表 1 住 宅 性 能 表 示 制 度 における 評 価 項 目 一 覧 ( 新 築 住 宅 既 存 住 宅 ) 性 能 表 示 事 項 新 築 住 宅 既 存 住 宅 一 戸 建 て 共 同 住 宅 等 一 戸 建 て 共 同 住 宅 等 現 況 検 査 により 認 められる 現 況 検 査 によ

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1 ⑴ 新 築 住 宅 に 係 る 瑕 疵 担 保 責 任 の 特 例 住 宅 は 長 期 間 利 用 され その 間 一 定 以 上 の 品 質 を 確 保 することが 求 められるが 民 法 上 の 瑕 疵 担 保 期 間 が 瑕 疵 を 知 ったときから1 年 で 特 約 で 排 除 できることから 新 築 住 宅 の 取 得 契 約 ( 請 負 売 買 )について 引 渡 し から10 年 間 住 宅 の 構 造 耐 力 上 主 要 な 部 分 等 ( 構 造 耐 力 上 主 要 な 部 分 及 び 雨 水 の 浸 入 を 防 止 する 部 分 品 確 法 94 条 1 項 参 照 )に ついての 瑕 疵 担 保 責 任 ( 以 下 特 定 瑕 疵 担 保 責 任 という 住 宅 瑕 疵 担 保 履 行 法 2 条 4 項 参 照 )を 義 務 づける 特 例 が 創 設 された( 品 確 法 94 ~ 97 条 ) 瑕 疵 担 保 期 間 については 引 渡 しから10 年 間 と 定 められているが 特 約 により20 年 まで 延 長 できる( 品 確 法 97 条 ) 以 上 に 反 し 住 宅 取 得 者 に 不 利 な 特 約 は 無 効 とする 旨 規 定 されている( 品 確 法 94 条 2 項 95 条 2 項 ) なお この 制 度 は 新 築 住 宅 に 適 用 される ものであり 中 古 住 宅 へは 適 用 されない ⑵ 住 宅 性 能 表 示 評 価 制 度 1 新 築 住 宅 に 係 る 住 宅 性 能 表 示 制 度 住 宅 性 能 表 示 評 価 制 度 は 平 成 12 年 4 月 1 日 に 導 入 されたが その 際 には 新 築 住 宅 だけを 対 象 として 運 用 が 開 始 された この 制 度 を 利 用 するか 否 かは あくまでも 住 宅 取 得 者 や 住 宅 供 給 者 の 選 択 にゆだねられ ているが 同 制 度 においては 構 造 の 安 定 火 災 時 の 安 全 高 齢 者 等 への 配 慮 などの 住 宅 の 諸 性 能 について 客 観 的 な 指 標 を 用 いた 表 示 のための 共 通 ルールとして 日 本 住 宅 性 能 表 示 基 準 が 設 けられている 登 録 住 宅 性 能 評 価 機 関 が 交 付 した 住 宅 性 能 評 価 書 を 添 付 して 新 築 住 宅 の 取 得 契 約 ( 請 負 売 買 )を 交 わした 場 合 は その 記 載 に 係 る 住 宅 性 能 を 有 する 住 宅 を 引 き 渡 すことを 契 約 したものとみなされる( 品 確 法 6 条 1 項 2 項 ) 2 既 存 住 宅 性 能 評 価 制 度 の 導 入 平 成 14 年 8 月 中 古 住 宅 を 対 象 とする 既 存 住 宅 性 能 評 価 制 度 の 運 用 が 開 始 された 日 本 住 宅 性 能 表 示 基 準 が 定 める 既 存 住 宅 性 能 表 示 事 項 は 1 現 況 検 査 により 認 めら れる 劣 化 等 の 状 況 に 関 すること 2 個 別 性 能 に 関 すること の 大 きく2 種 類 に 分 類 される 前 者 は 外 壁 屋 根 など 住 宅 の 部 位 毎 に 生 じているひび 割 れ 欠 損 等 の 劣 化 現 象 等 につ いて 目 視 及 びいくつかの 検 査 機 器 を 併 用 し て 検 査 し 表 示 するもので 米 国 のインスペク ション 制 度 に 相 当 するものと 考 えられてい る これに 対 して 後 者 は 耐 震 等 級 や 高 齢 者 等 配 慮 対 策 等 級 など 新 築 住 宅 に 関 する 基 準 で 設 定 されている 項 目 のうち 既 存 住 宅 にお いて 技 術 的 に 相 応 の 信 頼 度 をもって 評 価 可 能 な 項 目 と 既 存 住 宅 にのみ 適 用 される 項 目 につ いて 表 示 するものである [25] 表 1 既 存 住 宅 の 場 合 には 新 築 住 宅 とは 異 なり 品 確 法 6 条 の 適 用 がないので 住 宅 性 能 評 価 書 の 内 容 を 契 約 内 容 とする 旨 の 合 意 がなけれ ば 売 主 が 買 主 に 対 して 検 査 時 の 状 態 で 引 き 渡 すことを 約 束 したことにはならない 3 住 宅 性 能 表 示 評 価 制 度 の 利 用 状 況 このように 住 宅 の 品 質 確 保 の 促 進 住 宅 購 入 者 等 の 利 益 の 保 護 住 宅 紛 争 の 迅 速 適 正 な 解 決 等 のために 活 用 の 促 進 が 期 待 される 住 宅 性 能 表 示 評 価 制 度 であるが 平 成 24 年 12 月 末 時 点 での 制 度 運 用 開 始 以 来 の 住 宅 性 能 表 示 評 価 書 の 交 付 件 数 は 新 築 住 宅 1,509,235 戸 既 存 住 宅 3,288 戸 となっている [26] ⑶ 住 宅 瑕 疵 担 保 履 行 法 ( 平 成 19 年 法 律 第 66 号 ) 21

2 表 1 住 宅 性 能 表 示 制 度 における 評 価 項 目 一 覧 ( 新 築 住 宅 既 存 住 宅 ) 性 能 表 示 事 項 新 築 住 宅 既 存 住 宅 一 戸 建 て 共 同 住 宅 等 一 戸 建 て 共 同 住 宅 等 現 況 検 査 により 認 められる 現 況 検 査 により 認 められる 劣 化 等 の 状 況 劣 化 等 の 状 況 に 関 すること 特 定 現 況 検 査 により 認 められる 劣 化 等 の 状 況 ( 腐 朽 等 蟻 害 ) 1-1 耐 震 等 級 ( 構 造 躯 体 の 倒 壊 等 防 止 ) 1-2 耐 震 等 級 ( 構 造 躯 体 の 損 傷 防 止 ) 1-3 その 他 ( 地 震 に 対 する 構 造 躯 体 の 倒 壊 等 防 止 及 び 損 傷 防 止 ) 1 構 造 の 安 定 に 関 するこ 1-4 耐 風 等 級 ( 構 造 躯 体 の 倒 壊 等 防 止 及 び 損 傷 防 止 ) と 1-5 耐 積 雪 等 級 ( 構 造 躯 体 の 倒 壊 等 防 止 及 び 損 傷 防 止 ) 1-6 地 盤 又 は 杭 の 許 容 支 持 力 等 及 びその 設 定 方 法 1-7 基 礎 の 構 造 方 法 及 び 形 式 等 2-1 感 知 警 報 装 置 設 置 等 級 ( 自 住 戸 火 災 時 ) 2-2 感 知 警 報 装 置 設 置 等 級 ( 他 住 戸 等 火 災 時 ) 2-3 避 難 安 全 対 策 ( 他 住 戸 等 火 災 時 共 用 廊 下 ) 2 火 災 時 の 安 全 に 関 する 2-4 脱 出 対 策 ( 火 災 時 ) こと 2-5 耐 火 等 級 ( 延 焼 のおそれのある 部 分 ( 開 口 部 )) 2-6 耐 火 等 級 ( 延 焼 のおそれのある 部 分 ( 開 口 部 以 外 )) 2-7 耐 火 等 級 ( 界 壁 及 び 界 床 ) 3 劣 化 の 軽 減 に 関 すること 3-1 劣 化 対 策 等 級 ( 構 造 躯 体 等 ) 4-1 維 持 管 理 対 策 等 級 ( 専 用 配 管 ) 4 維 持 管 理 更 新 への 配 4-2 維 持 管 理 対 策 等 級 ( 共 用 配 管 ) 慮 に 関 すること 4-3 更 新 対 策 ( 共 用 排 水 管 ) 4-4 更 新 対 策 ( 住 戸 専 用 部 ) 5 温 熱 環 境 に 関 すること 5-1 省 エネルギー 対 策 等 級 6-1 ホルムアルデヒド 対 策 ( 内 装 及 び 天 井 裏 ) 6-2 換 気 対 策 ( 居 室 の 換 気 対 策 ) 換 気 対 策 ( 局 所 換 気 対 策 ) 空 気 環 境 に 関 すること 6-3 室 内 空 気 中 の 化 学 物 質 の 濃 度 等 6-4 石 綿 含 有 建 材 の 有 無 等 6-5 室 内 空 気 中 の 石 綿 の 粉 じんの 濃 度 等 7 光 視 環 境 に 関 すること 7-1 単 純 開 口 率 7-2 方 位 別 開 口 比 8-1 重 量 床 衝 撃 音 対 策 8 音 環 境 に 関 すること 8-2 軽 量 床 衝 撃 音 対 策 8-3 透 過 損 失 等 級 ( 界 壁 ) 8-4 透 過 損 失 等 級 ( 外 壁 開 口 部 ) 9 高 齢 者 等 への 配 慮 に 関 9-1 高 齢 者 等 配 慮 対 策 等 級 ( 専 用 部 分 ) すること 9-2 高 齢 者 等 配 慮 対 策 等 級 ( 共 用 部 分 ) 10 防 犯 に 関 すること 10-1 開 口 部 の 侵 入 防 止 対 策 : 必 須 評 価 事 項 : 選 択 評 価 事 項 及 び : 共 同 住 宅 及 び 長 屋 のみ 適 用 品 確 法 による 新 築 住 宅 に 係 る 瑕 疵 担 保 責 任 の 特 例 制 度 に 関 しては 平 成 17 年 に 発 生 した いわゆる 構 造 計 算 書 偽 装 問 題 により 売 主 等 が 瑕 疵 担 保 責 任 を 十 分 に 果 たすことができな い 場 合 住 宅 購 入 者 等 が 極 めて 不 安 定 な 状 態 におかれることが 明 らかになった このため 特 定 住 宅 瑕 疵 担 保 責 任 の 履 行 の 確 保 等 に 関 する 法 律 ( 平 成 19 年 法 律 第 66 号 )( 住 宅 瑕 疵 担 保 履 行 法 ) が 制 定 され 新 築 住 宅 の 売 主 等 による 特 定 瑕 疵 担 保 責 任 を 履 行 するための 瑕 疵 担 保 保 証 金 の 供 託 住 宅 瑕 疵 担 保 責 任 保 険 法 人 の 指 定 特 別 紛 争 処 理 体 制 の 整 備 等 の 措 置 が 講 じられた 新 築 住 宅 を 買 主 に 引 渡 す 宅 地 建 物 取 引 業 者 には 特 定 瑕 疵 担 保 責 任 を 履 行 するための 瑕 疵 担 保 証 金 の 供 託 義 務 が 課 せられる( 同 法 11 条 1 項 )が 住 宅 瑕 疵 担 保 責 任 保 険 法 人 ( 指 定 保 険 法 人 )の 保 険 により 資 力 を 確 保 する 場 合 は 保 証 金 の 供 託 義 務 が 免 除 される( 同 法 11 条 2 項 ) 指 定 保 険 法 人 は 特 定 瑕 疵 担 保 責 任 以 外 の 瑕 疵 担 保 責 任 の 履 行 の 資 力 確 保 のための 任 意 加 入 保 険 も 運 用 できることとされており い くつかの 指 定 保 険 法 人 によって 既 存 住 宅 に 関 する 瑕 疵 担 保 保 険 が 運 用 されるようになって きている その 内 容 は 法 人 によって 若 干 異 22

