減免制度と利便性係数の設定方法 ( 他都市比較 ) 第 2 回市営住宅部会資料 提出年月日 4 H18.7.4 1. 減免制度 (1) 対象世帯ア政令月収が一定基準以下の場合を適用対象とする方法例 : 神戸市 東京都 兵庫県 札幌市 仙台市 さいたま市 川崎市 名古屋市 京都市 大阪市 堺市イ総収入が一定基準以下の場合を適用対象とする方法例 : 北九州市 福岡市ウ生活保護基準に準じ算定した一定金額と収入を比較して 収入が一定金額に満たない場合を適用対象とする方法例 : 大阪府 千葉市 横浜市 広島市 (2) 減免方法ア 本来家賃 減免率 1 政令月収に応じて減免率を設定例 : 神戸市 東京都 兵庫県 札幌市 仙台市 さいたま市 名古屋市 京都市 堺市 2 収入と生活保護基準額との比率に応じて減免率を設定例 : 千葉市 広島市 3 総収入に応じて減免率を設定例 : 北九州市 4 総収入と世帯構成人数に応じて減免率を設定例 : 福岡市イ 減免算定基礎額 住宅係数 ( 立地係数 規模係数 経過年数係数 利便性係数 ) 例 : 大阪市ウ 収入等 家賃負担率 1 政令月収 0.3 例 : 川崎市 2 ( 収入 - 健康保険料 - 介護保険料 ) 家賃負担率 ( 収入 世帯人数毎に設定 ) 例 : 大阪府 (3) 減免後の最低家賃 ( 下限 ) ア固定値例 : 神戸市 大阪府 兵庫県 札幌市 京都市 大阪市 北九州市イ本来家賃に一定率を乗じた額例 : 東京都 (50%) 広島市(30%) 1
(4) 適用期間と更新の条件ア適用期間は1 年以内 期間経過後にも減免を受けるには 再度申請をする必要がある 例 : 神戸市 東京都 兵庫県 川崎市 名古屋市 堺市 広島市 北九州市 福岡市イ適用期間は1 年以内 それ以上の更新は認められない 例 : 横浜市 2. 利便性係数の設定方法 (1) 立地の利便性の反映方法ア固定資産税評価額 路線価 公示価格例 : 東京都 大阪府 札幌市 仙台市 さいたま市 千葉市 横浜市 静岡市 京都市 大阪市 堺市 広島市 北九州市イ用途地域 ( 市街化調整区域 市街化区域 ) 例 : さいたま市 北九州市 福岡市ウ交通例 : 川崎市 ( 鉄道の駅からの直線距離 ) 静岡市( 市街地からの距離 ) エ周辺施設例 : 沖縄県 ( 半径 500m 以内にある利便性施設数 公共施設数 ) オ不動産鑑定手法による想定賃料例 : 神戸市 (2) 設備の利便性の反映方法ア浴室 浴槽 給湯設備の有イ階数 エレベーターの有ウトイレの水洗化エバルコニー 専用庭の有オ緊急通報システムの有例 : 兵庫県カ集会所 幼児遊園の有例 : 沖縄県 (3) その他の利便性の反映方法ア住棟の配置例 : 名古屋市 ( 西向きの場合減補正 ) イペットが飼育可能かどうか例 : 兵庫県 2
兵庫県戸市3. 減免の適用状況 (1) 減免世帯と非減免世帯の比率入居戸数のうち減免世帯の占める割合は 平均で22.5% となっており 関東の政令指定都市では低い傾向が見られるが 神戸市は44.7% で高い率となっている 55.3% 51.9% 66.3%75.9% 69.9%70.8%71.6% 67.2% 91.6% 87.5% 44.7% 48.1% 33.7%24.1% 神戸市兵庫県大阪府東京都73.3% 83.3% 96.4%96.5% 91.3% 93.6% 100.0% 26.7% 16.7% 3.6% 3.5% 8.7% 6.4% さいたま市千葉市横浜市札幌市仙台市川崎市0.0% 静堺市岡市非減免世帯 53.1% 46.9% 30.1%29.2%28.4% 32.8% 8.4% 12.5% 名京大広北福岡市減免世帯 (2) 家賃収入と減免総額の比率家賃収入に対する減免総額の割合は 多くの自治体が2 割に満たないのに対し 神戸市は3 割を超えている 都市九州市阪市島市古屋市[ 平成 17 年度末現在 ] 32.9% 30% 27.3% 35% 25% 20% 15% 10% 神19.9% 13.9% 16.4% 12.4% 6.4% 11.6% 9.7% 22.0% 13.1% 14.7% 6.2% 5% 0% 大阪府東京都仙台市2.5% 1.8% 千葉市さいたま市札幌市川崎市3.3% 横浜市0.0% 静岡市名古屋市大阪市堺市京都市広島市3.4% 北九州市福岡市[ 平成 17 年度ヘ ース千葉県 名古屋市 広島市 北九州市は平成 16 年度ヘ ース ] 3
