マンション再生ガイド_まとめ

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2 目次 は め 1 本ガイドブック い 1 2 マンションの再生が必要 のか 2 3 マンションの特徴 3 4 マンション再生の手法 4 5 再生の事例 9 6 マンション再生の主 流れ 13 マンション再生の準備 検討 1 勉強会の発足 14 2 管理組合 再生を検討 るこ の合意 18 3 管理組合 おける検討組織の設置 18 4 改修 建替え 敷地売却の総合的 比較検討 22 5 再生方針の決議 24 マンションの建替え 1 建替えの主 流れ 26 2 管理組合 おける計画組織の設置 27 3 建替え決議 30 4 建替事業の実施 33 マンションの敷地売却 1 敷地売却の主 流れ 38 2 管理組合 おける計画組織の設置 39 3 売却推進決議 40 4 除却の必要性 係る認定 買受計画の認定 40 5 敷地売却決議 42 6 敷地売却事業の実施 43 マンションの改修 1 改修の主 流れ 46 2 管理組合 おける計画組織の設置 47 3 改修決議 48 4 改修工事の実施 48 5 耐震改修 49 マンション再生の相談窓口 都の支援制度 1 都 区市の相談窓口 52 2 の他の相談窓口 53 3 都の支援制度 55

3 は め 1 本ガイドブック い 東京都内の分譲マンション ( 以下 マンション いう ) の総戸数は 約 177 万戸 (2016 ( 平成 28) 年末時点 ) おり 総世帯数の約 4 分の 1 相当 る マンションは 東京 おける主要 居住形態 広く普及 いま マンションは 適切 管理や修繕を行うこ 長く大切 使い続けるこ が重要 か 建築後一定の期間が経過 る 建物や設備の劣化 が進み 適切 管理や修繕を行 い も 快適 居住環境を維持 き く る場合もあり 改修や建替え より マンションの再生を図るこ が必要 きま マンションの再生 は 費用や検討のための時間もかかるため 一人ひ りの区分所有者が 早い段階から将来の再生 向けた意識を持 も 初期の検討段階から事業の実施段階 至る全 のプロセス わた 円滑 合意形成が図られるこ が重要 は め マンション再生の手法 このガイドブック は マンションの再生を検討 計画 実施 いく場合 管理 組合や区分所有者 知 おくべきこ や 合意形成を円滑 進めるため 留意 べ き点 い 解説 ま 再生 取り組む 当た は ま 管理組合や区分所有者が マンションの再生 い 知り 話 合いを始めるこ が重要 こ は め は マンション再生の必要性や手法 これま の事例 を紹介 ま の上 再生 向けた具体的 話 合いを進めるため 1 は マンションの再生 向けた準備や検討の進め方 い 取り上げま さら から は マンションの再生を実際 計画 実施 る段階 おける合意形成の進め方や必要 手続 い 建替え マンション敷地売却( 他の住居への引 越 や 新 いマンション等 再入居 ) 改修の再生手法ご 説明 ま 最後 マンション再生の相談窓口 都の支援制度を 紹介 ま < 法令名の略称等 > 本ガイドブック は 建物の区分所有等 関 る法律 ( 昭和 年法律 号 ) は 区分所有法 マンションの建替え等の円滑化 関 る法律 ( 平成 年法律 号 ) は マンション建替法 の略称を用いま また 関係法令は 2017( 平成 29) 年 4 月 1 日現在 施行され いるもの 基 い いま 01

4 2 マンションの再生が必要 のか マンションは 築年数の経過 伴 老朽化 いく め 計画的 修繕を行 いく 必要がありま か 修繕 け は性能の維持 回復 か実現 るこ が き い は め 再生事例 め 次のよう 問題が生 ま 耐震性能への不安 都内のマンションの約 2 割は 旧耐震基準 (1981( 昭和 56) 年の建築基準法改正以前の基準 ) 建設され おり 必要 耐 震性能を満 い い可能性がありま 老朽化 修繕費用の増加 修繕を適切 行 い も 築年数の経過 従い 必 も居住者が求める水準を満 か り 修繕 多額の費用を要 るよう り ま 性能 機能の陳腐化 マンション 求められる性能 機能は 住まい方の変化や設備機器の進歩 より 年々高ま いま の め 新築時は最新の設備を備え い も 築年数の経過 伴い 性能 機能面 居住者のニーズ 合わ く る陳腐化が進行 資産価値が低下 るこ も りかねま ん 安全 快適 住み続ける め は 老朽化の状況や区分所有者が住まい 対 求める性能や機能の水準 合わ 改修 建替え マンション敷地売却 ( 他の住居への引 越 や 新 いマンション等 再入居 ) い マンションの再生を適切 実施 いくこ が必要 02

5 3 マンションの特徴 マンションは 戸建住宅 は異 り 1 の建物を多くの人が区分 所有 る共有財 産 個人 は自由 ら い構造躯体や廊下等の 共用部分 区分所有者が原則 自由 利用 きる 専有部分 から成りま 改修 建替え マンション敷地売却 よるマンションの再生を行う は 法律 技術上の専門的 知識が必要 るこ 加え 一定の割合以上の区分所有者の合意を得る必要がありま マンションの再生を成功さ る は 区分所有者間の合意形成が重要 再生の検討 当 認識 おき いこ は め マンション再生の手法 様々な考え方の区分所有者への配慮 区分所有者は 世帯構成 年齢 健康状態 資産状況等が異 り 考え方も様々 中 は マンションの再生 参加 るこ が難 い あるいは賛同 き い人もいま 再生の検討を進め いく め は う 人への配慮や 話 合う時間を十分 取る 粘り強い取組が不可欠 多数の人が納得する方向の選択 区分所有者一人ひ りの要望を きる け反映 計画 るこ が必要 が 一方 全 の区分所有者が完全 納得 るこ は困難 の め 大多数の人が納得 る方向を選択 最終的 合意を目指 建設的 取組が必要 一人ひとりの主体的な取組 再生の検討 計画 当 は 管理組合の役員や専門家等 任 きり るの は く 区分所有者一人ひ りが自ら考え 主体的 再生 取り組むこ が重要 03

6 4 マンション再生の手法 マンションを再生さ る めの手法 は 改修 建替え マンション敷地売却 ( 以 下 敷地売却 いう ) がありま は め 再生手法 耐震性能への不安 老朽化 性能 機能の陳腐化 再生事例 建物を 使い続ける 同一地 建替え 建物を除却 敷地の権利を売却し 金銭化 改修 建替え 敷地売却 これらの再生手法は マンションの経年 応 適切 選択 実施 いく必要がありま 例えば 一定の築年数が経過 マンション は 修繕 合わ 改修を行うこ マンションの性能や機能を建設当初の水準 回復さ る け く 現在のマンション 求められる水準ま 向上さ マンションの質や価値を長持 さ いくこ が可能 りま ま 相当の築年数が経過 マンションの性能や機能が著 く低下 場合や 躯体の物理的 寿命が近 い いる場合 は 建替えや敷地売却を検討 るこ が考えられま マンションの再生の流れ ~ 修繕から改修へ 改修から建替えへ ~ 性能 機能 建設当初の水準 劣化 社会の変化等 より向上し いく水準 修繕 劣化 改修 修繕 劣化 改修 修繕 ~ ~ 建替え 経年 大規模修繕大規模修繕大規模修繕 団地型マンション再生マニュアル ( 国土交通省 ) を基 東京都が作成 04

7 改修 マンションを使い続け がら 使用 る材料や設備を新 い種類のもの 取り換え り 増築 改造等の大規模 建築工事 より マンションの性能や機能を建設当初の水準よりもグレードアップさ るこ を 改修 いいま これ 対 修繕 は 劣化 部材の補修や設備の修理 取換え より マンションの性能や機能を建設当初の水準ま 回復さ るこ をいいま 改修 は 耐震性能を高める耐震改修や バリアフリー化の めのエレベーター スロープ の設置 断熱性能を高める外壁 屋根の断熱改修 がありま ま 改修 当 は 低炭素社会の実現 向け 太陽光発電パネルや電気自動車の充電設備の設置 も望まれ いま 耐震性能を高める改修 ( 耐震改修 ) は め マンション再生の手法 1981( 昭和 56) 年 建築基準法が改正され 現在の耐震の考え方 ( 新耐震基準 ) が定められま 1981( 昭和 56) 年以前 建設され 建物は 耐震性能が十分 い可能性がある め 耐震診断 より 建物の構造上弱い部分をチェック 補強 おくこ が必要 ( 例 ) フレーム型 外部補強 外壁 新た 壁を鉄筋コンクリート等 増設し補強します 柱の補強 柱 鋼板や繊維シートを巻きつけ 補強します 開口部の補強 ピロティ の開口部 鉄骨ブレースを設置し補強します これら以外の工法 よる耐震改修も行われ いま ま 目標 る耐震性能 を確保 る め 複数の工法を組み合わ 行うこ もありま 05

8 断熱性能を高める改修 気密性の高いコンクリートの建物 は 結露やカビが発生 るこ がありま 結露の防止 は 断熱性能の向上 換気が有効 断熱性能を高めるこ は め 再生事例 空調負荷の軽減も期待 き 環境への配慮 も がりま 屋根スラブ 断熱材 アスファルト露出防水 + 砂付きルーフィング仕上げ又はシルバーコート仕上げ ( 例 ) スラブ上断熱防水露出工法 屋外 外壁 断熱材 アンカーピン 屋内 GRC 複合断熱パネル ( 例 )GRC 複合断熱パネル工法 屋根の断熱 屋根スラブ上 断熱材を敷き込むこ 断熱性能が向上します 外壁の外断熱 外壁 断熱性能のある塗材を吹き付けたり 断熱材を取り付け 化粧パネル 覆ったりするこ 断熱性能が向上します エレベーターの設置 3~5 階建 の中層マンション は エレベーターが設置され い い場合も多く 今後 居住者の高齢化 伴い エレベーターの設置 よるバリアフリー化のニーズが高まるこ が考えられま 既存の外廊下 着床する EV を設置 EV 玄関ま 半階分の昇降が必要 り 完全 バリアフリー は ら い EV 従前玄関は勝手口 階段は非常階段等 し 利用 EV ポーチ 住戸 住戸 住戸 住戸 住戸 住戸 住戸 外廊下型住棟の場合 既存の外廊下の中間や端部 着床するエレベーターを設置します 階段室型住棟の場合 既存の階段室の踊り場や階段室 増築したポーチ ( エレベーター出入口 各住戸玄関をつ ぐ短い廊下 ) 着床するエレベーターを設置します 06

9 建替え マンションを除却 新 いマンションを建設 るこ を 建替え いいま マンション建替法 基 き 建替え 参加 る区分所有者等が 建替組合 を設立 新 いマンションを建設 る方法や デベロッパー ( マンション の大規模 不動産開発を行う民間事業者 ) 等 等価交換契約等を締結 実施 る方法 がありま (P29 参照 ) 建替え は 通常 多くの費用が必要 るこ から 合意形成 当 は 区分所有者の費用負担が重要 課題 りま 建替え 必要 費用は 原則 区分所有者が負担 るこ りま が 容積率 余裕がある 現在の規模よりも大き マンション 建 替えるこ が きる場合は 余 床 ( 保留床 ) を デベロッパー等 売却 るこ 負担を軽減 きるこ もありま は め マンション再生の手法 < 建替え前 > < 建替え後 > 保留床 保留床の売却 建替事業の収入 一方 建替え後 現在の規模を確保 き い場合は 一部の区分所有者が転出 り 現状より住戸面積を小さく るこ を検討 る必要がありま ま 必要 規模を確保 る め 周辺敷地 の共同化 (P11) や 建築基準法 基 く総合設計制度 (P59) マンション建替法 基 く容積率許可制度 (P59) の活用 を検討 るこ も考えられま 建替え 当 は れ れのマンションの規模や立地条件等 応 検討が必要 りま 07

