Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism 1. 経済状況等について

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ぎんとあみおか
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1 資料 3 現下の経済情勢における不動産投資市場の動向 1. 経済状況等について 2. 不動産投資市場の状況について Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism

2 Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism 1. 経済状況等について

3 月例経済報告の概要 ( 平成 28 年 5 月 ) 日本経済の基調判断 ( 月例経済報告等に関する関係閣僚会議資料平成 28 年 5 月 23 日内閣府 ) < 現状 > 景気はこのところ弱さもみられるが緩やかな回復基調が続いている消費者物価は緩やかに上昇している 2

4 日本経済及び世界経済の動向 ( 経済財政諮問会議資料 H ) 世界経済は緩やかに回復しているが成長をけん引してきた新興国の減速が続いている日本についてみると有効求人倍率は 24 年ぶりの高水準完全失業率は 18 年ぶりの低い水準である 3% 台前半で推移企業収益は過去最高水準設備投資は持ち直しの動き個人消費は 214 年 4 月の消費税引上げ後に落ち込んだ後総じてみれば力強さに欠ける動き ( 出典 ) 内閣府経済財政諮問会議 3

5 GDP 成長率の推移 216 年 1-3 月期の GDP 成長率 ( 季節調整済前期比 ) は 1 次速報値において名目.5% ( 年率 2.%) 実質.4% ( 年率 1.7%) となった名目成長率実質成長率ともに 2 四半期ぶりのプラス成長 215 年度については 18 年ぶりに実質名目 GDP デフレータのいずれもプラスとなり名目 GDP の水準は 5 兆円を上回った 3. (%) 名目 GDP 成長率 ( 季節調整済前期比 ) と需要項目別寄与度民間最終消費支出民間住宅民間企業設備民間在庫品増加政府最終消費支出公的固定資本形成公的在庫品増加財貨サービス -2. 名目 GDP 増加率 -3. 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q ( 出典 ) 内閣府四半期別 GDP 統計 4

6 平成 28 年地価公示全国の地価動向 (1)1 年間の地価動向全国平均全国三大都市圏地東京圏大阪圏名古屋圏方圏地方中枢都市 : 全用途平均で 8 年ぶりに上昇に移行用途別では住宅地はわずかな下落だが商業地は 8 年ぶりに上昇に移行三大都市圏 : 住宅地はほぼ前年並みの小幅な上昇商業地は最近 3 年間上昇基調を強める地方圏 : 地方中枢都市では住宅地商業地とも三大都市圏を上回る上昇その他の地域でも下落幅が縮小その他札幌市仙台市広島市福岡市住宅地商業地全用途 ( 単位 :%) 24 公示 25 公示 26 公示 27 公示 28 公示 24 公示 25 公示 26 公示 27 公示 28 公示 24 公示 25 公示 26 公示 27 公示 28 公示 (2) 半年毎の地価動向 (3) 背景いずれの圏域においても住宅地は前半後半ともに同程度の上昇商業地は年後半に上昇幅が拡大 ( 単位 :%) 全国三大都市圏東京圏大阪圏名古屋圏地方圏地方中枢都市その他住宅地商業地 28 公示 28 公示地価公示都道府県地価調査との共通地点 1,631 地点での集計前半 1 月 1 日 ~6 月 3 日後半 7 月 1 日 ~12 月 31 日 ( 単位 :%) 前半後半年間前半後半年間用途住宅地商業地変動の主な要因全国的な雇用情勢の改善や住宅ローン減税等の施策による需要の下支え効果もあって地価は総じて底堅く推移以下の背景から不動産投資意欲は旺盛で地価は総じて堅調に推移外国人観光客の増加などによる店舗ホテル需要の高まり主要都市でのオフィス空室率の低下などによる収益性の向上 5

