米子市淀江地域審議会平成 23 年 9 月 26 日企画部企画課米子市公共用地等問題検討委員会本庁舎部会報告書平成 23 年 9 月企画部企画課 0

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1 米子市淀江地域審議会平成 23 年 9 月 26 日企画部企画課米子市公共用地等問題検討委員会本庁舎部会報告書平成 23 年 9 月企画部企画課 0

2 米子市公共用地等問題検討委員会本庁舎部会報告書目次 1 はじめに 2 2 現在の庁舎を継続して使用する場合について 2 (1) 位置について 2 (2) 施設の状況について 3 ア本庁舎及び第 2 庁舎の概要 3 イ建築物の耐久性について 4 1 耐用年数について 4 2 耐震性について 4 ウ将来的な修繕費について 5 (3) 借地料について 5 ア借地料の推移について 5 イ借地料の解消策について 6 1 買い取りについて 6 2 交換について 6 3 移転について 6 (4) 現在の庁舎を継続使用する場合に必要な経費の試算について 7 3 新庁舎を建設する場合について 7 (1) 庁舎建設事業費について 7 ア用地取得費について 7 1 用地について 7 2 用地取得費用の試算について 8 イ庁舎建設費について 8 1 庁舎の規模について 8 2 庁舎建設費の試算について 9 ウ事業費及び一般財源の試算について 9 4 まとめ 11 1 買取について 11 2 交換について 11 3 移転について 11 4 今後の取り組み 12 別添比較表 1

3 1 はじめに本庁舎をはじめとする公共施設用地の多額な借地料負担が市の財政を圧迫していることや米子市淀江町合併協議会において本庁舎敷地の特殊性に鑑み新市の庁舎の位置とそのあり方について検討を行うこととされたことなどを受け本市の内部検討組織として米子市公共用地等問題検討委員会本庁舎部会を設置し庁舎の位置とそのあり方等様々な問題点について検討を重ねてきたこの報告書は現在の庁舎を継続して使用する場合と新庁舎を建設した場合の事業費及び一般財源について比較検討した結果を記述したものである 2 現在の庁舎を継続して使用する場合について (1) 位置について地方自治法第 4 条では庁舎の位置は住民の利用に最も便利であるように交通の事情他の官公署との関係等について適当な考慮を払わなければならないとされている現在の庁舎は市の中心部に位置しており近隣には公共公益施設や商業施設が集積しているほか広域交通の拠点であるJR 米子駅まで約 700mと近く本市の路線バスはすべて市役所前を経由しているなど公共交通の結節点であり市民がアプローチする際の利便性は高い状況にあるまた税務署等国の機関が所在する合同庁舎は至近距離にあるなど他の官公署との位置関係も満足できるレベルにあると考えられる現在の庁舎に移転する際借地であった現在地を選択した理由として当時設立された米子市庁舎建設協議会等で検討を重ねた結果市民の利便性のほか中心市街地への影響を重視し市庁舎の建設位置は市街地の中心部またはその周辺地域とするという結論に達したという経緯もあり既に本市が賃借権を持っていた博愛病院跡地の利 2

4 用計画の議論も重なり土地の買取についても議論交渉は行われたが実現せず借地のまま現在の位置が最適であるとの決定をし市議会の了承も得た (2) 施設の状況について米子市には庁舎機能を有する施設として本庁舎及び第 2 庁舎のほか旧庁舎米子市保健福祉センター ( ふれあいの里 ) 下水道部淀江支所などがあるが今回の検討にあたっては本庁舎及び第 2 庁舎を対象とすることとしたア本庁舎及び第 2 庁舎の概要本市の本庁舎並びに第 2 庁舎の状況は下表のとおりである平成 22 年 4 月 1 日現在本庁舎第 2 庁舎合計建築年次昭和 57 年昭和 50 年 - 構造鉄筋コンクリート ( 地上 6 階地下 1 階 ) 鉄筋コンクリート ( 地上 5 階地下 1 階 ) - 延床面積 12, m2 2, m2 14, m2 敷地面積 17, m2 1, m2 18, m2 庁舎部分 10, m2 1, m2 12, m2 うち借地部分 10, m2 1, m2 11, m2 駐車場部分 6, m2-6, m2 うち借地部分 4, m2-4, m2 借地契約年 60 年 (~ 平成 53 年 ) 30 年 (~ 平成 46 年 ) - 正職員数 488 人 115 人 597 人 3

