新図書館建設比較検討資料説明資料 1. 現状 ( 土地 建物 ) (1) 用途地域 1-の改修 + 増設 1-2 現図書館の位置に建替 用途地域第 1 種中高層住居専用地域商業地域商業地域 用途地域とは 土地利用の方針に基づいて 良好な市街地環境の保全と市街地のあるべき姿の実現に向けて定められる地域地区制度の基本となるもの 用途地域は 12 種類あり それぞれの特性に合った用途制限を定め 建ぺい率 容積率の指定と併せて建築物の用途や形態を一定の範囲に誘導し 各用途ごとの合理的な配置を行うことで 調和のとれた良好な都市環境を確保することを目的に指定されている 小牧市においては このうち地域特性に合わせた 11 種類が指定されている (2) 建ぺい率 1-の改修 + 増設 1-2 現図書館の位置に建替 3ラピオ内改修 建ぺい率 60% 80%+ 角地緩和 10% 80%+ 角地緩和 10% 建築可能面積 2,953.8m2以下 3,422.7m2以下 ( 建築面積 ) (4,923 m2 60%) (3,803 m2 90%) 建ぺい率とは 敷地面積に対する建築面積( 建物の投影面積 ( 概ね建物 1 階の床面積を指します )) の割合のこと の場合 建ぺい率が 60% であるので 敷地面積 4,923 m2の 60% である 2,953.8 m2まで建築できることになる 2A 街区の場合は 建ぺい率が 80% であるが 建築基準法の角地緩和の適用を受けるため 10% を加えた 90%(3,422.7 m2 ) まで建築できること になる 1
(3) 容積率 1-の改修 + 増設 1-2 現図書館の位置に建替 3ラピオ内改修 容積率 200% 400% 400% 建築可能延床面積 9,846m2以下 15,212m2以下 ( 延床面積 ) (4,923 m2 200%) (3,803 m2 400%) 容積率とは 敷地面積に対する建築物の延床面積( 各階の床面積の合計 ) の割合のことです の場合 容積率が 200% であるので 敷地面積 4,923 m2の 200% である 9,846 m2まで建築できることになる 2A 街区の場合は 容積率が 400% であるので 敷地面積 3,803 m2の 400% である 15,212 m2まで建築できることになる 2
2. 概算建設費用 (A) 想定延床面積 1-の改修 + 増設 1-2 現図書館の位置に建替 3ラピオ内改修 改修 2,224.42 m2 改修 6,275 m2 (A) 想定延床面積 増築 4,651 m2 新築 6,875 m2 新築 6,875 m2 (6,875 m2-600 m2 ( ラピオ (6,875 m2-2,224.42 m2 ( 現図書館 )) 共用部で補完可 ) ) 建設費用の比較にあたっては 建築規模( 延床面積 ) を同じにして比較する必要があるが 現時点で未定であるため 基本計画書の 6,875 m2を想定延床面積として設定することとした 1-の改修 + 増設については 現図書館の延床面積である 2,224.42 m2を改修面積とし 基本計画書の 6,875 m2から 2,224.42 m2を差し引いた 4,651 m2を増築面積とした 3ラピオ内を改修する場合は トイレ エントランス 通路 階段 エレベーター等といったスペース 約 600 m2をラピオ共用部で補完することが可能なため 基本計画書の 6,875 m2から 600 m2を差し引いた 6,275 m2を新図書館の想定延床面積とした (B) 想定建築面積 1-の改修 + 増設 1-2 現図書館の位置に建替 3ラピオ内改修 (B) 想定建築面積 改修 900.35 m2建築面積 2,291 m2建築面積 2,291 m2増築 1,550 m2 (4,651 m2 3 階建 ) (6,875 m2 3 階建 ) (6,875 m2 3 階建 ) 建築面積 2,450.35 m2 - 想定建築面積は 地上 3 階建との想定から (A) 想定延床面積を 3 で除した面積とした 1-の改修 + 増設については 現図書館の建築面積 900.35 m2に増築延床面積 4,651 m2を 3 で除した 1,550 m2を加えた面積 (2450.35 m2 ) を建築面積とした 3