7 公示地価と売買による所有権移転登記件数 ( 昭和 49 年 =1) 6. 売買による所有権移転登記件数 3 ( 万件 ) 5. 公示地価 ( 住宅地 ) 公示地価 ( 商業地 ) S49 S5 S51 S52 S53 S54 S55 S56 S57 S58 S59 S6 S61 S62 S63 H1 H2 H3 H4 H5 H6 H7 H8 H9 H1 H11 H12 H13 H14 H15 H16 H17 H18 H19 H2 H21 H22 H23 H24 H25 H26 H27 H28 ( 出典 ) 国土交通省地価公示法務省法務統計月報 6

8 主要都市の高度利用地における地価動向 ( 東京 ) 大都市圏を中心に空室率の改善等によるオフィス市況の回復基調が続いていること訪日客の増加に伴い店舗ホテル等の需要が高まっていること大規模な再開発事業が進捗していること等を背景に金融緩和等による良好な資金調達環境と相まって法人投資家等の不動産投資意欲が引き続き強いことなどから主要都市の高度利用地では多くの地区で地価が上昇 ( 東京 ) 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% -9 to -12% -6 to -9% -3 to -6% to -3% to +3% +3 to +6% +6% or higher 1% % Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q 地価動向を先行的に表しやすい高層住宅等や店舗事務所等が高度に集積している高度利用地等が対象 ( 東京圏 43 地区 ) 対象地区について四半期毎の変動率を 9 区分で表示 ( 出典 ) 国土交通省地価 LOOK レポート 7

9 主要都市の高度利用地区における地価動向 ( 主要都市 ) ( 三大都市圏以外の地域の主要都市 ) 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% -12% or lower -9 to -12% -6 to -9% -3 to -6% to -3% to +3% +3 to +6% +6% or higher 1% % Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q 地価動向を先行的に表しやすい高層住宅等や店舗事務所等が高度に集積している高度利用地等が対象 ( 地方中心都市等 23 地区 ) 対象地区について四半期毎の変動率を 9 区分で表示 ( 出典 ) 国土交通省地価 LOOK レポート 8

10 商業地価上昇率の分布及び商業用不動産取引価格 ( 東京 23 区 ) 不動産価格は全国的に下げ止まりつつあり上昇地点も増えてきている地点ごとの商業地価 ( 鑑定価格 ) 上昇率の分布や個別にみた商業用不動産取引額の分布は過去 2 度の不動産ブーム期に比べれば限定的なものの上方への広がりが緩やかに拡大している不動産市場の動きは実体経済を踏まえたものとなっており過熱の状況にはないと考えられる商業地価上昇率の分布商業用不動産取引価格 ( 東京 23 区 ) 9 % 上位 1-25% 点 6 % 億円 16 上位 1-25% 点 6 上位 25-5% 点下位 25-5% 点下位 1-25% 点中央値上位 25-5% 点中央値各年の1 月初直近は16 年 1 月初 2 商業地の個別地点における地価上昇率の分布 -12 年年年 ( 出典 ) 日銀金融システムレポート 216 年 4 月号 9

11 平均募集賃料空室率オフィスビルの空室率及び賃料 ( 東京都心 5 区 ) 機密性 < 賃貸オフィス : 東京都心 5 区 > 大型ビル ( 基準階 1 坪以上 ) の空室率と平均募集賃料の推移 19, (%) ( 円 / 坪 ) 平均募集賃料 ( 都心 5 区 ) 空室率 ( 都心 5 区 ) 18, , 17,5 17, 5 需給均衡の目安 :5% 16, 年3 月213 年6 月213 年9 月213 年12 月214 年3 月214 年6 月214 年9 月214 年12 月215 年3 月215 年6 月215 年9 月215 年12 月216 年3 月216 年4 月16, 1 東京 : 都心 5 区 ( 千代田区, 中央区, 港区, 新宿区, 渋谷区 ) 内にある基準階面積 1 坪以上の主要貸事務所ビル出典 : 三鬼商事 ( 株 )

空室率オフィスビルの空室率及び賃料 ( その他地域 ) 機密性 2 18 (%) 16 14 12 1 8 6 4 2 需給均衡の目安 :5% < 賃貸オフィス : 札幌名古屋大阪福岡 > 大型ビル ( ) の空室率と平均募集賃料の推移平均募集賃料 ( 札幌 ) 平均募集賃料 ( 名古屋 ) 平均募集賃料 ( 大阪 ) 平均募集賃料 ( 福岡 ) 空室率 ( 札幌 ) 空室率 ( 名古屋