10 敷地売却 マンション の敷地の権利を一括 デベロッパー等 売却 るこ を 敷地売却 いいま 区分所有者全員の同意の下 デベロッパー等 敷地売却 るこ も可能 が 特 は め 再生事例 定行政庁から 耐震性不足の認定 ( 除却の必要性 係る認定 ) 1 を受け マンション い は マンション建替法 基 い 5 分の4 以上の多数 よる決議 敷地売却 るこ も きま マンション建替法 基 い 敷地売却を行う場合は 区分所有者や借家権者は現在のマンションから退去 マンション の敷地を買受人( マンションの買受け 除 却等を行う義務を負うデベロッパー等 (P39)) 売却 ま の後 買受人は買い受け マンションを除却 新 いマンション 2 を建設 ま 本ガイドブック は マンション建替法 基 く敷地売却を中心 解説 ま 敷地売却の流れ 売却 選択 金銭化 他の住居 引っ越し 新しいマンション等 再入居 Q A 特定行政庁とは? 建築主事を置く地方公共団体の長で 東京都内では以下のとおりです 特別区の区域 延べ面積が 1 万m2を超えるマンション上記以外のマンション 市町村の区域 八王子市 立川市 武蔵野市 三鷹市 府中市 調布市 町田市 日野市 国分寺市 西東京市 あるマンション上記以外の市町村 あるマンション 東京都知事区長市長東京都知事 1 耐震診断 より マンションの耐震性が不足 いる 判定され 場合 マンションの管理者等が特定行政庁 申請 るこ よ 受けられるもの マンション建替法 基 く敷地売却を行う め 必要 手続 (P40 参照 ) 2 売却 敷地 建設される建物の用途 マンション建替法上の制限はありま ん お マンションが再度 建設される場合は 買受人 個別 契約 新 いマンションの住戸を取得 る いう選択肢がありま 08

11 5 再生の事例 住み続け がら耐震補強を実施 改修事例 改修前 改修後 バルコニー側の敷地内駐車場スペースを利用し 外付け RC フレーム より補強を 行いました 外付け するこ 建物内部の工事を最小限 減らすこ が き 居 住者等が居 がらの施工が可能 りました また 筋交いの い格子状のフレーム を採用するこ 室内からの眺望を確保するこ が きました 所在地 : 東京都西東京市 構 階 造 : 鉄骨鉄筋コンクリート (1~4 階 ) 鉄筋コンクリート (5~9 階 ) 数 :9 階 施工期間 :300 日間 工事費 :9000 万円 ( 概算 ) は め マンション再生の手法 出典 ビル マンションの耐震化読本改訂 5 版 ( 東京都 ) 外断熱改修 よる躯体の長寿命化 ( エステート鶴牧 4 5 住宅 ) 改修事例 外断熱工事の様子 造 : 鉄筋コンクリート :2~5 階 数 :356 戸 ( 全 29 棟 ) 全 29 棟のうち 22 棟が旧耐震基準 すが 耐震診断 耐震性能 問題が いこ がわかりました しかし 断熱性能が悪いため 外断熱改修を実施しました コンクリートの外側を断熱材 覆う工法のため 住み続け がら改修を行うこ が き また 建物を断熱材 覆うこ より 躯体寿命を伸ばすこ が きました 出典 良質 マンションストックの形成促進計画 ( 東京都 ) 09

12 外廊下型マンションへのエレベーター設置 改修事例 は め 再生事例 屋外駐車場のスペースを確保するため 既 大規模修繕工事 向け アンケート調査を行った ころ エレベーターを設置する必要がある 回答した人は 30% した 今後必要 する居住者が増える 考え 総会 諮り 新設工事を実施しました 出典 マンションライフガイド ( 住宅金融支援機構 ) 車椅子利用者等 配慮したスロープの設置 改修事例 改修前 改修後 ントランス正面も大幅 イメージアップ 改修前のスロープは急勾配 ( 勾配 1/7) 傷ん おり 車椅子利用者 は使え いもの した 延長が約 15mの緩い勾配 ( 勾配 1/12) のスロープを設置し 途中 は踊り場を 両側 は手すりも設置し バリアフリー化を図りました 出典 マンションライフガイド ( 住宅金融支援機構 ) 10

13 共同化 より敷地条件を改善し 建替えを計画 ( 浜町ダイヤマンション ) 建替事例 建替え前 建替え後 ( イメージ ) は め 幹線道路 浜町ダイヤマンション 計画範囲 マンション再生の手法 マンション単独 は十分 規模の建替えが計画 きず 合意形成が困難 した その ため 隣地 の共同化 より敷地を拡大し 地区計画 よる容積率の緩和を受けるこ 建替事業の推進が可能 りました ( 参考 ) 共同化 い 建替えは 現在のマンションの敷地 け 行うこ が一般的 が 周辺の敷地 一体的 建 替えるこ ( 共同化 ) 敷地形状が改善 り 敷地全体が広い道路 接 るこ より利用 きる容積率が増加 る場合がありま ま 敷地面積が増えるこ より 総合設計制度 (P59) の活用 計画の選択肢が増える場合もありま < 建替え前 > 現在のマンション < 建替え後 > 隣地 11

14 安心して住み続けられる街づくり ( 諏訪 2 丁目住宅 ) 建替事例 はじめに 再生事例 所在地 : 東京都多摩市総戸数 :640 戸 1249 戸 ( うち新規分譲 684 戸 ) 竣工 :2013( 平成 25) 年 10 月建替え前建替え後 丘の上の広場 付帯施設棟 遊びの広場 コミュニティカフェ 高齢者施設 ( 付帯施設棟内 ) 建物の老朽化や住民の高齢化への対応が問題となり 2010( 平成 22) 年に建替え が決定されました 建替えにより 建替え前の居住者と新たな居住者 子供から高 齢者まで多世代でつくられる新しい街に生まれ変わりました また 温かく優しい コミュニティを育むための交流の場や 永く安心して住み続けられるよう 多世代 が利用できる施設をつくりました 出典 諏訪 2 丁目住宅マンション建替事業事業誌 ( 諏訪 2 丁目住宅マンション建替組合 ) 12

15 P 6 マンション再生の主 流 マンションの再生 具体的 取 組む め は 下の流 図の う 準備段階か 実施 段階ま 段階を追い が 合意形成を進め いきま 次ページ以降 準備段階 検討段階を 1 計画段階 実施段階を 再生の手法ご 2 か 4 説明 ま 準備段階 情報収集 基礎的 検討 検討段階 1 勉強会の発足 (P14) 管理組合 し 再生を検討す こ の合意 (P18) 管理組合 おけ 検討組織の設置 (P18) ( 再生検討委員会 ) は め マンション再生の手法 再生手法の比較検討 改修 建替え 敷地売却の総合的 比較検討 (P22) 再生方針の決議 (P24) 建替えを計画していく 敷地売却を計画していく 改修を計画していく 計画段階 建築 事業計画の検討 2 ( 建替え ) 3 ( 敷地売却 ) 4 ( 改修 ) 資金計画の検討 管理組合 おけ 計画組織の設置 意見交換 計画の調整 ( 建替え計画委員会 ) 建替え決議 敷地売却決議 改修決議 実施段階 建替組合の設立 売却組合の設立 改修工事の実施 権利変換計画の策定 認可 分配金取得計画の決定 認可 新しいの建設工事 の建設工事 買受人 の個別契約 再入居 再入居も可能 13

16 1 マンション再生の準備 検討 1 勉強会の発足 1 マンションの再生は 一部の区分所有者が発意 他の区分所有者へ呼び掛け 再生 関 自主的 勉強会を発足 こ か 始め のが一般的 勉強会発足までの流れ 再生の発意 区分所有者への呼び掛け 勉強会の発足 認知 協力 理事会への働き掛け 理事会 マンション再生の準備 検討 目的勉強会の目的は 管理組合 正式 再生 い 検討を行うべき あ 理事会へ提起 こ の め 多くの区分所有者か 理解が得 う 再生 関 情報収集 基礎的 検討を行いま 主な活動内容再生に関する情報収集 (P15) 再生の手法や進め方 事例 法規制 支援制度 い 幅広く情報を収集 ま 基礎的な検討 収集 情報 を参考 自分 のマンションの現状を考え 再生が必要 のか 再生 の う マンション いのか話 合いま 合意形成を円滑 進め ポイント理事会への報告一般的 再生の正式 検討を管理組合の集会 ( 総会 ) 諮 のは理事会 の め 理事会 は 勉強会の最終的 検討成果 け く 検討途上 おい も適宜状況を報告 おくこ が重要 区分所有者への情報提供勉強会の活動状況を 適宜 全区分所有者 伝え おくこ 次の検討段階以降の合意形成をスムーズ 進め こ が ま 再生を必要 理由や再生のビジョン等 い 冊子の配布 全区分所有者 伝え いくこ が考え ま 14

17 理事会への提起理事会 対 管理組合 再生を正式 検討 は うか いう問題提起を ま 提起 当 勉強会の検討成果をま め 資料を作成 を基 説明 ま 例えば 次の う 内容を簡潔 整理 理解を得 こ が大切 内容例 現在のマンションの状況 不満 問題点 再生を必要 す 理由 再生のイメージ 検討の進め方 想定さ 課題等 1 再生に関する情報収集 勉強会 は マンションの再生手法や検討の進め方 こ ま の事例 マンションや の敷地 関 法規制 い 既存の資料や知 合いの専門家等への相談 情報を収集 基礎的 知識を身 付けま マンション再生の準備 検討 1 これまでの事例から学ぶ 再生 当 は 合意形成や近隣調整 事業協力者の確保 様々 課題が発生 こ が想定さ ま 先行事例 か 情報を収集 こ は こう 課題の対応 当 参考 ま マンション再生協議会 は ホームページ 改修 建替え事例を紹介 いま (P53) ま こ ま マンション再生を支援 経験のあ コンサルタントや事業協力者 (P20) が ホームページ 実績を掲載 い 場合もあ ま 書籍や新聞 雑誌等の二次的 情報 け く 再生を経験 管 理組合役員 直接話を聞い 先行事例の見学会 参加 積極的 情報を収集 こ が重要 15