5 本市の庁舎は行政需要の拡大に伴って不足してきた執務面積を補うため第 2 庁舎さらには旧庁舎へと事務室の分散配置を余儀なくされており一施設で総合的にサービスを提供するケースと比較すれば市民にとっての利便性は必ずしも良い状態とはいえないまた施設の老朽化に伴い将来的な大規模修繕が必要となるとともにランニングコストが大幅に増加しており会議室不足も慢性化した状況にあるイ建築物の耐久性について 1 耐用年数について現在建築物の耐用年数として一般によく知られているものとしては減価償却資産の耐用年数 ( 昭和 54 年大蔵省令第 16 号 ) があり鉄骨鉄筋コンクリート造又は鉄筋コンクリート造の事務所等の耐用年数は 50 年とされている一方で財団法人建築保全センターによる建築物のライフサイクルコストでは鉄筋コンクリート造の事務所の耐用年数は 65 年とされ社団法人日本建築学会による建築工事標準仕様書同解説では構造体の計画供用期間は標準供用級の場合およそ 65 年とされているなお計画供用期間とは大きな修繕をしなくても使える期間を表しているこれらを考え合わせると本庁舎は今後 22~37 年程度第 2 庁舎は今後 15~30 年程度の継続使用が可能であると考えられる 2 耐震性について耐震改修の促進に関する法律 ( 耐震改修促進法 ) が施行され特定建築物 ( 昭和 56 年 5 月 31 日以前の基準で建築された建築物であって階数が3 以上かつ床面積の合計 1,000 m2以上の耐震改修促進法で定められた用途のもの ) の所有者は建築 4

6 物が現行の耐震基準と同等以上の耐震性能を確保するよう耐震診断や改修に努めることが求められるようになった本庁舎についてはその建築工事は昭和 55 年 12 月 3 日に着工されているが確認申請書により新耐震設計法による構造計算がなされていることが確認でき現行の耐震基準を満たした建築物と考えられる第 2 庁舎については平成 20 年に策定された米子市耐震改修促進計画に基づき今後耐震診断を実施する必要があるウ将来的な修繕費について本庁舎及び第 2 庁舎については設備や外壁については適切な修繕が必要であり現段階で見込まれる今後必要な修繕費の合計額は約 11.5 億円 ( 参考資料 1) となるなお第 2 庁舎については耐震診断を行っておらず修繕費について算定していない (3) 借地料についてア借地料の推移について昭和 57 年の庁舎建設当時市の中心部に立地することを最優先としたため当初から借地料という問題を抱えることとなった本庁舎及び第 2 庁舎に関する借地料の過去 5 年間の推移をみると平成 18 年度から平成 21 年度までは年間 1 億円を超えているが鑑定評価を導入したことにより平成 20 年度の評価額を基に本庁舎については平成 26 年度第 2 庁舎については平成 23 年度までに段階的に借地料を減額していくことで地権者と合意しているこのため本庁舎及び第 2 庁舎を合わせた平成 22 年度の借地料は1 億円を下回り今後さらに下降し平成 26 年度には 78,800 千円となる見込みである ( 参考資料 2) 5

