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きよはるさかいざわ
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1 不動産鑑定評価書発行番号第 999 号発行日付平成 99 年 99 月 99 日サンプル株式会社御中サンプル架空の大規模宅地の鑑定評価公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会会員札幌市中央区南二条西六丁目 14 番地メグロオフィス株式会社代表取締役目黒健兒不動産鑑定士署名捺印本件鑑定評価にあたっては自己又は関係人の利害の有無その他いかなる理由にかかわらず公正妥当な態度を保持し専門職業家としての良心に従い誠実に不動産の鑑定評価を行ったものである

2 目次 Ⅰ. 鑑定評価額 Ⅱ. 対象不動産の表示 Ⅲ. 鑑定評価の基本的事項 Ⅳ. 鑑定評価の依頼目的等 Ⅴ. 鑑定評価の依頼目的及び依頼目的に対応した条件と価格の種類との関連 Ⅵ. 鑑定評価を行った年月日 Ⅶ. 関与不動産鑑定士及び関与不動産鑑定業者に係る利害関係等 Ⅷ. 対象不動産の確認 Ⅸ. 鑑定評価額決定の理由の要旨 Ⅰ 価格形成要因の分析 Ⅱ 評価 Ⅹ. 付記事項 [ 付属資料 ] 別表 1~6 用途地域図位置図道路台帳図土地図面写真地積測量図サンプルのため別表 1~6 以外は添付省略 1

3 Ⅰ. 鑑定評価額金 210,000,000 円 (17, ) Ⅱ. 対象不動産の表示所在及び地番地目評価数量市町 99 番 99 宅地 99, m2 Ⅲ. 鑑定評価の基本的事項 1. 対象不動産の種別及び類型 (1) 種別宅地 (2) 類型更地 2. 鑑定評価の条件 (1) 対象確定条件対象地のみを建物等が存しない独立のもの ( 更地 ) として鑑定評価の対象とする尚本件は ( 中略 ) に係る鑑定評価であり本条件は実現性合法性関係当事者及び第三者の利益を害するおそれがないか等の観点から妥当である (2) 地域要因又は個別的要因についての想定上の条件地中地上共に埋設物定着物等使用阻害物は一切ないものとする本条件は ( 中略 ) としているものであり実現性合法性関係当事者及び第三者の利益を害するおそれがないか等の観点から妥当である (3) 調査範囲等条件なし (4) その他の条件 2

4 なし 3. 価格時点平成 99 年 99 月 99 日 4. 価格の種類正常価格 Ⅳ. 鑑定評価の依頼目的等 1. 依頼目的売買の参考 2. 依頼者以外の提出先等なし後日本鑑定評価書の依頼者以外の提出先若しくは開示先が広がる場合又は公表する場合には当該提出若しくは開示又は公表の前に当社宛文書を交付して当社及び本鑑定評価の担当不動産鑑定士の承諾を得る必要がある Ⅴ. 鑑定評価の依頼目的及び依頼目的に対応した条件と価格の種類との関連本件鑑定評価は前記依頼目的に対応した条件により現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格を求めるものであり求める価格は正常価格である Ⅵ. 鑑定評価を行った年月日平成 99 年 99 月 99 日 Ⅶ. 関与不動産鑑定士及び関与不動産鑑定業者に係る利害関係等 1. 関与不動産鑑定士及び関与不動産鑑定業者の対象不動産に関する利害関係等関与不動産鑑定士及び関与不動産鑑定業者の対象不動産に関する利害関 3

5 係又は対象不動産に関し利害関係を有する者との縁故若しくは特別の利害関係の有無 : いずれもない 2. 依頼者と関与不動産鑑定士及び関与不動産鑑定業者との関係依頼者と関与不動産鑑定士及び関与不動産鑑定業者との間の特別の資本的関係人的関係及び取引関係の有無 : いずれもない 3. 堤出先等と関与不動産鑑定士及び関与不動産鑑定業者との関係依頼者以外の開示先及び堤出先の有無 : いずれもない Ⅷ. 対象不動産の確認 1. 物的確認 (1) 実地調査 1 実地調査日 : 平成 99 年 99 月 99 日 2 実地調査を行った不動産鑑定士 : 目黒健兒 3 立会人 : 株式会社部課長様 4 実地調査を行った範囲立会人の案内の下境界部分及び対象不動産内について実地調査を行った (2) 確認に用いた資料全部事項証明書公図地積測量図 (3) 確認資料との照合事項及び照合結果 1 照合事項位置形状規模地目 2 照合結果確認資料と照合して照合事項について概ね一致を確認したなお境界については境界石の存在を確認した (4) 評価上採用する数量登記数量 4

6 2. 権利の態様の確認 (1) 所有権 1 所有者様 2 確認に用いた資料及び確認日 a. 確認に用いた資料全部事項証明書 b. 確認日平成 99 年 99 月 99 日 (2) 所有権以外の権利なし 3. 当事者間で事実の主張が異なる事項なし 5

7 Ⅸ. 鑑定評価額決定の理由の要旨 Ⅰ 価格形成要因の分析 1. 一般的要因の分析 (1) 社会経済情勢 1 日本経済景気は消費に弱さがみられるものの穏やかに拡大している企業収益が高水準で推移する一方設備投資も増加している雇用は一部厳しさがあるが広範囲に改善している個人消費は横ばいだが底堅い推移をみせている輸出は増加傾向で生産も穏やかに増加している先行きについても景気は穏やかに拡大していくものと思われる 2 北海道経済緩慢ではあるが持ち直し基調である個人消費は低調公共工事の減少に加え住宅着工は弱含んで推移しているしかし設備投資は底堅く道外からの観光客増加道外需要関連の生産増加等がみられる先行きは公的需要の減少持続や所得環境の改善の遅れなどにより横ばいと思料する 6

8 (2) 地価の推移動向北海道全体としては平成 99 年以降すべての用途で下落が続いているが下落率は縮小しつつある特徴としては二極化の傾向が顕著で札幌市と地方都市の格差が拡大し札幌市内でも札幌都心等 ( 地下鉄沿線 JR 徒歩圏 ) への集中が進んでいるこれは主として中高層のマンション需要によるもので都心回帰現象が進んでいるところにより年率 20% を超える上昇をみせているただここにきて様子見の感が出てきており一本調子の上昇にはならないものと思われる札幌以外の都市は引き続き下落を続けているが札幌隣接都市は札幌の地価上昇の影響から下げ止まりの感が出てきているものもある 7

