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1 第 5 章 既存の事務所ビルの意匠 構造 設備等を見直すことにより 新たな建物として競争力を持たせ機能させることができる リフォームやコンバージョンのポイントのほか 用途変更に関わる法規制にも注意しよう 既存建物ストックの活用に関連して 建物インスペクションや 検査済証のない建築物に係る建築基準法適合状況調査制度などが注目されている 国土交通省がガイドラインを公表しているので 内容を確認しておこう 既存ストックをどのように再活用していくかということが現在の大きなテーマになっている 建築物についても 経済的 時間的条件等を検討すると 建て替えより既存ストックの活用のほうが依頼者にとって適切であり 社会的にも有用な手法である場合も多く 柔軟な発想でのコンサルティングが必要である 社会的機能が満足できない 経済的に有効利用されていない という理由で 安易に解体され環境負荷の原因になっているものもある一方で 近年 日本でも 古民家や町屋の再生など歴史的に価値のある建造物を 単に文化財として保存するのではなく改修保全して活用しながら保存していく例や 一般の住宅やビルなどを利用者のニーズや利便性に合わせて改修し活用する例が増えつつある このような建物の寿命を延ばす方法として リニューアルやリフォームによる改修で再活用する手法や コンバージョン ( 転用 用途変更 ) し建物に新たな機能を付加する手法がある 耐久性のある建物が増えてきたことや維持保全の技術が進歩したこと ライフスタイルの多様性 国の既存ストック活用推進のための諸施策などにより 既存建物をどのように再活用するかが重要な課題であり 環境問題の観点からも 既存ストックを生かして改善しながら利用していく時代になったといえる 新しい建物の事業提案能力だけでなく 既存建物の再活用の可能性を検討し事業提案をするノウハウも必要になっている 1. リニューアル ⑴ リニューアル古民家を現代の生活習慣に合うように機能更新して活用する例や 民間企業の事務所ビルを庁舎として買い取って利用している自治体の例などもある ハード ソフト両面から柔軟 108

2 築 公法編な姿勢で既存ストックを活用していくことが街の再生 地域の活性化につながっていく 建第 5 章 ⑵ オフィスビルのリニューアルのポイント OA 化に伴い 建築設備の充実が進む中 古い建物と新しい建物のギャップが開きテナントに敬遠される場合も増えている 賃料を下げるだけでは対応できず 建て替えざるをえないものも多くある中で リニューアルすることで新たな建物として機能しているものもある 競争力アップに対応できる条件としては以下のようなものがある A. 意匠 a. 外部デザインも含めてリニューアルが容易な材料であること b. 多少イニシャルコストが高くても リニューアルしやすく作っておくこと c. テナントのイメージアップにつながる建物やインテリアデザインであること d. オフィスインテリアや間仕切りなどレイアウト変更について自由度が高いこと e. 健康材料 環境に配慮した材料で作られていること f. 耐久性のある材料やメンテナンスの楽な材料や納まりにしておくこと B. 構造 a. 階高にゆとりのある設計であること b. 耐震補強や免震改修 制震改修など建物の耐震性を高めること c. コンクリート強度や中性化対策も考慮すること C. 設備 a.oa 化がしやすいように 天井や床下スペースに余裕を持たせること b. パイプスペースなど設備改修も考慮したゆとりを持っていること c. 防災上安全な建物であること d.24 時間対応の為には セントラル空調 + 個別空調システムが可能なこと 2. コンバージョン社会事情の変化で利用されなくなった会社の寮を 集団生活が可能な設備を活用し高齢者住宅などへ転用したり 厨房や娯楽室などの設備を活かしコレクティブハウスとして転用する例などがある このような類似機能施設への転用以外にも ベビーブームで増築された小学校をデイケアセンターに転用するなど 人口構成の変化を反映したコンバージョンの例もみられる ⑴ 転用可能な建物のポイント A. 基礎は 建物にかかる力を地面に伝える役割を担っていることから 用途の変化にも十分耐えるように支持されていることが重要である B. 躯体は 新耐震の基準を満たしていることが原則であるが 新耐震基準以前 ( 昭和 56 年以前 ) に設計された建物でも 耐震診断を行い耐震改修が可能な建物であれば適格である 109

