目次 [1] 山口県不動産市況 DI 調査の概要アンケート調査の概要 01 2.DI について調査結果の概要地価の動向と将来予測取引件数の動向と将来予測賃料水準の動向と推移空室率の動向と推移 08 [2] アンケー

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ふじよしうるしはた
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1 山口県における不動産の景気動向に関するアンケート調査 ~ 山口県不動産市況 DⅠ 調査第 3 回 ~ ( 基準日 : 平成 28 年 4 月 1 日 ) 平成 28 年 6 月一般社団法人山口県宅地建物取引業協会公益社団法人山口県不動産鑑定士協会

2 目次 [1] 山口県不動産市況 DI 調査の概要アンケート調査の概要 01 2.DI について調査結果の概要地価の動向と将来予測取引件数の動向と将来予測賃料水準の動向と推移空室率の動向と推移 08 [2] アンケート集計結果現在の地価動向半年後の地価動向予測現在の取引動向半年後の取引動向予測賃料水準の動向空室率の動向 14 [3] アンケート意見 ( 不動産市況の実感等 ) 15 [4] 添付資料 ( アンケート調査票 ) 17

3 [1] 山口県不動産市況 DⅠ 調査の概要 1. アンケート調査の概要この調査は平成 28 年 4 月 1 日を起点とし過去半年 (H ~H28.4.1) の不動産市場の推移に関する実感とこの先半年 (H28.4.1~H ) の不動産市場の動向に関する予測について一般社団法人山口県宅地建物取引業協会の会員の方にアンケート調査を実施し公益社団法人山口県不動産鑑定士協会が山口県不動産市況 DI として集計を行いましたなおこの調査は今後も年 2 回 ( 基準日 :4 月 1 日及び 10 月 1 日 ) 継続して実施していく予定です実施時期 : 平成 28 年 4 月発送数 : 850 回収数 : 221 ( 回収率 26.0% ) 回答者の属性 ( 回答者の主たる事業及び営業エリアは以下のとおり ) 回答者の主たる業種 ( 複数回答有 ) その他 4.8% マンション分譲 0.7% 建設業 15.2% 戸建宅地分譲 22.6% 仲介業 56.7% 仲介業戸建宅地分譲マンション分譲建設業その他柳井市 1.9% 光市 1.0% 下松市 2.9% 周防大島町 1.0% 周南市 11.4% 防府市 9.5% 回答者の主な営業エリア岩国市 13.3% 和木町 0.5% 山口市 17.6% 下関市 21.0% 上関町 0.5% 宇部市 13.3% 萩市 3.8% 山陽小野田市 1.0% 長門市 0.5% 美祢市 1.0% 下関市宇部市萩市長門市美祢市山陽小野田市山口市防府市下松市周南市岩国市光市柳井市周防大島町和木町上関町県西部エリア : 下関市宇部市萩市長門市山陽小野田市美祢市阿武町県中部エリア : 山口市防府市周南市下松市県東部エリア : 岩国市柳井市光市田布施町平生町上関町周防大島町和木町 1

4 2.DI について (1) DI とは DI とは Diffusion Index( ディフュージョンインデックス ) の略で現況や先行きの見通し等について定性的な判断を指数化したものであり内閣府の景気動向指数や日本銀行の企業短期経済観測調査等の経済指標において広く活用されていますこれを不動産の地価動向取引件数等について指数化したものが不動産市況 DI です (2) DI の算出方法 DI の算出方法は各判断項目について 3 個の選択肢を用意し選択肢ごとの回答数を単純集計し全回答数に対する選択肢の回答数の構成比率を求め次式により算出します DI=( 第 1 選択肢の回答数の構成比率 )-( 第 3 選択肢の回答数の構成比率 ) (DI 算出の例 ) ある地域の特定の不動産市況について判断を問う質問において選択肢が (1) 上昇している (2) (3) 下がっているの 3 つがあり回答が以下のような結果になった場合の市況判断 D I の算出方法は次のとおりとなります回答数回答数の構成比率 (1) 上昇している 25 社 25% (2) 30 社 30% (3) 下がっている 45 社 45% 合計 100 社 100% 市況判断 DI=(25%)-(45%)=( 20 ポイント ) それぞれの選択肢の回答数の構成比率をそのまま不動産市況の判断材料として利用することも出来ますが不動産市況 DI として指数化し長期観測することによりこれらのデータの動きを一目で把握できるようになります 2

