性が想定より小さい場合には倉敷市広島市福山市東広島市北九州市大分市過剰な規制によって図３３のように死荷重が新たに発生鹿児島市の全国 23 市となったする逆に外部性が想定より大きい場合には過小な規制となり死荷重が残ることとなるしたがって外部性の大きさを把握することが規制を行う上で重要であることがわかる (3) 推計モデル及びデータ推計モデルを以下のとおり設定し分析する Y = α + α d2 it 0 1 t + ( β dt + γ d2 dt ) hj hji hj t hji + δ X +u k kit it i=1,,n t=1,2 h=1,,v j=1,,10 k=1,,36 ここで被説明変数 Yit は建築面積の密度であるデータの作成にあたり市街化調整区域を 100m メッシュで区切り市街化が困難と考えられる道路と水域の面積を減じて図３３施設立地市場その３ 1997 年と 2008 年それぞれでメッシュ内の建築面積の合計

3 値を除した d2 t は 1997 年及び 2008 年を表すダミーである dt hji は分析対象施設との距離ダミーであり 0m~100m 100m~200m 200m~300m 300m~500m 500m~700m 700m~1km 1km~3km 3km~5km 5km~7km 7km~9km の分類で加えた各メッシュの中心から分析対象として想定している施設までの直線距離が該当するなら 1 該当しないなら 0 とする d2 t dt hji は上記 2 変数の交差項であるしたがって係数 γ hj は新設施設との距離に応じた市街化に対する影響を表すつまり本研究で計測したい市街化促進度となる X kit はいずれもコントロール変数であり幹線道路との距離ダミー最寄り駅との距離ダミー自治体ダミーのほかメッシュ内の公共施設数事業所数一般道路の有無田畑数樹林数を加えたまた α 0 は定数項 α 1 β hj γ hj δ k は係数 u it は誤差項であり N は 100m メッシュの数 V は各計量分析における施設類型数であるなおデータ作成では Esri 社の ArcGIS を計量分析では StataCorp 社の Stata を使用した主な基本統計量は表 4-1のとおりである表 4-1 主な基本統計量変数名単位 mean std.dev. min max 建築面積の密度 % 幹線道路との距離ダミー 100m 0or m 0or m 0or m 0or 最寄り駅との距離ダミー 500m 0or km 0or km 0or km 0or km 0or 公共施設数個事業所数個一般道路の有無ダミー 0or 田畑数個樹林数個年ダミー 0or 観測数 (4) 計量分析 1( 社会福祉施設等 ) 1 施設の分類まず学校や病院を含めた社会福祉施設等が市街化を促進する程度を分析する本稿では比較対象として同時期に立地が規制された大規模小売店舗も取り上げるまた分析はプーリング回帰モデル及び固定効果モデルで行う 2 推計結果表 4-2 に推計した結果を示す交差項のほとんどが有意であり施設立地が市街化の促進に有意であることが示されている距離ダミー距離ダミー社会福祉施設等の交差項大規模小売店舗の交差項幹線道路との最寄駅との表 4-2 推計結果 ( 社会福祉施設等 ) OLS 100m *** *** 300m *** *** 500m *** *** 700m *** *** 500m *** *** 1km *** *** 3km *** *** 5km *** *** 10km *** *** 公共施設数 *** *** 事業所数 *** *** 一般道路の有無ダミー *** *** 田畑数 *** *** 樹林数 *** *** 2008 年ダミー *** 定数項 *** *** 修正済 R-squared FE Coef. Std.Err. Coef. Std.Err. 100m *** *** 200m *** *** 300m *** *** 500m *** *** 700m *** *** 1km *** *** 3km *** *** 5km *** *** 7km *** *** 9km ** m *** *** 200m ** *** 300m *** *** 500m *** *** 700m *** *** 1km *** 3km *** *** 5km *** *** 7km *** *** 9km *** *** 観測数 *** ** * はそれぞれ 1% 5% 10% で統計的に有意であることを示すなお自治体ダミー分析対象施設との距離ダミーは省略している

図 4-1は縦軸を市街化促進度横軸を施設までの距離として施設ごとに交差項の係数をプロットしたものである図からそれぞれ市街化を促進しておりその度合いは距離ごとに逓減していることが示されているまた