3 なるが 一 般 的 には 専 門 の 検 査 員 による 建 物 検 査 を 受 けた 上 契 約 の 対 象 とする 保 証 事 項 に 関 し 5 年 の 保 証 契 約 を 締 結 し 欠 陥 が 見 つかった 場 合 には 補 修 に 必 要 な 保 険 金 が 支 払 われるという 仕 組 みが 多 い [27] 4. 消 費 者 の 意 識 ⑴ 中 古 住 宅 を 購 入 しない 理 由 日 経 BPコンサルティングの 調 査 モニター を 対 象 としたインターネット 調 査 (2010 年 10 月 実 施 )によれば 住 宅 購 入 意 向 がある 者 で 中 古 住 宅 を 購 入 しないと 答 えた 者 に その 理 由 を 聞 いた 結 果 新 築 の 方 が 気 持 ちがいい 59.7% 新 築 の 方 が 思 いのままになる 35.3% 新 築 物 件 よりも 問 題 が 多 そうだ 32.8% 心 理 的 に 中 古 住 宅 への 抵 抗 感 がある 32.7% 後 から 欠 陥 が 見 つかると 困 る 29.6%などがあがっており 消 費 者 からは 中 古 住 宅 の 性 能 や 品 質 に 対 する 不 安 があげら れている 状 況 となっている ⑵ 消 費 者 相 談 の 傾 向 住 宅 リフォーム 紛 争 処 理 支 援 センター 相 談 統 計 年 報 2012 によれば 中 古 住 宅 に 関 する 相 談 が 多 く 寄 せられているのは 不 具 合 事 象 については1 雨 漏 り(14.8%) 2 ひび 割 れ(7.9%) 3 漏 水 ( 排 水 管 などから の 水 漏 れ 等 )(6.9%) 4 作 動 不 良 (ドアが 開 かない 等 )(5.2%) 5 傾 斜 (4.6%)が 多 い また 不 具 合 箇 所 については 1 床 (20.1%) 2 外 壁 (14.6%) 3 内 壁 (11.5%) 4 設 備 機 器 (9.8%) 5 屋 根 (7.8%)などが 多 い いずれも 中 古 住 宅 の 性 能 や 品 質 に 対 する 不 安 であり その 内 容 については こうした 構 造 耐 力 上 主 要 な 部 分 及 び 雨 水 の 浸 入 を 防 止 する 部 分 に 関 する 問 題 が 多 いとみることがで きる ⑶ 中 古 住 宅 購 入 時 に 求 めるサービス 前 述 の 日 経 BPコンサルティングのイン ターネット 調 査 (2010 年 10 月 実 施 )において 消 費 者 が 中 古 住 宅 を 購 入 する 際 に 求 めるサー ビスを 尋 ねた 結 果 何 かあったときに 保 証 してくれる 制 度 41.8% 住 宅 エコポイント 制 度 など 支 援 制 度 の 充 実 30.6% 安 心 でき る 物 件 かどうかの 判 断 ができる 診 断 制 度 23.7% 等 が 挙 げられている 5. 関 係 業 界 の 動 向 ⑴ 宅 建 業 者 や 保 険 法 人 等 による 建 物 保 証 等 表 2は 現 在 の 中 古 住 宅 売 買 において 建 物 保 証 がどのような 形 で 行 われているか そ の 主 要 な 形 態 を 整 理 したものである 表 2 個 人 売 主 物 件 については 検 査 保 証 会 社 が 建 物 検 査 を 行 い 買 主 が 瑕 疵 補 修 工 事 を 発 注 する 場 合 の 負 担 額 を 保 証 する( 住 宅 瑕 疵 担 保 責 任 法 人 が 保 険 を 引 き 受 け) 例 がある ま た 昨 年 ( 平 成 24 年 )から 大 手 仲 介 業 者 が 個 人 売 主 個 人 買 主 の 中 古 住 宅 ( 戸 建 て マ ンション)の 売 買 仲 介 に 際 しての 建 物 保 証 を 試 行 的 に 実 施 する 例 も 出 てきている 一 方 業 者 売 主 物 件 については 中 古 マン ション 等 について 買 取 を 行 い リフォーム を 行 った 後 に アフター メンテナンスサー ビス 保 証 を 付 して 再 販 売 する 例 は 従 来 からみ られ 東 証 上 場 ビジネスとして 定 着 を 見 てい る 例 もあり これまでに 供 給 された 量 も 一 23

4 表 2 中 古 住 宅 売 買 に 伴 う 買 主 ( 個 人 ユーザー)に 対 する 建 物 瑕 疵 保 証 の 諸 形 態 ( 各 形 態 の 典 型 例 ) 取 引 類 型 保 証 主 体 概 要 保 証 内 容 期 間 保 証 料 備 考 個 人 売 主 ( 個 人 個 人 ) 業 者 売 主 ( 業 者 個 人 ) 住 宅 瑕 疵 担 保 履 行 法 の 任 意 適 構 造 耐 力 上 必 要 な 部 分 用 の 保 証 制 度 により 実 施 ( 住 宅 雨 水 浸 入 防 止 部 分 検 査 保 証 会 社 瑕 疵 担 保 責 任 保 険 法 人 が 保 険 を 引 き 受 け) 給 排 水 管 路 (インスペクター) 買 主 が 瑕 疵 補 修 工 事 を 発 注 す 排 水 設 備 電 気 設 備 る 際 の 負 担 額 を 保 証 ( 合 計 上 限 1,000 万 円 等 ) 仲 介 業 者 再 生 ( リ ノ ベ ー シ ョ ン ) 住 宅 販 売 業 者 自 社 保 証 任 意 保 険 適 用 ( 参 考 ) 大 手 ハウスメーカー の 建 物 長 期 点 検 助 言 システム H24 秋 から 各 大 手 仲 介 業 者 構 造 耐 力 上 必 要 な 部 分 が 順 次 両 手 媒 介 案 件 に 導 入 雨 水 浸 入 防 止 部 分 引 き 渡 しから3 ヶ 月 は 売 主 に 給 排 水 管 路 瑕 疵 担 保 責 任 の 履 行 による 負 担 ( 合 計 上 限 200 万 円 ) 額 を 保 証 4 ヶ 月 ~1 年 は 買 主 シロアリの 害 の 補 修 費 用 負 担 額 を 保 証 ( 上 限 50 万 円 ) 構 造 耐 力 上 必 要 な 部 分 雨 水 浸 入 防 止 部 分 販 売 時 にアフターケア( 補 修 ) 給 排 水 管 路 を 確 約 シロアリの 害 リフォーム 実 施 箇 所 のアフターケア( 補 修 ) 住 宅 瑕 疵 担 保 履 行 法 の 任 意 適 用 の 保 証 制 度 により 実 施 ( 住 宅 構 造 耐 力 上 必 要 な 部 分 瑕 疵 担 保 責 任 保 険 法 人 が 保 険 を 雨 水 浸 入 防 止 部 分 引 き 受 け) 給 排 水 管 路 売 主 業 者 が 瑕 疵 担 保 責 任 ( 特 排 水 設 備 電 気 設 備 約 で5 年 間 に 設 定 )の 履 行 によ( 合 計 上 限 1,000 万 円 ) る 生 じる 負 担 に 保 険 金 支 払 い 数 万 円 程 度 ( 誰 が 負 担 者 となる 仲 介 業 者 の 斡 旋 を 契 機 に 行 う 例 多 し 適 用 例 は 少 ない 検 査 により 瑕 疵 が 判 明 し 5 年 か 等 のルールなし た 結 果 契 約 が 円 滑 に 進 み ほとんどの 場 合 にくくなる 場 合 がある 仲 介 業 者 負 担 ) リフォーム( 通 常 は 買 主 が 実 施 ) 費 用 に 係 る 融 資 の 担 保 設 定 が 行 いにくい 仲 介 業 者 による 自 社 保 証 と 通 称 されている 1 年 なし 試 行 的 取 組 の 段 階 リフォーム( 通 常 は 買 主 が 実 施 ) 費 用 に 係 る 融 資 の 担 保 設 定 が 行 いにくい 部 位 別 ( 最 高 2 年 ) マンショ ンで10 年 の 例 あり 5 年 なし 数 万 円 程 度 ( 売 主 業 者 が 加 入 者 として 負 担 ) H20 年 に 大 手 ハウスメーカー が 協 議 会 を 結 成 統 一 基 準 を 定 めブランド 化 自 社 施 工 の 高 規 格 物 件 を 下 取 無 料 で 長 期 点 検 助 言 った 後 売 り 出 し 注 文 型 リフ 60 年 なし ォーム 実 施 後 に 引 渡 し 住 宅 履 歴 データを 揃 え 築 後 60 年 間 無 料 で 長 期 点 検 助 言 マンションの 例 が 多 いが 一 戸 建 ての 例 もみられる 宅 建 業 法 の 瑕 疵 担 保 期 間 (2 年 )で 十 分 とみて こ のような 保 証 を 行 わない 買 取 再 販 業 者 もいる 買 主 からの 要 請 に 応 える ために 売 主 業 者 が 保 険 加 入 を 申 し 込 む 場 合 が 多 い 買 主 は 5 年 保 証 だけで なく 引 渡 し 前 に 現 場 検 査 証 が 発 行 されることを 重 視 する 傾 向 対 象 建 物 は スケルト ン インフィル 方 式 の 高 級 住 宅 が 多 い 維 持 管 理 補 修 の 不 要 な 住 宅 建 築 物 はなく 維 持 管 理 補 修 が 建 物 を 長 寿 命 化 させる という 考 え 方 に 立 脚 ( 注 ) 大 手 ハウスメーカーの 無 料 長 期 点 検 助 言 システムは 住 宅 長 寿 命 化 の 仕 組 みであり 瑕 疵 担 保 責 任 の 履 行 等 に 係 る 建 物 保 証 とは 性 質 が 異 なるが 参 考 掲 載 した 定 レベルに 達 している このほかに 最 近 で は 住 宅 瑕 疵 担 保 責 任 法 人 が 売 主 業 者 に 対 し て 瑕 疵 担 保 責 任 の 履 行 による 負 担 に 保 険 金 を 支 払 うスキームの 適 用 例 も 見 られるように なってきている さらに 以 上 のような 瑕 疵 保 証 の 仕 組 みと は 異 なるが 2008 年 頃 から 大 手 ハウスメー カーが 連 携 し 優 良 な 中 古 住 宅 ( 自 社 施 工 の 高 級 物 件 等 )について ホームドクターとな るハウスビルダーが 必 要 な 住 宅 履 歴 データ を 備 えて 建 築 後 50 年 以 上 の 長 期 にわたって 点 検 補 修 を 行 いメンテナンスをサポートす る 住 宅 の 長 命 化 のためのシステムを 開 始 する 例 もみられるようになっている 当 機 構 が 不 動 産 取 引 適 正 化 の 基 礎 資 料 とす るため 平 成 24 年 度 調 査 に 実 施 した 宅 建 業 者 へ のアンケート 調 査 の 中 で 中 古 住 宅 流 通 に 関 するインスペクション 等 に 係 る 売 買 売 買 仲 介 業 務 実 態 の 把 握 を 試 みた 結 果 表 3 をみ ると 媒 介 等 の 際 にインスペクションを 紹 介 するのは 売 主 や 買 主 が 物 件 の 信 頼 性 ( 瑕 疵 の 有 無 )の 確 認 やリフォームの 基 礎 情 報 を 求 めている 場 合 が 多 いが インスペクションが 成 約 向 上 につながるという 割 合 や 仲 介 の 際 に 紹 介 する 割 合 は 必 ずしも 高 い 水 準 とはいえな い インスペクションを 紹 介 しない 理 由 は 住 宅 メーカーの 保 証 期 限 内 で 買 主 が 保 証 を 承 継 ⑵ 平 成 24 年 度 不 動 産 取 引 管 理 に 関 す る 実 務 実 態 調 査 ( 有 効 回 答 数 925) できる 築 浅 売 主 からインスペクションの 協 力 が 得 られない 又 は 得 にくい 買 主 がどの みちリフォームを 実 施 予 定 等 となっている 24

