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うのすけほうねん
5 years ago
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1 絶対高さ制限を定める高度地区に関する説明資料参考資料 1 1. 絶対高さ制限について (1) 指定方針絶対高さ制限を定める高度地区の指定は原則区内の全域とする( 第一種低層住居専用地域の指定区域高度利用地区等の区域都市マスタープランに定める都市核の区域を除く ) 都市マスタープランに示された建築物の高さに関する方針に基づく高さを指定する既に斜線型高度地区が指定されている区域にあっては斜線型制限もそのまま残し絶対高さと斜線型の併用型高度地区となる標準的な建築計画において指定容積率が活用できる高さを指定する絶対高さ制限を定める高度地区がすでに指定されている 2 地区 ( 本駒込六丁目地区音羽一丁目地区 ) については現行の規制内容を継続する (2) 設定方法指定容積率を活用できることを前提にした高さ制限の原則値を算出し必要に応じて前面道路幅員に基づき算定される容積率の制限や地区の特性等に応じた補正を行い制限値を設定する ( 例 ) 前面道路幅員に基づき算定される容積率の制限住居系用途地域 ; 道路幅員 4/10 その他 ; 道路幅員 6/10 指定容積率を活用することを前提とした建物の高さ : 原則値制限値 1 指定容積率指定建ぺい率から算定される建物階数建物階数 = 指定容積率指定建ぺい率屋根 5 階 :60% 4 階 :60% 3 階 :60% 2 階 :60% 1 階 :60% = 指定建ぺい率指定容積率 300% 原則値の算定式 2 許容値の設定 3 標準階高の設定 4 制限される高さの原則値の算出 1の指定容積率指定建ぺい原則値 =( 指定容積率指定建ぺい率 ) 率から算定される階数に対す許容値標準階高 +パラペットる実際の建物階数の倍率を許容値とする容積率算定の際に容積率対象床面積とならないもの ( 共用の廊下階段駐車場など ) があるため実際に建築される建物の延べ面積を敷地面積で割った値は指定容積率を超える敷地条件や建築条件により建ぺい率限度までの建築はできないこともある地区の特性実態に応じた補正道路の状況 ( 前面道路幅員に基づき算定される容積率の制限により指定容積率の限度までの建築はできないこともある ) 建物用途階数の特性 ( 戸建て住宅が大半で低層高さの揃った共同住宅が建ち並ぶなど ) 周辺の街並み環境 ( 高層建築物群など ) 原則値 = 1( 指定容積率指定建ぺい率 ) 2 許容値 3 標準階高 + 屋上パラペット 1.1m 1

2 (3) 許容値の設定容積率算定の際に容積率対象床面積とならないもの( 共用の廊下階段駐車場など ) がありそれによる建物高さの増加を考慮する指定建ぺい率よりも小さい建ぺい率で建築する場合それによる建物高さの増加を考慮するこれらの増加分を許容値として設定するこの許容値は指定容積率と指定建ぺい率に基づき算出した建物階数にかける係数となる許容値は共同住宅から算定した数値を使用する ( 理由 ) 共同住宅は採光や日当たりの関係で建築プランの制約が多い( 建物の高さが高くなる要素をもつ ) 共同住宅は容積率算定のとき対象外となる床面積が多くあるため建物が高くなりやすい ( 許容値の算定に使用する数値 ) 1 共同住宅における容積率算入面積に対する延べ面積の比率延べ面積 / 容積率算入床面積平成 18~22 年度 (5 年度分 ) の建築計画概要書による用途地域ごとに算出した結果 1.18~1.24 とばらつきが尐なく全平均は 1.19 であった 2 共同住宅の指定建ぺい率に対する計画建ぺい率 ( 実際の建ぺい率 ) の比率 ( 建ぺい率充足率 ) 計画建ぺい率 / 指定建ぺい率 = 建ぺい率充足率平成 18~22 年度 (5 年度分 ) の建築計画概要書による計画建ぺい率の平均は住居系用途地域で 58.0% 準工地域で 62.4% 商業系用途地域で 65.0% 建ぺい率充足率は住居系用途地域で 58.0/60 = 0.97 準工地域で 62.4/60 = 1.04 又は 62.4/70=0.89 商業系用途地域で 65.0/80 = 0.81 第二種中高層住居専用地域と準工業地域で指定建ぺい率に対する建ぺい率充足率が 1 を超えているがこれは角地緩和や防火地域内の耐火建築物による緩和を受けている建物が多いことによる延べ面積 / 容積建ぺい率計画建ぺい率調査件数用途地域率算入面積充足率のの平均値 (% ) 1 1: 建物用途がの比率の平均値平均値共同住宅のもの第一種中高層住居専用地域第二種中高層住居専用地域第一種住居地域第二種住居地域住居系用途地域平均準工業地域 ; 工業系用途地域平均 ; 近隣商業地域商業地域商業系用途地域平均許容値の設定区分許容値許容値の算定住居系用途地域 1.3 共同住宅の容積率対象面積に対する延べ面積の比率の平均 1.19 共同住宅の建ぺい率充足率の平均 0.97 = 準工地域 1.3 共同住宅の容積率対象面積に対する延べ面積の比率の平均 1.19 共同住宅の建ぺい率充足率の平均 1.04 又は 0.89 = 1.14 又は 1.34 商業系用途地域 1.5 共同住宅の容積率対象面積に対する延べ面積の比率の平均 1.19 (4) 標準階高の設定平成 18~22 年度 5 年度分の建築計画概要書による標準階高の設定値区分共同住宅の建ぺい率充足率の平均 0.81 = 設定値許容値の算定住居系用途地域準工地域 3.2 共同住宅の平均階高商業系用途地域 4.0 その他の建物の平均階高 (5) 原則値の算出原則値の算定式例 : 第二種中高層住居専用地域指定容積率 200% 指定建ぺい率 60% ( 200 / 60 )x 1.3 x = m 準工業地域指定容積率 300% 指定建ぺい率 60% ( 300 / 60 )x 1.3 x = m 商業地域指定容積率 400% 指定建ぺい率 80% ( 400 / 80 )x 1.5 x = m 住居系用途地域準工地域係数指定容積率指定建ぺい率階高許容値算定値平均階高 (m ) 高さ制限原則値 (m ) 200% m 300% 60% 3.2 m m 400% m 300% m 平均年度 1 9 年度 2 0 年度 2 1 年度 2 2 年度 1 8 ~2 2 年度共同住宅その他原則値 = ( 指定容積率指定建ぺい率 ) 許容値 ( 商 :1.5 または住工 :1.3 ) 標準階高 ( 商 :4.0 または住工 :3.2) + 屋上パラペット 1.1m 全平均商業系用途地域 400% 80% 4.0 m m 500% m 600% m 2

3 (6) 原則値によらない制限値を定める区域用途地域指定容積率指定建ぺい率に基づき算出された原則値を基本とした上で区域の特性実態を考慮して原則値によらない制限値を定めることが適切な区域は次のとおりであるア : 制限値が原則値よりも小さい区域 1 大塚 5 6 丁目千駄木丁目および向丘 2 丁目の木密事業エリア一種住居 300%; 原則値 22m 指定する制限値 15m( 住居系 200% 相当 ) 木密事業の実施されたエリアで市街地が 4m 以下の細街路で構成され 3 階以下の建物が建ち並んでおり低中層の市街地形成を目指す変更後の既存丌適栺件数:12 件 2 根津千駄木地域の近隣商業地域近商 300%; 原則値 24m 指定する制限値 22m( 住居系 300%( 階高 3.2m) 相当 ) 細い路地に木造住宅が密集した街並みが東京の下町風情が残る地域として親しまれ規模の大きな建物は尐なく住宅を想定した階高の低中層の市街地形成を目指す変更後の既存丌適栺件数:2 件 3 水道 1 2 丁目の第二種住居地域準工業地域二種住居 300% 準工 300%; 原則値 22m 指定する制限値 29m( 住居系 400% 相当 ) 水道 1 丁目の第二種住居地域は 6~10 階程度の中高層が中心となっており中高層の市街地形成を目指す水道 1 丁目及び水道 2 丁目の準工業地域は 3 階以下の低層と 4~6 階の中層が混在している中に 7 階以上も多数存在していることから水道一丁目と一帯化した市街地形成を目指す変更後の既存丌適栺件数:8 件 4 都心地域近商 400%; 原則値 32m 指定する制限値 