7 イ借地料の解消策について借地料を解消するためには借地そのものの買い取りや市有地等との交換さらに本市所有の建物への移転などの方法が考えられるがいずれの場合であっても現在の借地契約を解除する必要があり土地所有者との合意解約以外法律上一方的な解約権は認められずまた土地所有者の借地契約への強い意向がある 1 買い取りについて借地料そのものを回避する方法の一つは借地の買い取りであるが過去において土地所有者の強い意向で借地契約を締結した経過があり買取の可能性は低い 2 交換について市有地等との交換により借地料を回避する方法もあるが借地の買い取りの場合同様土地所有者との合意解約が必要でありまた市有地に現借地に同価値のものは存在せず可能性としては低いものと言わざるを得ない 3 移転について本市所有の建物への移転という方法も考えられるが現在のところ本庁舎及び第 2 庁舎の延べ床面積を合わせた面積 14, m2を確保できるものは見当たらず仮に現在の借地契約を一方的に解除した場合に建物買取請求権は行使出来ないため庁舎の解体費や契約解除による損害賠償を請求されることも考えられる借地料解消策のメリットデメリット買取交換移転メリット借地料問題の解決借地料問題の解決借地料問題の解決新庁舎建設による事務の一元化等市民サービスの向上デメリット土地購入費の資金が必要損害賠償請求の可能性普通財産の減少庁舎建設費用土地取得費の必要 6

8 (4) 現在の庁舎を継続使用する場合に必要な経費の試算について資料 3に示した条件に基づいて平成 23 年度から本庁舎の借地契約満了までの今後 30 年間現在の庁舎を使用した場合に必要と見込まれる経費は約 35.4 億円と算出される ( 参考資料 3) 3 新庁舎を建設する場合について新庁舎を建設する場合には借地料問題の解消の他現在の庁舎が抱える施設的な課題である狭隘化並びに老朽化から生じる問題は解消できると考えられ市民サービスの向上が期待できるその一方で現庁舎の借地契約は土地所有者との合意解約が絶対条件であり現庁舎解体費や損害賠償請求の可能性新庁舎建設費をはじめとする多額の費用負担が生じることになる新庁舎を建築することに伴う費用について以下に検討する (1) 庁舎建設事業費について現時点で新庁舎を建設するために想定できる事業費としては用地取得費や庁舎建設費基本設計費実施設計費附帯工事費 ( 修景外構工事等 ) 現在の庁舎の取り壊し費用などが挙げられるこれらの事業費の額は新庁舎に付加する機能建設する場所建設時期などにより大きく変動すると考えられるが一定の条件を付して試算するア用地取得費について 1 用地について新庁舎を建設するための用地を確保する方法としては市有地の活用新規の用地取得用地の借り受け等が考えられるが現在のような状況を考慮すると用地 7

9 を借り受ける方法は検討から除外する基本的には市有地を活用する方法が望ましいが現在米子市が保有している市有地 ( 普通財産 ) には現在の本庁舎第 2 庁舎及び駐車場の敷地面積を合計した約 18,800 m2を確保できるものは存在しない仮に本庁舎部分のみに限定した場合でもその敷地面積約 10,600 m2を確保できる市有地 ( 普通財産 ) は存在しないまた新規に用地を取得し移転するということになれば本市の将来的なまちづくりについての重大な方針決定であり市民の十分なコンセンサスを得る必要がある現段階では具体的な移転候補地がないことから借地問題を解消するために庁舎を新築し移転する方法を選択できるかどうかについて検討するため中心市街地区域内と郊外の場合について費用の概算を試算することとする 2 用地取得費用の試算について現在の本庁舎第 2 庁舎及び駐車場の敷地面積を合計した約 18,800 m2を確保すると仮定した場合に用地取得に必要な費用を公示値基準地価格 ( 価格時点 : 平成 23 年 2 月 ) を用いて試算すると中心市街地に用地を求める場合は約 19~26 億円郊外に用地を求める場合でも約 7.5~15 億円の費用がかかる ( 参考資料 4) イ庁舎建設費について 1 庁舎の規模について新庁舎の建設にかかる経費を算出するためまず職員数議員数及び将来の行政需用を考慮して庁舎の規模を一定の条件のもと算定する ( 参考資料 5) 地方債事業費算定基準で面積を算定すると約 16,800 m2となる ( 参考資料 6) が類似の団体における事例をみると起債許可に係る標準面積よりも実際の延 8

