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1 日本における耐震化 ( 改修 建替 ) 施策について 1. 耐震技術基準と耐震化の状況について (1) 建築基準法の概要 (2) 建築基準法構造関係規定の主な改正経緯 (3) 耐震改修促進法の概要 (4) 耐震化の進捗状況 2. 財産権の制約について (1) 憲法と民法における財産権 (2) 区分所有と決議 (3) 都市計画事業の実施 (4) 耐震基準の適用と財産権 3. 支援策 (1) 補助 (1 国の補助の基本的な考え方 2 補助内容 ) (2) 耐震改修促進税制 融資制度 (3) 容積率 建ぺい率の特例 4. マンション建替について (1) 増大する老朽マンション (2) 3 つの建替方式 (3) 権利調整の流れ ( マンション敷地売却制度の場合 ) (4) 市街地再開発事業による団地型マンションの建替について

2 1. 耐震技術基準と耐震化の状況について (1) 建築基準法の概要 構造安全性など建築物単体の安全基準 良好な市街地環境確保のための基準 これらの基準を守らせるための手続きなどは 建築基準法に定められている 総 則 建築確認 完了検査 違反対策 単体規定 建築物単体の安全性の確保のための基準 集団規定 良好な市街地環境確保のための基準 構造強度上の安全性防火 避難上の安全性建築設備その他衛生等道路等との関係用途の制限形態の制限等 一定の構造計算により耐震を含む構造安全性を確保 建ぺい率 容積率 その他 ( 例 ) 建築協定 建築審査会 雑則 罰則等 1

3 1. 耐震技術基準と耐震化の状況について (2) 建築基準法構造関係規定の主な改正経緯 1950 年 / 建築基準法制定 法制定時は 数十年に 1 度程度発生する中地震に対してほとんど損傷しないことを検証する基準であったが たび重なる地震等により基準が強化されてきた 1964 年新潟地震 1968 年十勝沖地震新耐震設計の開発 (~1977 年 ) 1978 年宮城県沖地震 1959 年政令改正 / 法施行後約 10 年経過を踏まえた法令全体の見直し 液状化被害 鉄筋コンクリート造建築物の被害多数 1971 年政令改正 / 靭性 ( 粘り強さ ) の確保とせん断補強 ピロティ形式や偏心の著しい建築物等に被害 木造建築物の基準の強化 等 鉄筋コンクリート造の柱の帯筋の基準の強化 木造建築物の基準の強化等 数十年に 1 度程度発生する中地震に対してほとんど損傷しないことの検証に加えて 数百年に 1 度程度発生する大地震に対して倒壊 崩壊しないことを検証 ( これまでで最も重大な改正 ) 1995 年阪神 淡路大震災 規制緩和の要請 1981 年政令改正 / 新耐震設計の導入 新耐震基準以前の建築物や施工不良建築物の多くが倒壊 崩壊 1995 年耐震改修促進法制定 大規模な地震動に対する検証を行う2 次設計の導入 木造建築物の基準の強化等 多数の者が利用する建築物への指導 助言 指示 耐震改修計画の認定制度等 2004 年新潟県中越地震 2005 年構造計算書偽装問題 2000 年法律 政令改正 / 性能規定化 技術基準の性能規定化 ( 限界耐力計算の導入 ) 等 2007 年新潟県中越沖地震 2008 年岩手 宮城内陸地震 2011 年東日本大震災 2016 年熊本地震 2007 年法律 政令改正 / 建築確認 検査の厳格化 構造計算適合性判定制度の導入 構造計算の基準の明確化等

