マンション 管 理 基 礎 セミナー マンションの 長 寿 命 化 を 考 える マンション 管 理 入 門 ー 熊 本 地 震 を 踏 まえてー 2016 年 7 月 16 日 ( 土 ) 千 里 金 蘭 大 学 名 誉 教 授 マンション 管 理 研 究 所 関 西 センター 工 学 博 士 藤 本 佳 子
講 演 内 容 1. 日 本 列 島 が 地 震 の 活 動 期 に 2. 大 きく 変 わる 国 のマンション 政 策 (1) 住 生 活 基 本 計 画 の 改 定 (2) マンション 建 替 え 法 の 改 正 ー 敷 地 売 却 制 度 の 創 設 ー 容 積 率 緩 和 (3) 都 市 再 開 発 法 の 改 正 ( 住 宅 団 地 の 再 生 ) (4) 標 準 管 理 規 約 の 改 正 (マンション 管 理 適 正 化 指 針 の 改 正 ) 3. 耐 震 改 修 4. 地 震 保 険 5. 住 みたいマンションと 地 域 のつながり
1. 日 本 列 島 が 地 震 の 活 動 期 に (1) 熊 本 地 震 と 被 災 状 況 (2) 地 震 発 生 直 後 の 行 動 (3) 住 戸 内 の 危 険 (4) 正 しい 知 識 と 防 災 訓 練 (5) 地 震 の 備 え
2. 大 きく 変 わる 国 のマンション 政 策 分 譲 マンションのストック 図 ー1 平 成 19 年 度 末 約 528 万 戸 平 成 19 年 度 22.7 万 戸 新 規 供 給
標 準 管 理 規 約 の 改 定 1. 第 三 者 管 理 方 式 の 導 入 2. 管 理 組 合 業 務 からコミュニティ 条 項 の 削 除
マンションとは? 広 い 意 味 でのマンションとは 上 下 左 右 に 独 立 した 住 戸 等 が 重 なり 鉄 筋 コンクリート 等 の 構 造 の 住 宅 中 高 層 の 集 合 住 宅 のうち 分 譲 ( 居 住 者 の 区 分 所 有 の 持 ち 家 として 売 却 される) 住 宅 をいう 国 土 交 通 省 住 宅 着 工 統 計 中 高 層 (3 階 建 以 上 ) 分 譲 共 同 建 鉄 筋 コンクリート 鉄 骨 鉄 筋 コンクリート 鉄 骨 造 の 住 宅 マンションの 管 理 の 適 正 化 の 推 進 に 関 する 法 律 2 以 上 の 区 分 所 有 者 が 存 する 建 物 で 人 の 居 住 の 用 に 供 す る 専 有 部 分 のあるものならびにその 敷 地 および 附 属 施 設
マンション 所 有 と 合 意 形 成 とは? マンションは 価 値 観 世 代 ライフサイクル 家 族 構 成 な どが 異 なっている 人 々が 共 同 所 有 し 共 同 生 活 し 共 同 利 用 して 共 同 管 理 する 集 合 住 宅 である マンションは 多 様 な 価 値 観 の 人 の 集 まりであり 管 理 組 合 は 分 譲 マンションという 建 物 を 維 持 し 住 環 境 保 全 のため に 活 動 する 団 体 である 管 理 組 合 の 中 での 合 意 形 成 は 区 分 所 有 者 ( 管 理 組 合 構 成 員 )にとり 所 有 する 財 産 を 自 分 で 管 理 するという 観 点 からとても 重 要 なことであ る 合 意 形 成 を 阻 害 する 要 因 は マンション 管 理 に 関 する 知 識 格 差 関 心 の 格 差 協 調 性 の ない 区 分 所 有 者 など
四 つの 共 同 ー 一 戸 建 てとマンションの 違 いー 共 同 生 活 上 下 左 右 の 重 なりあった 住 戸 共 同 利 用 廊 下 階 段 エレベータ 駐 車 場 集 会 所 駐 輪 場 バイク 置 き 場 など 共 同 所 有 複 数 の 住 戸 所 有 者 共 同 管 理 管 理 組 合 による 合 意 形 成
