事業再評価書独立行政法人都市再生機構地区名晴海三丁目西地区所在東京都中央区晴海三丁目事業手法第一種市街地再開発事業地区面積約 4.2ha 採択年度平成 14 年度 ( 都市計画決定 ) 評価の区分再評価実施後に 5 年間を経過した時点で継続中の事業東京より約 3km 位

Size: px

Start display at page:

Download "事業再評価書独立行政法人都市再生機構地区名晴海三丁目西地区所在東京都中央区晴海三丁目事業手法第一種市街地再開発事業地区面積約 4.2ha 採択年度平成 14 年度 ( 都市計画決定 ) 評価の区分再評価実施後に 5 年間を経過した時点で継続中の事業東京より約 3km 位"

みいかりゅうとう
6 years ago
Views:

1 事業再評価書 1. 晴海三丁目西地区 P1-1~ 横浜山下町地区 P2-1~ 虎ノ門二丁目地区 P3-1~ 新市街地地区 P4-1~ 赤羽台団地 ( 第 Ⅱ 期 ) 地区 P5-1~ 草加松原団地 ( 第 Ⅲ 期 ) 地区 P6-1~ 港南一丁目地区 P7-1~ 7-4

2 事業再評価書独立行政法人都市再生機構地区名晴海三丁目西地区所在東京都中央区晴海三丁目事業手法第一種市街地再開発事業地区面積約 4.2ha 採択年度平成 14 年度 ( 都市計画決定 ) 評価の区分再評価実施後に 5 年間を経過した時点で継続中の事業東京より約 3km 位置交通都営大江戸線勝どき駅 ( 徒歩 8 分 )~ 東京メトロ東西線大手町駅条件 (14 分 ) 地区の概要従前の状況事業の経緯 ( 平成 18 年権利変換計画認可時点 ) 権利者数 : 417 人従前土地利用 : 宅地 (77%) 公共用地 (23%) 老朽集合住宅 2 棟と大規模未利用地 ( 都有地 ) からなる平成 15 年 01 月都市計画決定平成 18 年 01 月事業計画認可平成 18 年 08 月権利変換計画認可平成 20 年 02 月 A2 A3 棟 C2 棟特定建築者大臣承認平成 21 年 10 月平成 21 年 12 月 C1 棟整備完了 A1 棟整備完了平成 22 年 11 月事業計画変更 ( 事業期間 H25 年度 H27 年度に延伸 ) 平成 24 年 01 月 B 棟 D 棟特定建築者大臣承認平成 24 年 02 月事業再評価平成 25 年 10 月 D 棟整備完了平成 27 年 08 月事業計画変更 ( 事業期間 H27 年度 H29 年度に延伸 ) 平成 27 年 10 月 A2 A3 棟 B 棟整備完了平成 27 年 12 月都市計画変更 (C2 棟用途変更 ) その他計画諸元事業期間平成 17 年度から平成 29 年度事業費約 1,207 億円敷地面積約 32,000 m2延床面積約 321,600 m2 A1 棟 A2 A3 棟 B 棟 C1 棟 C2 棟 D 棟主な用途住宅住宅住宅ホテル医療施設事務所住宅戸数 736 戸 1450 戸 352 戸

3 1. 事業目的等事業の目的機構参画の意義東京都の豊洲晴海開発整備計画等の上位計画に基づき豊かな水辺環境や大規模敷地を生かしながら既存集合住宅の建替えと合わせて居住業務生活支援施設等の諸機能を配置し人々が暮らしやすく住み続けることが出来る職住近接の都市型居住の街の形成を図る東京都及び中央区からの要請を受け第一種市街地再開発事業の施行者として機構のノウハウを活用する 2. 政策効果分析費用便益比 (B/C)= 事業を実施することによる効果影響都市機能の高度化安心で快適な都市生活の実現土地の高度利用運河に面する部分は 1 街区のスーパーブロックとし土地の高度利用を図る ( 平均容積率約 670%) 地上及び人工地盤上に広場緑地等を配置し立体的な歩行者ネットワークを形成生活環境の向上隣接する環状 2 号線 ( 整備中 ) との緩衝及び住民の憩いとなる広場を整備 ( 約 3,000 m2 ) 運河沿いの魅力あるウォーターフロントを形成するプロムナード( 歩行者専用道路 ) を整備 ( 幅員 6m 延長約 300m) 1) 事業の進捗平成 29 年度に C2 棟が竣工事業完了の予定 4. 実施環境対応方針案 2) 事業リスクの見込み 3) コスト縮減や新技術制度等の導入事業継続対応方針案決定の理由地区内の最後の施設建築物 (C2 棟 ) 工事に着手しており着実な進捗が見込まれることから事業継続 1-2

