第 127 回船橋市都市計画審議会 AGC テクノグラス中山事業場跡地の開発計画について ( 報告 ) 船橋市建設局都市計画部都市計画課 平成 29 年 5 月 9 日 1
山手地区の概要 面積 約５０ｈａ 用途地域 工業地域 建ぺい率 ６０ 容積率 ２００ 高さの限度 第一種高度地区 最高限２０ｍ 2
山手地区の概要 塚田駅 土地利用動向 近年 地区内の工場等の移転 に伴い マンションや大規模 商業施設への土地利用転換が 進行中 山手地区 新船橋駅 AGCテクノグラス 中山事業場跡地 平成28年12月 3
上位計画における位置付け 都市計画区域の整備 開発及び保全の方針 土地利用に関する主要な都市計画の決定の方針特に配慮すべき問題等を有する市街地の方針工場の撤退による跡地等において 大規模な土地利用転換が行われる場合は 周辺地域を含めた区域において市街地環境への影響 交通への影響が生じないよう 地権者及び地域住民との調整を十分に行うことにより 望ましい市街地像を探り これに向けた適切な土地利用を図る 4
上位計画における位置付け 船橋市都市計画マスタープランまちづくり方針 ( 法典地域 ) 山手地区においては 地区内の特性に応じ 住環境と工場の操業環境の調和に努め 住工調和地区としての形成を図るとともに 周辺市街地としての求心力の向上や 緑の潤いを感じる安全 安心なまちを目指します 塚田駅 新船橋駅周辺については 各鉄道駅へのアクセス向上を図るとともに 市民相互の交流や身近な買い物などができるよう 周辺住民の日常生活を支える生活拠点としての形成を図ります 5
山手地区におけるまちづくり 山手地区のまちづくり における まちづくりの目標 １ 暮らしの創造と山手地区及び 周辺市街地の求心力の向上 ２ みどりと環境のまち ３ 地域を繋ぐ交通ネットワーク に支えられたまち ４ 安心 安全で人にやさしいまち ５ 段階的で柔軟なまちづくり 6
山手地区におけるまちづくり AGCテクノグラス中山事業場跡地 ( 約 7.78ha) 住工調和ゾーン 土地利用の考え方 7
AGC テクノグラス工場跡地のまちづくり まちづくりの方針 新たな暮らしを創造する土地利用の考え方 多様な世代のライフサイクルが展開される住宅ならびに地区での暮らしを支える生活サービス施設を整備する 景観に配慮し 周辺工場の操業環境と調和した良好な住環境を創造する 公園 広場などの整備により 交流や憩いの創出と 運動機会の促進を図る 開発を契機として小学校及び保育施設用地を確保する 緑化の推進と環境への配慮 緑やオープンスペースの確保による うるおいと安らぎを感じるまちを形成する 道路や通路に植栽等を推進することにより 緑のネットワークを形成する 8
AGC テクノグラス工場跡地のまちづくり まちづくりの方針 交通体系 区画道路の整備により 地区内外を連携する安全な交通ネットワークを形成する 居住者だけでなく 通学児童 来街者にとっても安全 快適な歩行者ネットワークを形成する 安心 安全 積極的に広場 公園やオープンスペース等を整備し 一時避難場所として活用するなど防災機能を強化する 透水性舗装の採用や雨水流出抑制施設の整備などを推進し 大雨による水害を防止する 実現のための方策として 公 - 民により開発の枠組を共有し 枠組に基づいた事業化を推進する 9
ＡＧＣテクノグラス工場跡地のまちづくり 平成28年12月8日 ふなばし森のシティ 地区において フランス政府が推進する エコカルティエ認証を取得 環境配慮型地区認証 塚田駅 エコカルティエ認証とは フランス政府住宅 持続的居住省が 推進するもので 行政 民間事業者 居住者による持続可能なまちづくりに 係る模範的な事業に与えられるもの 新船橋駅 ふなばし森のシティ 10
AGC テクノグラス工場跡地のまちづくり エコカルティエ認証の記事 広報ふなばし平成 29 年 1 月 1 日号 11
AGC テクノグラス工場跡地のまちづくり 開発コンセプト 多様な世代が健康的で幸せに暮らせるまちづくり 小学校や保育所を支えるまちづくり 充実した歩行空間の形成により 市民の健康の維持増進 地区の活性化 学童や親子連れの安全安心の確保を目指す 12
地区計画の必要性の検討 1 建物用途の制限 工業地域であり 多様な建築物が建築可能 4 つのまちづくりの方針を踏まえ 住工調和型市街地として適さない用途の建築物を排除 2 計画的なまちづくりの規制 誘導 適正な交通ネットワークの構築 最低敷地面積の指定 壁面の位置の制限や建築物の意匠 形態等を定める 3 公共施設整備の担保 まちづくりの方針や開発コンセプトに基づき 道路 通路 広場等を地区施設として位置付け 民間開発事業地に地区計画を定めることで目指すまちづくりの実現を法的に担保 13
