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あつのふじつぐ
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1 第 1 回 ( 平成 28 年 4 月期 ) 大分県不動産市況調査調査報告書平成 28 年 9 月公益社団法人大分県不動産鑑定士協会

2 目次 Ⅰ. はじめに... 1 Ⅱ. 調査の方法 ) アンケート調査の方法 ) 地域区分 )(Diffusion Index) の算定方法 ) その他... 2 Ⅲ. 調査結果調査結果の概要 ( 大分県不動産市況 ) 調査結果の詳細 ) 営業の内容... 4 (1) 主な営業地域... 4 (2) 主な事業内容 ) 地価の動向... 6 (1) 足元の地価動向... 6 (2) 地価動向の先行き ) 賃料空室率の動向 (1) 足元の賃料空室率の動向 (2) 賃料空室率の先行き ) 業況判断 (1) 足元の業況 (2) 業況の先行き ) 不動産市場の動向に関し特に感じていること ( 自由回答 ) 調査結果の分析 ) 地価動向 (1) 足元の動向と先行き (2) 地価公示との検証 ) 賃料動向 (1) 足元の動向と先行き (2) 空室率の増減と賃料動向付属資料付属資料 1 問 9 自由回答一覧付属資料 2 アンケート調査票

3 Ⅰ. はじめに公益社団法人大分県不動産鑑定士協会では大分県のご後援のもと一般社団法人大分県宅地建物取引業協会及び公益社団法人全日本不動産協会大分県本部のご承認をいただき平成 28 年度より大分県不動産市況調査を年 2 回 (4 月,10 月 ) 実施することとなりました本調査は大分県における不動産市況の現状と将来の動向及び不動産業の業況等を把握し調査結果を広く公表することにより県民並びに県内外の企業や投資家による不動産取引の活性化や不動産の有効活用の促進に資することを目的としていますまた本調査は不動産業者へのアンケート調査を基礎としています本調査の実施に際しご承認いただいた一般社団法人大分県宅地建物取引業協会及び公益社団法人全日本不動産協会大分県本部並びに実際にご回答いただいた両協会会員の皆さまにこの場をお借りして厚く御礼申し上げます公益社団法人大分県不動産鑑定士協会大分県不動産市況調査委員会 Ⅱ. 調査の方法 1) アンケート調査の方法アンケート調査は下記の方法により実施した 1 実施主体 : 公益社団法人大分県不動産鑑定士協会 2 調査対象 : 一般社団法人大分県宅地建物取引業協会及び公益社団法人全日本不動産協会大分県本部の会員 ( 複数の営業所等がある場合すべての営業所等を対象とした ) 3 調査内容 : 後掲付属の不動産の市場動向に関するアンケート調査調査票参照 4 調査時期 : 平成 28 年 4 月 20 日配布, 平成 28 年 5 月 31 日回収締切 5 調査方法 : 郵送配布, 郵送またはファックスによる回収 6 回収率等 : 発送数 958, 有効回答数 168, 回収率 17.5% 2) 地域区分アンケート結果の地域別の集計は大分県を下記の5つの地域に区分し集計した 1 2 別府市 3 北部地域 ( 中津市, 豊後高田市, 杵築市, 宇佐市, 国東市, 姫島村, 日出町 ) 4 西部地域 ( 日田市, 由布市, 九重町, 玖珠町 ) 5 南部地域 ( 佐伯市, 臼杵市, 津久見市, 竹田市, 豊後大野市 ) ( 次ページ地域区分図参照 ) - 1 -

地域区分図姫島村 3 北部地域豊後高田市国東市 4 西部地域中津市宇佐市杵築市日出町日田市玖珠町 2 別府市九重町由布市 1 津久見市臼杵市竹田市豊後大野市佐伯市 5 南部地域 3)(Diffusion Index) の算定方法問 3~ 問 8の不動産市況及び不動産業の業況に関する設問において分からないや未回答を除き例えば上昇, 横ばい, 下落

4 地域区分図姫島村 3 北部地域豊後高田市国東市 4 西部地域中津市宇佐市杵築市日出町日田市玖珠町 2 別府市九重町由布市 1 津久見市臼杵市竹田市豊後大野市佐伯市 5 南部地域 3)(Diffusion Index) の算定方法問 3~ 問 8の不動産市況及び不動産業の業況に関する設問において分からないや未回答を除き例えば上昇, 横ばい, 下落に対する回答数(n 上昇,n 横ばい,n 下落 ) に応じ下式により算定する n = 上昇 n n 上昇横ばい + n 0 + n 横ばい + n 下落下落 (-100) これによりすべての回答が上昇の場合は+100 となりすべての回答が下落の場合は-100 となるまた上昇と下落が同数 ( またはすべての回答が横ばい ) の場合は ±0 となるしたがって例えば地価について見れば =0 が地価上昇と地価下落の市況判断の境目となる 4) その他また問 3~ 問 8の設問においては 1 年 ~ 半年前と比較した現在の状況と現在と比較した半年 ~1 年後の状況とについて質問している本報告書では前者を足元後者を先行きと表記する - 2 -