4 晴海三丁目西地区 ( 市街地再開発事業 ) 1-3

5 事業再評価書独立行政法人都市再生機構地区名横浜山下町地区所在神奈川県横浜市中区山下町事業手法第一種市街地再開発事業 ( 個人施行 ) 地区面積採択年度評価の区分位置交通条件約 1.7ha 平成 17 年度再評価実施後に 5 年間を経過した時点で継続中の事業東京都心部より南西へ約 30km みなとみらい線日本大通り駅徒歩 3 分従前の状況権利者数 : 2 人建物棟数 : 3 棟従前土地利用 : 公共施設 ( 約 25%) 宅地 ( 約 75%) 地区の概要事業の経緯地区の大部分が県有地また従前建物のうち 2 棟は歴史的建造物平成 16 年 10 月神奈川県からコーディネート受託 ( 県有地等利活用計画 ) 平成 17 年 09 月県有地利活用計画策定 ( 神奈川県 ) 平成 17 年 10 月再開発事業施行要請 ( 個人施行 ) 平成 18 年 03 月共同施行者決定 ( ゼファー大和地所 ) 平成 19 年 04 月都市計画決定 ( 地区計画 ) 平成 19 年 07 月平成 19 年 09 月個人施行認可権利変換計画認可平成 20 年 02 月工事着工 ( 機構施行街区 ( 以下 B1 街区 ) 平成 22 年 07 月竣工 (B1 街区 ) 平成 24 年 02 月平成 28 年 03 月事業再評価事業計画変更認可 ( 施行期間を平成 31 年度まで延伸施行者変更 ( 変更後 : 機構大和地所ケンコーポレーション ) その他計画諸元事業期間事業費土地利用計画平成 17 年度から平成 31 年度約 311 億円建築敷地約 12,600 m2公共用地約 4,600 m2 施設計画延床面積約 74,600 m2 ( 業務商業文化施設等 ) 2-1

6 1. 事業目的等 2. 政策効果分析事業の目的機構参画の意義文化拠点施設及び業務商業施設の整備や道路の拡幅整備空地等の確保により土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新を図ること及び歴史的資源を保全活用することにより都心にふさわしい複合的な市街地を形成しその維持を図ることを目的とする神奈川県からの要請を受け第一種市街地再開発事業の施行者としての機構のノウハウを活用する費用便益比 (B/C)=1.4 ( 平成 23 年度評価時点 ) 3. 事業を実施することによる効果影響 4. 実施環境対応方針案都市機能の高度化安心で快適な都市生活の実現 1) 事業の進捗 2) 事業リスクの見込み 3) コスト縮減や新技術制度等の導入対応方針案決定の理由土地の高度利用化大部分が県所有の低未利用地において都心立地に相応しい土地の高度利用を図る ( 平均容積率約 560%) 都市機能の導入文化芸術情報を創造発信する文化拠点施設 ( 県ホール NHK 放送会館 ) や商業業務等の施設の整備により複合的な市街地の形成を図る生活環境の向上歩道の拡幅整備歩道状空地広場等の整備による安全かつ快適な歩行者空間の形成歴史的建造物の保存活用による質の高い景観の形成機構は敷地の整備及び B1 街区の施設建築物の整備引渡しを行い施行者としての分担業務を完了今後 A 街区及び B2 街区において民間の共同施行者が施設建築物の整備を予定事業継続機構は施行者の分担業務として敷地の整備及び機構施行街区の施設建築物の整備引渡しを完了している今後民間の共同施行者が業務を分担する街区において施設建築物を整備することとしている以上のことから事業継続 2-2

