長岡京市営住宅等長寿命化計画（案）

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1 長岡京市営住宅等長寿命化計画 ( 長岡京市営住宅ストック総合活用計画改訂版 ) 平成 23 年 3 月作成 平成 28 年 6 月改訂 京都府長岡京市

2 目 次 はじめに 1 第 1 章市営住宅ストックの概要 1. 居住を取り巻く動向 2 2. 市営住宅ストックの概要 10 第 2 章市営住宅等の整備方針 1. 市営住宅の役割 長岡京市における公営住宅の潜在需要 市営住宅の供給に関する方針 市営住宅等のストック活用方針 36 第 3 章市営住宅等長寿命化計画の目的 1. 背景と目的 長寿命化に関する基本方針 計画期間 計画の対象住宅 39 第 4 章ストック活用計画 1. 手法の選定フロー 活用手法の選定基準 団地別 住棟別のストック活用計画 44 第 5 章市営住宅長寿命化計画 1. 建替事業等の実施方針 長寿命化のための維持管理計画 46 第 6 章長寿命化のための維持管理による効果 1. 対象となる住宅 ライフサイクルコストの算出方法 ライフサイクルコストの概算工事費単価 ライフサイクルコストの計算結果 52 付録長岡京市営住宅等長寿命化計画策定検討委員会等審議状況 付録 -1 長岡京市営住宅等長寿命化計画策定検討委員会委員名簿 付録 -2 長岡京市営住宅等長寿命化計画策定検討委員会設置要綱 付録 -3 用語解説 付録 -4

3 はじめに 1. 計画策定の背景と目的 背景 本市の市営住宅は昭和 26 年から供給が開始され 平成 22 年 4 月 1 日現在 市営住宅のストックは 173 戸となっている 市では 平成 16 年 1 月に 国の第八期住宅建設五箇年計画 ( 平成 13 年 3 月閣議決定 ) に基づく公営住宅のストック総合活用計画の策定が位置付けられたことを背景として 良質な市営住宅ストックの形成により長期間にわたるストック活用を基本方針に 平成 16~25 年度の 10 年計画とした 長岡京市営住宅ストック総合活用計画 を策定した 以後 このストック総合活用計画に基づき 市営住宅の総合的な改善事業を進めてきた 計画期間中 第二外環状道路の事業予定地のため建替え事業として計画した奥海印寺住宅 2 戸は解体工事をおこない用途廃止となった このため 新たに住宅地確保のため 奥海印寺地域内の用地を模索したが 平成 19 年 12 月に都市計画法等の改正が施行されたことにより この地域内での建設は困難となっている 一方 昭和 28 年建設の中開田住宅は 耐用年数が経過し老朽化が著しいことから 政策空き家 として位置付け 現在 3 戸退去され11 戸の入居となっている この建替え事業も 住宅敷地内のほとんどが都市計画道路に計画されているため この地で建替えとなるといろいろと制約があり 関係部署との調整 見直しが必要となっている 平成 19 年 8 月に 本市の将来を見据えた公共施設のあり方について全庁的に検討するため 長岡京市公共施設検討会議が設置されたが 市財政の厳しい状況もあり 学校等の耐震事業を優先に取り組むとの方針が出されたことも影響し 市営住宅の建替え事業等が遅れている 目的 平成 21 年 3 月に国から 公営住宅等長寿命化計画策定指針 が提示された これは公営住宅等ストックの長寿命化を図り ライフサイクルコストの縮減につなげ 公営住宅等ストックの有効活用と効率的かつ円滑な更新の実現を行うものである 公営住宅等長寿命化計画の策定に基づき予防保全的管理 長寿命化に資する改善を速やかに推進する方向が出された 従って 市では 現ストック総合活用計画の見直しを行い 改訂版として市営住宅ストックの長寿命化を図るため 基本方針及び整備水準目標を設定し 平成 23 年 ~32 年度の新たな 10 年間で定める 長岡京市営住宅等長寿命化計画 を策定する また 本計画における事業の推進にあたっては 公営住宅整備事業等の社会資本総合整備事業費を積極的に活用する なお 計画期間は 前期 5 年 ( 平成 23 年度 ~ 平成 27 年度 ) 後期 5 年 ( 平成 28 年度 ~ 平成 32 年度 ) に区分し 今後の事業の進捗状況や社会経済情勢の変化に応じ 見直しを図るものとする 1

4 第 1 章市営住宅ストックの概要 1. 居住を取り巻く動向 (1) 人口 世帯の動向 1 人口 世帯数 人口は昭和 60 年以降 平成 7 年まで増加の傾向が続き 平成 12 年には減少に転じたが 平成 17 年以降再び増加傾向にあり 平成 21 年 (10 月 1 日現在 ) では 79,757 人となっている 一方 世帯数は増加傾向が続いており 平成 21 年では 32,359 世帯となっている 平均世帯人員は減少傾向にあり 平成 21 年では 2.46 人となっている 人口総数及び世帯数 平均世帯人員の推移 長岡京市 京都府 昭和 60 年平成 2 年平成 7 年平成 12 年平成 17 年平成 18 年平成 19 年平成 20 年平成 21 年平成 21 年 人口 ( 人 ) 75,242 77,191 78,697 77,846 78,335 78,537 78,878 79,377 79,757 2,631,441 世帯数 ( 世帯 ) 24,307 26,046 27,967 29,126 30,334 31,187 31,275 31,773 32,359 1,121,901 平均世帯人員 ( 人 ) 人口総数及び世帯数の推移 出典 : 昭和 60~ 平成 17 年各年国勢調査平成 18~21 年京都府推計人口 ( 人口 ) 85,000 ( 世帯数 ) 35,000 80,000 24,307 26,046 27,967 29,126 30,334 31,187 31,275 31,773 32,359 30,000 25,000 20,000 75,000 75,242 77,191 78,697 77,846 78,335 78,537 78,878 79,377 79,757 15,000 10,000 5,000 70,000 昭和 60 年平成 2 年 7 年 12 年 17 年 18 年 19 年 20 年 21 年 0 人口 世帯数 平均世帯人員の推移 ( 世帯人員 ) 昭和 60 年平成 2 年 7 年 12 年 17 年 18 年 19 年 20 年 21 年 2

5 2 年齢別人口 年齢別人口構成をみると 少子高齢化が進行しており 平成 17 年では 15 歳未満人口の比率が 13.6% 15~64 歳人口が 67.5% 65 歳以上の高齢人口は 17.4% となっている 年齢 3 階級別人口の推移 長岡京市 京都府 昭和 60 年平成 2 年 7 年 12 年 17 年 府 (H17) 人口総数 ( 人 ) 75,242 77,191 78,697 77,846 78,335 2,647, 歳未満人口 ( 人 ) 17,674 14,125 11,975 10,744 10, ,071 15~64 歳人口 ( 人 ) 52,308 56,407 58,248 56,375 52,859 1,755, 歳以上人口 ( 人 ) 5,256 6,512 8,462 10,705 13, ,350 年齢不詳 ( 人 ) ,196 16, 歳未満比率 23.5% 18.3% 15.2% 13.8% 13.6% 13.0% 15~64 歳比率 69.5% 73.1% 74.0% 72.4% 67.5% 66.3% 65 歳以上比率 7.0% 8.4% 10.8% 13.8% 17.4% 20.0% 年齢不詳 0.0% 0.2% 0.0% 0.0% 1.5% 0.6% 年齢 3 階級別人口比率の推移 出典 : 各年国勢調査 100% 80% 60% 40% 7.0% 8.4% 10.8% 13.8% 17.4% 20.0% 69.5% 73.1% 74.0% 72.4% 67.5% 66.3% 65 歳以上比率 15~64 歳比率 15 歳未満比率 20% 0% 23.5% 18.3% 15.2% 13.8% 13.6% 13.0% 昭和 60 年平成 2 年 7 年 12 年 17 年府 (H17 年 ) 人口ピラミッド ( 平成 17 年 ) 長岡京市京都府 男 100 歳以上 95~99 歳 90~94 歳 85~89 歳 女 長岡京市京都府 80~84 歳 75~79 歳 70~74 歳 65~69 歳 60~64 歳 55~59 歳 50~54 歳 45~49 歳 40~44 歳 35~39 歳 30~34 歳 25~29 歳 20~24 歳 15~19 歳 10~14 歳 5~ 9 歳 0~ 4 歳 10% 5% 0% 0% 5% 10% 3

6 3 世帯の型 ( 一般世帯 ) 一般世帯の世帯の型をみると 平成 17 年で単身世帯が全体の 24.9% 核家族世帯が 67.3% その他親族世帯が 7.4% となっている 経年変化を見ると 核家族世帯の高齢者夫婦世帯 65 歳以上の高齢者単身世帯が増加している 世帯類型別一般世帯数の推移 ( 戸 ) 長岡京市実数 京都府実数 昭和 60 年平成 2 年平成 7 年平成 12 年平成 17 年 府 (H17) 一般世帯総数 24,995 25,942 27,946 29,093 29,420 1,063,907 単身世帯 5,295 5,937 6,879 7,404 7, , 歳未満の単身者 4,804 5,212 5,795 5,948 5, , 歳以上の単身者 ,084 1,456 1,973 92,886 核家族世帯 16,837 17,260 18,473 19,296 19, ,751 高齢者以外の夫婦世帯 3,054 2,755 3,215 3,632 3, ,408 高齢者夫婦世帯 703 1,033 1,599 2,274 2,970 99,464 親と子どもの世帯 13,080 13,472 13,629 13,390 13, ,879 その他親族世帯 2,837 2,699 2,540 2,302 2, ,490 3 世代同居 2,067 1,841 1,676 1,357 1,114 49,614 上記以外の親族世帯 ,073 52,876 その他 ,198 長岡京市比率 京都府比率 昭和 60 年平成 2 年平成 7 年平成 12 年平成 17 年 府 (H17) 一般世帯総数 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 単身世帯 21.2% 22.9% 24.6% 25.4% 24.9% 32.9% 65 歳未満の単身者 19.2% 20.1% 20.7% 20.4% 18.2% 24.2% 65 歳以上の単身者 2.0% 2.8% 3.9% 5.0% 6.7% 8.7% 核家族世帯 67.4% 66.5% 66.1% 66.3% 67.3% 56.9% 高齢者以外の夫婦世帯 12.2% 10.6% 11.5% 12.5% 12.3% 9.8% 高齢者夫婦世帯 2.8% 4.0% 5.7% 7.8% 10.1% 9.3% 親と子どもの世帯 52.3% 51.9% 48.8% 46.0% 44.9% 37.8% その他親族世帯 11.4% 10.4% 9.1% 7.9% 7.4% 9.6% 3 世代同居 8.3% 7.1% 6.0% 4.7% 3.8% 4.7% 上記以外の親族世帯 3.1% 3.3% 3.1% 3.2% 3.6% 5.0% その他 0.1% 0.2% 0.2% 0.3% 0.4% 0.5% 世帯類型別一般世帯数の推移 出典 : 各年国勢調査 昭和 60 年 21.2% 67.4% 11.4% 平成 2 年 22.9% 66.5% 10.4% 単身世帯 平成 7 年 24.6% 66.1% 9.1% 核家族世帯 平成 12 年 25.4% 66.3% 7.9% その他親族世帯 平成 17 年 24.9% 67.3% 7.4% その他 府 (H17) 32.9% 56.9% 9.6% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 高齢者単身 高齢者夫婦世帯の推移 ( 世帯 ) 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1, ,274 1,599 1, ,084 1,456 2,970 1,973 昭和 60 年平成 2 年平成 7 年平成 12 年平成 17 年 高齢者夫婦世帯 65 歳以上の単身者 4