9 2. 地域分析 (1) 対象不動産が所在する市の概況 1 沿革昭和年に市制が施行年代後期から年代にかけて札幌市への人口集中の影響を受け人口が急増した以後人口増加を続けたが平成 99 年に微減に転じた 2 位置地勢人口等市はのに位置し総面積は平方キロメートル全般的に平坦な地勢で市市市と隣接し市のベッドタウンであるからはJR 本線 ( 駅まで ) で約分市の中央部を国道号が走っているまたに北海道縦貫自動車道が走っておりののインターチェンジがある人口 999,999 人世帯数 99,999 世帯 ( 平成 99 年 99 月 99 現在 ) (2) 対象不動産に係る市場の特性 1 同一需給圏の判定同一需給圏は市市街化区域全域である 2 同一需給圏における市場参加者の属性及び行動典型的な需要者 : 宅地開発業者典型的な需要者が重視する価格形成要因造成区画割後の分譲宅地としての競争力造成コスト有効宅地化率等による宅地開発の事業採算性典型的な供給者 : 他 8

10 3 市場の需給動向 a. 売買市場の現況と需給動向 ( ア ) 土地取引住宅地長引く景況低迷の中取引件数が著しく少ない状態が続いており需給は極めて軟調である特に地区はバブル経済崩壊後大規模土地区画整理事業により宅地が大量供給されたが供給過剰がいまだに解消されていないしかしここにきて寄りの地区から土地取引回復の気配が見えつつある商業地市中心部や当市と隣接する市のとの経済的接近性が良く含まれるために客足をとられ市内商業地域が発展しない傾向がある一方大型スーハーマーケットホームストア等大型店ラッシュで小型店舗中心の商店街衰退を促進している又今日の北海道の景気低迷は商業地価下落に大きく影響を与えており商業地価は下げ幅は縮小しつつあるが未だ低迷しており住宅地価と対比しても水準的に優位性があまりないのが現状である ( イ ) 新築マンションマンションの新築分譲は市とりわけに集中しており市ではここ何年も新築分譲が全く行われていない市への集中が進んでおりここ当面は市におけるマンションの新築分譲はあまり見込めない b. 賃貸市場の現況と需給動向アパートマンションの空室率賃料水準は横ばいで推移しており当面現状維持と思料する 4 同一需給圏における地価の推移動向隣接するの住宅地価格上昇傾向の影響を受けに隣接する地区の住宅地需要は回復しつつあり当該地区の価格は下げ止まり反転上昇の気配がでてきたさらにその隣の地区は反転上昇とまではいかないが下げ止まりつつあるしかしから最も離れた地区は依然として地価下落が続いている 9

11 (3) 近隣地域の状況 1 近隣地域の範囲対象地をもって近隣地域とする 2 地域の特性等大規模画地補足説明周辺の状況対象地は市を縦断する幹線道路である線沿いの大規模画地であるこの道道沿いには隣接して町商店街がありまたコンビニレンタルビデオ店百円ショップ等の低層店舗も見られるその背後には面積が 250 m2~300 m2程度の低層住宅地が展開している a. 街路条件三方に道路がある側 : 両側歩道付完全舗装道路道道線幅員 18m 側 : 両側歩道付完全舗装道路市道幅員 14m 側 : 完全舗装道路市道幅員 7m 側は幅 10m のに接している b. 交通接近条件 JR 線駅 0.0km バス停 00m 小学校 000m 中学校 0.0km 商店街近接スーパーマーケット 000m c. 環境条件供給処理施設上水道下水道都市ガスあり危険嫌悪施設特にない 10

12 d. 行政的条件市街化区域第一種中高層住居専用地域( 指定建ぺい率 60% 指定容積率 200%) e. その他の条件ない 3 将来動向等更地化後は側の道道沿いは低層店舗兼住宅地側背後地は低層住宅地が標準的使用となるものと予想される 4 標準的使用及び標準的画地標準的使用は区画割して分譲宅地とすることが合理的な大規模画地である具体的には更地化造成区画割後において a. 側の道道沿い標準的使用 : 低層店舗兼住宅の敷地標準的画地 : 間口 25m 程度奥行 31.5m 程度面積 780 m2程度二方路接面 b. 側の背後地標準的使用 : 低層住宅地の敷地標準的画地 : 間口 14m 程度奥行 20m 程度面積 280 m2程度二方路接面 11

13 3. 個別分析 (1) 対象不動産の状況 1 近隣地域における位置対象地を近隣地域とした 2 土地の状況 a. 街路条件三方に道路がある側 : 両側歩道付完全舗装道路道道線幅員 18m 側 : 両側歩道付完全舗装道路市道幅員 14m 側 : 完全舗装道路市道幅員 7m 側は幅 10m のに接している b. 交通接近条件 JR 線駅 0.0km バス停 00m 小学校 000m 中学校 0.0km 商店街近接スーパーマーケット 000m c. 環境条件供給処理施設上水道下水道都市ガスあり危険嫌悪施設特にない d. 行政的条件市街化区域第一種中高層住居専用地域 ( 指定建ぺい率 60% 指定容積率 200%) ( 基準建ぺい率 70% 基準容積率 200%) 日影規制 ( 二 )3 時間 2 時間 12

