住 宅 団 地 の 再 生 のあり 方 について 取 りまとめ 1. 趣 旨 我 が 国 では 高 度 経 済 成 長 期 以 降 に 都 市 近 郊 を 中 心 に 大 規 模 な 住 宅 団 地 が 供 給 された これらの 中 には 既 に 建 物 や 設 備 の 老 朽 化 が 進 み 建 替 え 改 修 を 含 めた 再 生 を 図 る 必 要 に 迫 られているものも 多 くなっている また 人 口 減 少 社 会 の 到 来 に 伴 い 都 市 近 郊 等 の 住 宅 団 地 においては 空 き 家 の 増 加 や 住 民 の 高 齢 化 が 進 展 し 団 地 の 集 約 再 編 と 併 せて 医 療 福 祉 子 育 て 支 援 施 設 などの 生 活 支 援 施 設 の 整 備 により 地 域 の 拠 点 として 再 生 していくことが 求 められている 一 方 で 複 数 棟 で 構 成 される 住 宅 団 地 については 土 地 が 共 有 となっており 一 部 の 棟 だけを 建 て 替 えることは 日 影 が 生 じたり 容 積 を 多 く 消 化 するなどにより 他 の 棟 との 調 整 が 困 難 であること 住 宅 団 地 全 体 を 建 て 替 えることについても 分 譲 マンションだけでなく 賃 貸 住 宅 や 社 宅 などが 混 在 している 場 合 は 全 員 合 意 が 必 要 であること など 団 地 関 係 に 伴 う 合 意 形 成 の 困 難 さが 課 題 となっている このような 住 宅 団 地 特 有 の 課 題 に 対 応 し 建 替 え 改 修 を 含 めた 住 宅 団 地 の 再 生 を 促 進 するには 権 利 調 整 や 建 築 規 制 のあり 方 について 事 業 法 的 な 観 点 も 含 め 総 合 的 に 検 討 することが 必 要 である 本 取 りまとめは こうした 住 宅 団 地 特 有 の 課 題 や 住 宅 団 地 の 立 地 状 況 等 のストックの 現 況 を 踏 まえた 上 で 建 替 え 改 修 を 含 めた 住 宅 団 地 の 再 生 を 促 進 するために 土 地 所 有 者 等 の 権 利 の 調 整 のあり 方 や 関 連 する 建 築 規 制 のあり 方 について 事 業 法 的 な 観 点 も 含 めて 検 討 し 住 宅 団 地 の 再 生 のあり 方 について 取 りまとめるものである
2. 検 討 の 視 点 と 対 象 とする 住 宅 団 地 について 住 宅 団 地 の 再 生 とは 住 民 活 動 や 管 理 といったソフトによる 対 応 策 から 建 替 えによ る 更 新 まで 幅 広 い 概 念 を 含 みうるものであるが 本 検 討 会 では 地 域 の 拠 点 として 必 要 な 機 能 の 導 入 の 必 要 性 や 老 朽 化 した 住 宅 団 地 の 更 新 や 改 修 等 に 際 しての 合 意 形 成 の 困 難 さ に 焦 点 を 当 て 以 下 のとおり 検 討 の 視 点 を 整 理 した また 対 象 とする 住 宅 団 地 については 建 替 え 改 修 に 伴 う 合 意 形 成 が 課 題 であるとい う 認 識 から 土 地 の 共 有 関 係 が 存 在 するいわゆる 分 譲 住 宅 団 地 と 分 譲 住 宅 団 地 を 含 む 住 宅 団 地 を 対 象 とした ( 検 討 の 視 点 ) 住 宅 団 地 の 再 生 は 建 物 や 設 備 の 老 朽 化 空 き 家 空 き 地 対 策 屋 外 空 間 歩 行 空 間 の 再 整 備 生 活 を 支 援 する 機 能 の 導 入 など 多 岐 にわたる 課 題 を 含 んでいる 今 回 の 検 討 会 においては 有 識 者 実 務 者 へのヒアリング 及 び 調 査 を 通 じて 団 地 の 立 地 状 況 や 直 面 する 課 題 についての 実 態 把 握 を 行 うとともに 住 宅 団 地 の 規 模 や 従 前 の 権 利 関 係 立 地 特 性 に 応 じた 再 生 生 活 支 援 施 設 などの 機 能 の 導 入 等 を 考 慮 した 再 生 のあり 方 について 検 討 を 行 う ( 主 な 対 象 とする 住 宅 団 地 ) 一 体 的 に 利 用 される 土 地 及 び 当 該 土 地 に 存 する 数 棟 の 居 住 の 用 に 供 する 建 物 であって 当 該 土 地 の 一 部 又 は 全 部 を 共 有 するもの 2
3. 検 討 の 経 緯 本 検 討 会 においては 以 下 の 通 りの 流 れで 検 討 を 行 った 住 宅 団 地 再 生 に 係 る 現 状 現 行 制 度 の 整 理 ( 第 1 回 ) 関 係 者 のヒアリングによる 実 態 把 握 (オピニオンペーパー プレゼンテーション) ( 第 2 回 第 3 回 第 4 回 ) 〇 ヒアリング 等 を 受 けた 課 題 等 の 整 理 ( 第 5 回 ) 施 策 検 討 の 基 本 的 方 向 性 の 整 理 ( 第 6 回 ) 全 国 における 住 宅 団 地 立 地 状 況 の 推 計 及 び 東 京 都 における 実 態 調 査 結 果 の 報 告 ( 第 7 回 ) 〇 住 宅 団 地 再 生 のあり 方 についての 取 りまとめ ( 第 8 回 ) 3