5 Ⅲ. 調査結果 1. 調査結果の概要 ( 大分県不動産市況 ) 住宅地地価商業地地価共同住宅賃料共同住宅空室率店舗事務所賃料店舗事務所空室率前回調査 (-) 今回調査 (H28.4) 足元先行き足元先行き足元先行き足元先行き足元先行き足元先行き大分県の不動産市況を見ると今回調査 (H28.4) においては地価 ( 住宅地, 商業地 ) 及び賃料( 共同住宅, 店舗事務所 ) のすべての項目について足元及び先行きとも下落 ( 値がマイナス ) となったまた空室率 ( 共同住宅, 店舗事務所 ) も足元及び先行きとも空室率増加 ( 値がマイナス ) となった項目別に見ると住宅地及び商業地の足元の地価動向についてはマイナスが比較的小さい ( それぞれ-8.9 ポイント及び-6.0 ポイント ) また住宅地及び商業地の地価動向の先行きについても足元に比較するとマイナスがやや拡大しているものの賃料や空室率に比べるとマイナスが小さい ( それぞれ-8.9 ポイント及び-6.0 ポイント ) 地域別にはの商業地の地価が足元及び先行きともやや大きなプラスとなっている ( 足元 :+24.4 ポイント, 先行き :+12.5 ポイント ) またの住宅地の地価では足元 :+7.8 ポイント先行き :0.0 ポイントとなっている逆に北部地域や南部地域では住宅地及び商業地の地価は足元先行きとも大きなマイナスとなっている ( 北部地域住宅地足元 :-42.3 ポイント, 同先行き :-57.7 ポイント北部地域商業地足元 :-73.9 ポイント, 同先行き :-60.9 ポイント南部地域住宅地足元 :-50.0 ポイント, 同先行き :-41.7 ポイント南部地域商業地足元 :-63.6 ポイント, 同先行き :-50.0 ポイント ) 住宅地及び商業地の地価の足元のと平成 28 年 1 月時点の地価公示の住宅地及び商業地の地価の対前年変動率を比較した結果的な傾向としては地価のの値と地価公示の変動率との間には正の相関関係が認められた - 3 -

6 2. 調査結果の詳細 1) 営業の内容 (1) 主な営業地域問 1 大分県内における貴社 ( 支店営業所等 ) の主な営業地域をお聞かせください最も取扱い件数の多い市町村の番号を 1 つ選びで囲んでください (1 つに ) 主な営業地域別府市中津市日田市佐伯市臼杵市津久見市竹田市豊後高田市杵築市宇佐市豊後大野市由布市国東市姫島村日出町九重町玖珠町 N=168 主な営業地域としては有効回答 168 件中が 98 件と最も多くの 58.3% を占めているなお問 3 以降の集計においては別府市以外の市町村を北部地域 ( 中津市, 豊後高田市, 杵築市, 宇佐市, 国東市, 姫島村, 日出町 ) 西部地域( 日田市, 由布市, 九重町, 玖珠町 ) 南部地域( 佐伯市, 臼杵市, 津久見市, 竹田市, 豊後大野市 ) に区分した地域区分別の回答数は下図のとおりである主な営業地域別府市北部地域西部地域南部地域 N=

7 (2) 主な事業内容問 2 主な営業地域における貴社の主な事業を 1 つ選びで囲んでください (1 つに ) 主な事業内容売買仲介賃貸仲介宅地分譲等マンション分譲その他 N= % 12.0% 売買仲介 16.8% 21.6% 49.7% 賃貸仲介宅地分譲等マンション分譲その他回答者の主な事業内容について見ると有効回答 167 件中売買仲介業務が 83 件と最も多くの約半数 (49.7%) を占めている次いで賃貸仲介 (36 件,21.6%) 戸建分譲宅地分譲(28 件,16.8%) となっているなおその他には建築業やリフォーム業のほか売買仲介や賃貸仲介等を複数回答した回答者を含んでいる ( 本ページ以下余白 ) - 5 -

8 2) 地価の動向 (1) 足元の地価動向問 3 主な営業地域における現在 ( 平成 28 年 4 月頃 ) の地価は 1 年 ~ 半年前と比較してどのように感じていますか? ( それぞれ 1 つに ) 1 住宅地上昇横ばい下落不明 n 全体 16.2% 53.9% 24.6% 5.4% % 57.0% 25.9% 大分市 22.7% 54.6% 15.5% 7.2% % 58.9% 16.7% 以外 7.1% 52.9% 37.1% 2.9% % 54.4% 38.2% 別府市 10.5% 57.9% 21.1% 10.5% % 64.7% 23.5% 北部地域 7.7% 42.3% 0.0% % 42.3% 西部地域 7.7% 69.2% 23.1% 0.0% % 69.2% 23.1% 南部地域 0.0% 0.0% % - 地価動向 ( 住宅地足元 ) 不明を除く回答率 17.1% % 25.9% 24.4% % 16.7% 以外 7.4% % 38.2% 別府市 11.8% % 23.5% 北部地域 7.7% % 西部地域 7.7% % 23.1% 南部地域上昇横ばい下落内については住宅地の足元の地価が上昇したとの回答が 24.4% と下落の 16.7% を上回りも+7.8 ポイントとなっている一方以外は総じて上昇の回答率は低い特に北部地域及び南部地域では下落の回答率がいずれもと高くもそれぞれポイント及び-50.0 ポイントとなっている - 6 -