14 e. 画地条件間口: 側道道に沿って 999m 奥行:99.9m 形状: ほぼ長方形地勢: 路面と等高で平坦 3 埋蔵文化財の有無及びその状態市教育委員会に聴取したところ対象不動産は周知の埋蔵文化財包蔵地には含まれていないとのこと発掘調査試掘調査等の措置の指示はなされていない埋蔵文化財が現に存することは判明していない以上により対象不動産は埋蔵文化財が価格形成に大きな影響を与えることがないと判断されるので価格形成要因からは除外して鑑定評価を行う 4 土壌汚染の有無及びその状態不動産登記によると昭和 99 年 99 月 99 日新住宅市街地開発法による工事完了しその後現所有者であるを所有者とする所有権保存登記がなされている宅地造成前は農地であった以上土壌汚染に関わる地歴はない土壌汚染対策法第 3 条に規定する有害物質使用特定施設に係る工場又は事業場の敷地は含まない有害物質使用特定施設使用廃止に伴い土壌汚染対策法第 3 条に規定する土壌の汚染の状況についての調査義務は発生していない又同法第 4 条の規定により知事から土壌の汚染の状況についての調査を実施することは命ぜられていない土壌汚染対策法第 5 条に規定する指定区域の指定はなされていない土壌汚染対策法第 7 条の規定により知事から汚染の除去等の措置を講ずべきことは命ぜられていない以上により対象不動産は有害物質の使用の形跡は認められず土壌汚染が存在することを示す端緒は発見されなかった土壌汚染が対象不動産に価格形成に大きな影響を与えることはないと判断されるので土壌汚染を価格形成要因から除外して鑑定評価を行う 13

15 5 その他 ( 地下埋設物越境物等 ) 想定上の付加条件により地下埋設物はないものとする現地調査により越境物がないことを確認した 6 標準的画地と比較した増減価要因対象不動産自体を近隣地域としたものでこの点で本項目該当無しただし一方路の画地を仮に標準とすると対象不動産は三方路であることからこれを増価要因 (+6%) とみなすことができるなお辺の端付近に凹みがあるがこのことによる減価は 0.2% にも満たず取引事例比較法では考慮対象外とする 14

16 (2) 対象不動産の市場分析 1 対象不動産に係る典型的な需要者層典型的な需要者層: 宅地開発業者造成区画割後の典型的な需要者層商業地 : 幹線道路沿いに出店を企図する事業者住宅地 : 低層住宅の建設を企図する個人 2 代替競争関係にある不動産との比較における優劣及び競争力の程度市の中でも寄りでの地価上昇の影響を受け始めている地区にあり幹線道路沿いで地元商店街に隣接し小学校も近いまたほぼ整形地で有効宅地化率も高く平坦地で造成コストも小さい最寄駅からの距離が若干あるが代替競争関係にある不動産との比較における優劣及び競争力の程度は上位と思量する (3) 最有効使用の判定最有効使用は前記の標準的使用と同じく区画割して分譲宅地とすることである更地化造成区画割後において a. 側の道道沿い : 低層店舗兼住宅の敷地間口 25m 程度奥行 31.5m 程度面積 780 m2程度二方路接面 b. 側の背後地 : 低層住宅の敷地間口 14m 程度奥行 20m 程度面積 280 m2程度二方路接面 15

17 Ⅱ 評価 ( 評価方針 ) 取引事例比較法開発法を適用し試算価格を調整して鑑定評価額を決定する尚対象不動産は既成市街地内の土地であり再調達原価の把握ができないため原価法は適用できないまた現況大規模画地での賃貸建物想定は当地域では現実的には考えられず大規模画地としての収益還元法の適用はできないただし開発法おいて区画割後の画地価格査定で収益還元法を適用する 16

18 1. 鑑定評価方式の適用 (1) 取引事例比較法大規模画地として取引事例比較法を適用する取引事例についてそれぞれがそれ自体として実質的に近隣地域を形成しているものと捉えその画地条件に着目して標準化補正ではなく個別的要因の補正を行った手順としてはまず対象不動産を一旦一方路のみに接面するものとして標準価格を求め次に三方路であることについて個別的要因の比較を行ったその場合三方路であることによる区画割後における道路延長自動車回転場の減少二方路画地数の増加等を勘案して個別格差率は +6% とした別表 1 から比準価格 219,000,000 円 (17,800 ) 17

19 (2) 収益還元法現況大規模画地での賃貸建物想定は当地域では現実的には考えられず大規模画地としての収益還元法の適用はしない尚開発法における区画割後の画地の標準価格査定で収益還元法 ( 土地残余法 ) を適用した土地残余法対象地に1 最有効使用の賃貸用建物を建築し 2 同建物を賃貸し 3 建物の経済的耐用年数満了時に取り壊して更地化するという1から3までの一連の流れを一ライフサイクルとしてとらえこのライフサイクルを繰り返すことにより賃貸事業が永久に続くものと想定するそしてこの想定モデルにおける土地に帰属する純収益を求めこれを還元利回りで還元して土地の収益価格を試算する 18

20 (3) 開発法価格時点において対象不動産を区画割して標準的な画地とすることを想定し販売総額から通常の造成費相当額及び発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を控除して価格を試算する道道沿いを商業地として背後地を住宅地として販売することを想定しそれぞれ別々に区画割後の画地の標準価格を査定した別表 2 から開発法による価格 205,000,000 円 (16,700 ) 19

21 (4) 標準地の公示価格を規準とした価格等同一需給圏において価格形成要因が類似し規範性を有する地価公示標準地がないため公示価格を規準とした価格を求めることは断念し地価調査基準地との比準を行った当該地価調査基準地は宅地見込地であり対象不動産 ( 宅地 ) と種別が異なるが市街化区域 ( 第 1 種低層住居専用地域 ) に存し熟成度も相応であり参考のため比準したもの尚開発法において区画割後の標準画地価格の査定で公示価格を規準としている 20

22 2. 試算価格の調整及び鑑定評価額の決定比準価格 219,000,000 円 (17,800 ) 開発法による価格 205,000,000 円 (16,700 ) (1) 試算価格の調整 1 各試算価格の再吟味 a. 資料の選択検討及び活用の適否一般資料は日銀内閣府新聞雑誌等の資料のほか北海道経済産業局北海道市金融機関等の資料等多様な資料を適切に選択活用した地域資料は市の各種統計資料のほか地元不動産業者地元精通者からの聴取内容等も活用し多角的に検討した個別資料は対照不動産の確定確認個別的要因の把握分析検討に必要な資料を適切に活用した事例資料は豊富に収集した事例資料のなかから相対的に規範性の高い事例を選択しており事情補正があるものも一件のみで活用においてもそれぞれの特性を十分把握しており適切である b. 不動産の価格に関する諸原則の本案件に即応した活用の適否価格形成要因の分析最有効使用の判定各鑑定評価手法の適用における各種補修正等の鑑定評価の手順の全てにおいて不動産の価格に関する諸原則を常に意識して活用した c. 一般的要因の分析並びに地域分析及び個別分析の適否地域分析及び個別分析において一般的要因の分析結果を常に意識し反映させた地域分析では特に対象不動産に係る市場の特性の把握に留意しその結果を個別分析の代替競争等の関係にある不動産との比較における優劣及び競争力の程度の判定等に反映させた d. 各手法の適用において行った各種補正修正等に係る判断の適否事情補正時点修正建付減価補正標準化補正地域格差の比較個別的要因の比較建物格差修正基準階格差修正のいずれについても一般的要因の分析地域分析個別分析等を踏まえておりまた相互に矛盾なく適切である 21