12 空室率オフィスビルの空室率及び賃料 ( その他地域 ) 機密性 2 18 (%) 需給均衡の目安 :5% < 賃貸オフィス : 札幌名古屋大阪福岡 > 大型ビル ( ) の空室率と平均募集賃料の推移平均募集賃料 ( 札幌 ) 平均募集賃料 ( 名古屋 ) 平均募集賃料 ( 大阪 ) 平均募集賃料 ( 福岡 ) 空室率 ( 札幌 ) 空室率 ( 名古屋 ) 空室率 ( 大阪 ) 空室率 ( 福岡 ) 12, ( 円 / 坪 ) 11, 1, 9, 8, 7, 平均募集賃料 213 年3 月213 年6 月213 年9 月213 年12 月214 年3 月214 年6 月214 年9 月214 年12 月215 年3 月215 年6 月215 年9 月215 年12 月216 年3 月216 年4 月6, ( ) 大阪 : 主要 6 地区 ( 梅田, 南森町, 淀屋橋本町, 船場, 心斎橋難波, 新大阪 ) 内にある延床面積 1, 坪以上の主要貸事務所ビル名古屋 : 主要 4 地区 ( 名駅, 伏見, 栄, 丸の内 ) 内にある延床面積 5 坪以上の主要貸事務所ビル札幌 : 主要 5 地区 ( 駅前通大通公園, 駅前東西, 南 1 条以南, 創成川東西 11 丁目近辺, 北口 ) 内にある延床面積 1 坪以上の主要貸事務所ビル福岡 : 主要 6 地区 ( 赤坂大名, 天神, 薬院渡辺通, 祇園呉服町, 博多駅前, 博多駅東駅南 ) 内にある延床面積 1 坪以上の主要貸事務所ビル出典 : 三鬼商事 ( 株 ) 11

13 宿泊施設の客室稼働率 9. (%) 宿泊施設計旅館ビジネスホテルシティホテル H21 H22 H23 H24 H25 H26/1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 1 月 11 月 12 月 H27/1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 1 月 11 月 12 月 H28/1 月 2 月 3 月 12 出典 : 国土交通省宿泊旅行統計調査

首都圏における物流施設の賃料と空室率機密性 2 2. 18. 東京ベイエリア賃料外環道エリア賃料国道 16 号エリア賃料圏央道エリア賃料 (%) ( 円 / 坪 ) 東京ベイエリア空室率外環道エリア空室率国道 16 号エリア空室率圏央道エリア空室率 7 18.3 65 16. 14. 12. 1. 8. 6. 4. 2.. 12.4 12.

14 首都圏における物流施設の賃料と空室率機密性東京ベイエリア賃料外環道エリア賃料国道 16 号エリア賃料圏央道エリア賃料 (%) ( 円 / 坪 ) 東京ベイエリア空室率外環道エリア空室率国道 16 号エリア空室率圏央道エリア空室率 Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 出典 :CBRE

15 Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism 2. 不動産投資市場の状況について

16 不動産証券化の実績の推移 1. ( 兆円 ) 平成 9 上場リート私募リート不動産特定共同事業 TMK GK-TK スキーム等年度 15 ( 出典 ) 国土交通省不動産証券化実態調査

兆円上場銘柄数 6 5 8 4 6 4 リーマンショック後最低時価総額 :2 兆 78 億円 (28 年 1 月 28 日 ) 3 2 2 平成 13 年 9 月末上場銘柄数

