資料 3 不動産業など関係団体へのアンケート調査 調査結果の概要 Ⅰ. 中古住宅及び民間賃貸住宅市場に関するアンケート調査 Ⅱ. 住宅リフォーム市場に関するアンケート調査
Ⅰ. 中古住宅及び民間賃貸住宅市場に関するアンケート調査 1 調査概要 (1) 調査目的県内の中古住宅及び民間賃貸住宅市場の現状調査 (2) 対象者県内の建物取引業に携わる者 ( 社団法人新潟県宅地建物取引業協会 及 び社団法人全日本不動産協会新潟県本部の会員 計 134 社 ) (3) 回収サンプル数 40 社 /134 社 ( 回収率 29.9%) 2 アンケート調査の内容 1 販売 賃貸物件の取扱状況 ( 現在 ) 販売物件の取扱件数 ( 新築 中古 戸建 集合 築年数 間取り 立地の区分 ) 賃貸物件の取扱件数 ( 戸建 集合 築年数 間取り 立地の区分 ) 2 中古住宅の購入動向 ( 直近 5 年間 ) 中古住宅の購入層 中古住宅の売れ筋傾向の変化 中古住宅購入時に消費者 ( 高齢者単独 高齢者夫婦 子育て世帯 ) が重視する点 購入される中古住宅の形態 間取り 築年数 価格帯 立地 ( 高齢者単独 高齢者夫婦 子育て世帯 ) 3 中古住宅の売却動向 ( 直近 5 年間 ) 中古住宅の売却層 中古住宅の売却理由 売却物件の形態 間取り 築年 数 価格帯 立地 4 中古住宅の価格設定 性能評価 中古住宅の価格設定の方法 中古住宅流通における住宅性能表示制度の必要性 5 中古住宅のリフォーム工事の実施状況 既存住宅売買瑕疵保険の利用状況 中古住宅のリフォーム工事の実施状況 リフォーム工事の内容 既存住宅 売買瑕疵保険制度の利用状況 瑕疵保険制度を活用しない理由 6 中古住宅の流通状況の変化 現在と 5 年前の中古住宅市場の変化 中古住宅市場の活性化に必要な方策 7 賃貸物件の入居状況 ( 直近 5 年間 ) 賃貸住宅の客層 契約の多い賃貸住宅の間取り 築年数 家賃 立地 ( 高齢者 単独 高齢者夫婦 子育て世帯 ) 1
3 集計結果 1 販売 賃貸物件の取扱状況 ( 現在 ) 販売物件では 新築 中古物件とも形態は 戸建 間取りは 4DK 4LDK 立地は 市街地 が多い 中古物件の築年数は 20~30 年 が最も多く 次いで 10~ 20 年 中古 30 年以上 が多い 賃貸住宅では 集合住宅 ( 一棟所有 ) が圧倒的に多く 築年数は 10~20 年 間取りは 1K 1R と 2DK 2LDK 立地は 市街地 が多い 2 中古住宅の購入動向 ( 直近 5 年間 ) 中古住宅の購入層は 親と子 ( 長子 6~11 才 ) が最も多く 次いで 親と子( 長子 5 才以下 ) 夫婦のみ(65 歳未満 ) が多い 5 年前と比較した中古住宅の売れ筋傾向の変化では 購入価格の安さ 立地や周辺環境 築年数の新しさ が挙げられている 中古住宅購入時に重視する点では 子育て世帯及び高齢者単独世帯は 購入価格の安さ 高齢者夫婦世帯は 立地や周辺環境 を重視する傾向がある 一方 重視しない点では 子育て世帯は 耐震性 断熱性 や 意匠 設備 高齢者単独世帯及び高齢者夫婦世帯は 意匠 設備 が多い 購入される中古住宅では 築年数は 10~30 年 が多く 間取りは子育て世帯は 4 LDK 高齢者夫婦世帯は 3LDK 高齢者単独世帯は 2LDK 価格帯は子育て世帯及び高齢者夫婦世帯は 1,000~1,499 万円 高齢者単独世帯は 999 万円以下 立地はどの世帯においても 市街地 が多い 3 中古住宅の売却動向 ( 直近 5 年間 ) 中古住宅の売却層では 親と子 ( 長子 6~11 才 ) が最も多いが 