23 e. 各手法に共通する価格形成要因に係る判断の整合性各手法に共通する価格形成要因である三方路についてまず取引事例比較法では一方路を前提とした比準の上三方路の増価を個別格差修正した個別格差の査定では三方路により区画割後で道路延長自動車回転場所が減少し二方路画地数が増加すること等 ( 増加要因 ) を適切に勘案した開発法では道路の配置自動車回転場所の設置二方路画地の評点加算等で結果的に三方路増価が適切に反映されている二試算価格に若干の乖離があるが以上から各手法に共通する価格形成要因に係る判断の整合性に問題ない f. 単価と総額との関連の適否対象不動産の存する市について全市的に過去数年にわたって大規模画地取引の総額の水準を分析した結果規模が大きくなり総額が嵩む場合の市場性減退による単価下げ圧力は競争力の程度によって異なるものと思われる対象不動産の比較的優位な競争力と総額からすると特に減価の必要なく単価と総額の関連は適正と判断する 22

24 2 各試算価格が有する説得力に係る判断 a. 対象不動産に係る地域分析及び個別分析の結果と各手法との適合性 ( ア ) 比準価格典型的な需要者である宅地開発業者の観点から各事例及び対象不動産について造成区画割後の分譲宅地としての競争力造成コスト有効宅地化率等による宅地開発の事業採算性について分析検討しまだら模様ながらも一部下げ止まりつつある住宅地価下げ幅は縮小しつつあるが未だ低迷している商業地価等市場の動向を踏まえつつ比準を行ったまた代替競争関係にある不動産との比較における優劣及び競争力の程度が同一需給圏において上位にある対象不動産の位置付けも比準において的確である以上から比準価格は市場の特性を相応に反映した試算価格と言えるが開発法と比べると典型的な需要者の重視する価格形成要因である宅地開発の事業採算性の分析検討については間接的とならざるを得ず市場の特性との適合性は開発法に若干劣るものと思料する ( イ ) 開発法による価格開発法は価格時点において対象不動産を区画割して標準的な画地とすることを想定し販売総額から通常の造成費相当額及び発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を控除して価格を試算するもので典型的な需要者の重視する価格形成要因である宅地開発の事業採算性を直接的に分析検討するものであるまた区画割後の画地の標準価格の査定では二次需要者である幹線道路沿いに出店を企図する事業者 ( 商業地 ) 低層住宅の建設を企図する個人( 住宅地 ) の観点から取引事例比較法収益還元法の適用を行いかつそのなかでそれぞれ商業地及び住宅地の市場の需給動向を反映させている以上から開発法は市場の特性 ( 市場参加者の属性及び行動市場の需給動向 ) に最も適合した手法と言える b. 各手法の適用において採用した資料の特性及び限界からくる相対的信性 ( ア ) 比準価格大規模画地は取引件数が少なくかつ特殊な事情がある事例の比率も高く採用事例は 4 例に留まった内容的には 2 件については地域格差が大きく 1 件は事情補正があり 1 件は価格時点が古い各種補正修正では的確性に十分留意したものの総体的に資料の相対的信頼性はあまり高くない 23

25 ( イ ) 開発法による価格分譲単価の査定根拠において採用した取引事例賃貸事例は規範性を相応に有する造成工事費の査定根拠に用いた資料は開発業者の作成した見積もりを批判的に吟味したもので信頼性相応であるしかし開発法は想定上の開発計画に基づき様々な想定を積み重ねて試算するものでそのなかで使用する資料は多く使用する資料それぞれのぶれが小さくてもそれが積み重なると総体的な精度が低下せざるを得ずこの意味で資料の相対的信頼性も低下せざるを得ない 24

26 (2) 鑑定評価額の決定市場の特性により適合しかつ典型的需要者である宅地開発業者の重視する価格形成要因である宅地開発の事業採算性の観点からより説得力を有する試算価格は開発法による価格であるしかし反面で典型的需要者である宅地開発業者は代替競争関係にある不動産との比較における優劣及び競争力の程度が上位である対象不動産の獲得において他業者との競合を意識せざるを得ずこの意味から比準価格も単純に軽視することはできない以上から開発法による価格に若干のウェイトをおいて地価調査基準地価格と比準した価格との均衡も考慮して鑑定評価額を次の通り決定した尚規範性の高い公示地がないため公示価格との規準は行わなかった鑑定評価額 210,000,000 円 (17, ) Ⅹ. 付記事項 1. 不動産鑑定士等の役割分担業者名メグロオフィス株式会社不動産鑑定士の氏名目黒健兒業務名鑑定評価業務の受託審査受託業者基本的事項の確定から鑑定評価額の表示に至る手順のすべての段階鑑定評価報告書の審査 2. その他なし以上 25

27 別表 1 比準価格及び規準とした価格等番号取引価格取引時点地積事情補正時点修正建付減価補正個別的要因地域格差算出価格標準画地の比準価格個別的要因の比較大 1 10,640.0 H , m / ,500 大 2 大 ,459 H , m2.0 / ,460 H / , m2 17,200 18,600 16, 対象地の比準価格大 4 17,034.0 H , m / ,800 単価 17,800 H m2 総額 219,000,000 円番号公示基準地価格基準日地積時点修正個別的要因地域格差標準画地の規準価格個別的要因の比較規準とした価格等公示地 H m2 基準地 ,000 H ,999 m , , 事情補正建付減価補正時点修正標準化補正事情補正事例大 3 買い進み公示価格基準地価格等の変動率を参考に当該地域の地価動向を分析して時点修正のための変動率を右のとおり判定した 99 年 9 月初 ~99 年 99 月末 -8.4% 99 年 9 月初 ~99 月末 -3.6% 地域格差別表 1-1 参照 99 年 9 月初 ~9 月 99 日 -0.6% 標準画地の比準価格調整理由事例大 1 事例大 2 は地域格差が大きい事例大 3 は事情補正がある事例大 4 は鑑定評価によるものであるが取引時点が古い規範性同等と見て平均値をもって試算価格とした個別的要因の比較内訳画地条件 +6 詳細については本文に記載