図 ー2 住 宅 政 策 の 変 遷 ( 概 要 ) 超 高 齢 社 会 S20 住 宅 難 の 解 消 S50 量 の 確 保 から 質 の 向 上 へ H12市 場 重 視 ストック 重 視 へ H17 S43 S48 S63 H15 H16 H27 住 宅 不 足 約 420 万 戸 全 国 で 住 宅 数 が 世 帯 数 を 上 回 る 全 都 道 府 県 で 住 宅 数 が 世 帯 数 を 上 回 る 最 低 居 住 水 準 未 満 世 帯 が 1 割 を 下 回 る 全 国 の 世 帯 の 約 半 分 が 誘 導 居 住 水 準 を 達 成 人 口 の ピーク 世 帯 数 ピーク (S25) 住 宅 金 融 公 庫 (S26) 公 営 住 宅 低 額 所 得 者 向 け (S30) (S56) (H5) 中 堅 所 得 者 向 け 特 定 優 良 賃 貸 住 宅 (H13) 高 齢 者 向 け 優 良 賃 貸 住 宅 (H11) 日 本 住 宅 公 団 住 宅 都 市 整 備 公 団 都 市 基 盤 整 備 公 団 地 域 住 宅 交 付 金 (H16) 独 立 行 政 法 人 住 宅 金 融 支 援 機 構 (H17) 独 立 行 政 法 人 都 市 再 生 機 構 住 宅 政 策 の 改 革 (H10) 建 築 基 準 の 性 能 規 定 化 (H12) 住 宅 性 能 表 示 制 度 住 宅 建 設 五 箇 年 計 画 (S41) 3 期 (S51) 4 期 (S56) 5 期 (S61) 8 期 (H13) 五 箇 年 間 の 住 宅 建 設 目 標 ( 公 的 資 金 住 宅 の 事 業 量 ) 居 住 水 準 の 目 標 住 環 境 水 準 目 標 誘 導 居 住 水 準 目 標 住 宅 性 能 水 準 増 改 築 見 通 し 9 期 (H19)
住 生 活 基 本 法 の 策 定 平 成 18 年 6 月 8 日 公 布 施 行 ー 住 宅 政 策 の 転 換 と 背 景 ー 政 策 転 換 の 背 景 1. 住 宅 余 剰 2. 少 子 高 齢 3. 人 口 減 少 フロー 重 視 からストック 重 視 へ 量 から 質 へ( 豊 かな 住 生 活 ) 居 住 環 境 水 準 を 測 る4つの 分 野 1. 耐 震 防 火 防 災 防 犯 ( 安 全 安 心 ) 2. 緑 の 維 持 景 観 の 保 全 ( 美 しさ 豊 かさ) 3. 良 好 なコミュニティ 地 域 の 活 性 化 ( 持 続 性 ) 4. 高 齢 者 子 育 て 支 援 ( 日 常 生 活 サービスへのアクセスのし やすさ)
新 たな 住 生 活 基 本 計 画 ( 全 国 計 画 のポイント) ー 少 子 高 齢 化 人 口 減 少 等 の 課 題 を 正 面 から 受 け 止 めた 新 たな 住 宅 政 策 の 方 向 性 を 提 示 ー 平 成 28 年 3 月 18 日 閣 議 決 定
住 生 活 基 本 計 画 の 改 定 平 成 23 年 3 月 15 日 閣 議 決 定 平 成 28 年 3 月 18 日 閣 議 決 定 目 標 5 建 替 えやリフォームによる 安 全 で 質 の 高 い 住 宅 ストックへの 更 新 (7)マンションの 維 持 管 理 建 替 え 改 修 に 関 する 施 策 の 総 合 的 な 実 施 1 敷 地 売 却 制 度 等 を 活 用 したマンションの 円 滑 な 建 替 え 回 収 や 再 開 発 事 業 を 活 用 した 住 宅 団 地 再 生 2 空 き 家 が 多 いマンションでの 合 意 形 成 団 地 型 マンションの 建 替 えに 関 する 新 たな 仕 組 みの 構 築 3 管 理 組 合 の 担 い 手 不 足 への 対 応 管 理 費 等 の 確 実 な 徴 収 や 長 期 修 繕 計 画 及 び 修 繕 積 立 金 の 設 定 目 標 8 住 宅 地 の 魅 力 の 維 持 向 上 (4)マンションのコミュニティ 活 動 が 居 住 者 管 理 組 合 周 辺 住 民 民 間 事 業 者 地 方 公 共 団 体 等 の 適 切 な 役 割 分 担 の 下 に 積 極 的 に 行 われる よう 推 進