17 J リートの上場銘柄数と時価総額の推移時価総額 ( 単位 : 兆円 ) 12 1 時価総額上場銘柄数平成 19 年 5 月末上場銘柄数 :41 銘柄時価総額 : 約 6.8 兆平成 28 年 4 月末日時点上場銘柄数 :54 銘柄時価総額 : 約 12. 兆円上場銘柄数リーマンショック後最低時価総額 :2 兆 78 億円 (28 年 1 月 28 日 ) 平成 13 年 9 月末上場銘柄数 :2 銘柄時価総額 : 約.2 兆円 1 21/9/1 22/12/1 24/3/1 25/6/1 26/9/1 27/12/1 29/3/1 21/6/1 211/9/1 212/12/1 214/3/1 215/6/1 ( 出典 ) 不動産証券化協会 HP より国土交通省作成 16

18 東証 REIT 指数と日経平均株価の推移日銀マイナス金利公表 (1 月 29 日 ) 11 1 東証 REIT 指数 216 年 5 月 3 日終値 1, ( 年初比 +9.3%) 9 8 東証 REIT 指数 (216 年 1 月 4 日 =1) 日経平均株価 216 年 5 月 3 日終値 17,68 円 2 銭 ( 年初比 -7.5%) 日経平均株価 (216 年 1 月 4 日 =1) 7 216/1/4 216/1/6 216/1/8 216/1/1 216/1/12 216/1/14 216/1/16 216/1/18 216/1/2 216/1/22 216/1/24 216/1/26 216/1/28 216/1/3 216/2/1 216/2/3 216/2/5 216/2/7 216/2/9 216/2/11 216/2/13 216/2/15 216/2/17 216/2/19 216/2/21 216/2/23 216/2/25 216/2/27 216/2/29 216/3/2 216/3/4 216/3/6 216/3/8 216/3/1 216/3/12 216/3/14 216/3/16 216/3/18 216/3/2 216/3/22 216/3/24 216/3/26 216/3/28 216/3/3 216/4/1 216/4/3 216/4/5 216/4/7 216/4/9 216/4/11 216/4/13 216/4/15 216/4/17 216/4/19 216/4/21 216/4/23 216/4/25 216/4/27 216/4/29 216/5/1 216/5/3 216/5/5 216/5/7 216/5/9 216/5/11 216/5/13 216/5/15 216/5/17 216/5/19 216/5/21 216/5/23 216/5/25 216/5/27 216/5/29 出典各種資料より国土交通省作成 17

19 東証リート指数と 1 年国債金利の推移 2,5 2, 1,5 1, 5 21 年 1 月 5 日 J-REIT 買入基金創設 213 年 4 月 4 日 J-REIT 買入を年間約 3 億に拡大 212 年 4 月 27 日 J-REIT 買入を 1 億程度増額 216 年 1 月 29 日マイナス金利導入発表 214 年 1 月 31 日 J-REIT 買入を年間約 9 億に拡大 ,.3 (%) (%) 1,95 1,9 1,85 1,8 1,75 1,7 1,65 1,6 1,55 1,5 216/1/4 216/1/2 216/2/4 216/2/22 216/3/8 216/3/24 216/4/8 216/4/25 216/5/ 東証 REIT 指数 1 年国債東証 REIT 指数 1 年国債 ( 出典 ) 東京証券取引所 18

20 J リート配当利回りと 1 年国債金利の推移 9% 4.% 8% 3.5% 7% 3.% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % 2.5% 2.% 1.5% 1.%.5%.% J-REIT 配当利回り 1 年国債金利スプレッド -1% 26/4 26/1 27/4 27/1 28/4 28/1 29/4 29/1 21/4 21/1 211/4 211/1 212/4 212/1 213/4 213/1 214/4 214/1 215/4 215/1 -.5% 216/1/1 216/1/15 216/1/29 216/2/12 216/2/26 216/3/11 216/3/25 216/4/8 216/4/22 216/5/6 J-REIT 配当利回り 1 年国債金利スプレッド ( 出典 ) 不動産証券化協会提供データより国土交通省作成 19

21 J リートの取得件数取得金額の推移 25, 213 年に過去最高となる 2.2 兆円の取得となった 214 年 215 年においても 1.6 兆円の取得となり高い水準で堅調に推移 216 年は 1~4 月までで.6 兆円の取得となっている ( 億円 ) ( 件 ) 6 2, 15, 1, 5, 取得額件数 216 年は 1~4 月まで ( 出典 ) 不動産証券化協会 J-REIT Databook 年 2