18 2 専門家へ相談する マンションの再生 関 様々 相談窓口 (P53~54) があ ま の ひご 活用く さい ( 以下は 相談窓口の一例 ) 1 マンション再生の準備 検討 住まいるダイヤル 紛争処理支援センター ナビダイヤルの通話料がかか ます PHS や一部の IP 電話か は おかけください 3 敷地に関する法規制を知る マンションの建替えや敷地売却等 つい のご相談 一級建築士の資格を持ち 住宅 関す 広い知識を備えた相談員がお答えします ( 相談内容 応じ 専門の機関を紹介す 場合があ ます ) 受付時間 10 時 ~17 時 ( 土 日 祝休日 年末年始除く ) 建物の敷地 は 建築基準法 容積率 1 や建ぺい率 2 が規定さ いま ま 道路の幅員 制限や斜線制限 日影規制等か 敷地ご 建物の形状や規模 ( 延べ面積 ) が決ま ま ま 団地型マンションの多くは 一団地認定( 建築基準法 86 条 ) や一団地の住宅施設 ( 都市計画法 11 条 ) の法規制の中 建設さ お 再生内容 事前 各種の手続が必要 ま こ の法規制 い 分か い場合は 特定行政庁 (P8) や区市町村の都市計画 係 部署 専門家等 確認 ま う 1 敷地面積 対 延べ面積の割合 2 敷地面積 対 建築面積 (1 階の床面積程度 ) の割合 東京都では 建築士等の資格を持つアドバイザーが 管理組合等に直接訪問し 建替え 改修に向けた情報提供や建替え 改修を行う場合の検討書 ( 簡易な図面等 ) の作成及び説明を行う マンション建替え 改修アドバイザー制度 を実施しています ( 詳細は P57 をご覧ください ) 16

19 4 国土交通省のマニュアルを活用する 国土交通省のホームページ は マンション再生 関 以下のマニュアル を掲載 いま マンションの建替えか修繕かを判断するためのマニュアル 2003( 平成 15) 年 1 月 2010( 平成 22) 年 7 月改訂 マンションの老朽化等 伴う改善要求 対 建替えを実施 べきか修繕 改修 対応 べきかの判断の考え方や進め方 を解説 いま マンションの建替えに向けた合意形成に関するマニュアル 建替えの各段階 おい 区分所有者間の合意形成の進め方や組織体制の整備 運用 い 解説 いま マンション建替え実務マニュアル 2005( 平成 17) 年 8 月 2010( 平成 22) 年 7 月改訂 建替え 係 法律上の手続や実施計画の策定等の実務 い 建替え実務者の視点 か 見 留意点及び の対応方法 い 解説 いま ま 認可申請書の 書式 定款 事業計画書の書式例 を掲載 いま 耐震性不足のマンションに係るマンション敷地売却ガイドライン 2003( 平成 15) 年 1 月 2010( 平成 22) 年 7 月改訂 2014( 平成 26) 年 12 月 1 マンション再生の準備 検討 耐震性不足のマンション 係 敷地売却 い 一般的 進め方 事業手法を判 断 考え方 合意形成の進め方 法律上の手続等 い 解説 いま 改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル 2004( 平成 16) 年 6 月 2010( 平成 22) 年 7 月改訂 改修 マンションの再生を図 場合の事業の進め方や 改修工事の手法 留意点 等 い 解説 いま マンション耐震化マニュアル 2007( 平成 19) 年 6 月 2010( 平成 22) 年 7 月改訂 2014( 平成 26) 年 7 月再改訂 マンションの耐震診断 耐震改修実施 管理組合及び区分所有者が行う実務的 手続や留意点等 い 解説 いま 団地型マンション再生マニュアル 2010( 平成 22) 年 7 月 団地型マンション 建替え又は改修 再生を検討 際 検討 べき事項や の内容 合意形成への取組方法や進め方等 い 解説 いま 本ガイドブックの内容の一部は 上記のマニュアルを参考 作成 お ま 17

20 2 管理組合 再生を検討 こ の合意 勉強会 の成果を示 管理組合 再 生を正式 検討 み は うか いう問題提 起を勉強会か 理事会 対 行いま 管理組合としての検討までの流れ 勉強会の検討成果 理事会は 管理組合 再生を検討 こ の必要性を認め 場合 勉強会の成果を取 再生の検討の提起 1 マンション再生の準備 検討 ま め 総会 おけ 議案 再生の検討を必要 理由等を示 上 次の検討段階 おけ 検討組織の設置や活動費用の拠出 い 提起 ま 総会 議決さ 管理組合 再生を検討 段階 進みま 3 管理組合 おけ 検討組織の設置 理事会 管理組合としての検討へ 議案提起 承認 総会 理事会か 再生の検討 い の議案が提起さ 総会 議決さ 理事会の諮問機関 検討組織 ( 再生検討委員会 等の呼称) を設置 管理組合 再生 い 正式 検討を開始 ま 検討組織の活動開始までの流れ 理事会 組織メンバーの募集 選任 議案提起 総会 組織の設置 議決 役員の選出等組織化 活動開始 目的 再生方針の決議 向け 専門家の協力を得 建物の現状把握や改修 建替え 敷地売 却の各再生手法の比較検討等を行いま 18

21 主な活動内容専門家の選定 (P20) 各手法の比較検討等を行う め は 専門的 情報や検討が必要 ま こ 業務内容や募集条件等を定め 候補者をリストアップ 最も相応 い専門家を選びま 建物の現状把握耐震診断 の建物診断を実施 建物の老朽度を客観的 把握 ま あわ 各区 分所有者が現在の 抱い い 不満 期待 住宅水準や住まい方等のニーズを把握 再生 改善を要求 水準 ( 要求改善水準 ) を設定 ま 各手法の比較検討 (P22~23) 各手法のメリット デメリット 改善効果や所要費用等 い 比較検討 ま 合意形成を円滑 進め ポイント様々 立場のメンバー 検討検討組織のメンバーは 理事会が全区分所有者 周知 公募 のオープン 形 募 選任 ま 幅広い年齢層の区分所有者や 異 再生手法 関心を持 区分所有者を含め き 限 様々 立場の区分所有者をメンバー 含め こ が望ま ま 1 マンション再生の準備 検討 十分 比較 検討例えば 最初か 建替えあ き 検討 の は く 改修 の比較を行う の必要性を確認 こ が重要 組織のオープン 運営検討組織の会議は 全区分所有者 公開 誰もが話を聞け う オープン 運営 こ が必要 検討内容や予定 い 組織の 広報誌 を定期的 作成 全区分所有者 情報発信 こ が効果的 19

22 専門家の活用 再生の検討を進め め は 計画の立案や合意形成 向け 資料作成 当 専門家( コンサルタント等 ) の協力が必要 ま ま 建替事業 おい 保留床が生ま 可能性があ 場合は 建替え計画や事業計画の検討を行う計画段階 事業協力者( デベロッパー等 ) の協力が必要 ま 1 マンション再生の準備 検討 専門家と事業協力者の役割専門家再生コンサルタント各再生手法の比較検討 再生計画の検討 区分所有者の合意形成支援 事業協力者の選定支援 を行います 特定分野のコンサルタント不動産 関す 権利の整理 税金 住宅ローン の特定分野 関す アドバイスを行います ( 再生コンサルタントを補完 ) 事業協力者建替事業 おい 保留床が生ま 可能性があ 場合は 事業の初期段階 おけ 費用の立替えや保留床の取得 を行います お 敷地売却を行う場合は デベロッパー等が事業協力者 し は く 買受人 (P39 し 参加す こ ます 契約までの流れ 検討 ( 計画 ) 組織は ま 専門家へ依頼 業務内容等を設定 を踏まえ 候補者をリストアップ ま の中か 競争 過去の経験 実績や推薦 1 者 ( 社 ) を選ん 提案内容の競争 候補者を絞 込むこ を選定 いいま マンションの特性や自分 の目指 方向性を理解 の実現を支援 く 専門家を選定 こ が重要 業務内容等の設定候補者のリストアップ比較検討選定決定 ( 総会で議決 ) 契約の締結 合意形成を円滑 進め ポイント選定の透明性選定理由や手続が不明確 区分所有者間 不信感が生ま 合意形成 支障を来 こ があ ま この め 競争 選定 場合は 区分所有者 説明 き う理由を明確 競争 選定 場合も 選定基準等を区分所有者内 定め おくこ が重要 20

23 ~ 合意形成に必要な基本的なルール ~ 再生 向けた検討を進め 当たっ 区分所有者や借家権者の意向をしっか 把握し そ が検討 反映さ い 実感 き う 情報提供を行っ い い 再生 対す 機運が醸成さ いだけ く 不信感や情報不足 誤解が生じ 恐 があ ます このため 円滑 マンション再生を進め いくため は 継続的 意向を把握し 情報提供す 仕組みや機会を作 必要があ ます 継続的な意向把握 区分所有者等の一人ひ の意向を把握す ため 検討の段階ご アンケートやヒアリング等を実施しまし う 例えば 検討組織 ( 再生検討委員会 ) か 原案を示し その原案 対しアンケート調査を実施します 次 アンケート調査の結果を踏まえ 検討組織 修正案を作成します その後 区分所有者等 修正案を示し 再度アンケート調査等を実施す いった手順 継続的 意向を把握します 1 マンション再生の準備 検討 中 は 様々 理由 納得 賛成 き い区分所有者等もいます この う 場合は 納得 賛成 き い理由を把握す も 解決が可能 部分 対し は き 限 対応す いう姿勢が大切 す 一方 対応 き い場合も 理解が得 う丁寧 説明を行います この う 合意形成のプロセス つい 透明性を確保す こ が大切 す 適切な情報提供 検討組織 の組織内 情報を止め こ く 区分所有者等 継続的 情報提供す ため 定期的 意見交換会 広報の配布 玄関ホール の掲示板への掲示等を実施しまし う 特 検討を進め いくこ 戸惑いのあ 区分所有者等 対し は 上記の情報提供 加え 個別 説明す きめ細かく取 組むこ が大切 す 21

24 4 改修 建替え 敷地売却の総合的 比較検討 検討組織は マンションの現状を把握 上 の再生手法を総合的 比較検 討 マンションの状況 応 最適 手法を選択 ま 改修 建替え 敷地売却の 1 現状把握 マンションの老朽度 区分所有者の不満 改善ニーズを把握 マンション再生の準備 検討 改修した場合の検討 再生 改善す 水準を設定建て替えた場合の検討 敷地売却した場合の検討 改修工事内容 の設定 建替え構想 工事内容の設定 不動産鑑定 評価等 改修 改善効果 建替え 改善効果 売却代金の目安等 の把握 費用算定 の把握 費用算定 の算定 費用対改善効果やマンション 区分所有者の状況等 を踏まえた総合的な判断 改修又は建替え又は敷地売却 22