9 2 商業地上昇横ばい下落不明 n 全体 21.7% 38.8% 27.0% 12.5% % 44.4% 30.8% 大分市 36.0% 37.1% 14.6% 12.4% % 42.3% 16.7% 以外 1.6% 41.3% 44.4% 12.7% % 47.3% 50.9% 別府市 0.0% 18.8% 31.3% % 72.7% 27.3% 北部地域 0.0% 24.0% 68.0% 8.0% % 26.1% 73.9% 西部地域 9.1% 72.7% 9.1% 9.1% % 80.0% 10.0% 南部地域 0.0% 36.4% 63.6% 0.0% % 36.4% 63.6% - 地価動向 ( 商業地足元 ) 不明を除く回答率 24.8% % 30.8% 41.0% % 16.7% 以外 1.8% % 50.9% 別府市 % 27.3% 北部地域 % 73.9% 西部地域 10.0% % 10.0% 南部地域 % 63.6% 上昇横ばい下落内については商業地の足元の地価が上昇したとの回答が 41.0% と下落の 16.7% を大きく上回りも+24.4 ポイントとなっており住宅地 (:+7.8) 以上に足元の地価上昇が顕著である以外は別府市及び西部地域で横ばいの回答率が高くはそれぞれ-27.3 ポイント及び ±0.0 ポイントとなっているまた北部地域及び南部地域は下落の回答率が高くもそれぞれ-73.9 ポイント及び-63.6 ポイントと大幅な下落を示している - 7 -

10 (2) 地価動向の先行き問 4 主な営業地域における半年 ~1 年後の地価は現在 ( 平成 28 年 4 月頃 ) と比較してどうなると予想しますか? ( それぞれ 1 つに ) 1 住宅地上昇横ばい下落不明 n 全体 10.2% 58.7% 25.1% 6.0% % 62.4% 26.8% 大分市 12.4% 67.0% 12.4% 8.2% % 73.0% 13.5% 以外 7.1% 47.1% 42.9% 2.9% % 48.5% 44.1% 別府市 10.5% 57.9% 21.1% 10.5% % 64.7% 23.5% 北部地域 3.8% 34.6% 61.5% 0.0% % 34.6% 61.5% 西部地域 7.7% 61.5% 30.8% 0.0% % 61.5% 30.8% 南部地域 8.3% 41.7% 0.0% % 41.7% - 地価動向 ( 住宅地先行き ) 不明を除く回答率不明を除く回答率 10.8% % 26.8% 13.5% % 13.5% 以外 7.4% % 44.1% 別府市 11.8% % 23.5% 北部地域 3.8% % 61.5% 西部地域 7.7% % 30.8% 南部地域 8.3% % 上昇横ばい下落住宅地の地価の先行きについては南部地域 ( 足元 :-50.0 先行き :-41.7) を除き総じて足元に比べが低下している足元のが+7.8 ポイントだったも上昇に対する回答率が半減 ( 足元 :24.4% 先行き :13.5%) しも 0.0 ポイントまで低下している - 8 -

11 2 商業地上昇横ばい下落不明 n 全体 13.2% 52.6% 23.7% 10.5% % 58.8% 26.5% 大分市 21.1% 57.8% 10.0% 11.1% % 65.0% 11.3% 以外 1.6% 45.2% 43.5% 9.7% % 48.2% 別府市 0.0% 43.8% 31.3% 25.0% % 58.3% 41.7% 北部地域 4.2% 29.2% 62.5% 4.2% % 30.4% 65.2% 西部地域 0.0% 75.0% 16.7% 8.3% % 81.8% 18.2% 南部地域 0.0% 0.0% % - 地価動向 ( 商業地先行き ) 不明を除く回答率不明を除く回答率 14.7% % 26.5% 23.8% % 11.3% 以外 1.8% % 別府市 % 41.7% 北部地域 4.3% % 65.2% 西部地域 % 18.2% 南部地域上昇横ばい下落商業地の地価の先行きについては (:+12.5) を除きがいずれもマイナスとなっている特に別府市, 北部地域及び南部地域は大きくマイナスとなっているただしマイナスの大きい北部地域及び南部地域は足元のに比べるとマイナスが縮小している ( 北部地域足元 :-73.9 先行き :-60.9, 南部地域足元 :-63.6 先行き :-50.0) - 9 -

12 3) 賃料空室率の動向 (1) 足元の賃料空室率の動向問 5 主な営業地域における現在 ( 平成 28 年 4 月頃 ) の賃料や空室率は 1 年 ~ 半年前と比較してどのように感じていますか? ( それぞれ 1 つに ) 1 共同住宅 ( 賃料 ) 上昇横ばい下落不明 n 全体 3.1% 47.8% 35.4% 13.7% % 55.4% 41.0% 大分市 5.3% 55.8% 26.3% 12.6% % 63.9% 30.1% 以外 0.0% 36.4% 48.5% 15.2% % 42.9% 57.1% 別府市 0.0% 38.9% 27.8% 33.3% % 58.3% 41.7% 北部地域 0.0% 37.5% 54.2% 8.3% % 40.9% 59.1% 西部地域 0.0% 38.5% 46.2% 15.4% % 45.5% 54.5% 南部地域 0.0% 27.3% 72.7% 0.0% % 27.3% 72.7% - 賃料動向 ( 共同住宅足元 ) 不明を除く回答率 3.6% % 41.0% 6.0% % 30.1% 以外 % 57.1% 別府市 % 41.7% 北部地域 % 59.1% 西部地域 % 54.5% 南部地域 % 72.7% 上昇横ばい下落共同住宅の足元の賃料動向をみるとで上昇に対する回答率が 6.0% であったほかはすべての地域で上昇との回答はないも総じて低くいずれの地域でも住宅地の足元 D Iを下回っている