5 表 3 ( 一 財 ) 不 動 産 適 正 取 引 推 進 機 構 不 動 産 取 引 管 理 に 関 する 実 務 実 態 調 査 より 不 動 産 取 引 適 正 化 の 基 礎 資 料 とするため 平 成 24 年 度 調 査 に 実 施 した 宅 建 業 者 へのアンケート 調 査 ( 平 成 24 年 11 月 19 日 ~ 12 月 7 日 実 施 有 効 回 答 数 925 )の 中 で 中 古 住 宅 流 通 に 関 するインスペクション 等 に 係 る 売 買 売 買 仲 介 業 務 実 態 の 把 握 を 試 みた 結 果 は 次 のとおり 質 問 回 答 媒 介 等 の 際 にインスペクション 必 ず 紹 介 する 2.5% 半 分 以 上 紹 介 する 7.1% ごくまれに 紹 介 する 44.8% 全 を 紹 介 する 割 合 く 紹 介 はしない 45.6% インスペクションに 必 要 な 検 査 中 古 戸 建 建 築 物 の 敷 地 ( 地 盤 ) 55.3% 構 造 耐 力 上 主 要 な 部 分 ( 耐 震 性 や 耐 久 項 目 ( 複 数 回 答 ) 性 などにとって 重 要 な 基 礎 や 柱 等 ) 81.0% 雨 水 の 浸 入 を 防 止 する 部 分 ( 屋 根 や 外 壁 など) 72.5% 給 排 水 管 路 45.6% 給 排 水 設 備 電 気 設 備 49.3% その 他 ( 白 アリ 傾 斜 など)8.9% 中 古 マンション 建 築 物 の 敷 地 ( 地 盤 ) 35.9% 構 造 耐 力 上 主 要 な 部 分 ( 耐 震 性 や 耐 久 性 などにとって 重 要 な 基 礎 や 柱 等 ) 74.4% 雨 水 の 浸 入 を 防 止 する 部 分 ( 屋 根 や 外 壁 など) 60.8% 給 排 水 管 路 57.9% 給 排 水 設 備 電 気 設 備 63.0% そ の 他 ( 白 アリ 傾 斜 など)5.1% インスペクションを 顧 客 に 紹 介 中 古 戸 建 1 万 円 以 下 6.4% 1 万 円 超 5 万 円 以 下 61.6% 5 万 円 超 10 万 円 以 下 する 場 合 適 正 と 思 われる 金 額 28.0% 等 中 古 マンション 1 万 円 以 下 9.3% 1 万 円 超 5 万 円 以 下 64.3% 5 万 円 超 10 万 円 以 下 23.5% 等 媒 介 等 の 際 にインスペクション 紹 介 する 理 由 売 主 や 買 主 が 物 件 の 信 頼 性 ( 瑕 疵 の 有 無 )の 確 認 を 望 む 場 合 を 紹 介 する 理 由 紹 介 しない 理 63.4% 売 主 や 買 主 がリフォームを 行 うための 基 礎 情 報 を 求 めている 場 合 33.5% イ 由 ( 複 数 回 答 ) ンスペクションが 成 約 向 上 につながる 13.1% 等 紹 介 しない 理 由 住 宅 メーカーの 保 証 期 限 内 で 買 主 が 保 証 を 承 継 できる 28.2% 築 浅 21.9% 売 主 からインスペクションの 協 力 が 得 られない 又 は 得 にくい 19.7% 買 主 にリフォーム 実 施 予 定 があり どのみち 工 務 店 等 に 物 件 状 況 をみてもらう 18.9% 高 い 費 用 がかかる 14.0% 調 査 主 体 が 調 査 漏 れ 等 に 責 任 ( 損 害 賠 償 等 )を 負 う 仕 組 みになっていない 10.9% 結 果 がわかるまで 時 間 がかかる 7.7% 等 インスペクションの 結 果 不 具 合 箇 所 のリフォームにかける 費 用 として 検 討 可 能 な 額 売 買 金 額 の 5% 以 下 40.1% 5% 超 10% 以 下 41.4% 10% 超 20% 以 下 12.7% 20% 超 30% 以 下 1.5% 等 インスペクション 普 及 促 進 の 課 検 査 項 目 評 価 基 準 等 の 標 準 化 65.5% インスペクションか 現 状 有 姿 売 買 か 等 の 題 ( 複 数 回 答 ) 当 事 者 の 自 由 な 判 断 を 阻 害 しない 48.1% 調 査 ミス 等 の 責 任 の 明 確 化 保 証 制 度 の 確 立 45.9% 技 術 者 事 業 者 の 育 成 35.2% インスペクション 紹 介 を 宅 建 業 者 の 業 務 の 一 類 型 に 位 置 づけ 20.3% 等 また インスペクション 普 及 促 進 のためには 検 査 項 目 評 価 基 準 等 の 標 準 化 インスペク ションか 現 状 有 姿 売 買 か 等 の 当 事 者 の 自 由 な 判 断 を 阻 害 しない 調 査 ミス 等 の 責 任 の 明 確 化 保 証 制 度 の 確 立 等 が 重 要 とされている 6. 中 古 住 宅 取 引 の 諸 類 型 ⑴ 中 古 住 宅 取 引 の 取 引 類 型 中 古 住 宅 市 場 (エンド ユーザーへの 販 売 市 場 このほかに 宅 建 業 者 による 買 取 再 販 用 物 件 の 仕 入 れ 市 場 もあるが 本 稿 ではエ ンド ユーザーへの 販 売 市 場 を 念 頭 におく [28] ) には 売 主 の 種 別 居 住 目 的 取 引 と 素 材 不 動 産 取 引 建 物 検 査 リフォームの 有 無 リ フォームの 実 施 時 期 等 に 応 じて さまざまな 取 引 類 型 が 存 在 する 中 古 住 宅 取 引 のエンド ユーザーへの 販 売 市 場 の 買 主 は 個 人 であるが 売 主 は 個 人 売 主 と 宅 建 業 者 売 主 の2つが 典 型 的 類 型 と 考 えられる [29] また 中 古 住 宅 取 引 には その 建 物 を 買 主 が 実 際 に 利 用 ( 居 住 )することを 目 的 に 行 う 取 引 ( 以 下 居 住 用 建 物 取 引 という )と その 建 物 を 買 主 が 解 体 した 上 で 新 たな 土 地 利 用 [30] を 行 うことを 目 的 に 行 う 取 引 ( 以 下 素 材 土 地 取 引 という )があると 考 えられる 素 材 土 地 取 引 においては 建 物 は 居 25