7 (2) 住宅ストックの状況 1 所有関係別住宅数の推移 世帯数は年々増加の傾向を続けており 平成 17 年の住宅に住む一般世帯数は 28,499 世帯とな っている 所有関係では持家の比率が高く 平成 17 年では住宅に住む一般世帯に占める持家の比 率は 70.9% となっている 世帯類型別一般世帯数の推移 ( 世帯 ) 実数 長岡京市実数京都府実数昭和 60 年平成 2 年平成 7 年平成 12 年平成 17 年府 (H17) 住宅に住む一般世帯数 22,619 24,123 26,455 28,440 28,499 1,047,832 主世帯数 22,445 23,912 26,268 28,177 28,051 1,036,282 持ち家 14,952 15,905 17,180 18,602 20, ,465 借家 7,493 8,007 9,088 9,575 7, ,817 公営 公団 公社 ,180 民営 5,754 6,537 7,550 7,574 6, ,955 給与住宅 1,519 1,243 1,316 1, ,682 間借り ,550 比率 長岡京市比率京都府比率昭和 60 年平成 2 年平成 7 年平成 12 年平成 17 年府 (H17) 住宅に住む一般世帯数 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 主世帯数 99.2% 99.1% 99.3% 99.1% 98.4% 98.9% 持ち家 66.1% 65.9% 64.9% 65.4% 70.9% 62.4% 借家 33.1% 33.2% 34.4% 33.7% 27.5% 36.5% 公営 公団 公社 1.0% 0.9% 0.8% 0.8% 1.1% 6.2% 民営 25.4% 27.1% 28.5% 26.6% 23.4% 28.1% 給与住宅 6.7% 5.2% 5.0% 6.2% 2.9% 2.2% 間借り 0.8% 0.9% 0.7% 0.9% 1.6% 1.1% 借家率 ( 借家 / 主世帯数 ) 33.4% 33.5% 34.6% 34.0% 27.9% 36.9% 世帯類型別一般世帯数の推移 出典 : 各年国勢調査 6.7% 昭和 60 年 66.1% 25.4% 0.8% 1.0% 5.2% 平成 2 年 65.9% 27.1% 0.9% 0.9% 5.0% 平成 7 年 64.9% 28.5% 0.7% 0.8% 6.2% 平成 12 年 65.4% 26.6% 0.9% 0.8% 2.9% 平成 17 年 70.9% 23.4% 1.6% 1.1% 2.2% 府 (H17) 62.4% 28.1% 1.1% 6.2% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 持ち家公営民営給与住宅間借り 5

8 2 住宅総数と世帯数の推移 住宅総数 世帯総数ともに年々増加の傾向が見られ 平成 20 年での住宅総数は 34,240 戸 世 帯総数は 31,220 世帯となっている 住宅の所有関係別世帯数の推移 ( 戸 ) 昭和 58 年昭和 63 年平成 5 年平成 10 年平成 15 年平成 20 年 住宅総数 (A) 23,560 27,190 27,400 30,640 32,000 34,240 世帯総数 (B) 21,180 24,200 25,450 27,610 28,920 31,220 (A)/(B) 出典 : 各年住宅 土地統計調査 住宅総数と世帯数の推移 40,000 35,000 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5, ,240 30,640 32,000 27,190 27,400 23,560 31,220 27,610 28,920 24,200 25,450 21,180 昭和 58 年昭和 63 年平成 5 年平成 10 年平成 15 年平成 20 年 住宅総数 (A) 世帯総数 (B) 6

9 3 空き家の推移 空き家数は平成 5 年以降増加が続いていたが 平成 20 年には減少に転じており 平成 20 年で は 3,020 戸となっている 空き家の推移 ( 戸 ) 長岡京市実数 京都府実数 昭和 58 年昭和 63 年平成 5 年平成 10 年平成 15 年平成 20 年 府 (H17) 住宅総数 23,560 27,190 27,400 30,640 32,000 34,240 1,270,200 居住世帯あり 21,010 23,930 25,340 27,400 28,510 30,900 1,086,800 居住世帯なし 2,550 3,260 2,060 3,240 3,480 3, ,400 うち空き家 1,920 2,770 1,720 2,850 3,220 3, ,000 長岡京市比率 京都府比率 昭和 58 年昭和 63 年平成 5 年平成 10 年平成 15 年平成 20 年 府 (H17) 住宅総数 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 居住世帯あり 89.2% 88.0% 92.5% 89.4% 89.1% 90.2% 85.6% 居住世帯なし 10.8% 12.0% 7.5% 10.6% 10.9% 9.6% 14.4% うち空き家 8.1% 10.2% 6.3% 9.3% 10.1% 8.8% 13.1% 出典 : 各年住宅 土地統計調査 空き家の推移 ( 戸 ) 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1, ,220 2,770 2,850 3,020 1,920 1,720 昭和 58 年 昭和 63 年 平成 5 年 平成 10 年 平成 15 年 平成 20 年 4 長岡京市及び近隣の公営住宅の状況 長岡京市には 173 戸の公営住宅が整備されており 全世帯に占める市営住宅の比率は 0.57% と なっている 長岡京市に隣接する向日市は 58 戸 0.27% 大山崎町には町営住宅が設置されてい ない また これらの市営住宅を補完する府営住宅は以下の通りである 各市町における公営住宅数と公営住宅比率 ( 戸 ) 長岡京市 向日市 大山崎町 合計 市 ( 町 ) 営住宅 世帯数 (H17) 30,334 20,864 5,737 56,935 市 ( 町 ) 営住宅の比率 0.57% 0.27% 0.0% 0.40% 府営住宅 合計

10 (3) 住宅の建設動向 1 住宅着工戸数の推移 新設住宅の着工戸数は 平成 11 年度以降 480~942 戸で推移している 平成 17 年から平成 18 年度にかけて 分譲住宅の着工件数が 299 戸から 672 戸へと大きく増加 したが 19 年度には 178 戸に減少している 住宅着工戸数の推移 長岡京市実数 ( 戸 ) 長岡京市比率 京都府実数 住宅給与分譲給与分譲住宅持家貸家持家貸家全体住宅住宅住宅住宅全体 平成 11 年度 % 25.3% 0.0% 25.1% 25,577 平成 12 年度 % 19.6% 0.1% 36.5% 24,814 平成 13 年度 % 13.8% 1.5% 53.9% 22,459 平成 14 年度 % 20.4% 0.0% 46.3% 21,821 平成 15 年度 % 5.6% 0.0% 63.0% 22,459 平成 16 年度 % 17.6% 0.0% 59.1% 23,321 平成 17 年度 % 26.1% 3.6% 44.3% 23,759 平成 18 年度 % 13.9% 0.0% 71.3% 25,959 平成 19 年度 % 34.8% 0.0% 34.6% 18,316 平成 20 年度 % 26.5% 0.0% 44.0% 18,599 住宅着工戸数の推移 出典 : 各年建築統計年報 ( 合計戸 ) ( 種類戸 ) H11 H12 H13 H14 H15 H16 H17 H18 H19 H20 計給与住宅分譲住宅持家貸家 0 8

11 2 着工住宅の規模の推移 着工住宅の規模は 持家で 110~130 m2程度 貸家では 40 m2 ~70 m2程度 分譲住宅は 90~100 m2程度となっている 利用関係別着工住宅規模の推移 ( m2 ) 長岡京市 住宅全体 持家 貸家 給与住宅 分譲住宅 平成 11 年度 平成 12 年度 平成 13 年度 平成 14 年度 平成 15 年度 平成 16 年度 平成 17 年度 平成 18 年度 平成 19 年度 平成 20 年度 京都府 住宅全体 持家 貸家 給与住宅 分譲住宅 平成 11 年度 平成 12 年度 平成 13 年度 平成 14 年度 平成 15 年度 平成 16 年度 平成 17 年度 平成 18 年度 平成 19 年度 平成 20 年度 利用関係別着工住宅規模の推移 ( m2 ) 出典 : 各年建築統計年報 平成 11 年 12 年 13 年 14 年 15 年 16 年 17 年 18 年 19 年 20 年 住宅全体持家貸家分譲住宅 9

12 2. 市営住宅ストックの概要 (1) 市営住宅ストックの現況 1 住宅別管理戸数市営住宅の総管理戸数は 173 戸である 構造別には 木造が 0.6% 簡易( 特殊 ) 耐火構造が 8.7% 低層耐火構造が 22.5% 中層耐火構造が 68.2% である 表住宅別 構造別の市営住宅等管理戸数 住宅名 木造 簡耐 ( 特殊 ) 低耐 中耐 総戸数 住棟形式 備考 市 中開田 営 馬場 階段室 住 北開田 元地域改善向け 宅 北開田 元地域改善向け 陶器町 野添 A 階段室 元地域改善向け 野添 B 階段室 元地域改善向け 野添 C 階段室 元地域改善向け 野添 D 9 9 片廊下 元地域改善向け 深田 小集落改良住宅 今里 神足 A 6 6 階段室 神足 B 8 8 階段室 神足 C 片廊下 神足 D 片廊下 小計 比率 (%) 簡耐( 特殊 ) : 簡易 ( 特殊 ) 耐火構造 低耐 : 低層耐火構造 中耐 : 中層耐火構造 図 構造別の市営住宅管理戸数 構造別管理戸数 0.6% 8.7% 22.5% 68.2% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 木造簡耐 ( 特殊 ) 低耐中耐 10

13 市営住宅の状況 中開田住宅 管理戸数 14 建設年度 昭和 28 年度 構造 特殊耐火 2 階 住棟形式 連棟 間取り 3K 馬場住宅 管理戸数 14 建設年度 昭和 49 年度 構造 耐火 4 階 住棟形式 階段式 間取り 2DK 北開田住宅 管理戸数 2 建設年度 昭和 年度 構造 簡易耐火 2 階 木造 2 階 住棟形式 戸建 間取り 3DK 陶器町住宅 管理戸数 15 建設年度 昭和 57~58 年度 構造 耐火 2 階 住棟形式 連棟 間取り 3DK 11

14 野添住宅管理戸数 65 昭和 52 年度建設年度昭和 59~61 年度構造耐火 3 階 耐火 4 階住棟形式階段式 片廊下型間取り 3DK 深田住宅 管理戸数 20 建設年度 昭和 50 年度 構造 耐火 2 階 住棟形式 連棟 間取り 4DK 今里住宅 管理戸数 4 建設年度 昭和 62 年度 構造 耐火 2 階 住棟形式 連棟 間取り 3DK 神足住宅管理戸数 39 平成 3~4 年度建設年度平成 9 年度構造耐火 3 階 耐火 4 階住棟形式階段式 片廊下間取り 3DK 2DK,2LDK 12

15 2 構造別 建設年度別管理戸数昭和 30 年以前に建設された住宅で 現在管理している住宅は特殊耐火構造の 14 戸となっている 昭和 31 年 ~45 年までに建設された住宅はなく 昭和 46 年から 55 年にかけては木造や簡易耐火構造 低層耐火構造 中層耐火構造の住宅が合わせて 60 戸建設されている 昭和 56 年以降は低層耐火構造 中層耐火構造で 99 戸建設されている 表構造別 建設年度別管理戸数 建設年度 木造 簡耐 ( 特殊 ) 低耐 中耐 小計 比率 ~ 昭和 昭和 31~ 昭和 36~ 昭和 41~ 昭和 46~ 昭和 51~ 昭和 56~ 昭和 61~ 平成 平成 3~ 総計 図 構造別 建設年度別管理戸数 ( 戸 ) ~ 昭和 ~35 36~40 41~45 46~ ~55 56~ ~ 平成 ~ 39 木造簡耐 ( 特殊 ) 低耐中耐 13

16 3 耐用年数平成 21 年度までに耐用年数を経過している住宅は中開田住宅 ( 特殊耐火構造 )14 戸と北開田住宅 ( 木造 ) の 1 戸となっている 耐用年数の1/2を経過している住宅は 北開田住宅 ( 簡易耐火構造 ) の 1 戸となっている また馬場住宅 ( 中層耐火 )14 戸も平成 22 年に耐用年数の1/2を経過する 表 市営住宅耐用年数の状況 耐用年数等 住宅名年度管理戸数構造耐用年数 1/2 経過年度 耐用年数経過年度 中開田 昭和 簡耐 ( 特殊 ) 45 昭和 51 平成 10 馬場 昭和 中耐 70 平成 22 平成 57 北開田 1 昭和 49 1 簡耐 45 平成 9 平成 31 北開田 2 昭和 53 1 木造 30 平成 6 平成 21 昭和 57 5 低耐 70 平成 30 平成 65 陶器町 昭和 58 5 低耐 70 平成 31 平成 66 昭和 58 5 低耐 70 平成 31 平成 66 野添 A 昭和 中耐 70 平成 25 平成 60 野添 B 昭和 中耐 70 平成 33 平成 68 野添 C 昭和 中耐 70 平成 32 平成 67 野添 D 昭和 61 9 中耐 70 平成 34 平成 69 深田 昭和 低耐 70 平成 23 平成 58 今里 昭和 62 4 低耐 70 平成 35 平成 70 神足 A 平成 3 6 中耐 70 平成 39 平成 74 神足 B 平成 3 8 中耐 70 平成 39 平成 74 神足 C 平成 4 14 中耐 70 平成 40 平成 75 神足 D 平成 9 11 中耐 70 平成 45 平成 80 住宅構造別耐用年数一覧 : 現時点で耐用年数を 構造 耐用年数 経過している住宅 木造 30 : 現時点で耐用年数の1/2 簡易耐火構造 45 を経過している住宅 耐火構造 70 14

