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あやかながだき
7 years ago
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1 法人関まちづくり数まちづくりの取組を担う組織団体のあり方に関する調査研究事業報告書概要版 1. まちづくり団体等向けアンケート調査全国 0 のまちづくり団体等を対象とするアンケート調査を実施したところ 17 団体から回答があったまちづくり団体等は平成 10 年の中心市街地活性化法 ( 旧法 ) の成立平成 18 年の改正中心市街地活性化法 ( 改正中活法 ) の成立を契機に増加している一口にまちづくり団体等と言ってもその経営規模取組内容抱えている課題などその様々であったが以下のつの設立年代区分によりア. 資本金出資金額イ. 行政の関与度合いウ. 平均収入とその内訳 ( 自主事業の比率や不動産賃貸業か否か等 ) エ. 課題認識等が異なることが明らかとなったまちづくり団体等を取り巻く時代背景と団体設立数代背景地価高騰地価下落リーマンショック新しい公共時NPO 法 ( 平成 10 年 ~) 民活法 ( 昭和 61 年 ~ 平成 18 年 ) 連会社法 ( 平成 17 年 ~) 都計法改正 ( 平成 18 年 ~) 大店立地法大店立地法の指針改定大店法 ( 昭和 48 年 ~ 平成 12 年 ) ( 平成 12 年 ~) ( 平成 18 年 ~) 法旧中活法改正中活法 ( 平成 10 年 ~ 平成 18 年 ) ( 平成 18 年 ~) アンケート調査回答団体数第 Ⅰ 期 25 団体第 Ⅱ 期 67 団体第 Ⅲ 期 45 団体昭 59 以前平設立年 1

2 (1) 第 Ⅰ 期 ( 平成 10 年以前 ) に設立されたまちづくり団体等平成 10 年の中心市街地活性化法成立以前に設立された団体等は資本金出資金の平均が約 5.7 億円と最も多く資本金出資金における市町村の出資割合が約 50% を占める収入源に占める自主事業の割合は 80% を超えており自立性の高い経営を行っている自主事業収入のうち 52% が不動産賃貸事業によるものであり不動産保有額も大きい第 Ⅰ 期のまちづくり団体等は主に再開発事業などを推進する第セクターとして設立されその第セクターの一部がその後においてまちづくり団体等としての役割も担うようになったと想定されるただし最近では売上の低下が課題となっている資本金出資者 206 百万円市民 1.4% その他 8.8% 第 Ⅰ 期平均 568 百万円人員数一般企業 1.6% 市町村 50.% 第 Ⅰ 期平均第 Ⅰ 期平均常勤 5.4 人常勤 5.5 人臨時 4.1 人 9.5 人臨時 2.8 人収入 160 百万円 166 百万円 8. 人自主事業収入の内訳 52.0% 15.4% 9.5% 7.0% 15.6% 0.5% 金融機関 5.4% 商店街 1.2% 商工会議所 1.2% 回答のあったまちづくり団体等の資本金を合計したうえで出資者割合を算出収入源 81.%.6%11.4%.8% 自主事業収入行政からの補助金行政からの委託料等その他回答のあったまちづくり団体等の収入源を合計したうえで各収入源の種類の割合を算出不動産保有額不動産賃貸駐車場駐輪場その他施設管理飲食物販その他回答のあったまちづくり団体等の自主事業収入を合計したうえで各事業の種類の割合を算出第 Ⅰ 期平均 70 百万円 70 百万円 2

3 (2) 第 Ⅱ 期 ( 平成 11 年 ~18 年 ) に設立されたまちづくり団体等平成 11 年から改正中心市街地活性化法が成立した平成 18 年までに設立されたまちづくり団体等の資本金出資金の平均は 1.8 億円であり第 Ⅰ 期のまちづくり団体等より低下するが出資金における市町村の構成割合は約 50% と変わらない自主事業の割合は 76% であり比較的自立性の高い経営が行われている自主事業の内訳では不動産賃貸業の割合が 0% 程度に低下し反対に駐車場駐輪場その他施設管理などハード管理を中心に多様化が進んでいる中心市街地活性化法 ( 旧法 ) の成立を契機として商業施設以外の施設の所有や運営を通じて中心市街地の整備改善やソフトなまちづくりへの貢献のため設立されたまちづくり団体等が多いと想定される課題としては事業そのものの収益性の低さを挙げている割合が高くまちづくりへの貢献と自立の両立について課題を持つ団体が多いと想定される資本金出資者 206 百万円その他 25.% 182 百万円人員数市民 4.8% 一般企業 11.2% 市町村 50.4% 常勤 5.4 人臨時 4.1 人 9.5 人常勤 6.2 人臨時 6.0 人収入 12.2 人金融機関.2% 商店街.1% 商工会議所 2.1% 回答のあったまちづくり団体等の資本金を合計したうえで出資者割合を算出収入源 160 百万円 76.1% 5.8% 15.% 2.8% 178 百万円自主事業収入の内訳 0.% 16.9% 16.7% 6.5% 26.2%.% 自主事業収入行政からの補助金行政からの委託料等その他回答のあったまちづくり団体等の収入源を合計したうえで各収入源の種類の割合を算出不動産保有額不動産賃貸駐車場駐輪場その他施設管理飲食物販その他回答のあったまちづくり団体等の自主事業収入を合計したうえで各事業の種類の割合を算出 70 百万円 9 百万円