25 マンションを再生 当 は 再生手法の必要性 や合理性を十分 比較検討 を区分所有者間 共有 こ が 合意形成を円滑 進め 上 重要 総合的な比較検討の流れ ま マンションの老朽度を 耐震診断 の建物調査 構造安全性 防火 避難安全性 の項目ご 客観的 把握 ま あわ 区分所有者が現在のマンション 抱い い 不満 改善ニーズ 改修や建替え 実現 い住宅の水準 をアンケート調査等 把握 改修や建替え 改善を期待 水準 ( 要求改善水準 ) を設定 ま 改修 場合の検討 は 設定 要求改善水準を基 改修工法の有無や適用可能性 改修 改善 水準 い 検討 工事内容を設定 上 必要 費用を算定 ま この き 設定 要求改善水準 工事 実際 改善 き 水準 開きがあ 場合があ め の程度の改善効果が期待 き か把握 こ が重要 1 マンション再生の準備 検討 建 替え 場合の検討 は 設定 要求改善水準を基 建替え構想 工事内容を設定 必要 費用を算定 ま 建替えの場合は 改修 は異 基本的 は要求改善水準を全 実現 こ が可能 考え ま が 現在利用 い 容積率が法定の容積率を超え い 場合 ( 既存不適格 ) は 建替え後の各住戸の面積を減少さ け ば いこ もあ の 注意が必要 敷地売却 場合の検討 は 不動産の鑑定評価等を活用 売却代金や各区分所有者が受け取 分配金の目安を把握 ま 改善効果 所要費用を比較 最終的 は区分所有者の価値観 基 く総意 改修が合理的か 建替えが必要か判断 ま 構造や敷地上の制約 改修 は安全性が確保 き い場合や 改善ニーズの強い居住性 関 要求水準が実現 き い場合は 建替えが必要 判断さ ま 建替えが必要 判断さ も 建替え 要求改善水準を実現 き い場合や 建替え 要 各区分所有者の費用負担が過大 場合 は 敷地売却 各区分所有者が受け取 分配金の目安 を踏まえ 建替えか 敷地売却かを判断 ま 23

26 5 再生方針の決議 再生方針の決議 は P22~23 の総合的 比較検討 選択 再生手法 い 管理組合 再生を計画 こ の合意 こ ま の検討の成果をま め 示 上 通常は 理事会が議案 提起 総会 おい 決議を行いま 1 マンション再生の準備 検討 一般的 建替え推進決議や改修推進決議 呼ば の再生手法 応 以下の う 内容を決議 ま 区分所有法 定め 手続 はあ ま んが こう 決議を行い の後の合意形成を着実 進め いくこ が重要 建替えを計画していく場合( 建替え推進決議 ) 1 建替え決議 向け 建替え計画 つい 検討す 組織の設置 関す 事項 2 建替え決議 向けた建替え計画の検討 要す 資金の拠出 関す 事項 お 敷地売却制度を活用し マンションを建 替え こ も可能 こ か 建替え決議 敷地売却決議の両方 向け 決議す こ も考え ます 敷地売却を計画していく場合 1 敷地売却決議 向け 売却計画 つい 検討す 組織の設置 関す 事項 2 敷地売却決議 向けた売却計画の検討 要す 資金の拠出 関す 事項 改修を計画していく場合 ( 改修推進決議 ) 1 改修基本計画 改修設計 つい 検討す 組織の設置 関す 事項 2 改修基本計画 改修設計の検討 要す 資金の拠出 関す 事項 24

27 お これらの決議を行 たから い それぞれの手法 より再生を実施するこ が決ま たわけ はありません これらの決議の意味を周知し 誤解が無いよう 区分所 有者の理解を得るこ が重要 す 合意形成を円滑 進めるポイント 区分所有者への丁寧 説明 再生検討委員会は 再生方針の決議 向け 再生手法の比較検討のための資料 これま の検討成果を区分所有者 周知する説明会を開催する し 理解を得るこ が重要 す 1 マンション再生の準備 検討 25

28 2 マンションの建替え 1 建替えの主 流れ この は P13 の流れ図 おける再生方針の決議 おい 管理組合 し 建替えを計画する いう決議 ( 建替え推進決議 (P24)) を行 た後 管理組合 おける計画組織の設置から 建替事業 より建設した新しいマンションへの再入居ま の流れを説明します 2 マンションの建替え 計画段階 実施段階 管理組合 おけ 計画組織の設置 ( 建替え計画委員会 )(P27) 専門家 ( 及び事業協力者 ) の選定 (P27) 建替え計画の策定 (P27) 建替え決議 (P30) 建替組合の設立 (P33) 権利変換計画の策定 認可 (P34) 新しいマンションの建設工事 (P36) 清算 建替組合の解散 (P36) 再入居 (P36) 26

29 2 管理組合 おける計画組織の設置 建替え推進決議 (P24) が成立する 理事会の諮問機関 し 計画組織 ( 建替え計 画委員会 等の呼称 ) を設置します 目的 建替え決議 (P30) 向け 専門家の協力を得 各区分所有者の意向把握を繰り返し がら 建替え計画を策定します 主な活動内容専門家 ( 及び事業協力者 ) の選定 (P20) 建替え決議 向け 合意形成を進め いくため は 建替え計画の策定や事業性の試算 区分所有者の個別状況 応じた対応 行政や近隣 の協議 が必要 ります そのため は 専門的 知識が必要 あり 検討段階 関わ た専門家 引き続き協力を求めるこ も きます また 建替え後 保留床が生まれる可能性がある場合は 保留床の販売力を有する事業協力者を選定し 協力を求める必要があります 建替え計画の策定 2 マンションの建替え 説明会等 計画案を提示し アンケートやヒアリング等 より 計画案 対する区分所有者 の評価や意見を整理します その内容 い 説明会や意見交換会を行い 公開 議論した 意見を踏まえ 計画を練り上げ 合意形成を図ります 建替え計画の内容 1 計画の基本的な考え方 2 建築計画 建物位置図 配置図 / 建物立面図 断面図 / 各階平面図 / 各住戸間取 図 各住戸面積負 / 住宅の設備 仕様の概要 / 共用施設 設備の概要 3 事業計画 事業方式 / 事業費総額 住戸別所要額 / 住戸選定方式 ( 位置決めのルール )/ 仮住居 / 事業協力者 / 実施スケジュール / 必要諸経費 税金等 27

30 合意形成を円滑 進めるポイント建替え費用や仮住居等への対応建替え費用の負担は 区分所有者 最も強い関心事 す 容積率の割増 補助金 融資制度等の適用可能性 い 専門家から情報提供を受け がら検討する も 抵当権 借家権者への対応 建替え費用の融資 建替え 伴う税金 仮住居の確保等 い も 区分所有者へ情報提供を行い 不安を解消するこ が重要 す 東京都では マンション建替法に基づいて建替えを行うマンションの居住者で 建替工事中の仮住居の確保が困難な方に 仮住居として都営住宅を提供しています ( 詳細は P55 をご覧ください ) 2 マンションの建替え 借家権者への情報提供建替事業は区分所有者を対象 し 行われるため 借家権者 情報が十分 伝わら い場合があります 建替え計画委員会等や貸主 ある区分所有者は 借家権者 適切 情報提供を行い 借家権者が進行状況を掴めるよう するこ が重要 す 28

31 ~ 建替事業の手法 ~ 建替えを行うための手法 は 主 マンション建替法 建替え 同法 基 か い 等価交換方式 建替えがあ ます ( ) マンション建替法 建替え は 組合施行 ( 区分所有者等が設立した建替組合が法 基 い 事業を実施 ) 個人施行 ( 関係権利者全員の合意を得たデベロッパー等が法 基 い 事業を実施 ) の2 の方法があ いず も法 定め た手続を経 区長又は市長( 町村部は都知事 ) の認可を受け 建替事業を実施します 等価交換方式 建替えは 建替え合意者全員が事業代行者 ( デベロッパー等 ) 個別 締結した等価交換契約等 基 き 事業代行者が事業を実施します 建替えの手法は そ ぞ のメリットや留意点 区分所有者の状況や意向 を踏まえ 選択します 各手法の特徴 建替え の流れ マンション建替法による建替え ( 組合施行 ) 建替組合の設立 権利変換計画の策定 認可 建替組合がマンションの権利を取得 建替え決議 ( 区分所有法 ) 等価交換方式による建替え 事業代行者と個別に等価交換契約を締結 事業代行者が土地 建物の権利を取得 2 マンションの建替え 新しいマンションに権利が移行 新しいマンションの建設 メリット 留意点 新しいマンションへの関係権利の確実 移行等を前提 多数決や認可等 着実 建替えの実施が可能 権利調整や手続 時間を要す 場合があ 全員合意を前提 し お 手続等の制約が少 いため 場合 は迅速 建替えの実施が可能 建替え合意者が反対者 転じた場合等は 事業が中断す おそ があ 事業代行者の経営状況等の信頼性 こ があ このほか 耐震性不足のマンション は 敷地売却制度を活用し 建替えを実施す こ も可能 す 5 分の 4 以上の多数 決議 買受人 マンション その敷地を売却し 買受人がマンションの建替え 代替建築物の提供やあ せんを実施します 区分所有者は売却ま しか関与 き い一方 建替組合 権利調整の拆担を軽減す こ が期待 きます 29

32 3 建替え決議 建替え決議 は 区分所有法 基 く 建替えを実施するこ の合意 す 区分所有者への説明会や意見交換 より 建替え計画の内容がほぼ固まり 区分所有者の理解も可能 限り得られた段階 建替え決議を行います また 単棟型マンションの場合 団地型マンションの場合 は 建替え決議 定める事項や成立要件等が異 るの 注意が必要 す 建替え決議までの手続 ( 単棟型マンションの場合 ) 2 マンションの建替え 建替え決議集会の準備 ( 区分所有者の確定 議決権の確認等 ) 集会開催日の 2 か月以上前 招集通知の発出 集会開催日の 1 か月以上前 説明会の開催通知は 1 週間以上前の発出 足 が 集会の招集通知 併せ 通知す こ が望ましい 集会の開催 説明会の開催 建替え決議の実施 通知事項 説明事項 決定事項 会議の目的た 事項 議案の要領 ( 建替え決議 定め 事項の要約 ) 建替えを必要 す 理由 建物の建替えをし い した場合 おけ 当該建物の効用の維持又は回復 要す 費用の額及びその内訳 建物の修繕計画の内容 ( 計画が定め い 場合 ) 修繕積立金 し 積み立 い 金額 建替え決議で定める事項 1 再建建物 ( 新しいマンション ) の設計の概要 2 32 の費用の分担 関す 事項 4 再建建物の区分所有権の帰属 関す 事項 建替え決議時に確認することが望ましい事項 建替え決議 定め 事項は上記の お すが 実際 は計画段階 検討した成果を整理す も 建替え決議後の実施段階 おい 検討を必要 す 次の う 事項 い も確認し おくこ が望ま ます 建替事業の手法 実施段階 おけ 参加組合員 専門家の参画 選定方法 建設会社の選定方法 建替え不参加者への売渡し請求の方法 30

33 建替え決議の成立要件 単棟型マンションの場合 成立要件 4 区分所有者及び議決権 1 の各以上の賛成 5 団地型マンションの場合 団地型マンション は 全棟一括建替え 棟別建替え の 2 の建替え方式 があり それぞれ適用 きる団地の要件や建替え決議の方法が異 ります 2 1 全棟一括建替え 団地内の全 の建物を一括し 建 替え 方式 一括建替え決議( 区分所有法 70 条 ) が可能な団地の要件 1. 団地内建物の全部が区分所有建物 あ こ ( 賃貸マンション の非区分所有建物があ 場合は不可 ) 2. 団地内建物の敷地が区分所有者の共有 あ こ 3. 規約 各区分所有建物の管理を団地管理組合が一括し 行うこ が定め い こ マンションの建替え 成立要件 2 3 各棟区分所有者及び議決権 1 の各以上の賛成 団地全体区分所有者及び議決権 2 4 の各以上の賛成 5 方式の特徴 メリット 団地全体の計画的 効率的 再編 ( ま ま た広場 駐車場 集会所等の確保 ) が容易 デメリット 棟別建替え 比べ 区分所有者数が多く ため 合意形成が難しく 1 規約 別段の定めが い限 共用部分の持分割合( 規約 別段の定めが い限 専有部分の床面積の割合 ) ます 一部共用部分の床面積は その割合 応じ 配分し 一部共用す 区分所有者の専有部分の床面積 算入します 2 規約 別段の定めがあ も 敷地の持分割合 ます 31

