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1 守山市営住宅長寿命化計画 平成 24 年 3 月 守山市

2 目 次 序章計画の背景と目的 1 序 -1. 計画策定の背景と目的 1 序 -2. 計画の位置づけ 1 序 -3. 計画の期間 2 序 -4. 本計画の内容と流れ 2 第 1 章公営住宅ストックの状況 守山市の住宅事情の概要 市営住宅の概要 入居者の状況 入居者の収入状況 空き家と募集倍率の状況 最低居住面積水準未満世帯 市営住宅以外の公的賃貸住宅供給状況 22 第 2 章団地実態調査 点検調査の計画 点検調査の実施 調査にみる課題 24 第 3 章入居者意向調査 アンケート調査の概要 アンケート調査結果の概要 アンケート調査からの課題整理 30 第 4 章長寿命化に関する基本方針 市営住宅ストックに関する課題 長寿命化に関する基本方針 34

3 第 5 章市営住宅長寿命化計画の計画内容の検討 市営住宅を取り巻く社会情勢の変化と 本市における事業の進捗 市営住宅長寿命化計画の計画内容 44 第 6 章長寿命化を図るべき市営住宅 長寿命化対象条件の設定 市営住宅の整備必要戸数 団地別 住棟別事業手法の選定結果 52 第 7 章長寿命化のための維持管理による効果 長寿命化のための維持管理 改善の内容 及びその他の改善内容と効果の検討 ライフサイクルコストの改善と省エネルギー対策による効果の検討 56 第 8 章長寿命化のための維持管理計画 団地別住棟別活用方針の設定 長寿命化のための維持管理による効果 修繕計画の立案及び概算費用の算定 67 第 9 章市営住宅における建替 用途廃止の実施方針 建替 用途廃止の基本的な考え方 建替の実施方針 用途廃止の実施方針 73 用語説明 74

4 序章計画の背景と目的 序 -1. 計画策定の背景と目的 (1) 背景昨今 社会経済情勢の大きな変化の中 市営住宅については厳しい財政状況下において 更新期を迎えつつある老朽化した市営住宅のストックの効率的かつ円滑な更新を行い 市営住宅の需要に的確に対応することが課題となっています 掘海道団地と岡 中ノ庄団地は 築後 39~40 年経過しており 築 45 年の耐用年数に対して 今後 5 6 年で耐用年数を過ぎるため 対応 ( 用途廃止や建替え等 ) を検討する必要があります その他の市営住宅では 久保団地や古高団地 大門団地も築後 28~38 年経過し 築 70 年の耐用年数に対して 今後 10 年以内に耐用年数の 1/2 を経過することになります これら中層耐火造のストックは 環境や資源 エネルギーへの配慮とともに 財政負担を抑える意味から 出来る限り長期間使用していく必要があり 時代とともに変化する居住ニーズに対応できるよう 必要に応じて改善や向上を進めることが求められています (2) 目的本市の市営住宅の実情を踏まえ 市営住宅ストックの効率的かつ円滑な更新を実現するうえで 十分な安全性や居住性を備えた長期活用を図るべき住棟について 予防保全の観点からの維持管理計画を策定し ライフサイクルコストの縮減と建物の長寿命化を図ることを目的とします 序 -2. 計画の位置づけ本計画は 本市の市営住 住生活基本計画 全国計画 宅ストック (7 団地 340 戸 ) の効率的な活用を進めていくための整備計画と 即して 滋賀県住生活基本計画 位置づけられ 市営住宅ス トックの改善 向上 更新は本計画に基づいて行うことを基本的要件としま 守山市総合計画 住宅関連計画 連携 す 関連計画 連携 守山市住生活基本計画 守山市営住宅長寿命化計画 見直し 守山市市営住宅ストック総合活用計画 図 - 序.1 守山市営住宅長寿命化計画の位置づけ - 1 -

5 序 -3. 計画の期間本市では これまで平成 22 年度から平成 31 年度までの10 年間の市営住宅長寿命化計画を策定して運用してきましたが 今回その見直しを行い 平成 22 年から平成 33 年までの 12 年間を新しい計画期間とします なお 計画期間は 今回見直し後も5 年毎を目途に 必要に応じて見直しを行うものとします 市営住宅長寿命化計画の計画期間 12 年間 ( 平成 22 年度から平成 33 年度まで ) 参考 : 長寿命化計画と関連計画の計画期間 年度 守山市住生活基本計画守山市市営住宅ストック総合活用計画守山市営住宅 平成 21 年度から平成 32 年度まで平成 13 年度から平成 22 年度まで 国や県の動向により平成 27 年度に見直し 長寿命化計画 当初計画 ( 平成 22 年度から平成 31 年度まで ) 見直し計画 ( 平成 22 年度から平成 33 年度まで ) 5 年後 ( 平成 28 年度 ) に見直し 序 -4. 本計画の内容と流れ 本計画の内容と流れは 下図に示す通りです (1) 公営住宅のストックの状況 (2) 団地実態調査 (3) 入居者意向調査 (4) 長寿命化に関する基本方針 (5) 市営住宅長寿命化計画の計画内容の検討 (6) 長寿命化を図るべき市営住宅 (7) 長寿命化のための維持管理による効果 (8) 長寿命化のための維持管理計画 (9) 市営住宅における建替 用途廃止の実施方針 図 - 序.2 計画の内容と流れ - 2 -

6 第 1 章公営住宅ストックの状況 1-1. 守山市の住宅事情の概要 (1) 市の概要本市は 滋賀県の南部 琵琶湖の東南部に位置し 南西は草津市 南東は栗東市 北東は野洲市に接しています 京都市中心部とは約 20km 大阪市中心部とは約 60kmにあり JR 守山駅から新快速を利用して京都まで約 25 分 大阪駅まで約 55 分と利便性の高い位置にあります このため 本市は 湖南地域の中核都市としての役割とともに 京都や大阪のベッドタウンとしての性格も有しています 市域は 野洲川によって形成された沖積平野に位置し 標高 83.7m~106.1mと 標高差はわずか22.4mの平坦な地形となっており 広さは 東西 6.3km 南北 10.9km 面積 54.81km2であり 滋賀県の面積の1.1% です 図 -1.1 守山市の位置 - 3 -

7 (2) 人口 世帯等の動向 1 人口 世帯数本市の人口と世帯数は 平成 22 年時点で 76,338 人 26,822 世帯となっており 近年増加が続いています 世帯当たり人員は 平成 22 年時点で 2.8 人 / 世帯となっており 近年世帯の小規模化が進んでいます 年齢別の人口割合を見ると 年々少子高齢化が進んでおり 平成 22 年時点の高齢化率は 17.6% となっています 人口 ( 人 ) 世帯数 ( 世帯 ) 100,000 80,000 60,000 40,000 20, ,561 16, ,542 61,859 70,823 18, , ,543 76, , 世帯当たり人口 ( 人 / 世帯 ) 0 H2 H7 H12 H17 H22 人口世帯数世帯当たり人口 図 -1.2 人口 世帯数の推移 0.0 資料 : 国勢調査 0% 20% 40% 60% 80% 100% S % 66.0% 8.3% H2 22.1% 68.8% 9.1% H7 19.0% 70.2% 10.9% H % 69.9% 12.8% H % 68.2% 14.9% H % 64.9% 17.6% 15 歳未満 15~64 歳 65 歳以上 図 -1.3 年齢別人口割合の推移 資料 : 国勢調査 - 4 -

8 2 支援が必要な人の状況 本市では 障害者 高齢者単身 母子家庭や保護世帯等 支援が必要な人や世帯が 年々増加しています ( 人 ) 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1, ( 世帯 ) ,033 2,670 2, ,684 3,081 2, , ,077 2, H14 H15 H16 H17 H18 H19 H20 H21 H22 図 -1.4 支援が必要の人の状況 障害者手帳所持者数 ( 人 ) 高齢者単身 ( 人 ) 母子家庭 ( 世帯 ) 保護 ( 世帯 ) 資料 : 市資料 - 5 -

9 (3) 住宅 住環境の現況や住宅市場の動向 1 住宅所有状況 ( 専用住宅の内訳 ) 本市の住宅の所有状況を見ると 持ち家が 68.6% 借家が 29.2% です 借家の内訳を見ると 民間借家が最も多く 4,960 戸 (20.2%) を占めており 次いで給与住宅 (6.4%) 公営の借家(2.5%) となっています 全国の状況をみると 持ち家が 60.4% 借家が 36.5% で 守山市は全国平均と比べ 持ち家の比率は高く 借家の比率が低くなっています 滋賀県の状況をみると 持ち家が 70.1% 借家が 27.6% で 守山市は滋賀県平均と比べ 借家に居住する人が多くなっています 表 -1.1 住宅所有状況 借家専用住宅 持ち家公営の都市機構 不詳総数借家総数民営借家給与住宅借家公社の借家守山市 24,500 16,800 7, ,960 1, ( 内訳 ) (100.0%) (68.6%) (29.2%) (2.5%) (0.0%) (20.2%) (6.4%) (2.2%) 滋賀県 481, , ,800 10,000 3,900 94,500 24,500 11,300 ( 内訳 ) (100.0%) (70.1%) (27.6%) (2.1%) (0.8%) (19.6%) (5.1%) (2.3%) 全国 48,281,000 29,162,900 17,633,800 2,088, ,800 13,256,500 1,371,200 1,484,300 ( 内訳 ) (100.0%) (60.4%) (36.5%) (4.3%) (1.9%) (27.5%) (2.8%) (3.1%) 専用住宅総数には住宅の所有の関係 不詳 を含む 資料 : 平成 20 年住宅 土地統計調査 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 守山市 (N=24,500) 68.6% 2.5% 20.2% 6.4% 2.2% 滋賀県 (N=481,400) 70.1% 2.1% 0.8% 19.6% 5.1% 2.3% 全国 (N=48,281,000) 60.4% 4.3% 1.9% 27.5% 2.8% 3.1% N: 専用住宅総数 持ち家公営の借家都市機構 公社の借家民営借家給与住宅不詳 図 -1.5 住宅所有状況 - 6 -

10 2 建築時期別住宅数本市の住宅の建築時期を見ると 昭和 55 年までに建築された住宅は 6,080 戸 (24.8%) です 新耐震設計基準の適用に係る建築基準法の改正が行われた昭和 56 年築以降の住宅は 17,820 戸 (72.7%) となっています 借家に着目すると 昭和 56 年築以降の住宅は 6,210 戸 (86.9%) であり 比較的新しい住宅が多くなっています 表 -1.2 建築時期別住宅数 専用住宅 総数 昭和 35 年以前 昭和 36 年 ~45 年 昭和 46 年 ~55 年 昭和 56 年 ~ 平成 2 年 平成 3 年 ~7 年 平成 8 年 ~12 年 平成 13 年 ~17 年 平成 18 年 ~20 年 9 月 不詳 住宅数 24,500 1,150 1,170 3,760 5,030 2,250 3,950 4,350 2, ( 内訳 ) (100.0%) (4.7%) (4.8%) (15.3%) (20.5%) (9.2%) (16.1%) (17.8%) (9.1%) (2.4%) 専用住宅総数には住宅の建築の時期 不詳 を含む 資料 : 平成 20 年住宅 土地統計調査 住宅数 4.7% 4.8% 15.3% 20.5% 9.2% 16.1% 17.8% 9.1% 2.4% (N=24,500) 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 昭和 35 年以前平成 8 年 ~12 年 昭和 36 年 ~45 年平成 13 年 ~17 年 昭和 46 年 ~55 年平成 18 年 ~20 年 9 月 昭和 56 年 ~ 平成 2 年不詳 平成 3 年 ~7 年 図 -1.6 建築時期別住宅数 表 -1.3 借家の建築時期別住宅数 昭和 35 年借家総数以前 昭和 36 年 ~45 年 昭和 46 年 ~55 年 昭和 56 年 ~ 平成 2 年 平成 3 年 ~7 年 平成 8 年 ~12 年 平成 13 年 ~17 年 平成 18 年 ~20 年 9 月 不詳 住宅数 7, ,940 1,650 1, ( 内訳 ) (100.0%) (0.3%) (2.9%) (9.8%) (12.4%) (9.5%) (27.1%) (23.1%) (14.7%) (0.1%) 借家総数には住宅の建築の時期 不詳 を含む 資料 : 平成 20 年住宅 土地統計調査 住宅数 (N=7,150) 2.9% 9.8% 12.4% 9.5% 27.1% 23.1% 14.7% 0.1% 0.3% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 昭和 35 年以前平成 8 年 ~12 年 昭和 36 年 ~45 年平成 13 年 ~17 年 昭和 46 年 ~55 年平成 18 年 ~20 年 9 月 昭和 56 年 ~ 平成 2 年不詳 平成 3 年 ~7 年 図 -1.7 借家の建築時期別住宅数 - 7 -