4. 我 が 国 における 住 宅 団 地 の 現 況 ( 調 査 結 果 ) 住 宅 団 地 の 再 生 に 向 けて 我 が 国 における 住 宅 団 地 の 現 況 について 把 握 する 必 要 がある ことから 全 国 のストック 状 況 について 推 計 を 行 った また 併 せて 東 京 都 内 における 昭 和 58 年 以 前 に 建 設 された 住 宅 団 地 全 てについて 土 地 建 物 の 権 利 状 況 を 確 認 することに より その 立 地 特 性 について 把 握 した (1) 全 国 の 住 宅 団 地 1 に 関 する 状 況 全 国 の 住 宅 団 地 数 は 約 5,000 団 地 ( 国 土 交 通 省 推 計 以 下 同 じ )であり 戸 数 ベ ースでは 約 200 万 戸 存 在 している これは 全 国 の 総 マンションストック 数 の1/3を 占 めており 住 宅 団 地 が 我 が 国 における 住 まいの 一 形 態 として 一 般 的 なものとなって いることがうかがえる また 住 宅 団 地 の78%( 約 3,900 団 地 約 150 万 戸 )は 三 大 都 市 圏 内 に 立 地 している 建 設 年 度 を 見 てみると いわゆる 旧 耐 震 基 準 2 によって 建 設 されたもの( 築 35 年 以 上 経 過 )が 約 1,600 団 地 ( 約 50 万 戸 )と 約 1/3を 占 めており そのうち 築 45 年 を 経 過 したものについては 291 団 地 ( 全 体 の 約 6%)である しかしながら 築 45 年 を 超 える 住 宅 団 地 は 10 年 後 には 約 5 倍 ( 約 1,500 団 地 ) 20 年 後 には 約 10 倍 (3,000 団 地 弱 )に 達 することが 想 定 されており 今 後 急 速 に 高 経 年 の 住 宅 団 地 が 増 加 していくことが 見 込 まれている こうした 中 住 宅 団 地 の 建 替 え 実 績 については 累 計 で 114 団 地 ( 約 12,700 戸 平 成 27 年 4 月 時 点 )に 留 まっているところである また 供 給 主 体 を 見 てみると 民 間 供 給 によるものが 約 3,500 団 地 ( 約 160 万 戸 )と 3 全 体 の2/3を 占 めており 公 的 主 体 (UR 都 市 機 構 及 び 住 宅 供 給 公 社 )によるものは 1/3であった (2) 昭 和 58 年 以 前 建 設 の 東 京 都 内 における 住 宅 団 地 の 立 地 状 況 昭 和 58 年 以 前 に 建 設 された 東 京 都 内 における 住 宅 団 地 ( 以 下 東 京 都 内 団 地 とい 1 本 調 査 では 住 宅 団 地 の 定 義 を 1 同 一 敷 地 内 に 計 画 的 に 建 てられている2 棟 以 上 の 共 同 住 宅 群 で 2 分 譲 敷 地 を 含 むおおむね50 戸 以 上 のもののうち 3 当 該 敷 地 が 区 分 所 有 者 等 により 共 有 されていると 推 定 されるもの として 調 査 を 実 施 した 2 旧 耐 震 基 準 : 昭 和 56 年 5 月 31 日 までに 建 築 確 認 を 受 けた 建 築 物 に 適 用 3 前 身 である 日 本 住 宅 公 団 等 を 含 む 4
う )は 285 団 地 存 在 している これらのうち 分 譲 棟 ( 区 分 所 有 建 物 及 び 付 属 建 物 ) の 所 有 者 のみで 敷 地 全 体 を 共 有 しているタイプが273 団 地 と 多 数 を 占 める 分 譲 棟 と 賃 貸 棟 の 所 有 者 で 敷 地 全 体 を 共 有 しているタイプが2 団 地 敷 地 の 共 有 形 態 が 借 地 権 とな っているもの( 準 共 有 )が2 団 地 その 他 の 複 雑 な 権 利 形 態 を 有 しているものが5 団 地 不 明 が3 団 地 であった なお 調 査 に 当 たっては まず 外 観 上 住 宅 団 地 に 見 えるもの( 同 一 所 在 地 内 に 複 数 棟 の 住 棟 が 存 するもの)を 抽 出 し その 上 で 土 地 建 物 の 権 利 関 係 を 確 認 することにより 住 宅 団 地 を 特 定 した 外 観 上 住 宅 団 地 に 見 えるものについては 506 箇 所 確 認 されたが 上 記 の285 団 地 以 外 の221 箇 所 については 1 見 かけ 上 住 棟 が 連 たんしているが 一 棟 一 敷 地 となっているもの 2 各 棟 が 連 結 しており 登 記 上 一 体 の 建 物 に 該 当 するもの のいずれかであり いずれも 複 数 棟 が 土 地 の 共 有 関 係 を 持 つという 住 宅 団 地 の 定 義 に 当 てはまらないものであった 285 団 地 中 都 心 より20km 圏 内 に 立 地 するものが147 団 地 (52%)を 占 めており 