4 () 第 Ⅲ 期 ( 平成 19 年以降 ) に設立されたまちづくり団体等改正中心市街地活性化法が成立した年の翌年にあたる平成 19 年以降に設立されたまちづくり団体等については資本金出資金の平均は 0. 億円と第 Ⅰ 期や第 Ⅱ 期のまちづくり団体等に比べて著しく低く市町村の出資割合も約 20% と低下し一般企業商工会議所商店街金融機関など幅広く出資されている年間平均収入は 0.6 億円と少なく収入源に占める自主事業の割合も 40% 残りは行政からの補助金委託料等となっている改正中心市街地活性化法の認定を受けまちづくりのソフト面のために中心市街地を取り巻く関係する企業商店街団体がそれぞれ出資して設立され活動している場合が多いただし合意形成に時間がかかるという点も課題として挙げる割合が1や2に比べて高い出資者構成の多様化と関係していると思われるまた重苦は切実な課題となっている資本金出資者 206 百万円その他 11.6% 市民 5.9% 市町村 21.5% 29 百万円人員数常勤 5.4 人臨時 4.1 人 9.5 人臨時常勤 4.4 人 6.6 人 2.2 人収入 160 百万円一般企業 2.% 金融機関 9.8% 商店街 9.2% 商工会議所 9.8% 回答のあったまちづくり団体等の資本金を合計したうえで出資者割合を算出収入源 40.%.8% 24.5% 1.4% 58 百万円自主事業収入の内訳 4.6% 16.7% 1.9% 10.5% 18.9% 5.5% 自主事業収入行政からの補助金行政からの委託料等その他回答のあったまちづくり団体等の収入源を合計したうえで各収入源の種類の割合を算出不動産保有額不動産賃貸駐車場駐輪場その他施設管理飲食物販その他回答のあったまちづくり団体等の自主事業収入を合計したうえで各事業の種類の割合を算出 70 百万円 1 百万円 4

5 立目(4) まちづくり団体等の類型化以上のアンケート調査結果を踏まえ 1 設立目的と2 経営の自立性の2つの要素から 4 つの類型化を行った類型 Aは当初再開発事業など不動産事業を推進する目的で設立されかつ自主事業収入の割合が高く自立的な経営を図っている団体であり第 Ⅰ 期の団体が該当する類型 Bは中心市街地のまちづくり全般を担う者として設立されかつ自主事業の割合が高く自立的な経営を図っている団体であり第 Ⅱ 期の団体が該当する類型 Cは中心市街地のまちづくり全般を担う者として設立されたが行政からの補助金委託料収入の割合が高く行政サービスの補完代替的な役割を担っている団体で第 Ⅲ 期の団体が該当する類型 Dは当初再開発事業など不動産事業を推進する目的で設立されたものの自主事業の割合が低い団体である経営の自立性 ( 自主事業収入の割合 ) 高低類型 A 不動産事業第 Ⅰ 期的まちづくり全般設第 Ⅱ 期第 Ⅲ 期類型 B 類型 D 類型 C 2. ヒアリング調査結果アンケート調査を踏まえ設立年代や上記の類型に留意して 20 の団体等を対象としてヒアリング調査を実施した (1) 第 Ⅰ 期 ( 平成 10 年以前 ) に設立されたまちづくり団体等ヒアリングを実施した第 Ⅰ 期のまちづくり団体等についてはいずれも不動産を所有し施設の管理運営を行っているが時代とともに変化するまちづくり上の課題解決のために行政との緊密な連携のもと高齢者向け住宅の管理運営イベント等による集客起業支援教育研修の実施などを行っているただし近年は事業環境の悪化で資本金の切り崩しや市からの委託費に頼らざるを得ない状況が生じていることも一部で確認できた (2) 第 Ⅱ 期 ( 平成 11 年 ~ 平成 18 年 ) に設立されたまちづくり団体等第 Ⅱ 期のまちづくり団体等については不動産を所有せず中心市街地活性化法 ( 旧法 ) に基づくTMOの役割を担う団体が多かった事業分野の多様化と行政との関係性の多様化が進んでいる役員の大半が非常勤で新規事業の実施の可否を検討する会議自体が開催できない状況にあるなど経営の意思決定面の課題を抱えておりまた実施している事業の収益性の低さやこれに起因しての自主財源や人材の確保の困難さも課題となっている 5