28 別表 1-1 取引事例等の概要及び要因別格差率番号取引事例大 1 取引事例大 2 取引事例大 3 取引事例大 4 取引事例公示地基準地所在地市町市町市町市町市町最寄駅 JR 線駅 999m JR 線駅 999m JR 線駅 999m JR 線駅 999m JR 線駅 999m 地域の概況戸建住宅アパートのほか空地も見られる住宅地域戸建住宅アパート倉庫等が混在する住宅地域戸建住宅マンション低層店舗等が混在する道道沿いの地域公営住宅に隣接する住宅地域に隣接する宅地化されつつある地域街路 20m 市道 27m 市道 25m 道道 14.5m 市道 6m 市道 25m 市道形状正方形不整形長方形不整形長方形公法規制第 1 種住居地域 (60,200) 準工業地域 (60,200) 準住居地域 (60,200) 第 1 種中高層住居専用地域 (60,200)(70,20 0) 第 1 種低層住居専用地域その他角地鑑定評価に基づく売買画地格差率内容格差率内容 -10 不整形格差率内容格差率 -2.1 内容不整形 - 5 角地 +3 格差率内容格差率内容格差率 -20 内容有効宅地化率街路個別的要因交通接近性環境行政その他 -8 造成の必要の程度 -5 造成の必要の程度相乗積街路 -10 系統連続性 -10 系統連続性 -10 系統連続性交通接近性 5 最寄駅からの距離 8 最寄駅からの距離 5 最寄駅からの距離 7 最寄駅からの距離 -3 最寄駅からの距離地域要因環行境政 -30 周辺地域の状態 -20 周辺地域の状態 -5-5 周辺地域の状態用途地域その他相乗積

29 別表 2 開発法 ( 宅地分譲型 ) (1) 開発計画総面積 9, m2 公共潰地 ( 道路公園等 ) 9, ( 99.9 m2 % ) 分譲面積 ( 9, m2 % ) 分譲区画数商業地 8 区画住宅地 12 合計 20 区画一区画の標準面積商業地 m2住宅地 280 m2 標準的な接面道路幅員その他商業地 18 m 住宅地 8 分譲面積内訳商業地 6,184.9 m2住宅地 3,275 m2 m (2) 開発スケジュール項目月数価格時点準備期間及び開発負担金支出時点支出割合事前協議造成工事期間及び支出時点支出割合造成期間 30% 30% 40% 販売期間及び収入時点収入割合販売費及び一般管理費の支出時点支出割合販売期間 50% 50% 50% 50%

30 (3) 市場分析等分譲住宅市場の動向 9999 年度の北海道の住宅着工戸数は 99,999 戸と微減が予想されているプラス材料は退職者層や団塊ジュニア世代での住宅取得意欲向上取得コスト ( 建築費金利地価等 ) の先高観耐震偽装による着工先延ばし買い控えが一服したことによる分譲マンションの着工増など半面マイナス材料としては需要者側で雇用所得環境の改善遅れ供給者側で宅地供給の一服札幌市内マンション適地の地価高騰アパート賃貸マンションでの供給過剰傾向や建築コスト上昇に伴う投資効率低下等が挙げられるこのため新設住宅着工戸数は持家が微減貸家は低層アパートが緩やかに減少賃貸マンションは 99 年度をピークに 2 年連続減分譲住宅では建売が比較的割安な物件を中心に堅調マンションは需要が持ち直し前年を 1 割程度上回るが供給側の制約 ( 土地手当ての困難さ等 ) から前年度の落ち込みをカバーする水準には至らない分譲単価等の査定根拠分譲単価の査定根拠造成工事費の査定根拠商業地表 3 から比準価格 43, 表 4 から収益価格 38,600 沿道業務地のため駐車スペースを多くとる必要から収益価格が低めに出た収益価格が比準価格を下回るのは北海道の地方都市の常でもある地価が低く初期投資に占める土地価格の割合が小さい場合において他社との競合を意識して比準価格を重視する典型的需要者である沿道事業者の行動を考慮し公示価格を規準とした価格との均衡も勘案して比準価格 43, をもって商業地の標準価格と査定した住宅地表 5 から比準価格 39,600 表 6 から収益価格 37,000 円 / m2 収益性よりも居住の快適性利便性を重視する典型的需要者である個人の行動を考慮し公示価格を規準とした価格との均衡も勘案して比準価格 39,600 をもって住宅地の標準価格と査定した土工 ( 整地 )500 99, m2 9,999,999 円道路工事 ( 幅員 8m)80,000 円 /m259.5m 20,760,000 円上水道 30,000 円 /m259.5m7,785,000 円下水道 70,000 円 /m259.5m 18,165,000 円ガス 10,000 円 /m259.5m2,595,000 円公園施設 ( m2 )7,000,000 円調査設計費 1,000 99, m2 99,999,999 円小計 74,721,000 円雑工事 ( 小計の 3%)2,242,000 円総工費 76,963,000 円 (4) 収支計画分譲収入商業地住宅地の市場の動向を勘案して販売期間を 12 ヶ月としその間平均して販売が進むものとし便宜的に販売開始から 6 ヶ月目に 50% 12 ヶ月目に残り 50% の分譲収入が入るものとする区画割後の画地価格は別表 2-2 参照造成工事費造成規模造成の難易度等を勘案して造成期間を 12 ヶ月とし着工時に 30% 6 ヵ月後に 30% 竣工時に 40% の支払とするなし開発負担金販売費及び一般管理費造成規模等を勘案して販売収入の 10% とする事前協議期間を 6 ヶ月として販売終了までの全期間は 30 ヶ月となる便宜的に 15 ヶ月目に 50% 30 ヶ月目に 50% の支払とする投下資本収益率借入金利率開発利潤率規模社会経済情勢等に基づく危険負担率を勘案して平均的な水準である月利 1% と査定した