5 3. 調査結果の概要 (1) 地価動向第 3 回目の調査 ( 平成 28 年 4 月 1 日時点 ) における県全体の地価動向 DI は住宅地がポイント商業地がポイントとなりいずれも前回より改善を示した住宅地について地域別にみると県西部がポイント県中部がポイント県東部がポイントとなった商業地については県西部がポイント県中部がポイント県東部がポイントとなった住宅地は県西部と県東部が大きく改善したのに対して県中部は悪化となったまた商業地は県西部と県東部が大きく改善し県中部は僅かな改善に留まった回答としては上昇傾向にあるは少なく下落傾向にあるが多数を占めている今回調査は前回調査と比較して住宅地では県西部がポイント ( ) 県東部はポイント ( ) と大きく改善しているが県中部では -7.4 ポイント ( ) と悪化している商業地では県西部がポイント ( ) 県中部が +1.5 ポイント ( ) 県東部は +8.9 ポイント ( ) と全てで改善となった半年後の地価動向の予測については県全体の動向予測 DI は住宅地がポイント商業地がポイントで共に若干の改善が予測されている住宅地について地域別にみると県西部がポイント県中部がポイント県東部がポイントとなった商業地については県西部がポイント県中部がポイント県東部がポイントとなった回答としては上昇しているは少なく下落しているが多数を占めている (2) 不動産取引の動向不動産取引の動向 DI を業態別にみると県全体では仲介件数が -9.8 ポイント戸建販売がポイントマンションが販売ポイントとなり前回と比較していずれも改善となった特に県東部の仲介件数戸建販売が大きく改善しており県東部が高く県中部及び県西部が低い結果となったまた県中部の仲介件数は悪化が目立っている回答としては仲介件数戸建販売及びマンション販売の全てで依然としてが約半数を占めているが前回と比較して増加傾向にあるの回答が増えてきている半年後の取引件数動向の予測については県全体の動向予測 DI は仲介件数がポイント戸建販売がポイントマンション販売がポイントとなった仲介件数はほぼ横ばい戸建販売及びマンション販売はやや悪化の予測となっている (3) 賃料水準の動向賃料水準は用途別にみると県全体では店舗事務所がポイント共同住宅がポイントとなった地域別の傾向としてはやや東高西低となったが全体的に下落しているがほとんどで上昇しているという回答は僅かであった (4) 空室率の動向空室率は用途別にみると県全体では店舗事務所がポイント共同住宅がポイントとなった全体的に増加 ( 悪化 ) しているが多数であり減少 ( 改善 ) しているは少ないが県東部は店舗事務所共同住宅のどちらも改善しており特に共同住宅は前回と比較してポイント ( ) と大きく改善している 3

6 4. 地価の動向と将来予測地価動向 DI 予測 ( 住宅地 ) 第 1 回 (H27 年 4 月 ) 第 2 回 (H27 年 10 月 ) 今回 (H28 年 4 月 ) 予測 ( 半年後 ) 県西部県中部県東部全体地価動向 DI 予測 ( 商業地 ) 第 1 回 (H27 年 4 月 ) 第 2 回 (H27 年 10 月 ) 今回 (H28 年 4 月 ) 予測 ( 半年後 ) 県西部県中部県東部全体

7 5. 取引件数の動向と将来予測取引動向 DI 予測 ( 仲介 ) 第 1 回 (H27 年 4 月 ) 第 2 回 (H27 年 10 月 ) 今回 (H28 年 4 月 ) 予測 ( 半年後 ) 県西部県中部県東部全体取引動向 DI 予測 ( 戸建 ) 第 1 回 (H27 年 4 月 ) 第 2 回 (H27 年 10 月 ) 今回 (H28 年 4 月 ) 予測 ( 半年後 ) 県西部県中部県東部全体

8 30 取引動向 DI 予測 ( マンション ) 第 1 回 (H27 年 4 月 ) 第 2 回 (H27 年 10 月 ) 今回 (H28 年 4 月 ) 予測 ( 半年後 ) 県西部県中部県東部全体