6 住 用 の 住 宅 ( 建 物 )ではなく 従 前 の 土 地 利 用 の 残 留 物 とみられており 当 事 者 は その 取 引 を 住 宅 取 引 ( 建 物 ) 取 引 ではなく 土 地 ( 素 地 ) 取 引 と 認 識 している このため 価 格 は 土 地 代 のみ( 厳 密 には 建 物 解 体 費 用 を 差 し 引 く)で 評 価 され 建 物 検 査 やリフォー ムは 原 則 として 行 われない 中 古 住 宅 市 場 の 整 備 の 目 的 は 中 古 住 宅 ( 建 物 )の 住 宅 としての 資 産 価 値 が 正 当 に 評 価 さ れ 取 引 当 事 者 の 安 全 安 心 が 確 保 された 市 場 を 実 現 することにあるので 以 下 において は 素 材 土 地 取 引 ではなく 居 住 用 建 物 取 引 の 市 場 の 整 備 方 策 についての 考 察 を 進 めるこ ととする ⑵ 居 住 用 建 物 取 引 の 検 査 リフォーム 保 [31] 証 居 住 用 建 物 取 引 は 住 宅 として 居 住 するこ とが 前 提 であるから 取 引 に 当 たり 中 古 住 宅 の 状 態 について その 程 度 はいろいろでは あるが 必 ず 何 らかのチェックが 行 われると 考 えられる 建 物 が 良 好 に 維 持 されている 場 合 には 建 物 に 全 く 手 を 加 えない( 現 状 有 姿 取 引 ) あ るいは ごく 僅 かしか 手 を 加 えない( 最 低 限 のリフォーム)で 引 渡 しを 行 い 居 住 の 用 に 供 する 場 合 がある しかしこのような 場 合 でも 目 視 等 の 極 めて 簡 便 な 建 物 検 査 ( 現 況 調 査 )によって そのままの 状 態 で(ある いは 最 低 限 のリフォームを 行 うだけで) 居 住 の 用 に 供 することが 可 能 との 評 価 がなさ れているからこそ このような 取 引 が 行 われる いずれにしても 居 住 用 建 物 の 取 引 を 行 う 以 上 何 らかの 建 物 チェックは 必 ず 行 われ その 結 果 をもとに 建 物 の 整 えのために 必 要 なはたらきかけが 行 われる その 内 容 は 何 もしない 清 掃 のみを 行 う 最 低 限 のリフォー ム 一 部 のリフォーム フルリフォームなど 建 物 状 態 と 利 用 者 の 望 む 水 準 との 関 係 によ り さまざまな 場 合 がある ⑶ 建 物 保 証 の 諸 形 態 いずれの 場 合 にせよ 物 件 の 引 渡 しを 受 け る 買 主 にとっては 品 質 の 保 証 が 最 大 の 関 心 事 となる 個 人 売 主 の 場 合 は 検 査 保 証 会 社 が 保 証 主 体 となって 住 宅 瑕 疵 担 保 履 行 保 証 制 度 を 任 意 適 用 して 行 っているものと 最 近 になって 大 手 仲 介 業 者 が 試 行 を 開 始 したいわゆる 自 社 保 証 の2 類 型 があるが いずれの 場 合 も 適 用 例 はまだ 限 られている 段 階 と 考 えられ 当 面 今 後 の 定 着 ぶりや 推 移 を 見 守 る 必 要 が あると 考 えられる 表 2 これに 対 して 業 者 売 主 物 件 については 再 生 (リノベーション) 住 宅 販 売 業 者 の 物 件 に 係 る 建 物 保 証 は 一 定 量 以 上 の 適 用 例 がみ られる 状 況 となっており ビジネスモデルと しての 安 定 感 を 一 定 程 度 以 上 有 しつつ 普 及 し ているとみることができる 表 2 ⑷ 今 後 の 中 古 住 宅 取 引 のあり 方 中 古 住 宅 取 引 の 諸 類 型 のうち 市 場 におい てビジネスモデルとして 一 定 以 上 の 普 及 定 着 をみているモデルが 再 生 (リノベーショ ン) 住 宅 物 件 であるとすれば まずは そう したモデルによる 取 引 を より 安 全 安 心 で より 資 産 価 値 を 保 証 向 上 させるものとして いくための 努 力 が 必 要 であろう このような 再 生 (リノベーション) 住 宅 物 件 は 業 者 の 責 任 で 完 成 させた 再 生 品 を 個 人 買 主 に 販 売 する 消 費 者 契 約 物 件 であるという 意 味 で 新 築 住 宅 ( 建 て 売 り 売 り 建 て 等 ) に 準 じる 性 質 を 有 していると 考 えることも 可 26

7 能 であろう そのような 視 点 に 立 てば 現 行 の 住 宅 品 質 確 保 法 や 住 宅 瑕 疵 担 保 履 行 法 にお ける 枠 組 みを 中 古 住 宅 により 適 用 させやすく することが 可 能 か 否 かといった 研 究 検 討 が 期 待 される 具 体 的 には 任 意 適 用 となっている 中 古 住 宅 の 性 能 表 示 保 険 制 度 を 使 いやすくするモ デルの 明 確 化 普 及 推 進 新 築 住 宅 関 係 の 制 度 の 中 古 住 宅 版 の 創 設 適 用 等 が 課 題 と 考 え られる その 際 には 中 古 住 宅 売 買 実 務 においては 瑕 疵 担 保 責 任 について 雨 漏 り シロアリの 害 構 造 上 主 要 な 部 位 の 木 部 の 腐 蝕 給 排 水 管 ( 敷 地 内 排 水 管 を 含 む )の 故 障 の4 項 目 に 限 定 している 場 合 が 多 いこと 等 を 踏 まえ 保 証 項 目 について 検 討 の 必 要 があろう [32] また 保 証 期 間 については 品 確 法 による 新 築 住 宅 の 瑕 疵 担 保 期 間 (10 年 )とのバランス 表 2にとりまとめた 実 態 では 保 証 期 間 が5 年 等 となっていること 等 に 留 意 しつつ 業 界 や 消 費 者 が 受 け 入 れ 可 能 な 限 界 を 模 索 していく 必 要 があると 考 えられる 保 証 の 形 態 については 瑕 疵 補 修 額 の 金 銭 的 保 証 だけでなく アフターケア( 補 修 )を 行 う 例 もみられるが 消 費 者 にとっては そ うした 解 決 方 法 も 用 意 されることが 実 情 に 適 う 面 もあると 思 われる また リフォームが 行 われない 場 合 ある いは ごく 僅 かしかリフォームが 行 われない 場 合 であっても 居 住 用 住 宅 としての 前 提 で 取 引 を 行 う 以 上 先 述 のとおり 目 視 等 の 極 めて 簡 便 な 建 物 検 査 ( 現 況 調 査 )によって そのままの 状 態 で(あるいは 最 低 限 のリ フォームを 行 うだけで) 居 住 の 用 に 供 する ことが 可 能 との 評 価 がなされているからこ そ そのような 取 引 が 行 われるのであるから このようなケースも 上 述 の 再 生 (リノベー ション) 住 宅 物 件 と 本 質 的 な 差 異 がないもの として 制 度 設 計 する 余 地 があると 考 えられる Ⅳ. 中 古 住 宅 の 価 値 と 市 場 整 備 の 考 え 方 最 後 に あらためて 中 古 住 宅 市 場 整 備 の 政 策 目 的 を 確 認 した 上 で 中 古 住 宅 の 価 値 とは 何 か そしてその 持 続 可 能 性 は 何 によっても たらされるのか それを 踏 まえた 中 古 住 宅 市 場 の 整 備 の 方 向 をどのように 考 えるべきか について 考 察 することとしたい 1. 中 古 住 宅 市 場 整 備 の 政 策 目 的 一 般 に 中 古 住 宅 とは 建 築 後 1 年 を 経 過 するか あるいは 一 度 でも 住 宅 として 使 用 された 住 宅 のことである これは 見 方 を 変 えれば 住 宅 ストック にほぼ 等 しい 中 古 住 宅 市 場 整 備 に 関 する 政 策 は 平 成 18 年 の 住 生 活 基 本 法 の 制 定 及 び 住 生 活 基 本 計 画 の 際 に 重 要 な 政 策 として 位 置 付 けられた そして これらの 法 律 や 計 画 は 住 宅 政 策 の 基 本 目 標 を 住 生 活 の 豊 かさの 実 現 へと 大 きく 転 換 することを 意 図 して 樹 立 された そ の 一 環 として 住 生 活 基 本 計 画 は わが 国 の 中 古 住 宅 市 場 に 資 産 価 値 を 保 証 向 上 させる ような 仕 組 み がないとの 状 況 を 問 題 とし て 中 古 住 宅 に 関 する 政 策 を 位 置 づけた 以 上 を 要 約 すれば 中 古 住 宅 市 場 整 備 に 関 する 政 策 は 住 生 活 の 豊 かさの 実 現 のた めに 住 宅 ストックの 資 産 価 値 を 保 証 向 上 させる 仕 組 み を 作 ることを 基 本 目 的 とし ているということができる 住 宅 ストックの 資 産 価 値 を 保 証 向 上 させる 仕 組 みが 存 在 す るのであれば それは 住 宅 ストックの 質 がよ く かつ それが 持 続 可 能 性 を 有 している 状 況 が 実 現 されていることを 反 映 するものであ ろうし 居 住 者 のライフサイクルにおける 住 27