17 4 規模別 構造別管理戸数 住宅の規模は 60~70 m2未満が最も多く 全体の約 44%(76 戸 ) を占めている 標準的な4 人世帯を想定した最低居住水準の 50 m2を下回る住宅は 約 16%(28 戸 ) とな っている 表規模別 構造別管理戸数 ( 戸 ) 木造 簡耐 ( 特殊 ) 低耐 中耐 総計 比率 30m2未満 ~40m2未満 ~50m2未満 ~60m2未満 ~70m2未満 m2~ 総計 図 規模別 構造別管理戸数 ( 戸 ) m2未満 30~40 m2未満 40~50 m2未満 50~60 m2未満 60~70 m2未満 m2 ~ 4 26 木造簡耐 ( 特殊 ) 低耐中耐 15

18 5 段差解消等 浴室設置等住戸の段差解消等の状況は陶器町住宅の身障者向け住戸と 野添住宅 D 棟及び神足住宅 D 棟において対応がなされている 浴室は 北開田住宅 1 戸が未設置となっている以外は 浴室が設置されている 高齢化対応の浴槽は野添住宅 D 棟の 1 階住戸と 神足住宅のすべての住戸で設置されている 表 住宅別段差解消等 浴室設置等 住宅名 年度 管理戸数 構造 段差解消等 浴室有無 高齢化対応浴槽 備考 中開田昭和 簡耐 ( 特殊 ) 馬場昭和 中耐 北開田 1 昭和 49 1 簡耐 北開田 2 昭和 53 1 木造 陶器町 昭和 57 5 低耐 昭和 58 5 低耐 昭和 58 5 低耐 身障者向け 1 戸が高齢化対応浴槽 野添 A 昭和 中耐 野添 B 昭和 中耐 野添 C 昭和 中耐 野添 D 昭和 61 9 中耐 深田昭和 低耐 今里昭和 62 4 低耐 神足 A 平成 3 6 中耐 神足 B 平成 3 8 中耐 神足 C 平成 4 14 中耐 神足 D 平成 9 11 中耐 : あり : 一部あり : なし 段差解消等と高齢化対応浴槽は 1 階の住戸のみ 表住宅別段差解消等 浴室設置等比率 対応戸数 比率 (%) 段差解消等浴室設置うち高齢化対応浴槽 15/ /173 43/

19 6 ストック総合活用計画に基づく改善事業等の履歴解体工事 修繕事業についてはストック総合活用計画に基づき 実施している 一部住宅での屋根葺き替え工事 屋上防水改修工事のほか 火災警報機の設置はすべての住戸での取り付けや地上デジタル放送への対応工事を実施している また 奥海印住宅の解体工事による用途廃止を実施したが その他の建替え事業や個別改善事業については 大幅に遅れているのが現状である 平成 16 年度 ~ 平成 21 年度の主な市営住宅改修 修繕事業概要 H16 年度 H17 年度 H18 年度 H19 年度 H20 年度 H21 年度 奥海印寺住宅 中開田住宅 解体工事 火災警報器設置 馬場住宅 地上デジタル放送 TV 修繕工事 火災警報器設置 北開田住宅 北開田住宅 火災警報器設置 火災警報器設置 陶器町住宅 火災警報器設置 野添住宅 A 棟野添住宅 B 棟野添住宅 C 棟 A 棟 B 棟 C 棟 D 棟の通路等の駐車場整備工事 地上デジタル放送 TV 修繕工事 屋上防水及び受水槽改修工事 火災警報器設置 給水子メータ取替修繕 火災警報器設置 給水子メータ取替修繕 火災警報器設置 給水子メータ取替修繕 野添住宅 D 棟深田住宅今里住宅 屋根葺き替え工事 地上デジタル放送 TV 修繕工事 地上デジタル放送 TV 修繕工事 火災警報器設置 火災警報器設置 火災警報器設置 給水子メータ取替修繕 神足住宅 A 棟 火災警報器設置 給水子メータ取替修繕 神足住宅 B 棟 火災警報器設置 給水子メータ取替修繕 神足住宅 C 棟 火災警報器設置 給水子メータ取替修繕 神足住宅 D 棟 下線のある事業は ストック計画の当初修繕事業に上げている 下線のある事業は 現ストック計画の計画修繕事業に上げている 17

20 7 駐車場設置駐車場設置状況は 住宅全体では 43.9% 設置されている 住宅別では比較的新しい神足住宅は駐車場が充実している他 野添住宅 A 棟においては 70.8% B C 棟 59.4% D 棟で 44.4% の設置率 今里住宅で 50.0% 陶器町住宅で 33.3% 馬場住宅で 21.4% となっている 表 駐車場設置 住宅名年度管理戸数構造 駐車場設置台数 駐車場設置率 (%) 備考 中開田 昭和 簡耐 ( 特殊 ) 馬場 昭和 中耐 平成 14 年 7 月から設置 北開田 1 昭和 49 1 簡耐 北開田 2 昭和 53 1 木造 昭和 57 5 低耐 陶器町 昭和 58 5 低耐 昭和 58 5 低耐 野添 A 昭和 中耐 野添 B 昭和 中耐 野添 C 昭和 中耐 野添 D 昭和 61 9 中耐 深田 昭和 低耐 今里 昭和 62 4 低耐 神足 A 平成 3 6 中耐 神足 B 平成 3 8 中耐 神足 C 平成 4 14 中耐 神足 D 平成 9 11 中耐 計 平成 19 年 4 月から駐車台数を増やす (14 台 40 台 ) 軽自動車駐車場 1 台分を含む 軽自動車駐車場 1 台分を含む 18

21 (2) 市営住宅入居者の状況 1 年齢 3 階層別入居者数 入居者を年齢 3 階層別にみると 15 歳未満が 13.4% 15~64 歳が 63.0% 65 歳以上が 23.5% となっており 高齢者が居住する割合が高くなっている 表年齢 3 階層別入居者数 ( 平成 22 年 4 月 1 日 ) 入居者年齢 3 階層実数 住宅名 歳未満歳以下 15~64 歳 65 歳以上 総計 中開田 馬場 北開田 陶器町 野添 深田 今里 神足 総計 入居者年齢 3 階層比率 住宅名 歳未満歳以下 15~64 歳 65 歳以上 総計 中開田 馬場 北開田 陶器町 野添 深田 今里 神足 総計

22 2 年齢 10 歳階級別入居者数 年齢 10 歳階級別でみると 20 歳未満の居住者の占める割合が16.5% と最も高くなっている 60 歳以上で全体の 32% を占め 高齢化が進んでいることが伺える 表年齢 10 歳階級別入居者数 入居者年齢 10 階級実数 住宅名 20 歳未満 20~29 歳 30~39 歳 40~49 歳 50~59 歳 60~69 歳 70~79 歳 80 歳以上 総計 中開田 馬場 北開田 陶器町 野添 深田 今里 神足 総計 入居者年齢 10 階級比率 住宅名 20 歳未満 20~29 歳 30~39 歳 40~49 歳 50~59 歳 60~69 歳 70~79 歳 80 歳以上 総計 中開田 馬場 北開田 陶器町 野添 深田 今里 神足 総計

23 3 住宅別世帯数 世帯主の年齢別に世帯数をみると 世帯主が 60 歳以上の世帯が 51% を占め 高齢世帯が 増加している 表世帯主年齢 10 歳階級別入居世帯数 世帯主年齢 10 歳階級実数 住宅名 20~29 歳 30~39 歳 40~49 歳 50~59 歳 60~69 歳 70~79 歳 80 歳以上 総計 中開田 馬場 北開田 陶器町 野添 深田 今里 神足 総計 世帯主年齢 10 歳階級比率 住宅名 20~29 歳 30~39 歳 40~49 歳 50~59 歳 60~69 歳 70~79 歳 80 歳以上 総計 中開田 9% 18% 45% 9% 18% 99% 馬場 7% 43% 21% 29% 100% 北開田 50% 50% 100% 陶器町 7% 14% 29% 14% 29% 7% 100% 野添 8% 14% 20% 25% 17% 15% 2% 100% 深田 21% 5% 32% 37% 5% 100% 今里 25% 25% 25% 25% 100% 神足 5% 24% 18% 21% 21% 11% 100% 総計 5% 10% 16% 19% 23% 20% 8% 100% 21

24 4 住宅別居住年数別世帯数 居住年数は 10 年未満が 29% と最も多く 次いで 20~29 年未満が 26% となっている 20 年以上の居住者が全体の 52% を占め 10 年未満の比較的新しい層と 20 年以上の古い層の2 極化の傾向が見られる 表居住年数別入居世帯数 居住年数実数 住宅名 10 年未満 10~19 年 20~29 年 30~39 年 40~49 年 50 年以上 総計 中開田 馬場 北開田 2 2 陶器町 野添 深田 今里 神足 総計 居住年数比率 住宅名 10 年未満 10~19 年 20~29 年 30~39 年 40~49 年 50 年以上 総計 中開田 9% 36% 27% 9% 18% 100% 馬場 36% 14% 14% 29% 7% 100% 北開田 100% 100% 陶器町 36% 14% 50% 100% 野添 28% 11% 43% 18% 100% 深田 26% 11% 43% 18% 100% 今里 50% 25% 25% 100% 神足 32% 47% 5% 16% 100% 総計 29% 20% 26% 19% 1% 6% 100% 22

25 5 世帯の型 世帯主年齢別世帯数 世帯の型は 単身世帯が 57 世帯と最も多くなっている 次いで夫婦のみが 29 世帯 母子 父子 ( 子 18 歳以上のみ ) が 26 世帯となっている 単身世帯の内 57.9% は高齢者単身世帯 である 表 世帯の型 世帯主年齢別世帯数 世帯型 20~ 29 歳 30~ 39 歳 40~ 49 歳 50~ 59 歳 60~ 69 歳 70~ 79 歳 80 歳以上 総計 65 歳以上の有無 単身 夫婦のみ 夫婦と子 ( 子 18 歳未満を含む ) 夫婦と子 ( 子 18 歳以上のみ ) 母子 父子 ( 子 18 歳未満を含む ) 母子 父子 ( 子 18 歳以上のみ ) 世帯の型 世帯主年齢 10 歳階級実数 三世代同居 その他 総計 世帯型 20~ 29 歳 30~ 39 歳 40~ 49 歳 50~ 59 歳 60~ 69 歳 70~ 79 歳 80 歳以上 総計 65 歳以上の有無 単身 夫婦のみ 夫婦と子 ( 子 18 歳未満を含む ) 夫婦と子 ( 子 18 歳以上のみ ) 母子 父子 ( 子 18 歳未満を含む ) 母子 父子 ( 子 18 歳以上のみ ) 世帯の型 世帯主年齢 10 歳階級比率 三世代同居 その他 総計

26 6 世帯人員別世帯数 世帯人員は 2 人世帯が 63 世帯と最も多く 1 人の単身世帯も 57 世帯と ほぼ同数とな っている 平均世帯人員は 2.1 人と減少化傾向にある 表世帯人員別世帯数 ( 平成 22 年 4 月 1 日 ) 世帯人員 世帯数 比率 1 人 % 2 人 % 3 人 % 4 人 % 5 人 7 4.2% 6 人 1 0.6% 総計 % 平均世帯人員