9 6. 賃料水準の動向と推移 0 賃料水準 ( 店舗事務所 ) 第 1 回 (H27 年 4 月 ) 第 2 回 (H27 年 10 月 ) 今回 (H28 年 4 月 ) 県西部県中部県東部全体賃料水準 ( 共同住宅 ) 第 1 回 (H27 年 4 月 ) 第 2 回 (H27 年 10 月 ) 今回 (H28 年 4 月 ) 県西部県中部県東部全体

10 7. 空室率の動向と推移第 2 回 (H27 年 10 月 ) 空室率 ( 店舗事務所 ) 今回 (H28 年 4 月 ) 県西部県中部県東部全体第 2 回 (H27 年 10 月 ) 空室率 ( 共同住宅 ) 今回 (H28 年 4 月 ) 県西部県中部県東部全体

11 [2] アンケート集計結果 1. 現在 (H28.4.1) の地価の動向は半年前 (H ) と比較してどう感じているか [ 問 2] 住宅地商業地県西部県中部県東部全体上昇傾向にある 7 8.5% 3 3.5% 3 8.1% % % % % % 下降傾向にある % % % % 計 % % % % DI 指数わからない未回答上昇傾向にある 2 2.9% 4 5.7% 1 3.2% 7 4.1% % % % % 下降傾向にある % % % % 計 % % % % DI 指数わからない未回答住宅地全体 6.3% 65.9% 27.8% 県東部 8.1% 70.3% 21.6% 上昇傾向にある県中部 3.5% 66.3% 30.2% 下降傾向にある県西部 8.5% 63.4% 28.0% 商業地全体 4.1% 57.1% 38.8% 県東部 3.2% 61.3% 35.5% 上昇傾向にある県中部 5.7% 58.6% 35.7% 下降傾向にある県西部 2.9% 53.6% 43.5% 9

12 2. 半年後 (H ) の地価の動向は現在と比較してどうなると予測するか [ 問 3] 住宅地商業地県西部県中部県東部全体上昇している 5 6.1% 4 4.8% 2 5.4% % % % % % 下落している % % % % 計 % % % % DI 指数わからない未回答上昇している 0 0.0% 3 4.5% 2 6.7% 5 3.0% % % % % 下落している % % % % 計 % % % % DI 指数わからない未回答住宅地全体 5.4% 70.9% 23.6% 県東部 5.4% 73.0% 21.6% 上昇している県中部 4.8% 72.6% 22.6% 下落している県西部 6.1% 68.3% 25.6% 商業地全体 3.0% 62.3% 34.7% 県東部 6.7% 56.7% 36.7% 上昇している県中部 4.5% 62.7% 32.8% 下落している県西部 0.0% 64.3% 35.7% 10

13 3. 現在の取扱件数は半年前と比較してどうか [ 問 4] 仲介件数戸建販売マンション販売県西部県中部県東部全体増加傾向にある % % % % % % % % 減少傾向にある % % % % 計 % % % % DI 指数未回答増加傾向にある % % % % % % % % 減少傾向にある % % % % 計 % % % % DI 指数未回答増加傾向にある 3 7.3% % 1 6.3% 9 9.7% % % % % 減少傾向にある % % % % 計 % % % % DI 指数未回答仲介件数全体県東部県中部県西部 20.6% 33.3% 16.5% 19.0% 49.0% 53.2% 41.8% 55.6% 30.4% 11.1% 30.4% 39.2% 増加傾向にある減少傾向にある戸建販売全体県東部県中部県西部 19.5% 35.7% 14.9% 15.5% 47.4% 39.3% 51.1% 48.3% 33.1% 25.0% 34.0% 36.2% 増加傾向にある減少傾向にあるマンション販売全体県東部県中部県西部 9.7% 6.3% 13.9% 7.3% 54.8% 56.3% 50.0% 58.5% 35.5% 37.5% 36.1% 34.1% 増加傾向にある減少傾向にある 11