7 横浜山下町地区 ( 市街地再開発事業 ) 位置図区域図 2-3

8 事業再評価書独立行政法人都市再生機構地区名虎ノ門二丁目地区所在東京都港区虎ノ門二丁目及び赤坂一丁目各地内第一種市街地再開発事業 ( 個人施行 ) 事業手法代表施行者 : 独立行政法人都市再生機構共同施行者 : 国家公務員共済組合連合会 (KKR) 地区面積約 2.9ha 採択年度平成 24 年度評価の区分事業採択後 5 年を経過した時点での継続中の事業位置交通条件従前の状況東京メトロ銀座線虎ノ門駅徒歩約 4 分用途地域等 : 商業地域 ( /80) 防火地域従前所有者 : 4 人土地利用状況 : オフィス工場病院地区の概要事業の経緯平成 18 年 4 月平成 19 年 7 月平成 20 年 5 月平成 21 年 1 月平成 24 年 6 月平成 24 年 8 月平成 24 年 9 月平成 25 年 6 月平成 26 年 6 月平成 26 年 7 月平成 27 年 2 月平成 27 年 4 月平成 28 年 6 月 KKR から機構へ病院建替えの検討依頼 KKR から再開発構想検討調査を受託 KKR から印刷局共同通信に対し事業計画の説明地権者協議会設置の提案地権者による再開発協議会が発足地権者の要請により機構が協議会事務局となり地権者と機構の間で確認書を締結 (2 月 ) 地権者と機構で市街地再開発事業の実施に係る協定書を締結地権者から機構の事業実施に係る施行要請港区から機構の事業実施に係る同意虎ノ門二丁目地区再開発事業に係る事業合意書締結都市再生特別地区 ( 都 ) 及び地区計画 ( 港区 ) の都市計画決定施行認可権利変換計画認可印刷局解体工事着手病院棟施設建築物工事着手その他 3-1

9 計画諸元事業期間 ( 現行計画 ): 平成 26 年度 ~ 平成 36 年度事業費 ( 現行計画 ): 約 1,456 億円建物計画計画建物病院棟業務棟アネックス棟建築敷地面積約 22,500 m2 計画容積率約 1,000% 主要用途病院駐車場事務所店舗業務生活支援施設駐車場延床面積約 85,500 m2約 167,900 m2 公共施設等の整備道路拡幅及び歩道状空地の整備交差点改良歩行者デッキ整備広場の整備 1. 事業目的等事業の目的機構参画の意義虎の門病院国立印刷局共同通信会館を含む街区を一体的段階的に開発することで虎の門病院の機能を停止することなく施設の更新を図るとともに高機能オフィスの整備と合わせた業務支援機能の導入周辺地域をつなぐ安全で快適な歩行者ネットワークの形成都市防災機能の強化都市環境の向上などを図る当地区の地権者には複数の公的な属性の地権者が含まれており事業実施における合意形成を図る上で機構の有する中立性及び公平性が必要であるとともに事業実施手続における透明性が求められていることからこれらの地権者から上記を満たしかつ再開発事業のノウハウを有する機構に対して事業施行について要請があったため事業を実施 2. 政策効果分析費用便益比 (B/C)= 事業を実施することによる効果影響都市機能の高度化安心で快適な都市生活の実現国際競争力の強化国際水準の医療サービス提供外国人ビジネスマンやその家族への業務支援機能や生活支援機能の整備大規模病院の機能更新と良好な都市基盤整備段階的な大規模病院の機能更新周辺地域をつなぐ交通環境整備防災対応の強化と都市環境の向上都内最高レベルの災害時治療収容拠点の整備災害時の医療業務機能の継続環境負荷の低減 3-2

10 平成 27 年 4 月平成 28 年 6 月印刷局解体工事着手病院棟施設建築物工事着手 1) 事業の進捗平成 30 年 3 月病院棟施設建築物工事完了 ( 予定 ) 平成 31 年度 ~34 年度平成 34 年度 ~36 年度虎の門病院解体工事業務棟施設建築物工事完了 ( 予定 ) 共同通信会館解体工事基盤整備工事事業完了 ( 予定 ) 4. 実施環境 2) 事業リスクの見込み経済変動リスクに対応するために建築工事費や業務床価格等の市況民間デベロッパーの意向を継続的に把握し業務棟の基本設計において効率化を図りながら最適な民間連携スキームを検討する対応方針案 3) コスト縮減や新技術制度等の導入 VE(ValueEngineering) 提案を求め入札前価格交渉方式を導入予定事業継続対応方針案決定の理由病院棟の施設建築物工事に着手しており概ね当初予定通りに事業が進捗している今後実施する業務棟の整備とあわせた街区の機能更新を通じて国際競争力強化のための拠点と交通環境整備が図られる以上のことから事業継続 3-3