11 3 高齢者等のための設備状況本市の住宅に関して 高齢者のための設備の設置状況をみると 専用住宅全体の平均では 玄関に手摺がある は 8.0% トイレに手摺がある は 17.6% 浴室に手摺がある は 23.2% 廊下に手摺がある は 2.9% となっています また 廊下などが車いすで通行可能な幅 は 18.0% 段差のない屋内 は 22.0% となっています 持ち家の状況をみると 専用住宅全体の平均よりも すべての項目で数値が上回っており 持ち家では高齢者等の設備状況が整いつつあることがわかります 一方で 借家に着目すると 前頁によれば比較的建設時期が新しい住宅が多い状況ではあるものの 高齢者等のための設備状況はほとんど整っていないことがわかります 具体的には もっとも整備率の高い 段差のない屋内 でも 9.4% と1 割にも達しておらず 手摺がある ものについても 4% に満たない状況です 借家においては 高齢者等のための設備が備わった住宅が少ないことがわかります 総数 表 -1.4 高齢者等のための設備状況 手摺がある玄関トイレ浴室廊下 廊下などが車いすで通行可能な幅 段差のない屋内 専用住宅 24,500 1,950 4,300 5, ,420 5,380 (100.0%) (8.0%) (17.6%) (23.2%) (2.9%) (18.0%) (22.0%) 持ち家 16,800 1,790 4,020 5, ,960 4,720 (100.0%) (10.7%) (23.9%) (32.1%) (4.1%) (23.6%) (28.1%) 借家 7, (100.0%) (2.2%) (3.9%) (3.9%) (0.3%) (6.3%) (9.4%) 資料 : 平成 20 年住宅 土地統計調査 - 8 -

12 4 居住水準本市の 1 住宅当たりの延べ面積を見ると 持ち家は m 2 と 4 人世帯の誘導居住水準 一般型 (125m 2 ) と比べて大きく 借家は 47.25m 2 と 2 人世帯の誘導居住水準 都市居住型 (55m 2 ) と比べて小さくなっています 借家の中では 公営住宅は比較的規模は大きいものの 居住する世帯人員も多いため 一人当たりの住宅延べ面積は民間借家等と比べ 小さくなっています 表 -1.5 住宅の所有関係別世帯人員 延べ床面積 総数 持ち家 借家総数 公営の借家 借家 都市機構 公社の借家 民営借家 給与住宅 参考 誘導居住水準面積 (3 人世帯 ) 1 住宅当たり延べ面積 ( m2 ) 1 住宅当たり世帯人数 ( 人 / 世帯 ) 1 人当たり住宅延べ面積 ( m2 / 世帯人数 ) 資料 : 平成 20 年住宅 土地統計調査 誘導居住水準誘導居住面積水準は 世帯人数に応じて 豊かな住生活の実現の前提として多様なライフスタイルに対応するために必要と考えられる住宅の面積に関する水準である 都市の郊外及び都市部以外の一般地域における戸建住宅居住を想定した一般型誘導居住面積水準と 都市の中心及びその周辺における共同住宅居住を想定した都市居住型誘導居住面積水準からなる (1) 一般型 1 単身者 55 m2 ( 都市居住型 :40m2) 22 人以上の世帯 25 m2 世帯人数 +25 m2 (2) 都市居住型 : 1 単身者 :40 m2 ( 都市居住型 :40m2) 22 人以上の世帯 :20 m2 世帯人数 +15 m2注 1: 上記の式における世帯人数は 3 歳未満の者は0.25 人 3 歳以上 6 歳未満の者は0.5 人 6 歳以上 10 歳未満のものは0.75 人として算定する ただし これらにより算定された世帯人数が2 人に満たない場合は2 人とする 注 2: 世帯人数が ( 注 1の適用がある場合には適用後の世帯人数 ) が4 人を超える場合は 上記の面積から5% を控除する - 9 -

13 5 空き家状況本市の居住世帯の有無別住宅の状況を見ると 89.0% が居住世帯のある住宅であるものの 11.0%(3,100 戸 ) が居住世帯なし住宅で 空き家住宅も 10.7%(3,010 戸 ) あります 空き家 3,010 戸のうち 腐朽 破損のない賃貸用の住宅は 1,370 戸 内訳として一戸建てが 40 戸 (2.9%) 長屋建 共同住宅 その他が 1,330 戸 (97.1%) となっています 総数 表 -1.6 空き家等の発生状況 居住世帯有り 総数 居住世帯無し 一時現在者のみ 空き家 建築中 住宅数 28,180 25,080 3, , ( 内訳 ) (100.0%) (89.0%) (11.0%) (0.1%) (10.7%) (0.2%) 資料 : 平成 20 年住宅 土地統計調査 総数 表 -1.7 空き家の内訳 一戸建て長屋建 共同住宅 その他総数木造非木造総数木造非木造 空き家数 3, , ,170 ( 内訳 ) (20.9%) (17.9%) (3.0%) (79.1%) (7.0%) (72.1%) うち腐朽 破損のない賃貸用の住宅 1, , ,290 ( 内訳 ) (2.9%) (2.2%) (0.7%) (97.1%) (3.6%) (94.2%) 資料 : 平成 20 年住宅 土地統計調査

14 1-2. 市営住宅の概要 (1) 管理戸数本市では 平成 23 年 10 月 1 日現在 7 団地 340 戸の市営住宅を管理しています 簡易耐火造が総管理戸数の 14.1% にあたる 48 戸を 中層耐火造が総管理戸数の 85.9% にあたる 292 戸を占めています 簡易耐火造は その全てが昭和 47 年度 (1972 年度 ) 以前に建設されており 耐用年限まで 10 年を切っており 構造や設備の老朽化が進んでいます このため 簡易耐火造の住棟については 施設のあり方の検討が必要となっています 一方 中層耐火造は その全てが昭和 48 年度 (1973 年度 ) 以降に建設されており 耐用年限まで 30 年以上残しています 本計画の最終年度である平成 33 年度までには 180 戸の中層耐火造 ( 東円前団地 新久保団地以外の全団地 ) が耐用年限の 1/2 を超過します このため 中層耐火造の住棟についても長寿命化を図るため 現在の構造を生かしつつ 改善によって構造 設備の老朽化や居住者のニーズの変化に対応していくことが望まれます 表 -1.8 市営住宅管理状況 団地名 構造 床面積 間取り 戸数 建設 耐用 経過 残耐用 階数 / 戸 ( m2 ) ( 戸 ) 年度 年数 年度 年数 堀海道 簡 DK 年 45 年 築 40 年 5 年 岡 中ノ庄簡 DK 年 45 年 築 39 年 6 年 簡 DK 年 45 年 築 39 年 6 年 久保 中耐 DK 年 70 年 築 38 年 32 年 中耐 DK 年 70 年 築 38 年 32 年 中耐 DK 年 70 年 築 37 年 33 年 中耐 DK 年 70 年 築 35 年 35 年 古高 中耐 DK 年 70 年 築 33 年 37 年 中耐 DK 年 70 年 築 32 年 38 年 大門 中耐 DK 年 70 年 築 29 年 41 年 中耐 DK 年 70 年 築 28 年 42 年 東円前 中耐 LDK 年 70 年 築 20 年 50 年 新久保 中耐 DK 年 70 年 築 8 年 62 年 DK 30 中耐 DK 年 70 年 築 7 年 63 年 合 計 340 注 1) 構造種別は以下のとおり 簡 2: 簡易耐火二階住宅 中耐 : 中層耐火構造 注 2) 耐用年数 : 補助金償却年数を示す 注 3) 住宅耐用年数は構造別に 簡 2: 築 45 年 中耐 : 築 70 年

15 (2) 立地条件市営住宅は 守山駅に比較的近く人口 世帯の集中している吉身学区 守山学区 河西学区に立地しています 久保団地 新久保団地は 市街化区域に近接する市街化調整区域内に立地し それ以外の市営住宅は市街化区域内に立地していますが 久保団地 新久保団地は 人口集中地区 ( 平成 17 年国勢調査 ) に近接して立地し それ以外の市営住宅は人口集中地区 ( 平成 17 年国勢調査 ) 内に立地しています 表 -1.9 各団地の立地条件 団地名 学区 都市計画区域 区域区分 用途地域 人口集中地区 堀海道 吉身学区 内 市街化区域 一住 内 岡 中ノ庄 吉身学区 内 市街化区域 一住 内 久 保 河西学区 内 調整区域 - 外 古 高 守山学区 内 市街化区域 二中高 内 大 門 守山学区 内 市街化区域 一住 内 東円前 守山学区 内 市街化区域 二中高 内 新久保 河西学区 内 調整区域 - 外 (3) 敷地条件堀海道団地 岡 中ノ庄団地は 2 階建のため利用容積率が 40% 程度と低利用になっているものの それら以外の市営住宅も新久保団地以外は利用容積率が 100% 未満であり 指定容積率の半分以下に止まっています ただ 市街化区域に立地する団地については 周辺が低層住宅のため 高さを抑える等 周辺環境に配慮することが必要な状況になっています 表 各団地の敷地条件 団地名 敷地面積 (m 2 ) 総床面積 (m 2 ) 容積率 (%) 指定 利用 堀海道 2, , 岡 中ノ庄 2, , 久 保 4, , 古 高 3, , 大 門 4, , 東円前 2, , 新久保 4, , 建設時の容積率

16 例 古高団地 ＪＲ東海道本線 守山やすらぎの家 高齢者優良賃貸住宅 県営住宅 市営住宅 凡 大門団地 東円前団地 石田団地 新久保団地 久保団地 東海道新幹線 守山駅 久保団地 岡 中ノ庄団地 堀海道団地 図-1.8 市営住宅等の位置

17 1-3. 入居者の状況 (1) 世帯人員の状況 7 団地全体では 2 人世帯が 32.2% でもっとも多く 次いで 1 人世帯が 26.0% となっています 1 人世帯と 2 人世帯を合わせると 58.2% を占めています 以下に示す団地別にみると 堀海道団地と新久保団地では 1 人世帯が 40% 以上 2 人以下世帯の比率が 70% 以上と高くなっています これは 堀海道団地と新久保団地 (1 DK) では 単身での入居を認めているためです その他の団地では 3 人以上の世帯比率が 40% 以上と比較的高くなっています 番号 団地名 世帯数計 堀海道 23 岡 中ノ庄 23 久保 88 古高 40 大門 60 東円前 30 新久保 71 合計 335 表 各団地の世帯人員状況 平成 23 年 3 月末現在 世帯規模 ( 人 ) 以上 % 34.8% 13.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 4.3% % 34.8% 21.7% 13.0% 0.0% 0.0% 4.3% 4.3% % 33.0% 29.5% 14.8% 3.4% 1.1% 0.0% 1.1% % 37.5% 30.0% 15.0% 2.5% 0.0% 0.0% 0.0% % 38.3% 21.7% 16.7% 5.0% 0.0% 0.0% 0.0% % 30.0% 26.7% 16.7% 10.0% 0.0% 0.0% 0.0% % 22.5% 14.1% 9.9% 4.2% 0.0% 0.0% 1.4% % 32.2% 23.0% 13.1% 3.9% 0.3% 0.3% 1.2% 資料資 : 市市資料 0% 20% 40% 60% 80% 100% 堀海道 (n=23) 47.8% 34.8% 13.0% 4.3% 岡 中ノ庄 (n=23) 21.7% 34.8% 21.7% 13.0% 4.3% 4.3% 久保 (n=88) 17.0% 33.0% 29.5% 14.8% 3.4% 1.1% 1.1% 古高 (n=40) 15.0% 37.5% 30.0% 15.0% 2.5% 大門 (n=60) 18.3% 38.3% 21.7% 16.7% 5.0% 東円前 (n=30) 16.7% 30.0% 26.7% 16.7% 10.0% 新久保 (n=71) 47.9% 22.5% 14.1% 9.9% 4.2% 1.4% 1 人 2 人 3 人 4 人 5 人 6 人 7 人 8 人以上 図 -1.9 各団地の世帯人員状況

18 (2) 年齢構成の状況 7 団地全体では 19 歳以下が 26.5% で最も多く 次いで 60~69 歳 70 歳以上がそれぞれ 14.5% となっています 60 歳以上で 29.0% それに 19 歳以下を加えると 55.5% であり 若年者層と高齢者層が多くなっています 以下に示す団地別にみると 60 歳以上が堀海道団地では 66.7% と 2/3 を占め 新久保団地で 42.9% 岡 中ノ庄団地で 36.5% と高く 比較的高齢化が進んでいます 逆にその他の団地では 19 歳以下が 25% 以上と比較的若い入居者が多くなっています 表 各団地の年齢構成状況 平成 23 年 3 月末現在 番号 団地名 総計 ~19 歳 20~29 歳 30~39 歳 40~49 歳 50~59 歳 60~69 歳 70 歳 ~ 堀海道岡 中ノ庄久保古高大門 % 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 15.6% 15.9% 29.1% 25.7% 30.5% 4.4% 17.5% 10.3% 10.9% 11.9% 6.7% 9.5% 14.5% 16.8% 11.9% 4.4% 12.7% 12.4% 14.9% 15.9% 2.2% 7.9% 9.8% 8.9% 12.6% 26.7% 17.5% 14.5% 15.8% 9.3% 40.0% 19.0% 9.4% 6.9% 7.9% 6 東円前 % 32.9% 14.6% 9.8% 13.4% 7.3% 7.3% 14.6% 7 新久保合計 % 100.0% 23.5% 26.5% 10.1% 11.3% 8.1% 11.9% 10.7% 12.7% 4.7% 8.5% 18.1% 14.5% 24.8% 14.5% 資料 : 市資料 0% 20% 40% 60% 80% 100% 堀海道 (n=45) 15.6% 4.4% 6.7% 4.4% 2.2% 26.7% 40.0% 岡 中ノ庄 (n=63) 15.9% 17.5% 9.5% 12.7% 7.9% 17.5% 19.0% 久保 (n=234) 29.1% 10.3% 14.5% 12.4% 9.8% 14.5% 9.4% 古高 (n=101) 25.7% 10.9% 16.8% 14.9% 8.9% 15.8% 6.9% 大門 (n=151) 30.5% 11.9% 11.9% 15.9% 12.6% 9.3% 7.9% 東円前 (n=82) 32.9% 14.6% 9.8% 13.4% 7.3% 7.3% 14.6% 新久保 (n=149) 23.5% 10.1% 8.1% 10.7% 4.7% 18.1% 24.8% ~19 歳 20~29 歳 30~39 歳 40~49 歳 50~59 歳 60~69 歳 70 歳 ~ 図 各団地の年齢構成状況