4 1. 耐震技術基準と耐震化の状況について (3) 耐震改修法の概要 1 制定の趣旨 建築基準法では 基準が改正されても既存の建築物をただちに新しい基準に適合させる義務はない仕組みとなっている 阪神 淡路大震災の被害を踏まえ 既存の建築物の耐震化を促進するため 行政庁による指導 円滑な耐震化を進めるための仕組み等を定めた耐震改修促進法が制定された 2 国による基本方針の作成 住宅 多数の者が利用する建築物の耐震化の目標 (75%(2003 年 ) 少なくとも 95%(2020 年 )) 耐震化の促進を図るための施策の方針等 3 都道府県 市町村による耐震改修促進計画の作成 目標達成のための具体的な施策 公共建築物の耐震化の目標 災害時に物資を運ぶために重要な緊急輸送道路等の指定等, 防災拠点建築物の指定 4 建築物の耐震化の促進のための規制措置 行政庁による耐震化についての指導 助言対象 ( 全ての既存耐震不適格建築物 ) 多数の者が利用する一定規模以上の建築物 一定量以上の危険物を取り扱う貯槽場 処理場 住宅や小規模建築物等 指導 助言に従わない場合の指示 公表対象 不特定多数の者が利用する建築物及び避難弱者が利用する建築物のうち一定規模以上のもの 都道府県又は市町村が指定する避難路沿道建築物 一定量以上の危険物を取り扱う貯蔵場 処理場のうち一定規模以上のもの 耐震診断の義務付け 結果の公表 要緊急安全確認大規模建築物 病院 店舗 旅館等の不特定多数の者が利用する建築物及び学校 老人ホーム等の避難弱者が利用する建築物のうち大規模なもの 一定量以上の危険物を取り扱う貯蔵場 処理場のうち大規模なもの 要安全確認計画記載建築物 ( 耐震改修促進計画に位置付け ) 都道府県又は市町村が指定する緊急輸送道路等の避難路沿道建築物 都道府県が指定する庁舎 避難所等の防災拠点建築物 5 建築物の耐震化の円滑な促進のための措置 耐震改修計画の認定 地震に対する安全性が確保される場合は既存不適格のままで可とする特例 耐火建築物について 建ぺい率 容積率の特例 区分所有建築物の耐震改修の必要性に係る認定 大規模な耐震改修を行おうとする場合の決議要件を緩和 ( 区分所有法の特例 :3/4 以上 過半数 ) 耐震性に係る表示制度 ( 任意 ) 耐震性が確保されている旨の認定を受けた建築物について その旨を表示 耐震改修支援センターの指定耐震診断 耐震改修を円滑に進めるための情報提供等の総合的な支援を実施 補助等の実施 ( 法律外の措置 ) 住宅 建築物安全ストック形成事業 耐震対策緊急促進事業 耐震改修促進税制等 :2013 年改正点