27 第 2 章市営住宅等の整備方針 1. 市営住宅の役割 (1) 上位計画および関連計画の概要 本計画は 長岡京市総合計画 を上位計画とし 本市にふさわしい市営住宅の活用方策を定め るものであり 市営住宅施策を体系的 総合的に推進するための計画である 上位計画等 住生活基本法に基づく 京都府住生活基本計画 ( 第 1 次 ) (H18~27) 長岡京市総合計画 ( 第 3 次 ) H13~27 年度 第 3 期基本計画 (H23~27) 長岡京市営住宅ストック総合活用計画 (H16~25) 見直し 関連計画 長岡京市都市計画マスタープラン (H13~27) 長岡京市建築物耐震改修促進計画 (H18~27) H21.3 国の公営住宅等長寿命化計画策定指針に基づく 長岡京市営住宅等長寿命化計画 ( ストック活用計画の改訂版 H23~32) 1 最近の国の動き (1) 住生活基本法の制定平成 18 年 6 月に 昭和 41 年に制定された住宅建設計画法に替わる新たな制度として制定される この法律は 少子 高齢化の進展による人口減少社会を見据え 住宅政策の目標を住宅の量の確保から 住宅の質の向上へと大きく方向転換するものである 基本理念に 居住の安定の確保 を掲げ 住宅が国民の健康で文化的な生活にとって 不可欠な基盤であることに鑑み 低額所得者のほか 高齢者 障がい者 小さな子どものいる世帯等住宅の確保に特に配慮を要する者の居住の安定の確保が図られることを旨とする (2) 住生活基本計画の策定上記の住生活基本法に基づき 住生活の安定の確保及び向上の促進に関する施策の総合的かつ計画的な推進を図るため 都道府県毎に計画が策定されている この中で 住宅の確保に特に配慮を要する者の居住の安定の確保 を目標の一つとし その基 25

28 本的な施策として ア自力では適正な水準の住宅を確保することのできない低額所得者等に対して 公平かつ的確な公営住宅を供給する このため 国民所得や住宅市場の動向等を踏まえつつ 公営住宅の入居収入基準 家賃制度等について適切に見直しを行う イ高齢者 障がい者 小さな子どものいる世帯等の居住の安定を確保するため 公的賃貸住宅ストックの有効活用を推進する ウ高齢者 障がい者等に配慮した賃貸住宅の供給や公的賃貸住宅等と福祉施設の一体的整備を推進する (3) 住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律の制定平成 19 年 7 月に 住生活基本法の基本理念により 住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する施策の基本となる事項等を定めることにより 住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進を図ることとされる また この法では公的賃貸住宅の適切な供給の促進と並び 民間賃貸住宅への円滑な入居の促進についても 基本方針に位置付けられる (4) 耐震改修促進法の一部改正平成 18 年 1 月に 建築物の耐震改修の促進に関する法律 の一部改正がされる この改正により 耐震化を計画的に促進するため 国による基本方針の策定や市町村による耐震改修促進計画の策定が位置付けされる 2 京都府住生活基本計画 ( 第 1 次 )( 平成 18 年度 ~27 年度 ) から抜粋 京都府住生活基本計画( 第 1 次 ) においては 誰もが居住の場に困らないための適切な住宅の確保 という施策の方向性が打ち出されており 以下の施策展開のイメージが位置付けられている 各公的賃貸住宅による重層的な居住支援策の構築 低額所得者に対する 公平かつ的確な公営住宅の供給 定期入居制度導入の検討 多様化するニーズに対応した公的賃貸住宅の供給 福祉施策等と連携した公的賃貸住宅供給の誘導 民間活力との協働による事業の拡充 民間住宅買取 借上方式による公営住宅供給の検討 高齢者円滑入居賃貸住宅登録制度の活用促進 高齢者向け優良賃貸住宅等供給の支援 安心して入居できる民間賃貸住宅の供給 今後の公営住宅の確保に際しては 福祉施策との連携や民間住宅の活用など新規整備に限定 せず 様々な手法を用いて対応を図っていくこととされている 26

29 ( 第 1 次 ) 様々な手法による 住宅困窮者向け住宅の確保 27

30 3 長岡京市総合計画 ( 第 3 次 ) 第 3 期基本計画より抜粋 策定年度 : 平成 22 年度 (2010 年 ) 目標年次 : 平成 27 年度 (2015 年 ) 総合計画の位置付け現在の総合計画は 21 世紀の幕開けの年に策定され 平成 13 年度から平成 27 年度までの 15 年間の計画期間とする長期計画であり その間の社会経済情勢の変化に対応して計画の見直しを行うこととしています それが5 年ごとに行う基本計画の策定です 平成 23 年度からは 平成 27 年度までの5 年間を計画期間とする第 3 期基本計画に基づいて施策や事業を推進します 人口動向昭和 30 年代後半から 40 年代の急激な人口流入の後 昭和 50 年以降の緩やかな人口増加を経て 近年でほぼ横ばいの傾向が続いています 人口急増期に転入した人が定着することにより高齢化が進行し 65 歳以上人口比率は昭和 4 5 年の4.2% から平成 22 年 8 月には21% にまで上昇し 超高齢社会に突入しました 今後も高齢化の傾向は続くものと予想されます 総人口は 今後 5 年間でピークの8 万人強に達し その後なだらかな減少傾向に移行することが見込まれています 重点テーマ ( 特に重視すべき分野 横断的なテーマ ) 第 3 期基本計画に示す施策や事業は いずれも重点的に取り組むべきものです その中でも近年の社会状況や 市民ニーズを踏まえ 今後の 5 年間において特に重視すべきであり かつ施策体系を超えた横断的な取組を要するものを 重点テーマとして取り上げます 新しい都市基盤の構築とその活用による 交流 活力 にぎわい の創出 市民が誇る 水 と みどり の保全 再生による 環境の都 づくり だれもが安心していきいきと暮らせる 健康 福祉 の推進 安心 安全 のまちづくりの推進 住民が地域の課題を解決する 地域力 の向上 文化に親しみ 教養を深める機会を創出する 文化力 の向上 重点方針 ( 効率的かつ効果的に市政を推進するための方針 ) 公共施設や設備の適切な維持 更新本市では 市民に行政サービスを提供するため 様々な公共施設や上下水道などの施設や設備を整備してきましたが 老朽化の進行や耐震化への対応などから 今後 改修や更新が必要なものが増加すると見込まれます 市民の施設利用の利便性を確保しつつ 施設の長寿命化などによる将来の整備費の縮減と 日常の維持管理経費などの縮減の両面を視野に入れ 適切な維持や更新を計画的に進めていくこと 28

31 により 持続可能な公共施設 とする必要があります さらに 公共施設整備のための指針を明確化していく中で 施設の総量規制や手法としての施 設の複合化を検討していくことが必要です 政策 4 快適に暮らせる住宅の供給 第 2 期基本計画までの成果と課題市営住宅は 住宅の老朽化が進むとともに 入居者の高齢化も進行する状況下で 実効性のある中長期の活用計画の策定が求められています 本市では 平成 16 年 1 月に策定した 市営住宅ストック総合活用計画 に基づく修繕事業で 緊急度の高い施設から改修を行い また 居住環境の向上や安全対策面から 市営野添住宅の駐車場の新設や 市営住宅全戸への住宅用火災警報器設置を行いました 平成 21 年 3 月に 国から 公営住宅等長寿命化計画 策定指針が出されるとともに 同年 4 月には 特定優良賃貸住宅に関する事務 及び 高齢者向け優良賃貸住宅に関する事務 について京都府から権限移譲を受けています 平成 17 年度に国の住宅に対する施策が補助金制度から交付金制度に変更されたこともあり 老朽化が進む市営住宅の建替えや改修費用などの財源確保に 交付金を少しでも活用するため 平成 22 年度に現計画を見直し 改定版として 市営住宅等長寿命化計画 の策定を行いました また 高齢者向け優良賃貸住宅などの整備促進の検討が必要です 基本的な方向 老朽化した市営住宅の今後のあり方や 高齢者向け賃貸住宅などの供給を検討することにより 市民が快適に暮らせる住宅の供給を目指します 政策に関連する計画 市営住宅等長寿命化計画 平成 23~32 年度 市営住宅の予防保全的な維持管理により長寿命化を図り ライフサイクルコストの縮減につなげるため 更新費用を削減するため長寿命化計画を策定 ( 平成 23 年 3 月策定 ) 施策体系政策 4 快適に暮らせる住宅の供給施策 1 公営住宅等の供給 施策と主要な事業 施策 1 公営住宅等の供給 目的市内において住みやすい優良な住宅の供給を促進します 29

32 主要な事業 市営住宅の計画修繕事業事業の概要市営住宅等長寿命化計画に基づき 入居者の高齢化などに対応した住宅改修を実施します 目標指標市営住宅等長寿命化計画に基づき 順次改修を実施します 目標 上記内容を目標とします 現状 市営住宅等長寿命化計画策定 (2) 市営住宅の基本的なあり方公営住宅の役割は 本来 住宅に困窮する低所得者向けの住宅を供給する性格が強く 戸数の確保が最大の目標でしたが 戸数的に一定確保する中で 住宅の質 ストックの向上にシフトしてきました さらには 近年の公営住宅法の改正により 福祉的な役割が一層高まっています 1 住宅のセーフティネット機能 公営住宅は 民間市場において自力で最低居住面積水準を確保できない低所得者や民間住宅等で 入居制限の可能性がある高齢者や障がい者 そして近年は離職等に伴う住宅困窮度の高い市民を対象に 市営住宅を住宅セーフティネットとしての役割を有している このため 福祉との連携をさらに密にする 2 社会的資産たる住宅ストックの水準向上 市営住宅需要層への的確な住宅の供給と併せて 社会的資産として住宅ストック水準の維持向上に寄与する質の高い公営住宅の供給の役割を有している なお 住宅セーフティネットの役割の面から 市営住宅の整備にあたっては 規模 設備の水準において 民間賃貸住宅の水準とのバランスを考慮した水準の留意が必要である 3 地域のまちづくりへの寄与と連係 現在の市営住宅はまちなみや周辺のコミュニティと調和し 周辺住宅地にとけ込んでおり 市営住宅のストックの方向は地域の活性化や居住環境の改善に大きな影響力を有している 市営住宅のストック活用については 地域のまちづくりの方向と整合した建替事業の推進や 団地内の施設等の地域への開放 団地コミュニティと地域コミュニティの相互交流など ハード ソフト両面にわたる幅広い視点から活用の検討を図る必要がある 30

33 2. 長岡京市における公営住宅の潜在需要 (1) 潜在需要推計方法公営住宅の潜在需要については 平成 16 年 1 月に策定した長岡京市営住宅ストック総合活用計画と同様の方法 ( 国の 第八期住宅建設五箇年計画関連資料 ( 第 2 次資料 ) 作成要領 を参考に 京都府 住宅基本計画 における推計方法と同様の方法 ) を用いて 長岡京市における公営住宅の潜在需要を算定した ここで言う潜在需要とは 公営住宅対象世帯で最低居住水準未満の世帯のうち 最低居住水準を自力解消できない世帯を統計的に推計したものである 以下に 現在の潜在需要と今後 10 年間に発生する潜在需要の2つに分けて示した (2) 現在の潜在需要 下記の図は 統計調査のデータをもとに 長岡京市の住宅の所有関係 世帯の所得などから世 帯構成を示したものである 下記の大きな正方形が市の全主世帯数 28,449 世帯を表している このうち 借家世帯は 7,834 世帯 ( 全体の 27.5%) で 既に公営住宅に入居している世帯が 173 世帯 特定優良賃貸住宅に入 居している世帯が 69 世帯である それ以外の 7,592 世帯のうち 公営住宅対象世帯 ( 入居基準に あう世帯 ) が 3,410 世帯 そのうち最低居住水準未満は 403 世帯 さらにそのうち最低居住水準 を自力解消できない世帯が 249 世帯である したがって 現在の時点での潜在需要は 249 世帯と言える 長岡京市の住宅に住む一般世帯数 28,449 世帯 ( 平成 17 年国勢調査 ) 間借り等 448 世帯 (1.6%) 持家 ;20,217 世帯 (70.9%) 借家 ;7,834 世帯 (27.5%) 民借 給与住宅に居住する公営住宅対象世帯 3,410 世帯 (12.0%) ( 借家の 43.5%) 公営住宅対象世帯のうち最低居住水準未満 403 世帯 (1.4%) ( 借家の 5.1%) 公営対象で最低居住水準未満の世帯のうち最低居住水準を自力解消できない世帯 249 世帯 (0.9%) ( 借家の 3.2%) 特優賃等入居世帯 69 世帯 ( 資料 : 平成 17 年国勢調査及び平成 20 年住宅 土地統計調査 ) 公営住宅入居世帯 173 世帯 (0.6%) ( 借家の 2.3%) 31