13 2 共同住宅 ( 空室率 ) 空室率減横ばい空室率増不明 n 全体 3.8% 33.5% 48.7% 13.9% % 39.0% 56.6% 大分市 4.3% 41.9% 40.9% 12.9% % 48.1% 46.9% 以外 3.1% 21.5% 60.0% 15.4% % 25.5% 70.9% 別府市 0.0% 11.8% 47.1% 41.2% % 20.0% 80.0% 北部地域 0.0% 21.7% 73.9% 4.3% % 22.7% 77.3% 西部地域 0.0% 38.5% 46.2% 15.4% % 45.5% 54.5% 南部地域 16.7% 16.7% 66.7% 0.0% % 16.7% 66.7% - 空室率動向 ( 共同住宅足元 ) 不明を除く回答率 4.4% % 56.6% 4.9% % 46.9% 以外 3.6% % 70.9% 別府市 % 80.0% 北部地域 % 77.3% 西部地域 % 54.5% 南部地域 16.7% % 66.7% 空室率減横ばい空室率増共同住宅の足元の空室率の動向をみると及び南部地域で空室率減少 ( 改善 ) に対する回答が見られたものの総じて空室率増加 ( 悪化 ) に対する回答が多くなっておりも大きなマイナスとなっている南部地域については横ばいの回答率が低く (16.7%) 他の地域に比べ減少と増加に判断が分かれているのが特徴といえる問 9の自由回答を見ると新築物件やシングル向け物件に対する需要増が指摘されておりそれらの影響によると思われる

14 3 店舗事務所 ( 賃料 ) 上昇横ばい下落不明 n 全体 1.9% 41.3% 38.8% 18.1% % 50.4% 47.3% 大分市 3.2% 47.4% 30.5% 18.9% % 58.4% 37.7% 以外 0.0% 32.3% 50.8% 16.9% % 38.9% 61.1% 別府市 0.0% 35.3% 29.4% 35.3% % 54.5% 45.5% 北部地域 0.0% 33.3% 54.2% 12.5% % 38.1% 61.9% 西部地域 0.0% 38.5% 46.2% 15.4% % 45.5% 54.5% 南部地域 0.0% 18.2% 81.8% 0.0% % 18.2% 81.8% - 賃料動向 ( 店舗 / 事務所足元 ) 不明を除く回答率 2.3% % 47.3% 3.9% % 37.7% 以外 % 61.1% 別府市 % 45.5% 北部地域 % 61.9% 西部地域 % 54.5% 南部地域 % 81.8% 上昇横ばい下落店舗事務所の足元の賃料動向をみるとでわずかに上昇に対する回答が見られたほかはいずれの地域でも上昇に対する回答は見られなかったを見ると共同住宅の足元の賃料動向のに比べ若干低いものの地域的な傾向は共同住宅の傾向に概ね類似している

15 4 店舗事務所 ( 空室率 ) 空室率減横ばい空室率増不明 n 全体 3.2% 36.1% 43.0% 17.7% % 43.8% 52.3% 大分市 4.3% 40.4% 37.2% 18.1% % 49.4% 45.5% 以外 1.6% 29.7% 51.6% 17.2% % 35.8% 62.3% 別府市 0.0% 17.6% 47.1% 35.3% % 27.3% 72.7% 北部地域 0.0% 43.5% 43.5% 13.0% % 西部地域 7.7% 23.1% 53.8% 15.4% % 27.3% 63.6% 南部地域 0.0% 27.3% 72.7% 0.0% % 27.3% 72.7% - 空室率動向 ( 店舗 / 事務所足元 ) 不明を除く回答率 3.8% % 52.3% 5.2% % 45.5% 以外 1.9% % 62.3% 別府市 % 72.7% 北部地域西部地域 9.1% % 63.6% 南部地域 % 72.7% 空室率減横ばい空室率増店舗事務所の足元の空室率の動向をみると及び西部地域で空室率減少 ( 改善 ) に対する回答が見られたものの総じて空室率増加 ( 悪化 ) に対する回答が多くも大きなマイナスとなっているただし南部地域 ( 共同住宅 :-50.0, 店舗事務所 :-72.7) を除き共同住宅の空室率の動向に比べると概ねのマイナスは小さい特に北部地域では共同住宅の足元の空室率が-77.3 ポイントであるのに対し店舗事務所では-50.0 ポイントとなっているこのように賃料動向では共同住宅と店舗事務所とが類似した傾向にあったが空室率の動向では異なる傾向を示しているのが特徴といえる

16 (2) 賃料空室率の先行き問 6 主な営業地域における半年 ~1 年後の賃料や空室率は現在 ( 平成 28 年 4 月頃 ) と比較してどうなると予想しますか? ( それぞれ 1 つに ) 1 共同住宅 ( 賃料 ) 上昇横ばい下落不明 n 全体 1.2% 49.4% 37.0% 12.3% % 56.3% 42.3% 大分市 2.1% 60.0% 26.3% 11.6% % 67.9% 29.8% 以外 0.0% 34.3% 52.2% 13.4% % 39.7% 60.3% 別府市 0.0% 38.9% 33.3% 27.8% % 53.8% 46.2% 北部地域 0.0% 29.2% 62.5% 8.3% % 31.8% 68.2% 西部地域 0.0% 23.1% 61.5% 15.4% % 27.3% 72.7% 南部地域 0.0% 0.0% % - 賃料動向 ( 共同住宅先行き ) 不明を除く回答率 1.4% % 42.3% 2.4% % 29.8% 以外 % 60.3% 別府市 % 46.2% 北部地域 % 68.2% 西部地域 % 72.7% 南部地域上昇横ばい下落共同住宅の賃料動向の先行きについてはで上昇への回答がわずかに見られたほかはいずれの地域でも上昇に対する回答はなくも大きなマイナスとなっている地域別の傾向は概ね足元の賃料動向のの傾向と類似しているが西部地域では足元のがポイントだったものが先行き-72.7 ポイントと大きく下げまた南部地域では逆に足元のの-72.7 ポイントから先行き-50.0 と大きく上げている