5 1. 耐震技術基準と耐震化の状況について (4) 耐震化の進捗状況 1 多数の者が利用する建築物の耐震化の進捗状況 耐震性なし約 9 万棟 2003 年 2008 年 2013 年 2020 年 ( 目標 ) 耐震性なし約 8 万棟 耐震性なし約 6 万棟 耐震性なし約 2 万棟 耐震性あり約 10 万棟 1981 年 1982 年以前以降 S57 以降耐震性あり約 17 万棟 耐震性あり約 12 万棟 1981 年以前 1982 年以降 S57 以降耐震性あり約 21 万棟 耐震性あり約 13 万棟 1981 年 1982 年以前以降 S57 以降耐震性あり約 23 万棟 耐震性あり約 17 万棟 1981 年 1982 年以前以降 1982 年以降耐震性あり約 25 万棟 総棟数 耐震性なし約 1150 万戸 耐震性あり約 700 万戸 総戸数 約 36 万棟 耐震性あり約 27 万棟耐震性なし約 9 万棟耐震化率約 75% 2003 年 1981 年 1982 年以前以降 1982 年以降耐震性あり約 2850 万戸 約 4700 万戸 耐震性あり約 3550 万戸耐震性なし約 1150 万戸耐震化率約 75% 2003 年 2008 年改修 滅失約 2 万棟 2 住宅の耐震化の進捗状況 総棟数 2008 年 耐震性なし約 1050 万戸 1981 年以前 1982 年耐震性あり以降約 650 万戸 総戸数 2003 年 2008 年建替 : 約 90 万戸改修 : 約 30 万戸 約 41 万棟 耐震性あり約 33 万棟耐震性なし約 8 万棟耐震化率約 80% 1982 年以降耐震性あり約 3250 万戸 約 4950 万戸 耐震性あり約 3900 万戸耐震性なし約 1050 万戸耐震化率約 79% 2008 年 2013 年改修 滅失約 2 万棟 総棟数 耐震性なし約 900 万戸 総戸数 2008 年 2013 年建替 : 約 105 万戸改修 : 約 25 万戸 約 42 万棟 耐震性あり約 36 万棟耐震性なし約 6 万棟耐震化率約 85% 2013 年 耐震性あり 1981 年約 600 万戸以前 1982 年以降 1982 年以降耐震性あり約 3700 万戸 約 5200 万戸 耐震性あり約 4300 万戸耐震性なし約 900 万戸耐震化率約 82% 2020 年 ( 目標 ) 耐震性なし耐震性あり約 250 万戸約 650 万戸 1981 年以前 1982 年以降 1982 年以降耐震性あり約 4350 万戸 総戸数約 5250 万戸耐震性あり約 5000 万戸耐震性なし約 250 万戸 2025 年 ( 目標 ) 総棟数約 44 万棟耐震性あり約 42 万棟耐震性なし約 2 万棟 目標 : 耐震化率 95% 平成 20 年以降の棟数は 平成 18 年の耐震改修促進法の改正により特定建築物の対象範囲が拡大したことに伴う増加棟数を含む 目標 : 耐震化率 95% 耐震性を有しない住宅ストックの比率 おおむね解消

6 2. 財産権の制約について (1) 憲法と民法における財産権 日本国憲法 第 29 条財産権は これを侵してはならない 2 財産権の内容は 公共の福祉に適合するやうに 法律でこれを定める 3 私有財産は 正当な補償の下に これを公共のために用ひることができる < 解説 > 1 第 1 項は 1 個人の具体的な財産上の権利と 2 私有財産制を保障 2 第 2 項は 1 の保障内容が 法律によって一般的に制約される旨を明文化したもの ただし 立法府の判断が合理的裁量の範囲内を超える 場合には 違憲 無効 ( 最高裁大法廷昭和 50 年 4 月 30 日判決 ) 3 第 3 項は 私有財産を公共のために収用又は制限することを明示し 併せて その際には 正当な補償 が必要であるとするもの 多数決議による財産権の制約 ( 民法 ) < 原則 > ( 基本原則 ) 第 1 条私権は 公共の福祉に適合しなければならない 2 3 ( 略 ) ( 所有権の内容 ) 第 206 条所有者は 法令の制限内において 自由にその所有物の使用 収益及び処分をする権利を有する < 共有物における特例 > ( 共有物の変更 ) 第 251 条各共有者は 他の共有者の同意を得なければ 共有物に変更を加えることができない ( 共有物の管理 ) 第 252 条共有物の管理に関する事項は 前条の場合を除き 各共有者の持分の価格に従い その過半数で決する ただし 保存行為は 各共有者がすることができる