34 2 棟別建替え 団地内の一部の建物のみを建 替え 方式 棟別建替え決議 ( 区分所有法 69 条 ) が可能な団地の要件 1. 団地内建物の全部又は一部が区分所有建物 あ こ 2. 建替えを予定す 建物の敷地が団地建物所有者の共有 あ こ 成立要件 4 5 建て替える棟区分所有者及び議決権 1 の各以上の賛成 2 方式の特徴 3 4 団地全体議決権 2 の以上の賛成 3 マンションの建替え メリット 団地内 再生の意向が分か た場合 建替えを必要 した建物だけ 建替えが行え デメリット 団地全体の計画的 効率的 再編 ( ま ま た広場 駐車場 集会所等の確保 ) が困難 1 規約 別段の定めが い限 共用部分の持分割合 ( 規約 別段の定めが い限 専有部分の床面積 の割合 ) ます 一部共用部分の床面積は その割合 応じ 配分し 一部共用す 区分所有者の 専有部分の床面積 算入します 2 規約 別段の定めがあ も 土地の持分割合 ます 3 建 替え 棟の建替えが 他の建物の建替え 特別の影響を及ぼす きは 団地全体の議決権の 4 分の 3 以上の賛成 加え 特別の影響を受け 建物の区分所有者が有す 議決権合計のうち 4 分の 3 以上の議決権を有す 者が賛成し い ( 特別の影響を受け 建物が区分所有建物 は い場合は その所有者が賛成し い ) こ が必要 す お 特別の影響を及ぼす き は 建 替え 棟の床面積が建替え 大幅 増大し 将来 他の建物が同様の建替えを実施し う し も そ が制限さ う 場合が こ 当た 考え ます Q A 決議の成立要件における 区分所有者 の人数とは? 専有部分の所有者の人数です ただし 一人で数個の専有部分を所有してい る場合や数人で一個の専有部分を共有している場合は 一人と計算されます 数人 一個の専有部分を共有し い 場合は 議決権を行使す 者を一人指定す こ が 区分所有法 規定さ います このため 共有者間 意思負示す 内容をあ かじめ 決めた上 行使す 者を定め 必要があ ます 32

35 4 建替事業の実施 ここ は マンション建替法 基 き実施される建替事業 ( 組合施行 ) の手続 い 説 明します STEP1 建替組合の設立 建替組合 は マンション建替法 基 き 区長又は市長 ( 町村部は都知事 ) の認可を受け設立される マンション建替事業 ( 以下 建替事業 いう ) の施行者 す 法人格を有し 独立した法的 主体 し 工事請負契約や資金の借入れ等の各種契約の締結が きます 1 建替え合意者は 5 人以上共同し 定款 ( 建替組合の運営ルール ) 事業計画 ( 建物計画や資金計画等 ) を定めた上 建替組合の設立認可を申請します 申請 当た は 定款 事業計画 い 建替え合意者及びその議決権 2 の各 4 分の 3 以上の同意 3 が必要 ります 建替組合の設立が認可される 建替え合意者は 設立への賛否 関わらず全員が組合員 ります また 定款 定めるこ より デベロッパー等の民間事業者を参加組合員 し 組合員 するこ も可能 す 1 建替え決議 おい 建替えを行うこ 合意した者 ( 催告 対し 建替え 参加する旨の回答をした者も含む ) 等 2 マンションの建替え 2 単棟型マンションの建替え及び団地型マンション おける棟別建替え決議 基 く建替えの場合は P31 の 1 よります 一括建替え決議 基 く建替えの場合は 規約 別段の定めがあ も 敷地の持分割合 よります 3 一括建替え決議 基 く建替えの場合は 上記の 4 分の 3 以上の同意 加え 各棟ご 建替え合意者及びその議決権 (P31 の 1) の各 3 分の 2 以上の同意を得る必要があります 建替組合の設立までの流れ 定款 事業計画の作成 建替組合の設立認可申請 建替組合の設立 認可 建替え合意者及びその議決権の各 4 分の 3 以上の同意 区長又は市長 ( 町村部は都知事 ) 組合員名簿の作成 理事長 役員の選任 審査委員の選任 33

36 建替え不参加者への売渡し請求建替え決議が成立する 総会の招集者は 決議 賛成し か た区分所有者 対し 事業 参加するか否かを回答するよう 書面 催告します 催告 対し 建替え 参加する旨の回答をするこ も きます 一方 2か月以内 回答し い区分所有者及び参加し い旨を回答した区分所有者は 不参加者 ります 建替組合は 不参加者 対し 区分所有権及び敷地利用権を時価 売り渡すよう請求 ( 売渡し請求 ) するこ が きます ただし 売渡し請求は 建替組合の設立認可の公告日 ( その日が催告回答期間の満了日以前 ある場合は 催告回答期間の満了日 ) から 2 か月以内か 建替え決議から 1 年以内 行う必要があります 2 マンションの建替え 権利変換を希望しない旨の申出等建替え は合意したものの 建替事業 は参加し い区分所有者は 建替組合の設立認可の公告から 30 日以内 あれば 区分所有権又は敷地利用権 代え 金銭の給付を希望する旨を申し出るこ が きます また 借家権者も 同期間 新しいマンションの借家権の取得を希望し い旨を申し出るこ が きます STEP2 権利変換計画の策定 認可 権利変換計画 は 建替え前のマンションの区分所有者や借家権者等の権利が 新 しいマンション のよう 移行するかを定めた計画のこ す 1 2 権利変換計画を策定する は 総会 おける組合員の議決権及び持分割合の各 5 分の 4 以上の同意が必要 す また 審査委員 3 の過半数の同意 組合員以外の 権利者 ( 借家権者や抵当権者等 ) の同意が必要 ります 権利変換計画が認可される 権利変換計画 定められた日 ( 権利変換期日 ) お い 区分所有権及び敷地利用権その他の関係権利が 一斉 権利変換計画 定めら れた権利者 帰属するこ ります 1 定款 特別の定めがある場合を除き 組合員は各 1 個の議決権を持ちます 2 規約 別段の定めが い限り 建替組合の専有部分を除い 算定した 共用部分の持分割合 ( 規約 別段の定めが い限り 専有部分の床面積の割合 ) よります 一部共用部分の床面積は その割合 応じ 配分し 一部共用する区分所有者の専有部分の床面積 算入します 3 土地及び建物の権利又は評価 い 特別の知識 経験を持ち 権利変換計画の決定 中立的 関与する三者 し 建替組合の設立後 総会 3 人以上選任します 34

37 策定 認可の流れ 建替組合の設立認可の公告 権利変換手続開始の登記 権利変換計画の検討 組合員の議決権及び持分割合の各 5 分の 4 以上の同意 審査委員の過半数の同意 組合員以外の権利者 ( 借家権者や抵当権者等 ) の同意 権利変換計画の認可申請 権利変換計画の認可 認可 区長又は市長 ( 町村部は都知事 ) 合意形成を円滑 進めるポイント適切 住戸の位置決め権利変換計画 は 新しいマンション おける住戸の位置が記載されます 計画の策定 当た は 関係権利者の要望を適切 把握し きる限りそれが反映 きるよう配慮し 公平 手続 住戸の位置決めを行うこ が大切 す 借家権者 抵当権者への対応権利変換計画の認可を受けるため は 借家権者や抵当権者 組合員以外の関係権利者の同意を得る必要があります そのため 建替え決議前の段階から 借家権者や抵当権者 対し 建替え い の情報提供を行い 交渉を始め おくこ が必要 す 2 マンションの建替え 権利変換計画に同意しない組合員への売渡し請求と建替組合への買取り請求建替組合は 権利変換計画の議決 同意し か た組合員 対し その区分所有権及び敷地利用権を時価 売り渡すよう請求するこ が きます また 同意し か た組合員から建替組合 対し 区分所有権及び敷地利用権を時価 買い取るべきこ を請求するこ も きます これ より 建替組合は円滑 事業の実施が可能 る も 同意し か た組合員等は意 反する権利変換計画 拘束されず 済みます 35

38 STEP3 新しいマンションの建設工事 権利変換計画が決定し 最終的 建替え参加者が確定する 住戸の仕様 の最終調整を行い 設計を確定します それ 基 い 建替組合 建設会社の間 工事請負契約を締結します 建設会社の選定や契約内容 い は 定款や工事請負規程等 おい ルールを定め 組合員の合意のも 適正 手続を進めるこ が必要 す 2 STEP4 清算 建替組合の解散 マンションの建替え 建替工事が完了した きは 建替組合は 工事完了の公告を行い 確定した清算金の額を関係権利者 通知します 新しいマンションの権利の価額が建替え前のマンションより高い場合は その差額が建替え参加者の負担する費用 り 建替組合 支払うこ ります 一方 新しいマンションの権利の価額が建替え前のマンションより低い場合は 建替組合がその差額を 建替え参加者 支払うこ ります STEP5 再入居 新しいマンションが竣工し 工事完了後の手続が全 終了する 建替事業は完了 す 工事期間中 仮住居等 移転し いた建替え参加者が再入居し 新しいマンション の生活がスタートします これ 伴い 新た 管理組合が設立されます 建替え参加者は 新しいマンションの管理がスムーズ 開始されるよう 建替工事の進捗状況 合わせ 新しい管理規約や管理体制 管理費等 い 検討し おくこ が重要 す 36

39 ~ 資金計画 い ~ 建替事業を円滑 実施す 上 資金計画は極め 重要 す 専門家の協力を得 が 事業の各段階 の う 費用拆担が生じ か把握し 資金の調達方法 つい 検討しまし う 建替組合 おい 準備が必要 主 費用 支払い時期建替事業 参加し い区分所有者や借家権者への補償費等の支払い つい は マンション建替法 規定さ お そ ぞ 支払時期が異 ます 検討 建替え決議 解体 着工 工事完了 清算 調査設計費等 コンサルタント費用基本設計費実施設計費弁護士 司法書士費用等 2 補償費等 工事費 資金調達方法 修繕積立金 金融機関か の融資建替え参加者か の一時金徴収事業協力者 立替え等 未同意者への売渡し請求費用 転出者への補償費用 着手金中間払い金完了払い金 保留床の販売建替え参加者の住戸取得費 マンションの建替え 上記は スケジュールのイメージを示したもの す 実際の支出項目等は事業 異 ます また 調査設計費等や工事費の具体的 支払い時期等は 専門家や工事請拆業者等 協議し 決定します 区分所有者 おい 対応が必要 主 費用 支払い時期建替事業 は 各区分所有者が決め た費用を拆担す こ が不可欠 す 新しいマンションを取得す ため は 建替え前のマンション の差額相当の費用を拆担す こ ます また 建替工事中の仮住居を確保す ため 引っ越し費用や敷金 家賃が必要 す 検討 建替え決議 解体 着工 工事完了 清算 事業経費 ( 前払い清算金 ) 引っ越し費用 仮住居家賃 住戸取得費 引っ越し費用 税金等 資金調達方法 修繕積立金自己資金建替組合 立替え等 自己資金借入 ( 住宅ローン ) 等 上記は スケジュールのイメージを示したもの す 実際の支出項目等は事業 異 ます 37