17 2 共同住宅 ( 空室率 ) 空室率減横ばい空室率増不明 n 全体 1.3% 41.5% 44.7% 12.6% % 47.5% 51.1% 大分市 2.2% 50.5% 35.5% 11.8% % 57.3% 40.2% 以外 0.0% 28.8% 57.6% 13.6% % 33.3% 66.7% 別府市 0.0% 22.2% 44.4% 33.3% % 33.3% 66.7% 北部地域 0.0% 29.2% 66.7% 4.2% % 30.4% 69.6% 西部地域 0.0% 30.8% 53.8% 15.4% % 36.4% 63.6% 南部地域 0.0% 36.4% 63.6% 0.0% % 36.4% 63.6% - 空室率動向 ( 共同住宅先行き ) 不明を除く回答率 1.4% % 51.1% 2.4% % 40.2% 以外 0.0% % 66.7% 別府市 % 66.7% 北部地域 % 69.6% 西部地域 % 63.6% 南部地域 0.0% % 63.6% 空室率減横ばい空室率増共同住宅の空室率の先行きについてをみるとでは足元に比べ若干マイナスが縮小している地域別には, 別府市及び北部地域でのマイナスが縮小しおり西部地域及び南部地域でのマイナスが拡大しているまた以外の地域では横ばいや空室率増 ( 悪化 ) に対する回答率及びの値が概ね同程度となっている

18 3 店舗事務所 ( 賃料 ) 上昇横ばい下落不明 n 全体 1.9% 42.9% 39.1% 16.1% % 51.1% 46.7% 大分市 3.2% 49.5% 31.6% 15.8% % 58.8% 37.5% 以外 0.0% 33.3% 16.7% % 40.0% 60.0% 別府市 0.0% 27.8% 38.9% 33.3% % 41.7% 58.3% 北部地域 0.0% 33.3% 54.2% 12.5% % 38.1% 61.9% 西部地域 0.0% 38.5% 46.2% 15.4% % 45.5% 54.5% 南部地域 0.0% 36.4% 63.6% 0.0% % 36.4% 63.6% - 賃料動向 ( 店舗 / 事務所先行き ) 不明を除く回答率 2.2% % 46.7% 3.8% % 37.5% 以外 % 60.0% 別府市 % 58.3% 北部地域 % 61.9% 西部地域 % 54.5% 南部地域 % 63.6% 上昇横ばい下落店舗事務所の賃料の先行きについては概ね足元の賃料動向と類似した結果となっているただし別府市では足元のが-45.5 ポイントだったのに対し先行き-58.3 ポイントと落としており逆に南部地域では足元の-81.8 ポイントから先行き-63.6 ポイントと上げている

19 4 店舗事務所 ( 空室率 ) 空室率減横ばい空室率増不明 n 全体 2.5% 37.5% 43.1% 16.9% % 45.1% 51.9% 大分市 4.3% 42.6% 36.2% 17.0% % 51.3% 43.6% 以外 0.0% 30.3% 53.0% 16.7% % 36.4% 63.6% 別府市 0.0% 16.7% 33.3% % 25.0% 75.0% 北部地域 0.0% 37.5% 12.5% % 42.9% 57.1% 西部地域 0.0% 38.5% 46.2% 15.4% % 45.5% 54.5% 南部地域 0.0% 27.3% 72.7% 0.0% % 27.3% 72.7% - 空室率動向 ( 店舗 / 事務所先行き ) 不明を除く回答率 3.0% % 51.9% 5.1% % 43.6% 以外 % 63.6% 別府市 % 75.0% 北部地域 % 57.1% 西部地域 % 54.5% 南部地域 % 72.7% 空室率減横ばい空室率増店舗事務所の空室率の先行きをみると地域別に小幅な増減は見られるものの各選択肢への回答率及びの値は概ね足元の結果と非常に類似しているやや大きな変化としては西部地域において足元の空室率では空室率減少 ( 改善 ) への回答がわずかに見られたが先行きでは空室率減少 ( 改善 ) への回答はない

20 4) 業況判断 (1) 足元の業況問 7 主な営業地域における現在 ( 平成 28 年 4 月頃 ) の貴社 ( 支店営業所等 ) の取扱い件数や売上高等の業況は 1 年 ~ 半年前と比較してどのように感じていますか?(1 つに ) 1 主な営業地域別良い横ばい悪い不明 n 全体 25.6% 49.4% 22.0% 3.0% % 50.9% 22.7% 大分市 27.6% 53.1% 16.3% 3.1% % 54.7% 16.8% 以外 22.9% 44.3% 30.0% 2.9% % 45.6% 30.9% 別府市 36.8% 31.6% 26.3% 5.3% % 33.3% 27.8% 北部地域 19.2% 57.7% 19.2% 3.8% % 60.0% 20.0% 西部地域 23.1% 38.5% 38.5% 0.0% % 38.5% 38.5% 南部地域 8.3% 41.7% 0.0% % 41.7% - 業況判断 ( 足元 ) 不明を除く回答率 26.4% % 22.7% 28.4% % 16.8% 以外 23.5% % 30.9% 別府市 38.9% % 27.8% 北部地域 20.0% % 20.0% 西部地域 23.1% % 38.5% 南部地域 8.3% % 良い横ばい悪い足元の業況判断を見るとで良いへの回答率 (26.4%) が悪いの回答率 (22.7%) をわずかに上回っておりも+3.7 ポイントとなっている地価動向及び賃貸動向の足元のD Iはすべてマイナスとなっており地価や賃料が下落基調にあることと業況とは必ずしも一致しないまた南部地域の業況は他の地域に比べると極端に悪くなっている