(C) 図書館建設費用 1-の改修 + 増設 1-2 現図書館の位置に建替約 27.4 億円約 35.3 億円 資料 1-2 約 34.6 億円 約 11.4 億円 改修 2,224 m2 3.3 m2 60 万円 / 坪 新築 6,875 m2 3.3 m2 166 万円 / 坪 新築 6,875 m2 3.3 m2 166 万円 / 坪 改修 6,275 m2 3.3 m2 60 万円 / 坪 増築 4,651 m2 3.3 m2 166 万円 / 坪 解体約 0.7 億円 図書館として整備する面積の (C) 図書館 上記の改修単価は内装のみを 内 市が保有する床面積を超え 建設費用 改修した場合であり バリアフリ る部分 ( 民間が保有する床面積 ) ー対策などに係る費用 大規模改 は床賃料等が別途必要となる 修する場合の費用や現在の耐震 基準に合致する耐震性能を有す る建物とする費用が別途必要と なる 建設費用は 現時点で建設時の建設単価を算出することが困難であるため あくまでも比較資料として他市の費用を参考にすることとした 坪当たり建設単価は 改修は 60 万円 / 坪 増築 新築は 166 万円 / 坪として算出 参考 参考とした建設単価 延床面積 改修費用 複合 単独 坪単価 改修 (O 市図書館 ) 1,500 m2 約 2 億 9 千万 ビル内 約 60 万円 / 坪 増築 新築 (G 市図書館 ) 15,300 m2の内 9,400 m2 約 77 億 複合 約 166 万円 / 坪 建設単価は 建設資材や労務単価の高騰 また延床面積や仕様など設計内容により 建設時期の状況により大きく異なることになるため 今回 の資料に明記されている建設費用は実際にかかる費用とは異なります 4
3. 駐車場整備の想定 (D) 新設が必要となる駐車台数 3ラピオ内改修 1-の改修 + 増設 1-2 現図書館の位置に建替想定は困難 46 台 ( 附置義務台数 ) 将来 小牧駅西駐車場 (130 (D) 新設が必要と 160 台 残り 114 台分は 周辺の市台 ) が廃止された場合 駐車なる駐車台数営駐車場の余裕台数を活用場の新設が必要となる可能性があるため 新図書館に必要な駐車台数は 基本計画書 P39 に記載されている 160 台とする 2A 街区の場合は 周辺の市営駐車場 ( ラピオ地下駐車場 小牧駅地下駐車場 ) の余裕台数を活用することにより 160 台を新たに確保する必要が無く 駐車場整備地区内で新たに建物を建築した場合に必要となる附置義務台数分の 46 台する ( 下表のとおり 過去の余裕台数の調査における土曜日の 139 台を採用した場合 新設すべき駐車場は 21 台となるが 附置義務台数の 46 台の方が多いため 46 台を採用する ) 参考 駅周辺駐車場の余裕台数 ( 算出するにあたっては 駅西駐車場分 (130 台 ) が無くなることを考慮し算出 ) 平日土曜日日曜日備考 余裕台数 157 139 230 過去 3 回計測の平均値 平成 25 年 :7/11( 木 ) 7/13( 土 ) 7/14( 日 ) 平成 26 年 :8/20( 水 ) 8/30( 土 ) 8/31( 日 ) 平成 27 年 : 3/7( 土 ) 3/8( 日 ) 3/18( 水 ) 附置義務台数 駐車場整備地区内において新たに 1,000 m2を超える建築物を新築する場合に条例で定められた台数の駐車場を附置しなけれ ばならない 計算式 6,875 m2 ( 延床面積 ) 150 m2 ( 床面積 150 m2につき 1 台 )=46 台 3 ラピオ内を改修する場合は 将来 小牧駅西駐車場 (130 台 ) が廃止された場合 駐車場の新設が必要となる可能性があるため 想定が困難 としている 5