他の世帯構成と大きな差は見られない 売却の理由は 両親との同居などによる空き家化 ローン返済 相続等に伴う維持困難 が多い 売却物件の形態は 戸建て ( 単世帯用 ) 間取りは 4LDK 築年数は 20~ 30 年 立地は 市街地 が多い 4 中古住宅の価格設定 性能評価中古住宅の価格の設定方法は業者によって大きく異なり 近隣の取引事例 築年数 固定資産税評価額 不動産流通近代化センターの価格査定マニュアル 等を根拠に算出している 住宅性能評価制度の必要性については 必要ない が多く 理由としては 多様なケースがあるため統一した性能表示は困難 客の高度な要求がない 経費がかさむ が挙げられている 2
5 中古住宅のリフォーム工事の実施内容 既存住宅売買瑕疵保険の利用状況中古住宅のリフォーム工事内容は 内装の模様替え 台所の改善 風呂の改善 トイレの改善 が多いが 工事をすることはない の回答も多い 既存住宅売買瑕疵保険の利用状況では 活用していない が圧倒的に多く 活用しない理由としては 費用がかかる 取扱物件が旧耐震基準住宅のため対象にならない 取扱物件が古いため不具合などがわからない がある 6 中古住宅の流通状況の変化中古住宅の流通状況としては 5 年前と比較して需要 供給とも 増えている が多い 中古住宅の流通市場の活性化として必要な方策では 金融 保証面の充実 が最も多く 次いで 適正な価格査定 性能保証の充実 住宅の長寿命化 が多い 7 賃貸物件の入居状況 ( 直近 5 年間 ) 賃貸物件の主な客層は 単身 (65 歳未満 ) が最も多く 次いで 親と子( 長子 5 歳以下 ) 夫婦のみ(65 歳未満 ) が多い 契約の多い賃貸物件の間取りは子育て世帯は 2LDK 高齢者夫婦世帯は 2D K 高齢者単独世帯は 1K 1R が多い 築年数は子育て世帯は 20 年以下 高齢者夫婦世帯は 10~20 年 高齢者単独世帯は 20~30 年 が多い 家賃は子育て世帯及び高齢者夫婦世帯は 5~6.9 万円 高齢者単独世帯は 4.9 万円以下 が多い 立地はいずれの世帯でも 市街地 が圧倒的に多い 3
4 特徴的な事象や課題 ( 中古住宅の需要 供給 市場 ) 中古住宅の需要 供給 中古住宅の購入層は 親と長子が 11 歳 ( 小学生 ) 以下 の世帯が多く 持家所有率の 高い高齢者世帯 ( 単身 夫婦のみ ) の購入は少ない ( 図 1) 子育て世帯や高齢者世帯の中古住宅購入時に重視する点では 近年の景気低迷の影響 もあってか 購入価格の安さ が最も多く 次いで 立地や周辺環境 の意見が多い ( 図 2) 供給される中古住宅は 形態は 戸建て 間取りは 3LDK 4LDK 築年数は 20~30 年 と 30 年以上 が多く 高齢者世帯のニーズ ( 形態 : 集合住宅 間取り : 2LDK 等 ) や子育て世帯のニーズ ( 築年数 :10~30 年 ) に合った物件の供給が不足していると考えられる ( 図 3) 図 1. 直近 5 年間の中古住宅の購入層 ( 回答数 ) 図 2. 中古住宅購入時に重視する点 ( 子育て世帯 高齢者世帯 ) ( 回答数 ) 4
図 3. 需要と供給の状況 需要形態 間取り 築年数 立地 供給 20~30 年戸建 3LDK 4LDK ( 売却希望物件 ) 30 年以上 市街地 郊外 高齢者単独世帯 集合 戸建 2DK 2LDK 20~30 年 市街地 高齢者夫婦世帯 集合 戸建 2LDK 3LDK 10~30 年 市街地 郊外 子育て世帯 戸建 3LDK 4LDK 10~30 年 市街地 郊外 着色部分は供給が不足している物件を示す 中古住宅市場 中古住宅市場の活性化方策について 金融 保証面の充実 や 適正な価格査定 が 必要と考えている業者が多いが 現在は統一化された価格査定の基準は無く 各社独自 で査定している ( 図 4) また 同じく活性化方策として 性能保証の充実 を求める声も比較的多いが 古く 性能の低い住宅の取り扱いが多いため ( 性能の低さが明らかになり ) 市場が停滞する 恐れがある という意見もあった 図 4. 中古住宅市場の活性化に必要な方策 ( 回答数 ) 5