34 (3) 今後 10 年間に発生する潜在需要の見通し公営住宅の長期的な潜在需要を検討するにあたって 人口 世帯数の推計を行った 市では 長岡京市都市計画マスタープランにおいて 平成 27 年 ( 2015 年 ) における人口を 79,000 人と想定している この人口を平成 32 年 (2020 年 ) における人口と想定し これに対する世帯数を推計した その結果 平成 32 年 (2020 年 ) 時点の平均世帯人員は 約 2.15 人 総世帯数は 36,744 世帯となり 平成 22 年 (2010 年 ) から本計画の目標年次となる平成 32 年 (2020 年 ) 時点までの世帯増加は 4,971 世帯となる 人口 世帯数の想定 ( 世帯数 ) 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 世帯数 人口 実績 想定 2010 年から 2020 年で 4,971 世帯増加 75,242 77,191 78,697 77,846 78,335 79,377 79,189 79,000 24,307 26,046 27,967 29,126 30,334 31,773 34,259 36,744 ( 人口 ) 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 昭和 年平成 年平成 年平成 年平成 年平成 年平成 年平成 年 (1985) (1990) (1995) (2000) (2005) (2010) (2015) (2020) 0 平均世帯人員の推移と推計 ( 人 ) y = e x 平成 年 平成 年 平成 年 平成 年 平成 年 平成 年 平成 年 (1990) (1995) (2000) (2005) (2010) (2015) (2020) 平成 32 年の平均世帯人員については 平成 2 年から平成 22 年 の推移をもとに近似曲線により推計した 出典 : 平成 2 年 ~17 年国勢調査平成 22 年京都府推計人口 32

35 下記の図は 平成 32 年 (2020 年 ) までの増加世帯 4,971 世帯を長方形で示したものである これらの増加世帯が 平成 20 年時点と同じ民営借家 給与住宅率 (30.6%) と想定すると 民営借家 給与住宅世帯は 1,519 世帯となる 既存の民営借家 給与住宅と同様の所得水準をもつとすると 公営住宅の対象階層はおよそ 661 世帯となる そのうち最低居住水準未満は 77 世帯 さらに 最低居住水準を自力解消できない世帯は 37 世帯と推計できる したがって 今後 10 年間に発生する潜在需要は 37 世帯となる 平成 20~32 年までの増加世帯数 4,971 世帯 民借 給与住宅世帯 1,519 世帯 公営住宅対象世帯 661 世帯 うち自力解消できない世帯 37 世帯 公営住宅対象世帯のうち最低居住水準未満世帯 77 世帯 ただし 日本全体で人口は平成 16 年 (2004 年 ) をピークに減少に転じ また 世帯数も平成 27 年 (2015 年 ) をピークに減少に転じることが予想されており ( 国立社会保障 人口問題研究所推計による ) 公営住宅の潜在需要も減少することが予測される 一方で 経済の低迷が続く中 リストラによる収入減や住宅ローン破綻 低所得の高齢者の増加などにより 公営住宅の潜在需要が増加することも考えられる そのため 長期的には 目標人口に対する達成度 ( 人口 世帯数の動向 ) や経済状況等も含めて 公営住宅の潜在需要の動向を随時把握しつつ対応することが望まれる 33

36 3. 市営住宅の供給に関する方針 市営住宅等の供給については 乙訓地域を含む近隣の公営住宅等の整備状況を勘案しつつ 民間賃貸住宅の活用なども含めた様々な供給方法により 先に算出した潜在需要推計に基づく 戸数の確保を図ることとする 現在と今後 10 年間の潜在需要 (286 世帯 ) への対応方針 ( 例 ) 今後 10 年間において 以下の方針により 286 戸の潜在需要に対する公的住宅の供給等を図る 1 空き家発生による対応市営住宅及び府営住宅の空き家の発生により供給する ( 内訳 ) 市営住宅: 概ね年間 5 戸 10 年間 =50 戸 府営住宅( 府内南部地域にある府営住宅で対応 ): 概ね年間 10 戸 10 年間 =100 戸 2 収入超過者や高額所得者世帯への明け渡し促進による対応 収入超過者や高額所得者世帯への明け渡し促進により供給する ( 現在の管理戸数の 1 割強 程度と想定 ) 3 市営住宅建替に伴う戸数の増加による対応中開田住宅において 現 14 戸を建替える際に 20 戸とする 建替えに際しては 世帯規模が縮小傾向にあることを踏まえ 一般ファミリー世帯向けだけでなく 小家族向け 高齢の単身者向けなどニーズに対応した住宅供給の検討を行う 4 福祉との連携による対応 福祉施設への入居などを含め 福祉的施策により供給する 5 民間賃貸住宅への家賃補助制度による対応 民間賃貸住宅の空き家の有効活用を図ることとし 家賃補助制度により供給する 20 戸 3 年間 (H23~25 H26~28 H29~31 3 年を限度とする ) なお 計画期間の後期の見直し段階において 家賃補助制度を含め再検討等を行い あわせ て供給戸数の見直しを図る 34

37 現在と今後 10 年間の潜在需要 (286 世帯 ) への対応方針 まとめ ( 例 ) 供給方策 戸数 備考 1 空き家発生 市営住宅分 50 戸概ね年間 5 戸 10 年間 府営住宅分 100 戸概ね年間 10 戸 10 年間 ( 府内南部地域にある府営住宅で対応 ) 2 収入超過者や高額所得者世帯への 10 戸現在の管理戸数の 1 割強程度と想定 明け渡し促進 3 市営住宅建替に伴う戸数の増加 6 戸中開田住宅において 現 14 戸を建替える 際に 20 戸とする 4 福祉との連携 60 戸程度福祉施設への入居などを含め 福祉的施策に よる対応 5 民間賃貸住宅への家賃補助制度の適用 60 戸 20 戸 3 年間 (H23~25 H26~28 H29~31 3 年を限度とする ) 合計 286 戸 参考 : 家賃補助制度と新規建設のコスト比較家賃補助制度の場合 1 戸あたり 1 か月 1.5 万円の補助を行うケースで試算する 1 年あたりのコスト :1.5 万円 12 か月 =18 万円 / 年 戸新規建設の場合 ( 第 6 章長寿命化のための維持管理による効果 から引用 ) 建物について長寿命化改善工事を行い 70 年使用するケースで試算する ( 土地取得費用は含まない ) 1 戸あたり新規建設費用 1,700 万円 1 戸あたり累積修繕費 (70 年間 )1,400 万円 1 戸あたり長寿命化改善工事費 (70 年間 )360 万円 ( 陶器町住宅のケースで計算 ) 家賃収入等(70 年間 )50,100,407 円 /173 戸 70=2,027 万円 (H21 の 1 戸あたり平均額で計算 :1 戸あたり 1 か月 2.4 万円 ) 1 年あたりのコスト :(1,700+1, ,027)/70=20 万円 / 年 戸 本試算では 1 戸あたりのコストは 新規建設より家賃補助制度の方が少ないという結果 となった ただし 家賃補補助制度の場合 1 世帯に対し 3 年間と期間を限定しているため 新規建設と比較して より多くの世帯に対する支援が可能となる 35

38 4. 市営住宅等のストック活用方針 (1) 市営住宅のストック活用における課題 ストックの観点から 耐用年数を経過している住宅( 中開田等 ) は 老朽化が進んでおり その早期解消が必要である 住戸性能水準において 手すりは神足住宅をのぞいてほとんど未設置で 段差解消は全体の約 7% 高齢者対応浴槽は全体の約 24% の整備率と 現ストック活用計画の整備水準目標は未達成の状況である 共用部分の水準については 道路から住棟入り口まで また 1 階住戸玄関までの間に段差が見られる住宅が多く 共用部のバリアフリー化が求められている また エレベーターの設置されている住宅はなく 車いす対応可能の住戸の比率を高めることが早期の課題となっている 入居者の状況から 居住者の世帯主年齢では 60 歳以上の世帯が半数を超え 高齢世帯は増加傾向にある 今後さらに高齢化が進むことが予想され 市営住宅の住戸内外のバリアフリー化対応が遅れており 高齢者や障がい者の居住への早急な配慮が必要である 居住者の世帯の型では単身世帯が 57 世帯と最も多く その内 高齢単身世帯が 33 世帯と半数を超えている また 住宅によって高齢化率に差が見られ 建設時期の古い住宅の方が高齢化率が高く 高齢者が一部の住宅に集中する結果が見られ 高齢者が安心して暮らせるために 福祉など生活関連サービスの充実や健全なコミュニティ形成への配慮が課題となっている (2) 市営住宅等のストック活用方針 ストック水準の向上 耐用年数を経過している住宅は用途廃止及び建替を行う ただし 都市計画事業等の対象となっている住宅は 用途廃止および統廃合等の検討を行う 建替にあたっては非現地建替も視野に可能な方策で建替での戸数増を図る 市営住宅のストックの住戸水準等の向上に向け 平成 32 年度の整備水準目標を設定する 36

39 項目 方向 平成 32 年度の目標値 1) 住戸水準 耐用年数を経過した住宅の用途廃止 建替を推進し 住宅の安全性の確保と住戸の居住性向上 耐用年数を経過した老朽住宅の解消 を図る 最低居住水準未満の世帯について 建替 世帯の団地内移転等により早期解消を図る 市営住宅における最低居住水準未満世帯の解消 2) 住戸性能 手すり設置 高齢者対応浴槽 の2 項目を 2 項目を満たす住戸 10 割 水準 満たす住宅ストックを整備し バリアフリー化を推進する 3) 共用部の水準 団地敷地内の段差解消 手すり設置など共用部のバリアフリー化を推進する 共用部のバリアフリー化された住戸が市営住宅全体の4 割以上 高齢者 障がい者の居住への対応 高齢者や障がい者の居住に対応するため 上記の整備目標に基づき 住戸内のバリアフリー化を進める 中層住宅でのエレベーター設置は敷地条件等から厳しく 既存住宅において 共用部のバリアフリー化の推進と住戸玄関口の車いす対応への改善により 車いす対応住戸を整備する 障がい者向け住宅については専用の住戸設備が必要であり 建替による住宅建設において一定の戸数整備を図る 市営住宅の潜在需要に対応した多様な公的住宅の供給 世帯規模が縮小 増加傾向にあることを踏まえ 従前の入居世帯や応募世帯の規模を勘案しつつ 一般ファミリー世帯向けのほか小家族向け 高齢の単身者向けなどニーズに対応した住宅の供給を検討する また 福祉部局や財政当局とも十分に協議の上 民間賃貸住宅利用者への家賃補助制度の導入を検討する 適切な管理の実施 高齢者世帯や障がい者世帯のバリアフリー化された住戸への住み替えの検討や空き家募集の際に高齢者世帯や障がい者世帯の優先枠を検討する 収入超過者 高額所得者に対し 適切な指導により 特定優良賃貸住宅や民間賃貸住宅等へ転居を推奨する 37

40 第 3 章市営住宅等長寿命化計画の目的 1. 背景と目的 背景 長岡京市では 昭和 26 年の公営住宅法の制定当初から市営住宅の供給を開始しており 市営住宅は 平成 22 年度末現在 8 団地 173 戸の住宅を管理している これまで公営住宅の量的な充足が進む一方で ゆとりある生活や高齢化に対応した良質な住宅整備が求められ 国において近年の少子 高齢化の進展 国民ニーズの多様化などに対応するため 住宅政策の方向として ストック重視 高齢化社会への対応等が掲げられた 平成 16 年 1 月に 長岡京市営住宅ストック総合活用計画 ( 以下 ストック総合活用計画 という ) を策定した この計画は 地域の実情に応じた市営住宅ストック活用の理念と目標を設定し 建替 全面的改善 個別改善 修繕対応などの適切な手法の選択のもとに 市営住宅ストックを総合的に活用するためのものとし 同計画に基づいて市営住宅の計画修繕を実施してきたところである 目的 平成 21 年 3 月に国から 公営住宅等長寿命化計画策定指針 が出され 公営住宅等ストックの長寿命化を図り ライフサイクルコストの縮減につなげ 公営住宅等ストックの有効活用と効率的かつ円滑な更新の実現を行うことが重要視されている そこで今回 ストック総合活用計画に位置付けられている計画修繕を検証し 進捗の確認と長寿命化に資する改善の検討を行い 適切な計画修繕を推進するためこの計画を策定するものである 2. 長寿命化に関する基本方針 (1) ストックの状態の把握の方針及び維持管理の方針現在 市営住宅 8 団地 27 棟 173 戸を管理している これらの住宅に対し 各住宅の自治会役員等の協力を得ながら 市が職員による日常的な見回り等により不具合の予見に努め 定期点検を実施している 各住棟の建設時以降の修繕等の履歴を整理し 把握しているが 以下のような管理データ等の再整備を進め 今後も日常的な見回り 点検により 適正な維持管理を行う 日常的な維持管理に関する方針 管理する市営住宅の整備 管理データを団地 住棟で整理する 市営住宅の定期点検を実施して 予防保全的な維持管理を実施する 市営住宅の住棟単位の修繕履歴データを整備し 随時 履歴の更新 確認できる仕組みを整理する (2) 長寿命化及びライフサイクルコストの縮減に関する方針市営住宅等ストックの長寿命化を図るためには 建物の老朽化や劣化による事故 居住性の低下等を未然に防ぐ 予防保全的な維持管理が重要である 日常的な保守点検や計画修繕 改善事業の充実によりストックの長寿命化を図ることで 従来型の短いサイクルでの更新に比べ ライ 38