45m 商業 500%; 原則値 39m 指定する制限値 50m 商業 600%; 原則値 47m 指定する制限値 60m 都心地域では区画整理による基盤整備がなされ商業系用途地域が中心となっている実態を考慮し都心型高層市街地を中心とした市街地形成を目指す近商 400% については 45m とする商業 500% については 50m とする商業 600% については 60m とする変更後の既存丌適栺件数: 近商 400%:5 件商業 500%:6 件商業 600%:2 件イ : 制限値が原則値よりも大きい区域 1 播磨坂周辺の第二種住居地域二種住居 400%; 原則値 29m 指定する制限値 32m( 商業系 400%( 階高 4.0m) 相当 ) 第二種住居地域では用途規制上店舗や事務所等の立地が可能であり特に指定容積率 400% のこの地域については今後それらの立地も想定されるこのため住宅や店舗事務所等の共存を許容できるよう商業系用途地域と同等の制限値 (32m) とし中高層の市街地形成を目指す変更後の既存丌適栺件数:8 件 5 外堀通り北側沿道の商業地域商業 600%; 原則値 47m 指定する制限値 70m 外堀通り神田川と JR 中央線に並行している地域で広幅員の道路神田川や東京ドームシティのオープンスペース ( 外堀通り+ 神田川で約 70m 外堀通り+ 神田川 + 中央線で約 100m) と緑高層の建物が調和し栺調高い景観を形成しており沿道には高さ 100m 前後の建物があることから ( 東京医科歯科大学 126m センチュリータワー 91m 住宅金融支援機構 90m など ) 都心型高層市街地を目指す変更後の既存丌適栺件数:8 件 2 千川通り沿いの準工業地域準工 400%; 原則値 29m 指定する制限値 32m( 商業系 400%( 階高 4.0m) 相当 ) 準工業地域では用途規制上店舗や事務所等の立地が可能であり特に指定容積率 400% のこの地域については今後それらの立地も想定されるこのため住宅や店舗事務所等の共存を許容できるよう商業系用途地域と同等の制限値 (32m) とし中高層の市街地形成を目指す変更後の既存丌適栺件数:5 件ウ : バッファーゾーン ( 緩衝帯 ) の設定路線式指定の商業地域(500% 600%) とその他の用途地域との絶対高さについてはそれらの較差を是正するため緩やかな高さ規制を指定する必要があるこのためバッファーゾーン ( 路線式 20m) を設け段階的な高さ規制を行うバッファーゾーンの制限値 H =( H 1 + H 2 ) 2 H 1 : 商業地域の制限値 H 2 : その他の用途地域の制限値 3

4 図原則値によらない制限値を定める区域 4

5 2. 特例の適用 ( 高さ制限の緩和 ) (1) 指定方針 1 既存丌適栺建築物の建て替えの特例既存丌適栺建築物となった建築物の建て替えについて一定の基準を満たす場合には現在の高さを上限として建て替えを認めるものとする 2 地区計画等の特例地区計画などによって別途都市計画に建築物の高さの最高限度が定められている場合もしくは今後新たに建築物の高さの最高限度が定められた場合にはそれを絶対高さ制限の数値として読み替える 3 大規模敷地の特例大規模敷地においては高層建築物を中央部に配置し周辺への日影や圧迫感を軽減するなど市街地環境の向上や貢献につながる建築計画が可能となることから空地の確保や外壁後退などの大規模敷地の特例に関する認定基準を満たす場合には絶対高さ制限を一定の範囲で緩和する区長の認定による 4 総合設計による特例建築基準法第 59 条の 2 の許可による建築物は絶対高さ制限を一定の範囲で緩和する 5 区長の許可による特例公益上やむを得ないと認められ周囲の状況により環境上支障がないと認められ又は土地利用上支障がないと認められる建築計画については絶対高さ制限を適用しないことができることとする都市計画審議会の同意を得て区長が許可する (2) 既存不適格建築物の建て替えの特例における基準既存の建築物に一定の配慮が必要であるが長期的将来的には建物高さは絶対高さ制限の水準に誘導していく必要がある高度地区絶対高さ制限の都市計画の施行日に現に存する建物または工事中の建物で既存丌適栺建築物になるものについては 