Ⅱ. 住宅リフォーム市場に関するアンケート調査 1 調査概要 (1) 調査目的県内のリフォーム市場の実態把握 (2) 対象者県内のリフォーム工事の携わる者 ( 社団法人新潟県建築組合連合会 及 び社団法人新潟県建設業協会の会員 計 161 社 ) (3) 回収サンプル数 88 社 /161 社 ( 回収率 54.7%) 2 アンケート調査の内容 1 リフォーム受注実績等 直近 1 年間及び 5 年前の新築 リフォームの実績 リフォーム住宅の築後年数 リフォーム費用の金額帯 リフォーム住宅の世帯主の年齢 2 リフォームの相談 工事内容 リフォーム相談 工事の内容( 高齢者世帯 高齢者世帯以外の世帯 ) 工事内容の組合せ状況 ( 高齢者世帯 高齢者世帯以外の世帯 ) 分野別( 省エネ 耐震 バリアフリー 屋根雪対策 ) の相談内容 施主側の現在の住宅の不満内容 リフォーム工事の難しい点 課題 3 リフォーム瑕疵保険の活用状況等 施工不良への対応状況 リフォーム瑕疵保険の活用状況 4 リフォーム補助制度の利用状況等 リフォーム補助制度の認識状況 リフォーム補助制度の利用状況 補助制度の紹介による工事増加の有無 施主からリフォーム補助制度の利用を断られた理由 5 施工後のアフターフォローの状況 施工後のアフターフォローの状況 住宅施工履歴の作成状況 住宅施工履 歴の活用方法 住宅施工履歴を作成しない理由 6 業務に関連する法令 技術などの情報取得 技術習得の実態 業務に関連する法令 技術などの情報取得の方法 実技講習 勉強会などへの 参加頻度 6
3 集計結果 1 リフォーム受注実績等新築とリフォームの受注件数の割合は1 対 4 程度 直近 1 年間と5 年前の受注件数の比較では 新築 リフォームとも微減傾向 リフォーム物件の築後年数は 20~30 年 工事金額帯は 100~299 万円 と 49 万円以内 施主の年齢は 50 歳台 が多い 2 リフォームの相談 工事内容高齢者世帯では リフォームの相談内容は 手摺 段差解消 が圧倒的に多く 次いで トイレの改善 風呂の改善 が多い また 実際のリフォーム内容は相談内容とほぼ同様の結果となっているが 外壁の張り替え は相談状況に比べ 実際の工事に至るケースが少ない 高齢者世帯以外の世帯では リフォームの相談内容は 外壁の張り替え が最も多く 次いで 風呂の改善 窓の断熱化 内装替え 間取りの変更 台所の改善 が多い また 実際のリフォーム工事内容は 内装替え が最も多く 次いで 外壁の張り替え 窓の断熱化 風呂の改善 が多い 3 リフォーム瑕疵保険の活用状況等施工不良に対する対応状況では 要望に個別対応 が最も多く リフォーム瑕疵保険制度を活用している業者は少ない 4 リフォーム補助制度の利用状況等業者のリフォーム補助制度の理解度は いずれの制度も比較的高い また 施主へ紹介している制度 実際に利用している制度では バリアフリー関連補助 省エネ関係補助 が多い 耐震改修補助 太陽光発電補助 は施主へ紹介するが 実際に工事に至るケースは少なく 利用しない主な理由では 工事費の増加 が挙げられている 5 