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各都市の減免制度 自治体 神戸市 東京都 大阪府 適用基準減免設定方法収入認定方法 政令月収 80,000 円以下政令月収毎に定める減免率を本来 家賃から控除する 0 円 ~20,000 円 70% 20,001 円 ~40,000 円 50% 40,001 円 ~60,000 円 30% 60,001 円 ~80,000 円 10% 政令月収 65,000 円以下政令月収毎に定める減免率を本来家賃から控除する 0 円 ~18,000 円 50% ( 一定条件の高齢者 障害者 母子 難病世帯については 75%) 18,001 円 ~30,000 円 40% 30,001 円 ~42,000 円 30% 42,001 円 ~54,000 円 20% 54,001 円 ~65,000 円 10% 認定月収 123,000 円以下かつ生活保護基準額に準拠して算定した世帯の収入額 ( 非課税収を含む ) が同様に算定した 最低生活費として認められる額 以下の者 家賃負担可能額 =( 収入 - 健康保険料 - 介護保険料 ) 家賃負担率 家賃負担率は収入と世帯人数毎に設定 給与 年金ともに所得税法に準ずる計算方法 ( 非課税所得を含む ) 減免後の家賃の下限 給与 年金とも本来家賃に所得税法に準の50% ずる計算方法 ( 非課税所得を含む ) 適用期間 6,000 円申請のあった翌月から当該年度を越えない範囲で 1 年以内 申請のあった翌月から当該年度を越えない範囲で 1 年以内 生活保護基準に 4,000 円原則 1 年準拠 ( 非課税所得を含める ) 更新の条件 家賃を滞納していないこと 条件を満たせば何回でも更新できる 家賃を滞納していないこと 条件を満たせば何回でも更新できる 兵庫県 札幌市 仙台市 政令月収 80,000 円以下政令月収毎に定める減免率を本来 家賃から控除する 0 円 ~23,500 円 60% 23,501 円 ~27,500 円 40% 27,501 円 ~50,000 円 15% 50,001 円 ~80,000 円 5% 政令月収 72,000 円以下政令月収毎に定める減免率を本来 家賃から控除する 0 円 ~18,000 円 80% 18,001 円 ~27,000 円 70% 27,001 円 ~36,000 円 60% 36,001 円 ~45,000 円 40% 45,001 円 ~54,000 円 20% 54,001 円 ~72,000 円 10% 政令月収 77,000 円以下政令月収毎に定める減免率を本来 家賃から控除する 0 円 ~3,4000 円 100% 3,4001 円 ~44,800 円 80% 44,801 円 ~55,500 円 60% 55,501 円 ~66,300 円 40% 66,301 円 ~77,000 円 20% 給与 年金ともに所得税法に準ずる計算方法 ( 非課税所得を含む ) 年金収入は給与収入に置き換えて所得を算出する また障害年金等非課税収入も減免においては収入として考慮する 給与 年金ともに所得税法に準ずる計算方法 ( 非課税所得を含む ) 4,500 円申請のあった翌月から当該年度を越えない範囲で 1 年以内 3,500 円 ( 平成 18 年度は 2,500 円 ) 申請のあった月から当該年度を越えない範囲で要領の別表のとおり 0 申請月から当該年度を超えない範囲で 1 年以内 家賃を滞納していないこと 条件を満たせば何回でも更新できる なし さいたま市 政令月収 24,000 円以下政令月収毎に定める減免率を本来 家賃から控除する 0 円 ~ 6,000 円 80% 6,001 円 ~12,000 円 60% 12,001 円 ~18,000 円 40% 18,001 円 ~24,000 円 20% 所得税法に準ずる計算方法 なし 申請を承認した日の翌月から 当該年度内で 市長が必要と認めた期間 特になし更新の手続きは 減免期間が終了する月の 15 日までに申請手続きをとる 5