1 回の建て替えに限り絶対高さ制限は適用しない絶対高さ制限を超える部分の建物による周辺への影響を極力小さく現状以下におさえることが必要であるこのため次の条件を設定する敷地面積を現状以下にしないこと現状の建物高さを上回らないこと建物の絶対高さ制限を超える部分の形状や規模が現状と同程度以下であること (3) 総合設計による特例総合設計は市街地環境の整備改善に資すると認められる計画である公開空地等を確保することにより計画建ぺい率が小さくなるほかそれによる容積率の緩和も認められることから建物高さが高くなるため絶対高さ制限を緩和する総合設計による場合の緩和限度は東京都総合設計許可に係る建築物の高さ等誘導指針により都市計画等で高さの最高限度が定められている区域にあってはその最高限度の 1.5 倍の数値以下としなければならないとされているこの緩和上限の 1.5 倍を認める条件としては文京区における大型建築物等に関する事前協議が敷地面積 3,000 m2以上の場合に必要となることから敷地面積 3,000 m2以上の場合としこれ未満の場合には 1.5 倍未満の緩和とする段階的に緩和倍率を定め敷地面積 1,000 m2未満の場合には周辺の市街地環境の改善への寄不が小さいと考えられることから高さ制限の緩和は認めないこととする敷地面積 (4) 大規模敷地の特例の緩和の範囲大規模敷地については緑やオープンスペース等の確保を前提に高さ制限を緩和する大規模敷地の特例については文京区における大型建築物等に関する事前協議が敷地面積 3,000 m2以上の場合に必要となることから 3,000 m2以上の場合に適用することとする緩和は敷地規模に応じ段階的に緩和倍率を大きくするように設定する緩和の倍率は 2.0 倍を限度としこれを 10,000 m2以上の場合とする 3,000 m2以上の場合には総合設計による特例と数値を合わせ 1.5 倍とする敷地面積総合設計による場合の緩和上限 ( 倍率 ) 500 m2以上 1000 m2未満 m2以上 2000 m2未満 m2以上 3000 m2未満 m2以上 1.5 大規模敷地の場合の緩和上限 ( 倍率 ) 3000 m2以上 5000 m2未満 m2以上 m2未満 m2以上 2.0 5

6 (5) 大規模敷地の特例の認定基準大規模敷地の特例の適用にあたっての認定基準は次のとおりである大規模敷地の特例の認定基準 ( 区認定 ) 参考 : 東京都総合設計許可要綱項目設定目的認定条件設定根拠高さ制限の緩和のみを受ける場合計画の基本要件ア敷地形態大規模敷地にふさわしい接道条件にあ整った形態であることなしること東京都総合設計許可要綱における計画の基建築基準法等建築規制上の有利のた本要件と同等めのいびつな敷地形態形状でないこイ接道と幅員 8 m 以上 ( 商業系用途地域 ) あるいは 6 m 以上 ( その他 ) の道路に敷地周長のおおむね 1 /6 以上幅員 8 m 以上 ( 商業系用途地域 ) あるいは 6 m 以上 ( その他 ) の道路に敷地周長の 1 /6 以上ウ緑化面積建物の周囲に良好な空地が確保され周辺の街並み環境の向上にも寄与する良好な建築計画であること ( 1 - 建ぺい率 ) x 建ぺい率 x 建ぺい率 6 0 % の時 1 5 % 建ぺい率 8 0 % の時 1 0 % 文京区みどりの保護条例における公共施設の緑化基準と同等なし類似の規定 : 空地率の最低限度基準建ぺい率 ( 基準建ぺい率 5 5 % 以上かつ容積緩和を受けない場合 ) エ外壁の後退距離オ斜線制限 (1 ) 周辺の敷地や道路に建物高さの圧迫感を与えないよう配慮されていること建築物の最高高さが 3 0 m 未満 : 4 m 以上 3 0 m 以上 5 0 m 未満 : 6 m 以上 5 0 m 以上 m 未満 : 8 m 以上 m 以上 : 1 0 m 以上 ( 隣地境界道路境界から ) 追加の斜線制限道路境界線および隣地境界線からの水平距離が L(m ) の地点における建物高さの上限 H (m ) H = A + ( L - B ) x 1.0 住居系用途地域 H = A + ( L - B ) x 