21 2 主な事業内容別良い横ばい悪い不明 n 全体 25.7% 49.7% 21.6% 3.0% % 51.2% 22.2% 売買仲介 27.7% 43.4% 24.1% 4.8% % 45.6% 25.3% 賃貸仲介 27.8% 22.2% 0.0% +5.6 戸建分譲宅地分譲その他 27.8% 22.2% % 67.9% 10.7% 3.6% 18.5% 70.4% 11.1% % 25.0% 0.0% 25.0% 25.0% 業況判断 ( 足元 ) 不明を除く回答率 26.5% % 22.2% 売買仲介 29.1% % 25.3% 賃貸仲介 27.8% % 戸建等分譲 18.5% % 11.1% その他 25.0% % 良い横ばい悪い業況判断は地域別にみると南部地域が悪いなどの値に地域的なばらつきが見られたが事業内容別にはばらつきは小さく概ね同一の傾向となっている

22 (2) 業況の先行き問 8 主な営業地域における半年 ~1 年後の貴社 ( 支店営業所等 ) の取扱い件数や売上高等の業況は現在 ( 平成 28 年 4 月頃 ) と比較してどうなると予想しますか?(1 つに ) 1 主な営業地域別良い横ばい悪い不明 n 全体 23.8% 47.0% 22.0% 7.1% % 50.6% 23.7% 大分市 25.5% 51.0% 18.4% 5.1% % 53.8% 19.4% 以外 21.4% 41.4% 27.1% 10.0% % 46.0% 30.2% 別府市 31.6% 42.1% 10.5% 15.8% % 12.5% 北部地域 26.9% 30.8% 34.6% 7.7% % 33.3% 37.5% 西部地域 15.4% 46.2% 30.8% 7.7% % 33.3% 南部地域 0.0% 58.3% 33.3% 8.3% % 63.6% 36.4% - 業況判断 ( 先行き ) 不明を除く回答率 25.6% % 23.7% 26.9% % 19.4% 以外 23.8% % 30.2% 別府市 37.5% % 北部地域 29.2% % 37.5% 西部地域 16.7% % 南部地域 % 36.4% 良い横ばい悪い地域別に見た業況の先行きについては概ね足元の業況判断と類似した傾向にあるが特に別府市では足元のが+11.1 ポイントであったのに対し先行き+25.0 ポイントと大きく改善している一方北部地域では足元のの ±0.0 ポイントに対し先行き-8.3 ポイントと若干の悪化を示している

23 2 主な事業内容別良い横ばい悪い不明 n 全体 24.0% 47.3% 21.6% 7.2% % 51.0% 23.2% 売買仲介 24.1% 41.0% 28.9% 6.0% % 43.6% 30.8% 賃貸仲介 25.0% 55.6% 16.7% 2.8% +8.6 戸建分譲宅地分譲 25.7% 57.1% 17.1% % 53.6% 10.7% 17.9% 21.7% 65.2% 13.0% その他 30.0% 15.0% 5.0% % 52.6% 15.8% - 業況判断 ( 先行き ) 不明を除く回答率 25.8% % 23.2% 売買仲介 25.6% % 30.8% 賃貸仲介 25.7% % 17.1% 戸建等分譲 21.7% % 13.0% その他 31.6% % 15.8% 良い横ばい悪い主な事業内容別に業況の先行きをみると足元の業況判断の際には事業内容別のばらつきはほとんど見られなかったが先行きについてはややばらつきが見られる具体的には売買仲介業務では足元のの+3.8 ポイントから先行き-5.1 ポイントに悪化している 5) 不動産市場の動向に関し特に感じていること ( 自由回答 ) 問 9 主な営業地域における不動産市場の動向に関し特に感じていることなどがございましたらお知らせください自由回答の内容は付属資料 1 参照

24 3. 調査結果の分析 1) 地価動向 (1) 足元の動向と先行き住宅地地価商業地地価足元 1 先行き 2 変化 2-1 足元 1 先行き 2 変化 2-1 全体全体以外以外別府市北部地域西部地域南部地域別府市北部地域西部地域南部地域住宅地地価商業地地価足元先行き大分, 足元先行き大分, , -8.9 別府, 西部, 西部, 0.0, -6.0 別府, 北部, 南部, 南部, 北部, 地価のについて足元と先行きを比較するとでは住宅地, 商業地とも下げ方向である住宅地では南部地域が先行きでの値を上げており北部地域が大きく落としているまた商業地では南部地域及び北部地域での値を上げており西部地域や別府市が大きく落としている