都 市 近 郊 部 のみならず 23 区 内 等 比 較 的 都 心 に 近 いエリアにも 住 宅 団 地 が 多 数 存 在 して いることが 分 かる 住 宅 団 地 の 規 模 については 300 戸 以 下 の 住 宅 団 地 が 約 8 割 5 棟 以 下 の 団 地 が 約 7 割 と 比 較 的 規 模 の 小 さい 団 地 が 多 数 を 占 めており 敷 地 面 積 でみると 0.5ha~2haの 規 模 の 団 地 がコアゾーンとなっており 全 体 の 約 4 割 を 占 める また 供 給 主 体 別 では 公 的 主 体 によるものが 約 4 割 民 間 主 体 によるものが 約 6 割 となっており 全 国 の 状 況 と 比 べて 公 的 主 体 が 供 給 した 割 合 が 高 い 団 地 の 所 在 地 における 都 市 計 画 建 築 規 制 の 状 況 をみると まず 用 途 地 域 について は 第 一 種 中 高 層 住 居 専 用 地 域 が5 割 弱 第 一 種 低 層 住 居 専 用 地 域 が2 割 弱 と 全 体 の 約 2/3を 占 めている 次 に 指 定 容 積 率 は 指 定 容 積 率 200%のものが 5 割 強 と 過 半 を 占 めており 指 定 建 ぺい 率 については 7 割 弱 が 指 定 建 ぺい 率 60%となっている さらに 高 度 地 区 の 適 用 については 斜 線 型 の 制 限 である 東 京 都 第 二 種 高 度 地 区 が 指 定 されているものが6 割 弱 である また 都 市 施 設 である 一 団 地 の 住 宅 施 設 の 指 定 状 況 は 全 体 の1 割 であった 5
5. 住 宅 団 地 の 現 状 と 再 生 に 向 けた 課 題 (1) ストックの 老 朽 化 と 居 住 者 の 高 齢 化 の 同 時 進 行 都 市 近 郊 を 中 心 として 高 度 成 長 期 以 降 に 大 量 建 設 され 我 が 国 の 発 展 を 支 えてきた 住 宅 団 地 は 建 築 物 や 公 共 施 設 が 同 時 期 に 建 設 され 分 譲 時 に 単 一 世 代 が 一 斉 に 大 量 入 居 するといった 計 画 的 な 開 発 に 特 有 の 性 質 を 有 している このため 開 発 後 の 年 数 の 経 過 によって 建 築 物 や 公 共 施 設 の 一 斉 老 朽 化 や 地 区 内 居 住 者 の 急 速 な 高 齢 化 率 の 高 まりが 同 時 に 進 行 するなど 一 般 の 既 成 市 街 地 では 見 られない 急 激 な 地 域 社 会 構 造 の 変 化 が 生 じており こうした 住 宅 団 地 の 再 生 が 喫 緊 の 課 題 となっている (2) 住 宅 団 地 の 老 朽 化 が 周 辺 地 域 全 体 の 活 力 低 下 へ 波 及 するなどまちづくりの 面 からも 課 題 が 表 面 化 これらの 住 宅 団 地 においては これまで 商 業 等 の 生 活 支 援 機 能 を 有 する 地 域 拠 点 とし て 機 能 してきたケースも 多 く 団 地 内 建 築 物 公 共 施 設 の 一 斉 老 朽 化 社 会 的 陳 腐 化 が 周 辺 を 含 む 地 域 全 体 の 活 力 低 下 居 住 環 境 の 悪 化 につながるという 特 有 の 課 題 が 見 られ る また 都 市 近 郊 都 市 郊 外 に 立 地 する 住 宅 団 地 の 周 辺 地 域 では 広 場 歩 行 者 用 通 路 子 供 の 遊 び 場 等 の 公 益 的 な 空 地 や 豊 かな 緑 地 空 間 などといった 地 域 全 体 の 居 住 環 境 性 能 を 高 める 施 設 が 本 来 団 地 住 民 の 私 的 共 有 空 間 である 住 宅 団 地 の 敷 地 に 依 存 している 場 合 も 多 い このように 住 宅 団 地 は 拠 点 として また その 規 模 性 から 生 じる 良 質 な 居 住 環 境 性 能 向 上 のための 資 産 の 提 供 を 行 う 半 公 益 的 空 間 として 機 能 してきたことから 住 宅 団 地 を 再 生 していくことは 地 域 全 体 の 活 力 や 居 住 環 境 の 向 上 につながるものである しかしながら これまで 住 宅 団 地 の 建 替 えについては 通 常 建 物 の 区 分 所 有 等 に 関 する 法 律 ( 以 下 区 分 所 有 法 という ) 第 70 条 の 一 括 建 替 え 決 議 に 基 づく 任 意 事 業 や マンションの 建 替 え 等 の 円 滑 化 に 関 する 法 律 ( 以 下 マンション 建 替 法 という ) に 基 づく 事 業 推 進 によることが 想 定 されており まちづくりの 観 点 を 踏 まえた 公 的 な 位 置 づけが 困 難 であった また まちづくりの 観 点 を 踏 まえた 公 的 位 置 付 けを 行 う 場 合 都 市 計 画 に 基 づき 建 物 の 更 新 を 可 能 とする 具 体 的 な 事 業 手 法 である 市 街 地 再 開 発 事 業 については 住 宅 団 地 へ 適 用 していくに 当 たっての 課 題 が 指 摘 されており 活 用 してい くことが 難 しい 状 況 である 6