8 宅 に 係 る 純 負 担 を 抑 制 することが 可 能 とな り 住 生 活 の 豊 かさの 実 現 に 結 びつくであろ う 中 古 住 宅 市 場 の 整 備 に 関 する 政 策 は 以 上 のような 住 宅 ストックの 資 産 価 値 を 保 証 向 上 させる 市 場 の 構 築 という 原 点 に 照 ら し 実 効 性 ある 形 で 推 進 される 必 要 があるで あろう そのような 政 策 の 具 体 的 なあり 方 は 住 宅 ストックの 資 産 価 値 がどのようにして 形 成 され 持 続 可 能 性 を 与 えられるのかを 踏 ま えて 考 察 される 必 要 があると 考 えられる 2. 住 宅 ストックの 資 産 価 値 とその 持 続 可 能 性 住 宅 ストックの 資 産 価 値 はどのようにして 形 成 され 持 続 可 能 性 を 与 えられるのであろ うか 人 々が 住 宅 を 購 入 することを 通 じて 手 に 入 れたいと 思 っているものは 究 極 的 には そ の 住 宅 を 利 用 することを 通 じて 享 受 できるく らしやまちの 価 値 であり それは 有 形 無 形 (ハード ソフト)の 多 様 な 要 素 により 形 成 される こうした 住 宅 の 質 的 要 素 は 安 全 安 心 等 の 個 々 人 の 価 値 観 によって 左 右 されない 共 通 的 普 遍 的 な 価 値 ( 基 礎 的 価 値 )と 個 々 人 の 価 値 観 によって 評 価 が 分 れることもある より 高 度 で 多 様 なニーズに 対 応 する 部 分 ( 付 加 的 価 値 )からなる 一 方 住 宅 の 価 値 には 使 用 価 値 と 流 通 価 値 の2つがある 使 用 価 値 は 使 用 者 が 認 める 主 観 的 評 価 ( 効 用 )であり 流 通 価 値 とは 市 場 が 認 める 客 観 的 評 価 ( 流 通 価 格 )である [33] 住 宅 の 流 通 や 資 産 価 値 は 使 用 価 値 ではなく 流 通 価 値 によって 規 定 さ れるであろう また 住 宅 の 価 値 は 単 体 の 建 築 物 として の 価 値 ( 単 体 価 値 )と 周 辺 の 建 築 物 ととも に 形 成 している 群 体 (まち)の 一 部 としての 価 値 ( 集 団 価 値 )からなる 以 下 においては 単 体 価 値 と 集 団 価 値 に 分 けて 住 宅 の 流 通 価 値 の 形 成 と 持 続 可 能 性 のメカニズムを 考 察 し たい ⑴ 単 体 としての 住 宅 の 価 値 結 論 から 言 えば 単 体 としての 住 宅 の 価 値 を 向 上 させ かつ その 持 続 可 能 性 を 高 める ためには 躯 体 の 頑 健 性 と 躯 体 以 外 の 部 分 の 普 遍 性 中 立 性 可 塑 性 を 確 保 する ことがポイントになると 考 えられる 住 宅 の 価 値 すなわち 流 通 価 値 ( 普 遍 的 通 用 力 )は 主 にその 基 礎 的 価 値 を 反 映 すると 考 えられる 住 宅 の 躯 体 が 頑 健 性 を 有 する 場 合 は 住 宅 の 耐 震 性 や 耐 火 性 が 向 上 し 高 い 基 礎 的 価 値 が 形 成 される 躯 体 以 外 の 部 分 が 普 遍 性 中 立 性 可 塑 性 を 有 する 場 合 は 住 宅 の 普 遍 的 通 用 力 が 向 上 し やはり 高 い 基 礎 的 価 値 が 形 成 される また 住 宅 の 価 値 は 経 年 使 用 等 による 物 理 的 損 傷 や 経 年 流 通 ( 使 用 者 変 更 ) 等 に よる 利 用 者 ニーズの 変 化 による 劣 化 から 逃 れ られない しかし 価 値 の 劣 化 を 最 小 化 し 価 値 の 再 生 を 容 易 化 することができれば 価 値 の 持 続 可 能 性 を 高 めることができる 住 宅 の 躯 体 が 頑 健 性 を 有 する 場 合 は 躯 体 の 耐 用 年 数 は 長 期 化 し 価 値 の 劣 化 や 回 復 の 問 題 が 生 じる 領 域 を 躯 体 以 外 の 部 分 に 限 定 し 建 物 全 体 の 劣 化 の 進 行 を 遅 らせ 回 復 を 容 易 なものとする また 躯 体 以 外 の 部 分 が デザインや 設 計 の 普 遍 性 中 立 性 を 有 する 場 合 は 利 用 者 ニーズの 変 化 に 起 因 する 劣 化 の 進 行 を 遅 らせ ることができる また 躯 体 以 外 の 部 分 が 可 塑 性 を 有 する 場 合 は 価 値 の 再 生 を 容 易 なも 28

9 のとする ひとつの 例 として スケルトン インフィ ル 住 宅 は 建 物 のスケルトン( 柱 梁 床 等 の 構 造 躯 体 )とインフィル( 住 戸 内 の 内 装 設 備 等 の 構 造 躯 体 以 外 の 部 分 )を 分 離 した 工 法 による 住 宅 で 躯 体 はそのままで 外 装 内 装 を 何 度 でも 入 れ 替 えられる 建 築 物 である が そうした 特 性 を 備 えた 設 計 の 実 例 といえ る 躯 体 を 頑 健 化 するためイニシャルコスト の 一 定 程 度 の 上 昇 は 避 けられないが 中 長 期 的 には 資 産 価 値 の 持 続 可 能 性 が 高 い 住 宅 が 実 現 される さらに スケルトン インフィル 以 外 にも 躯 体 の 頑 健 性 と 躯 体 以 外 の 部 の 普 遍 性 中 立 性 可 塑 性 を 有 することにより 流 通 価 値 の 持 続 可 能 性 の 高 い 住 宅 モデルが 実 用 化 普 及 し てくることが 期 待 される 戦 後 のわが 国 の 住 宅 建 築 は 敗 戦 の 焼 け 野 原 状 態 からの 復 興 や それに 続 く 持 ち 家 政 策 によって 住 宅 の 大 量 供 給 を 急 いだ 結 果 伝 統 的 な 家 づくりの 文 化 と 異 なり 建 材 を 工 場 で 大 量 生 産 し コストを 引 き 下 げる 住 宅 建 設 が 急 ピッチで 推 進 された そのような 住 宅 建 築 においては 躯 体 部 分 と 躯 体 以 外 の 部 分 を 分 けて 考 えない 場 合 が 多 く その 結 果 構 造 躯 体 以 外 の 部 分 ( 内 装 外 装 設 備 等 )の 耐 用 年 数 が 建 築 物 自 体 の 耐 用 年 数 に 大 きく 影 響 してきた 可 能 性 がある そのような 住 宅 ストックについては 躯 体 の 頑 健 性 や 躯 体 以 外 の 部 分 の 普 遍 性 中 立 性 可 塑 性 が 低 いため 流 通 価 値 が 低 く そ の 持 続 可 能 性 も 低 い その 流 通 を 活 性 化 させ ることは 容 易 ではないし また 流 通 を 活 性 化 させ 多 くの 人 々に 転 々 流 通 させることで 社 会 的 にそのストックを 保 有 し 続 け 多 くの 人 々が 利 用 価 値 を 享 受 しうる 状 況 を 作 る 必 要 性 が 高 いとも 思 えない このようなストックについては むしろ ストックの 建 て 替 えを 推 進 し 流 通 価 値 が 高 く 流 通 価 値 の 持 続 可 能 性 を 有 する 住 宅 への 再 生 (リノベーション)を 推 進 していく 必 要 があると 考 えられる ⑵ 集 団 としての 住 宅 の 流 通 価 値 一 方 住 宅 は 集 団 (まち)の 一 部 として 周 辺 の 住 宅 等 との 間 で 相 互 に 外 部 効 果 を 有 しながら 存 在 しているという 面 も 有 してい る こうした 集 団 としての 住 宅 の 価 値 を 向 上 させ かつ その 持 続 可 能 性 を 高 めるために は 住 宅 市 街 地 の 質 ( 住 環 境 )の 向 上 と 維 持 を 図 る 必 要 がある 住 宅 市 街 地 の 価 値 もまた 耐 震 性 や 耐 火 性 といった 安 全 安 心 面 の 質 といった 基 礎 的 価 値 と 付 加 的 価 値 からなると 考 えられるが 住 宅 市 街 地 の 流 通 価 値 ( 普 遍 的 通 用 力 )に 最 も 影 響 を 与 えるのは 主 にその 基 礎 的 価 値 と 考 えられる [34] 特 に わが 国 の 大 都 市 部 には 敷 地 道 路 が 狭 く 老 朽 木 造 建 物 が 高 密 度 に 建 ち 並 んで いる 市 街 地 が 分 布 しているが これらの 市 街 地 は 地 震 時 に 大 きな 被 害 が 想 定 される 等 災 害 に 対 する 脆 弱 性 を 有 している これらは 関 東 大 震 災 等 の 震 災 復 興 や 戦 災 復 興 で 取 り 残 されたことや 戦 後 の 大 都 市 部 への 労 働 力 の 流 入 に 対 応 した 低 廉 な 木 造 賃 貸 住 宅 の 供 給 に より 十 分 な 道 路 や 公 園 等 がないまま 無 秩 序 に 市 街 化 したものである こうした 市 街 地 は 木 造 建 物 が 密 集 しているため 火 災 が 発 生 しや すく さらに 道 路 が 狭 いため 効 率 的 な 消 火 活 動 が 難 しいことから 市 街 地 大 火 に 発 展 しやす いこと 避 難 経 路 が 確 保 されていないことな どの 防 災 上 の 問 題 も 有 している そのような 市 街 地 に 存 する 住 宅 ストックの 流 通 を 活 性 化 させることは 容 易 ではないし また 流 通 を 活 性 化 させ 多 くの 人 々に 転 々 29