25 (2) 地価公示との検証 H28 公示変動率 ( 住宅地地域別 ) +1% 住宅地地価 ( 足元 )-H28 地価公示変動率 0% +7.8, -0.3% -15.4, -0.8% -1% -42.3, -1.0% -11.8, -1.1% -2% -50.0, -1.6% -3% 住宅地地価 ( 足元 ) 大分別府北部西部南部回帰直線 H28 公示変動率 ( 商業地地域別 ) +1% 商業地地価 ( 足元 )-H28 地価公示変動率 0.0, +0.7% 0% +24.4, -0.1% -1% -73.9, -1.7% -27.3, -1.3% -2% -63.6, -2.3% -3% 商業地地価 ( 足元 ) 大分別府北部西部南部回帰直線住宅地及び商業地の地価の足元のと平成 28 年 1 月時点の地価公示の住宅地及び商業地の地価の対前年変動率を比較した的な傾向としては地価のの値と地価公示の変動率との間には正の相関関係が認められるただし商業地の西部地域においての値 (±0.0) に対して地価変動率 (+0.7%) がやや上位になっているこれは西部地域に存する商業地に係る地価公示標準地 6 地点のうち湯布院地区に存する由布 5-2 が対前年 +15.4% であったため平均値が押し上げられたことに起因していると思われる

26 2) 賃料動向 (1) 足元の動向と先行き共同住宅賃料全体足元 1 先行き 2 変化店舗事務所賃料全体足元 1 先行き 2 変化以外以外別府市北部地域西部地域南部地域別府市北部地域西部地域南部地域共同住宅賃料店舗事務所賃料 0 足元先行き 0 足元先行き大分, -24.1, 別府, 西部, 北部, 南部, 大分, , 別府, 西部, 北部, 南部, 賃料のについて足元と先行きを比較するとでは共同住宅の賃料が若干の下げ店舗事務所の賃料が概ね横ばいという傾向にある地域別にみると共同住宅では南部地域が大きく上げており逆に西部地域が大きく落としているまた店舗事務所の賃料は同じく南部地域が大きく上げており別府地区が大きく落としている

27 (2) 空室率の増減と賃料動向 1 足元上昇横ばい下落不明 n 全体 3.2% 47.8% 35.0% 14.0% % 55.6% 40.7% 空室率減 0.0% 66.7% 33.3% 0.0% % 66.7% 33.3% 横ばい 3.8% 84.6% 11.5% 0.0% % 84.6% 11.5% 空室率増 3.9% 35.1% 59.7% 1.3% % 35.5% 60.5% 不明 0.0% 0.0% 4.5% 95.5% % 0.0% 100.0% - 賃料動向 ( 共同住宅足元 ) 不明を除く回答率 3.7% % 40.7% 空室率減 % 33.3% 横ばい 3.8% % 11.5% 空室率増 3.9% % 60.5% 不明 % 上昇横ばい下落空室率と賃料とは一般に空室率が増加すると賃料が下落し逆に空室率が減少すると賃料が上昇する傾向にある検証のため共同住宅について足元の空室率と賃料の動向を比較する回答の多かった空室率横ばいと空室率増加 ( 悪化 ) について見ると空室率横ばいと回答した回答者の 84.6% が賃料横ばいと回答し空室率増加 ( 悪化 ) と回答した回答者の 60.5% が賃料下落と回答しており一般的な空室率と賃料との関係に一致した傾向が認められる

28 2 先行き上昇横ばい下落不明 n 全体 1.3% 49.7% 36.5% 12.6% % 56.8% 41.7% 空室率減 0.0% 0.0% % 横ばい 0.0% 90.9% 9.1% 0.0% % 90.9% 9.1% 空室率増 1.4% 25.4% 71.8% 1.4% % 25.7% 72.9% 不明 0.0% 5.0% 0.0% 95.0% % 100.0% 0.0% - 賃料動向 ( 共同住宅先行き ) 不明を除く回答率 1.4% % 41.7% 空室率減 0.0 横ばい % 9.1% 空室率増 1.4% % 72.9% 不明 % 上昇横ばい下落空室率と賃料との関係について共同住宅の先行きについても同様の検証を行った回答の多かった空室率横ばいと空室率増加 ( 悪化 ) について見ると空室率横ばいと回答した回答者の 90.9% が賃料横ばいと回答し空室率増加 ( 悪化 ) と回答した回答者の 72.9% が賃料下落と回答している各回答率は足元の場合に比べ高く空室率と賃料との相互関係は先行きの判断により顕著に表れる傾向が窺える

29 付属資料 ========================================== 付属資料 1 問 9 自由回答一覧付属資料 2 アンケート調査票 ==========================================