現 行 の 市 街 地 再 開 発 事 業 を 住 宅 団 地 に 適 用 していく 場 合 の 課 題 としては 法 的 要 件 と して 土 地 が 一 筆 共 有 である 場 合 に 共 有 者 全 員 が 一 人 の 組 合 員 とみなされてしまうた め( 都 市 再 開 発 法 第 20 条 ) 民 法 の 全 員 合 意 の 原 則 が 働 いてしまい 市 街 地 再 開 発 事 業 で 可 能 とされている2/3 以 上 の 合 意 で 進 めることができないことや 都 市 再 開 発 法 の 目 的 の 一 つである 都 市 における 土 地 の 合 理 的 かつ 健 全 な 高 度 利 用 について 住 宅 団 地 の 再 生 後 の 姿 がどのような 状 況 であれば 当 該 目 的 に 合 致 するといえるのかについて 十 分 な 知 見 が 蓄 積 されていないことから 市 街 地 再 開 発 事 業 の 実 施 の 判 断 が 付 きにくい といった 点 が 指 摘 されている また 事 業 実 施 の 観 点 からは 立 地 特 性 等 から 事 業 採 算 を 確 保 しにくいといった 指 摘 がなされている (3) 区 分 所 有 法 に 基 づく 権 利 関 係 に 伴 う 合 意 形 成 が 困 難 住 宅 団 地 は 当 該 区 域 内 の 土 地 の 利 用 形 態 が 主 として 区 分 所 有 法 第 65 条 にいう 団 地 すなわち 一 団 地 内 に 数 棟 の 建 物 があって その 団 地 内 の 土 地 又 は 付 属 施 設 がそれ らの 建 物 の 所 有 者 の 共 有 であるという 特 有 の 権 利 関 係 を 有 していることから 建 替 えや 改 修 等 に 当 たっては 区 分 所 有 法 に 基 づいた 合 意 形 成 が 必 要 となっている その 際 例 えば 下 記 のような 課 題 が 指 摘 されている 1 区 分 所 有 法 第 70 条 の 一 括 建 替 え 決 議 においては 区 分 所 有 者 数 及 び 議 決 権 につい て 全 体 の4/5 以 上 各 棟 2/3 以 上 の 同 意 が 必 要 であること 2 建 物 部 分 の 底 地 が 共 有 ではないテラスハウスを 含 む 場 合 や 複 雑 な 権 利 関 係 を 有 する 場 合 賃 貸 住 宅 棟 など 区 分 所 有 建 物 以 外 の 建 物 が 存 在 する 場 合 管 理 規 約 が 単 棟 ごととなっている 場 合 など 区 分 所 有 法 の 一 括 建 替 え 決 議 要 件 を 満 たさない 団 地 が 多 く 存 在 すること 3 集 会 所 等 の 付 属 施 設 の 建 替 えや 大 規 模 な 改 修 について 区 分 所 有 者 及 び 議 決 権 の3/4 以 上 の 同 意 が 必 要 であること( 共 用 部 分 の 変 更 に 該 当 なお 区 分 所 有 者 の 定 数 は 規 約 でその 過 半 数 まで 減 ずることが 可 能 ) こうした 合 意 形 成 の 困 難 さや 適 用 可 能 な 団 地 が 限 られるといった 課 題 により 一 括 建 替 え 決 議 や 必 要 な 改 修 に 至 らず 結 果 として 老 朽 化 した 住 宅 団 地 のストックの 改 善 建 替 え 地 域 ニーズに 即 した 機 能 導 入 等 が 進 まないという 課 題 へとつながっている という 指 摘 がある 7
(4) 居 住 者 の 多 様 なニーズや 立 地 特 性 からの 必 要 性 に 対 応 可 能 な 柔 軟 な 事 業 手 法 の 不 存 在 1 居 住 者 の 多 様 なニーズへの 対 応 の 必 要 性 住 宅 団 地 の 再 生 に 当 たっては 建 替 え 既 存 建 物 の 一 部 存 置 や 改 修 など 再 生 後 の 姿 と 具 体 的 な 整 備 手 法 について 居 住 者 のニーズが 分 かれることも 多 い 特 に 建 替 えを 検 討 する 際 に 現 在 では 一 部 の 棟 を 建 替 え 一 部 の 棟 を 改 修 することを 一 体 的 に 行 う 複 合 的 な 再 生 手 法 が 存 在 しないため 居 住 者 の このまま 住 み 続 けた い 必 要 最 小 限 の 改 修 により 負 担 を 軽 くしたい といった 根 強 いニーズに 応 えるこ とが 難 しいといった 課 題 がある 建 替 えと 改 修 を 一 体 的 に 行 うことを 可 能 とする 複 合 的 な 再 生 手 法 は 改 修 を 希 望 する 居 住 者 の 生 活 形 態 や 既 存 コミュニティに 大 きくかつ 急 激 な 変 動 を 与 えずに 居 住 環 境 の 向 上 を 図 ることを 可 能 とするなどの 利 点 があり 既 存 ストックの 有 効 活 用 や 事 業 の 中 で 幅 広 いオプション 選 択 できるようにすることで 合 意 形 成 を 