10 流 通 させることで 社 会 的 にそのストックを 保 有 し 続 け 多 くの 人 々が 利 用 価 値 を 享 受 し うる 状 況 を 作 る 必 要 性 が 高 いとも 思 えない むしろ そうした 住 宅 市 街 地 については 耐 震 性 ( 地 震 災 害 への 強 さ)や 耐 火 性 ( 火 災 へ の 強 さ)が 高 い 市 街 地 への 再 生 (リノベー ション)を 推 進 する 必 要 があると 考 えられる 特 に こうした 市 街 地 に 存 する 空 き 家 は 流 通 価 値 ( 普 遍 的 通 用 力 )が 低 いからこそ 流 通 せずに 空 き 家 となっている 物 件 が 多 いと 考 えられるから そのような 物 件 については 流 通 性 を 高 めることには 限 界 がある むしろ 現 実 的 な 費 用 負 担 のあり 方 を 前 提 に 災 害 脆 弱 性 の 克 服 に 必 要 な 建 物 の 除 却 を 推 進 するこ とによって 防 災 性 の 改 善 市 街 地 のリノベー ションを 促 進 する 方 が 合 理 的 と 考 えられる さらに 住 宅 市 街 地 の 価 値 は 経 年 使 用 等 による 物 理 的 損 傷 利 用 者 ニーズの 変 化 等 に 対 処 していくことで 維 持 されるものであ り エリア マネジメントや 都 市 再 生 による 市 街 地 の 質 の 維 持 管 理 が 大 きく 影 響 するの で こうした 面 からのフォローも 重 要 と 考 え られる Ⅴ. 中 古 住 宅 市 場 の 整 備 の 方 向 (ま とめ) 最 後 に これまでの 考 察 結 果 全 体 を 踏 まえ 中 古 住 宅 市 場 の 整 備 の 方 向 を 整 理 する [35] 1. 中 古 住 宅 取 引 の 安 全 安 心 の 確 保 件 の 取 引 モデル( 宅 建 業 者 が 買 取 物 件 にリノ ベーションを 行 い 再 販 売 するモデル)を よ り 安 全 安 心 で より 資 産 価 値 を 保 証 向 上 させるものとしていくことを 目 指 すことが 望 まれる このようなリニューアル 物 件 は 業 者 の 責 任 で 完 成 させた 再 生 品 を 販 売 するという 意 味 で 新 築 住 宅 ( 建 て 売 り 売 り 建 て 等 )に 準 じる 性 質 を 有 していると 考 え 現 行 の 住 宅 品 質 確 保 法 や 住 宅 瑕 疵 担 保 履 行 法 の 枠 組 みをよ り 適 用 させやすくする 可 能 性 ( 任 意 適 用 と なっている 中 古 住 宅 の 性 能 表 示 保 険 制 度 を 使 いやすくするモデルの 明 確 化 普 及 推 進 新 築 住 宅 関 係 の 制 度 の 中 古 住 宅 版 の 創 設 適 用 等 )を 追 求 していく 必 要 がある その 際 には 中 古 住 宅 売 買 の 実 務 において は 瑕 疵 担 保 責 任 について 雨 漏 り シロア リの 害 構 造 上 主 要 な 部 位 の 木 部 の 腐 蝕 給 排 水 管 ( 敷 地 内 排 水 管 を 含 む )の 故 障 の4 項 目 に 限 定 している 場 合 が 多 いこと 品 確 法 による 新 築 住 宅 の 瑕 疵 担 保 期 間 (10 年 )との バランス 建 物 保 証 の 実 例 としては 保 証 期 間 を5 年 等 としている 例 があること 等 に 留 意 し つつ 業 界 や 消 費 者 が 受 け 入 れ 可 能 な 限 界 を 模 索 しながら 関 係 各 方 面 の 合 意 形 成 を 図 っ ていく 必 要 がある さらに リフォームが 行 われない 場 合 あ るいは ごく 僅 かしかリフォームが 行 われな い 場 合 であっても 居 住 世 住 宅 としての 前 提 で 取 引 を 行 う 以 上 再 生 (リノベーション) 住 宅 物 件 と 本 質 的 な 差 異 がないものとして 制 度 設 計 する 考 え 方 はありうると 考 えられる ⑴ 買 取 再 販 物 件 取 引 に 関 する 取 組 ⑵ 個 人 間 売 買 物 件 に 関 する 取 組 中 古 住 宅 のエンド ユーザーへの 販 売 市 場 においてビジネスモデルとして 一 定 以 上 の 普 及 をみている 再 生 (リノベーション) 住 宅 物 個 人 間 の 中 古 住 宅 ( 居 住 目 的 )の 売 買 の 仲 介 については 告 知 書 を 交 付 するということを 法 令 上 の 制 度 とすることを 視 野 に 入 れつつ 30

11 その 実 施 基 準 ( 記 載 内 容 の 標 準 化 宅 建 業 者 による 助 言 等 に 関 するルール 等 )を 明 確 化 し その 活 用 を 普 及 定 着 させていく 方 策 に 関 する 研 究 検 討 を 推 進 する また 個 人 売 主 宅 建 業 者 買 主 の 不 動 産 取 引 をめぐって 不 動 産 の 不 当 買 取 行 為 ( 押 買 ) や 不 動 産 売 買 代 金 の 支 払 遅 延 といっ たトラブル 類 型 が 存 在 することを 念 頭 におき つつ 個 人 売 主 に 対 する 不 動 産 取 引 の 安 全 安 心 に 係 る 啓 発 の 強 化 ( 契 約 書 例 の 提 示 取 引 上 の 留 意 事 項 の 解 説 等 )や 個 人 売 主 の 不 動 産 取 引 をめぐるトラブル 実 態 の 継 続 的 把 握 と 政 策 対 応 ( 行 政 施 策 制 度 的 手 当 等 )の 必 要 性 に 関 する 情 報 の 収 集 蓄 積 等 を 推 進 する [36] 2. 住 宅 及 び 住 宅 市 街 地 の 再 生 の 推 進 ⑴ 住 宅 ストックの 再 生 の 推 進 単 体 としての 住 宅 の 価 値 を 向 上 させ かつ その 持 続 可 能 性 を 高 めるため 建 物 のスケル トン( 柱 梁 床 等 の 構 造 躯 体 )とインフィ ル( 住 戸 内 の 内 装 設 備 等 の 構 造 躯 体 以 外 の 部 分 )を 分 離 した 工 法 によるスケルトン イ ンフィル 住 宅 等 の 躯 体 の 頑 健 性 と 躯 体 以 外 の 部 分 の 普 遍 性 中 立 性 可 塑 性 を 兼 ね 備 えていること 等 によって 流 通 価 値 の 持 続 可 能 性 を 有 する 住 宅 ストックへの 再 生 を 推 進 する ⑵ 住 宅 市 街 地 の 再 生 耐 震 性 や 耐 火 性 等 が 低 く 災 害 に 対 する 脆 弱 性 を 有 する 住 宅 市 街 地 について その 再 生 (リ ノベーション)を 推 進 する また 市 街 地 の 都 市 再 生 やエリア マネジ メントによる 市 街 地 の 質 の 維 持 管 理 に 関 する 取 組 を 推 進 する おわりに 中 古 住 宅 の 質 的 向 上 や 流 通 活 性 化 は 国 民 の 住 生 活 の 豊 かさの 実 現 と 住 宅 ストックの 資 産 価 値 を 保 証 向 上 させる 市 場 の 構 築 を 旨 と して 論 じられてきたものであるが その 根 本 目 的 に 照 らすと 流 通 の 対 象 となる 住 宅 ス トックの 質 に 応 じた 対 処 を 考 える 必 要 がある 平 成 18 年 に 策 定 された 住 生 活 基 本 計 画 にお いては 既 存 住 宅 ストックの 流 通 シェアを 向 上 させることが 中 古 住 宅 をめぐる 政 策 の 具 体 的 目 標 とされたが 東 日 本 大 震 災 を 経 験 した 今 日 災 害 脆 弱 性 を 有 する 住 宅 及 び 住 宅 市 街 地 については 既 存 住 宅 ストックの 流 通 を 活 性 化 させるというよりはむしろ 除 却 や 建 て 替 え 等 を 推 進 することによってリノベーショ ンを 推 進 することが 急 務 の 課 題 となっている と 考 えられる 短 期 的 には 既 存 住 宅 の 流 通 シェアを 低 下 させてでも そのような 住 宅 ス トックのリノベーションが 推 進 される 方 が 中 長 期 的 に 住 宅 ストックの 資 産 価 値 を 保 証 向 上 させる 市 場 の 構 築 を 通 じて 既 存 住 宅 の 流 通 の 活 性 化 に 結 びつくであろう 東 日 本 大 震 災 の 経 験 を 踏 まえ わが 国 では 現 在 首 都 直 下 地 震 南 海 トラフ 地 震 等 の 将 来 の 発 生 が 懸 念 される 巨 大 災 害 への 備 えの 重 要 性 と 緊 急 性 が 痛 感 されている 状 況 にあ る 中 古 住 宅 市 場 整 備 に 関 する 政 策 は そう した 文 脈 においても 一 層 の 重 要 性 と 緊 急 性 を 有 する 課 題 となっていると 考 えられる 中 古 住 宅 に 関 する 政 策 は 今 日 においては 巨 大 災 害 に 強 い 国 づくりのための 住 宅 及 び 住 宅 市 街 地 ストックのリノベーションとしての 意 味 を 持 ち さらには それに 伴 って 喚 起 さ れるであろう 巨 大 な 内 需 を 通 じ わが 国 の 成 長 戦 略 にも 深 く 関 係 する 課 題 としての 性 格 も 31