11 虎ノ門二丁目地区 ( 市街地再開発事業 ) 位置図区域図 3-4

12 事業再評価書独立行政法人都市再生機構地区名新市街地地区所在千葉県流山市事業手法一体型特定土地区画整理事業地区面積 275.0ha 採択年度平成 9 年度 ( 都市計画決定 ) 評価の区分位置交通条件従前の状況再評価実施後 5 年間を経過した時点で継続中の事業東京都心から北東方約 25km つくばエクスプレス流山おおたかの森駅 ( 地区内 )~ 秋葉原 (25 分 ) 東武アーバンパークライン流山おおたかの森駅地区内 ( )~ 柏 (5 分 ) 地権者数 1,771 人既存家屋 832 戸従前土地利用: 田畑 (40%) 山林原野 (38%) 宅地 (11%) 公共用地 (7%) 用地取得面積:54.1ha 平成 4 年度 ~ 平成 8 年度平成 10 年 01 月用地取得都市計画決定平成 12 年 03 月事業計画認可平成 15 年 09 月平成 17 年 08 月事業計画変更認可 ( 第 1 回 ) つくばエクスプレス開業地区の概要事業の経緯平成 18 年 10 月平成 18 年 12 月平成 19 年 03 月流山おおたかの森駅開設事業再評価事業継続事業計画変更認可 ( 第 2 回 ) 流山おおおたかの森 SC 開業平成 22 年 01 月平成 23 年 09 月事業計画変更認可 ( 第 3 回 ) 事業計画変更認可 ( 第 4 回 ) 平成 23 年 11 月事業再評価事業継続平成 26 年 03 月平成 26 年 12 月事業計画変更認可 ( 第 5 回 ) 事業計画変更認可 ( 第 6 回 ) 平成 27 年 06 月事業計画変更認可 ( 第 7 回 ) 平成 27 年 12 月事業計画変更認可 ( 第 8 回 ) その他計画諸元事業計画に基づく計画諸元事項事業期間 ( 清算期間を含む ) 現行計画 ( 平成 27 年度事業計画 ( 第 8 回 )) 平成 11 年度 ~33 年度 ( 参考 ) 前回計画 ( 平成 23 年度事業計画 ( 第 4 回 )) 平成 11 年度 ~30 年度物件移転に係る地権者協議等に時間を要し事業期間を延伸 4-1

13 計画諸元土地利用計画事項現行計画 ( 平成 27 年度事業計画 ( 第 8 回 )) 前回計画 ( 平成 23 年度事業計画 ( 第 4 回 )) 公共用地 89ha(32%) 90ha(32%) 宅地 ( 住宅 ) 142ha(52%) 141ha(49%) 宅地 ( 施設 ) 43ha(16%) 55ha(19%) 計 275ha(100%) 286ha(100%) 工事費 912 億円 806 億円変更理由一部区域の地区除外による面積減事業期間の長期化や補償費の増嵩等による工事費増 1. 事業目的等 2. 政策効果分析 3. 事業を実施することによる効果影響事業の目的機構参画の意義都市活動を支える基盤整備都市環境の形成都市基盤施設の整備改善と合わせ良質な住宅宅地の供給を行い公共施設の整備と宅地の利用増進を図り良好な環境を有する市街地を形成すると共につくばエクスプレスの整備による都心への交通事情の改善と都市機能集積の促進を図りもって地域の秩序ある発展に寄与することを目的とする流山市からの要請により市との適切な連携のもとつくばエクスプレスの整備と一体となった市の新しい中心核づくりを計画的に進め良好な市街地形成と地域の発展に貢献する費用便益比 :B/C 事業全体 : 1.8 残事業 : 4.7 つくばエクスプレス及び東武アーバンパークラインの地区内新駅流山おおたかの森駅の開設により都心及び柏大宮方面へのアクセスが格段に向上流山おおたかの森駅の開設駅前広場都市広場等の整備による市の新しい中心核としての拠点性の確立地区内幹線道路の整備により既存道路の交通渋滞の緩和都心へのアクセス時間約 60 分約 30 分地区面積当り道路率約 5% 約 23% 都市計画道路延長 0km 約 12.8km 駅前広場面積 0ha 約 1.2ha(2 箇所 ) 良好な居住環境を備えた計画的な住宅市街地の形成地区計画による景観形成地域経済の活性化センター街区での大規模商業施設立地による活性化利便施設 ( センター街区 ) 面積 0ha 約 19ha 4-2