促 進 させると いう 観 点 からも 必 要 なものである 2 立 地 特 性 からみた 採 算 性 確 保 のための 敷 地 分 割 敷 地 売 却 及 び 段 階 的 事 業 実 施 の 必 要 性 マンション 需 要 の 低 い 郊 外 や 大 規 模 な 団 地 の 再 生 においては 敷 地 分 割 を 容 易 にす ることにより 施 設 建 築 物 の 処 分 性 を 高 めることや 一 部 の 敷 地 を 戸 建 て 用 地 として 売 却 すること 段 階 的 に 事 業 を 実 施 することなど 事 業 採 算 性 確 保 のための 柔 軟 な 仕 組 みが 求 められている これらについては 時 機 に 応 じた 居 住 者 ニーズに 的 確 に 対 応 し つつ 事 業 成 立 可 能 性 を 高 めることが 可 能 であるため 合 意 形 成 が 進 むという 点 から の 必 要 性 も 高 い (5) 建 築 基 準 法 第 86 条 の 一 団 地 認 定 の 変 更 廃 止 手 続 きに 当 たり 合 意 形 成 が 困 難 建 築 基 準 法 第 86 条 の 一 団 地 認 定 については 一 団 地 内 に2 以 上 の 構 えをなす 建 築 物 を 建 築 する 場 合 において 総 合 的 な 設 計 がなされる 場 合 に 複 数 の 建 築 物 を 一 の 敷 地 とみな 8
して 斜 線 制 限 等 の 建 築 基 準 法 上 の 各 種 規 定 を 適 用 することを 可 能 とする 制 度 である 団 地 内 の 柔 軟 な 建 物 配 置 が 可 能 となることから 多 くの 住 宅 団 地 において その 開 発 時 に 開 発 事 業 者 の 申 請 に 基 づき 活 用 されてきたところである しかしながら 一 団 地 認 定 の 廃 止 に 当 たっては 建 築 基 準 法 上 土 地 所 有 者 等 の 全 員 による 申 出 が 必 要 とされていることから 分 譲 により 多 くの 区 分 所 有 者 が 存 在 すること となった 住 宅 団 地 においては 一 団 地 認 定 の 区 域 の 変 更 や 廃 止 が 実 質 的 に 困 難 となって いるという 課 題 がある このため 1 一 括 建 替 え 決 議 の 決 議 要 件 を 満 たす 場 合 であっても 一 団 地 認 定 の 廃 止 について 全 員 による 申 し 出 ができず 建 替 え 事 業 が 進 まなくなる 場 合 がある 2 一 団 地 認 定 の 区 域 が 複 数 の 住 宅 団 地 に 跨 る 場 合 片 方 の 住 宅 団 地 の 建 替 え 等 のた めに 一 団 地 認 定 の 区 域 を 変 更 しようとしても 建 替 え 等 をしない 住 宅 団 地 の 権 利 者 の 理 解 を 得 ることが 難 しい 等 の 課 題 が 指 摘 されているところであり 全 員 による 申 し 出 がなくとも 一 定 の 場 合 に 一 団 地 認 定 の 区 域 の 変 更 廃 止 を 可 能 とすることに 対 するニーズが 大 きい 6. 住 宅 団 地 の 再 生 の 促 進 のために 取 り 組 むべき 事 項 について 住 宅 団 地 のストックの 現 状 や 住 宅 団 地 の 再 生 に 向 けた 課 題 を 踏 まえ 住 宅 団 地 の 再 生 の 促 進 のために 取 り 組 むべき 事 項 を 以 下 のとおり 整 理 した なお 住 宅 団 地 の 再 生 にかかる 課 題 は 広 範 にわたり 対 象 となる 住 宅 団 地 の 規 模 立 地 権 利 関 係 も 多 岐 にわたること また 区 分 所 有 法 など 関 係 法 令 と 密 接 に 関 わる 観 点 も 多 いことから 当 面 実 現 すべき 事 項 と 今 後 中 期 的 に 実 現 していくべき 事 項 に 分 けて 整 理 した (1) 当 面 実 現 すべき 事 項 1 地 域 の 拠 点 として 再 生 を 図 る 場 合 における まちづくりとしての 位 置 づけの 明 確 化 と 市 街 地 再 開 発 事 業 適 用 の 円 滑 化 築 45 年 以 上 を 経 過 した 住 宅 団 地 が 今 後 10 年 で 約 5 倍 増 20 年 後 には 約 10 倍 増 となるなど 高 経 年 等 により 老 朽 化 が 進 む 住 宅 団 地 の 再 生 は 喫 緊 の 課 題 であり 9