自治体 千葉市 適用基準減免設定方法収入認定方法 生活保護法に基づく生活扶助基準及び教育扶助基準額の合計 収入が基準額の 80~100%: 家賃の 30% 減免 60~80% : 家賃の 40% 減免 40~60% : 家賃の 50% 減免 40% 以下 : 家賃の 80% 減免 公営住宅法施行令に規定する収入に 恩給 年金 その他の給付金を加えたもの 減免後の家賃の下限 適用期間 申請のあった翌月から当該年度を越えない範囲で 1 年以内 更新の条件 特になし 川崎市 1 政令月収 123,000 円以下 2 政令月収 263,000 円以下で 身体障害 4 級以上等 1 政令月収 0.3 2 身障 1 2 級等 政令月収 0.3 0.5 身障 3 4 級等 政令月収 0.3 0.8 1 給与 年金となしもに所得税法に準ずる計算方法 ( 非課税収入を含む ) 2 給与 年金ともに所得税法に準ずる計算方法 ( 非課税収入を含まない ) 申請のあった当月 ( 当月 10 日までに申請があった場合 ) もしくは翌月から 当該年度を越えない範囲で 1 年以内 減免要件を満たせば何度でも更新できる 横浜市 静岡市 一般減免 過去 3 か月の世帯の平均月収が生活保護基準額以下の場合 特別減免 重度の障害等のある場合 静岡市営住宅管理条例第 13 条 一般減免 生活保護基準 月収のとき全額 生活保護基準 > 月収 + 家賃のとき不足する家賃相当額 特別減免 50% 条例上は設定しているが 具体的な要綱等を作成しておらず 減免については過去に取り扱った例はありません 一般減免 一般 過去 3か月の給 100% 減免与明細等収入を 特別 証する書類によ 50% 減免り把握 特別減免 障害者手帳等 一般 申請のあった翌月から 1 年以内 特別 申請のあった翌月から当該年度を越えない範囲で 1 年以内 家賃を滞納していないこと 一般 通算で 1 年 (12 か月 ) で更新しない 特別 条件を満たせば何回でも更新できる 名古屋市 1 福祉減額 政令月収 200,000 円以下 2 低所得者減額 政令月収 61,500 円以下 1-1 福祉減額 1 200,000 円以下 30% 1-2 福祉減額 2 0 円 30% 1 円 ~ 30,750 円 20% 30,751 円 ~200,000 円 10% 2 低所得者減額 0 円 30% 1 円 ~ 30,750 円 20% 30,751 円 ~ 61,500 円 10% * いずれも上記の減免率を本来家賃から控除する 給与 年金ともなしに所得税法に準ずる計算方法 申請のあった月 (15 日締切 ) の翌月から当該年度を超えない範囲であ 1 年以内 対象要件を満たせば更新ができる 不適正な居住状態は不可 京都市 政令月収 61,500 円以下政令月収毎に定める減免率を本来家賃から控除する 0 円 ~27,000 円 80% 27,001 円 ~38,500 円 60% 38,501 円 ~50,000 円 40% 50,001 円 ~61,500 円 20% 給与 年金ともに所得税法に準ずる計算方法 ( 非課税所得を含む ) 3,800 円申込書を受理した日の属する月の翌月から当該年度を越えない範囲で 1 年以内 6
自治体 大阪市 適用基準減免設定方法収入認定方法 政令月収 74,000 円以下収入月額毎に定める減免算定基礎 額に住宅係数を乗じた額 1 0~20,000 円 6,000 円 220,001 円 ~26,000 円 8,000 円 326,001 円 ~32,000 円 11,000 円 432,001 円 ~38,000 円 13,000 円 538,001 円 ~44,000 円 16,000 円 644,001 円 ~50,000 円 19,000 円 750,001 円 ~56,000 円 22,000 円 856,001 円 ~62,000 円 