マンション 管 理 に 関 する 法 制 度 1962 建 物 の 区 分 所 有 等 に 関 する 法 律 1983 マンション 標 準 管 理 規 約 (1997,2004 2011,2016 改 正 ) 1995 被 災 区 分 所 有 建 物 の 再 建 等 に 関 する 特 別 措 置 法 (2013 一 部 改 正 ) 建 築 物 の 耐 震 改 修 の 促 進 に 関 する 法 律 (2013 一 部 改 正 ) 2000 マンションの 管 理 の 適 正 化 の 推 進 に 関 する 法 律 2002 マンションの 建 替 えの 円 滑 化 等 に 関 する 法 律 (2014 一 部 改 正 ) 2003 マンションの 建 替 えか 修 繕 かを 判 断 するマニュアル 2004 改 修 によるマンションの 再 生 手 法 に 関 するマニュアル 2005 マンション 標 準 管 理 指 針 マンション 建 替 え 実 務 マニュアル 2007 マンション 耐 震 化 マニュアル 2008 長 期 優 良 住 宅 の 促 進 に 関 する 法 律 長 期 修 繕 計 画 標 準 様 式 同 作 成 2009 住 宅 瑕 疵 担 保 履 行 法 2010 団 地 型 マンション 再 生 マニュアル 2011 マンションの 修 繕 積 立 金 に 関 するガイドライン 2015 空 家 特 別 措 置 法 の 施 行 2016 マンション 標 準 管 理 規 約 の 改 正
区 分 所 有 法 とは? ポイント 管 理 組 合 の 成 立 ( 第 3 条 ) 専 有 部 分 と 敷 地 利 用 権 の 分 離 処 分 の 禁 止 ( 第 22 条 ) 管 理 は 原 則 として 総 会 で 決 議 規 約 ( 第 30 条 第 31 条 ) 重 要 な 事 項 は 特 別 決 議 で 管 理 に 要 する 費 用 の 負 担 占 有 者 の 義 務 ( 第 6 条 )( 第 46 条 2) 管 理 組 合 の 法 人 化 ( 第 47 条 ~ 第 56 条 ) 義 務 違 反 者 に 対 する 処 置 ( 第 57 条 ~ 第 60 条 ) 建 替 え( 第 62 条 ~ 第 64 条 )
マンション 管 理 適 正 化 法 のポイント 2000 年 12 月 8 日 制 定 2001 年 8 月 1 日 施 行 マンションの 管 理 が 適 正 に 行 われるための 仕 組 みを 定 めた 法 律 で 主 な 内 容 は 次 のとおり 1 管 理 組 合 は マンションの 適 正 管 理 に 努 めなければなら ない 区 分 所 有 者 は 管 理 組 合 の 一 員 として 役 割 を 果 たさな ければならないと 明 記 された 2マンション 管 理 士 の 制 度 の 創 設 3マンション 管 理 業 者 に 登 録 管 理 業 務 主 任 者 設 置 管 理 委 託 契 約 の 重 要 事 項 説 明 等 を 義 務 付 けた 4 国 や 地 方 自 治 体 マンション 管 理 適 正 化 センター(マン ション 管 理 センター)が 管 理 組 合 を 支 援 していくこととされた
(2)マンション 建 替 え 法 の 改 正 ー 敷 地 売 却 制 度 の 創 設 ー 容 積 率 緩 和
空 き 家 特 別 措 置 法 の 施 行 ( 2014 年 11 月 27 日 公 布 2015 年 5 月 26 日 施 行 )
(3) 都 市 再 開 発 法 の 改 正 ( 住 宅 団 地 の 再 生 )
(4)マンション 標 準 管 理 規 約 の 改 正 コミュニティ 条 項 に 関 してー 総 務 省 : 町 内 会 とマンション 管 理 組 合 のつながりを 大 切 にしたい とい う 方 針 2014.3.17 今 後 の 都 市 部 におけるコミュニティのあり 方 に 関 する 研 究 会 報 告 書 国 土 交 通 省 : 町 内 会 とマンション 管 理 組 合 の 関 係 を 分 ける 2014.1 第 1 回 マンションの 新 たな 管 理 ルールに 関 する 検 討 会 発 足 2015.10.22 標 準 管 理 規 約 改 正 案 パブリックコメント 募 集 (~11 月 19 日 ) 1. 標 準 管 理 規 約 第 32 条 から 地 域 コミュニティにも 配 慮 した 居 住 者 間 の コミュニティ 形 成 という 項 目 を 削 除 2. 同 規 約 27 条 から 地 域 コミュニティにも 配 慮 した 居 住 者 間 のコミュニ ティ 形 成 に 要 する 費 用 という 項 目 を 削 除 3. マンションの 管 理 の 適 正 化 に 関 する 指 針 に コミュニティ 形 成 の 積 極 的 な 取 り 組 みを 新 たに 明 記