7 2. 財産権の制約について (2) 区分所有と決議 1 区分所有法の概要 区分所有法は 分譲マンションのような専有部分を有する建物の管理についての基本的なルールを規定している < 専有部分 > ( 住宅 オフィス等.) 区分所有者の単独所有 < 共用部分 > ( 階段 廊下 集会室等 ) 区分所有者の共有 < 敷地利用権 > 区分所有者の共有 < ポイント > 原則として 専有部分と共用部分を分離して処分することはできない 管理組合はすべての区分所有者で構成される 管理規約は分譲マンションの基本的なルールとして作成される 共用部分の変更等は総会の決議によって決定される 2 区分所有者による決議 共有物の変更は民法 251 条により共有者全員の同意かなければ行うことができないところ 区分所有建物においては 1 人の反対者のために改修等ができないことにより建物の適切な維持管理ができず また 老朽化等により周辺にも悪影響を与えることが考えられるところ 区分所有者間の自治 公共の福祉的な観点も加味し 変更行為に応じて決議要件を定めている ( 時代の要請等に応じて要件の緩和もされてきた ) 現行の決議要件は以下の通り 定期的に実施する必要のある修繕工事 手すりの設置 防犯カメラの設置等 軽微な耐震改修工事 ( 柱 梁等基本構造部分への加工の小さいもの ) 過半数 耐震改修工事 ( 耐震性不足の認定を受けた場合 ) 過半数 ( 本来 3/4 以上 2013 年耐震改修促進法改正による措置 ) 共用部分の形状 効用を著しく変更する工事 耐震改修工事 ( 基本構造部分の加工の大きいもの ) 建替 3/4 以上 4/5 以上 区分所有関係の解消 敷地売却 ( 耐震性不足の認定を受けた場合 ) 4/5 以上 ( 本来全員合意 2014 年マンション建替法改正による措置 )

8 2. 財産権と公共の福祉への適合 (3) 都市計画事業の実施 1 都市計画事業として行われる市街地再開発事業 防災街区整備事業においては 土地の合理的な高度利用と都市機能の更新等の目的に照らし 一定の要件のもとで区域内の建築物及び土地に係る権利は 個々の権利者の賛否にかかわらず 一括して ( 強制的に ) 新しい建築物及び土地に係る権利に変換される ( 権利変換方式 ) 2 市街地再開発事業の仕組み 一般的な市街地再開発事業のイメージ高度利用により 敷地等を共同化し高度利用することにより 生じた保留床を公共施設用地を生み出す処分 建設費等の事 従前権利者の権利は 等価で新しい再開業資金を回収発ビルの床に権利変換により 置き換えられる ( 権利床 ) 高度利用によって新たに生み出された床 ( 保留床 ) を処分して事業費に充てる 3 市街地再開発事業の主な要件 地区面積 原則として 0.5ha 都市計画で高度利用地区が設定されていること 地区内の建築物の要件 耐火建築物が概ね 1/3 以下 ( 老朽化した建築物 耐震性の不足する建築物の割合が高いことに近似 ) 施行者が公共団体等でなく 地権者により構成される組合の割合は その 2/3 以上が賛成であること ( 通常個々の土地 建物等の所有権は所有者の意志によらず処分されることはないが 市街地再開発事業の場合は一定の手続きを経て強制的に権利変換される ) 都市計画によって事業の概要が定められていること 4 類似の事業制度として耐火性 耐震性の劣る老朽木造建築物等が密集した地区に適用される防災街区整備事業がある

9 2. 財産権と公共の福祉への適合 (4) 耐震基準の適用と財産権 1 建築基準法の基準の遵守 建築基準法においては建築物の安全性確認のために最低限必要な基準を定め これを遵守させることとしている 従って この規制は安全の確保という公共の福祉の視点からの財産権の制約である 2 基準の改定に伴う適用 建築基準法の基準を改定した場合 改定後に建てられる建築物には当然改定後の基準が適用される 改定前に既に存在していた建築物については現状のまま存置することを認めるとともに ( 既存不適格 ) 増築等一定の建築行為を行う際に 新しい基準への適用を求めることとしている 3 既存建築物への新基準の適用 1970 年代に大規模なデパート火災が発生し 大きな被害が生じたことから 新しい基準を既存建築物にも適用 ( 遡及適用 ) する法改正が検討されたが 新しい基準にあわせるための改修費用が大きく 財産権を侵害するのではないかということで断念した経緯がある 4 耐震改修法制定の趣旨 1995 年の阪神 淡路大震災において 新しい耐震基準を満たさない 1981 年以前の建築物の被害が顕著だった 耐震基準においても遡及適用は困難であると考えられ 新耐震基準を満たさない既存建築物の耐震改修を促進するための措置を講ずるため 耐震改修促進法を制定した