25,000 円 962,001 円 ~68,000 円 28,000 円 1068,001 円 ~74,000 円 32,000 円 住宅係数 = 立地係数 規模係 数 経過年数係数 利便性係数 給与 年金とも所得税法に準ずる計算方法 ( 非課税所得含む ) 減免後の家賃の下限 最低負担額 1 ( 最低負担額 2 を適用する住戸以外の方 ) 15,000 円 27,000 円 39,000 円 412,000 円 514,000 円 617,000 円 720,000 円 823,000 円 927,000 円 1030,000 円最低負担額 2 ( 浴室のない住宅またはエレベーターのない住宅の 4 階以上の住戸の方 ) 14,000 円 26,000 円 38,000 円 410,000 円 512,000 円 614,000 円 716,000 円 819,000 円 922,000 円 1024,000 円 適用期間 最高 1 年間 更新の条件 減免適用基準に該当すること 但し 契約の信義則上家賃の滞納がないこと若しくは滞納解消可能なこと 堺市 市で定める一般減免認定月収 73,000 円以下 一般減免認定月収毎に定める減免率を本来家賃 ( ただし 令 11 条に定める激変緩和が適用される場合はその適用後の家賃 ) から控除する 0 円 ~30,000 円 60% 30,001 円 ~40,000 円 50% 40,001 円 ~50,000 円 40% 50,001 円 ~60,000 円 30% 60,001 円 ~73,000 円 20% 入居者に係る給与所得等 ( 年金 給付金 仕送り等の非課税所得を含む ) についてはその合計額から所得税法第 28 条の給与所得控除額を控除した額を総所得とし その他事業所得については総収入額から同法第 37 条の必要経費を差し引いた額を総所得として認定 建替入居者において 減免後家賃が従前家賃 ( 減免後 ) を下回るときは 従前家賃を下限とする 申請のあった翌月から当該年度を越えない範囲で 1 年以内 家賃滞納者は分納誓約を履行していること 条件を満たせば何回でも更新できる 広島市 収入が減免基準額 に満たないとき 減免基準額 : 生活保護法に基づく生活扶助基準額 + 教育扶助基準額 + 生活扶助基準額 ( 基準生活費のみ ) の 30%+ 家賃額 収入が減免基準額に満たない額の減免基準額に対する割合に応じた減免率を家賃額に乗じた額を本来家賃額から控除する 5% 未満 10% 5% 以上 10% 未満 20% 10% 以上 15% 未満 30% 15% 以上 20% 未満 40% 20% 以上 30% 未満 50% 30% 以上 40% 未満 60% 40% 以上 70% 生活保護の実施本来家賃に当たって行うの30% 収入認定方法 原則として申請のあった日の属する月から当該年度を越えない範囲で 1 年以内 条件を満たせば制限なし 7
自治体 北九州市 適用基準減免設定方法収入認定方法 総収入 ( 月額 ) が 67,300 円以下 総収入 ( 月額 ) 毎に定める減免率を本来家賃から控除する 0 円 ~16,900 円 75% 16,901 円 ~33,700 円 50% 33,701 円 ~67,300 円 25% 減免後の家賃の下限 適用期間 入居者及び同居 3,000 円 1 年以内 ( 年者の1 年間の総度内 ) 収入 ( 世帯全員の過去 1 年間の給料 年金等全ての収入を合算する ) の額から計算する 更新の条件 家賃を滞納していないこと 条件を満たせば何回でも更新できる 福岡市 総収入が一定金額以下減免基準額及び世帯構成人数毎に定める減免率を本来家賃から控除する 75% 50% 25% の 3 区分 入居者および同なし居者の1 年間の総収入 ( 世帯員全員の過去 1 年間の給料, 年金, 事業収入, 児童手当, 雇用保険, アルバイト, パート, 内職賃金, 仕送り等全ての収入を合算する ) の額から認定する 申請のあった翌月から 1 年以内の期間 ( 事情により 3 ヶ月, 6 ヶ月の減免期間となる ) 引続き減免対象世帯であり, 明渡請求者, 適正入居でない者, 家賃につき滞納しない誓約, 迷惑行為をしない誓約を破った者でないこと 8