地区計画の目標 山手地区のまちづくり の目標を踏まえ 周辺市街地との調和に配慮しながら 地区内外を連携する安心 安全な交通ネットワークを形成し 緑豊かでゆとりある空間の創出と日常生活において利便性を高める機能を導入することにより 良好な景観と賑わいを備えた誰もが暮らしやすい住工調和型市街地の形成 を目指す 地区計画の目標を実現するため次のように 地区施設 を配置する 14
地区整備計画 ( 案 ) 地区計画区域 小学校 保育所 建設予定地 15
道路ネットワークの考え方 区画道路 4 号 市道 24-013 号線 区画道路 2 号 区画道路 1 号 市道 24-508 号線 市道 00-193 号線 区画道路 3 号 市道 23-001 号線 16
歩行者ネットワークの考え方 歩道又は通路 公園 広場 17
建築物等に関する事項 0.3ha 低層住宅地区 B 3.0ha 中高層住宅地区 地区計画の目標の実現を図るため 区域を4 地区に区分し地区の特性に合わせ 建築物等に関してきめ細やかな制限をかけることにより 良好なまちづくりを実現する 生活拠点地区 2.0ha 低層住宅地区 A 0.5ha 18
地区区分 ( 中高層住宅地区 3.0ha) 中高層住宅を主体とする地区建築物等の用途の制限建築物の高さの最高限度 (31m) 建蔽率 (50%) 敷地面積の最低限度 (1,000m2) 容積率 (200%) 法定都市計画の通り 19
地区区分 ( 生活拠点地区 2.0ha) 生活利便施設を主体とする地区 建築物等の用途の制限 敷地面積の最低限度 (1,000 m2 ) 建築物の高さの最高限度 (20m) 法定都市計画の通り 建蔽率 ( 60%) 法定都市計画の通り容積率 (200%) 法定都市計画の通り 20
地区区分 ( 低層住宅地区 A 0.5ha) 一戸建て住宅を主体とする地区建築物等の用途の制限建築物の高さの最高限度 (10m) 敷地面積の最低限度 (135m2) 21
地区区分 ( 低層住宅地区 B 0.3ha) 低層住宅を主体とする地区建築物等の用途の制限建築物の高さの最高限度 (10m) 敷地面積の最低限度 (135m2) 22
地区区分 ( 地区共通事項 緑化 ) 各地区に共通する制限事項を 以下のとおり定める 壁面の位置の制限を定める 建築物等の形態又は色彩その他の意匠の制限を定める かき又はさくの構造の制限を定める 緑化の考え方緑豊かでゆとりある空間を創出するため 地区全体で緑化の基準面積以上の確保に努める 23
建築物の高さの制限について 中高層住宅地区 歩道 緑道 広場など 様々なオープンスペースを創出するために高さを20mから31mに緩和する 周辺市街地への影響を考慮し 地区北側は10mの壁面後退を行う 低層住宅地区 A 低層住宅地区 B 低層住宅地区 A と B は高さを 20m か ら 10m にダウンゾーニング 24
地区計画による高度地区緩和の条件等 高度地区の運用基準 3( 地区計画による特例 ) 1 地区整備計画等の内容が 整 開 保 都市マス等の上位計画に即していること 2 区域境界は 6.5m 以上の幅員を有する道路又は公園 緑地 若しくは広場等の空地で区分されていること 3 地区整備計画等の区域境界から建築物の高さの最高限度の2 倍の水平距離の範囲 (2Hの範囲) に居住する者 その範囲内にある土地 建物を所有する者 その範囲内にあたる町会 自治会に十分説明していると認められること 4 配置及び規模が適切な地区施設を有すること 5 建蔽率の最高限度は 50% とすること 6 敷地面積の最低限度 壁面線の後退距離 (1m 以上 ) について定めること 7 地区の良好な住環境等の創出に努め 積極的な敷地内緑化に努めること 要件は低層住宅で構成する地区は除く 25
今後の予定等 (1) 開発の枠組み の協定締結 (2) 都市計画審議会における報告 (H29 年 5 月 9 日 ) (3) 塚田地区連合自治会への報告 (4) 山手工場連絡協議会への説明 (5) 高度地区の規定書に基づく近隣説明会 2H 範囲 (H29 年夏頃 ) (6) 原案縦覧 (H29 年夏以降 ) H30 年 2 月以降開催予定の都市計画審議会に地区計画の決定を付議予定 26