3 中性化や爆裂 コンクリート強度の著しく低いものは 安全性の面で好ましくない C. 転用する建物の用途にもよるが 平面計画が自由にできるため スパンの大きな建物や できるだけ耐力壁などでの仕切りの少ない建物が好ましい D. 運河沿いの倉庫を住宅に改修した英国のロフトリビングのように 立地条件にもよるが 大きな空間を持つ建物の利用度は高くなる ⑵ コンバージョンのチェックポイント A. 建築基準法の用途変更に関する規定 ( 注 ) のほか 採光や排煙など単体規定に適合する必要がある ( 注 ) 建築物の用途を変更して特殊建築物にするには 原則として その用途に供する床面積が100m2以内の変更 もしくは用途の変更が政令で定める類似の用途相互間におけるものである場合を除き 用途変更確認申請の手続きが必要となる ( 建築基準法第 87 条 ) ここでいう特殊建築物とは 劇場 病院 ホテル 共同住宅 学校 マーケット 倉庫等 同法第 6 条第 1 項第 1 号 ( 別表第一 ( い ) 欄 ) に掲げる用途のものをいう B. 事務所などをマンションに改修する場合 二方向避難の確保ができている必要がある C. マンションなど区分所有建物とする場合は 権利関係が明確になるような改修にする必要がある D. マンションの戸数によっては 駐車場や駐輪場の設置台数 ごみ置き場の基準を設けている自治体もあり 事前の確認が必要となる E. マンションなどのように24 時間生活する場では 日常生活に必要な機能が満足できる水準かどうかも大事である F. 設備配管や遮音性能などを確保することが可能な階高になっているか確認する必要がある G. 新しい用途に耐えられる積載荷重かどうかの確認も必要である H. 新しい用途に合った受電設備など 電気容量と配電方式を検討する必要があり 浄化槽や受水槽の容量なども建物用途によって変わってくる I. 設備配管では 排水設備が自然勾配での排水となるため配管ルートが重要になる コラム ~ 既存建物の再活用に ~ 企業の所有する社宅への入居希望者の減少や 経費削減の理由から社宅を取りやめ 民間のアパートなど借り上げて社宅にする企業が増えている 閉鎖された社宅は ディベロッパーに売却されて分譲住宅が建設されるなどのほか 建物を改修して社会福祉法人が老人福祉施設にしたり 賃貸住宅や シェアハウスなどへの用途変換を行う例もある さらに 事務所ビルを共同住宅に用途変更するといったこともある また 既存の商店街において 大型店の出店などで客足が変わり 閉鎖せざるを得ない店舗も多く 空き店舗が増えるとさらに客足が遠のくためにシャッター通りになってしまうケースも多い しかしながら そのような空き店舗を利用する工夫が見られるようになってきた 店舗は通常 数年間賃貸借契約で借りるケースが多いが 一つの店舗を数人でタイムシェアするケースが出てきている 特に団塊の世代がリタイアし 第 2 の人生を踏み出す際に 賃料リスクが少なく趣味を生かせる場として利用され 110

4 築 公法編ている 利用方法としては 曜日や営業時間を特定して 趣味の料理を活かした居酒屋さんや 会社勤 第 5 章 めの時の能力を活かしたパソコン教室 語学教室なども考えられる また ホームパーティーや趣味を活かしたコンサートなど 地域住民の共用スペースとして時間貸しする方法もある このように 空間を斡旋するだけではなく 時間も斡旋するという企画を業としてプロデュースすることも可能ではないだろうか 3. 既存住宅のインスペクション ( 建物現況検査 建物状況調査 ) ⑴ 背景と目的中古住宅の品質に関しては 経年劣化のみならず 維持管理や修繕工事の有無などで物件ごとに差があることから 消費者が中古住宅を購入する場合 建物の品質や性能が安心できるものかどうかを把握するためのインスペクションサービスが必要であるといわれていた しかし 民間事業者が実施するインスペクションについては 内容や技術力などに差が生じる懸念もあるため 国土交通省が平成 25 年に以下のような内容で 中古住宅の売買時に行われる建物の検査を対象にしたガイドラインを公表している 名称 : 既存住宅インスペクション ガイドライン ( 平成 25 年 6 月 ) ⑵ 現況検査の内容売買の対象となる住宅について 基礎 外壁等の住宅の部位ごとに生じているひび割れ 欠損といった劣化事象および不具合事象の状況を 目視を中心とした非破壊調査により把握し その調査 検査結果を依頼主に対して報告する ただし 現況検査には 構造的な欠陥や瑕疵の有無 耐震性や省エネ性等の性能の程度の判定 現行建築基準法の違反の有無 設計図書との整合 を含むことを必要としないとされている ⑶ 検査対象の範囲歩行等 通常の手段で移動できる範囲とし 戸建住宅においては 小屋裏や床下点検口から目視できる範囲とする 共同住宅においては 専有部分および専用使用しているバルコニーから目視可能な範囲とする 111 建

5 ⑷ 検査項目検査項目については 下記の表 ( 同ガイドライン資料 ) のように検査対象部位と確認する劣化事象ごとで構成され 劣化事象については 部位 仕上げ等状況に応じた劣化事象等の有無を確認することが基本となっている 112