特 に 住 宅 団 地 の 老 朽 化 が 周 辺 を 含 む 地 域 全 体 の 活 力 低 下 に 直 結 しているような 場 合 について 住 宅 団 地 の 規 模 性 を 活 かし 子 育 て 支 援 施 設 や 高 齢 者 支 援 施 設 など 地 域 にとって 必 要 な 機 能 を 備 えた 拠 点 として 再 生 を 図 っていくことが 強 く 求 められて いる このためには 地 方 公 共 団 体 が まちづくりの 一 環 として 正 面 から 住 宅 団 地 の 再 生 を 捉 え 自 らの 意 思 によって 都 市 計 画 決 定 を 行 い 住 民 による 再 生 事 業 を 支 援 す ることのできる 仕 組 みの 整 備 が 必 要 である 具 体 的 には まちづくりの 観 点 から 都 市 計 画 事 業 として 建 物 の 更 新 や 都 市 機 能 の 導 入 を 行 う 市 街 地 再 開 発 事 業 について 以 下 の 改 正 及 び 明 確 化 を 行 うことにより 住 宅 団 地 への 適 用 の 円 滑 化 を 図 ることが 必 要 である 現 行 の 市 街 地 開 発 事 業 を 住 宅 団 地 に 適 用 する 場 合 の 隘 路 となっている 土 地 の 共 有 者 を 一 人 の 組 合 員 とみなす 規 定 について 土 地 の 共 有 者 のみで 市 街 地 再 開 発 事 業 を 組 合 施 行 する 場 合 に 各 共 有 者 をそれぞれ 一 人 の 組 合 員 として 扱 い 2/3 合 意 での 事 業 推 進 を 可 能 とする 仕 組 みを 整 備 すべきである また 市 街 地 再 開 発 事 業 を 住 宅 団 地 に 適 用 する 場 合 に 子 育 て 支 援 施 設 や 高 齢 者 支 援 施 設 など 地 域 にとって 必 要 な 都 市 機 能 を 備 えた 拠 点 として 再 生 を 図 ることがで きるよう 導 入 すべき 都 市 機 能 に 対 し 立 地 誘 導 を 行 う 特 定 用 途 誘 導 地 区 4 について 施 行 地 区 要 件 に 追 加 することを 検 討 すべきである このほか 住 宅 団 地 の 再 生 に 市 街 地 再 開 発 事 業 を 活 用 する 場 合 について 例 えば 現 状 の 利 用 容 積 率 よりも 再 開 発 後 の 利 用 容 積 率 が 向 上 する 場 合 においては 土 地 の 高 度 利 用 が 図 られると 考 えられることなど これまで 知 見 が 不 十 分 であった 点 につ いては 知 見 や 事 例 の 収 集 提 供 相 談 体 制 の 整 備 等 円 滑 な 活 用 に 向 けた 取 組 みを 行 うべきである 2 既 存 ストックの 活 用 など 立 地 特 性 に 応 じた 柔 軟 な 事 業 実 施 を 可 能 とするための 仕 組 み の 整 備 住 宅 団 地 の 再 生 に 当 たっては 団 地 の 一 括 建 替 えのみならず 一 部 の 既 存 棟 の 存 置 や 改 修 リモデリングを 行 う 複 合 的 な 再 生 が 望 まれる 場 合 も 多 い 4 容 積 率 の 最 低 限 度 及 び 建 築 物 の 建 築 面 積 の 最 低 限 度 等 高 度 利 用 地 区 と 同 様 の 事 項 が 定 められているもの 10
一 部 の 棟 を 存 置 し 改 修 やリモデリングを 行 う 場 合 は 一 般 に 一 括 建 替 えと 較 べて 事 業 費 や 工 期 を 圧 縮 することが 可 能 である このため 居 住 の 場 であり 高 齢 者 等 が 多 い 住 宅 団 地 においてこのような 複 合 的 な 再 生 を 可 能 とすることによって 仮 住 まいの 時 期 の 短 縮 や 引 越 し 回 数 の 軽 減 居 住 の 継 続 による 生 活 環 境 の 激 変 緩 和 既 存 コミュニティの 維 持 継 続 など 事 業 に 伴 う 居 住 者 の 負 担 を 軽 減 しながら 事 業 を 推 進 することが 可 能 となる また 居 住 者 の 様 々な 意 向 に 応 じて 多 様 な 整 備 手 法 の 選 択 を 可 能 とすることが 居 住 者 の 満 足 度 の 向 上 につながり 再 生 に 向 けた 合 意 形 成 の 促 進 に 向 け 非 常 に 有 効 であると 考 えられる さらに 事 業 採 算 性 の 確 保 の 面 からも 立 地 条 件 等 から 見 て 大 幅 な 高 度 利 用 が 見 込 めない 住 宅 団 地 における 市 街 地 再 開 発 事 業 の 実 施 に 当 たり 有 効 な 選 択 肢 の 一 つとなる このため 一 部 の 既 存 棟 の 存 置 等 を 可 能 とする 仕 組 みを 整 備 すべきである なお これらの 既 存 ストックの 活 用 に 当 たっては 併 せて 耐 震 改 修 等 の 整 備 が 必 要 となるケースが 多 いものと 想 定 されることから 必 要 な 改 修 について 国 地 方 公 共 団 体 が 支 援 を 行 うことのできる 仕 組 みを 確 保 すべきである 3 一 団 地 認 定 の 職 権 取 消 しが 可 能 であることの 明 確 化 一 団 地 認 定 については 全 員 の 同 意 による 取 消 しの 申 出 があった 場 合 には 特 定 行 政 庁 はこれを 取 り 消 さなければならないこととされているが 認 定 後 の 事 情 によ り 一 団 地 認 定 を 存 続 させることが 妥 当 でないという 状 況 が 生 じた 場 合 については 特 定 行 政 庁 は 全 員 の 同 意 がなくとも 職 権 で 取 り 消 すことができるものと 解 され る 例 えば 市 街 地 再 開 発 事 業 