14 4. 半年後の取扱件数は現在と比較してどうなると予測するか [ 問 5] 仲介件数戸建販売マンション販売県西部県中部県東部全体増加傾向にある % % % % % % % % 減少傾向にある % % % % 計 % % % % DI 指数未回答増加傾向にある % % % % % % % % 減少傾向にある % % % % 計 % % % % DI 指数未回答増加傾向にある 2 4.5% % % 8 8.3% % % % % 減少傾向にある % % % % 計 % % % % DI 指数未回答仲介件数全体県東部県中部県西部 17.9% 16.2% 16.7% 20.0% 53.8% 73.0% 57.7% 41.3% 28.2% 10.8% 25.6% 38.8% 増加傾向にある減少傾向にある戸建販売全体県東部県中部県西部 17.8% 21.4% 14.9% 18.3% 47.4% 53.6% 48.9% 43.3% 34.8% 25.0% 36.2% 38.3% 増加傾向にある減少傾向にあるマンション販売全体県東部県中部県西部 8.3% 12.5% 11.1% 4.5% 52.1% 31.3% 52.8% 59.1% 39.6% 56.3% 36.1% 36.4% 増加傾向にある減少傾向にある 12

15 5. 現在の賃料水準は半年前と比較してどのように感じるか [ 問 6] 店舗事務所共同住宅県西部県中部県東部全体上昇している 2 2.7% 3 4.2% 0 0.0% 5 2.8% % % % % 下落している % % % % 計 % % % % DI 指数わからない未回答上昇している 5 7.1% 6 8.7% 0 0.0% % % % % % 下落している % % % % 計 % % % % DI 指数わからない未回答店舗事務所全体 2.8% 50.6% 46.7% 県東部 0.0% 75.0% 25.0% 上昇している県中部 4.2% 45.1% 50.7% 下落している県西部 2.7% 43.8% 53.4% 共同住宅全体 6.3% 54.0% 39.7% 県東部 0.0% 77.1% 22.9% 上昇している県中部 8.7% 49.3% 42.0% 下落している県西部 7.1% 47.1% 45.7% 13

16 6. 現在の空室率は半年前と比較してどのように感じるか [ 問 7] 店舗事務所共同住宅県西部県中部県東部全体減少 ( 改善 ) している 4 5.6% 6 8.7% % % % % % % 増加 ( 悪化 ) している % % % % 計 % % % % DI 指数わからない未回答減少 ( 改善 ) している 3 4.1% 3 4.3% % % % % % % 増加 ( 悪化 ) している % % % % 計 % % % % DI 指数わからない未回答店舗事務所全体 9.7% 46.3% 44.0% 県東部 20.0% 54.3% 25.7% 減少 ( 改善 ) している県中部 8.7% 44.9% 46.4% 増加 ( 悪化 ) している県西部 5.6% 43.7% 50.7% 共同住宅全体 10.7% 43.5% 45.8% 県東部 37.1% 48.6% 14.3% 減少 ( 改善 ) している県中部 4.3% 44.9% 50.7% 増加 ( 悪化 ) している県西部 4.1% 39.7% 56.2% 14

17 [3] アンケート意見 ( 不動産市況の実感等 ) [ 西部地区 ] 下関市人口が減少しているのに新しく物件が増えている為賃貸物件が特に余っている下関地区は人口が減少しているのに共同住宅が供給され過ぎて近い将来アパート等の空室率がもっと上昇すると思われる需要に対して供給過多がひどい住宅地においては従来からの売筋地域は上昇傾向にあるがそれ以外の地域は横ばいあるいは下落している都会の相続人による売買がほとんどであり地元の方との取引は価格の高さもあり非常に少ない人口減少傾向の中マンション貸家 ( アパート ) が建ち過ぎである高齢の所有者が住み替え ( 一戸建からマンションか市外の子供さんの所へ行く等 ) が増えてきており賃貸物件の見学や売却査定の依頼が増えてきています売買において ( 土地建物とも ) 早期売却につながるものと長期もしくは売却出来ないものとの差が激しいです ( 二極化しています ) 1 大栄産業オリエンタルホームのように不動産を購入し分筆して販売する小規模住宅が増えた 2 金融機関貸出が増えて不動産業者の購入再販売が増えた 3 風力発電で安岡綾羅木地区の手控えがあったが安岡地区とも増えた 4 綾羅木地区は売土地が少なく価格が引き締まった賃貸物件の賃料が二極化している交通生活環境至便な地域では上昇傾向と思われる宅地の売買問合わせは増加していると思われる宇部市雇用促進住宅 ( 船木万倉 )120 世帯が入居募集を停止したことにより小規模開発が進められ住宅の建築が進められています店舗事務所などの進出はありません宇部市内においては郊外地域の価格下落が著しい中心部は落ち着いてきた土地価格は住宅用地で 1 区画予算 800 万円ぐらいのお客さんが多かったですが現在は 500 万円 ~600 万円ぐらいの方が増えてきました人口学生の減少に比例して空地空家が多くなっており市営住宅等の物件が多く出回るため賃貸は利益になりません宇部市は他と比較して何か異常感を覚える [ 中部地区 ] 山口市仲介物件の供給増加需要の減少が予測される中リニューアルに資金をかけることはリスクとなり不可能である何らかの行政の思い切った " てこ入れ " が待たれる ( 空室対策のようなしかしもっと強力な活性化策を望む ) 山口市内はアパートマンションの乱立によって価格競争が激しくなりまた住み替えの減少によって賃貸斡旋業者は苦況にあります小郡 ( 新山口駅前 ) は企業用土地として開発したにも関わらずアパートマンション用地となって交通の通過地点となっている合併前は企業誘致のため我々が努力してきたが行政の方針が理解できない山口県の中心でありながら!!! 店舗進出について大手は人口減少地域から都心部への出店へ注意を向けている不動産の動きは活発なように感じます空き家率が高い割には空き家物件が市場に出回らない 15