10 3. 国による支援 (1) 補助 1 国の補助の基本的な考え方 国の補助 ( 社会資本整備総合交付金 ) は 建築物等民間事業に対して行う場合は地方公共団体 ( 都道府県 市町村 ) を通して間接的に行われる 一般的な間接補助の場合 原則として地方公共団体の補助率は補助対象費用の 2/3 国は地方公共団体の補助に対する費用の 1/2 となっており 最終的には国 1/3 地方 1/3 施行者 ( 民間事業者等 )1/3 という負担割合となる 補助対象外 総事業費 補助対象事業費 施行者 1/3 地方 1/3 国 1/3 2/3 1/2 地方公共団体の補助 国の補助

11 3. 国による支援 (1) 補助 2 補助内容 1 市街地再開発事業 マンション建替事業等 建築物の建替に対する補助内容 補助対象 建築物及びその敷地の整備に要する費用の一部 1) 調査設計計画 ( 事業計画作成 地盤調査 建築設計等 ) 2) 土地整備 ( 建築物除却等 仮設店舗等設置 補償費等 ) 3) 共同施設整備 ( 空地等 供給処理施設 その他の施設等 ) 等 補助率 国と地方で 2/3 ( 補助対象となる費用を積算した額に対して 2/3 を補助するものであり 事業費全体の 2/3 を補助するものではない 結果として 事業費の 20~30% の補助となる ) 2 耐震診断 耐震改修に対する補助内容 住宅 ( 共同住宅を含む ) 耐震診断 民間実施 : 国と地方で 2/3 耐震改修等 建替え又は除却 建物の種類 緊急輸送道路沿道 密集市街地 津波浸水区域等の避難路沿道 交付率 国と地方で 2/3 その他国と地方で 23% 地方公共団体が区域を定め戸別訪問を行う場合 国と地方で 30 万円 / 戸を加算 ( 平成 29 年度末までの時限措置 ) 建築物 耐震診断 民間実施: 国と地方で2/3 耐震改修 建替え又は除却建物の種類 緊急輸送道路沿道 密集市街地 津波浸水区域等の避難路沿道 避難所等の防災拠点 多数の者が利用する建築物 (3 階建 1,000 m2以上の百貨店等 ) 大規模な危険物処理 貯蔵場 避難路沿道 ( 密集市街地 津波浸水区域等に係るもの以外 ) 交付率 国と地方で 2/3 国と地方で 23%

12 3. 国による支援 (2) 耐震改修促進税制 融資制度 耐震改修促進税制 ( 住宅 建築物 ) 住宅 所得税 ( まで ) 固定資産税 ( まで ) 耐震改修工事に係る標準的な工事費用相当額の10% 相当額 ( 上限 25 万円 ) を所得税から控除固定資産税額 (120m2相当部分まで) を1 年間 1/2に減額 特に重要な避難路沿道にある住宅は 2 年間 1/2 減額に拡充 建築物 ( 耐震診断義務付け対象 ) <H26 年 4 月 1 日より > 法人税 所得税 固定資産税 取得価額の25% の特別償却 ( までに耐震診断の結果報告を行った者が 報告日以後 5 年間までに耐震改修を行った場合 ) 2 年間 1/2 減額 ( 耐震診断の結果報告を行った者が 政府の補助を受けて ~ の間に耐震改修を行った場合 ) 住宅金融支援機構による融資制度 個人向け 融資限度額 : 1,000 万円 ( 住宅部分の工事費の80% が上限 ) 金利 償還期間 10 年以内 0.59% 11 年以上 20 年以内 0.90%( 現在 ) マンション管理組合向け 融資限度額 原則として500 万円 / 戸 ( 共用部分の工事費の80% が上限 ) 金利 原則として償還期間 10 年以内 0.30%( 現在 )