(E)~(I) 新設駐車台数 1-の改修 + 増設 1-2 現図書館の位置に建替 3ラピオ内改修 (E) 地上式立体駐車場 52 台 68 台 0 台 (F) 地下式立体駐車場 53 台 45 台 45 台 (G) 平面式駐車場 6 台 6 台 1 台 (H) 敷地内駐車場台数 111 台 119 台 46 台 (I) 敷地外駐車場想定台数 ( 面積 ) 49 台 (1,176 m2 ) 41 台 (984 m2 ) 0 台 敷地内駐車場の設置パターンとしては 現図書館の駐車場のように 平面式駐車場 と名鉄小牧駅にある名鉄パーキングのような 地上式立体 駐車場 またラピオ地下駐車場のような 地下式立体駐車場 が考えられるが 駐車台数が多くなるように 地上式立体駐車場 地下式立体 駐車場 平面式駐車場 の順に優位性があるとする しかし 可能な限り多くの駐車台数を確保しようとしても の場合は 1-1 1-2いずれの場合も 第 1 種中高層住居専用地域 における建ぺい率の制限と立体駐車場の建築制限により 敷地内で 160 台の駐車場を確保することは困難な想定となる 参考 立体駐車場の建築制限 3ラピオ内改修 用途地域 第 1 種中高層住居専用地域 商業地域 立体駐車場の延床面積の制限 3,000m2以下 制限なし 立体駐車場の階層の制限 2 階以下 (2 階の屋上を利用することは可能であるため 3 層構造まで可能 ) 制限なし 6
(E) 地上式立体駐車場 1-の改修 + 増設 1-2 現図書館の位置に建替 3ラピオ内改修 52 台 68 台 (E) 地上式立体駐車場 (2,953.8-2,450.35) 3 29/ 台 (2,953.8-2,291) 3 29/ 台建築面積 :503.45 m2建築面積 :662.8 m2 0 台 延床面積 :1,006.9 m2 延床面積 :1,325.6 m2 の地上式立体駐車場については 次の式により算出 ( 建築可能面積 )-( 図書館想定建築面積 )=( 地上式立体駐車場建築可能面積 ) ( 地上式立体駐車場建築可能面積 ) 3 層 (1 台当りに必要な駐車面積 ( 共用通路分含む )29 m2 / 台 )=( 地上式立体駐車場台数 ) 2A 街区については 建ぺい率のみ 90% で判断すると地上式立体駐車場の建築は可能であるが 実際には エントランス 緑地 駐輪場 消防 用活動空地などを考慮すると駐車場建設の敷地はわずか 42.1 m2であることから 0 台とした 参考 駐車場に利用可能な想定敷地面積 1-の改修 + 増設 1-2 現図書館の位置に建替 2A 街区 敷地面積 4,923 m2 4,923 m2 3,803 m2 控 除 分 想定建築面積 2,450.35 m2 2,291 m2 2,291 m2 付帯施設面積 消防用活動空地 144 m2 (12m 6m 2 箇所 ) 144 m2 (12m 6m 2 箇所 ) 144 m2 (12m 6m 2 箇所 ) エントランス 緑地 ( 敷地の 30%) 1,476.9 m2 ( 敷地面積 4,923 m2 0.3) 1,476.9 m2 1,140.9 m2 ( 敷地面積 3,803 m2 0.3) 駐輪場 (240 台 ) 185 m2 ( ラック式高低配列 240 台 0.77 m2 ) 185 m2 185 m2 小計 4,256.25 m2 4,096.9 m2 3,760.9 m2 駐車場に利用可能な想定敷地面積 666.75 m2 826.1 m2 42.1 m2 7