31 (5) 収入支出の複利現価表項目割合金額割引期間複利現価率符号複利現価売上収入 50 % 199,469,000 円 ( 価格時点後 ) 24 月 ,,000 円収 50 % 199,470,000 円 30 月 ,000,000 円入 % 円月円小計 398,939,000 円 (a) 305,,000 円造成工事費 30 % 23,089,000 円 6 月 ,700,000 円 30 % 23,089,000 円 12 月 ,500,000 円 40 % 30,785,000 円 18 月 ,700,000 円支出 % 円月円開発負担金 % 円月円 % 円月円販売費及び一般管理費 50 % 19,947,000 円 15 月 ,200,000 円 50 % 19,947,000 円 30 月 ,800,000 円小計 116,857,000 円 (b) 99,900,000 円 (6) 開発法による価格収入の現価の総和 (a) 支出の現価の総和 (b) 土地価格 305,,000 円 - 99,900,000 円 205,000,000 円 ( 16,700 )

32 別表 2-2 区画割後の画地価格宅地 No 種別評点査定根拠面積 ( m2 ) 価格 ( 円 ) 1 商業地 105 三方路 ,254,000 2 商業地標準的 ,941,000 3 商業地標準的 ,941,000 4 商業地 103 三方路 ,582,000 5 商業地 103 三方路 ,582,000 6 商業地標準的 ,941,000 7 商業地標準的 ,941,000 8 商業地 96 不整形 ,876,000 小計 807 6, , 平均 ( ) 43,500 9 住宅地 103 三方路 ,237, 住宅地標準的 ,088, 住宅地標準的 ,088, 住宅地標準的 ,088, 住宅地標準的 ,088, 住宅地標準的 ,088, 住宅地 102 三方路 ,128, 住宅地標準的 ,088, 住宅地標準的 ,088, 住宅地標準的 ,088, 住宅地標準的 ,296, 住宅地 96 不整形 ,516,000 合計 1,201 3, ,881,000 平均 ( ) 39,700 総合計 9, ,939,000 商業地標準価格 43, 住宅地標準価格 39,600

33 別表 3 区画割後の画地 ( 商業地 ) 比準価格及び規準とした価格番号取引価格取引時点地積事情補正時点修正建付減価補正標準化補正地域格差算出価格標準画地の比準価格個別的要因の比較商 1 40,661.0 H m / ,400 商 2 商 3 38,852 H m / ,611 H m2 41,800 42,600 41, 対象地の比準価格商 4 52,533.0 H m / , 単価 43, 商 5 44, H m2 / ,600.0 総額円番号公示基準地価格基準日地積時点修正標準化補正地域格差標準画地の規準価格個別的要因の比較規準とした価格公示地 ,700 H m , ,900 基準地 H m2 事情補正建付減価補正時点修正公示価格基準地価格等の変動率を参考に当該地域の地価動向を分析して時点修正のための変動率を右のとおり判定した 99 年 9 月初 ~99 月末 -3.6 % 99 年 9 月初 ~9 月 99 日 -0.6% 年月初 ~ 月日 % 標準化補正地域格差別表 3-1 参照標準画地の比準価格調整理由取引時点が相対的に新しくかつ地域格差の小さい商 1 と商 5 を重視しその他を比較考量して上記の通り査定した個別的要因の比較内訳画地条件 : 二方路 +5 ( 車両の両面出入りの利便性他 )

34 別表 3-1 取引事例等の概要及び要因別格差率番号取引事例商 1 取引事例商 2 取引事例商 3 取引事例商 4 取引事例商 5 公示地基準地所在地市町市町市町市町市町市町最寄駅地域の概況 JR 線駅駅前広場接面 JR 駅前の近隣商業地域 JR 線駅 000m 店舗事務所一般住宅が混在する商業地域 JR 線駅 000m 国道沿いに各種店舗医院事務所戸建住宅等が混在する路線商業地域 JR 線駅 000m 国道沿いに店舗営業所等が建ち並ぶ路線商業地域 JR 線 JR 線駅 000m 駅 000m 道道沿いに低層店舗低層共同住宅等の混在する路線商業地域小売店舗医院等が集まる近隣商業地域街路 18m 市道 6m 市道 ( 歩行路 ) 25m 市道 8m 市道 25m 国道 25m 道道 25m 国道 8m 市道 25m 道道 8m 市道 20m 道道背面道 ( 歩行路 ) 形状不整形ほぼ台形不整形ほぼ長方形ほぼ長方形長方形公法規制商業地域 (80,400)(90,40 0) 準防火準住居 (60,200)(70,20 0) 近隣商業 (80,200)(90,20 0) 準防火近隣商業 (80,200)(90,20 0) 準防火準住居 (60,200)(70,20 0) 商業地域 (80,400)(90,40 0) 準防火その他角地角地角地角地角地画地格差率 ±0 内容不整形 - 3 角地 +3 格差率内容格差率 5 角地 4 内容角地 +7 不整形 - 3 格差率 5 角地内容格差率 5 角地内容格差率内容格差率内容街路標準化補正交通接近性環境行政その他 -6 利用阻害物除去費相乗積街路交通接近性系統連続性最寄駅からの距離 -5 商業施設からの距離 10 系統連続性 10 系統連続性 3 最寄駅からの距離地域要因環行境政 -10 繁華性 10 繁華性 7 繁華性 -3 繁華性その他相乗積