施工後のアフターフォローの状況施工後のアフターフォロー ( フォロー営業 ) としては 定期的な訪問 が最も多いが 何も 行っていない という業者も多い 住宅施工履歴の作成している業者は約 1/3 程度であり 作成しない理由では 考えていない 人手がいない が挙げられている 6 業務に関連する法令 技術などの情報取得 技術習得の実態業務に関連する法令 技術などの情報の取得方法では 協会等からの通知 協会等による研修会 が多い 新技術情報の取得頻度 新技術の講習会等への参加頻度とも 年に数回程度 が多い 7
差解消 は少ない ( 図 5) 高齢者世帯 高齢者世帯以外の世帯 4 特徴的な事象や課題 ( 消費者 施工者 行政サイド ) 消費者サイド 高齢者世帯では 高齢化による自身の身体状況を考慮した 手すり 段差解消 トイレの改善 などバリアフリー改修が極めて多い これらは他のリフォームと比べ 安価で部分的なものが多く 費用面や工事中の煩わしさなど世帯員の負担が比較的少ない工事内容と考えられる ( 図 5) 高齢者世帯以外の世帯では ライフスタイルの変化に伴う 間取りの変更 に加え 長期的な使用を考慮した 外壁の張り替え 台所の改善 など様々なリフォームが行われており 費用的に高額となるものも多い 一方 新築時に既に対応済みであることも考えられるが 転倒などの事故予防として早い段階から効果を発揮する 手すり 段 高齢化による障害を解消するリフォーム改修が極めて多い 図 5. 直近 5 年間のリフォーム実績 ( 高齢者世帯 高齢者世帯以外の世帯 ) ( 回答数 ) ( 回答数 ) 8
施工者サイド 住宅施工履歴について フォロー営業 や 作業の効率化 のため作成している業者 はいるが 多くの業者 ( 約 64%) が 考えていない 人手がない との理由で作成し ていない ( 図 6) リフォーム工事の難しい点としては 施工図面等がないことによる 不可視部分の見 積への反映 居ながら工事に伴う 工事段取りや安全対策 の意見が多い 施工後のアフターフォローについて 約 7 割の業者が 定期的な訪問 など何らかの アフターフォローを行っているが 前述のとおり 人手がない からか 何も 行って いない という業者も多い ( 図 7) 施工不良への対応について リフォーム瑕疵保険制度を利用している業者は約 1 割と低く 約 7 割の業者が 要望に個別対応 としている 制度を利用しない理由としては 施主からのクレームが少ない 客との信頼関係がある 制度がわからない 手続きが面倒 が挙げられている 業務に関連する情報取得については 実務が忙しく研修会等に参加できない等の理由 により 法改正等の 分かりやすい説明資料 が欲しいとの意見が多い 図 6. 住宅施工履歴の作成状況 ( 作成していない理由 ) ( 回答数 ) 作成していない 約 64% 作成している 約 36% 図 7. 施工後のアフターフォローの状況 ( 回答数 ) アフターフォローを実施約 7 割 行っていない 約 3 割 9
行政サイド ( 補助関係 ) 業者が施主へ補助制度を勧めた際に断られた理由としては 工事費の増加 手続きの煩雑さ が多く 現行の補助制度に対しては 手続き窓口が多くて手間がかかる 対象者や対象工事が限定されるなど 手続きや使い勝手の改善 に関する意見が多い ( 図 8) 県産材補助については 使用量等の要件で利用しにくいため 材料価格から補助額分 を差し引いて店頭販売して欲しい との要望があった 図 8. 業者が施主へ補助制度を勧めた際に断られた理由 ( 回答数 ) ふるさと越後の家づくり事業 ( 県産材補助 ) の補助要件等 10