12 高 めていると 考 えられる このような 取 組 は 難 易 度 の 高 い 挑 戦 と 考 えられるが 関 係 する 政 策 分 野 の 一 層 の 連 携 により わが 国 の 不 動 産 都 市 住 宅 の 高 度 化 が 着 実 に 進 展 することを 祈 念 する 次 第 であ る 注 [1] 総 務 省 平 成 20 年 住 宅 土 地 統 計 調 査 ( 平 成 20 年 10 月 1 日 午 前 零 時 現 在 で 実 施 ) 参 照 do?bid= &cycode=0 [2] 住 宅 土 地 統 計 調 査 でいう 住 宅 とは 一 戸 建 の 住 宅 やアパートのように 完 全 に 区 画 された 建 物 の 一 部 で 一 つの 世 帯 が 独 立 して 家 庭 生 活 を 営 むことができるように 建 築 又 は 改 造 されたものをいう 一 つの 世 帯 が 独 立 し て 家 庭 生 活 を 営 むことができる とは 一 つ 以 上 の 居 住 室 専 用 の 炊 事 用 流 し( 台 所 ) 及 び 専 用 のトイレ( 共 用 であっても 他 の 世 帯 の 居 住 部 分 を 通 らずに いつでも 使 用 できる 状 態 のものを 含 む ) 専 用 の 出 入 口 ( 屋 外 に 面 している 出 入 口 又 は 居 住 者 やその 世 帯 への 訪 問 者 がいつでも 通 れる 共 用 の 廊 下 などに 面 している 出 入 口 )といった4つの 設 備 要 件 を 満 たしていることをいう [3] 居 住 している とは ふだん 住 んでいる こと( 当 該 住 居 に 既 に3か 月 以 上 にわたって 住 んでいる あるいは 調 査 日 前 後 を 通 じて3 か 月 以 上 にわたって 住 むことになっているこ と)をいう 住 宅 以 外 の 建 物 であっても ふだん 人 が 居 住 している 建 物 として 1 生 計 をともにしな い 単 身 従 業 員 をまとめて 居 住 させる 会 社 等 の 寮 寄 宿 舎 2 生 計 をともにしない 単 身 の 学 生 生 徒 をまとめて 居 住 させる 学 校 等 の 寮 寄 宿 舎 3 旅 行 者 など 一 時 滞 在 者 の 宿 泊 のための 旅 館 宿 泊 所 4 下 宿 屋 社 会 施 設 病 院 工 場 作 業 場 事 務 所 などや 建 設 従 業 者 宿 舎 のように 臨 時 応 急 的 に 建 てられた 建 物 で 住 宅 に 改 造 されていない その 他 の 建 物 が 存 在 している 居 住 世 帯 のない 住 宅 のうち 空 き 家 は757 万 戸 ( 空 き 家 率 13.1%)であり 空 き 家 の54.6% に 当 たる413 万 戸 が 賃 貸 住 宅 に 係 る 空 き 家 ( 空 き 家 率 18.8%))である [4] 木 造 とは 建 物 の 主 な 構 造 部 分 のうち 柱 はりなどの 骨 組 みが 木 造 のものをいい 防 火 木 造 に 該 当 するものは 含 めない また 防 火 木 造 とは 柱 はりなどの 骨 組 みが 木 造 で 屋 根 や 外 壁 など 延 焼 のおそれのある 部 分 がモ ルタル サイディングボード トタンなどの 防 火 性 能 を 有 する 材 料 でできているものをいう [5] 建 築 基 準 法 が 住 宅 に 要 求 している 耐 震 基 準 には 昭 和 56 年 5 月 以 前 に 施 行 されていた 旧 耐 震 基 準 と 昭 和 56 年 5 月 以 前 に 施 行 されて いる 新 耐 震 基 準 の 大 きく2つがある 旧 耐 震 基 準 は 1981 年 ( 昭 和 56 年 )6 月 1 日 付 で 建 築 基 準 法 施 行 令 が 改 正 される 以 前 の 基 準 で 中 規 模 の 地 震 動 ( 震 度 5 強 程 度 )で も 建 物 が 倒 壊 せず 破 損 したとしても 補 修 す ることで 生 活 が 可 能 な 構 造 基 準 として 設 定 されている これに 対 して 新 耐 震 基 準 は 1978 年 ( 昭 和 53 年 )の 宮 城 県 沖 地 震 ( 死 者 16 名 )を 教 訓 として 1981 年 ( 昭 和 56 年 )6 月 1 日 付 の 建 築 基 準 法 施 行 令 の 改 正 により 導 入 された 基 準 で 地 震 による 建 物 倒 壊 の 防 止 だけでなく 建 物 内 の 人 間 の 安 全 確 保 を 考 慮 し 一 次 設 計 及 び 二 次 設 計 に 係 る 新 たな 基 準 となっている 一 次 設 計 に 係 る 基 準 は 許 容 応 力 度 計 算 ( 許 容 応 力 とは 部 材 の 各 部 が 損 傷 を 受 けない 最 大 の 力 )に 係 る 構 造 基 準 で 中 規 模 の 地 震 動 ( 建 築 物 の 存 在 期 間 中 に 数 度 遭 遇 することを 考 慮 すべき 稀 に 発 生 する 地 震 動 具 体 的 には 震 度 5 強 程 度 )でほとんど 損 傷 しない こと を 要 求 している これに 対 して 二 次 設 計 に 係 る 基 準 は 保 有 水 平 耐 力 計 算 等 ( 地 震 力 が 加 えられた 場 合 の 構 造 部 材 に 生 じる 応 力 の 許 容 値 一 定 以 上 の 規 模 の 建 物 についての 靱 性 ( 粘 り 強 さ) 建 物 強 度 のバランス)に 係 るもので 大 規 模 な 地 震 動 ( 建 築 物 の 存 在 期 間 中 に 一 度 は 遭 遇 す ることを 考 慮 すべき 極 めて 稀 に 発 生 する 地 震 32

13 動 震 度 6 強 以 上 )に 対 して 倒 壊 崩 壊 しな いこと 震 度 6 強 以 上 の 地 震 で 倒 壊 するお それのないこと を 要 求 している [6] 内 閣 府 2011 年 度 国 民 経 済 計 算 確 報 (2005 年 基 準 93SNA) (ストック 編 )による 平 成 23 年 末 時 点 では 住 宅 資 産 残 高 兆 円 宅 地 兆 円 となっている kakuhou/files/h23/h23_kaku_top.html#c3 [7] 国 土 交 通 省 建 築 着 工 統 計 調 査 による list.html なお 平 成 24 年 の 新 設 住 宅 着 工 戸 数 は883 万 戸 ( 対 前 年 比 58% 増 で3 年 連 続 増 )となって いる [8] 内 閣 府 2011 年 度 国 民 経 済 計 算 確 報 (2005 年 基 準 93SNA) による kakuhou/files/h23/h23_kaku_top.html [9] 国 土 交 通 省 が 公 表 している 建 設 工 事 デフ レーターにおける 住 宅 建 築 に 係 るデフレー ター(2000 年 度 基 準 )は 2007 年 度 ( 暫 定 値 ) 年 度 ( 暫 定 値 )105.5などとなっ ており 平 成 20 年 度 (2008 年 度 )の 住 宅 資 産 残 高 は 建 設 単 価 の 変 動 等 により 統 計 上 名 目 建 物 評 価 額 が 上 昇 している [10] 減 価 償 却 資 産 の 耐 用 年 数 等 に 関 する 省 令 ( 昭 和 43 年 3 月 31 日 大 蔵 省 令 第 15 号 )の 別 表 第 一 ( 機 械 及 び 装 置 以 外 の 有 形 減 価 償 却 資 産 の 耐 用 年 数 表 )では 建 物 ( 住 宅 用 )の 耐 用 年 数 について 鉄 骨 鉄 筋 コンクリート 造 又 は 鉄 筋 コンクリート 造 のもの 47 年 れんが 造 石 造 又 はブロック 造 のもの 38 年 木 造 又 は 合 成 樹 脂 造 のもの 22 年 木 骨 モルタル 造 のもの20 年 などと 定 めている これを 法 定 耐 用 年 数 というが 物 理 的 寿 命 を 踏 まえて 定 められており 建 物 の 損 傷 度 合 いの 如 何 に かかわらず 規 則 的 に 行 われるもので 経 済 価 値 の 判 定 の 際 には 参 考 にとどまる これに 対 して 不 動 産 鑑 定 評 価 は 不 動 産 の 経 済 価 値 を 判 定 し 価 額 に 表 示 するもので ある 不 動 産 鑑 定 評 価 基 準 においては 中 古 住 宅 の 原 価 法 による 評 価 は 対 象 不 動 産 に 発 生 していると 考 えられる 減 価 額 を 再 調 達 原 価 から 控 除 すること( 減 価 修 正 )によって 求 め られる 中 古 住 宅 の 減 価 修 正 については 建 物 の 価 格 がすべて 規 則 的 な 計 算 どおり 求 めら れるのであれば 問 題 はないが 現 実 に 生 ずる 減 価 の 現 象 は 個 々の 建 物 毎 に 異 なっている 維 持 管 理 のきわめて 良 好 な 建 物 がある 一 方 維 持 管 理 が 悪 く 経 年 以 上 に 損 傷 の 著 しい 建 物 もある また 補 修 や 増 築 模 様 替 え 構 造 変 更 等 を 行 って 耐 用 年 数 が 延 長 されているも のもある これらの 状 況 及 び 減 価 修 正 の 程 度 は ( 中 略 ) 観 察 減 価 法 を 併 用 し 実 情 に 即 し て 判 断 する 必 要 があり 規 則 的 な 会 計 計 算 と は 馴 染 まない 側 面 がある 会 計 計 算 では 法 定 耐 用 年 数 を 用 いるが 鑑 定 評 価 では 経 済 的 耐 用 年 数 を 用 いる 点 に 相 違 がある 経 済 的 耐 用 年 数 は 法 定 耐 用 年 数 のように 建 物 の 構 造 や 部 材 の 肉 厚 等 によって 画 一 的 に 定 められて いるものではなく 法 的 な 根 拠 は 有 しないが 一 応 の 目 安 はおかれている( 例 : 鉄 筋 造 りで 40 年 程 度 鉄 骨 造 りで20 年 から25 年 程 度 木 造 で20 年 程 度 ) 等 とされている( 国 土 交 通 省 不 動 産 鑑 定 評 価 基 準 ( 平 成 14 年 7 月 3 日 全 部 改 正 平 成 21 年 8 月 28 日 一 部 改 正 ) 及 び 黒 沢 泰 逐 条 解 説 不 動 産 鑑 定 評 価 基 準 (プ ログレス 社 刊 ) 参 照 ) [11]わが 国 の 木 造 建 築 物 ( 特 に 戦 後 の 木 造 建 築 物 )は 地 震 出 水 腐 蝕 蟻 害 等 による 経 年 劣 化 が 比 較 的 大 きく 建 物 寿 命 が 短 いもの が 多 い このような 不 動 産 については 経 年 劣 化 しない 持 続 可 能 な 価 値 のある 部 分 は 建 物 素 地 たる 土 地 のみであり 建 物 は 20 年 程 度 で 残 存 価 値 がゼロになり 除 却 することと なる 別 な 資 産 としてとらえられる 従 来 のわ が 国 の 中 古 住 宅 の 建 物 評 価 は このようなメ カニズムによって 動 いていたと 解 することが できる これに 対 して 欧 米 のように 建 築 は 石 造 が 主 流 で 地 震 出 水 腐 蝕 蟻 害 等 による 経 年 劣 化 が 少 ない 場 合 は 建 物 は 長 い 寿 命 を 持 ち また 必 ずしも 除 却 を 行 う 前 提 でとら 33