22 J リートの資金調達状況 J-REIT では高水準の資金調達が続いているがレバレッジの高まりは見られていない J-REIT の資金調達兆円 2. 資本投資法人債借入金合計直近は 15 年 4 月 ~16 年 1 月 2 各法人の資金調達額を当該法人の決算期月にまとめて計上したうえで年度ベースで集計 ( 出典 ) 日銀金融システムレポート 216 年 4 月号年度 21

23 J リートによるエクイティファイナンスの実績 14, ( 億円 ) 12, 1, 8, 6, 4, 2, IPO PO 216 年は 1~4 月まで ( 出典 ) 不動産証券化協会提供データより国土交通省作成年 22

24 J リートの投資部門別売買動向と保有主体 < 投資部門別の売買動向 > < 投資部門別の保有金額 ( 平成 27 年 8 月末日 )> 15 億円個人海外投資家証券会社投資信託事業法人その他法人等金融機関 1 個人その他 9% 都銀地銀等 7% 5 外国法人等 23% -5-1 事業法人等 1% 信託銀行 44% 年 1 月 213 年 3 月 213 年 5 月 213 年 7 月 213 年 9 月 213 年 11 月 214 年 1 月 214 年 3 月 214 年 5 月 214 年 7 月 214 年 9 月 214 年 11 月 215 年 1 月 215 年 3 月 215 年 5 月 215 年 7 月 215 年 9 月 215 年 11 月 216 年 1 月 216 年 3 月証券会社 2% その他の金融機関 2% ( 出典 ) 東京証券取引所投資部門別売買動向同上場不動産投資信託証券 (REIT) 投資主情報調査結果 (215 年 8 月 ) 生保損保 3% 23

25 日銀による J リート投資口の買入状況日次買入額 ( 左軸 ) 買入残高 ( 右軸 ) ( 億円 ) 3,5 3, 2,5 2, 1,5 1, 5 ( 億円 ) 21/12/31 211/12/31 212/12/31 213/12/31 214/12/31 215/12/31 日銀金融政策決定会合 (215 年 12 月 18 日 ) 当面の金融政策運営について ( 抜粋 ) ETF および J-REIT について保有残高がそれぞれ年間約 3 兆円年間約 9 億円に相当するペースで増加するよう買入れを行う現在 J-REITについては銘柄別の買入限度額を当該銘柄の発行済投資口の総数の 5% 以内としているが市場における発行残高との対比でみた日本銀行の保有残高が増加していることからこれを 1% 以内に引き上げる J リート投資口の買入額 ( 累計 ):3,159 億円 (216 年 5 月 27 日現在 ) 買入上限 214 年末まで約 1,8 億円 ( 実績 :1,782 億円 ) 215 年末まで約 2,7 億円 ( 実績 :2,73 億円 ) 216 年末まで約 3,6 億円 ( 出典 ) 日本銀行不動産投資法人投資口 (J-REIT) の買入結果 24

26 金融機関の不動産業に対する貸出態度金融緩和を受け金融機関の不動産業に対する貸出しスタンスは緩和金融機関の不動産業に対する貸出態度判断 DI( 実績 ) 大企業中堅企業中小企業大企業 : 資本金 1 億円以上中堅企業 :1 億以上 1 億円未満中小企業 :2 千万以上 1 億円未満に区分日本標準産業分類に基づき区分した不動産業に対して金融機関の貸出態度を郵送およびオンライン調査 ( 出典 ) 日本銀行全国企業短期経済観測調査 25