19 (3) 入居期間の状況団地別にみると 整備後相当の経過年度が経過している団地では 堀海道団地や岡 中ノ庄団地で 30 年以上が最も多く 次いで 10~19 年が多くなっています 久保団地や古高団地では 10~19 年が多くなっており 全体の 10~19 年が多い要因となっています 番号 団地名 世帯数計 堀海道 23 岡 中ノ庄 23 久保 88 古高 40 大門 60 東円前 30 新久保 71 合計 335 表 各団地の入居期間状況 入居期間 1 年以下 2~4 年 5~9 年 10~19 年 20~29 年 30 年以上 % 8.7% 4.3% 34.8% 13.0% 39.1% % 4.3% 13.0% 30.4% 13.0% 34.8% % 11.4% 12.5% 33.0% 14.8% 19.3% % 5.0% 20.0% 27.5% 17.5% 15.0% % 8.3% 18.3% 30.0% 31.7% - % % 13.3% 10.0% 63.3% 0.0% - % % 9.9% 81.7% - % - % - % % 9.3% 28.4% 27.5% 13.4% 11.9% 平成 23 年 3 月末現在整備後経過年度 築 40 年 築 39 年 築 38~ 35 年築 33~ 32 年築 29~ 28 年 築 20 年 築 8~ 7 年 - 資料 : 市資料 0% 20% 40% 60% 80% 100% 堀海道 (n=23) 8.7% 4.3% 34.8% 13.0% 39.1% 岡 中ノ庄 (n=23) 4.3% 4.3% 13.0% 30.4% 13.0% 34.8% 久保 (n=88) 9.1% 11.4% 12.5% 33.0% 14.8% 19.3% 古高 (n=40) 15.0% 5.0% 20.0% 27.5% 17.5% 15.0% 大門 (n=60) 11.7% 8.3% 18.3% 30.0% 31.7% 東円前 (n=30) 13.3% 13.3% 10.0% 63.3% 新久保 (n=71) 8.5% 9.9% 81.7% 1 年以下 2~4 年 5~9 年 10~19 年 20~29 年 30 年以上 図 各団地の入居期間状況

20 1-4. 入居者の収入状況 入居者のうち 一般階層 ( 月収 15 万 8000 円以下 ) は全体で 80.3% を占めており 一般階層の中でも 月収 10 万 4000 円以下が 69.9% と最も高い割合となっています 一方で裁量階層外は 12.8%(43 世帯 ) を占めており 明け渡し義務 努力義務等 がある者に対しては退去を促し 入居の適正化を図る必要があります 公営住宅法により 公営住宅に 3 年以上入居している場合において 政令で定める基準を超える収入のあるときは 公営住宅を明け渡すように努めなければなりません ( 第 28 条 ) また 事業主体は 公営住宅に 5 年以上入居している場合において 最近 2 年間引き続き政令で定める基準を超える高額の収入のあるときは その者に対し 期限を定めて 当該公営住宅の明け渡しを請求することができ 請求を受けた者は 速やかに 当該公営住宅を明け渡さなければなりません ( 第 29 条 ) 表 各団地入居者の収入状況 番号 団地名 堀海道 岡 中ノ庄 合計 久保 古高 大門 東円前 新久保 平成 23 年 3 月末現在 一般階層 裁量階層 裁量階層外 , , , , , ,001 ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ 259,001 合計 104, , , , , , ,000 円以上 円 円 円 円 円 円 円 % 13.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 4.3% 8.7% 100.0% % 0.0% 4.3% 0.0% 13.0% 0.0% 4.3% 4.3% 100.0% % 4.5% 1.1% 4.5% 1.1% 6.8% 4.5% 10.2% 100.0% % 2.5% 7.5% 2.5% 2.5% 2.5% 2.5% 12.5% 100.0% % 8.3% 1.7% 5.0% 8.3% 5.0% 6.7% 8.3% 100.0% % 0.0% 3.3% 3.3% 3.3% 0.0% 6.7% 13.3% 100.0% % 4.2% 2.8% 1.4% 2.8% 0.0% 1.4% 4.2% 100.0% % 4.8% 2.7% 3.0% 3.9% 3.0% 4.2% 8.7% 100.0% ( 小数点第 2 位を四捨五入 ) 資料 : 市提供市資料 0% 20% 40% 60% 80% 100% 堀海道 (n=23) 87.0% 0.0% 13.0% 岡 中ノ庄 (n=23) 78.3% 13.0% 8.7% 久保 (n=88) 77.3% 8.0% 14.8% 古高 (n=40) 80.0% 5.0% 15.0% 大門 (n=60) 71.7% 13.3% 15.0% 東円前 (n=30) 76.7% 3.3% 20.0% 新久保 (n=71) 91.5% 2.8% 5.6% 一般階層裁量階層裁量階層外 図 各団地入居者の収入状況

21 表 各団地の裁量階層外の入居期間 1. 堀海道団地 収入状況 入居期間 1 年以下 2~4 年 5~9 年 10~19 年 20~29 年 30 年以上 合計 214,001~259,000 円 ,001 円以上 合計 ( 平成 23 年 3 月末現在 ) 2. 岡 中ノ庄団地 収入状況 入居期間 1 年以下 2~4 年 5~9 年 10~19 年 20~29 年 30 年以上 合計 214,001~259,000 円 ,001 円以上 合計 ( 平成 23 年 3 月末現在 ) 3. 久保団地 収入状況 入居期間 1 年以下 2~4 年 5~9 年 10~19 年 20~29 年 30 年以上 合計 214,001~259,000 円 ,001 円以上 合計 ( 平成 23 年 3 月末現在 ) 4. 古高団地 収入状況 入居期間 1 年以下 2~4 年 5~9 年 10~19 年 20~29 年 30 年以上 合計 214,001~259,000 円 ,001 円以上 合計 ( 平成 23 年 3 月末現在 ) 5. 大門団地 収入状況 入居期間 1 年以下 2~4 年 5~9 年 10~19 年 20~29 年 30 年以上 合計 214,001~259,000 円 ,001 円以上 合計 ( 平成 23 年 3 月末現在 ) 6. 東円前団地 収入状況 入居期間 1 年以下 2~4 年 5~9 年 10~19 年 20~29 年 30 年以上 合計 214,001~259,000 円 ,001 円以上 合計 ( 平成 23 年 3 月末現在 ) 7. 新久保団地 収入状況 入居期間 1 年以下 2~4 年 5~9 年 10~19 年 20~29 年 30 年以上 合計 214,001~259,000 円 ,001 円以上 合計 ( 平成 23 年 3 月末現在 )

22 1-5. 空き家と募集倍率の状況各団地の空き家状況を見ると どの団地も基本的に空き家は少なく 有効活用されています 各年の各団地の応募倍率を見ると 5 倍程度が多くなっているものの 比較的新しい新久保団地や東円前団地での応募倍率が 10 倍以上になるなど 比較的高くなっています ここ 5 年間の平均応募倍率をみても 東円前団地 新久保団地の応募倍率は 5.75~9.80 倍で それ以外の団地は 1.0~3.5 倍と低くなっており 築年数が浅く 設備も充実している団地の人気が高いことが伺えます 表 各団地の空き家状況 表 各団地の応募倍率 年度 備考 団地名 空家数 うち 政策空家数 総戸数 :340 戸 堀海道 1 0 入居戸数 :335 戸 岡 中ノ庄 年度 1 戸は入居者死亡後 遺族が部屋を明渡さず 明渡訴訟中であったため 空き家としてカウントせず 22 年度は東日本大震災の被災者対策用に堀海道, 岡 中ノ庄, 久保 1 22 年度棟を確保のため 厳密な意味での政策空家はなし 21 年度 20 年度 19 年度 古高 1 棟 0 0 古高 2 棟 0 0 大門 1 棟 0 0 大門 2 棟 0 0 東円前 0 0 久保 1 棟 0 0 久保 2 棟 1 0 久保 3 棟 1 0 新久保 0 0 計 4 0 総戸数 :340 戸 堀海道 1 1 入居戸数 :331 戸 岡 中ノ庄 1 1 古高 1 棟 1 0 古高 2 棟 1 0 大門 1 棟 0 0 大門 2 棟 0 0 東円前 1 0 久保 1 棟 1 0 久保 2 棟 1 0 久保 3 棟 1 0 新久保 1 0 計 9 2 総戸数 :340 戸 堀海道 1 1 入居戸数 :325 戸 岡 中ノ庄 1 1 古高 1 棟 3 0 古高 2 棟 0 0 大門 1 棟 1 0 大門 2 棟 1 0 東円前 1 0 久保 1 棟 1 0 久保 2 棟 4 0 久保 3 棟 0 0 新久保 2 0 計 15 2 総戸数 :340 戸 堀海道 1 1 入居戸数 :330 戸 岡 中ノ庄 1 1 古高 1 棟 0 0 古高 2 棟 0 0 大門 1 棟 1 0 大門 2 棟 1 0 東円前 1 0 久保 1 棟 0 0 久保 2 棟 3 0 久保 3 棟 2 0 新久保 0 0 計 10 2 総戸数 :340 戸 堀海道 1 1 入居戸数 :331 戸 岡 中ノ庄 0 0 古高 1 棟 0 0 古高 2 棟 0 0 大門 1 棟 1 0 大門 2 棟 0 0 東円前 0 0 久保 1 棟 2 0 久保 2 棟 3 0 久保 3 棟 1 0 新久保 2 0 計 10 1 空き家数は各年度の年度末の状況 募集期間 平成 22 年度第 2 回 12 月 15 日 ~ 12 月 27 日 6 月 15 日 ~ 平成 22 年度第 1 回 6 月 25 日 6 月 15 日 ~ 平成 21 年度第 1 回 6 月 26 日 6 月 16 日 ~ 平成 20 年度第 1 回 6 月 27 日 12 月 17 日 ~ 平成 19 年度第 2 回 12 月 26 日 6 月 25 日 ~ 平成 19 年度第 1 回 7 月 6 日 12 月 15 日平成 18 年度第 2 回 ~26 日 9 月 15 日平成 18 年度第 1 回 ~26 日 団地名 住宅番号 間取り募集戸数受付件数 倍率 大門 1 棟 141 3DK 久保 2 棟 DK 新久保 1DK 310 1DK 計 岡 中ノ庄 A-2 2DK 古高 1 棟 131 3DK 古高 2 棟 234 3DK 大門 2 棟 212 3DK 久保 3 棟 341 3DK 久保 2 棟 256 3DK 久保 1 棟 122 3DK 新久保 1DK 110 1DK 新久保 2DK 311 2DK 計 古高 1 棟 DK 大門 1 棟 136 3DK 大門 2 棟 226 3DK 東円前 LDK 久保 3 棟 352 3DK 久保 2 棟 DK 新久保 1DK 109 1DK 新久保 2DK 114 2DK 新久保 3DK 322 3DK 計 東円前 LDK 久保 3 棟 351 3DK 久保 2 棟 DK 新久保 1DK DK 計 大門 1 棟 156 3DK 大門 2 棟 256 3DK 久保 3 棟 312 3DK 久保 2 棟 DK 計 堀海道 B-5 2DK 岡 中ノ庄 A-3 2DK 古高 1 棟 142 3DK 大門 1 棟 152 3DK 久保 3 棟 352 3DK 久保 2 棟 225 3DK 久保 2 棟 DK 久保 1 棟 111 3DK 新久保 1DK 109 1DK 新久保 1DK 307 1DK 計 久保 3 棟 352 3DK 久保 2 棟 DK 久保 1 棟 DK 新久保 2DK 114 2DK 新久保 3DK 223 3DK 計 大門 1 棟 131 3DK 東円前 123 3LDK 久保 2 棟 243 3DK 新久保 1DK 107 1DK 計

23 表 年間 (H18~H22) の平均応募倍率 建築年度 募集戸数 受付件数 倍率 堀海道 1971(S46) 岡 中ノ庄 1972(S47) 久保 1973(S48) 1974(S49) (S51) 古高 1978(S53) 1979(S54) 大門 1982(S57) 1983(S58) 東円前 1991(H3) 新久保 1DK 2003(H15) 新久保 2DK 3DK 2003(H15) 2004(H16) 合 計