3( 各施設詳細 ) 1 施設の分類細分化に際し国土地理院の国土数値情報の分類から法改正で許可案件となったものをピックアップしたなお観測データに無い分類は除外した社会福祉施設保護施設老人福祉施設

社会福祉施設詳細 ) 社会福祉施設を細分化し推計した結果から交差項の係数をプロットしたグラフを図 4-3 に示す図から老人福祉施設児童福祉施設は 3km 内では市街化を大きく促進しており

社会福祉施設医療施設学校 ) 1 施設の分類施設は社会福祉施設医療施設学校に細分化し分析するまた計量分析 1 にて Hausman 検定を実施したところ固定効果モデルが支持されたため

以降では社会福祉施設が値が高いことがわかる結果から細分化による差異が実証されたためさらなる細分化でより詳細な差異が予見されるのでこれを検証する図 4-3 市街化促進度 ( 社会福祉施設詳細 ) 3

4 図 4-1は縦軸を市街化促進度横軸を施設までの距離として施設ごとに交差項の係数をプロットしたものである図からそれぞれ市街化を促進しておりその度合いは距離ごとに逓減していることが示されているまた社会福祉施設等は緩やかに減尐しているのに対し大規模小売店舗は 1km 地点で急激に減尐している施設分類の細分化により異なる結果が得られると考えられるため次の計量分析 2 において検証する (6) 計量分析 3( 各施設詳細 ) 1 施設の分類細分化に際し国土地理院の国土数値情報の分類から法改正で許可案件となったものをピックアップしたなお観測データに無い分類は除外した社会福祉施設保護施設老人福祉施設保育所児童福祉施設 ( 保育所を除く ) 身体障害者更生援護施設知的障害者援護施設精神障害者社会復帰施設医療施設病院診療所歯科診療所 2 学校幼稚園小学校中学校高校大学 2 推計結果 ( 社会福祉施設詳細 ) 社会福祉施設を細分化し推計した結果から交差項の係数をプロットしたグラフを図 4-3 に示す図から老人福祉施設児童福祉施設は 3km 内では市街化を大きく促進しており需要の高さが表れたものと考えられるまた精神障害者社会復帰施設は平均 0% 未満で有意であり市街化はほぼ起こらない結果となった図 4-1 市街化促進度 ( 社会福祉施設等 ) (5) 計量分析 2( 社会福祉施設医療施設学校 ) 1 施設の分類施設は社会福祉施設医療施設学校に細分化し分析するまた計量分析 1 にて Hausman 検定を実施したところ固定効果モデルが支持されたため以降は固定効果モデルにより推計を行う 2 推計結果推計の結果から交差項の係数をプロットしたグラフを図 4-2に示す図に示されているようにそれぞれ特徴的な曲線だが特に近隣では学校が以降では社会福祉施設が値が高いことがわかる結果から細分化による差異が実証されたためさらなる細分化でより詳細な差異が予見されるのでこれを検証する図 4-3 市街化促進度 ( 社会福祉施設詳細 ) 3 推計結果 ( 医療施設詳細 ) 医療施設を細分化し推計した結果から交差項の係数をプロットしたグラフを図 4-4に示す図 4-2 市街化促進度 ( 社会福祉施設医療施設学校 ) 図 4-4 市街化促進度 ( 医療施設詳細 ) 2 大学は法改正以前から許可対象であったが参考として分析した

図に示されているように近隣では病院が最も市街化をを 3 パターンで捉えグラフ化したものであるグラフか促進しており 5km を越える地点でもわずかに促進するこら広い範囲で捉えるほど施設間の差異は顕著になってとがわかるまた診療所は 4km 歯科診療所は 1km 地点いることがわかる特に大学の影響力は高く次いで児童まで市街化を促進しており

これはこれらはいずれも強力な規制下におかれた市街化調整区域での特殊性の表れであり市街化区域へ立地する場合のイメージとはだいぶ異なっているしたがって政策策定の際はこの特性を充分考慮する必要がある他地域からの学生の流入に対応した住環境の整備が行なわれた可能性が考えられるこれに対し小中高は実家から通学するため住環境の整備が新たに起こらずまた生

政策提言分析結果と考察を踏まえ市街化の促進を抑える必要がある場合には本研究の市街化促進度へのアプローチを参考に次のいずれかにより行うべきことを提言とする一つは開発許可制度を改正すること具体的には市図４５市街化促進度学校詳細街化を促進しないと認められる施設を許可対象から除外することのほか市街化促進度に応じた許可基準とするこ 5.