30 付属資料 1 問 9 自由回答一覧 ( 不動産市場の動向に関し特に感じていること ) 1 大分駅周辺の土地購入希望が依然と強気収益物件の需要が増え良い条件の物件は取り合いになるほど水面下でさばかれる弊社は収益物件が中心なので何とか現況でも好調を保っているのだと思う中古住宅の需要が多い宅地 ( 売買 ) が少なくなった一般社会人の収益物件取得の要望が多くなっている企業から 300 坪程度の土地を希望されることが多い土地の売買については消費税増や低金利の影響を受けて伸びる可能性はある様に感じます大分駅南近辺の地価の上昇はマンション業者がつり上げていると思う先日の大分駅高架隣接の顕徳町のの入札は坪 150 万円を超えてきている 2,000 万円以上の中古物件の未売却期間が長い (2,000 万円以下の新築建物の増加 ) 中心部の明野地区マンションの取引価格が高め 5 年以内の中古マンションが当初販売価格並みで募集されている単身の障害者が安心して住める県営住宅を現在より戸数を増やし受け入れてほしい民間の家主に受け入れを頼むには不安が多く無理があるので障害者でも若い内や家族がいる人は補助の範囲で暮らせるが重度の人ほど家もなく不安な老後を送っているように思う不動産の売却が増えた相続対策による物件の売却や空家処理する人が増えている賃貸物件でも個性を重視する 20~30 代がさらに増えてきました人口減少などにより価格の上昇は見込めないと思います 6 か月前までの住宅地の動きは足の早い動向であったが最近動きが鈍くなった感じがする住宅需要と連動するという意味からすれば消費税導入延期の有無が今後の宅地の動向を決定づけると思う中古住宅土地売物件が少ない当社の所在する横尾地域は高台になっているため東北地方の津波被害後住宅需要が増し地価も上昇気運にある中心部の商業地域の一部の地価は上昇しているこれは分譲マンションの需要が旺盛なためであるが一般商業的な需要はまだ少ない駅南の新築築浅と築古物件の差が大きい ( 賃料空室 ) 単身で1LDK,2LDKに住まれる方が増えた 1Kの入居不振賃料の下落新築入居の不振ハウスメーカーの土地仕入需要が高いマンションデベロッパー ( 県外 ) の土地取得価格が相場よりかなり高い良い売地等が出なくなった大分駅南区画整理及び大分駅ビルの開業に伴い同周辺地区マンション建設及び事業用土地購入希望者が急増しており地価の押し上げ要因となっている ( 大分駅周辺地価 : 前年比 5~10% 増 ) 金融政策 ( ゼロ金利 ) の影響もありここ数か月前以降事業所用地の買い替えニーズが高まる傾向にある但し要望に適合した土地がなかなか見つからないのが現状中古住宅の価格が上昇傾向少子化が進んでいることを年々感じています ( 学生のみのアパートが住吉にありますが今期 15 戸空いて 7 戸しか決まらず 8 戸空きですが来年まで空きと思います )30 年間の内で最悪です既存のアパート等の賃料値下げにより入居率を保持している新築物件が減少しています同時に新築物件は仕様がグレードアップされていますが高収入の顧客が入居しています既存物件についてはリノベーションを行いなお家賃を下げて入居させている状況です

31 若いファミリー層が戸建住宅を建てる傾向がある古い物件が売れにくいペット可のアパートの人気が上昇しているがリフォームをしないと入りにくい内の住宅地は底入れ感が強く商業地に関しては上昇しているように思われるが中心地より離れると弱含みに感じられる駅前再開発ですべて上昇すると思う市場要望と市場物件がずれている加工 ( リフォームリノベーション ) が必要 2018 年以降はコンバージョンまでの加工が必要と思われる高齢化に伴い住宅の空室が増加している 2 別府市土地価格にバラつきあり今般の地震でマンションの販売が苦戦すると思います県外のお客が多い別府市では2~3 年は元に戻るのにかかると思います地震発生により悪化するのではと心配しています市内中心部への移動が顕著になりつつある郊外の旧団地は空地空家が増加している地震の被害にて 1~2 年は厳しい 3 北部地域震災以後高台を望む声が多くその高台のいい土地がない ( 売り土地 ) 低い土地は売れない ( 海抜 5m) 派遣社員のため単身用共同住宅の人気が上昇した家族用の2LDKなどはハウスメーカーが乱立しているので築浅物件でも空き部屋が目立ってきているペット可の物件が増えました宇佐市四日市駅川地区以外は成約が難しい左記以外の土地価格家屋価格の変更が大変困難です完全に買手市場です人口減少空き家の増加などが考えられマイナス要因が増加するのではないかと思われます中津駅から近い物件は人気があり郊外の物件は人気が無くエリア別での格差が拡大していると思う取引件数は変わらないが売買価格が下落しているので仲介手数料が減った大手企業の業績悪化に伴い単身アパートの空室が増加しましたそれに伴い賃料相場も下落しています 4 西部地域公示地価と実勢価格に開きがあり過ぎる地方都市においては需要と供給のバランスが崩れそれに災害が加わり確実に下落しているにも係らず地主は公示地価をもって売却できると信じている ( 結果売れない ) 公示地価はもっとシビアに算定すべき一般消費者にとっては売るチャンスを逃す事になる空室率が上昇するので利用を工夫する現在借家 ( アパート ) の人が古民家でよいので戸建を買いたいとの希望が増えてきた人口減少とマンション分譲等の増加によりアパートの空室が非常に増えてきている後継者のいない戸建住宅 ( 空家 ) が増えており売りの希望も増えてきている空家をなんとかしたい

32 5 南部地域アパート等は新築には入居者があるが古いものの空室率が高いペット可を希望される方が増えています臼杵は津波被害が大きいとメディアが伝えるので下落の一方です安価な物件 ( 中古住宅新築用土地 ) の需要は微量ながらもあるかと思われますが高賃料の賃貸物件築後 10 年から 15 年の賃貸物件の稼働は悪くなるかと思います佐伯では特にそのような自治体の努力もなく落ちていくとみています 1K 1LDK 等のシングル物件の需要が増えている

33 付属資料 2 アンケート調査票

Microsoft Word - 報告書H2910.docx

Microsoft Word - 報告書H2910.docx 第 4 回 ( 平成 29 年 10 月期 ) 大分県不動産市況調査調査報告書平成 30 年 3 月公益社団法人大分県不動産鑑定士協会目次 Ⅰ. はじめに... 1 Ⅱ. 調査の方法... 1 1) アンケート調査の方法... 1 2) 地域区分... 1 3)(Diffusion Index) の算定方法... 2 4) その他... 2 Ⅲ. 調査結果... 3 1. 調査結果の概要...