18 医者が土地を買って開業するケースが増えていると感じる地価は固定資産税評価額あるいは路線価に連動するので未だ下落傾向にあると思う今後の動向に与える指標として 1 消費税増税 2017 年以降の対策年からの世帯数減少の始まり 3 人口減による空家空室の増加 4 関東東京一極集中の弊害地域間格差の拡大等がある周南市共同住宅では新築は賃料がやや上昇傾向にあるが古い共同住宅は値下げしても決まらない理由は色々ある物件によって価格の差が激しい ( 同じような場所でも道路幅形状が悪かったりすると極端に値が違ってくる ) 顧客の選ぶ条件が厳しくなっている賃貸物件も条件が厳しくなってきた若い人はお金がなくても土地を建物とセットにして新築する傾向がある防府市人口の減少により空家が目立つ道路が狭く新築物件がほとんどない防府市は宅地分譲が他の地域より活発に感じている将来の年金不安からサラリーマンの一棟売り収益物件の購入が増加しているこれからの市場動向に関しては消費税増税問題がひとつの鍵 = ポイントになると感じている下松市宅地分譲に関しては中心部の宅地価格が上昇し面積を小さくすることで価格 ( グロス ) を下げようとしているところが多く見受けられるが小さ過ぎるのが目立つようになった (45 坪程度 / 区画 ) 購入客の財布がついて来ていない [ 東部地区 ] 岩国市一部の地域では横ばい上昇の動きあり JR 岩国駅の建替え米軍の増員で収入が上昇すれば良いと思う空地や空き店舗が増えてきた街の中心部は少し低めの価格設定をすれば何とか売却出来るが周辺部は過去の 2 分の 1 の価格でもなかなか売れない消費税増税前に新築住宅を建築したいと考える人が土地購入に積極的に動いていると感じる現在山口県土砂災害警戒区域マップに特別警戒区域が指定されつつあることから今後の地価や中古住宅の価格に大きく影響すると思われます光市どの地域も安定していない良い月があったり悪い月があったりと先が読みづらいマイナス金利と 2017 年 4 月の増税前の需要があり新築案件が増えています周防大島町ここ数十年下落続きのままこれ以上下がりようのない横ばいです上関町田布施町平生町山や田畑はもらって下さい寄付したいとの声が多数これから不動産仲介業は成り立っていくかどうか和木町転勤等の会社の移動時期が分散されてきている売地は多く市場に出るようになった 16