40 3 マンションの敷地売却 1 敷地売却の主 流れ マンション その敷地の売却は 区分所有者全員の同意の下 行うこ が きますが 特定行政庁が除却の必要性 係る認定 (P40) をしたマンション い は 5 分の4 以上の多数 よる決議 買受人( デベロッパー等 ) 売却するこ が きます この は P13 の流れ図 おける再生方針の決議 おい 管理組合 し 敷地売却を計画する いう決議を行 た後 管理組合 おける計画組織の設置から 買受人が新しいマンション等を建設するま の流れを説明します 3 マンションの敷地売却 計画段階 管理組合 おけ 計画組織の設置 ( 売却計画委員会 )(P39) 買受人の選定 (P39) 売却推進決議 (P40) 敷地売却決議 向け必要 手続を進める 除却の必要性 係 認定 買受計画の認定 (P40) 敷地売却決議 (P42) 実施段階 売却組合の設立 (P43) 分配金取得計画の決定 認可 (P44) マンションの明渡し (P44) 買受人 マンション 敷地を売却 (P45) 売却組合の解散 (P45) 新しいマンション等の建設工事 (P45) 買受人 の個別契約 再入居も可能 38

41 2 管理組合 おける計画組織の設置 再生方針の決議 (P24) が成立する 理事会の諮問機関 し 計画組織 ( 売却計画 委員会 等の呼称 ) を設置します 目的敷地売却決議 (P42) 向け 専門家の協力を得 各区分所有者の意向把握を繰り返し がら 売却計画を策定します 主 活動内容専門家の選定 (P20) 計画段階の専門家は 検討段階 関わ た専門家 引き続き協力を依頼する方法が考え られますが 別の観点から計画を見直すため 新た 専門家の協力を得る方法も考えら れます 買受人 るデベロッパー等の選定 専門家の協力を得 がら 買受人 るデベロッパー等の選定や 買受計画の内容 ( 代 替建築物の提供 あ せんの方法 ) い デベロッパー等 調整を行います 東京都 は マンション建替法 基 い 建替えを行うマンションの居住者 建替工事中の仮住居の確保が困難 方 仮住居 し 都営住宅を提供し います 敷地売却 よる建替えも対象 ります ( 詳細は P55 をご覧ください ) 3 マンションの敷地売却 Q A 買受人 は? 認定された買受計画 基 い 区分所有者からマンションを買い受け 除却し 代替建築物を提供 あ せん する義務を負うデベロッパー等 す プロポーザル等の競争 っ 買受人を選定す 場合は 計画組織の意向が反映さ う 代替建築物の提供 あっせん 係 事項を売却条件 し 提示し プロポーザル等へ の提出書類 し 具体的 求め こ が重要 す 39

42 3 売却推進決議 売却推進決議 は 管理組合 し マンション敷地売却決議( 以下 敷地売却決議 いう )(P42) 向け 必要 手続を進め いくこ の合意 す マンション建替法 定められ いる手続 はありません しかし がら 敷地売却 は 敷地売却決議 先立ち 次項の除却の必要性 係る認定 買受計画の認定の手続が必要 るの これらの前 十分 検討された具体的 決議 よ 合意形成を着実 進め いくこ が重要 す 売却推進決議 おける議案 し は 敷地売却決議 向けた必要 手続 要する資金の拠出 関する事項や 買受人 るデベロッパー等 買受計画 係る事項 が考えられます 3 マンションの敷地売却 4 除却の必要性 係る認定 買受計画の認定除却の必要性 係る認定 除却の必要性 係る認定 は 当該マンションの耐震性が不足し いるこ を特定行政庁 (P8) が認定するもの マンション建替法 基 く敷地売却を行うため 必要 手続 す この認定を受けるため は 一定の講習を受けた建築士等が 国土交通大臣の定めた指針 従 耐震診断を行う必要があります この耐震診断の結果 耐震性不足 判定された場合 マンションの管理者等が特定行政庁 申請し 認定を受けるこ が きます お 申請 は 区分所有者及び議決権 (P31 の 1) の各過半数の同意が必要 す 申請手続 必要書類は特定行政庁 より異 りますの 事前 お問い合わせください また この認定を受ける マンション建替法 基 く容積率許可制度 (P59) を適用するこ が きます この制度 は 新た 建設されるマンション 一定の敷地面積を有し 特定行政庁が許可した場合 容積率の制限が緩和されます 40

43 合意形成を円滑 進めるポイント除却の必要性 係る認定 い の十分 説明認定 より 区分所有者はマンション除却の努力義務を負うこ ります この認定 係る申請の必要性 認定の効果等 い 区分所有者 十分説明を行 た上 きる限り多数の同意を得 申請するこ が重要 す 買受計画の認定 買受計画 は 買受け及び除却の予定時期や資金計画 代替建築物の提供 あ せ んの具体的 方法等が記載されます 買受計画は 選定された買受人 るデベロッパー等が作成し 区長又は市長 ( 町村部は都知事 ) の認定を受ける必要があります 買受人は 認定を受けた買受計画 従 買受け等を実施します このため 区分所有者は 事前 買受人 るデベロッパー等 買受計画の内容等 い 十分 調整を行う必要があります お 買受人は 買受計画の認定を受けた後 敷地売却決議 おい 決定されます 3 マンションの敷地売却 41

44 5 敷地売却決議 敷地売却決議 は マンション建替法 基 く マンション敷地売却を実施するこ の合意 す 敷地売却決議ま の手続 ( 単棟型マンションの場合 ) 敷地売却決議集会の準備 ( 区分所有者の確定 議決権の確認等 ) 3 マンションの敷地売却 集会開催日の 2 か月以上前 招集通知の発出 集会開催日の 1 か月以上前 説明会の開催通知は 1 週間以上前の発出 足 が 集会の招集通知 併せ 通知す こ が望ましい 集会の開催 説明会の開催 敷地売却決議の実施 通知事項 説明事項 決定事項 敷地売却決議集会の招集通知の通知事項 説明会の説明事項 1 会議の目的た 事項 2 議案の要領 ( 敷地売却決議 定め 事項の要約 ) 3 売却を必要 す 理由 4 耐震改修又は建替えをし い理由 5 耐震改修 要す 費用の概算額 敷地売却決議 定める事項 1 買受人 べき者の氏名又は名称 2 売却 代金の見込み額 敷地売却決議時 確認するこ が望ましい事項 3 分配金の額の算定方法 関す 事項 敷地売却決議 定め 事項は上記の お すが 実際 は計画段階 検討した成果を整 理す も 次の う 事項 つい も確認し おくこ が望ま ます 買受計画の概要 実施段階 おけ 専門家の参画 選定方法 ( 専門家を活用す のかし いのか等 ) 敷地売却不参加者への売渡し請求の方法 ( 誰がいつ請求す のか等 ) 補償金の支払 関す 事項 ( 誰が の う 拆担す のか ) 敷地売却決議の成立要件 区分所有者 議決権及び 敷地利用権の持分価格の 各 4 5 以上の賛成 規約 別段の定めが い限 共用部分の持分割合 ( 規約 別段の定 めが い限 専有部分の床面積の割合 ) ます 一部共用部分 の床面積は その割合 応じ 配分し 一部共用す 区分所有者の専 有部分の床面積 算入します 42

45 6 敷地売却事業の実施 STEP1 売却組合の設立 マンション敷地売却組合 ( 以下 売却組合 いう ) は マンション建替法 基 き 区長又は市長 ( 町村部は都知事 ) の認可を受け設立される 敷地売却事業の実施主体 す 法人格を有し 独立した法的 主体 し 各種契約の締結が きます 売却合意者 は 5 人以上共同し 定款 ( 売却組合の運営ルール ) 資金計画を定めた上 売却組合の設立認可を申請します 申請する 当た は 売却合意者 その議決権 (P31 の 1) 及び敷地利用権の持分価格の各 4 分の 3 以上の同意が必要 ります 売却組合の設立が認可される 売却合意者は 設立への賛否 かかわらず全員が 組合員 ります また 売却組合の設立認可 併せ 通常は 売却組合 買受人 の間 売買予約契約等 ( 民法上の契約 ) を締結するもの 考えられます 敷地売却決議 おい 売却を行うこ 合意した者 ( 催告 対し 売却 参加する旨の回答をした 者も含む ) 等 売却組合の設立ま の流れ 定款 資金計画の作成 売却組合の設立認可申請 売却組合の設立 認可 売却合意者 その議決権及び敷地利用権の持分価格の各 4 分の 3 以上の同意 区長又は市長 ( 町村部は都知事 ) 3 マンションの敷地売却 組合員名簿の作成 理事長 役員の選任 審査委員の選任 売却不参加者への売渡し請求敷地売却決議が成立する 総会の招集者は 決議 賛成し か た区分所有者 対し 売却 参加するか否かを回答するよう 書面 催告します 催告 対し 売却 参加する旨の回答をするこ も きます 一方 2か月以内 回答し い区分所有者及び参加し い旨を回答した区分所有者は 不参加者 ります 売却組合は 不参加者 対し 区分所有権及び敷地利用権を時価 売り渡すよう請求 ( 売渡し請求 ) するこ が きます ただし 売渡し請求は 売却組合の設立認可の公告日 ( その日が催告回答期間の満了日以前 ある場合は 催告回答期間の満了日 ) から 2 か月以内か 敷地売却決議から 1 年以内 行う必要があります 43

46 STEP2 分配金取得計画の決定 認可 分配金取得計画 は 組合員が取得するこ る分配金や借家権者等 対し 支払われる補償金の価額 権利消滅期日 を定めた計画 す 計画の内容 い は 敷地売却決議 おい 定められた算定方法 より分配金を算定するのみ あり 権利関係の調整は必要 し いこ から 総会 おける出席者の議決権 1 の過半数の同意 決議するこ し います また 審査委員 2 の過半数の同意 底地権者の同意 ( 売却するマンションの敷地利用権が賃借権の場合 ) が必要 ります 計画が認可される 売却組合は権利消滅期日ま 区分所有者や借家権者等 計画 基 き分配金や補償金を支払い 居住者は権利消滅期日ま マンションを明け渡します 3 1 定款 特別の定めがある場合を除き 組合員は各 1 個の議決権を持ちます 2 土地及び建物の権利又は評価 い 特別の知識 経験を持ち 分配金取得計画の決定 中立的 関与する三者 し 売却組合の設立後 総会 3 人以上選任します マンションの敷地売却 決定 認可の流れ 売却組合の設立認可の公告分配金取得手続開始の登記分配金取得計画の認可申請分配金取得計画の認可 認可 総会 おける出席者の議決権の過半数の同意 審査委員の過半数の同意 底地権者の同意 ( 敷地利用権が賃借権の場合 ) 区長又は市長 ( 町村部は都知事 ) STEP3 マンションの明渡し ( 他の住宅 引 越し ) 分配金取得計画が認可される 権利消滅期日 おい マンション 敷地の権利が売却組合 集約され 担保権 ( 抵当権 ) 借家権は消滅します そのため 居住者は権利消滅期日ま マンションを明け渡し 取得した分配金等を元手 し 他の住居 引 越します 44