35 別表 4 区画割後の画地 ( 商業地 ) 収益価格 ( 土地残余法 ) 1. 最有効使用の判定建物の利用状況用途低層店舗兼住宅建築面積 m2構造等鉄骨造延床面積公法上の規制等第一種中高層住居専用用途地域地積 m2前面道路地域 m2 m 建ぺい率最有効使用の判定理由 60 % 指定容積率 200 % 基準容積率 200 幹線道路沿いで町商店街に隣接し造成区画割後は低層店舗兼住宅地域と見込まれる % 有効率の理由 1 階店舗部分の有効率を 80% とし 2~3 階の住宅部分は外階段で有効率 % とした 2. 総収益算出内訳階層床面積有効率有効面積 ( m2 ) (%) ( m2 ) 月額支払賃料 ( ) 保証金等 ( 月数 ) 月額支払賃料 ( 円 ) 権利金等 ( 月数 ) 保証金等 ( 円 ) 権利金等 ( 円 ) 1 階 , , ,126,080 0 一括 2~ , , ,000 0 計 ,065,360 1,816, 年額支払賃料 1,065, カ月 = 12,784,320 円 2 保証金等の運用益 1,816, % = 90,804 円 3 権利金等の運用益及び償却額 ( 償却年数 ) 年 ( 運用利回り ) % = 円 4 その他の収入 5 総収益 ( ) 13,307,124 屋外駐車場 3,000 円 12 台 12ヶ月 =432,000 円円 ( 17,060 )

36 3. 総費用算出内訳項目実額査定額算出根拠 1 修繕費 2 維持管理費 798,427 円総収益 6.0 % 639,216 円年額支払賃料 5.0 % 3 公租公課 ( 土地 ) 110,000 円査定額 ( 建物 ) 1,173,000 円建物等の初期投資額 60.0 % 1.70 % 4 損害保険料 115,000 円建物等の初期投資額 0.1 % 5 貸倒れ準備金 0 円保証金等で担保のため計上しない 6 空室等による損失相当額 554,464 円総収益 1/ 24 7 建物等の取壊費用の積立金 115,000 円建物等の初期投資額 0.1 % 8 その他費用円 9 総費用 (1~8) 3,505,107 円 ( 経費率 26.3 %) 4. 基本利率等 r : 基本利率 a : 躯体割合 ( 躯体価格建物等価格 ) b : 設備割合 ( 設備価格建物等価格 ) m : 未収入期間 na : 躯体の経済的 % 30 年耐用年数 nb : 設備の経済的 % 15 年耐用年数 % 年 α : 未収入期間を考慮した修正率 g : 賃料の変動率 0.00 % 5. 建物等に帰属する純収益 2 元利逓増償還率項目査定額算出根拠 1 建物等の初期投資額 3 建物等に帰属する純収益 (12) 6. 土地に帰属する純収益 115,000,000 円 ,000 躯体部分 m2 設計監理料率 (% 設備部分 % % 8,199,500 円 ( 10,512 ) %) 1 総収益 13,307,124 円 4 建物等に帰属する純収益 8,199,500 円 2 総費用 3,505,107 円 5 土地に帰属する純収益 (3-4) 1,602,517 円 3 純収益 (1-2) 9,802,017 円 6 未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益 (5α) 1,504,603 円 1,929 ( ) 7. 土地の収益価格還元利回り (r-g) 5.00 % 30,092,060 円 38,600 ( )

37 1 m2当たりの月額支払賃料の算出根拠 ( ) 内は支払賃料 NO 事例地の所在 2 事例の実際実質賃料 ( ) 3 事情補正 4 時点修正 5 標準化補正 6 建物格差修正 7 地域要因の比較 8 基準階格差修正 9 試算実質賃料 ( ) 10 基準階の賃料 a b c 市市 1,724 ( 1,696 ) ( 1, ,289 ) ,642 ( 1,615 ) 1,522 ( 1,516 ) 対象基準階の月額実質賃料 1,584 月額支払賃料 1,564 ( ) ( ) 基準階 1F 2 各事例の月額実際実質賃料の算出 ( 支払実質 ) a 月額支払賃料 + ( 月額支払賃料 4 カ 5.0 % 12 ) b 月額支払賃料 + ( 月額支払賃料 1 カ 5.0 % 12 ) c 月額支払賃料 + ( 月額支払賃料カ % 12 ) 10 対象基準階の月額実質賃料の査定地域格差の相対的に小さい a. に若干ウェイトをおいて査定した 10 対象基準階の月額支払賃料の算出 ( 実質支払 ) 月額実質賃料 {1+( 3 カ月 5%)/12}=1,564

38 別表 5 区画割後の画地 ( 住宅地 ) 比準価格及び規準とした価格番号取引価格取引時点地積事情補正時点修正建付減価補正標準化補正地域格差算出価格標準画地の比準価格個別的要因の比較住 1 39,865.0 H m2.0 / ,400 住 2 住 ,967 H m ,482 H m2 41,200 39,600 36, 対象地の比準価格住 4 34,414.0 H m2.0 / ,900 単価 39,600 住 5 37,015.0 H m ,200.8 総額円番号公示基準地価格基準日地積時点修正標準化補正地域格差標準画地の規準価格個別的要因の比較規準とした価格公示地 ,000 H m , ,500 基準地 H m2 事情補正建付減価補正時点修正公示価格基準地価格等の変動率を参考に当該地域の地価動向を分析して時点修正のための変動率を右のとおり判定した標準化補正 99 年 9 月初 ~99 月末 0.0 % 地域格差 99 年 9 月初 ~ 9 月 99 日 0.0% 別表 5-1 参照年月初 ~ 月日 % 標準画地の比準価格個別的要因の比較調整理由若干ばらつきがあるが地域格差が小さくかつ平内訳画地条件 : 二方路 +3 方位 +4.5 均的な水準の住 1と住 5を中心に他の事例を比較考量して査定した

39 別表 5-1 取引事例等の概要及び要因別格差率番号取引事例住 1 取引事例住 2 取引事例住 3 取引事例住 4 取引事例住 5 公示地 -99 基準地所在地市町市町市町市町市町市町最寄駅 JRJ 線駅 0.0km JRJ 線駅 0.0km JRJ 線駅 0.0km JRJ 線駅 0.0km JRJ 線駅 0.0km JRJ 線駅 0.0km 地域の概況戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域一般住宅アパート等が混在する住宅地域街路北西 7m 市道北西 8m 市道北西 8m 市道北 8m 市道南東 7m 市道北西 6m 市道北西 25m 市道 8m 市道形状長方形長方形長方形長方形長方形長方形公法規制第 1 種低層住居専用地域 (40,60) 第 1 種中高層住居専用地域 (60,200) 第 1 種中高層住居専用地域 (60,200) 第 1 種低層住居専用地域 (40,60) 第 1 種低層住居専用地域 (40,60) 第 1 種低層住居専用地域 (40,60) その他準角地角地画地格差率内容格差率内容格差率 1.5 方位 1.5 方位 4.5 内容方位 +1.5 準角地 +3 格差率 9.7 内容方位 +4.5 角地 +5 格差率内容格差率内容 1.5 方位 1.5 方位格差率内容街路標準化補正交通接近性環境行政その他相乗積街路地域要因交通接近性環境行政 5 周辺の利用の状態 7 5 最寄駅からの距離周辺の利用の状態 7 5 最寄駅からの距離周辺の利用の状態 5 周辺の利用の状態 -4 5 最寄駅からの距離周辺の利用の状態 -3 商業施設からの距離その他相乗積