14 1) 事業の進捗進捗状況造成着手面積 : 約 89% ( 平成 28 年 6 月末時点 ) 仮換地指定 : 約 82% ( 同上 ) 販売進捗率 : 約 62% ( 平成 28 年 3 月末時点 ) ( 販売面積約 58.8ha 保留地 34.1ha 機構換地 24.7ha ) 用途販売済未販売計住宅 25.3ha(61%) 16.2ha(39%) 41.5ha 施設 11.4ha(65%) 6.0ha(35%) 17.4ha 事業進捗の見込み平成 33 年度 ( 清算期間含む ) 事業完了予定 4. 実施環境地価動向流山市住宅地平均公示地価平成 28 年 1 月 121,000 円 / m2 ( 対前年度 0.1%) 2) 事業リスクの見込み需要動向つくばエクスプレス及び東武アーバンパークラインの流山おおたかの森駅の開業により住宅商業共に立地が進み堅調な需要が見込まれる事業スケジュール地権者との換地補償工事等の調整に時間を要している 3) コスト縮減や新技術制度等の導入対応方針案事業継続対応方針案決定の理由既存家屋が多数存在するため地権者との換地補償工事等の調整に時間を要しているが都市計画道路の供用開始や小中学校の開校などの公共公益施設整備が進んでおり着実に事業が進捗しているまた大型商業施設や大規模集合住宅等の立地も進み今後も堅調な宅地需要が見込まれるところ以上のことから事業継続 4-3

15 新市街地地区 ( 土地区画整理事業 ) 位置図区域図 4-4

16 事業再評価書独立行政法人都市再生機構地区名赤羽台団地 ( 第 Ⅱ 期 ) 所在東京都北区赤羽台一丁目地区の概要事業手法地区面積採択年度評価の区分位置交通条件従前の状況事業の経緯その他建替事業約 2.5ha ( 団地全体約 20.2ha) 平成 24 年度事業採択後 5 年間を経過した時点で継続中の事業 JR 京浜東北線埼京線宇都宮線高崎線湘南新宿ライン赤羽駅徒歩約 10 分 UR 賃貸住宅 : 昭和 37~41 年度管理開始第 Ⅱ 期建替事業区域 :768 戸 ( 団地全体 3,373 戸 ) 5 7 階建 7 棟 ( 団地全体 5~7 階建 55 棟 ) ( 参考 ) 団地全体平均専用床面積約 40 m2 / 戸団地全体容積率約 71% 平成 18 年 09 月建替事業着手 ( 第 Ⅱ 期 ) 平成 22 年 11 月第 Ⅰ 期建替事業の UR 賃貸住宅竣工戻り入居平成 26 年 03 月建替事業着手説明会 ( 第 Ⅳ 期 ) 平成 25~26 年度解体工事 ( 第 Ⅱ 期 ) 平成 27 年 12 月都市計画公園用地譲渡 ( 北区 ) 赤羽台周辺地区地区計画都市計画決定 ( 平成 26 年 3 月 ) 住宅市街地総合整備事業 ( 拠点型 ) 計画諸元住宅市街地総合整備計画 ( 現行計画 : 平成 26 年 3 月 ) 住宅等の建設施行者建設戸数住宅建設の基本方針機構 225 戸老朽化した UR 賃貸住宅を建替え土地の有効活用を図り良好な住宅供給を図ると共に居住環境整備に努める住棟は EV 設置やアプローチ通路等のバリアフリー化により高齢者も安心して生活できる住環境を整備する公共施設及び公益施設の整備施設名等整備の内容公共施設名称種別等事業量道路移管道路 W=20m L=242m 公園都市計画公園 14,500 m2 5-1