13 3. 国による支援 (3) 容積率 建ぺい率の特例 1 容積率及び建ぺい率 都市計画においては ゾーニングに応じた建築物のボリュームの制限として 容積率 建ぺい率を設定している 容積率 容積率 (%)= 延床面積 (b+c) 敷地面積 (A) 100 建ぺい率 建ぺい率 (%)= 建築面積 (b) 敷地面積 (A) 市街地再開発事業の場合市街地再開発事業は 土地の合理的かつ健全な高度利用を目的としており 事業の要件として 都市計画で高度利用地区を設定することとなっている 高度利用地区においては通常よりも高い容積率の設定を行うこととなっており 結果として市街地再開発事業については容積率が緩和されることとなる A b c 3 耐震改修の場合の容積率 建ぺい率の特例について (2013 年耐震改修促進法改正による措置 ) 耐震改修促進法に基づく耐震改修計画の認定を受けた場合において 補強のために床面積が増え 容積率 建ぺい率が上限を超えても 適法とする特例措置 新たに補強 新たに認定対象となる増築工事の例 増築された部分 4 マンション建替の場合の容積率 (2014 年マンション建替促進法改正による措置 ) 耐震性不足の認定を受けたマンションを建替えた場合 新たなマンションについて容積率の制限を緩和する ( ただし 一定の敷地面積以上等の条件がある ) マンションへのへの建替え 容積率の緩和 改修前のバルコニー幅 構造耐力不足マンション 耐震性不足マンション 一定の空地 敷地面積を確保

14 4. マンション建替について (1) 増大する老朽マンション 2015 年末の分譲マンションストック総数は623 万戸 〇築 40 年超のマンションは現在 56 万戸であり 10 年後には約 3 倍の162 万戸 20 年後には約 6 倍の316 万戸となるなど 今後 老朽化マンションが急増する見込み 1981 年以前 ( 築後築 35 年以上 30 ) 40 のマンションの多くは耐震性が不足 50 年超の分譲マンション数 築 30 年超 ~ 40 年未満 ( 当該年時点で ) ( 万 戸 ) ( 築 30 年超 =1986 年以前 :162 万戸 ) ( 築 40 年超 = 年以前 : 万戸 ) 3 18 現在 5 年後 10 年後 20 年後 (2016 年 ) (2021 年 ) (2026 年 ) (2036 年 ) 現在の築 50 年超の分譲マンションの戸数は 国土交通省が把握している築 50 年超の公団 公社住宅の戸数を基に推計した戸数 5 年後 10 年後 20 年後に築 年超となるマンションの戸数は 建築着工統計等を基に推計した2015 年末のストック分布を基に 10 年後 20 年後に築 年を超える戸数を推計したもの ( 築 40 年超 = 1986 年以前 : 162 万戸 ) 築 40 年超 ~ 50 年未満 ( 当該年時点で ) 築 50 年超 ( 当該年時点で ) ( 築 40 年超 = 1996 年以前 : 316 万戸 )

15 4. マンション建替について (2) 3 つの建替方式 マンションの建替を行うためには まず 4/5 以上の決議を行う必要がある その上で 建替を進めるためには古いマンションの権利を新しいマンションの権利に置き換えるための手続きが必要である こうした手続きを円滑に進めるために制定されたマンション建替法の仕組みを使う方式 ( 売却と権利変換方式の 2 種類 ) 区分所有法の規定だけを使う方式の 3 種類の方式がある マンション敷地売却制度 (2014 年マンション建替法改正で創設 ) マンション敷地売却決議 :4/5 以上 マンション建替法の建替え 建替え決議 ( 区分所有法 ):4/5 以上 区分所有法の建替え 実線 : 法案又は法律の規定内容 点線 : 実体上の手続き 組合 反対者への売渡し請求 分配金取得計画の決議 過半数の賛成 知事等認可 登記をまとめて申請 買受人 ( デベロッパー ) 権利を集約 一括売却 買戻し 権利変換 A B 従前の権利従後の権利清算金 101 号室 60 m2 102 号室 50 m2 組合 反対者への売渡し請求 権利変換計画の決議 4/5 以上の賛成 知事等認可 登記をまとめて申請 201 号室 80 m2 301 号室 70 m2 1,000 万円 1,100 万円 反対者への売渡し請求 デベロッパー 個別売却 個別契約 個別登記 買戻し