24 1-6. 最低居住面積水準未満世帯本市の市営住宅全体において 最低居住面積水準未満の世帯は 平成 23 年 3 月現在 7 世帯あります 世帯人員をみると 岡 中ノ庄団地の 4 人世帯以外は 6 人以上と世帯人員が多くなっています 表 最低居住面積水準未満の世帯と世帯人員 団地名 世帯数 世帯人員 面積 最低居住水準となり得る世帯人数 堀海道 1 9 人 42.74m2 5 人 岡 中ノ庄 3 8 人 7 人 4 人 39.50m m2 4 人 5 人 久 保 2 8 人 6 人 48.16m m2 5 人 6 人 古 高 m2 6 人 大 門 m2 6 人 東円前 m2 8 人 新久保 1 10 人 63m2 7 人 合 計 7 最低居住面積最低居住面積水準は 世帯人数に応じて 健康で文化的な住生活を営む基礎として必要不可欠な住宅の面積に関する水準である (1) 単身者 25 m2 (2) 2 人以上の世帯 10 m2 世帯人数 +10 m2 注 ) 1 上記の式における世帯人数は 3 歳未満の者は0.25 人 3 歳以上 6 歳未満の者は0.5 人 6 歳以上 10 歳未満の者は0.75 人として算定する ただし これらにより算定された世帯人数が2 人に満たない場合は2 人とする 2 世帯人数 ( 注 1の適用がある場合には適用後の世帯人数 ) が4 人を越える場合は 上記の面積から5% を控除する 3 次の場合には 上記の面積によらないことができる 1 単身の学生 単身赴任者等であって比較的短期間の居住を前提とした面積が確保されている場合 2 適切な規模の共用の台所及び浴室があり 各個室に専用のミニキッチン 水洗便所及び洗面所が確保され 上記の面積から共用化した機能 設備に相当する面積を減じた面積が個室部分で確保されている場合

25 1-7. 市営住宅以外の公的賃貸住宅供給状況本市には 2 団地 4 棟 120 戸の県営住宅があります 全棟が中層耐火造であり 県営久保団地は築後 37 年が 県営石田団地は築後 27 年が経過しています 全棟が階段室型であり 県営久保団地ではエレベーターが設置されています また 民間施設による高齢者向け優良賃貸住宅の守山やすらぎの家があります 表 市内に立地する県営住宅 団地名 総棟数 総戸数 建設年度 構造 階数 住戸規模敷地面積間取 ( m2 ) ( m2 ) 久保 3 90 S 中層耐火 DK 石田 1 30 S 中層耐火 DK 表 市内に立地する高齢者向け優良賃貸住宅 団地名総棟数総戸数建設年度構造階数 住戸規模 ( m2 ) 守山やすらぎの家 1 21 H 中層耐火 m2 1K 間取

26 第 2 章団地実態調査 2-1. 点検調査の計画施設の調査点検の実施に先立ち 点検方法 点検対象 点検調査票 劣化評価基準を整理しました 結果は 以下の通りです (1) 点検方法 点検は基本的に図面や修繕履歴を整理した上で 次頁に示すチェックリストに基づき目視や打診等で確認しました (2) 点検対象 市営住宅として利用している 7 団地の建築物を対象としました 表 -2.1 市営住宅管理状況 団地名 構造 床面積 間取り 戸数 建設 耐用 経過 残耐用 階数 / 戸 ( m2 ) ( 戸 ) 年度 年数 年度 年数 堀海道 簡 DK 年 45 年 築 40 年 5 年 岡 中ノ庄簡 DK 年 45 年 築 39 年 6 年 簡 DK 年 45 年 築 39 年 6 年 久保 中耐 DK 年 70 年 築 38 年 32 年 中耐 DK 年 70 年 築 38 年 32 年 中耐 DK 年 70 年 築 37 年 33 年 中耐 DK 年 70 年 築 35 年 35 年 古高 中耐 DK 年 70 年 築 33 年 37 年 中耐 DK 年 70 年 築 32 年 38 年 大門 中耐 DK 年 70 年 築 29 年 41 年 中耐 DK 年 70 年 築 28 年 42 年 東円前 中耐 LDK 年 70 年 築 20 年 50 年 新久保 中耐 DK 年 70 年 築 8 年 62 年 DK 30 中耐 DK 年 70 年 築 7 年 63 年 合 計 340 注 1) 構造種別は以下のとおり 簡 2: 簡易耐火二階住宅 中耐 : 中層耐火構造 注 2) 住宅耐用年数は構造別に 簡 2: 築 45 年 中耐 : 築 70 年 住戸内は 図面や修繕履歴等の既存資料で概要を把握したうえで 劣化の状況や設備等について 以下の代表住戸内に立ち入り 目視を基本に点検を行いました 表 -2.2 調査実施箇所団地名棟室団地名棟室 B 棟 B-1 1 棟 125 堀海道団地 B 棟 B-5 2 棟 246 久保団地 B 棟 B-4 3 棟 316 岡 中ノ庄団地 C 棟 C-6 3 棟 棟 棟 133 東円前団地古高団地 1 棟 棟 棟 新久保団地 1 棟 大門団地 2 棟

27 2-2. 点検調査の実施点検調査の計画を踏まえ 平成 23 年 10 月 12 月に点検調査を実施しました その調査結果は 資料編の中に団地毎に整理している団地カルテで 点検調査結果表やその状況を示す写真等により整理しています 2-3. 調査にみる課題団地調査により 築年数の浅い 東円前団地や新久保団地以外の団地については かなり劣化が進んでいることがわかりました 特に堀海道団地 岡 中ノ庄団地については 劣化が進んでいます 全ての団地について 改善を行うためには 多くの事業費が必要になることから 残耐用年数を考慮しながら 検討していくことが必要と考えられます

28 団地実態調査結果一覧表 1 2 大項目細目 (1) 堀海道団地 (2) 岡 中ノ庄団地 (3) 久保団地 (4) 古高団地 (5) 大門団地 (6) 東円前団地 (7) 新久保団地 建物 公営住宅等整備基準 共用廊下の段差解消 高低差が生じる場合の措置 手すり設置等 転落防止の措置 共用廊下の幅 ( 片廊下 :1.2m 以上 中廊下 :1.6m 以上 )( 基準法令第 119 条 ) 内部 公営住宅等整備基準 屋根 外壁 床に断熱材を入れる 床段差の解消 便所 浴室等への手すり設置 転落防止の措置 外壁劣化部分的に劣化大幅に劣化目立たない目立たない目立たない部分的に劣化目立たない 屋上劣化漏水の恐れあり漏水の恐れあり防水層に劣化なし部分的に劣化部分的に劣化部分的に劣化防水層に劣化なし バルコニー劣化 ( バルコニーなし ) ( バルコニーなし ) 部分的に劣化目立たない部分的に劣化部分的に劣化目立たない シーリング 切れている 一部硬化 ( 外壁接合部補修済 ) 健在一部硬化一部硬化一部硬化健在 鉄部の錆部分的に錆あり部分的に錆あり目立たない目立たない目立たない部分的に錆あり目立たない 2 方向避難 ( 長屋形式のためバルコニーなし ) ( 長屋形式のためバルコニーなし ) バルコニーから隣戸 下階避難可能 バルコニーから隣戸 下階避難可能 バルコニーから隣戸 下階避難可能 共用の段差 20mm を超える 20mm を超える 20mm を超える 20mm を超える 20mm を超える 外部階段幅 共用廊下幅 ( 長屋形式のためバルコニーなし ) ( 長屋形式のためバルコニーなし ) ( 長屋形式のためバルコニーなし ) ( 長屋形式のためバルコニーなし ) 980mm 未満 (950mm 片側手すり ) ( 階段型のためバルコニーなし ) 980mm 未満 (945mm 片側手すり ) ( 階段型のためバルコニーなし ) 980mm 未満 (940mm 以上 ) ( 階段型のためバルコニーなし ) バルコニーから隣戸 下階避難可能 20mm 以下 20mm を超える ( スロープあり ) mm (1050mm) 1360mm 以上 (1360mm) バルコニーから隣戸 下階避難可能 20mm 以下 1060mm 以上 (1350mm 以上 ) 1360mm 以上 (1820mm 以上 ) 内装の劣化部分的に劣化部分的に劣化部分的に劣化部分的に劣化部分的に劣化部分的に劣化目立たない 段差解消 断熱材の使用 5mm を超える ( 玄関 280mm) 一部に使用 ( 図面より ) 5mm を超える ( 玄関 280mm) 一部に使用 ( 図面より ) 5mm を超える ( 玄関 110~125mm) 一部に使用 ( 図面より ) 5mm を超える ( 玄関 120mm) 一部に使用 ( 図面より ) 5mm を超える ( 玄関 105mm) 一部に使用 ( 図面より ) 5mm を超える ( 玄関 100mm) 一部に使用 ( 図面より ) 5mm 以下 外気に面する所に使用 エレベータ 公営住宅等整備基準 3 階建て以上は原則設置設備 公営住宅等整備基準 給排水 電気設備 便所のほか 原則として炊事 入浴 ガス テレビ受信 電話配線を設置 屋根 外壁 床に断熱材 給排水 ガス等の配管がコンクリート内に埋め込まれていない 敷地 公営住宅等整備基準 自転車置場 物置 ごみ置場等の設置 児童遊園は 利便 安全を確保した適切な位置 規模 集会所は利便を確保した適切な位置 規模 広場緑地は良好な居住環境の維持増進に資する位置 規模 通路は 利便 安全 防災 環境保全等に支障がない規模 構造とする 通路における階段には 補助手すり又は傾斜路を設置 浴室ありありありありありありあり 外部窓アルミサッシ使用アルミサッシ以外アルミサッシ使用アルミサッシ使用アルミサッシ使用アルミサッシ使用アルミサッシ使用 手摺 ( 便所 浴室 ) 設置場所の有無 なしなしなしなしなしあり なしあり なし ( 長屋型式のため ) なし ( 長屋型式のため ) なしなしなしなしあり 設備管の劣化やや腐食ありやや腐食ありやや腐食あり腐食がないやや腐食ありやや腐食あり腐食がない 受水槽 高架水槽の劣化 ( 受水槽 高架水槽なし ) ( 受水槽 高架水槽なし ) やや腐食ありやや腐食ありやや腐食ありやや腐食あり腐食がない 電気容量 30-50A 30-50A 30-50A 30-50A 30-50A 全戸 50A 以上全戸 50A 以上 3 箇所給湯 ( 台所 洗面 風呂 ) 1 箇所以下 1 箇所以下 2 箇所 2 箇所 2 箇所 3 箇所あり 3 箇所あり 設備盤の劣化 ( 設備盤なし ) やや腐食ありやや腐食ありやや腐食ありやや腐食ありやや腐食あり腐食がない 敷地内の段差 20mm を超える 20mm を超える 20mm 以下 20mm を超える 20mm を超える 20mm 以下 20mm 以下 防犯灯 20m を超える 20m を超える 20m を超える互いに 20m 以内 20m を超える互いに 20m 以内互いに 20m 以内 植栽の劣化目立たない部分的に劣化部分的に劣化目立たない目立たない部分的に劣化目立たない 公園の劣化 ( 公園なし ) 部分的に劣化目立たない部分的に劣化部分的に劣化部分的に劣化目立たない 付属施設の劣化 ( 付属施設なし ) 部分的に劣化部分的に劣化部分的に劣化部分的に劣化部分的に劣化目立たない 自転車置き場なしなしありありありありあり ごみ置き場ありありありありありありあり 集会所なしなしありありありありあり 公園なしありありありありありあり

29 第 3 章入居者意向調査 3-1. アンケート調査の概要 (1) 調査目的市営住宅の将来計画を検討する上での参考資料とするため 市営住宅居住者の意向を把握することを目的にアンケートを実施しました (2) 調査方法 調査対象 : 守山市の市営住宅に在住の全世帯 調査期間 : 平成 23 年 10 月 12 日 ~10 月 19 日 調査主体 : 都市経済部建築開発課 調査方法 : 居住者に全戸配布 調査規模 :326 部 (3) 回収率 配布数回収数回収率 %

30 3-2. アンケート調査結果の概要 (1) 現在お住まいの住宅 団地について 1 現在お住まいの住戸に対する不満や不安 現在お住まいの住戸に関して 不満や不安を感じているものは 結露がひどい (16.3%) 浴室の設備 (12.8%) が多くなっています 全回答者 通風 日当りが悪い 建物が古く汚れている 耐震性に不安がある 雨漏りがする 住戸の防犯性に不安がある 断熱性が悪い ( 暑い 寒い等 ) 結露がひどい 遮音性が悪い 台所の設備 浴室の設備 便所の設備 住戸内の段差が危険である 住戸内に手すりがない 特に不満や不安はない その他 優先 1 優先 2 優先 3 2 現在お住まいの団地や周辺の環境に対する不満や不安 現在お住まいの団地や周辺環境に関して 不満や不安を感じているものは 団地内の防犯性に不安がある (14.4%) エレベーターがない (13.5%) 騒音 (11.2%) が多くなっています 全回答者 騒音 団地内に段差が多い 階段等に手すりがない エレベーターがない 団地内にベンチがない 駐車場の不足 駐輪場の不足 集会室の不足 0 子供の遊び場の不足 団地内の防犯性に不安がある 団地内の手入れ不足 ( ゴミや雑草等 ) 団地内の居住者間の交流が少ない 周辺地域との交流が少ない 3 8 福祉施設が遠い 特に無いその他 優先 1 優先 2 優先