47 STEP4 買受人にマンションと敷地を売却 マンション 敷地の権利が売却組合 集約さ た後 売却組合は買受人 マンショ ン 敷地の権利を売却します STEP5 売却組合の解散 買受人への売却 敷地売却は完了し 売却組合は解散します 売却組合の解 散は 区長又は市長 ( 町村部は都知事 ) の認可を受け け ば ず 認可さ た きはその旨が公告さ ます STEP6 新しいマンション等の建設工事 買受人は 現在のマンションを除却し 新しいマンション等を建設します 従来の建替え 違い 売却した敷地 建設さ 建物の用途 マンション建替法上の制限はあ ません お マンションが再度 建設さ 場合は 買受人 個別 契約し 新しいマンションの住戸を取得す いう選択肢があ ます 3 マンションの敷地売却 45

48 4 マンションの改修 1 改修の主 流 この は P13 の流 図 おけ 再生方針の決議 おい 管理組合 し 改修を計画す いう決議 ( 改修推進決議 (P24)) を行 た後 管理組合 おけ 計画組織の設置か 改修工事の実施ま の流 を説明します また 耐震改修 い は 耐震診断の流 や耐震改修工事 い 詳しく紹介します ただし 再生手法の総合的 検討 (P22~23) の中 改修基本計画 を検討す 場合も考え ます また 総合的 検討を行わず 大規模修繕工事 合わ 改修を実施す 場合も考え そ ぞ のマンションの状況 応じ 検討の順序は異 ます 4 計画段階 管理組合 おける計画組織の設置 ( 改修計画委員会 )(P47) 専門家の選定 (P47) マンションの改修 改修基本計画の検討 (P47) 改修設計 (P47) 改修決議 (P48) 実施段階 改修工事の実施 (P48) 46

49 2 管理組合 おけ 計画組織の設置 改修推進決議が成立す 理事会の諮問機関 し 計画組織 ( 改修計画委員会 等の呼称 ) を設置します 目的改修決議 (P48) 向け 専門家の協力を得 各区分所有者の意向把握を繰 返し が 改修基本計画 改修設計を策定します 主な活動内容専門家の選定 (P20) 改修設計を行うため 建築士又は建築設計事務所 建設会社 管理会社等か 建築技術的 支援を得 必要があ ます 検討段階 関わ た専門家 引き続き協力を求め こ も きます 安価 金額 業務を受託し 特定の施工会社が割高 工事費 受注 き う誘導す 管理組合の利益 相反す 立場 立 設計コンサルタントの存在が指摘さ います 専門家の選定 当た は 複数の候補 見積 を依頼し 実績や技術力等を考慮し 選定す も 専門家が中立的 立場を保ち 施工会社の選定が公正 行わ う注意す 必要があ ます 改修基本計画等の策定専門家 連携し が アンケートや直接的 ヒアリング等を行い 区分所有者の意見を整理します 計画内容 い の説明会や意見交換会を開催し 合意形成を図 いきます 合意形成を円滑 進め ポイント 4 マンションの改修 資金計画の十分 検討改修 向けた合意形成のポイントは資金計画 す 修繕積立金が不足す 場合は 資金の借入 や一時金の徴収が必要 す 区分所有者 一時金の徴収 の負担が生じ 場合は 合意形成が難しいこ もあ ます 改修の必要性を十分検討した上 無理の い資金計画を立 改修決議 向け 合意形成を図 必要があ ます 改修項目等の必要性や合理性の検討改修を実現す ため は 区分所有者が相応の負担をす こ ため 区分所有者の改善ニーズを十分 把握す も 複数の案を比較し 改修項目や工事内容 い その必要性や合理性を十分 検討す こ が重要 す 47

50 3 改修決議 改修決議 は 改修工事を実施す こ の合意 す 共用部分の変更 は 総会の決議が必要 あ 決議の成立要件は工事内容 異 ます 改修決議の成立要件共用部分の形状又は効用の著しい変更を伴わない工事の場合 例 柱や梁 炭素繊維シートや鉄板を巻きつける等の耐震改修工事のうち 建物の基本的構造部分 ( 壁 柱 床 ) の加工が小さい工事 建物の基本的構造部分の取り壊しを伴わ い 階段へのスロープ 手すりの設置工事 区分所有者及び議決権 1 2 の各過半数の賛成 共用部分の形状又は効用の著しい変更を伴う工事の場合 例 既存住棟への集会所 倉庫 エレベーター等の共用部分の増築等 より 既存建物 の外観形状を大きく変化させる工事 4 マンションの改修 戸境壁や床の開口 既存階段室のエレベーターへの改造 建物の基本的構造部分を大きく加工する工事 3 4 区分所有者及び議決権 1 の各以上の賛成 1 規約 別段の定めが い限り 共用部分の持分割合 ( 規約 別段の定めが い限り 専有部分の床面積の割合 ) よります 一部共用部分の床面積は その割合 応じ 配分し 一部共用する区分所有者の専有部分の床面積 算入します 2 共用部分の変更が 特定の専有部分の使用 特別の影響を与える きは その専有部分の区分所有者の承諾が必要 ります お 特別の影響を与える き は 共用部分の変更 よっ 特定の専有部分の通風 採光が悪化する き す 2 4 改修工事の実施 共用部分の工事 あ も 居住者の協力を得 け ば工事 き いこ があ ます そのため 工事中生じ 状況を想定し 居住者 事前 知 せ おくこ が重要 す 工事が最終段階を迎えた時点 施工者等 検査 加え 管理組合 し 工事が完了したこ を確認します 工事完了後は 施工会社か 竣工図書を受け取 内容 い 説明を受けまし う この竣工図書は 今後のマンション管理 おい 重要 書類 あ ため 保管し おくこ が必要 す 48

51 5 耐震改修 改修 再生を図 場合 耐震性能が不足す マンション い は 合わせ 耐震改修を実施し 居住者の安全を確保す こ が重要 す そのため 耐震性能が不足し い 可能性があ 1981( 昭和 56) 年 5 月 31 日以前 新築工事 着手したマンション は 耐震診断を実施し 耐震性能を確認す 必要があ ます ここ は 耐震診断の流 や内容 耐震改修の実施を決め 耐震改修決議 い 説明します 耐震診断 耐震診断 は 図面や現地 の調査 基 き 建物の保有す 耐震性能を数値 評価す もの す こ マンションが必要 耐震性能を満たし い か確認す こ が きます 耐震診断の実施 当た は 診断を必要 す 理由 診断の内容 費用の参考見積 等を示 した上 耐震診断 かか 資金の拠出方法 い 総会 議決さ 必要があ ます 設計図書がある場合 予備調査 診断法の設定 設計図書がない場合 予備調査は 原則 し 診断を依頼された設計事務所等が現地 行います 聞き取り等 よっ 基礎形式 使用状況や増改築の有無 範囲及び時期等を確認します また 診断を行う は設計図書が必要 す 設計図書が い場合は 診断 必要 資料の作成が必要 り 別途調査費 時間がかかります 診断法 は 設計図書等から構造安全性をチェックする簡易 ( 1 次 ) 診断 の程度の耐震性があるか等建物の状態を精密 診断する精密 ( 2 次 ) 診断があります 診断法は 設計事務所等 協議し設定します 4 マンションの改修 現地調査 建物の現況 設計図書 の整合性を確認する も 診断 必要 項目 つい 調査します 調査項目は診断法 よっ 異 り 目視 実測 コンクリートコア採取及び試験等 よっ 調査します 耐震性能の判定 耐震診断 よっ 算出した構造耐震指標 (Is 値 ) よ り 耐震性能が確保され いるか判定します 耐震性不足 耐震化 耐震性あり 継続使用 49

52 構造耐震指標 (Is 値 ) 建物の耐震性能は 構造耐震指標 (Is 値 ) 表さ ます Is 値は 建物の強さや経年状況等 評価さ ます Is 値が 0.6 以上 あ 地震 対す 必要 性能が確保さ い 判断 さ ます 簡易 ( 1 次 ) 診断 計算さ た場合は Is 値が 0.8 以上必要 す 地震 よる被害 Is 値の関係 ランク軽微小破中破大破倒壊 被 状況 害 RC 造 SRC 造 壁の損傷がほ ん 無い 一般的 壁 ひび割れ 柱 耐震壁 ひび割れ 柱の鉄筋が露出 建物の一部又は全部が倒壊 地震規模 中地震震度 5 強程度大地震震度 6 強 ~7 程度 Is 値 =0.6 の場合 Is 値 =0.6 の場合 出典 耐震ネット( から抜粋 ( 一部加筆修正 ) ビル マンションの耐震化読本改訂 5 版 ( 東京都 ) 4 マンションの改修 診断にかかる費用診断の内容 マンションの規模 構造等 異 ますが 延べ面積 1m2当た 500 円 ~2,000 円程度が目安 す また 建築図面等の設計図書が い場合は 復元のため さ 費用を要す ため 見積 を取 こ をお勧めします 耐震改修決議 の成立要件耐震改修決議の決議要件は 工事内容 異 ます 共用部分の形状又は効用の著しい変更を伴う場合は 規約 定めが い限 区分所有者及び議決権の各 4 分の 3 以上の賛成が必要 ます ただし 建築物の耐震改修の促進 関す 法律 ( 平成 7 年法律 123 号 ) 基 き マンションの管理者等が所管行政庁 区分所有建築物の耐震改修の必要性 係 認定 の申請を行い この認定を受けた場合は 区分所有者及び議決権の各過半数の賛成 耐震改修を行うこ が きます 共用部分の形状又は効用の著しい変更を伴わ い場合は 規約 定めが い限 区分所有者及び議決権の各過半数の賛成 耐震改修を行うこ が きます P48 の改修決議 おい 耐震改修工事の実施 合意す 場合を ここ は耐震改修決議 呼 びます 50

53 合意形成を円滑 進めるポイント工法選定 向けた情報交換耐震改修決議 先立っ 行う改修工法の選定 おい は 広報誌等 より区分所有者全員 情報を提供しつつ アンケート等 よっ 区分所有者の意向を把握するこ が重要 す 特 専有部分への影響がある工法 つい は 事前 個別ヒアリング等 より所有者から承諾が得られるか うか十分 調査するこ が必要 す 耐震改修工事 かかる費用工事 かかる費用は 改修の工法 部位 ( 外壁 内壁 柱等 ) 箇所数等 よっ 全く異 ります 建物規模等 もよりますが 1 戸当たり数十万円から数百万円ま 事例は様々 す まずは 耐震診断を実施し 改修すべき部位等を把握した上 のよう 工法 補強するのかを検討する必要があります お 大規模修繕を実施する き 耐震改修を同時 行うこ 工事を効率的 実施 き 工事費を抑えられるこ があります Q A 耐震化の助成制度はある? 各区市 おい 耐震アドバイザー派遣 耐震診断 耐震改修 要する費用の一部を助成する制度を設け いる場合があります 耐震アドバイザー は 耐震化 関す 相談を希望す 旧耐震基準の分譲マンションの管 理組合等 対し 区市か 派遣さ 専門家のこ す 4 マンションの改修 助成の条件や内容は 各区市 異 ます 詳しくは 各区市 お問い合わせくだ さい 51