17 1. 事業目的等 2. 政策効果分析 3. 事業を実施することによる効果影響事業の目的機構参画の意義居住水準の向上等 (UR 賃貸住宅 ) 周辺環境の向上既存賃貸ストックの再生活用建替事業による市街地整備の実施建替後住宅の供給による居住水準の向上及び良好な居住環境の向上防災性を高める都市公園用地を北区に譲渡し災害に強いまちづくりに寄与 B/C=1.1 ( 残事業 :1.5) 居住水準規模の改善約 1.3 倍 ( 平均専用床面積建替前約 40 m2 建替後約 54 m2 ) 建替後賃貸住宅 : 住宅専用面積 43~75 m2 (1K~3LDK) 住宅性能設備 ( 床暖房ブロードバンド対応オートロック ) 性能 ( バリアフリー手すり緊急ボタン設置など ) 安全快適な生活空間安全な歩行者空間憩いの場となる広場空間の整備都市公園用地の創出による防災性の向上都市計画の調和地区計画において壁面後退等を定め周辺環境と調和した建物とするとともに緑道を整備する等により魅力ある景観形成を図る住宅等の建設完了施設下水道立坑用地 0.05ha 1 交番用地 0.01ha 1 残事業住宅 UR 賃貸住宅 219 戸 ( 平成 30 年 7 月年管理開始予定 ) 4. 実施環境 1) 事業の進捗公共施設及び公益施設名称種別等事業量完了移管道路 2 W=20m L=242m 都市計画公園 1 14,500 m2 残事業 1: 用地引渡し済 2: 拡幅用地 (0.2ha) を引渡済み建設中 ( 平成 28 年 9 月時点 ) の賃貸住宅 (219 戸 ) の管理開始 ( 平成 30 年 7 月予定 ) により事業完了予定 5-2

18 4. 実施環境対応方針案 2) 事業リスクの見込み 3) コスト縮減や新技術制度等の導入対応方針案決定の理由事業継続団地の建替事業により良質な住宅の供給を進めるとともに緑地オープンスペース等の整備が着実に進捗し敷地の有効利用と居住水準の向上による良質な住宅市街地の形成が図られている建設中の UR 賃貸住宅は平成 30 年度の工事完了を予定し着実な進捗が見込まれる以上のことから事業継続 5-3

19 赤羽台団地 ( 第 Ⅱ 期 ) 地区 ( 建替事業 ) 位置図区域図 5-4

20 事業再評価書独立行政法人都市再生機構地区名草加松原団地 ( 第 Ⅲ 期 ) 所在埼玉県草加市松原二丁目三丁目事業手法建替事業地区面積約 5.2ha 採択年度平成 24 年度 ( 用途廃止 ) 評価の区分事業採択後 5 年間を経過した時点で継続中の事業位置交通条件従前の状況東武スカイツリーライン松原団地駅徒歩 6 分 UR 賃貸住宅 : 昭和 38 年度管理開始第 Ⅲ 期建替事業区域 :654 戸 ( 団地全体 5,926 戸 ) 2 4 階建 48 棟 ( 団地全体 2 4 階建 321 棟 ) 地区の概要 ( 参考 ) 団地全体平均専用床面積 40 m2 / 戸団地全体容積率約 52~59% 平成 20 年 03 月建替事業着手 ( 第 Ⅲ 期 ) 平成 24 年 03 月第 Ⅰ 期建替事業のUR 賃貸住宅竣工戻り入居事業の経緯平成 24 年 04 月用途廃止 ( 第 Ⅲ 期 ) 平成 23 年 03 月建替事業着手 ( 第 Ⅳ 期 ) 平成 26 年 03 月建替事業着手 ( 第 Ⅴ 期 ) その他住宅市街地総合整備事業 ( 拠点型 ) 計画諸元住宅市街地総合整備計画 ( 現行計画 : 平成 24 年 12 月 ) 住宅等の建設施行者建設戸数住宅建設の基本方針機構 314 戸老朽化した UR 賃貸住宅を建替え土地の有効活用を図り良好な住宅供給を図ると共に居住環境整備に努める住棟は EV 設置やアプローチ通路等のバリアフリー化により高齢者も安心して生活できる住環境を整備する民間事業者 538 戸民間事業者を活用することで良質な住宅供給や施設整備を適切に誘導支援し魅力ある住宅市街地の形成を図る計 852 戸 6-1