41 フサイクルコストの縮減につなげる ライフサイクルコストの縮減に関する方針 対症療法型の維持管理から 予防保全的な維持管理及び耐久性の向上等を図る改善を実施することによって 市営住宅等の長寿命化を図る 仕様のグレードアップ等による耐久性の向上 予防保全的な維持管理の実施による修繕周期の延長などによってライフサイクルコストの縮減を図る 修繕標準周期に先だって定期点検を行い 建物の老朽化や劣化による事故等を未然に防ぐとともに 修繕や改善の効率的な実施につなげる 3. 計画期間 平成 23 年度から平成 32 年度までとする 4. 計画の対象住宅 本計画の対象住宅は 次の表の市営住宅とする 住宅名 所在地 建設年度 構造 棟数 戸数 中開田住宅 長岡 1 丁目 昭和 28 年 特殊耐火 2 14 馬場住宅 馬場 1 丁目 昭和 49 年 中層耐火 1 14 北開田住宅 1 長岡 1 丁目北開田住宅 2 長岡 1 丁目 昭和 49 年昭和 53 年 簡易耐火木造 陶器町住宅 長岡 3 丁目 昭和 57~58 年 低層耐火 3 15 野添住宅 野添 2 丁目 昭和 52~61 年 中層耐火 4 65 深田住宅 野添 2 丁目 昭和 50 年 低層耐火 今里住宅 今里川原 昭和 62 年 低層耐火 1 4 神足住宅 東神足 2 丁目 平成 3~9 年 中層耐火 4 39 計

42 第 4 章ストック活用計画 1. 手法の選定フロー 公営住宅等長寿命化計画策定指針 ( 平成 21 年 3 月国土交通省 ) に基づき ストック活用手法の選定は以下の手順により判定する [ 検討対象住棟 ] 木造簡易耐火低層耐火中層耐火 [1 次判定 ] 住棟及び住宅単位の政策的判断 用途廃止 建替え 継続判定 維持管理 [2 次判定 ] 住棟単位の技術的判断 建替え 躯体の安全性 避難の安全性の判定 居住性の判定 1 次判定で改善予定と判定されなかった住棟 全面的改善 個別改善の判定 維持保全の判定 新たに追加された事項 個別改善 長寿命化型改善必要性の判定 修繕対応 [3 次判定 ] 団地単位の事業的判断 1 次判定及び 2 次判定の結果を踏まえ 団地単位で総合的検討を行い 事業化の可否について判断し 住棟別の活用方針を絞り込む [ 団地別 住棟別活用方針 ] 用途廃止 建替え 全面的改善トータルリモテ ル住棟 居住性確保型 個別改善 福祉対応型 安全性確保型 長寿命化型 修繕対応 40

43 2. 活用手法の選定基準 (1)1 次判定 ( 団地及び住棟単位の政策的判定 ) 住棟の経過年数 団地に対する需要 団地の法規制および高度利用の必要性と可能性によ る評価を行い 維持管理 建替え 用途廃止の対象とする住棟を判定する 判定ができな かった住棟については 2 次判定を行う 国の策定指針 建替えの対象とする住棟 昭和 30 年代のストック及び耐火構造 木造の昭和 40 年代のストックのうち 高度利用の必要性が高く かつ 可能である住棟 用途廃止の対象とする住棟 昭和 30 年代及び 40 年代のストックのうち 需要が見込めず かつ 高度利用の必要性 可能性が低い住棟 維持管理の対象とする住棟 改善事業の実施後 標準管理期間を経過していない住棟 継続判定とする住棟 建替え 用途廃止 維持管理の対象候補とならなかった住棟 判定基準 建替えの対象とする住棟 昭和 30 年代以前のストックで老朽化が進み 高度利用の可能な住棟 用途廃止の対象とする住棟 昭和 30 年代以前のストックで 敷地規模が狭小で 高度利用の可能性が低く 現地での建替え等が難しい住棟 維持管理の対象とする住棟 建替団地等で 改善の標準管理期間を経過していない住棟 継続判定とする住棟 建替え 用途廃止 維持管理の対象候補とならなかった住棟 41

44 (2)2 次判定 ( 住棟単位の技術的判定 ) 1 次判定の結果 未判定の住棟を対象に 躯体の安全性 避難の安全性 居住性の順に評価を行い 住棟別の事業内容を検討する 1 次判定及び2 次判定において 維持対応 改善予定とした住棟を対象に 長寿命化型改善の必要を検討する 1 躯体の安全性の判定 検討対象住棟のうち 昭和 56 年度以降に竣工したものは 新耐震基準に基づいて設計されているため 耐震性を有するものとする 市営住宅耐震調査を平成 19 年度に 建築基準法に基づき旧耐震基準で昭和 56 年以前に建設された4 階建て以上の馬場住宅及び野添住宅 A 棟において 第一次耐震診断を実施 IS 値は馬場住宅 野添住宅 A 棟 の結果が出ている 低層耐火構造の住宅においては 倒壊の危険性は少ないものと思われる 2 避難の安全性の判定 市営住宅の内 中層耐火構造住宅において 2 方向避難及び防火区画の確保がされてお り 避難の安全性は確保されている 3 居住性の判定居住性については住戸 共用部分及び屋外部分に分けて 高齢者対応等の観点から 以下の基準で判定する 住戸 段差解消 手すり設置 高齢者対応浴槽設置のバリアフリー化等を推進する 中層耐火構造の住宅 共用部 廊下の段差解消 手すり設置 外構部の段差解消を推進する 中層耐火構造の住宅 敷地条件等の検討のもと 原則として3 階以上の片廊下型の中層耐火住宅においてエレベーターの設置を検討する ( 設置にあたっては エレベーターの設置に伴う家賃の上昇等が見込まれるため 居住者等との協議を要する ) 断熱化対応など 居住性の向上を推進する 42

45 4 長寿命化型改善の必要性の判定 中長期的な修繕計画及び定期点検等に基づき 耐久性の向上 躯体への影響の低減 維持管理の容易性等の向上に関する改善が必要と判断される住棟は長寿命化型改善を行う 長寿命型改善の必要性が低いと判断された住棟は 修繕又は長寿命型改善以外の個別改善とする (3)3 次判定 1 次判定 2 次判定により 各住宅の用途廃止 建替え 個別改善 修繕対応の判定が明確とな ったため 3 次判定は実施しない 43

46 3. 団地別 住棟別のストック活用計画 (1 次判定 2 次判定 ) (1)1 次判定 1 次判定結果 経過年数 1 次判定項目 法規制等 1 次判定 団地名 所有関係 面積m2 用途地域 形式 建設 年度 管理戸数 構造 階数 住棟形式 耐用年数経過年 都市計画制限等 中開田住宅 市有地 第 1 種住居地 1,059 域 馬場住宅 市有地 第 1 種住居地 661 域 北開田住宅 1 市有地 第 1 種住居地 79 域 北開田住宅 2 私有地 第 1 種住居地 69 域 陶器町住宅北棟 市有地 第 1 種住居地 930 域 連戸 S 特耐 2 - 平成 10 年 都市計画街路の路線上にある 建替 共同 S 耐火 4 階段式 - - 継続判定 戸建 S 49 1 簡耐 敷地規模が小さい用途廃止 戸建 S 53 1 木造 2 - 平成 21 年 敷地規模が小さい 私有地 用途廃止 連戸 S 57 5 耐火 継続判定 陶器町住宅中棟連戸 S 58 5 耐火 継続判定 陶器町住宅南棟連戸 S 58 4 耐火 継続判定 1 耐火身障用継続判定 野添住宅 A 棟市有地 2,398 第 1 種中高層住居専用 共同 S 耐火 4 階段式 - - 継続判定 野添住宅 B 棟共同 S 耐火 4 階段式 - - 継続判定 野添住宅 C 棟共同 S 耐火 4 階段式 - - 継続判定 野添住宅 D 棟共同 S 61 6 耐火 3 片廊下 - - 継続判定 共同 S 61 3 耐火 1 階部継続判定 深田住宅 市有地 第 1 種中高層 2,270 住居専用 今里住宅 市有地 第 1 種低層住 555 居専用地域 神足住宅 A 棟 市有地 第 1 種住居地 2,968 域 連戸 S 耐火 継続判定 連戸 S 62 4 耐火 継続判定 共同 H 3 6 耐火 3 階段式 - - 継続判定 神足住宅 B 棟共同 H 3 8 耐火 4 階段室 - - 継続判定 神足住宅 C 棟共同 H 4 14 耐火 4 片廊下 - - 継続判定 神足住宅 D 棟共同 H 9 11 耐火 3 片廊下 - - 継続判定 計 173 戸 44

47 (2)2 次判定 2 次判定結果 住棟 1 次判定 2 次判定 整備水準向上 個別改善内容 福祉対応 長寿命化 団地名 建設 年度 管理戸数 1 階住戸数 構造 階数 トイレ洋式化 入口手すり設置 高齢者対応浴槽 共用部ハ リアフリー化 玄関引き戸化 外壁 屋根耐久性向上改修 中開田住宅 S 特耐 2 建替 建替 馬場住宅 S 耐火 4 継続判定 個別改善 北開田住宅 1 S 簡耐 2 用途廃止 用途廃止 北開田住宅 2 S 木造 2 用途廃止 用途廃止 陶器町住宅北棟 S 耐火 2 継続判定 長寿命化 陶器町住宅中棟 S 耐火 2 継続判定 長寿命化 陶器町住宅南棟 S 耐火 2 継続判定 長寿命化 継続判定 維持保全 野添住宅 A 棟 S 耐火 4 継続判定 長寿命化 野添住宅 B 棟 S 耐火 4 継続判定 長寿命化 野添住宅 C 棟 S 耐火 4 継続判定 長寿命化 野添住宅 D 棟 S 耐火 3 継続判定 長寿命化 継続判定 個別改善 3 深田住宅 S 耐火 2 継続判定 個別改善 今里住宅 S 耐火 2 継続判定 個別改善 4 4 神足住宅 A 棟 H 耐火 3 継続判定 維持保全 神足住宅 B 棟 H 耐火 4 継続判定 維持保全 神足住宅 C 棟 H 耐火 4 継続判定 維持保全 神足住宅 D 棟 H 耐火 3 継続判定 維持保全 計 173 戸 86 戸 20 戸 114 戸 114 戸 14 戸 3 戸 7 棟 (3) 活用手法の判定結果 1 次判定 2 次判定の結果を踏まえ 判定結果の総括を以下の表にまとめる 建替 14 戸中開田住宅 用途廃止 2 戸北開田住宅 個別改善 ( 福祉対応型等 ) 38 戸馬場住宅深田住宅今里住宅 長寿命化型改善 ( 外壁 屋根 ) 80 戸陶器町住宅野添住宅 個別改善 ( 福祉対応型 ) 修繕対応 39 戸神足住宅 計野添住宅 A 棟については 平成 21 年度に屋根改修が完了していることから外壁改修のみ 173 戸 45