16 4. マンション建替について (3) 権利調整の流れ ( マンション敷地売却制度の場合 ) マンション敷地売却制度の流れ 準備 検討 計画 修繕 改修か建替えか売却か総合的に比較検討を行う 認定 / 認可権者 : 都道府県知事又は市長 マンション建替法の規定内容 除却の必要性に係る認定 ( 耐震性不足の認定 ) 買受計画の認定 マンション敷地売却決議マンション敷地売却組合の設立認可 組合から反対区分所有者への売渡し請求分配金取得計画の決定 認可 組合がマンションと敷地の権利を取得買受人にマンションと敷地を売却 管理者等の申請で 耐震診断の結果により特定行政庁が認定 マンションの買受け 除却 代替建築物の提供 あっせんを内容とする買受計画を都道府県知事等に申請 ( 注 : デベロッパー等が申請 ) 4/5 以上の多数で決議 ( 買受人となるべき者 売却代金の見込額 分配金の算定方法を決議 ) 3/4 以上の多数の同意 時価で買い取り 組合は区分所有者に対し権利消滅期日までに分配金を支払い 担保権付きの区分所有権に係る分配金は 区分所有者に支払わずに供託し 担保権者が物上代位できることとする 組合は借家人等に対し権利消滅期日までに補償金を支払い 居住者は権利消滅期日までにマンションを明け渡し 権利消滅期日において個別の権利が組合に集約 担保権 借家権等は消滅 買受人がマンションを除却 買受人が再建マンション等を建設 区分所有者は 再建マンション等への再入居 他の住宅への住み替えなどを選択 5

17 4. マンション建替について (4) 市街地再開発事業による団地型マンションの建替について (2016 年都市再開発法改正 ) 現状と背景 高度成長期より 都市近郊を中心に大規模な住宅団地が大量に建設 建物 設備 公共施設の一斉老朽化が進むとともに 福祉等の必要な都市機能が確保されず 居住環境が著しく低下 込め〇複数棟の団地において土地が共有である場合には 都市再開発法上 共有者全員が一人の組合員とみなされてしまうため 民法の全員合意の原則が働いてしまい 合意形成が困難となることが課題 区分所有法の建替決議も団地の場合 全体で 4/5 以上を要する他 棟毎に 2/3 以上の賛成が求められるため 決議が困難な場合が多い 改正の概要 土地の共有者のみで市街地再開発事業を組合施行する場合に 各共有者をそれぞれ一人の組合員として扱い 2/3 合意での事業推進を可能とする ( 都市再開発法 ) 土地が一筆共有の団地の例 1 号棟 A B 2 号棟 G C D I E F K ABCDEFGHIJKLの共有土地 H L J 施行前老朽化が進行 再開発事業の推進 施行後再生事業の円滑な推進 建替え 現行 ABCDEF GHIJKL 改正後 A B C D E F G H I J K L A~L 全員で 1 人の組合員 A~L それぞれが別々の組合員 敷地が一筆共有の場合 建替え 敷地分割等の際の合意形成が困難 既存棟の活用 広場 公益施設等 A~L 全員で一個の議決権を行使するため 議決権の行使に A~L の全員同意が必要 A~L が個別に議決権を行使することが可能となり A~L の 3 分の 2 以上の合意で事業が可能となる