各都市の利便性係数設定方法 自治体 設定方法 立地の利便性の反映方法 設備等の利便性の反映方法 その他の利便性の反映方法 神戸市 エリア係数 + 設備による補正 市内を土地利用の形態や利便性を勘案して 183 のエリアに分け 不動産鑑定の手法によりエリアごとに想定賃料の 1 m2あたりの単価を設定する 郊外地における区域の中間値が概ね 0.80 となるようにそれぞれのエリアの係数を設定する 風呂設置場所 -0.06 風呂設置場所有 風呂設備 -0.03 エレヘ ーター ( 平屋及び2 階建ては除く ) -0.02 5m2を基準とするハ ルコニー面積の欠如 -0.02 東京都 エリア係数 + 設備による補正 log10( 個別住宅地の固定資産税評価相当額 )/log10( 区域内住宅地の上位の固定資産税評価相当額 ) 1 浴室 ア 標準 1.000 イ 改善 0.985 ウ浴室付 浴槽 0.950 エ 浴室 0.900 2 エレヘ ーター ア 有 1.000 イ (3F 以下 ) 1.000 ウ (4F 以上 ) 0.995 大阪府 1- 立地条件係数 + 設備条件係数 ).3 最低値 0.5 立地条件係数 =1-Log10( 団地の固定資産税評価額 )/Log10( 市町村内の住宅地の最高固定資産税評価額 ) (0~0.15 の範囲 ) 設備条件係数 トイレ非水洗 -0.05 浴室 -0.04 ハ ルコニー -0.05 兵庫県 立地評価 + 設備評価.3 最低値 0.5 当該地評価額の当該市町住宅地平均価格に対する比率で評価 給湯設備有 +0.02 緊急通報システム有 +0.02 ヘ ット飼育可能住戸有 +0.02 浴槽 -0.01 トイレ非水洗 -0.01 9
自治体 設定方法 立地の利便性の反映方法 設備等の利便性の反映方法 その他の利便性の反映方法 札幌市 1.0- 立地利便性 - 設備水準係数.15 立地利便係数 1 m2当たりの固定資産税評価相当額を用いて以下の計算式により算定する 0.15-{(C-A) (B-A) 0.3} A: 市営住宅の敷地に係る 1 m2当たりの固定資産税評価相当額のうち最も低額であるもの B: 市営住宅の敷地に係る 1 m2当たりの固定資産税評価額のうち最も高額であるもの C: 当該市営住宅の敷地に係る 1 m2当たりの固定資産税評価相当額 設備水準係数浴室 -0.15 浴室有で 給湯設備及び浴槽を本市が設置していない -0.083 浴室有で 給湯設備を本市が設置していない -0.059 浴室有で 浴槽を本市が設置していない -0.024 エレベーターで 3 階以上に住んでいる上記に -0.02 仙台市 1- 地域要因に係る係数 + 設備要因に係る係数 下記の要素に応じて算定した数値 1 地域要因要素固定資産税路線価に応じて決定する値 2 階別格差要素階別及びエレヘ ーターの有 3 構造タイプ格差要素 浴槽 給湯有トイレ水洗 0 浴槽 給湯トイレ水洗 -0.1 浴槽 給湯トイレ非水洗 -0.1 さいたま市 立地面係数 + 設備面係数.3 最低値 0.5 立地面係数 =1-( 最高 -X)/( 最高 - 最低 ) (1-0.95) 最高 最低は 各市営住宅敷地の 1 m2当たりの固定資産税評価額 市街化調整区域内に存する公営住宅は 0.1 を減算する X は 当該住宅の 1 m2当たりの固定資産税評価額 設備面係数 風呂釜 浴槽 -0.005 給湯器 -0.02 トイレ非水洗 -0.015 浴室 -0.015 エレヘ ーター有 +0.025 千葉市 0.7+ 立地利便性 + 設備利便性 {( 当該市営住宅地価公示相当額 - 市営住宅最低地価公示相当額 )/( 市営住宅最高地価公示相当額 - 市営住宅最低地価公示相当額 )} 0.15 浴室 浴槽 +0 浴室有 浴槽 +0.075 浴室有 浴槽有 +0.15 川崎市 立地係数 + 設備係数 鉄道の駅から直線距離が 400m 以上 1km 未満 -0.1 1km 以上 -0.15 浴槽設置場所 -0.15 10