31 3 現在お住まいの住宅 団地に対する満足度 現在お住まいの住宅や団地に関する満足度に関して 満足 (16.2%) まあ満足 (35.0%) であり あわせて 51.2% の方が比較的満足されています 0% 20% 40% 60% 80% 100% 全回答者 (n=234) 16.2% 35.0% 29.1% 12.4% 7.3% 満足まあ満足多少不満不満不明 4 現在お住まいの住宅に対する居住継続意向 今の住宅にこのまま住み続けたい (77.8%) 転居したい 転居する予定がある (17.5%) であり そのうち 新しい住宅に住みたいが 広さは今のままでよいので 家賃の上昇を少しでも抑えたい (32.5%) 持ち家を取得したい (25.0%) 市営住宅の別の団地に転居したい (20.0%) がおられます 今の住宅にこのまま住み続けたい を選んだ具体的な理由としては 住み慣れているから 家賃と設備面で満足しているので 家賃が安いから 経済的理由 が多くなっています 0% 20% 40% 60% 80% 100% 全回答者 (n=234) 77.8% 17.5% 4.7% 今の住宅にこのまま住み続けたい 転居したい 転居する予定がある 不明 0% 20% 40% 60% 80% 100% 全回答者 (n=40) 12.5% 32.5% 20.0% 2.5% 25.0% 7.5% 家賃が多少上がってもよいので 新しい住宅に住みたい新しい住宅に住みたいが 広さは今のままでよいので 家賃の上昇を少しでも抑えたい市営住宅の別の団地へ転居したい民間のアパートに住み替えたい持ち家を取得したいその他不明

32 (2) 現在お住まいの団地のコミュニティについて 1 現在お住まいの団地内での活動に対する参加状況 団地内活動への参加に関して 参加が多いものは 団地の清掃活動 (44.9%+40.2%=85.1%) 団地の美化活動( 植栽の手入れや草刈りなど ) (38.5%+39.7%=78.2%) となっています 0% 20% 40% 60% 80% 100% 団地の清掃活動 (n=234) 44.9% 40.2% 4.7% 4.7% 5.6% 団地の美化活動 (n=234) 38.5% 39.7% 5.6% 7.3% 9.0% 隣近所の安否確認 声かけなど (n=234) 12.8% 28.6% 37.2% 11.1% 10.3% 積極的に参加している 参加している あまり参加していない まったく参加していない 不明 2 現在お住まいの団地内での顔見知りの有無 団地内での顔見知りの状況に関して 全員 顔見知りである (13.2%) だいたいわかる (43.2%) となっていますが ほとんど知らない も 7.3% います 0% 20% 40% 60% 80% 100% 全回答者 (n=234) 13.2% 43.2% 33.8% 7.3% 2.6% 団地内の住民は全員 顔見知りである 団地内の住民の顔は 少しわかる 不明 団地内の住民の顔は だいたいわかる 団地内の住民の顔は ほとんど知らない 3 現在のご近所づきあいの満足状況 現在のご近所づきあいの満足度に関して 満足 (8.1%) まあ満足 (59.0%) であり あわせて 67.1% の方が比較的満足されています 0% 20% 40% 60% 80% 100% 全回答者 (n=234) 8.1% 59.0% 18.8% 9.0% 5.1% 満足まあ満足多少不満不満不明

33 3-3. アンケート調査からの課題整理 (1) 現在お住まいの住戸や団地の問題解決に関する課題 1 住戸に関する不満や不安 住戸では 結露がひどい 浴室の設備 に関する不満や不安が比較的多くなっています 断熱性の向上 設備面の改善が検討課題と考えられます 団地別に見ると 久保団地 1 棟 久保団地 2 棟 大門 1 棟 大門 2 棟 東円前団地 1 棟では他の団地と比べて 特に結露に対する不満が多くなっています また 久保団地 古高団地 大門団地では 浴室の設備 加えて大門団地では 便所の設備 での不満も多くなっており その改善が検討課題です 2 団地や周辺の住環境に関する不満や不安 団地や周辺の住環境では 団地内の防犯性に不安がある エレベーターがない 騒音 に関する不満や不安が比較的多くなっています 多い不満や不安を分析すると 防犯性 エレベーター 騒音で多くなっており バリアフリー化 コミュニティの強化による改善が検討課題と考えられます 団地別に見ると 久保団地 大門団地では他の団地と比べて エレベーターがない ことに対する不満が多くなっています 加えて久保団地では 騒音 での不満も多くなっており その改善が検討課題です (2) 現在お住まいの住宅や団地の満足度や居住継続に関する課題 1 住宅や団地に関する満足度 満足 が 16.2% まあ満足 が 35.0% であり 合わせて 51.2% の世帯から 基本的に現在お住まいの住宅や団地について 満足 との回答をいただいています 団地別に見ると 満足 まあ満足 の回答の合計が東円前団地(77.3%) 新久保団地 (75.0%) で高く 一方で 不満 多少不満 の回答の合計が久保団地 (61.7%) 大門団地 (56.4%) 古高団地(53.8%) 岡 中ノ庄団地(52.9%) で高くなっています 2 現在の住宅での居住継続に関する課題 今の住宅にこのまま住み続けたい (77.8%) 転居したい 転居する予定がある (17.5%) であり そのうち 新しい住宅に住みたいが 広さは今のままでよいので 家賃の上昇を少しでも抑えたい (32.5%) 持ち家を取得したい (25.0%) 市営住宅の別の団地に転居したい (20.0%) となっています 団地別に見ると 今の住宅に住み続けたい が東円前団地(95.5%) 新久保団地(85.4%) 堀海道団地 (83.3%) と 8 割を超え高くなっています 逆に 転居したい 転居する予定がある が岡 中ノ庄団地 (29.4%) 古高団地(26.9%) 大門団地(25.6%) 久保

34 団地 (21.7%) で 2 割を超えています (3) 現在住んでいる団地での活動に関する課題 1ご近所づきあいに関する満足度 満足 が 8.1% まあ満足 が 59.0% であり 合わせて 67.1% の世帯から 現在のご近所づきあいについて 満足 との回答をいただいています 団地別に見ると 満足 まあ満足 の回答の合計が新久保団地(72.9%) 東円前団地 (72.7%) 大門団地(71.8%) 岡 中ノ庄団地(70.6%) で高く 一方で 不満 多少不満 の回答の合計が古高団地 (38.4%) 久保団地(33.3%) で高くなっています 2 団地内での顔見知りの有無 団地内での顔見知りに関して 全員 顔見知りである が 13.2% 住民の顔はだいたいわかる が 43.2% であり 合わせて 56.4% の世帯が 現在お住まいの団地内の人と顔見知りとなっています 団地別に見ると 久保団地や大門団地では他の団地と比べて 全員顔見知り 住民の顔はだいたいわかる の回答者が低くなっています 3 団地内活動への参加に関する課題 団地内活動について 積極的に参加している 参加している の回答が多い活動は 団地の清掃活動(85.1%) 団地の美化活動( 植栽の手入れや草刈りなど )(78.2%) となっています 団地別に見ると 団地の清掃活動 では 積極的に参加している 参加している の回答が堀海道団地 (66.6%) 以外では 8 割以上となっています 団地の美化活動 ( 植栽の手入れや草刈りなど ) では 岡 中ノ庄団地 古高団地 大門団地 東円前団地 新久保団地で 7 割を超えています 逆に 隣近所の安否確認 声かけなど は全ての団地において 6 割以下となっています 社会環境の変化から団地コミュニティを維持 強化が求められることが多いため ご近所づきあいの満足度が低い古高団地 久保団地 団地内活動への参加状況が低い堀海道団地でも 比較的取り組みやすいと考えられる 団地の清掃活動 団地の美化活動 ( 植栽の手入れや草刈りなど ) 等を通して 団地内活動への参加を啓発することが検討課題と考えられます

35 第 4 章長寿命化に関する基本方針 4-1. 市営住宅ストックに関する課題 (1) 守山市住生活基本計画からみた課題 借家としての重要性平成 20 年住宅 土地統計調査によると 専用住宅のうち借家が29.2% であり 市民の約 3 割が借家に住み 今後もこの傾向は大きくは変わらないと考えられます また 市営住宅は住宅の市民のセーフティネットとしての役割を果たすことが求められており 家庭生活や福祉施策と連携した住まいづくりが求められます 守山市住生活基本計画 ( 平成 21 年 3 月策定 ) では 誰もが安全 安心で快適に暮らし続けることのできる住まい まちづくり を基本目標に 住宅セーフティネットの再構築 を施策の展開方向にそれぞれ掲げており 公的借家として市営住宅が生活を支える基盤として 真にニーズのある市民にどのような役割を果たすかが重要になっています 安心して暮らせる住まいづくり守山市住生活基本計画策定時に行った市民アンケート調査によると 今後守山市が目指すべき住まい まちづくりでは 高齢者が安心して暮らせるまち と 子育てに配慮したまち を望む声が多く 市営住宅はその一端を担う役割が求められます このことから 市営住宅では社会的弱者である高齢者に優しい住宅づくりを進めるとともに 子育て支援と連携した住まいづくりにも取り組むことが求められます (2) 市営住宅ストックの状況からみた課題 適正戸数の確保と多様な供給手法の検討守山市住生活基本計画では 現況の公的賃貸住宅の管理ストック数から供給可能量を推計すると 平成 18~27 年の間に供給目標量との比較で約 25 戸供給が不足すると推計しています そのため 既存のものも含め 市営住宅にかかるコストをできるだけ抑えて新たな公営住宅整備に必要な財源を確保する必要があります また 守山市住生活基本計画では セーフティネットとしての公的賃貸住宅の供給手法の検討を位置づけており 公営住宅の整備は 直接建設だけでなく 民間賃貸住宅の買取 借上制度やPFIの活用等 民間活力を活用した手法も含め 適切な方法を検討することが求められます 老朽市営住宅ストックの更新とその他の既存ストックの修繕 改善と維持管理本市の市営住宅のうち 14% を占める簡易耐火構造 2 階建てが今後 10 年以内に耐用年限を経過するほか 中層耐火構造 190 戸も10 年以内に耐用年限の1/2が経過するなど老

36 朽化が進んでいます 耐用年限を経過する市営住宅では 建替や用途廃止を着実に行うことが必要となるほか その他の市営住宅でも以下のような修繕 改善に取り組み 適切に維持管理することが求められます 修繕 : 腐食や錆など既存ストックの経年劣化を元の状態に回復させるため 定期点検を充実し 適切に経常修繕を図ります 改善 : 現在の公営住宅の整備基準に合致しておらず 入居者から要望が高いものについては 優先順位を考慮しながら順次改善を図ります (3) 入居者に着目した課題 適切な入居者の管理本市の市営住宅入居者のうち 12.8% を占める 43 世帯が裁量階層外 ( 収入超過 ) 世帯であり 限られた戸数の市営住宅ストックの活用にあたり 最も必要としている方に供給するため 明け渡しに向けた取り組みを強化することが求められます 住戸規模の適正化本市の市営住宅入居者の世帯人数をみると 2 人以下世帯が 58.2% と世帯の小規模化が進んでいます 限られた土地 ( 床面積 ) を有効活用するため 入居世帯の規模を見ながら 建替時の住宅規模の適正化や世帯人員に相応しい規模の住宅への誘導にも取り組むことが重要です 入居者意向への対応本市の市営住宅入居者へのアンケート調査によれば 団地全般では 51.2% の方がほぼ満足されていますが 築年数の古い団地の居住者から 建物の劣化や設備面での不安 不満の意見が多くみられます 限られた財源の中で 残耐用年数も念頭におきながら 適切にその改善を図ることが求められます (4) その他の課題 民間住宅のモデルとしての役割への対応在宅福祉や地域福祉の重視や地球環境問題への配慮など 住宅を取り巻く環境から新たに取り組むべきニーズが生まれています 住宅施策と福祉施策との連携による公営住宅への生活支援施設の併設や 省エネルギーに留意した環境に優しい住宅づくりへの取り組みなど 民間住宅のモデルとなる市営住宅ストックづくりも重要です

37 4-2. 長寿命化に関する基本方針 これまで整理してきた課題を踏まえ 本市の市営住宅ストック (7 団地 340 戸 ) の効率的な活用を進めていくため 以下に (1) ストックの状態の把握及び日常的な維持管理 (2) ストックの長寿命化 (3) ストックの活用 (4) ストックの省エネルギー対策 (5) ストックの災害への備え の観点から 長寿命化に関する基本方針を定めます なお 整理した 市営住宅に関する課題 と 長寿命化に関する基本方針 の関係は 以下の通りです 市営住宅に関する課題 と 長寿命化に関する基本方針 の関係 市営住宅に関する課題 長寿命化に関する基本方針 (1) 守山市住生活基本計画から見た課題 借家としての重要性 安心して暮らせる住まいづくり (1) ストックの状態の把握及び日常的な維持管理 (2) 市営住宅ストックの状況から見た課題 適正戸数の確保と多様な供給手法の検討 老朽市営住宅ストックの更新とその他の既存ストックの修繕 改善と維持管理 (3) 入居者に着目した課題 適切な入居者の管理 住戸規模の適正化 入居者意向への対応 (2) ストックの長寿命化 (3) ストックの活用 1 既存市営住宅ストックの有効活用 2 市営住宅にかかるライフサイクルコストの縮減 3 多様な手法の活用による市営住宅の確保に向けた検討推進 (4) その他の課題 民間住宅のモデルとしての役割への対応 (4) ストックの省エネルギー対策 (5) ストックの災害への備え