21 計画諸元公共施設及び公益施設の整備施設名等整備の内容公共施設名称種別等事業量道路移管道路 W=2m W=6m L=175m L=177m 公園緑地緑道 W=6m L=154m 1. 事業目的等 2. 政策効果分析 3. 事業を実施することによる効果影響事業の目的機構参画の意義居住水準の向上等 (UR 賃貸住宅 ) 周辺環境の向上既存賃貸ストックの再生活用建替事業による市街地整備の実施建替後住宅の供給による居住水準の向上及び良好な居住環境の向上草加市との連携のもと機構賃貸住宅の建替や整備敷地への民間事業者の誘導等により市の上位計画等に基づく土地利用を実現 B/C=2.1 ( 残事業 :0.8) 居住水準規模の改善約 1.3 倍 ( 平均専用床面積建替前約 41 m2 建替後約 50 m2 ) 建替後賃貸住宅 : 住宅専用面積 37~77 m2 (1DK~3LDK) 住宅性能設備 ( 床暖房の設置ブロードバンド対応 ) 性能 ( バリアフリー手すり緊急ボタン設置など ) 利便性快適性向上屋外のバリアフリー化プレイロットの整備緑道整備による歩行者ネットワーク形成安全性防犯性の向上区画道路の整備( 幅員 6m) 歩行者専用道路の整備 ( 幅員 4m) 防犯設備の設置(EV かご内共用部に防犯カメラ設備設置 ) 環境保全既存樹木の移植活用利活用その他多様な住宅の供給整備敷地の活用による民間住宅の供給高齢者施設等の誘致整備敷地の活用による高齢者施設 ( 小規模多機能住宅グループホーム ) 医療施設 ( 診療所 ) 調剤薬局及び子育て関連施設 ( 幼稚園 ) 等の誘致 6-2

22 4. 実施環境 1) 事業の進捗住宅等の建設完了残事業住宅民間住宅 538 戸施設診療所調剤薬局 ( 平成 26 年 11 月開院 ) 住宅幼稚園 ( 平成 27 年 9 月開園 ) UR 賃貸住宅 314 戸 ( 平成 30 年 2 月管理開始予定 ) 施設高齢者福祉施設 ( 予定 ) 児童センター ( 予定 ) 公共施設及び公益施設の整備整備状況名称種別等事業量完了移管道路 W=2m W=6m L=175m L=177m 残事業緑道 W=6m L=154m 対応方針案 2) 事業リスクの見込み 3) コスト縮減や新技術制度等の導入建設中 ( 平成 28 年 9 月時点 ) の賃貸住宅 (314 戸 ) の管理開始 ( 平成 30 年 2 月予定 ) により事業完了予定事業継続対応方針案決定の理由団地の建替事業により良質な住宅の供給を進めるとともに緑地オープンスペース等の整備が着実に進捗し敷地の有効利用と居住水準の向上による良質な住宅市街地の形成が図られている地域医療福祉拠点の形成に向けた取組みを通じ地区周辺を含めたまちづくりの実現が期待される建設中の UR 賃貸住宅は平成 29 年度の工事完了を予定し着実な進捗が見込まれる以上のことから事業継続 6-3

23 草加松原団地 ( 第 Ⅲ 期 ) 地区 ( 建替事業 ) 位置図区域図 6-4

24 事業再評価書独立行政法人都市再生機構地区名港南一丁目地区所在東京都港区港南一丁目事業手法優良建築物等整備事業地区面積 0.4ha 採択年度平成 24 年度 ( 予算化 ) 評価の区分位置交通条件事業採択後 5 年間を経過した時点で継続中の事業 JR 山手線品川駅 ( 港南口 ) 徒歩 5 分地区の概要従前の状況用途地域等商業地域 ( 容積率 600%/ 建蔽率 80%) 防火地域権利者数独立行政法人都市再生機構ほか地権者 1 者地区の状況 11 階建 1 棟 ( 昭和 46 年管理開始 UR 賃貸住宅 128 戸事務所 ) 4 階建 1 棟 ( 昭和 62 年管理開始事務所倉庫 ) 事業の経緯平成 24 年 03 月平成 28 年 07 月 UR 賃貸住宅の建替事業着手 UR 賃貸住宅建設工事着工その他建物の耐震診断結果ピロティ階 : 分類 Ⅰ(Is<0.6) 住宅階 : 分類 Ⅱ(Is<0.3) 建物計画建築敷地面積約 4,000 m2延床面積約 36,600 m2計画容積率約 748%( 総合設計制度による割増を含む ) 用途 : 事務所共同住宅店舗保育所計画諸元住宅等の建設施行者建設戸数住宅建設の基本方針機構 139 戸耐震診断で不適合であった区分所有建物を建替え土地の有効活用を図り多様な世帯が居住できる良好な住宅供給を図ると共に居住環境整備に努める 2 階と3 階の間に免震層を設け耐震性の向上を図る計 139 戸事業費全体事業費 ( 補助金額 ) 190 億円 (23 億円 ) 7-1