48 第 5 章市営住宅長寿命化計画 1. 建替事業等の実施方針現ストック総合活用計画において建替えの方針であった中開田住宅については計画期間の後期に建替え事業を開始する なお 対象敷地の多くが都市計画道路区域内にあり 現地建替えおよび非現地建替えも含め 今後詳細な検討を行う 北開田住宅の2 戸については単独敷地であり 土地所有者および入居者の移転の合意を得た上で 早期に用途廃止とする 2. 長寿命化のための維持管理計画 (1) 団地別の維持管理計画 計画年度内の住宅別の維持管理計画を下記の通り変更する 住宅名 建設年度 構造 馬場住宅 S49 中層 耐火 陶器町住宅北棟中棟南棟野添住宅 A 棟 B 棟 C 棟 D 棟 S57 S58 S58 S52 S60 S59 S61 低層耐火 中層耐火 深田住宅 S50 低層 耐火 今里住宅 S62 低層 耐火 戸 修繕対象 ストック総合改善事業対象 ( 補助対象 ) 数 経常修繕居住性向上型 福祉対応型 安全性確保型 長寿命化型 14 給水方 手すり設置 玄関扉 屋根耐久性向上 式の変 高齢者対応浴槽 錠ピッ 外壁耐久性向上 更 浴室防水性向上 キング 配管耐久性向上 対応 15 手すり設置 屋根耐久性向上 外壁耐久性向上 65 給水方式の変更 (A 棟除く ) 手すり設置高齢者対応浴槽玄関の引き戸化 (D 棟 1 階のみ ) 浴室防水性向上 20 手すり設置トイレ洋式化高齢者対応浴槽 4 手すり設置高齢者対応浴槽浴室防水性向上 玄関扉錠ピッキング対応 ドア取替 玄関扉錠ピッキング対応 屋根耐久性向上外壁耐久性向上 (A 棟は外壁のみ ) 配管耐久性向上 屋根耐久性向上外壁耐久性向上 46

49 (2) 計画期間内の事業計画 修繕 改善に係る事業予定一覧 住宅名 建設年度 馬場住宅 S49 陶器町住宅北棟陶器町住宅中棟陶器町住宅南棟 野添住宅 A 棟 野添住宅 B 棟 野添住宅 C 棟 野添住宅 D 棟 S57 構造 中層耐火 戸数 耐用年数 低層 S 耐火 S S52 深田住宅 S50 今里住宅 S S 中層耐火 S S 低層耐火 低層耐火 修繕 改善事業の内容 前期 ( 平成 23~27 年度 ) 後期 ( 平成 28~32 年度 ) H23 H24 H25 H26 H27 H28 H29 H30 H31 H32 福祉対応改善 長寿命化 福祉対応改善 長寿命化 福祉対応改善 福祉対応改善 安全確保改善 長寿命化 福祉対応改善 長寿命化 福祉対応改善 居住性向上等 長寿命化 居住性向上等 長寿命化 福祉対応改善 居住性向上等 長寿命化 ( 外壁のみ ) 福祉対応改善 居住性向上等 長寿命化 福祉対応改善 居住性向上等 長寿命化 福祉対応改善等 建替えに係る事業予定一覧 住宅名 中開田住宅 建設年度 S28 構造 特殊耐火 戸数 耐用年数 建替え事業 前期 ( 平成 23~27 年度 ) 後期 ( 平成 28~32 年度 ) H23 H24 H25 H26 H27 H28 H29 H30 H31 H32 建 替 建 替 え え 備考 建設戸数 20 戸 用途廃止に係る事業一覧 住宅名 建設 構造 戸数 事業年度 備考 年度 北開田住宅 1 S49 簡易耐火 1 H23 北開田住宅 2 S53 木造 1 H23 47

50 第 6 章長寿命化のための維持管理による効果 1. 対象となる住宅 前章で 長寿命化 と判定された団地について ライフサイクルコスト (LCC) の算出を行 う 対象となるのは 以下の 9 団地である 団地名建設年度構造戸数 陶器町住宅北棟 S57 5 陶器町住宅中棟 S58 低層耐火 5 陶器町住宅南棟 S58 5 野添住宅 A 棟 S52 24 野添住宅 B 棟 S60 16 中層耐火野添住宅 C 棟 S59 16 野添住宅 D 棟 S61 9 馬場住宅 S49 中層耐火 14 今里住宅 S62 低層耐火 4 2. ライフサイクルコストの算出方法 LCC の算出については 公営住宅等長寿命化計画策定指針平成 21 年 3 月国土交通省住宅 局住宅総合整備課 に記載された方法を用いることとする 以下にその内容を示す (1) 基本的な考え方 11 棟の LCC 改善効果 =LCC( 計画前 )-LCC( 計画後 ) 2LCC( 計画前 )=( 修繕費 + 建替費 )/ 建設 ~ 築後 50 年までの使用年数 公営住宅等長寿命化計画に基づく改善事業を実施しない場合の 建設時点から次回の建替え までに要するコスト 3LCC( 計画後 )=( 修繕費 + 改善費 + 建替費 )/ 建設 ~ 築後 70 年までの使用年数 公営住宅等長寿命化計画に基づく改善事業を実施する場合の 建設時点から次回の建替えま でに要するコスト 48

51 (2) 算出の考え方 公営住宅等長寿命化計画に基づく長寿命化型改善事業を実施する場合 実施しない場合 それぞれの場合について建設時点から次回の建替えまでに要するコストを算出し 住棟単位で年当たりのコスト比較を行う 本算出例においては 戸当たりコストを基に当該住棟の住戸数分を積算して 住棟当たりのコストを算出する なお 建設後一定年数が経過した実際の住棟に当てはめてコストを比較することが望ましいが 過去の累積修繕費を算出することは困難と考えられる また 予防保全的な維持管理 改善を行った場合の効果を見る上でも 本算出例では 現時点で当該住棟を建設した場合を想定し 今後 長寿命化型改善を実施する場合と実施しない場合の比較を行う (3) 算出の手順 < 計画前モデル> 1 使用年数 事業主体の過去の建替事例における 建替前住棟の築年数を構造毎に平均した数値を基本とする 2 累積修繕費 修繕費 = 建替工事費 修繕費乗率 上記の修繕費算出式 及び p50 設定条件 における修繕項目 修繕費乗率 修繕周期に基づいて 建設時点から上記 1 使用年数 経過時点までの修繕費を累積した費用とする 3 建替工事費 事業主体の過去の建替事例における 構造毎に平均した戸当たり建設費とする 4 計画前 LCC 計画前 LCC=(3 建替工事費 +2 累積修繕費 ) 1 使用年数 ( 単位 : 円 / 戸 年 ) < 計画後モデル> 5 使用年数 当該改善事業を行うことによって想定される当該住棟の使用年数 6 累積修繕費 修繕費 = 建替工事費 修繕費乗率 上記の修繕費算出式 及び p50 設定条件 における修繕項目 修繕費乗率 修繕周期に基づいて 建設時点から上記 5 使用年数 経過時点までの修繕費を累積した費用とする 7 長寿命化型改善工事費 当該改善を複数回行う場合はそれらの合計費用とする 8 建替工事費 事業主体の過去の建替事例における 構造毎に平均した戸当たり建設費とする 9 計画後 LCC 49

52 計画後 LCC=(8 建替工事費 +7 長寿命化型改善工事費 +6 累積修繕費 ) 5 使用年数 ( 単位 : 円 / 戸 年 ) <LCC 改善効果 > 10 年平均改善額 上記 4 9より 年平均改善額 =4 計画前 LCC-9 計画後 LCC 11 累積改善額 上記 10 年平均改善額について 将来コストを社会的割引率 4%/ 年により現在価値化し 上記 5 使用年数期間の累積改善額を算出する 現在価値化のための算出式は次の通り 築後経過年数 a 年における年平均改善額 bの現在価値 =b c a: 築後経過年数 b: 上記 10 年平均改善額 c: 現在価値化係数 c=1 (1+d) a d: 社会的割引率 (0.04(4%)) 12 年平均改善額 ( 現在価値化 ) 上記 511より 年平均改善額 ( 現在価値化 )=11 累積改善額 5 使用年数 ( 単位 : 円 / 戸 年 ) 以上より求めた戸当たり年平均改善額( 現在価値化 ) を 当該住棟の住戸数分を積算して 住棟当たりの年平均改善額を算出する 年平均改善額がプラスであれば LCC 縮減効果があると判断できる 設定条件 修繕費修繕項目 小修繕 量水器 給水ポンプ 給湯器 外壁 屋上防水 修繕費乗率 0.278% 0.232% 0.046% 1.296% 4.882% 2.472% 修繕周期 1 年 8 年 10 年 13 年 15 年 15 年 修繕項目排水ポンプ共聴アンテナ給水管流し台排水管洗浄 修繕費乗率 0.074% 0.037% 2.778% 1.296% 0.093% 修繕周期 15 年 15 年 20 年 20 年 20 年 上表の計画修繕項目は全て長寿命化型改善に該当しない ( 従前の仕様と比して性能が向上 しない ) と設定している 現在価値化係数 :4%/ 年 50

53 3. ライフサイクルコストの概算工事費単価 LCC の算出にかかる概算工事費単価については 過去の改修工事等の事例を参考に 以下の 通り設定する 種別 団地名 1 棟あたり単価 ( 円 ) 1 戸あたり単価 ( 円 ) 外壁改修工事費 陶器町北棟 (2 階 5 戸 ) 10,000,000 2,000,000 陶器町中棟 (2 階 5 戸 ) 10,000,000 2,000,000 陶器町南棟 (2 階 5 戸 ) 10,000,000 2,000,000 野添住宅 A 棟 (4 階建て24 戸 ) 22,000, ,667 野添住宅 B 棟 (4 階建て16 戸 ) 16,500,000 1,031,250 野添住宅 C 棟 (4 階建て16 戸 ) 16,500,000 1,031,250 野添住宅 D 棟 (3 階建て9 戸 ) 9,500,000 1,055,556 馬場住宅 (4 階 14 戸 ) 14,500,000 1,035,714 今里住宅 (2 階 4 戸 ) 5,000,000 1,250,000 屋根改修工事費 陶器町北棟 (2 階 5 戸 ) 8,000,000 1,600,000 陶器町中棟 (2 階 5 戸 ) 8,000,000 1,600,000 陶器町南棟 (2 階 5 戸 ) 8,000,000 1,600,000 野添住宅 B 棟 (4 階建て16 戸 ) 9,000, ,500 野添住宅 C 棟 (4 階建て16 戸 ) 9,000, ,500 野添住宅 D 棟 (3 階建て9 戸 ) 9,000,000 1,000,000 馬場住宅 (4 階 14 戸 ) 9,000, ,857 今里住宅 (2 階 4 戸 ) 5,000,000 1,250,000 配管改修工事費 野添住宅 B 棟 (4 階建て 16 戸 ) 5,600, ,000 野添住宅 C 棟 (4 階建て 16 戸 ) 5,600, ,000 野添住宅 D 棟 (3 階建て 9 戸 ) 5,000, ,556 馬場住宅 (4 階 14 戸 ) 5,600, ,000 建替え費用 17,000,000 円 / 戸 51

54 4. ライフサイクルコストの計算結果 以上の算出方法により 対象団地に対するLCCを算出したところ いずれの団地も年平均改 善額がプラスとなり LCC 縮減効果があると判断できた LCC 縮減効果 団地 ( 千円 / 年 棟 ) 外壁 屋根 配管改修分 陶器町住宅北棟 75 陶器町住宅中棟 75 陶器町住宅南棟 75 野添住宅 A 棟 669 野添住宅 B 棟 367 野添住宅 C 棟 367 野添住宅 D 棟 178 馬場住宅 312 今里住宅 81 52

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57 付 録 1 長岡京市営住宅等長寿命化計画策定検討委員会等審議状況 付録 -1 2 長岡京市営住宅等長寿命化計画策定検討委員会委員名簿 付録 -2 3 長岡京市営住宅等長寿命化計画策定検討委員会設置要項 付録 -3 4 用語解説 付録 -4

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59 長岡京市営住宅等長寿命化計画策定検討委員会等審議状況 会議 開催日 主な審議事項 第 1 回 平成 22 年 5 月 27 日 計画の取組み方針 現ストック活用計画のこれまでの経過と達成度 現ストックの概要 第 2 回 平成 22 年 7 月 26 日 長寿命化の基本方針 ストック活用判定作業一次判定 二次判定 第 3 回 平成 22 年 10 月 29 日 建替事業の実施方針 長寿命化のための維持管理計画 第 4 回 平成 23 年 1 月 12 日 市営住宅の需要推計 ライフサイクルコストの効果 第 5 回 平成 23 年 2 月 15 日 市営住宅の供給に関する方針 長寿命化計画( 案 ) 全般 その他関連会議 (1) 市公共施設検討会議 会議開催日主な審議事項 第 15 回 平成 22 年 5 月 11 日 長岡京市営住宅等長寿命化計画に至る経過と今後の 取組みについて 第 17 回 平成 22 年 11 月 22 日 長岡京市営住宅等長寿命化計画案について 第 18 回平成 23 年 2 月 3 日 長岡京市営住宅等長寿命化計画最終案について (2) 住宅担当と福祉担当との意見交換 会議開催日主な協議事項 第 1 回平成 23 年 1 月 11 日 住宅に関わる福祉の現状等について 第 2 回平成 23 年 2 月 2 日 市営住宅に係る潜在需要の供給方策について 付録 -1