自治体 設定方法 立地の利便性の反映方法 設備等の利便性の反映方法 その他の利便性の反映方法 横浜市 0.7+1 立地状況係数 +2 設備状況係数.3 1 固定資産税評価額を基準とし 市内全住宅の当該評価額を 0.00~0.45 でランク付け 平均価格帯が 0.22 となるように設定 2 評価対象設備は 浴室設備のみ浴室有浴槽有 +0.15 浴室有浴槽 +0.10 浴室 +0.00 なし 静岡市 土地係数 - 距離係数 + 設備係数 最高値 0.9 土地係数 (0.8~0.9) 0.1 当該住宅評価額 / 市内最高評価額 +0.8 距離係数市街地からの距離に応じた数値 2km 以下 -0 3~4km -0.01 4~5km -0.03 5km 以上 -0.05 浴槽 風呂釜を市で設置 +0.03 浴槽 給湯器を市で設置 +0.06 共同風呂 -0.05 全て入居者が設置 0 名古屋市 A+B+C+D+E.3 最低値 0.5 A log10 当該住宅固定資産税評価額 /log10 当該住宅地区路線価最高額 B 4,5 階建てでエレヘ ーターのい住宅のうちの 4,5 階にある -0.01 C 風呂釜 -0.01 D 西向き -0.03 E 専用庭有による補正係数 ( 各住戸ごとに算出 ) 京都市 団地立地補正 + 住戸設備補正.3 最低値 0.5 0.1 (1-Ln/Lh) Ln: 当該住戸の属する公営住宅団地敷地における 1 m2当たりの固定資産税評価額相当額 ( 近傍類似地の固定資産税評価額の平均値 ) Lh: 市内住宅地における地価公示価格の最高地点の 1 m2当たりの固定資産税評価額 風呂設置場所 -0.2 風呂設置場所有, 風呂設備 -0.15 風呂設備有, シャワー -0.05 大阪市 住宅の設備及び立地により補正 下記の算出結果が0.85を下回る場合 地価格差が認められるとして利便性係数を0.9とする 地価格差の算出式 1 (10-7.5 a b)+0.6 a 当該市営住宅のm2当たり固定資産税評価額 b 本市全市営住宅の敷地のm2当たり平均固定資産税評価相当額 浴室 0.75 エレヘ ーター (4,5 階 ) 0.9 上記以外の住戸 1.0 これらに加え 左記記載の地価格差が認められる住戸を 0.9 として算出 項目が重複する場合は連乗する ただし 乗が 0.70 未満の未満の場合は 0.70 とする 入居促進を図るべき住宅については 上限値を 0.75 とする 11
自治体 設定方法 立地の利便性の反映方法 設備等の利便性の反映方法 その他の利便性の反映方法 堺市 1- 立地利便に関する係数 + 設備等建物利便に関する係数 市内の住宅地における最高地価公示価格地点の固定資産税評価額相当額と団地の固定資産税評価額相当額の偏差 浴室 -0.06 トイレ非水洗 -0.03 中層の 4 5 階でエレヘ ーター -0.02 浴槽及び給湯設備有 ( 車いす常用者世帯向住宅を除く ) +0.04 専用敷地有 ( 木造住宅等 ) +0.05 広島市 立地条件に係る係数 + 設備に係る係数 市内の普通住宅の最上位の固定資産税評価額に対する各市営住宅敷地の固定資産税評価相当額を係数化 13 点又は2 点給湯設備有 0 2 浴槽 風呂釜有 -0.035 31 2ともに -0.05 北九州市 0.7+ 立地状況による評価 + 設備状況による評価 1 住宅の敷地の固定資産評価額相当額による評価評価額により 5 ランクに分ける 1 ランク +0.000 2 ランク +0.025 3 ランク +0.050 4 ランク +0.075 5 ランク +0.100 2 周辺の市街化の状況による評価市街化区域 +0.05 それ以外 +0.00 ハ ルコニー有 +0.05 浴室有 +0.05 浴槽有 +0.05 福岡市 0.7+ 固定資産評価 + 市街地化状況 + 設備水準要因 市街地区域 +0.05 その他の区域 0 用途地域については 本市の場合 7~8 年程毎に基礎調査に基づき変更がされている 浴室設備有 +0.05 浴室設備 0 固定資産税評価額相当額を対数補正し 0~0.2 の範囲で案分して算出する 12