化することである影響力を評価しているが本章ではこれをより現実的なこれらはいずれも現在弊害として生じている死重の損失指標とするため以下の式により同心円状に積分して面的を解消し社会的厚生を最大化することを狙いとしたものに捉え施設立地による実際の影響力を図５１に示すである本稿の研究はより精度を高める必要はあるもの ε 0 2πx (ax +

5 図に示されているように近隣では病院が最も市街化をを 3 パターンで捉えグラフ化したものであるグラフか促進しており 5km を越える地点でもわずかに促進するこら広い範囲で捉えるほど施設間の差異は顕著になってとがわかるまた診療所は 4km 歯科診療所は 1km 地点いることがわかる特に大学の影響力は高く次いで児童まで市街化を促進しておりこれは施設規模や対象とする福祉施設老人福祉施設が高いことが示されているまた患者の多様さが影響している可能性が考えられる比較対象として取り上げた大規模小売店舗については想定していたほど高い値とはならなかった ④推計結果学校詳細学校を細分化し推計した結果から交差項の係数をプロットしたグラフを図４５に示す図から大学は市街化を大きく促進しておりこれはこれらはいずれも強力な規制下におかれた市街化調整区域での特殊性の表れであり市街化区域へ立地する場合のイメージとはだいぶ異なっているしたがって政策策定の際はこの特性を充分考慮する必要がある他地域からの学生の流入に対応した住環境の整備が行なわれた可能性が考えられるこれに対し小中高は実家から通学するため住環境の整備が新たに起こらずまた生徒一人あたりの消費支出額が比較的尐額であり周辺への経済効果が劣ることのほか人通りが多くなり不特定多数の目に触れることが住環境としてはマイナスに働いた可能性が考えられあまり市街化を促進しない結果となった図５１累積市街化促進度 6.政策提言分析結果と考察を踏まえ市街化の促進を抑える必要がある場合には本研究の市街化促進度へのアプローチを参考に次のいずれかにより行うべきことを提言とする一つは開発許可制度を改正すること具体的には市図４５市街化促進度学校詳細街化を促進しないと認められる施設を許可対象から除外することのほか市街化促進度に応じた許可基準とするこ 5.結果の考察とである第 4 章の分析の結果多くの施設が有意に市街化を二つは許可制度自体を廃止し市街化促進度に応じた促進する一方でその効果は施設類型によって大ピグー税やインパクトフィーを課すことで外部性を内部きく異なることが示されたこの分析結果は直線上の化することである影響力を評価しているが本章ではこれをより現実的なこれらはいずれも現在弊害として生じている死重の損失指標とするため以下の式により同心円状に積分して面的を解消し社会的厚生を最大化することを狙いとしたものに捉え施設立地による実際の影響力を図５１に示すである本稿の研究はより精度を高める必要はあるもの ε 0 2πx (ax + b) dx の開発許可制度の制度設計を考える上でひとつの手法 ε 累積市街化促進度( ) なお本稿は市街化調整区域における市街化の促進によ r となりうるであろうｒ施設からの距離( ) る行政コストの非効率化を外部不経済と捉えその程度をａ直線回帰により算出された傾き分析したが規制自体によって中心市街地等への集積が進ｂ直線回帰により算出された切片み新たな便益が得られる場合にはその便益と比較考量図は縦軸に累積市街化促進度をとり施設周辺の範囲し政策決定する必要があることを申し添える

和泉市の宅地開発における制度

和泉市の宅地開発における制度和泉市の宅地開発制度についてはじめにみなさんは日ごろ身近なところで造成工事などが始まったとき何ができるのだろう? どんな工事がされるのだろう? と思われたことはありませんか都市計画法では無秩序な市街化を防止し計画的な市街化を図ることや安全で良好な宅地環境の整備を図るため開発許可制度が設けられていますさらに和泉市では宅地の開発等を行おうとする個人や事業者に対し安全で良質な宅地となるよう