40 別表 6 区画割後の画地 ( 住宅地 ) 収益価格 ( 土地残余法 ) 1. 最有効使用の判定建物の利用状況低層住宅用途建築面積 m2構造等木造延床面積 ( 共同住宅 ) 公法上の規制等第一種中高層住居専用用途地域地積 m2前面道路地域 m2 m 建ぺい率最有効使用の判定理由 60 % 指定容積率 200 % 基準容積率 200 道道の背後地で造成区画割後は周辺の道道背後地と同様に低層住宅地域と見込まれる % 有効率の理由外階段のため有効率 % とした 2. 総収益算出内訳階層床面積有効率有効面積 ( m2 ) (%) ( m2 ) 月額支払賃料 ( ) 保証金等 ( 月数 ) 月額支払賃料 ( 円 ) 権利金等 ( 月数 ) 保証金等 ( 円 ) 権利金等 ( 円 ) 一括 1~2 階 , , ,000 0 計 , , 年額支払賃料 253, カ月 = 3,036,000 円 2 保証金等の運用益 253, % = 12,650 円 3 権利金等の運用益及び償却額 ( 償却年数 ) 年 ( 運用利回り ) % = 円 4 その他の収入 5 総収益 ( ) 屋内駐車場 5,000 円 4 台 12ヶ月 =240,000 円 3,288,650 円 ( 11,745 )

41 3. 総費用算出内訳項目実額査定額算出根拠 1 修繕費 2 維持管理費 197,319 円総収益 6.0 % 151,800 円年額支払賃料 5.0 % 3 公租公課 ( 土地 ) 40,000 円査定額 ( 建物 ) 258,000 円建物等の初期投資額 60.0 % 1.70 % 4 損害保険料 50,600 円建物等の初期投資額 0.2 % 5 貸倒れ準備金 0 円保証金等で担保のため計上しない 6 空室等による損失相当額 137,027 円総収益 1/ 24 7 建物等の取壊費用の積立金 25,300 円建物等の初期投資額 0.1 % 8 その他費用円 9 総費用 (1~8) 860,046 円 ( 経費率 26.2 %) 4. 基本利率等 r : 基本利率 a : 躯体割合 ( 躯体価格建物等価格 ) b : 設備割合 ( 設備価格建物等価格 ) m : 未収入期間 na : 躯体の経済的 % 25 年耐用年数 nb : 設備の経済的 % 15 年耐用年数 % 年 α : 未収入期間を考慮した修正率 g : 賃料の変動率 0.00 % 5. 建物等に帰属する純収益項目査定額算出根拠 1 建物等の初期投資額 2 元利逓増償還率 3 建物等に帰属する純収益 (12) 6. 土地に帰属する純収益 25,300,000 円 , m2 設計監理料率 (% %) 躯体部分設備部分 % % 1,892,440 円 ( 6,759 ) 1 総収益 3,288,650 円 4 建物等に帰属する純収益 1,892,440 円 2 総費用 860,046 円 5 土地に帰属する純収益 (3-4) 536,164 円 3 純収益 (1-2) 2,488,604 円 6 未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益 (5α) 517,988 円 1,850 ( ) 7. 土地の収益価格還元利回り (r-g) 5.00 % 10,359,760 円 37,000 ( )

42 1 m2当たりの月額支払賃料の算出根拠 ( ) 内は支払賃料 NO 事例地の所在 2 事例の実際実質賃料 ( ) 3 事情補正 4 時点修正 5 標準化補正 6 建物格差修正 7 地域要因の比較 8 基準階格差修正 9 試算実質賃料 ( ) 10 基準階の賃料 a b c 市市 1,318 ( 1,313 ).0 ( 1,263 1,257 ) ,092 ( 1,087 ) 対象基準階の月額実質賃料 1,155 1,209 月額支払賃料 ( 1,204 ) 1,150 ( ) ( ) 基準階 1F 2 各事例の月額実際実質賃料の算出 ( 支払実質 ) a 月額支払賃料 + ( 月額支払賃料 1 カ 5 % 12 ) b 月額支払賃料 + ( 月額支払賃料 1 カ 5 % 12 ) c 月額支払賃料 + ( 月額支払賃料カ % 12 ) 10 対象基準階の月額実質賃料の査定賃貸時点の相対的に新しい b. に若干ウェイトをおいて査定した 10 対象基準階の月額支払賃料の算出 ( 実質支払 ) 月額実質賃料 {1+( 1 カ月 5%)/12}=1,150

12. 地価公示は土地鑑定委員会が毎年 1 回 2 人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求めその結果を審査し必要な調整を行って標準地の正常な価格を判定しこれを公示するものである 13. 不動産鑑定士は土地鑑定委員会の求めに応じて標準地の鑑定評価を行うに当たっては近傍類地の取引価格から

12. 地価公示は土地鑑定委員会が毎年 1 回 2 人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求めその結果を審査し必要な調整を行って標準地の正常な価格を判定しこれを公示するものである 13. 不動産鑑定士は土地鑑定委員会の求めに応じて標準地の鑑定評価を行うに当たっては近傍類地の取引価格から氏名第 1 日目地価公示鑑定評価地価公示 1. 土地収用法その他の法律によって土地を収用することができる事業を行う者は公示区域内の土地を当該事業の用に供するため取得する場合において当該土地の取得価格を定めるときは公示価格を規準としなければならない 2. 公示価格を規準とするとは対象土地の価格を求めるに際して当該対象土地とこれに類似する利用価値を有すると認められる1 又は2 以上の標準地との位置