10 べ床面積は広くなっているこれは市民交流コーナー銀行や郵便局イベントスペース福利厚生施設などの付加機能をもたせたためと考えられ庁舎の規模を算定するにあたっては加味する必要がある平成 20 年以降に建築された類似の団体の事例における実際の延床面積と起債許可標準面積の平均比率 1.30 であり ( 参考資料 7) 本市の庁舎の規模は 16,800 m2 1.30= 約 21,800 m2と推計される 2 庁舎建設費の試算について一般的に起債許可基準の建設単価と実勢単価との間には開きがあるため現実的なものとして類似団体における建設単価の平均値 300 千円 / m2 ( 参考資料 8) を使用して試算すると本市の庁舎建設費は 21,800 m2 300 千円 / m2=6,540,000 千円 ( 約 65.4 億円 ) と推計されるウ事業費及び一般財源の試算について庁舎建設事業には国県の補助制度がないためその財源としては一般事業債か合併特例債の2 種類が考えられるが不足分には一般財源あるいは基金を充当する必要があるなおどちらの場合でも新庁舎を建設する必然性が必要となる一般事業債 ( 起債充当率 75% 交付税措置なし) を仮に利用可能とした場合で試算すると一般事業債を 59.0 億円 ~73.1 億円 ( 利率 1.5% 3 年据置 25 年償還の場合 ) 借り入れた場合償還利子の合計額は 12.5~15.4 億円となり起債償還額の合計は 71.5~88.5 億円建設時の一般財源 26 億円以上が必要となる本市は実質公債費比率が18% 以上であり市債を発行する場合には県知事の許可が必要とされているそのため庁舎建設の事業費に合併特例債を充当しようとす 9

11 る場合新庁舎を建設する必然性が問題となるすでに見たように現在の本庁舎の立地場所耐用年数耐震性などを考慮すると現在の敷地が借地であるという特殊性はあるとしてもそのことをもって合併特例債の発行が許可されるとは考え難いなお仮に合併特例債を利用可能した場合に 18,800 m2の敷地を新たに確保し延べ床面積 21,800 m2の庁舎を新築する条件で試算すると事業費起債充当額及び一般財源については次のようになる ( 参考資料 9 10) ( 単位 : 億円 ) 事業費内起債充当額内一般財源用地取得費 7.5~ ~ ~1.3 設計監理費庁舎建設費外構工事等現庁舎の取り壊し費用第 2 庁舎の取り壊し費用計 85.1~ ~ ~45.1 上記以外に土地造成費移転補償費等備品費新庁舎への移転費用等を別途積算する必要があるほか借地契約解消に伴う損害賠償等の問題が生じる可能性があるが具体的な算定ができず上記の試算には反映していないなお新庁舎建設事業のために合併特例債を 40.9~58.8 億円 ( 利率 1.5% 3 年据置 25 年償還の場合 ) 借り入れた場合償還利子の合計額は 8.6~12.4 億円起債償還額の総額は 49.5~71.2 億円となりその 70% にあたる部分が普通交付税の基準財政需要額に算入されることとなっている交付税措置額 (49.5~71.2 億円 ) 70% = 34.65~49.84 億円 10

12 参考資料 6と9で使用した総務省自治財政局地方債課長通知地方債取扱上の留意事項の算定基準は平成 23 年度から地方債充当率等の簡素化が実施されまた庁舎整備に当たっては他の公共施設の整備の状況用地確保の状況財源計画の確実な見通し及び緊急度等を十分勘案することとされており前述したとおり本市の財政状況や現在の本庁舎の立地場所耐用年数耐震性などを考慮すると無制限に合併特例債を充当すべきものではなく起債制限のある平成 2 2 年度までの制度で試算を行ったものである 4 まとめ 1 買い取りについて現在の借地を買い取ることについては過去において土地所有者の強い意向で借地契約を締結した経過があり買い取りの合意は困難であると考えられる 2 交換について市有地等との交換については土地所有者の強い意向で借地契約を締結した経過があること市有地に現借地と同価値のものは存在しないことなどから困難であると考えられる 3 移転について現在の本庁舎の位置は市の中心部に位置しており市民が利用する際の利便性は高く業務の分散化というデメリットはあるが立地条件は良く同様な条件の市有地も代替地もなく中心市街地以外に移転する場合は土地取得費は安価になるが現在より市民にとっての利便性は低くなると考えられる現在の庁舎の耐用年数は本庁舎は今後 22~37 年程度第 2 庁舎は今後 15~30 年程度の継続使用が可能であるまた今後 30 年間現在の庁舎を使用した場合に必要と見 11