14 えることにはならない [12] 平 成 20 年 住 宅 土 地 統 計 調 査 ( 第 68 表 )によ ると 入 居 時 期 が 平 成 20 年 1 月 から9 月 末 ま でとなっている 中 古 住 宅 は128,100 戸 であり これを12 箇 月 データに 換 算 すると170,800 戸 と なる なお 一 般 に 中 古 住 宅 とは 建 築 後 1 年 を 経 過 するか あるいは 一 度 でも 住 宅 として 使 用 されたものをいう( 不 動 産 の 表 示 に 関 す る 公 正 競 争 規 約 第 18 条 及 び 不 動 産 の 表 示 に 関 する 公 正 競 争 規 約 施 行 規 則 第 3 条 ⑺ 及 び⑻ 参 照 )が この 調 査 における 中 古 住 宅 の 購 入 とは 他 の 世 帯 が 住 んでいた 住 宅 を 買 った 場 合 及 び 借 りていた 住 宅 を 買 った 場 合 と 定 義 されている なお ( 一 社 ) 不 動 産 流 通 経 営 協 会 の FRK 既 存 住 宅 流 通 量 推 計 結 果 によれば 平 成 22 年 の 既 存 住 宅 の 流 通 量 推 計 値 ( 速 報 値 )は50 万 件 となっている この 推 計 における 既 存 住 宅 流 通 量 とは 民 事 訟 務 人 権 統 計 年 報 ( 法 務 省 )における 建 物 売 買 による 所 有 権 移 転 個 数 をもとに 推 計 した 個 人 法 人 により 取 得 さ れ 所 有 権 移 転 が 行 われた 回 数 であり 建 物 売 買 による 所 有 権 移 転 登 記 個 数 は 住 宅 非 住 宅 別 の 統 計 がとられていないため 各 年 の 建 築 物 ストックに 占 める 住 宅 比 率 を 推 計 し そ の 住 宅 比 率 をもとに 売 買 による 住 宅 の 所 有 権 移 転 登 記 個 数 を 推 計 している したがって 本 論 文 で 紹 介 した 住 宅 土 地 統 計 調 査 に 基 づ く 推 計 を 単 純 に 比 較 することはできない [13] 首 都 圏 ( 埼 玉 県 千 葉 県 東 京 都 神 奈 川 県 ) 中 京 圏 ( 岐 阜 県 愛 知 県 三 重 県 ) 近 畿 圏 ( 京 都 府 大 阪 府 兵 庫 県 )におけるWeb モニター を 使 った 調 査 により 対 象 世 帯 を 抽 出 し 調 査 員 が 該 当 の 住 宅 を 訪 問 留 置 調 査 により 実 施 [14] 財 務 省 法 人 企 業 統 計 調 査 参 照 GH Forward.do [15] 住 宅 リフォーム 紛 争 処 理 支 援 センター による 推 計 [16]ただし 世 帯 数 は 減 少 しても 単 独 世 帯 は 引 き 続 き 増 加 する 見 通 しとなっている [17]それ 以 前 は 住 宅 建 設 計 画 法 ( 昭 和 41 年 6 月 30 日 法 律 100 号 住 生 活 基 本 法 の 附 則 によって 廃 止 )に 基 づく 住 宅 建 設 五 箇 年 計 画 ( 第 1 次 1966 年 - 第 8 次 2005 年 )が 住 宅 政 策 の 指 針 とされており 公 営 公 庫 公 団 住 宅 の 建 設 戸 数 目 標 などが 定 められていた [18]なお 新 築 住 宅 について 業 者 が 一 般 消 費 者 に 対 し 新 築 住 宅 として 建 物 を 売 却 する 場 合 明 示 の 特 約 がなくとも 瑕 疵 なき 建 物 を 給 付 すべき 債 務 があり また 給 付 した 建 物 に 瑕 疵 がある 場 合 には これを 修 補 すべき 債 務 を 負 うと 解 するのが 相 当 であるとした 例 がある ( 神 戸 地 裁 昭 和 61 年 9 月 3 日 判 決 ) [19] 平 成 13 年 11 月 27 日 最 高 裁 判 所 第 三 小 法 廷 判 決 ( 平 成 10(オ)773 損 害 賠 償 請 求 事 件 ( 第 55 巻 6 号 1311 頁 )) 参 照 なお 除 斥 期 間 は 消 滅 時 効 と 類 似 する 制 度 であるが 中 断 がな い 相 手 方 の 援 用 がなくても 裁 判 所 は 権 利 消 滅 の 判 断 ができる 起 算 点 は 権 利 発 生 のとき である 権 利 消 滅 の 効 果 は 遡 及 しないといっ た 違 いがある [20] 例 えば ( 一 社 ) 不 動 産 流 通 経 営 協 会 ホー ムページに 掲 載 されている FRK 標 準 売 買 契 約 書 の 個 人 間 売 買 を 想 定 した 契 約 書 参 照 b04.html [21] 当 機 構 が 発 刊 している 不 動 産 売 買 の 手 引 に 掲 載 されている 土 地 建 物 売 買 契 約 書 の 参 考 例 や ( 一 社 ) 不 動 産 流 通 経 営 協 会 が 作 成 し ている FRK 標 準 売 買 契 約 書 には 現 状 有 姿 による 引 渡 し 条 項 は 盛 り 込 まれていな い [22] 周 藤 利 一 河 井 睦 朗 わかりやすい 宅 地 建 物 取 引 業 法 ( 大 成 出 版 社 )p 参 照 34

15 [23] 宅 地 建 物 取 引 業 法 の 解 釈 運 用 の 考 え 方 ( 平 成 13 年 1 月 6 日 国 土 交 通 省 総 動 発 第 3 号 ) の その 他 の 留 意 すべき 事 項 参 照 [24] 国 土 交 通 省 不 動 産 業 課 資 料 ( 平 成 20 年 11 月 6 日 ) 参 照 [25] 国 土 交 通 省 住 宅 局 住 宅 生 産 課 等 監 修 日 本 住 宅 性 能 表 示 基 準 評 価 方 法 基 準 技 術 解 説 ( 既 存 住 宅 個 別 性 能 )2010 ( 工 学 図 書 株 式 会 社 ) 参 照 [26] 住 宅 の 品 質 確 保 の 促 進 等 に 関 する 法 律 に 基 づく 住 宅 性 能 表 示 制 度 の 実 施 状 況 について ( 平 成 24 年 12 月 末 時 点 ) ( 平 成 25 年 2 月 28 日 記 者 発 表 ) 参 照 hh_ html [27] 保 険 金 は 個 人 売 主 取 引 の 場 合 は 建 物 検 査 保 証 会 社 ( 当 該 会 社 の 倒 産 時 は 個 人 買 主 )に 対 して 業 者 売 主 取 引 の 場 合 は 瑕 疵 担 保 責 任 を 履 行 する 売 主 業 者 ( 業 者 倒 産 時 には 個 人 買 主 )に 対 して 支 払 われる 仕 組 みとなっている [28] 仕 入 れ の 市 場 において 住 宅 を 売 却 す る 個 人 売 主 の 視 点 から 見 た 取 引 の 安 全 安 心 は 不 動 産 市 場 あるいは 中 古 住 宅 流 通 市 場 の 健 全 な 発 達 を 図 る 上 で 重 要 な 前 提 条 件 と 考 え られる このような 視 点 から 見 た 場 合 買 取 再 販 用 物 件 の 仕 入 れ に 伴 うトラブルにつ いては 個 人 売 主 宅 建 業 者 買 主 の 不 動 産 取 引 をめぐって 不 動 産 の 不 当 買 取 行 為 ( 押 買 ) や 不 動 産 売 買 代 金 の 支 払 遅 延 といったト ラブル 類 型 が 存 在 し 個 人 売 主 に 対 する 不 動 産 取 引 の 安 全 安 心 のための 啓 発 の 強 化 ( 契 約 書 例 の 提 示 取 引 上 の 留 意 事 項 の 解 説 等 ) や 個 人 売 主 の 不 動 産 取 引 をめぐるトラブル 実 態 の 継 続 的 把 握 と 政 策 対 応 ( 行 政 施 策 制 度 的 手 当 等 )の 必 要 性 に 関 する 情 報 の 収 集 蓄 積 等 が 必 要 と 考 えられる( 拙 稿 個 人 売 主 の 不 動 産 取 引 をめぐるトラブル 対 策 について (RETIO NO.87 所 収 ) 参 照 ) [29] 厳 密 には このほかに 非 宅 建 業 者 たる 法 人 が 売 主 や 買 主 となる 場 合 がある 消 費 者 契 約 法 は 消 費 者 ( 個 人 )が 買 い 主 となる 場 合 に のみ 適 用 され が 買 主 となるケースには 適 用 されないという 違 いがあるので 精 緻 な 議 論 を 行 う 場 合 には 個 人 ( 消 費 者 )と 法 人 ( 非 宅 建 業 者 )を 区 別 する 必 要 が 生 じるが 法 人 ( 非 宅 建 業 者 )が 住 宅 取 引 の 主 体 となるのは 市 場 全 体 の 中 で 限 られた 割 合 と 考 えられるので 典 型 的 な 類 型 としては 個 人 買 主 対 個 人 売 主 及 び 業 者 売 主 の2 類 型 を 念 頭 におく [30] 新 築 住 宅 建 設 用 地 としての 土 地 利 用 を 含 む [31]ここでいうリフォームは あくまでも 中 古 住 宅 の 売 買 の 際 に 取 引 物 件 の 品 質 を 向 上 さ せるために 行 うものを 念 頭 においており 住 宅 取 得 後 一 定 以 上 の 年 数 が 経 過 した 後 に 経 年 劣 化 に 対 応 するために 行 うリフォームは 念 頭 においていない [32] 保 証 項 目 については 例 えば 北 海 道 におい てはシロアリの 害 は 重 視 されず 雪 害 への 備 えが 重 視 される 等 の 地 域 差 もある [33] 不 動 産 鑑 定 評 価 上 の 経 済 的 価 値 ( 市 場 価 値 ) は 市 場 が 認 める 客 観 的 評 価 ( 流 通 価 格 )す なわち 流 通 価 値 のことと 考 えられる [34]このほかに マーケティング 戦 略 等 に 裏 付 けられたエリア マネジメントにより 市 街 地 の 付 加 価 値 形 成 が 行 われるような 場 合 もあ る [35]なお 不 動 産 流 通 市 場 の 活 性 化 に 関 する 学 際 的 論 考 が 行 われた 例 として 日 本 不 動 産 学 会 誌 No.101 (2012 Vol.26 No. 2) 特 集 不 動 産 流 通 市 場 の 活 性 化 がある [36]この 点 について [28] 参 照 ( 了 ) 35