27 国内銀行による不動産業向け融資の状況不動産市況の改善や金融機関の貸し出し態度の改善を受け不動産業向けの貸出も拡大全産業に占める割合でみるとリーマンショック前の水準を超えて増加している状況にはない 8 ( 兆円 ) % 14.% 13.% /3/1 27/6/1 27/9/1 27/12/1 28/3/1 28/6/1 28/9/1 28/12/1 29/3/1 29/6/1 29/9/1 29/12/1 21/3/1 21/6/1 21/9/1 21/12/1 211/3/1 211/6/1 211/9/1 211/12/1 212/3/1 212/6/1 212/9/1 212/12/1 213/3/1 213/6/1 213/9/1 213/12/1 214/3/1 214/6/1 214/9/1 214/12/1 215/3/1 215/6/1 215/9/1 215/12/1 216/3/1 12.% 11.% 1.% 不動産業向け融資残高 ( 国内銀行 3 勘定合計 )[ 左軸 ] 総貸出残高に占める割合 [ 右軸 ] 26 国内銀行 : 都市銀行地方銀行信託銀行国内銀行 3 勘定 : 国内銀行の銀行勘定信託勘定および海外店勘定 ( 国内向け ) ( 出典 ) 日本銀行貸出先別貸出金

28 日本銀行の金融システムレポートにおける不動産市場の状況日本銀行の金融システムレポート (216 年 4 月 ) 不動産の取引量や価格動向不動産関連金融の動向など幅広い情報を総合すると不動産市場全体としては過熱の状況にはないと考えられるただし大都市圏を中心とする地価や取引額の上昇傾向不動産大企業の実物投資や負債調達の増加など不動産市場が徐々に活発化していることを示す動きが引き続きみられるほか先行きを展望すると東京のオリンピック関連をはじめ大都市圏での建設再開発の動きが継続すると考えられるマイナス金利環境の今後の影響も含め不動産市場の状況については今後も注意深く見守っていく必要がある 27

29 マイナス金利の不動産市場への影響 ( アナリスト等の主なコメント ) マイナス金利導入により資金調達コストの低下株式や債券と比較して高い配当利回り等の面で不動産投資において概ねプラス評価がなされている一方で国内外の景気の先行き不透明感から政策効果を様子見する投資家の増加等による市場の停滞等が示唆されているプラス評価マイナス金利導入は金利を直接押し下げる施策のためリスクフリーレートの低下借入金利の低下といった直接的な影響が考えられるほか国債などの債券の利回りが低下し投資資産としての不動産の優位性が相対的に上昇することなど間接的な影響も考えられる長期金利 (1 年国債利回り ) はゼロ近辺もしくはマイナス圏にまで低下し J-REIT 市場全体の分配金利回りは長期金利との比較において以前に増して魅力的な状況となりインカムゲインを求める内外投資家からの需要は高い今後は J- REIT による物件取得への意欲の高まりからエクイティファイナンスが継続的に実施されることは想定される一方旺盛な需要に支えられ J-REIT 市場の需給環境は良好であると期待する J-REIT が銀行などから借りている不動産購入資金の支払い利息も減少する可能性が高いため J-REIT の収益が増加し投資家は配当の増額を期待できるただし J-REIT 人気が沸騰し株価が上昇すると配当利回りが低下する場合もある企業向け貸出金利の低下による設備投資の促進引いてはオフィススペースの拡充による賃貸市場賃料への好影響があるマイナス評価年明け以降の国内景気の減速懸念や海外情勢の悪化懸念のタイミングでマイナス金利が導入されたことにより先行きの不透明感 ( 量的質的金融緩和の限界論金融緩和施策の出口戦略を難しくするなど ) が一層高まり不動産投資市場の様子見姿勢が助長され市場が停滞してしまう可能性が考えられる長らく低金利が続いたため J-REIT の借入金利はすでに相当低い水準となっておりマイナス金利の効果は限定的 28

不動産経済表紙OL

不動産経済表紙OL 30 C O N T E N T S 今月の不動産経済 ( データ集 ) 概観 1 A. 不動産取引 1. 新築マンション分譲市場 ( 首都圏近畿圏 ) 3 2. 中古マンション流通市場 ( 首都圏近畿圏 ) 7 3. 中古戸建住宅流通市場 ( 首都圏近畿圏 ) 9 4. 土地流通市場 ( 首都圏近畿圏 ) 11 参考指定流通機構の活用状況( 全国 ) 13 5. 売買による土地所有権移転登記件数