38 (1) ストックの状態の把握及び日常的な維持管理 管理する市営住宅の整備 管理データを整備するほか 日常的な保守点検による入居者の要望やクレーム情報の収集とデータ化を推進します 公営住宅の定期点検を実施し 予防保全的な維持管理を実施します 整理するデータ [ 基礎的情報 ] 管理棟数 戸数 政策空家 所在地 [ 敷地の立地条件及び土地条件 ] 都市計画区域内外 地域地区 ( 用途地域内外 用途地域 ) 建ぺい率/ 容積率 敷地面積 敷地形状 接道条件 交通条件 周辺公共施設等 付近見取り図等 [ 管理施設 設備 ] 駐車場 駐輪場 遊園 広場 集会所 集会室 ゴミ置場 物置 消火栓 し尿処理 給水 雑排水 ガス [ 住棟の状況 ] 建設年度 住棟形式 構造 階数 住棟数 管理戸数 間取り 専用面積 浴室 3 箇所給湯 高齢者対応 ( 共用部 専用部 ) [ 応募状況 ] 募集戸数 応募戸数 応募倍率 [ 入居者の状況 ] 入居世帯構成 単身者世帯率 2 人以下世帯率 高齢世帯率 居住年数別の世帯数 等 [ その他 ] 入居者の要望やクレーム 等 なお 団地別ストックの現況は 参考資料 市営住宅団地カルテ で示します

39 (2) ストックの長寿命化 問題発生への対応など対症療法型の維持管理から予防保全的な維持管理 及び現状復旧に止まらない耐久性の向上等 ( 仕様のアップグレードなど ) を図る改善を実施し 市営住宅等の長寿命化を進めます 管理を行う中で 問題の発生が発見された場合 可能な限り早期に問題解消に取り組むほか 適切に修繕標準周期を踏まえた対応を行います 具体的な取り組み内容 多様なニーズ 社会変化に対応した適切な改善を行い 機能的な長寿命化を図ります [ 計画修繕 ] 賃貸住宅としての基本性能の維持 回復を図ります ( 外壁改修 屋上防水等 ) [ 改善 ] 間取りや設備等が時代のニーズに合わなくなったものを現在の水準 に近づけることで 居住性の向上や長寿命化を図ります ( バリアフリー化 4 階建て以上のエレベーター設置 浴槽 給湯設備設置 等 ) 公営住宅等整備基準など

40 参考 修繕と改善の違い 改修 更新 新築時の水準 修繕 ③長寿命化型改善の定義 策定指針 P5 36 より 次のいずれかに該当するものであること 1)従前の仕様等と比して耐久性が向上するものであること 2)従前の仕様等と比して躯体への影響が低減されるものであること 3)従前の仕様等と比して維持管理を容易にするものであること 上記に該当しない事業 単なる設備更新等を含む については長寿命化型 改善事業の対象としない 資料 公営住宅等長寿命化にあたっての留意点 平成22年3月 国土交通省近畿地方整備局建政部 住宅整備課

41 (3) ストックの活用 1 既存市営住宅ストックの有効活用 既存の市営住宅のなかで中層耐火造のストックについては 環境や資源 エネルギーへの配慮とともに 財政負担を抑える意味から 出来る限り長期間使用していく必要があります そこで 時代とともに変化する居住ニーズに対応するため 必要に応じて改善や修繕を進めていきます 限られた戸数の市営住宅を有効活用するため 利用にあたっても適切な管理を図ります 本来の施策対象でない収入超過者や高額所得者に退去を促すことをはじめ 広い住戸に住む1 人又は2 人世帯に相応しい規模の住宅に誘導していくことなども検討していきます 守山市住生活基本計画 ( 平成 21 年 3 月 ) 策定では 公営住宅の供給目標量 ( 平成 18~27 年の累計 ) を 355 戸に設定し 守山市内に存する県営住宅 ( 管理戸数 120 戸 ) および民間の高齢者優良賃貸住宅 ( 管理戸数 21 戸 ) の募集戸数を加えても現在の公的賃貸住宅による管理ストック数での供給可能量の推計結果約 330 戸と比べ 約 25 戸不足すると分析しています しかし 将来的には人口減少局面を迎えることが想定されることから 市が管理するストック数については 守山市住生活基本計画の見直し時期の平成 27 年に人口動向等を踏まえ新たに必要な供給量を推計し 適正化を図ることとしています 2 市営住宅にかかるライフサイクルコストの縮減 点検 整備の状況に加えて修繕履歴データを踏まえ 予防保全的な維持管理および仕様のアップグレード等による耐久性向上の改修工事を実施し 修繕周期の延長などによるライフサイクルコストの縮減を図ります 3 多様な手法の活用による市営住宅の確保に向けた検討推進 公営住宅の確保は 直接建設だけでなく 民間賃貸住宅の買取 借上制度やPFI の活用等 民間を活用した手法も考えられることから 適切な方法を検討し 進めていきます 地域のコミュニティの核となるよう 集会所や遊び場をはじめ 福祉施設の確保についても検討していきます 掘海道 岡 中ノ庄の団地は 本計画期間中に耐用年数が過ぎますが それらによる供給が行われ続けた場合でも不足すると分析される 25 戸に加え その後の公営住宅の供給方法について検討する必要があります

42 各制度の概要制度 特徴等 メリット デメリット 地方公共団体が直接住宅 長期的に公営住宅の需要 地域間の需用への対応が を建設して 公営住宅としてが拡大する予測がある場合難しい直接供給するものに有効 将来にわたって管理が必要建設 建設費の概ね45% の国庫となる 補助が入る 民間事業者や土地所有者が 国や市の補助を利用し 長期的に公営住宅の需要が拡大する予測がある場合 将来にわたって管理が必要となる て賃貸住宅を建設 又は整に有効買取備し 市が買い取り 公営住制度宅として供給するもの 建設費の概ね45% の国庫 補助が入る 借上げ制度 民間事業者が建設した一定の基準 ( 公営住宅等整備基準 ) を満たす共同住宅を行政が借り上げて 公営住宅として活用する制度 建設費の一部を国と市が補助することができる 民間資金活用で 大規模な初期投資が抑えられる 民間事業者は 20 年間等の一括の借上げが行われる場合 安定した経営ができる 民間事業者は 入居者募集等を市が行うため その手間がかからない 民間に対する建設費補助を行う場合は それが市負担となる 借上家賃( 市場家賃 ) と入居者負担家賃の差額に対する自治体の負担が大きい 借上期間(20 年間等 ) 終了後について 入居者の移転先確保が制度上確立していない PFI PFI(Private Finance Initiative) とは 民間事業者が主導で行う公共事業 公共サービス手法であり 民間事業者が資金や技術等のノウハウを提供し 公共施設の設計 建設 資金調達 管理運営等 事業のライフサイクルを一貫して行うもの 民間資金活用で 大規模な初期投資が抑えられる 本事業に対する支払いは PFI 事業期間を通じて平準化して支払われることが多く 財政負担の平準化を図ることが期待できる 補助金の交付額の変動等に関するリスク分担が課題

43 (4) ストックの省エネルギー対策 地球規模で CO2 排出量の削減が求められるなか 市営住宅に関しても温室効果ガスの削減は取り組むべき課題です また 東日本大震災以降 エネルギー政策の見直しや電力不足などの問題が発生し 省エネ 創エネに対する必要性が高まっています そこで 市民の環境意識をエコ住宅の供給に結び付けることを意識した モデルとなる取り組みの強化を図ります 近年 環境分野における技術革新は目覚しく 最先端の高性能設備の開発 商品化も着実に進んでおり 今後さらなる進展が期待されることから 複層ガラスの使用をはじめとする高い断熱性能 高効率給湯設備 省エネルギー設備など 一定の省エネルギー 省 CO2を進める取り組みを本市の市営住宅でも進めていきます 本市では 市内の住宅の省エネルギー化を進めるため 地球温暖化対策事業 を創設し 住宅用太陽光発電システム設置補助等に取り組んできました また 守山市住生活基本計画 ( 平成 21 年 3 月策定 ) において 市営住宅の改善等の際には 環境共生住宅のモデルとして 地球環境の保全等に配慮した整備を行う ことを位置づけています (5) ストックの災害への備え 東日本大震災以降 災害など非常時の備えに対する人々の関心が高まっています そのため 非常時にも市民生活を守れるような災害等に強い住宅の供給に結び付けることを意識した モデルとなる取り組みの強化を検討します 災害発生時でも住み続けることができるような ライフラインの確保についても検討していきます 具体的な取り組みの検討内容 停電時も対応できるソーラーシステム等の自家発電装置の導入 雑用水 消火用水確保のための耐震貯水槽や井戸の設置 団地内の給水 ガス等の配管の免震化 等

44 第 5 章市営住宅長寿命化計画の計画内容の検討 5-1. 市営住宅を取り巻く社会情勢の変化と 本市における事業の進捗我が国では これまで国が昭和 41 年より住宅建設 5 箇年計画に基づき 戦後の住宅不足の解消と最低限の居住環境を確保するため 住宅フローの供給を主たる目的に 公営住宅の供給と民間住宅の誘導を図ってきました しかし 住宅ストックの量的な充足が進む一方で 人口減少や少子高齢化の進展など近年の社会環境変化を背景に 国や多くの地方自治体で住宅に係る財源確保が困難となっています 行政主導で住宅供給を続ける施策を見直すよう求める声が強まる中で 現在ある既存の市営住宅ストックを有効活用しながら 民間との連携のもと 安全 安心で快適に住める良質な住宅ストックと居住環境の形成を進めることが求められています 平成 18 年 6 月の 住生活基本法 の施行により この考え方に基づく住生活基本計画の策定が国や県で義務付けられましたが 国が示す住生活基本計画において 住宅の量の確保 から 住宅の質の向上 を図る計画体系に大きく転換され その新たな住宅施策の展開の中で 住宅の確保に特に配慮を要する者の居住の安定の確保 が目標の一つに掲げられています その中の公営住宅の役割として 市場において自力では適切な住宅を確保することが困難な者 ( 高齢者 障害者 子育て世帯等 ) に対する住宅の供給 が謳われています そして この目的のため 公的賃貸住宅のみならず民間賃貸住宅も含めた住宅セーフティネットの構築を図ることが示されており 本市で行う市営住宅の供給もこの考え方を踏まえつつ 進めることを守山市住生活基本計画 ( 平成 21 年 3 月 ) の中で掲げています 守山市住生活基本計画 ( 平成 21 年 3 月策定 ) の概要

45 住生活基本計画 全国計画 概要

46 参考 : 住生活基本計画 ( 全国計画 ) : 目標 4 住宅の確保に特に配慮を要する者の居住の安定の確保の全文

47 5-2. 市営住宅長寿命化計画の計画内容守山市住生活基本計画 ( 平成 21 年 3 月策定 ) では 公営住宅の役割 住宅セーフティネットの再構築 を実現するため 重点プロジェクト4 セーフティネットとしての公的賃貸住宅の供給 を掲げ 以下のような内容の 市営住宅の活用方針 を位置づけています そのため 本市営住宅長寿命化計画においても それらを意識し 以下の実現に役立つ内容で計画を策定しています 守山市営住宅長寿命化計画の計画内容 計画的な修繕等による市営住宅の質の維持 向上 : 老朽化している住宅や設備水準が低い住宅においては 計画的に改善 改修を進め 住宅機能の維持 向上を図ります : また 段差の解消や手すりの設置等 高齢者住宅小規模改造費助成事業等との連携を図りながら 市営住宅のバリアフリー化を進めます : さらに 耐震化の推進や火災警報器の設置 省エネルギーに配慮した住宅改善等により 安全面や環境面で質の高い市営住宅ストックの形成を図ります 公的賃貸住宅の供給手法の検討 : 公営住宅の整備については 直接建設だけでなく 民間賃貸住宅の買取 借上制度やPFIの活用等 民間を活用した手法も考えられることから 適切な方法を検討していきます : さらに 地域のコミュニティの核となるよう 集会所や遊び場などの整備の検討や 駐車場の適切な確保を図ります

48 第 6 章長寿命化を図るべき市営住宅 6-1. 長寿命化対象条件の設定 (1) ストック活用手法本計画の対象住宅は 市が管理している7 団地 18 棟 340 戸の市営住宅とし 以下に示す3つのストック活用手法のもと 長寿命化を図ります 維持管理 今後とも市営住宅として適切に維持管理を行います 1 修繕 標準修繕周期を踏まえて定期的な点検を行い 適切な時期に予防保全的な修繕を行うことで 居住性 安全性等の維持 向上を図り 市営住宅の効用を維持し 長期的に活用します 2 個別改善 市営住宅の質の向上のため 以下の事項のうち必要な改善を行います 居住性向上型 : 今後も市営住宅として活用を図るものについて 住戸 住棟設備の機能向上等を行い 居住性を向上させます 福祉対応型 : 今後も市営住宅として活用を図るものについて 高齢者等が安心 安全に居住できるよう 住戸 共用部 屋外のバリアフリー化を進めます 安全性確保型 : 耐震性に課題がある住棟はないと考えられるものの 今後増築等で必要性が生じた場合 耐震改修等の必要性を確認して躯体安全性を維持するほか 非常時に円滑に避難できるよう避難設備や経路の維持 充実を行います : 防犯性や落下 転倒防止など生活事故の防止に配慮した改善を行います 長寿命化型 : 一定の居住性や安全性等が確保されており長期的な活用を図るべき住棟に対して 耐久性の向上や躯体への影響の低減 維持管理の容易性向上の観点から予防保全的な改善を行います 3 全面的改善 上記の事項を全て含み 躯体を残して住戸内を現在の生活様式に適合する設備及び仕様に改善します