19 山口県における不動産の市場動向に関するアンケート調査票問 1 山口県内における貴社 ( 支店営業所の場合は当該支店営業所 ) の主な営業地域をお聞かせください ( 取扱い件数の最も多い市町を以下の 1~17 の中から 1 つだけ選んで番号に印をつけてください ) 県西部 : 1 下関市 2 宇部市 3 萩市 4 長門市 5 美祢市 6 山陽小野田市 7 阿武町県中部 : 8 山口市 9 防府市 10 下松市 11 周南市県東部 : 12 岩国市 13 光市 14 柳井市 15 周防大島町 16 和木町 17 上関町田布施町平生町問 1 で印をつけた営業地域の状況について以下の質問にお答えください ( 回答は該当する番号に印を付けて下さい ) 問 2 現在 (H28 年 4 月 1 日 ) の地価の動向は半年前 (H27 年 10 月 1 日 ) と比較してどのように感じておられますか? (1) 住宅地 1. 上昇傾向にある下落傾向にある 4. わからない (2) 商業地 1. 上昇傾向にある下落傾向にある 4. わからない問 3 半年後 (H28 年 10 月 1 日 ) の地価の動向は現在と比較してどうなると予測されますか? (1) 住宅地 1. 上昇している下落している 4. わからない (2) 商業地 1. 上昇している下落している 4. わからない問 4 現在の貴社の取扱件数は半年前と比較してどうですか?( 該当するものをわかる範囲でお答えください ) (1) 仲介件数 1. 増加傾向にある減少傾向にある (2) 戸建販売 1. 増加傾向にある減少傾向にある (3) マンション販売 1. 増加傾向にある減少傾向にある問 5 半年後の貴社の取扱件数は現在と比較してどうなると予測されますか? (1) 仲介件数 1. 増加傾向にある減少傾向にある (2) 戸建販売 1. 増加傾向にある減少傾向にある (3) マンション販売 1. 増加傾向にある減少傾向にある問 6 現在の賃料水準は半年前と比較してどのように感じておられますか? (1) 店舗事務所 1. 上昇している下落している 4. わからない (2) 共同住宅 1. 上昇している下落している 4. わからない問 7 現在の空室率は半年前と比較してどのように感じておられますか? (1) 店舗事務所 1. 減少 ( 改善 ) している増加 ( 悪化 ) している 4. わからない (2) 共同住宅 1. 減少 ( 改善 ) している増加 ( 悪化 ) している 4. わからない問 8 最近の不動産市場及び営業地域において特徴的なこと等がありましたら教えてくださいまた前記アンケートの回答について補足すること等がありましたらご自由にお書きください質問は以上ですご協力いただき誠にありがとうございましたお答えいただいた内容及びお預かりした個人情報は法令及び当協会の個人情報保護方針に基づき管理し本調査以外の目的で使用することはありませんお手数ですが下記 FAX 番号までアンケート用紙を送信いただきますようお願いします ( 送り状は不要です ) 公益社団法人山口県不動産鑑定士協会 FAX 番号 : 公益社団法人山口県不動産鑑定士協会回答期限 :4 月 11 日 ( 月 ) まで貴社名 ( 営業所名 ) ご担当者主な事業 ( レ印 ) 仲介業戸建宅地分譲マンション分譲建設業その他 17

山口県における不動産の景気動向に関するアンケート調査 ~ 山口県不動産市況 DⅠ 調査第 6 回 ~ ( 基準日 : 平成 29 年 10 月 1 日 ) 平成 29 年 12 月一般社団法人山口県宅地建物取引業協会公益社団法人山口県不動産鑑定士協会後援山口県

山口県における不動産の景気動向に関するアンケート調査 ~ 山口県不動産市況 DⅠ 調査第 6 回 ~ ( 基準日 : 平成 29 年 1 月 1 日 ) 平成 29 年 12 月一般社団法人山口県宅地建物取引業協会公益社団法人山口県不動産鑑定士協会後援山口県目次 [1] 山口県不動産市況 DI 調査の概要 1 1. アンケート調査の概要 1 2.DIについて 2 3. 調査結果の概要 3

目 次 [1] 山口県不動産市況 DI 調査の概要 アンケート調査の概要 01 2.DI について 調査結果の概要 地価の動向と将来予測 取引件数の動向と将来予測 賃料水準の動向と推移 空室率の動向と推移 08 [2] アンケー

目次 [1] 山口県不動産市況 DI 調査の概要アンケート調査の概要 01 2.DI について調査結果の概要地価の動向と将来予測取引件数の動向と将来予測賃料水準の動向と推移空室率の動向と推移 08 [2] アンケー