13 込まれる経費は借地料を含めて約 35.4 億円であり毎年度約 1.2 億円と見込まれるこれに対して新庁舎を建設する場合に必要な一般財源は庁舎の建設事業費約 37 億円をはじめ現庁舎の取り壊し費用約 6.5 億円など約 44 億円以上が必要である合併特例債の交付税措置があるにしても概算で少なくとも約 85.1~103.9 億円の債務が生じることになり他市の庁舎建設事例を見ても建設基金なく起債だけで庁舎を建設する例は稀有である以上の結果現状の本市の財政状況で新庁舎の建設を行う場合合併特例債を他の事業に使用することが制限されるとともに多額の債務を背負うこと現在の本庁舎の位置は市民が利用する際の利便性が高いこと中心市街地以外に移転する場合は現在より市民にとっての利便性が低くなると考えられることから現庁舎を移転し新庁舎を建設する必要性は低いと考えられる 4 今後の取り組み本市は合併後の活力と魅力あるまちづくりを着実に進めるため新市まちづくり計画等に示された各種基盤整備事業を着実に進めていく必要がある本市の現在の財政状況等を踏まえて検討すれば生活産業基盤整備よりも新庁舎の建設を優先すべきとの結論を導きだすことは困難である耐用年数は厳然としてあることからいずれ建替えの問題は出てくるが建設の目標年次及び場所については現庁舎の耐用年数使用可能な年数大規模修繕の可否などの判断だけでなく将来的な自治体の変容たとえば広域合併や地方自治制度の変革 ( 道州制など ) といった社会情勢の変化を見据えたものでなければならないまた財政的に考えて昭和 40 年代から50 年代にかけて建設された学校施設や公民館などの公共施設が老朽化に伴い修繕や建替が必要となることや今後図書館美術館公会堂等の大規模投資的事業が必要となりこれ以上の債務を負担することは難しい 12

14 このような方向性を踏まえた具体的な対応策としては地方自治体を取り巻く諸情勢の動向を見極めながら現庁舎を当分の間は使用し次の3 点について確実に取り組んでいくことが必要であるとの検討結果となった ( 別紙比較表参照 ) 〇買取交換については困難であると考えられるため借地料の適正化に引き続き努めること〇都市戦略に必要な情報の収集に努め情勢の変化を見極めるとともに庁舎機能について淀江支所ふれあいの里などを含めた今後のあり方を継続して検討すること〇将来的には建設計画を立案し財政状況の改善に努めながら基金積立などの方法により財政基盤を作り上げることが必要である 13

健全化比率及び資金不足比率の状況について地方公共団体の財政の健全化に関する法律により藤枝市の健全化判断比率及び資金不足比率について以下のとおり算定しましたこれは平成 19 年 6 月に公布された上記法律に基づき毎年度監査委員の審査に付した上で議会に報告及び公表するものです本市

健全化比率及び資金不足比率の状況について地方公共団体の財政の健全化に関する法律により藤枝市の健全化判断比率及び資金不足比率について以下のとおり算定しましたこれは平成 19 年 6 月に公布された上記法律に基づき毎年度監査委員の審査に付した上で議会に報告及び公表するものです本市健全化比率及び資金不足比率の状況について地方公共団体の財政の健全化に関する法律により藤枝市の健全化判断比率及び資金不足比率について以下のとおり算定しましたこれは平成 19 年 6 月に公布された上記法律に基づき毎年度監査委員の審査に付した上で議会に報告及び公表するものです本市の平成 27 年度決算に基づく健全化判断比率等はいずれも早期健全化基準等を下回っています早期健全化基準等とは健全化判断比率のうちいずれかが

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