49 改善項目のイメージ 住戸改善共用部分改善屋外 外構改善 居住性向上型 間取りの改修 給湯設備の設置 改善 浴槽設備の改善 電気容量のアップ 外壁 最上階の天井等の断熱 開口部のアルミサッシ化等 断熱化対応等 雨水貯留施設の設置 集会所の整備 増改築 児童遊園の整備 屋外付帯施設の整備等 福祉対応型 安全性確保型 住戸内部の段差解消 浴室 便所等への手すり設置他バリアフリー化 高齢者対応 流し台 洗面台 建具等のバリアフリー化等 台所壁の不燃化 避難経路の確保 ピッキングが困難な構造の玄関扉の錠 補助錠の設置 破壊が困難なガラスへの取り替え 防犯上有効な箇所への面格子等の防犯建物部品の設置等 廊下 階段への手すり設置 段差の解消 中層住宅へのエレベーターの設置 機能向上 視覚障害者誘導用ブロック等の設置等 外壁落下の防止改修 バルコニーの手すりのアルミ化 避難設備の設置 エレベーターかご内の防犯カメラの設置 地震時管制運転装置等の設置等 屋外階段への手すりの設置 屋外通路等の幅員確保 スロープの設置等 屋外通路等の照明設備の照度の向上 ガス管の耐震性 耐食性の向上 塀 柵 垣 植栽の防犯上有効な改善等 長寿命化型 浴室の防水性向上に資する工事 配管の耐久性向上に資する工事等 躯体 屋上 外壁 配管の耐久性向上に資する工事 避難施設の耐久性向上に資する工事等 外壁の断熱性向上 耐久性向上に資する工事 配管の耐久性 耐食性向上に資する工事等 建替 既設の市営住宅を除却し その土地の全部又は一部の区域に新たに市営住宅を建設します 用途廃止 市営住宅としての用途を廃止します ( 他団地への集約化を含みます )

50 (2) 団地別事業手法の選定基準 1) 1 次判定 1 耐用年限 ( 築年数及び構造規模 ) による判定 各住棟を建築時期と構造別耐用年限等から以下のように分類します A: 今後 10 年 ( 平成 33 年度 ) 以内に主要改修工事の一般的な修繕周期の1/2を超過しない良質なストックである住棟 ( 現状の公営住宅整備基準の居住性等を確保している住棟 ) B:AとC 以外の住棟 C: 既に耐用年限に達している住棟 及び今後 10 年 ( 平成 32 年度 ) 以内に耐用年限に達する住棟 既に耐用年限に達している住棟 及び今後 10 年 ( 平成 33 年度 ) 以内に耐用年限に達する住棟 構造 規模 耐用年限 建設年度 木造 30 年 ~ 平成 3 年度 準耐火構造 平屋 30 年 ~ 平成 3 年度 ( 簡易耐火構造 ) 2 階 45 年 ~ 昭和 51 年度 耐火構造 70 年 ~ 昭和 26 年度 Aに分類された団地は良質なストックのため 維持管理 と判定します すでに 全面的改善 を実施及び 建替事業中 の団地も 維持管理 と判定します なお 該当団地については 2 次判定の段階で長寿命化型の可能性をチェックし 最終的な活用手法を選定します 2 高度利用の可能性の有無の判定 上記でCに分類された団地は安全性確保の観点から 建替 もしくは 用途廃止 として いずれに分類するかは以下の基準で選定します - 高度利用の可能性を有する団地 建替 - 高度利用可能性が低い団地 ( 以下のいずれかの要件に該当する ) 用途廃止 高度利用の可能性の低い団地 [ 法規制 ] 用途地域指定区域外 [ 敷地条件 ] 面積 1,000 m2未満かつ不整形な形状の敷地 [ 道路条件 ] 取り付け道路及び前面道路が幅員 6m を確保することが不可能な敷地 [ 周辺環境 ] 工場を中心とした地域に立地する団地 低層住宅地に近接している

51 建替及び全面的改善については 守山市の財政状況 市営住宅の空き家状況及び住宅の市場動向等を総合的に検討した上で決定します Bに分類された団地は 継続判定 として 2 次判定でその活用手法を選定します 2) 2 次判定 1 躯体の安全性 ( 耐震性能 ) による判定 1 次判定で 継続判定 となった団地は 以下の基準で躯体の安全性による判定を行います 建設年度 躯体の安全性 判定結果 耐震性能が不足しており 耐震改修を行うことが困難な住棟 建替 用途廃止 昭和 55 年度以前 昭和 56 年度以降 耐震診断の結果 躯体の安全性が確保されていると診断された住棟耐震性能は不足しているが 比較的容易に耐震改修を行うことが可能な住棟 新耐震基準に基づき設計されているため 躯体の安全性は確保されている 2 避難の安全性 の判定へ なお 建替 もしくは 用途廃止 の選定は 1 次判定の 2 高度利用の可能性 の基準に基づいて行います 2 避難の安全性による判定 設計図書等により 防火区画 二方向避難の確保 の状況により判定します 確保されていない場合で 確保の必要性が高い場合は 個別改善 又は 全面的改善 により 二方向避難 防火区画 の確保が可能かを判断します 措置が可能な場合には 居住性による判定 を行い 措置が不可能な場合には 建替 候補とします 3 居住性による判定 下記の整備水準の目標により 対象団地の居住性の判定を行います - 整備水準の目標を満たしている団地 維持管理 - 部分的改善により対応が可能な団地 個別改善 - 全面的に改善が必要な団地 建替 用途廃止 全面的改善 なお 建替 用途廃止 全面的改善 の選定は 1 次判定の 2 高度利用の可能性 の基準及び 費用対効果 に基づいて行います

52 整備水準の目標 [ 住戸規模 ] 最低居住面積水準未満世帯の解消(40m2/ 戸 [3 人世帯 ] ただし 現状で単身 2 人世帯の入居割合が極めて高いものについては 30m2 / 戸 [2 人世帯 ] で可 ) [ 住戸内各部 ] 3 箇所給湯 ( 台所 洗面所 浴室 ) の設置 浴室 トイレ 段差部分の手すりの設置 [ 共用部分 ] 高齢化対応( スロープの設置 3 階建以上の住棟はエレベーターの設置 ) [ 付帯施設 ] 自転車置場 駐車場の設置 集会所 広場の設置 4 長寿命化型の可能性による判定 1 次判定で 維持管理 と判定された団地 及び上記の判定で 維持管理 個別改善 と判定された団地については 長寿命化型の可能性の有無により活用手法を選定します 個別改善 と判定された団地 - 長寿命化型の可能性 有 個別改善 1( 長寿命化型を含む ) - 長寿命化型の可能性 無 個別改善 2( 長寿命化型以外 ) 維持管理 と判定された団地 - 長寿命化型の可能性 有 個別改善 3( 長寿命化型 ) 長寿命化型の可能性 無 修繕 5 他団地への集約化可能性の有無に関する判定 改善事業には相応の事業費が必要になります そこで 上記の判定で 個別改善 1~ 3 に選定された団地のうち 平成 33 年度時点ですでに耐用年限の1/2を超える団地に関して その近傍で確保できる団地等の戸数に余裕がある場合 それらに集約化して 用途廃止 を選定します 3) 3 次判定以上の判定経過及び結果を踏まえ 以下の観点から団地単位の総合的な検討を行います 団地単位又は地域単位での効率的な整備を考慮して 住棟別の活用方針を検討 まちづくりの観点から見た地域整備への貢献の必要性を考慮し 整備内容を検討 仮住居の確保 工事用アクセス道路の整備状況 周辺環境に与える影響で特に留意すべきことの有無等の観点から 事業の容易性について検討 他の事業主体との連携の可能性を検討し 効率的な手法の適用を検討

53 ストック活用の方向選定の流れ 1 耐用年限維持管理住棟及び継続判定* 1すでに 全面的次改善 を実施及 2 高度利用可能性判び 建替事業 法規制中 の団地も含 敷地条件定む 道路条件 周辺環境有無維持管理継続判定建替用途廃止 1 躯体の 2 避難の 3 居住性安全性 OK 安全性 OK 住戸内 新耐震 二方向 共用部分 耐震診断避難 団地内環境 構造形態 防火区画 NO NO OK 一部 NO 全面 NO (1 次判定指標 ) 維持個別 (1 次判定指標 ) 2 高度利用の可能性管理 2 高度利用の可能性住2棟の次活用有無判方定向5 集約の可能性有無 4 長寿命化型の可能性 4 長寿命化型費用対効果有無有無の可能性有無個別修繕用途用途個別個別全面的用途建替 3 廃止廃止改善 2 改善 2 建替 2 1 廃止改善3以上の判定経過及び結果を踏まえ 団地単位の総合的な検討を行う 次 団地単位又は地域単位での効率的な整備を考慮して 住棟別の活用方針を検討判 まちづくりの観点から見た地域整備への貢献の必要性を考慮し 整備内容を検討定 工事用アクセス道路の整備状況 仮住居の確保等の観点から 事業の容易性について検討 他の事業主体との連携の可能性を検討し 効率的な手法の適用を検討個別改善 1: 長寿命化型改善を含む個別改善 事業 個別改善 2: 長寿命化型改善を含まない個別改善 事業 個別改善 3: 長寿命化型改善 事業 1 一般的な修繕周期は 改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル 国土交通省 H16.6を参考 2 建替及び全面的改善は 守山市の財政状況 市営住宅の空家状況及び住宅市場の動向等を総合的に検討した上で決定 A * 今後 10 年 ( 平成 33 年度 ) 以内に主要改修工事の一般的な修繕周期 1 の 1/2を経過しない B A C 以外の住棟 C 今後 10 年 ( 平成 33 年度 ) 以内に耐用年限を経過

54 6-2. 市営住宅の整備必要戸数平成 20 年度に策定した守山市住生活基本計画で 公営住宅 ( 市営 県営 高優賃の481 戸 ) の供給目標量を355 戸 /10 年間としていましたが 現在の管理状況から供給可能戸数を検討すると328 戸 /10 年間となり 供給目標量に対して27 戸 /10 年間の不足戸数が生じます 目標量 355 戸 /10 年間を確保するためには 現在有する市営住宅の戸数を増やせる新規整備 ( 平成 27 年度では18 戸 30 年度では21 戸 33 年度では25 戸 ) が必要となり 新規整備分での空家発生量の関係から 早く整備を行えば整備戸数は少なくて済みます なお 現在有する市営住宅のうち 耐用年数が超過する堀海道団地と岡 中ノ庄団地の 48 戸の更新を含めると 平成 27 年度では66 戸 30 年度では69 戸 33 年度では73 戸整備する必要があります 供給目標量 355 戸 /10 年間を達成するには 目標供給戸数 355 戸 /10 年間 供給戸数 不足戸数 328 戸 /10 年間 27 戸 /10 年間 現有市営住宅での新規整備戸数 ( 増加分 ) 年 新規整備 新規整備分での空家発生量 合計戸数 H27 18 戸 9 戸 (H27~H33) 27 戸 H30 21 戸 6 戸 (H30~H33) 27 戸 H33 25 戸 2 戸 (H33~H33) 27 戸 堀海道団地 岡 中ノ庄団地を含めた必要戸数 ( 新規整備戸数 + 既設戸数 ) H27 18 戸 ( 新規 )+48 戸 ( 既設 ) H30 21 戸 ( 新規 )+48 戸 ( 既設 ) H33 25 戸 ( 新規 )+48 戸 ( 既設 ) 必要戸数 66 戸 必要戸数 69 戸必要戸数 73 戸 供給戸数とは 既存の公営住宅の空家募集や建替等に伴い入居できる部屋が増えることで供給可能となる戸数を指します そのため 公営住宅として管理している戸数とは異なります