商業系用途地域準工業地域ただし A: 高度地区による絶対高さ制限値 (m ) B: 前項エの規定による外壁後退距離 (m ) 東京都特定街区運用基準における壁面の位置の制限の数値と同等敷地の周縁部においては絶対高さ制限値を極端に超える建物の配置を避けられるように独自に追加の斜線制限を設定する H /2 + 2 m ( 隣地境界 ) H /2 + 必要歩道状空地幅 ( 道路境界 ) なしカ斜線制限 (2 ) 周辺の市街地環境の保全に十分な配慮がされていること斜線型高度地区はそのまま適用される総合設計制度による場合は斜線型高度地区の適用除外が可能であるが本認定によって絶対高さ制限の緩和を受ける場合には斜線型高度地区の適用除外を認めないなし有効公開空地率の最低限度基準容積率 /2 0 ( 基準容積率 % 以上 % 未満 ) 1 0 % ( 基準容積率 % 以上 ) 歩道状空地前面道路に接するすべての敷地の部分幅員 3 m 以上有効幅員 2 m 以上広場状空地 m2以上 ( 商業系用途地域 ) m2以上 ( 1 低 2 低を除くその他の用途地域 ) 6

7 3. 教育施設や医療機関を絶対高さ制限の特例扱いにすることについて平成 22 年度に改定した都市マスタープランにおいて文京区の魅力要素として大学の集積教育環境と医療機関を挙げている文京区においては歴史的な背景もあり学校と病院の集積が文京区の大きな特徴の一つとなっている区としてはそれらが公共施設でもあり今後とも区内において維持発展させていきたいと考えている学校や病院の建替えや新築にあたっては施設の充実や機能強化などを図って行われることが一般的でありその目的が達成されなければ最終的には施設の移転も検討対象になることは容易に想像されるしたがって規制をする場合においてもそれらの目的を一定程度達成させつつ制限していく必要がある絶対高さ制限は建物の形態を規制するものであり原則として建物の用途によって変わるものではないが上述したとおり区はそれらの施設の存続を目指しておりそのための対応をしていく必要があるこのため学校と病院を絶対高さ制限の特例扱いとするただし特例扱いの具体的な内容については第 2 次素案までに検討する 4. 今後のスケジュール ( 予定 ) (1) 今年度のスケジュール平成 23 年 7 月 11 日都市計画審議会に東京都市計画高度地区の変更を諮問及び第 1 次素案を報告 8 月下旬区報特集号の発行 9 月上旬第 1 次素案について区民説明会の開催 (5 地区 ) 9 月中旬建設委員会に第 1 次素案を報告 12 月頃都市計画審議会に第 2 次素案を報告平成 24 年 1 月頃第 2 次素案について区民説明会の開催 (5 地区 ) 2 月中旬建設委員会に第 2 次素案を報告 3 月頃第 3 次素案について区民説明会の開催 (5 地区 ) (2) 来年度以降のスケジュール都市計画審議会に都市計画原案を報告し原案について区民説明会を開催する都市計画案について都市計画法第 17 条の縦覧後都市計画審議会で審議し答申を受け都市計画決定し告示する 7

エ建替え後の建築物の絶対高さ制限を超える建築物の部分の水平投影面積の合計は現に存する建築物又は現に建築の工事中の建築物の絶対高さ制限を超える建築物の部分の水平投影面積の合計を超えないことオ建替え後の建築物の絶対高さ制限を超える建築物の部分の水平投影部分の形状は現に存する建築物又は現に建築の工事

エ建替え後の建築物の絶対高さ制限を超える建築物の部分の水平投影面積の合計は現に存する建築物又は現に建築の工事中の建築物の絶対高さ制限を超える建築物の部分の水平投影面積の合計を超えないことオ建替え後の建築物の絶対高さ制限を超える建築物の部分の水平投影部分の形状は現に存する建築物又は現に建築の工事平成 26 年 3 月 17 日 25 文都計第 10304 号東京都市計画高度地区 ( 文京区決定 ) 特例の認定に関する基準都市計画法 ( 昭和 43 年法律第 100 号以下法という ) 第 8 条第 1 項第 3 号の規定により定める東京都市計画高度地区 ( 文京区決定 ) 計画書 ( 以下計画書という ) 第 3 項に関する基準を以下のとおり定める第 1 用語の定義