54 5 マンション再生の相談窓口 都の支援制度 1 都 区市の相談窓口 2018( 平成 30) 年 3 月現在 区の相談窓口 市の相談窓口 区名担当窓口市名担当窓口 千代田区 ( 公財 ) まちみ い千代田住宅まち く グループ 八王子市 まち み整備部住宅政策課 中央区都市整備部住宅課 立川市市民生活部住宅課 港区街 く 支援部住宅課 武蔵野市都市整備部住宅対策課 新宿区都市計画部住宅課 三鷹市都市整備部都市計画課 文京区都市計画部住環境課 青梅市生活安全部住宅課 台東区都市 く 部住宅課 府中市生活環境部住宅勤労課 墨田区都市計画部住宅課 昭島市都市計画部都市計画課 江東区都市整備部住宅課 調布市都市整備部住宅課 品川区都市環境部住宅課 町田市都市 く 部住宅課 目黒区都市整備部住宅課 小金井市 大田区 まち く 推進部建築調整課 都市整備部まち く 推進課 小平市都市開発部都市計画課 世田谷区都市整備政策部住宅課 日野市まち く 部都市計画課 マンション再生の相談窓口 都の支援制度 渋谷区都市整備部都市計画課 東村山市環境安全部環境 住宅課 中野区都市基盤部住宅政策分野 国分寺市 まち く 部まち く 推進課 杉並区都市整備部住宅課 国立市都市整備部都市計画課 豊島区都市整備部住宅課 福生市 北区まち く 部住宅課 狛江市 荒川区 防災都市 く 部防災街 く 推進課 都市建設部まち く 計画課 都市建設部まち く 推進課 東大和市都市建設部都市計画課 板橋区都市整備部住宅政策課 清瀬市都市整備部まち く 課 練馬区都市整備部住宅課 東久留米市都市建設部都市計画課 足立区都市建設部建築室住宅課 武蔵村山市都市整備部都市計画課 葛飾区都市整備部住環境整備課 多摩市都市整備部都市計画課 江戸川区都市開発部住宅課 稲城市都市建設部都市計画課 羽村市都市建設部都市計画課 あきる野市都市整備部都市計画課 西東京市都市整備部住宅課

55 都の相談窓口 東京都都市整備局住宅政策推進部マンション課 1 マンション建替法 基 く建替事業 敷地売却事業 関す 認可等及び除却の 必要性 係 認定 ( 耐震性不足の認定 ) 2 を行 います 1 特別区及び市 おい は 2012( 平成 24) 年 4 月か 各区市 移管さ いますの 手続 い は 区市担当窓口 (P52) お問い合わせください 2 特別区内の延べ面積 1 万m2超及び島し のマンションの認定を行います 連絡先 新宿区西新宿 都庁二本庁舎 ( マンション建替え支援担当 ) 2 その他の相談窓口 マンション再生 関する相談窓口公益財団法人住宅リフォーム 紛争処理支援センター 住まいるダイヤル 一級建築士の資格を持 相談員が マンションの建替えや敷地売却等 い のご相談 直接電話 お答えします お ご希望 弁護士 建築士等 対面相談 ( 専門家相談 ) を受け こ が きます ( デベロッパー等事業者の方は利用 きません ) 連絡先 [ ] 10:00~17:00( 土 日 祝休日 年末年始を除く ) URL マンション再生協議会 マンションの改修や建替えの事例等を紹介し います また マンションの改修や 建替え等の再生 かか ご相談 電話 ホームページ内相談フォーム お答えし ます 連絡先 東京都千代田区三番町 1 番地 5 石油健保ビル 2 階 相談フォーム 10:00~17:00( 土 日 祝休日 年末年始を除く ) 公益社団法人全国市街地再開発協会内 5 マンション再生の相談窓口 都の支援制度 URL 53

56 一般社団法人再開発コーディネーター協会 マンション建替相談室 マンション建替えやマンション敷地売却の検討を進め 当た の初動期の相談を電話 FAX メール お受けします また 管理組合等への専門家(URCA マンション建替えアドバイザー ) の派遣や紹介を行います 連絡先 東京都港区芝 芝二丁目大門ビルディング 7 階 FAX メール mansion@urca.or.jp 10:00~16:00( 土 日 祝休日 年末年始を除く ) URL 公益財団法人東京都防災 建築まち くりセンター 耐震化総合相談窓口 耐震化 関す 様々 ご相談 専門的知識を持 相談員が総合的 お答えします 電話相談 来所 専門家が無料 相談をお受けします 混雑す こ もあ ますの 来所す 際は 事前 電話 予約し ください 連絡先 東京都渋谷区渋谷 シオノギ渋谷ビル 8 階 マンション再生の相談窓口 都の支援制度 マンション再生資金の融資 関する相談窓口 独立行政法人住宅金融支援機構 共用部分のリフォーム工事 耐震改修工事や建替え 必要 資金を融資し い ます 9:00~17:00( 月 ~ 金 1 土曜及び 3 日曜 ( 祝休日 年末年始を除く )) 水曜日は 9:00~19:00( 受付は 18:00 ま ) URL 連絡先 東京都文京区後楽 :00~17:00( 土 日 祝休日 年末年始を除く ) URL まち く 業務部まち く 再生支援室マンション再生 再開発支援グループ 54

57 3 都の支援制度 マンション建替工事期間中の都営住宅の提供 マンション建替法 マンション建替事業又は敷地売却事業 建替えを 行うマンションの居住者 仮住居 し 都営住宅を提供します 入居ま の流れ 東京都 1 マンションの代表者への利用意向調査のお知らせ (2~3 月頃 約 5 週間 ) 3 募集 2 を提出した が対象 ) 5 抽選 審査 マンション マンションの代表者 ( 建替組合 建替え予定マンションの管理組合等 ) 2 利用意向調査票の提出 (3 月頃 約 2 週間 ) 使用希望者 4 応募 6 使用予定者の決定 通知 使用予定者 7 必要書類の提出 入居手続き権利変換期日又は権利消滅期日 8 住宅の使用許可 通知 使用者 9 入居 調査票の提出は 東京都マンションポータルサイト ( ) 又はマンション課 配布す 1 利用意向調査のお知 せ 記載さ い 期間 入居さ 方が対象 す 入居資格建替えを予定し い マンションの居住者 建替え後のマンション 再入居し 収入 の都営住宅の入居要件を満たし い もの 問合せ 申込み 連絡先 東京都都市整備局住宅政策推進部マンション課 ( マンション建替え支援担当 ) 5 マンション再生の相談窓口 都の支援制度 55

58 マンション建替え 伴う公的住宅の空室情報の提供 ( かり すまいる ) 分譲マンションの建替え 伴う仮住居を探し い 管理組合 建替組合 対し UR 賃貸住宅 JKK 賃貸住宅 都民住宅 高齢者向け優良賃貸住宅 の空室情報を提供します 連絡先 東京都都市整備局住宅政策推進部マンション課 ( マンション建替え支援担当 ) URL 東京都都市居住再生促進事業一定の要件を満たすマンションの建替事業 共同化事業 共用部分のバリアフリー改修等を対象 助成事業を実施す 区市町村 対し 補助を行います 補助を受け う す 方は 区市町村 ご相談ください 連絡先 東京都都市整備局住宅政策推進部マンション課 ( 都市居住促進担当 ) URL 5 マンション再生の相談窓口 都の支援制度 マンション改良工事助成制度管理組合が 公益財団法人マンション管理センターの債務保証を得 独立行政法人住宅金融支援機構か マンション共用部分リフォーム融資を受け 際 東京都が利子補給を行います 連絡先 東京都都市整備局住宅政策推進部マンション課 ( マンション管理担当 ) URL 56

59 マンション建替え 改修アドバイザー制度建築士等の専門家 ( アドバイザー ) が管理組合等 直接訪問し マンションの建替え 改修 関す 情報提供やアドバイスを行います 対象者管理組合 区分所有者の任意の団体 ( 管理組合が組織さ い い場合 ) 区分所有者 (A コースのみ ) 賃貸マンションの所有者コース紹介 A コース ( テキストをも 説明するコース ) 建替えか改修かの検討を進め いくため 必要 法律 税制 公的 支援 等 い アドバイスします B コース ( 検討書を作成するコース ) アドバイザーがマンションの現状や法規制 関す 確認を行い 建 替えた場合や改修した場合の検討書 ( 簡易 図面等 ) を作成し 説明します 建替え い は 建築基準法 基 く総合設計制度 (P59) 又はマンション建替法 基 く容積率許可制度 (P59) を適用した場合や 周辺敷地を共同化した場合の検討も行えます 各コースの詳しい内容 利用料金 い は マンションアドバイザーのご案内 ( パンフレット ) 東京都マンションポータルサイト ( ) 又は公益財団法人東京都防災 建築まち く センターのホームページをご覧ください 制度 対する助成本制度の利用料金 関し 助成を行 い 区市があ ます 助成を受け は 事前 区市への相談が必要 場合があ ますの お申し込みさ 前 区市の担当窓口 (P52) ご確認ください 問合せ 申込み 連絡先 東京都渋谷区渋谷 シオノギ渋谷ビル 8 階 ( 公財 ) 東京都防災 建築まち く センターまち く 推進課 URL 5 マンション再生の相談窓口 都の支援制度 57

60 マンション再生まちづくり制度区市の策定するマンション再生まちづくり計画を受け 都が推進地区を指定し まちの安全性や魅力の向上に寄与する地区内の旧耐震基準の分譲マンションの再生を支援します 推進地区の指定要件 次の (1)~(3) の全てに該当し 区市によりマンション再生まちづくり計画が策定 された地区 (1) 区域内に旧耐震マンション がある地区 (2) 重点供給地域又は2 号地区 誘導地区などの市街地の更新を図るべき地区 (3) 次のいずれかに取り組む地区 中核拠点又は生活拠点の形成 特定緊急輸送道路の機能確保 整備地域における安全な市街地の形成 大規模住宅団地( 分譲以外を含めて 1000 戸以上 ) の再生 防災性の向上などまちづくりの必要性が特に認められるもの 1981( 昭和 56) 年 5 月 31 日以前に新築工事に着手したマンション 5 マンション再生の相談窓口 都の支援制度 手続 区市がまちづくり計画を取りまとめ 都がまちづくり計画を認定 推進地区の指定 管理組合が建替え等について合意形成 区市が建替え計画を認定 マンション建替事業等を実施 指定を受けた推進地区内において マ ンションの建替え等の再生を検討する 管理組合等への合意形成支援を行う区 市に対する補助 区市がまちづくり計画に適合すること を認めた建替えに対する 総合設計制 度 マンション建替法容積率許可制度 の特例 連絡先 東京都都市整備局住宅政策推進部マンション課 ( マンション建替え支援担当 ) URL 支援内容 58

61 総合設計制度 一定規模以上の敷地面積があ 敷地内 公開空地を設け した場合 特 定行政庁の許可 容積率等の制限が一定の範囲 緩和さ ます 連絡先 東京都都市整備局市街地建築部建築企画課 ( 市街地担当 ) URL マンション建替法容積率許可制度除却の必要性 係 認定 (P40) を受けたマンション い 一定規模以上の敷地面積があ 敷地内 公開空地を設け した場合 特定行政庁の許可 容積率の制限が一定の範囲 緩和さ ます 連絡先 東京都都市整備局市街地建築部建築企画課 ( 市街地担当 ) URL 5 マンション再生の相談窓口 都の支援制度 59

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