6 () 第 Ⅲ 期 ( 平成 19 年以降 ) に設立されたまちづくり団体等第 Ⅲ 期のまちづくり団体等についても不動産を所有していない団体等のほうが多く事業分野もさらに多様化している中心市街地活性化法 ( 改正中活法 ) にもとづき中心市街地活性化協議会の構成要件の1つとして設立されており行政からの補助委託料収入や駐車場駐輪場をはじめとする公共施設の指定管理業務が収入の源泉となっており行政サービスの補完代替を実施している団体が多い課題としてはマンパワーの不足や駐車場収入の減少に伴う自主財源の確保が困難になっている点等が挙げられた. 課題解決の足がかりとなる事業構築のキーワード以上のようにまちづくり団体等を取り巻く環境は厳しく課題も多いがその一方で今回のヒアリング結果からはこれからのまちづくり団体等のあり方として参考になる新たな取り組みを行っている団体もあったこれらの団体の取り組みから課題解決の足がかりとなる事業構築のキーワードを以下の5つにまとめた (1) 不動産事業への関わり方の工夫第 Ⅰ 期以前に設立された団体等が実施している不動産事業の多くはまちづくりのビジョンが不明確なままハード先行で計画が進められまちづくり団体等が不動産を所有し賃貸事業を実施しているものが多いものと想定されるその結果空きテナントの増加などにより収入の落ち込みが課題となっているこれへの対応策として次の2つがある 1つが財源不足を踏まえ新たな再開発事業ではなく既存建物を活用しながら付加価値を高めることで不動産収入を創出することであるもう1つは定期借地権方式の活用である資産を含めた事業費を前提とした場合には今後の事業採算性はまずます厳しくなる可能性がある定期借地権を利活用することで資産運用の効率化を図ることである (2) 公共施設管理への関わり方の工夫第 Ⅱ 期及び第 Ⅲ 期に設立されたまちづくり団体等の多くは公共施設の管理を行政から委託されているところも多く見受けられる平成 15 年に創設され指定管理者制度が創出されたことを契機にまちづくり団体等の公共的なまちづくり活動の財源確保の一方策として全国的に波及したものと思われるしかしながら周辺環境の変化により駐車場駐輪場の管理運営収入が減少したことで他のまちづくり活動のための財源が確保できなくなるような状況も生じている今後は財源確保の一方策という観点だけではなく当該公共施設と周辺施設とを連携させることなどにより利用者の回遊性を高めることで一般の事業会社にはできない街づくり団体等でしかできない公共施設への関わり方を模索する必要があるこれを実現することでまちづくり団体等にとっても自ら管理する公共施設の収益性向上や周辺の公共施設との一体管理による収益源の拡大に繋がる可能性がある () コスト削減をビジネスにする第 Ⅱ 期及び第 Ⅲ 期に設立されたまちづくり団体等では自主事業の収益性が低いために公共的なまちづくり活動の財源の確保に苦慮しているところが多く見られるその一方で 6

7 立目的中心市街地等の課題を解決しつつこのことがまちづくり団体等の収益源にもつながるといった事例も見られつつあるその1つとして周辺のビルの保守管理業務を一括して受託しこれを外部委託することが挙げられる一括化によるスケールメリットを生み出すことによりビルオーナーの経費削減に資するとともに一括受託収入から再委託費用の差額を収益源として非収益事業への還元を図っているこのような取り組みは周辺ビルの保守管理業務の一括化だけでなく消耗品の共同購入や複数商店街組合事務の一括受託廃棄物処理の共同化などにも応用可能である (4) 地域に産業を生み出す主に第 Ⅱ 期及び第 Ⅲ 期に設立されたまちづくり団体等が属する地域のうち過疎化が急激に信仰し限界集落又はそれに近い状況のところもあるこれらの地域では地域住民の購買力だけでは中心市街地の活性化に限界がある自然や農産物などの地域資源を活用し商品製造施設観光施設飲食物販施設を整備し地域の人々の雇用を拡充することで地域の活性化に貢献することが可能になる (5) 他団体との連携により事業展開を図る特に第 Ⅲ 期のまちづくり団体の多くは中心市街地の課題を解決するための様々なコミュニティビジネススモールビジネスの取り組みの必要性を認識しながら小規模な資本人員体制のもとマンパワーの不足資金財源の不足スキルノウハウの不足という重苦を抱えているこの状況への対応としては自ら事業主体となるよりも地域の関係者を巻き込んでの事業展開を検討し信頼を得ることで不足している人材財源を補う選択肢を増やしていくことである経営の自立性 ( 自主事業収入割合 ) 課題課題解決のヒント高低不動産収入の減少 1 不動産事業への関わり方を工夫する不動産事業第 Ⅰ 期収益性の低さ 2 公共施設への関わり方を工夫するコスト削減をビジネスにするまちづくり全般設第 Ⅱ 期第 Ⅲ 期財源不足 4 地域に産業を生み出すマンパワー不足 5 他団体との連携により事業展開を図る 7

官民連携事業（ＰＰＰ）導入

官民連携事業（ＰＰＰ）導入資料 1-1 まちづくり会社の経営体制事業体制のあり方 1. まちづくり会社の現状と中心商店街区域再生のための存在意義中心商店街区域の再生には再生に向けた合意形成と機動的かつ着実な事業の遂行力が求められるこのため先進地域では機動的な経営判断と継続的な事業活動のできる株式会社形態の組織としてのまちづくり会社が民間主導で設立され実質的に機能する経営体制の下必要な人材を確保し不動産所有者等と交渉し