6 築 公法編⑸ 宅地建物取引業法との関係 建第 5 章人口減少 少子高齢社会を迎えるなか 住宅ストックの有効活用 既存住宅流通市場の拡大による経済効果の発現 ライフステージに応じた住替えの円滑化による豊かな住生活の実現等は重要な政策課題となっている 一方 既存住宅が流通しない理由として消費者が住宅の質を把握しづらい状況にあることが挙げられる そこで 宅地建物取引業者が 既存住宅の取引時において 専門家によるインスペクションの活用を促すことにより 消費者が安心して既存住宅の取引を行える市場環境を整備する一環として 宅地建物取引業法の一部を改正する法律 が平成 28 年 6 月 3 日公布され インスペクションに関し 次のとおり取り扱うこととされた なお 同改正法の施行期日は平成 30 年 4 月 1 日である A. 重説事項説明 重要事項説明を定めた宅地建物取引業法第 35 条第 1 項に 下記の第 6 号の2が追加された 宅地建物取引業者は 買主または借主に対して 取引対象の既存の建物のインスペクション ( 建物状況調査 ) 結果の概要を重要事項として説明しなければならない 6の2 当該建物が既存の建物である時は 次に掲げる事項イ 建物状況調査 ( 実施後国土交通省令で定める期間を経過していないものに限る ) を実施しているかどうか およびこれを実施している場合におけるその結果の概要ロ 設計図書 点検記録その他の建物の建築及び維持保全の状況に関する書類で国土交通省令で定めるものの保存の状況 イの 国土交通省令で定める期間 は 1 年間とする ( 同法施行規則第 16 条の2の2) ロの 国土交通省令で定める書類 は 建築基準法による 確認申請書 計画通知書 確認済証 検査済証 宅地建物取引業法による 建物状況調査結果報告書 住宅の品質確保の促進等に関する法律による 建設住宅性能評価書 建築物の耐震改修の促進に関する法律による 耐震診断結果報告書 等とする ( 同法施行規則第 16 条の2の3) 国土交通省により 既存住宅状況調査技術者講習登録規程 既存住宅状況調査方法基準 が制定され 既存住宅の調査の担い手となる技術者の育成を図るため 講習登録規程に基づく 既存住宅状況調査技術者講習制度 が創設された 国の登録を受けた講習機関が 建物状況調査の実施主体となる建築士に講習を実施し 講習を修了した建築士は既存住宅状況調査方法基準に基づき調査を実施できる 講習機関は 建築士への講習実施のほか 講習修了者の情報の公表 相談窓口の設置等を行なう 既存住宅状況調査は 既存住宅売買瑕疵保険の現場検査と同等の調査方法 ( 構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分の調査 ) 等とする 113

7 B. 媒介契約書 宅地建物取引業者は 既存の建物の売買または交換の媒介契約締結時に 宅地建物取引業者が建物状況調査を実施する者の斡旋の有無を示し 斡旋を行うとした場合においては 媒介依頼者の意向に応じて斡旋しなければならない ( 第 34 条の2) C. 売買契約書 宅地建物取引業者は 既存の建物の売買または交換の契約締結時に 建物の構造耐力上主要な部分等 ( 基礎 外壁等 ) の状況について 当事者の双方が確認した事項を記載した書面 ( いわゆる37 条書面 ) を当事者に交付しなければならない ( 第 37 条 ) 114

8 築 公法編4. 検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関を活用した建築基準 法適合状況調査 第 5 章 ⑴ 背景 目的わが国においては 年々 既存建築物の増改築や用途変更など既存建築ストックの有効活用のニーズが高まっている その一方で 検査済証の交付を受けていない建物も多く 増改築や用途変更に伴う確認申請を行うにあたり 原則として既存建築物が既存不適格建築物であるか 違反建築物であるかの判断が難しく 結果として増改築等を実現できないケースも生じていた 既存建築ストックを有効活用する視点から 検査済証のない建築物の増改築や用途変更を円滑に進めることができる方策を講じることが重要であるとの方針のもと 検査済証のない建築物について その現況を民間の指定確認検査機関が調査し 法適合状況を証明する制度が定められ 国土交通省がそのガイドラインを平成 26 年に公表している 名称 : 検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関を活用した建築基準法適合状況調査のためのガイドライン ( 平成 26 年 7 月 ) ⑵ 基本的な考え方検査済証がないという理由により その後の増改築が進まないようなケースにおいて 効率的かつ実効性のある形で当該建築物の法適合状況を調査するための方法の一つである また ガイドラインに基づく調査の報告書は 増改築時の既存不適格調書の添付書類として活用することが可能とされている ただし 法適合状況調査を実施した場合であっても その報告書は検査済証とみなされるものではない 115 建

9 ⑶ 調査方法等 ガイドラインに示されている調査の流れは 以下のフロー図のとおりである リフォーム リニューアル は 既存ストック活用という環境問題の要請や 既 存建物の競争力アップのためのコンサルティング分野として注目されており 省エネ OA 化 セキュリティ 空調等について 事前診断や施工時の留意点をまとめておこう 既存住宅流通市場の環境整備と消費者によるインスペクションの活用を促すため 宅地建物取引業法が改正され 宅地建物取引業者に対し 重要事項説明や媒介契約等に関し一定の責務が課された また 建築基準法適合状況調査の制度は 検査済証のない建築物についてもリフォームや増改築を円滑に実施できる方法の一つであり 不動産コンサルティングにおける活用の点で重要性は高い 116