の 施 行 等 により 一 団 地 認 定 区 域 内 の 建 築 物 が 全 て 除 却 された 場 合 については 認 定 の 対 象 物 が 全 て 滅 失 しているため 一 団 地 認 定 を 存 続 させることは 妥 当 でない 状 況 であると 考 えられ また 一 団 地 認 定 後 に 幹 線 道 路 の 整 備 がなされ 認 定 区 域 が 分 断 されている 場 合 についても 一 団 地 認 定 の 要 件 を 満 たさなくなっているため 一 団 地 認 定 を 存 続 させることが 妥 当 でない 状 況 であると 考 えられる 上 記 のような 場 合 について 建 築 基 準 法 の 条 文 にかかわらず 特 定 行 政 庁 が 一 団 地 認 定 を 職 権 で 取 り 消 すことができる 旨 を 明 確 化 すべきである また このほか 認 定 後 の 事 情 により 一 団 地 認 定 を 存 続 させることが 妥 当 でない 11
という 状 況 について どのような 場 合 が 想 定 されるのか 等 について 整 理 し 事 例 の 収 集 等 と 併 せてその 周 知 を 図 るべきである (2) 今 後 中 期 的 に 実 現 していくべき 事 項 1 より 広 範 な 住 宅 団 地 に 適 用 可 能 となる 柔 軟 な 再 生 手 法 の 実 現 イ) 合 意 形 成 をより 円 滑 に 進 めるための 枠 組 みの 見 直 し 市 街 地 再 開 発 事 業 において 土 地 の 共 有 者 のみで 市 街 地 再 開 発 事 業 を 組 合 施 行 する 場 合 に 各 共 有 者 をそれぞれ 一 人 の 組 合 員 として 扱 い 2/3 合 意 での 事 業 推 進 を 可 能 とする 仕 組 みを 整 備 することにより いわゆる 一 筆 共 有 の 住 宅 団 地 に おける 取 組 みが 促 進 されるものである この 場 合 一 括 建 替 え 決 議 の 要 件 に 当 て はまらなかった 区 分 所 有 建 物 以 外 の 建 物 ( 賃 貸 住 宅 等 単 独 所 有 の 建 物 や 全 体 共 有 建 物 )を 含 む 団 地 や 管 理 規 約 が 単 棟 ごととなっている 団 地 にも 適 用 可 能 となる など これまで 区 分 所 有 法 の 適 用 範 囲 から 外 れていた 住 宅 団 地 において 活 用 可 能 となるものと 考 えられる しかしながら 例 えば 建 物 の 底 地 が 共 有 でないテラスハウスを 含 む 団 地 や 複 雑 な 形 態 の 共 有 関 係 を 有 する 団 地 等 においては これまで 同 様 に 土 地 の 共 有 者 が 一 人 の 組 合 員 とみなされてしまうこととなるという 課 題 が 残 っている また 市 街 地 再 開 発 事 業 は まちづくりの 観 点 から 地 方 公 共 団 体 が 都 市 計 画 決 定 を 行 うものであるため 住 宅 団 地 全 般 にあまねく 適 用 可 能 な 手 法 であるとはい えないこと 住 宅 団 地 のみならず 老 朽 化 マンション 全 体 の 課 題 でもあることを 踏 まえ 今 後 引 き 続 き 住 宅 団 地 をはじめとする 老 朽 化 マンションにおける 建 替 えや 改 修 等 の 合 意 形 成 をより 円 滑 に 進 めるための 枠 組 みの 検 討 が 必 要 である ロ) 敷 地 分 割 や 敷 地 売 却 改 修 等 を 可 能 とすることについて 市 街 地 再 開 発 事 業 の 活 用 により 施 行 者 は 事 業 の 施 行 のために 必 要 があるとき は 敷 地 を 分 割 することができることや 施 行 者 以 外 に 施 設 建 築 物 の 建 築 を 行 うこ とが 可 能 な 特 定 建 築 者 制 度 の 活 用 により 実 質 的 に 敷 地 売 却 に 近 い 形 で 事 業 リス クを 軽 減 させることもできるようになることが 考 えられる また 市 街 地 再 開 発 事 業 においては 工 区 の 設 定 が 可 能 であることから 段 階 的 な 事 業 実 施 についても 12
都 市 計 画 に 基 づき 計 画 的 に 行 うことが 可 能 となるものである しかしながら 市 街 地 再 開 発 事 業 は その 事 業 の 性 質 上 一 定 の 高 度 利 用 が 求 められるため 住 宅 団 地 の 立 地 特 性 からニーズの 大 きい 戸 建 て 住 宅 用 地 としての 敷 地 売 却 については 困 難 であると 考 えられる このため 事 業 内 で 保 留 敷 地 を 設 定 し 売 却 可 能 とする 新 たな 事 業 スキームに ついて 引 き 続 き 検 討 する 必 要 があるものであり 敷 地 分 割 や 改 修 手 法 を 取 り 入 れ た 柔 軟 な 事 業 手 法 とすること 全 体 の 事 業 採 算 性 を 確 保 することについて 留 意 す べきである 2 一 団 地 認 定 制 度 をより 使 いやすくするための 検 討 一 団 地 認 定 制 