55 6-3. 団地別 住棟別事業手法の選定結果 前述のストック活用の選定の流れに基づき 実施した各団地の事業手法の選定結果を以下に示します 番号団地名 構造等 床面積 / 戸 (m 2 ) 管理戸数 建設年度 耐用年数 経過年度 残耐用年数 1 耐用年限 1 での判定 1 次判定 2 次判定 2 高度利用可能性 判定結果 1 躯体安全性 ( 耐震性能 ) 2 避難安全性 3 居住性判定 4 長寿命化型可能性判定 5 他団地集約可能性判定 3 次判定 判定結果 判定結果 1 堀海道 簡易耐火構造 2 階建 戸 1971 年 45 年築 40 年 5 年 C 有り建替建替 2 岡 中ノ庄 簡易耐火構造 2 階建 簡易耐火構造 2 階建 戸 1972 年 45 年築 39 年 6 年 C 無し 戸 1972 年 45 年築 39 年 6 年 C 無し 用途廃止 用途廃止 用途廃止 耐火構造 5 階建 戸 1973 年 70 年築 38 年 32 年 B - - 個別改善有り 近傍に余裕なし 個別改善 1 ( 長寿命化型を含む ) 3 久保 耐火構造 5 階建 耐火構造 5 階建 戸 1973 年 70 年築 38 年 32 年 B - - 個別改善有り 戸 1974 年 70 年築 37 年 33 年 B - - 個別改善有り 近傍に余裕なし 近傍に余裕なし 個別改善 1 ( 長寿命化型を含む ) 個別改善 1 ( 長寿命化型を含む ) 個別改善 1 ( 長寿命化型を含む ) 耐火構造 5 階建 戸 1976 年 70 年築 35 年 35 年 B - - 個別改善有り 近傍に余裕なし 個別改善 1 ( 長寿命化型を含む ) 4 古高 耐火構造 4 階建 耐火構造 4 階建 戸 1978 年 70 年築 33 年 37 年 B - - 個別改善有り 戸 1979 年 70 年築 32 年 38 年 B - - 個別改善有り 近傍に余裕なし 近傍に余裕なし 個別改善 1 ( 長寿命化型を含む ) 個別改善 1 ( 長寿命化型を含む ) 個別改善 1 ( 長寿命化型を含む ) 5 大門 6 東円前 耐火構造 5 階建 耐火構造 5 階建 耐火構造 3 階建 戸 1982 年 70 年築 29 年 41 年 B - - 個別改善有り 戸 1983 年 70 年築 28 年 42 年 B - - 個別改善有り 戸 1991 年 70 年築 20 年 50 年 B - - 個別改善有り 近傍に余裕なし 近傍に余裕なし 近傍に余裕なし 個別改善 1 ( 長寿命化型を含む ) 個別改善 1 ( 長寿命化型を含む ) 個別改善 1 ( 長寿命化型を含む ) 個別改善 1 ( 長寿命化型を含む ) 個別改善 1 ( 長寿命化型を含む ) 7 新久保 耐火構造 3 階建 戸 戸 2003 年 70 年築 8 年 62 年 A - 維持管理 維持管理有り - 個別改善 3 ( 長寿命化型 ) 個別改善 3 ( 長寿命化型 ) 耐火構造 3 階建 戸 2004 年 70 年築 7 年 63 年 A - 維持管理 維持管理有り - 個別改善 3 ( 長寿命化型 ) 合計 340 戸 1 A: 今後 10 年 ( 平成 33 年 ) 以内に耐用年限の 1/2 を経過しない公営住宅整備基準の居住性等を確保している住棟 B:A C 以外の住棟 C: 今後 10 年 ( 平成 33 年 ) 以内に耐用年限を経過する

56 選定結果手法建替用途廃止維持管理 判定内容堀海道団地岡 中ノ庄団地久保団地 古高団地 大門団地 東円前団地 新久保団地 堀海道団地は 今後 10 年間に耐用年数を経過し 高度利用の可能性も高いため 建替 の検討対象団地となります 岡 中ノ庄団地は 今後 10 年以内に耐用年数を経過し 周辺が低層住宅地で高度利用を図ることは不適切であり 住民の移転等に配慮を行いながら 用途廃止とします 久保団地と古高団地は 簡易耐震診断の結果 安全性が確保されていることが判明しているため 個別改善 ( 長寿命化型を含む ) を図ります 大門団地と東円前団地は 新耐震基準以降の住棟で耐震性があり 住戸規模も 3 人世帯の最低居住面積を確保できていますが 住戸内や共用部に改善が必要なことから 個別改善 ( 長寿命化型を含む ) を図ります 新久保団地は 新耐震基準以降の住棟で耐震性があり 住戸内や共用部 附帯施設に改善が必要ではないことから 基本的に維持管理を図りつつ適宜長寿命化改善に取り組むこととし 個別改善 ( 長寿命化型 ) を図ります

57 第 7 章長寿命化のための維持管理による効果 7-1. 長寿命化のための維持管理 改善の内容及びその他の改善内容と効果の検討 長寿命化を含む改善 と判定した団地について 計画期間内に想定される修繕 改善事業の実施方針及びその内容を示します (1) 修繕対応 標準修繕周期を踏まえて定期的な点検を行い 適切な時期に予防保全的な修繕を行うことで 居住性 安全性等の維持 向上を図り 長期的に活用します 実施内容 定期点検の充実 標準周期を踏まえた経常修繕の実施等 効果 予防保全的な修繕対応により 居住性 安全性等の維持 向上を図ることができ 長期的に活用することができます (2) 居住性向上型 引き続き市営住宅として活用を図るストックについて 住戸 住棟設備の機能向上を行い 居住性を向上させます 実施内容 浴室防水改修工事 制御盤 警報盤工事 電気容量工事 ガス給湯工事 複層ガラス設置工事 圧送ポンプ 効果 居住性の向上のため 住棟設備の機能向上を図ることにより 居住性に対する居住者の満足度を高めることができます (3) 福祉対応型 引き続き市営住宅として活用を図るストックについて 高齢者等が安全で安心して居住できるよう 住戸 共用部等のバリアフリー化を進めます 実施内容 屋内手摺工事 エレベーター設置工事

58 効果 手摺の設置 エレベーター設置など 福祉対応型の改善を図ることにより 高齢者等が安全で安心して居住できる環境を整えることができます (4) 安全性確保型 耐震性に課題がある住棟はないと考えられるものの 非常時に円滑に避難できるよう避難設備や経路の確保を行います 防犯性を高めるための改善を行います 実施内容 ピッキング対策 効果 防犯性の向上など 安全性確保型の対応を図ることにより 居住者の安全 安心を高めることができます (5) 長寿命化型 一定の居住性や安全性等が確保されており長期的な活用を図るべき住棟において 耐久性の向上や躯体への影響の低減 維持管理の容易性向上の観点から予防保全的な改善を行います 実施内容 外壁仕上げ改修工事 屋根防水改修工事 シーリング改修工事 鉄部等塗装工事 設備管改修工事 効果 予防保全的な改善をあらかじめ行う長寿命化型の対応を図ることにより 耐久性の向上や躯体への影響の低減 維持管理がしやすくなるとともに ライフサイクルコストの縮減を図ることができます (6) その他 エコ住宅の普及や災害発生時のライフライン確保の観点から 機能向上を図ります 実施内容 ソーラー発電 LED 電球への取り替え 効果 費用対効果は大きくありませんが 市民の環境意識の向上につながるという面では効果が見込めます

59 7-2. ライフサイクルコストの改善と省エネルギー対策による効果の検討 (1) 対象住宅 長寿命化を含む改善 と判定した団地について ライフサイクルコスト(LCC) の算出を行います (2) ライフサイクルコスト (LCC) の算出方法ライフサイクルコスト (LCC) の算出方法は 公営住宅等長寿命化計画策定指針平成 21 年 3 月国土交通省住宅局住宅総合整備課 に記載の内容によるものとします 以下に その内容の抜粋を示します 1) 基本的な考え方 11 棟のLCC 改善効果 1 棟のLCC 改善効果 = LCC( 計画前 )-LCC( 計画後 ) 2LCC( 計画前 ) LCC( 計画前 )=( 修繕費 + 建替費 )/ 建設 ~ 築後 50 年までの使用年数 公営住宅等長寿命化計画に基づく改善事業を実施しない場合の 建設時点から次回の建替えまでに要するコスト 3LCC( 計画後 ) LCC( 計画後 )=( 修繕費 + 改善費 + 建替費 )/ 建設 ~ 築後 70 年までの使用年数 公営住宅等長寿命化計画に基づく改善事業を実施する場合の 建設時点から次回の建替えまでに要するコスト ライフサイクルコストの算出イメージ

60 2) 算出の考え方 公営住宅等長寿命化計画に基づく長寿命化型改善事業を実施する場合 実施しない場合 それぞれの場合について建設時点から次回の建替えまでに要するコストを算出し 住棟単位で年当たりのコスト比較を行う 戸当たりコストを基に当該住棟の住戸数分を積算して 住棟当たりのコストを算出する なお 建設後一定年数が経過した実際の住棟に当てはめてコストを比較することが望ましいが 過去の累積修繕費を算出することは困難と考えられる また 予防保全的な維持管理 改善を行った場合の効果を見る上でも 現時点で当該住棟を建設した場合を想定し 今後 長寿命化型改善を実施する場合と実施しない場合の比較を行う 3) 算出の手順以下の項目に従ってLCCを算出する < 計画前 > 1 使用年数 過去の建替事例における 建替前住棟の築年数を構造毎に平均した数値を基本とする 2 累積修繕費 修繕費 = 建替工事費 修繕費乗率 上記の修繕費算出式 及び 設定条件 における修繕項目 修繕費乗率 修繕周期に基づき 建設時点から上記 1 使用年数 経過時点までの修繕費を累積した費用とする 3 建替工事費 過去の建替事例における 構造毎に平均した戸当たり建設費とする 4 計画前 LCC 計画前 LCC=(3 建替工事費 +2 累積修繕費 ) 1 使用年数 ( 単位 : 円 / 戸 年 ) < 計画後 > 5 使用年数 当該改善事業を行うことによって想定される当該住棟の使用年数 6 累積修繕費 修繕費 = 建替工事費 修繕費乗率 上記の修繕費算出式 及び 設定条件 における修繕項目 修繕費乗率 修繕周期に基づき 建設時点から上記 5 使用年数 経過時点までの修繕費を累積した費用とする 7 長寿命化型改善工事費 当該改善を複数回行う場合は それらの合計費用とする

61 8 建替工事費 過去の建替事例における 構造毎に平均した戸当たり建設費とする 9 計画後 LCC 計画後 LCC=(8 建替工事費 +7 長寿命化型改善工事費 +6 累積修繕費 ) 5 使用年数 ( 単位 : 円 / 戸 年 ) <LCC 改善効果 > 10 年平均改善額 上記 4 9より 年平均改善額 =9 計画前 LCC-4 計画後 LCC 11 累積改善額 上記 10 年平均改善額について 将来コストを社会的割引率 4%/ 年により現在価値化し 上記 5 使用年数期間の累積改善額を算出する 現在価値化のための算出式は次の通り 築後経過年数 a 年における年平均改善額 bの現在価値 =b c a: 築後経過年数 b: 上記 10 年平均改善額 c: 現在価値化係数 c=1 (1+d) a d: 社会的割引率 (0.04(4%)) 12 年平均改善額 ( 現在価値化 ) 上記 511より 年平均改善額 ( 現在価値化 )=11 累積改善額 5 使用年数 ( 単位 : 円 / 戸 年 ) 以上より求めた戸当たり年平均改善額( 現在価値化 ) を 当該住棟の住戸数分を積算して 住棟当たりの年平均改善額を算出する 年平均改善額がプラスであれば LCC 縮減効果があると判断できる 4) 設定条件 1 修繕費 修繕費は下表のとおりで設定する 修繕項目 小修繕 EV 保守 量水器 給水ポンプ 給湯器 外壁 修繕費乗率 0.278% 0.177% 0.232% 0.046% 1.296% 4.882% 修繕周期 1 年 1 年 8 年 10 年 13 年 15 年 修繕項目 屋上防水排水ポンプ共聴アンテナ 給水管 流し台 排水管洗浄 修繕費乗率 2.472% 0.074% 0.037% 2.778% 1.296% 0.093% 修繕周期 15 年 15 年 15 年 20 年 20 年 20 年 上表の計画修繕項目は全て長寿命化型改善に該当しない ( 従前の仕様と比して性能 が向上しない ) と設定する 2 現在価値化係数 現在価値化係数 :4%/ 年

62 (3) 省エネルギー対策による効果の検討省エネルギー対策に向けた取り組みについては 複層ガラスの使用や団地の屋上部へのソーラーパネルの設置等が想定されます これらについては 費用対効果は大きくありませんが 市民の環境意識の向上につながるという面での効果が見込めます 今後 関係課との連携を図りながら 将来的に優先的に取り組む内容について 調整を進めていくことが重要と考えます

63 第 8 章長寿命化のための維持管理計画 8-1. 団地別住棟別活用方針の設定 (1) 堀海道団地 今後の活用方針としては 計画期間内に建替が想定されるため これまでと同様 通常の維持管理で対応します (2) 岡 中ノ庄団地 今後の活用方針としては 計画期間内に用途廃止が想定されるため これまでと同様 通常の維持管理で対応します (3) 久保団地 残耐用年数が32~35 年であり 今後も長期的に活用していくため 適切に維持管理を図 ります 具体的には 以下の事業の実施を図ります 実施する事業 修繕事業 改善工事 向上に向けた工事 外壁仕上げ改修工事 屋根防水改修工事 シーリング改修工事 鉄部等塗装工事 設備管改修工事 浴室防水改修工事 制御盤 警報盤工事 屋内手摺工事 電気容量工事 エレベーター設置工事 ガス給湯工事 住戸ドアのピッキング対策 複層ガラスの設置 圧送ポンプ LED 電球への取り替え (4) 古高団地 残耐用年数が37~38 年であり 今後も長期的に活用していくため 適切に維持管理を図 ります 具体的には 以下の事業の実施を図ります 実施する事業 修繕事業 改善工事 向上に向けた工事 外壁仕上げ改修工事 屋根防水改修工事 シーリング改修工事 鉄部等塗装工事 設備管改修工事 浴室防水改修工事 制御盤 警報盤工事 屋内手摺工事 電気容量工事 エレベーター設置工事 ガス給湯工事 住戸ドアのピッキング対策 複層ガラスの設置 LED 電球への取り替え