(F) 地下式立体駐車場 1-の改修 + 増設 2-2 現図書館の位置に建替 (F) 地下式立体駐車場 45 台 53 台 45 台 (46 台 -1 台 ) (3,000-1,006.9) 37 (3,000-1,325.6) 37 1 台は (G) より算出 の地下式立体駐車場については 次の式により算出 ( 立体駐車場の延床面積の制限 3,000 m2 )-( 地上式立体駐車場延床面積 )=( 地下式立体駐車場延床面積 ) ( 地下式立体駐車場延床面積 ) 37 m2 / 台 =( 地下式立体駐車場台数 ) 2A 街区の地下式駐車場については 駐車場附置義務台数 46 台から平面式駐車場 1 台分を除いた 45 台とした (G) 平面式駐車場 1-の改修 + 増設 1-2 現図書館の位置に建替 (G) 平面式駐車場 6 台 (666.75-503.45) 24/ 台 6 台 (826.1-662.8) 24/ 台 1 台 (42.1-0) 24/ 台 平面式駐車場については 次の式により算出 ( 駐車場に利用可能面積 - 地上式立体駐車場建築面積 ) 24 m2 / 台 =( 平面式駐車場台数 ) なお 実際には地上式立体式駐車場の 1 階部分を加えた台数が 実質の平面駐車場の台数となる 8
(I) 敷地内駐車場設置費用 資料 1-2 1-の改修 + 増設 1-2 現図書館の位置に建替 (I) 敷地内駐車場設置費用約 7.8 億円約 7.3 億円約 5.4 億円 駐車場建設費の 1 台あたりの単価は 地上式立体駐車場 : 約 280 万円 地下式立体駐車場 : 約 1,200 万円とした 平面式駐車場の建設費は 図書館建設費に含めるため 0 円とした (J) 敷地外駐車場想定台数 ( 面積 ) 1-の改修 + 増設 1-2 現図書館の位置に建替 (J) 敷地外駐車場想定台数 ( 面積 ) 49 台 (1,176 m2 ) 41 台 (984 m2 ) 0 台 (J) 敷地外駐車場想定台数は 敷地外に用地の確保が必要となる また その面積は 必要台数 ( 平面式駐車場とした場合 ) 24 m2 / 台により算出 した 9
4. 上記費用の合計 (K) 費用合計 1-の改修 + 増設 1-2 現図書館の位置に建替 約 35.2 億円 約 42.6 億円 約 11.4 億円 (K) 費用合計 (K)=(C)+( I ) 別途敷地外駐車場 (49 台 分 ) の用地確保 ( 約 1.1 億円 物件移転補償費含まず ) が必 要となる 別途敷地外駐車場 (41 台 分 ) の用地確保 ( 約 0.9 億円 物件移転補償費含まず ) が必 要となる 約 40 億円 ラピオに導入する場合の建 築費用の優位性は 他の公共施 設を導入した場合でも同様で において 不足駐車場台数を近接地で確保しようとする場合の土地については 現時点で確保できる見込みはないが その費用については 近接の土地の公示価格 (99,500 円 / m2 ) により算出した ( 平成 28 年公示価格 ( 基準日 H28.1,1) 小牧一丁目 481 番 99,500 円 / m2を参考 ) ある 5. 現図書館本館の閉館期間 (L) 閉館期間 1-の改修 + 増設 1-2 現図書館の位置に建替 (L) 閉館期間 2 年程度 2 年 3 ヶ月程度 3 ヶ月程度 3 ヶ月程度 ( 内訳 ) 解体工事 - 3 ヶ月程度 - - 建築工事 1 年 9 ヶ月程度 1 年 9 ヶ月程度 - - 引越し 開館準備 3 ヶ月程度 3 ヶ月程度 3ヶ月程度 3 ヶ月程度 の場合は 工事期間中の本の保管場所や 仮に工事期間中の仮設図書館を設置する場合は費用が別途必要となる 10