度 については 上 述 の 職 権 取 消 しの 明 確 化 を 行 うことにより 実 態 上 の 課 題 解 決 が 進 むものと 思 われる しかしながら 一 団 地 認 定 の 制 限 内 容 について 取 り 消 した 場 合 に 違 法 状 態 が 発 生 しないようにするためには あらかじめ 建 築 規 制 上 の 他 の 規 定 を 用 いて 別 途 措 置 することが 必 要 な 場 合 がある この 場 合 種 々の 規 制 を 重 ねて 指 定 することが 必 要 な 場 合 も 多 く 全 体 でどのような 規 制 となっているのか 内 容 が 分 かりにくくなる 場 合 がある 例 えば 斜 線 制 限 等 について 街 並 み 誘 導 型 地 区 計 画 を 活 用 しつつ 接 道 規 定 について 位 置 指 定 道 路 と 基 準 法 第 43 条 ただし 書 規 定 を 併 用 し 区 域 内 の 日 影 規 制 の 緩 和 については 条 例 による 対 応 とするといったケースが 想 定 されうる このため 違 法 状 態 を 発 生 させないために 必 要 な 措 置 の 整 理 を 行 うとともに そ の 周 知 を 図 るべきである さらに 今 後 これらの 制 限 を 一 体 的 包 括 的 に 措 置 す ることを 可 能 とする 手 法 の 検 討 を 行 うことも 考 えられる このため 前 述 の 団 地 再 生 にかかる 柔 軟 な 事 業 制 度 の 検 討 と 併 せて 引 き 続 き 検 討 を 行 うべきである これにより 一 団 地 認 定 の 必 要 な 変 更 廃 止 にかかる 要 件 の 一 層 の 明 確 化 が 図 ら れるものと 考 えられる 13
( 参 考 1) 住 宅 団 地 の 再 生 のあり 方 に 関 する 検 討 会 委 員 名 簿 ( 敬 称 略 ) ( 座 長 ) 浅 見 泰 司 東 京 大 学 大 学 院 工 学 系 研 究 科 教 授 ( 委 員 ) 犬 塚 浩 弁 護 士 戎 正 晴 大 西 誠 鎌 野 邦 樹 小 林 秀 樹 櫻 井 敬 子 宅 間 文 夫 出 口 敦 宮 原 義 昭 弁 護 士 株 式 会 社 竹 中 工 務 店 参 与 早 稲 田 大 学 法 学 学 術 院 法 科 大 学 院 教 授 千 葉 大 学 大 学 院 工 学 研 究 科 教 授 学 習 院 大 学 教 授 明 海 大 学 不 動 産 学 部 准 教 授 東 京 大 学 大 学 院 新 領 域 創 成 科 学 研 究 科 教 授 株 式 会 社 アール アイ エー 代 表 取 締 役 会 長 西 周 健 一 郎 独 立 行 政 法 人 都 市 再 生 機 構 ウェルフェア 推 進 事 業 部 長 水 谷 明 大 独 立 行 政 法 人 建 築 研 究 所 住 宅 都 市 研 究 グループ 長 中 辻 雄 一 朗 法 務 省 民 事 局 参 事 官 山 崎 弘 人 山 下 久 佳 加 藤 高 明 (オブザーバー) 宇 野 善 昌 (オブザーバー) 英 直 彦 (オブザーバー) 長 谷 川 洋 東 京 都 都 市 整 備 局 民 間 住 宅 施 策 推 進 担 当 部 長 大 阪 府 住 宅 まちづくり 部 技 監 横 浜 市 建 築 局 建 築 指 導 部 長 都 市 局 都 市 計 画 課 長 都 市 局 市 街 地 整 備 課 長 国 土 技 術 政 策 総 合 研 究 所 住 宅 研 究 部 住 宅 性 能 研 究 官 14
( 参 考 2) 住 宅 団 地 の 再 生 のあり 方 に 関 する 検 討 会 開 催 状 況 第 1 回 H26.7.22 検 討 会 設 立 趣 旨 について 主 な 議 題 住 宅 団 地 にかかる 現 状 及 び 関 係 する 現 行 制 度 について 団 地 型 マンション 再 生 の 課 題 について( 大 西 委 員 ) 第 2 回 H26.9.10 住 宅 団 地 再 生 への 市 街 地 再 開 発 事 業 応 用 の 可 能 性 と 課 題 について( 宮 原 委 員 ) 町 田 山 崎 団 地 の 建 て 替 えについて(( 株 ) 都 市 研 究 所 西 木 氏 ) 第 3 回 H26.10.8 有 識 者 ヒアリング 第 4 回 H26.11.19 団 地 型 マンションの 再 生 を 推 進 するための 提 言 について( 小 林 委 員 ) 東 京 における 住 宅 団 地 の 状 況 と 再 生 に 向 けた 取 組 について( 山 崎 委 員 ) 団 地 再 生 の 現 状 の 課 題 について(( 株 )アークブレイン 田 村 氏 ) なぎさニュータウンからの 報 告 について(なぎさニュータウン 管 理 組 合 宮 田 氏 ) 第 5 回 H26.12.17 住 宅 団 地 再 生 に 係 る 課 題 について 第 6 回 H27.3.18 施 策 検 討 の 基 本 的 方 向 性 ( 案 )について 第 7 回 H27.11.18 住 宅 団 地 の 実 態 調 査 について 第 8 回 H28.1.28 住 宅 団 地 の 再 生 のあり 方 について 取 りまとめ ( 予 定 ) 15