60 長岡京市営住宅等長寿命化計画策定検討委員会委員名簿 職名 氏名 役職 委員長 佐々谷明光 長岡京市建設部長 副委員長 石田克明 長岡京市建設部次長 副委員長 清水裕史 長岡京市建設部営繕課長 委員 宇野友二 京都府乙訓土木事務所建築住宅室長 委員 竹中肇 長岡京市立北開田会館長 委員 増田繁樹 長岡京市健康福祉部高齢介護課長 委員 藤井徹 長岡京市健康福祉部障がい福祉課長 委員 井上晃 長岡京市健康福祉部子ども福祉課長 委員 山口隆弘 長岡京市建設部都市計画課長 委員 大石守 長岡京市建設部土木課長 委員 猿渡幸男 長岡京市環境経済部環境政策監 委員 松岡裕司 長岡京市政策推進課公共施設検討担当主幹 委員 仁科正身 長岡京市企画部財政課長 事務局岩岸達男長岡京市建設部営繕課主幹 ( 住宅担当 ) 八木和史長岡京市建設部営繕課主幹 ( 営繕担当 ) 木下良彦 田中秀樹 長岡京市建設部営繕課住宅係主査 長岡京市建設部営繕課住宅係主査 付録 -2

61 長岡京市営住宅等長寿命化計画策定検討委員会設置要綱 ( 趣旨 ) 第 1 条平成 21 年 3 月に国から示された 公営住宅等長寿命化計画策定指針 を踏まえ 長岡京市営住宅等の適正な整備と管理を行うための 長岡京市営住宅等長寿命化計画 ( 以下 計画 という ) を策定するにあたり 広く助言 提言等を得るため 長岡京市営住宅等長寿命化計画策定検討委員会 ( 以下 委員会 という ) を設置する ( 所掌事務 ) 第 2 条委員会の所掌事務は 次に掲げるものとする (1) 市営住宅の現状の把握及び評価 (2) 市営住宅の改修 建替え等に関する方針 基準等の検討 (3) 計画の策定に係る都市計画 福祉 環境 財政上等の助言 提言等 (4) その他計画の策定に関わる事項の検討 ( 組織 ) 第 3 条委員会は委員長 副委員長及び委員 ( 以下 委員 という ) をもって組織する なお 委員は別表のとおりとする 2 委員の任期は 任命の日から平成 23 年 3 月 31 日までとする 3 委員は 職務上知り得た秘密を漏らしてはならない その職を退いた後も 同様とする ( 委員長 ) 第 4 条委員長は 会務を総理し 委員会を代表する 2 副委員長は 委員長を補佐し 委員長に事故等があるときは その職務を代理する ( 幹事 ) 第 5 条委員会における審議等を効率的 効果的に行うため 幹事を置くことができる ( 会議 ) 第 6 条委員会の会議は 委員長が招集し 委員長が議長を務める ( 庶務 ) 第 7 条委員会の庶務は 建設部営繕課において処理する ( その他 ) 第 8 条この要綱に定めるもののほか 必要な事項は別に定める 附則 1 この要綱は 平成 22 年 5 月 1 日から施行する 2 この要綱は 平成 23 年 3 月 31 日限り その効力を失う 付録 -3

62 IS 値 用語解説 耐震改修促進法で定められた構造耐震指標のことで 耐震診断の判断基準となる 片廊下型 集合住宅において 片側に共有廊下をもち それに各戸が面して並ぶ形式のことを言う 簡易耐火構造 耐火建築と木造建築との中間の耐火性能をもつ建築構造である 鉄骨の骨組みに不燃性の壁 板 屋根板を張ったものである 京都府住生活基本計画 住生活基本法に基づき 京都府が府民の住生活の安定の確保と向上の促進に関する基本的な計 画として 平成 27 年度までの 10 年間に取り組むべき施策等について定めたものである 京都府推計人口 京都府が国勢調査の人口及び世帯数を基礎として 各市町村から提供された 1 ヶ月間の住民票並 びに外国人登録原票の移動数を基に加減することにより毎月の人口 世帯数を推計したものである 現在価値化係数社会的割引率現在価値化係数とは 複数年にわたる事業の経済的価値を図るために 将来価値を一定の割引率で置きかえたものである 社会的割引率とは 公共事業など将来にわたって費用や便益をもたらすものを評価する際に考慮する割引率のことで 公共事業評価の費用便益分析に関する技術指針 ( 平成 16 年国土交通省 ) では 社会的割引率を4% と定めている 公営住宅 公営住宅法に基づき国の補助を受けて地方公共団体が供給する住宅で 住宅に困窮する低額所 得者を対象に 安い家賃で賃貸することを目的としたものである 公営住宅等長寿命化計画 ( 市営住宅等長寿命化計画 ) 公営住宅等ストックの長寿命化を図り ライフサイクルコストの縮減につなげ 公営住宅等ス トックの有効活用と効率的かつ円滑な更新の実現を行うために地方自治体が策定する計画である 公営住宅等長寿命化計画策定指針 地方自治体が公営住宅等長寿命化計画を策定する際の指針となるもので 平成 21 年 3 月に国土交 通省が公表した 高額所得者市営住宅に引き続き5 年以上入居している者で 最近 2 年間引き続き収入が31 万 3 千円を越える入居者のことを言う 高額所得者には 期限を定めて市営住宅の明け渡しを請求することができる 付録 -4

63 高齢者向け優良賃貸住宅 60 歳以上の単身 夫婦世帯の方などを入居対象とする良質な賃貸住宅を 民間活力を活用して供給促進するための制度 高齢者が安全に安心して居住できるように バリアフリー化され 緊急時対応サービスの利用可能な高齢者向け優良賃貸住宅に対して 都道府県知事 ( 制令指定都市 中核市の長 ) の認定により 整備等に要する費用の補助 家賃の減額に要する費用の補助などが行われる 国勢調査行政の基礎資料を得るために 一定の時期に一定の場所で人口の動勢並びにこれに関する諸種の状態を全国一斉に実施される調査 5 年ごとに行われ この報告書では平成 17 年が最新の調査となっている 最低居住水準居住水準のひとつ 健康で文化的な住生活の基礎として必要不可欠ですべての世帯が確保すべき水準として位置付けられており 世帯構成に応じた居住室 住宅の性能 住戸規模が定められている 修繕周期 建物に関する修繕を終えてから 次に修繕を行うまでの期間のことである 収入超過者 市営住宅に引き続き 3 年以上入居しており 一般世帯の場合は月額 15 万 8 千円 障がい者や 高齢者などの裁量階層世帯の場合は 月額 21 万 4 千円を超える入居者のことを言う 住戸性能水準居住者ニーズ及び社会的要請に応える機能 性能を有する良好な住宅ストックを形成するための指針となるものである 1 居室構成などの基本的機能 2 耐震性 防火性などの居住性能 3 環境性能や外観といった外部性能 の3 機能からなる 住生活基本法日本の住宅政策の理念と枠組みを定めている法律で 2006 年 ( 平成 18 年 ) に施行された 従来の公的機関が主体となった新築住宅の量的な供給を中心とした枠組みを大きく転換し 市場メカニズムを活用しながら良好な住宅ストックと住環境の向上を図ることを基本としている 住宅ストック ストックとは 在庫 を意味する英単語で ここではその時点における既存の住宅を表す 住宅セーフティネット 民間の市場機能のみでは住宅を確保できない住宅困窮者に対し 柔軟かつ公平に賃貸住宅や住 宅資金を提供するための仕組みや制度のことを言う 付録 -5

64 住宅 土地統計調査住宅及び世帯の実態を把握するため 総務省統計局が1948 年 ( 昭和 23 年 ) 以来 5 年ごとに実施している国の指定統計調査である 国勢調査が全数調査であるのに対し 住宅 土地統計調査は抽出調査である 政策空き家老朽化した公営住宅の建替事業を行うため または住戸の改善事業を行うために新たな入居募集を停止している結果 生じた空き家のことを言う 現在 市営中開田住宅が政策空き家に位置付けている 耐震基準地震に対して建物をどのようにつくるかを規定した建築基準法の基準のことである 中規模の地震 ( 震度 5 強程度 ) に対してはほとんど損傷を生じず 極めて稀にしか発生しない大規模の地震 ( 震度 6 強から震度 7 程度 ) に対しては人命に危害を及ぼすような倒壊等の被害を生じないことを目標に1981(S56) 年の法改正で規定された 第一次耐震診断 建物の柱や壁の強度をその大きさ 長さ 幅から略算し 建物の耐震性能を簡略に評価する診 断方法である 第八期住宅建設五箇年計画 住宅建設計画に基づき 国民の住生活が適正な水準に安定するまでの間 5 年ごとに作成され る政府の住宅建設計画で 達成すべき居住水準 建設戸数などの目標が定められるものである 中層耐火構造 3~5 階建てで 建物の主要部分をブロックや鉄筋コンクリートなどの耐火材料とし 火災に よる焼失 類焼を防止する構造を言う 超高齢社会 65 歳以上の高齢者の市総人口に占める比率が 21 パーセントを越える状況を言う 本市もこの状況にある 低層耐火構造 平屋もしくは二階建てで 建物の主要部分をブロックや鉄筋コンクリートなどの耐火材料とし 火災による焼失 類焼を防止する構造を言う 特殊耐火構造 旧公営住宅法施行令に規定された準耐火構造の住宅を言う 付録 -6

65 特定優良賃貸住宅特定優良賃貸住宅の供給の促進に関する法律に基づき 広さや設備など一定の基準で建設された中堅所得層向けの良質な賃貸住宅で 1 民間の土地所有者等が建設し 地方公共団体 住宅供給公社等が借上げまたは受託により管理するもの 2 住宅供給公社等が建設及び管理するもの 3 地方公共団体が建設及び管理するもの の3つがある 都市計画街路都市計画法に定める都市施設の一つで 健全で文化的な都市生活と機能的な都市活動が確保されるよう 都市の基盤的施設として都市計画法に基づいて都市計画決定した道路である 自動車専用道路 幹線街路 区画街路 特殊街路の4 種類に分けられている トータルリモデル住棟 団地において 老朽化した設備の改善や高齢化に対応したエレベーターの設置など全面的改善 事業を実施する住棟のことを言う 長岡京市営住宅ストック総合活用計画 国の 公営住宅ストック総合活用計画策定指針 に基づき 市営住宅の活用方策について平成 16 年 1 月に策定している 平成 16 年から平成 25 年までの 10 年間を計画期間としている 長岡京市建築物耐震改修促進計画平成 7 年の阪神 淡路大震災後 耐震改修促進法が制定された 平成 18 年に改正され 市ではこれを受けて既存の建築物の耐震化を計画的かつ総合的に促進していくため計画を策定している 計画の期限は 平成 27 年度末としている 長岡京市総合計画現在 長岡京市のまちづくりは 第 3 次総合計画に基づいて展開されている 平成 13 年から 27 年までの15 年間を計画期間とする長期計画で うち第 3 期基本計画は平成 23 年から27 年までの5 年間である 長岡京市都市計画マスタープラン都市計画の分野に関する方針を出すために 都市計画法に基づき作られるもので 市の都市計画に関する各種施策は この指針に基づき行われる 平成 13 年に策定 平成 20 年 3 月に改訂され 概ね平成 27 年を目標とするプランである 家賃制度 市営住宅の家賃は 入居世帯の収入や住宅の立地条件 広さ 築年数などに応じて 毎年度決定す る 応能応益家賃であり うち応能部分は市場家賃とは異なり 公営住宅制度特有の内容である ライフサイクルコスト (Life cycle cost:lcc) ある施設における初期建設コストと その後の維持管理費用等を含めた生涯費用の総計である 付録 -7