25 1. 事業目的等事業の目的機構参画の意義港南一丁目市街地住宅について地権者である民間事業者と共同で建替えを実施し耐震上の課題解決を図るとともに立地に相応しい良質な業務施設地区に求められる機能である生活利便施設 ( 子育て支援施設等 ) 賃貸住宅の供給を図る UR 賃貸住宅の団地再生事業の実施により多様なニーズに対応した優良な賃貸住宅を供給する民間事業者との共同事業により高度利用の実現子育て支援施設等の導入居住者サービスの提供を図る 2. 政策効果分析 B/C= 事業を実施することによる効果影響居住水準の向上等防災性の向上等住宅性能設備 : 床暖房の設置省エネ対策 ( 等級 5) ほか性能 ( バリアフリー手すりの設置通路出入口の幅員確保 ) ほか高齢者に配慮した設計 ( 設計条件 ) 住宅専用部 : 高齢者等配慮対策等級 3 以上住宅共用部 : 高齢者等配慮対策等級 4 以上全体共用部事務所共用部 : 建築物移動等円滑化誘導基準及び東京都福祉のまちづくり条例の努力基準をめざした計画とする耐震性の向上中間免震層の設置防災性の向上防災センターを地上階に設置 72 時間対応の非常用発電設備を設置 ( 共用部分専用部分 ) 周辺のまちづくりとの連携緑のネットワークの形成東南面に公開空地を設け大きな緑のまとまりを数箇所に配し南北東西方向の緑の連携を図る都市型居住空間の形成保育所を誘致し職住が近接した良好な市街地住宅を整備する 7-2

26 4. 実施環境 1) 事業の進捗住宅等の建設完了地上部の従前建物除却地下躯体除却工事住宅 UR 賃貸住宅 (139 戸 ) 残事業 ( 平成 31 年 2 月管理開始予定 ) 事務所事務所保育所店舗の整備事業完了時期 : 平成 31 年 2 月 ( 予定 ) 対応方針案 2) 事業リスクの見込み 3) コスト縮減や新技術制度等の導入予期しない地中障害物の対応によるスケジュール遅延事業費への影響民間事業者機構の土地と建物の持ち分調整費用負担協議によるスケジュール遅延事業費への影響入札前価格交渉方式における技術提案 (VE 提案及び価格提案 ) を受け技術交渉を行いコスト縮減を図った事業継続対応方針案決定の理由民間事業者との共同建替事業において既にUR 賃貸住宅の建設に着手しており当地域において都市型住居商業施設職場が近接したまちづくりの拠点となることが期待されている周辺と連携した環境整備を行いまちの発展に貢献することが期待されている以上を踏まえて地区周辺を含めたまちづくりの実現が期待されており事業継続とする 7-3

27 港南一丁目地区 ( 優良建築物等整備事業 ) 位置図区域図 7-4

1.UR 都市機構における再開発共同事業者エントリー制度の概要 1 参考資料 1

1.UR 都市機構における再開発共同事業者エントリー制度の概要 1 参考資料 1 1.UR 都市機構における再開発共同事業者エントリー制度 1. 目的都市機構施行の市街地再開発事業への事業者の参画をスムーズかつ効果的に実現するために 2003 年に創設事業初期段階から事業者のニーズを幅広く把握しニーズに合致した事業スキームの構築及び施設計画の策定を行うことにより市街地再開発事業への事業者の参画を円滑に実現