マンション 標 準 管 理 規 約 の 改 正 Ⅰ.マンションの 管 理 の 適 正 化 に 関 するの 指 針 改 正 ( 概 要 ) 1. コミュニティ 形 成 の 積 極 的 取 り 組 みを 新 たに 明 記 2. 外 部 専 門 家 を 活 用 する 場 合 の 留 意 事 項 を 明 記 Ⅱマンション 標 準 規 約 の 改 正 ( 概 要 ) 1. 外 部 専 門 家 の 活 用 2. 駐 車 場 の 使 用 方 法 3. 専 有 部 分 等 の 修 繕 4. 暴 力 団 等 の 排 除 規 定 5. 災 害 等 の 場 合 の 管 理 組 合 の 意 思 決 定 6. 緊 急 時 の 理 事 等 の 立 入 り 7.コミュニティ 条 項 等 の 再 整 理 8. 議 決 権 割 合 9. 理 事 会 の 代 理 出 席 10. 管 理 費 等 の 滞 納 に 関 する 措 置 11.マンションの 管 理 状 況 等 の 情 報 開 示 12.その 他 所 要 の 改 正
マンション 管 理 組 合 と 自 治 会 の 違 い 町 内 会 自 治 会 マンション 管 理 組 合 加 入 任 意 団 体 強 制 団 体 構 成 員 居 住 者 区 分 所 有 者 目 的 居 住 者 相 互 の 親 睦 や 地 域 活 動 共 有 財 産 の 維 持 管 理 根 拠 町 内 会 規 定 自 治 会 規 定 区 分 所 有 法 適 正 化 法 建 替 え 法 管 理 規 約 等
マンションのルール 区 分 所 有 法 適 正 化 法 円 滑 化 法 管 理 規 約 (マンションの 自 治 規 範 ) 使 用 細 則 *マンション 標 準 管 理 規 約 はあくまで 目 安 自 分 のマンションに 合 ったルールを
3. 耐 震 診 断 耐 震 改 修 の 実 施 状 況 耐 震 診 断 行 った 不 明 2013 年 2008 年 図 -12 旧 耐 震 マンション の 耐 震 診 断 実 施 状 況 33.2% 16.9% 耐 震 診 断 行 っていない 75.3 58.0 8.8 7.8 0% 20% 40% 60% 80% 100% 図 -13 旧 耐 震 マンション の 診 断 結 果 耐 震 性 がない と 判 断 さ れた, 32.6 % さらに 詳 細 な 耐 震 診 断 を 実 施 する 必 要 があ ると 判 定 され た, 18.6% 耐 震 性 がある と 判 断 さ れた, 48.8% 実 施 する 予 定 はな い, 19.0% 図 -14 旧 耐 震 マ ンションの 耐 震 改 修 の 実 施 の 有 無 まだ 実 施 していな いが 今 後 実 施 する 予 定, 47.6% 実 施 し た, 33.3%
長 期 優 良 住 宅 の 認 定 認 定 基 準 一 定 以 上 の 住 宅 の 性 能 ( 耐 久 性 耐 震 性 可 変 性 維 持 保 全 の 容 易 性 ) 維 持 保 全 に 関 する 計 画 の 作 成 など 長 期 優 良 住 宅 の 建 築 維 持 保 全 をしようと する 者 1. 建 築 維 持 保 全 に 関 する 計 画 の 認 定 供 給 の 促 進 2. 住 宅 履 歴 の 作 成 及 び 保 管 3. 定 期 点 検 と 必 要 な 補 修 交 換 など 認 定 住 宅 に 係 る10 年 超 の 瑕 疵 担 保 保 険 4. 既 存 住 宅 の 流 通 促 進 既 存 住 宅 の 売 買 に 関 する 瑕 疵 担 保 保 険 ( 築 後 年 数 要 件 を 緩 和 ) 長 期 にわたって 使 用 可 能 な 良 質 な 住 宅 ストックの 形 成
住 みたいマンションとは? 1. 安 全 安 心 なマンション 2.スムーズな 管 理 組 合 運 営 居 住 価 値 3.コミュニティの 活 性 化 4. 地 域 との 連 携 資 産 価 値
図 13マンションの 生 涯 設 計 日 本 マンション 学 会
計 画 的 な 管 理 体 制 適 正 な 管 理 の 条 件 1 修 繕 経 歴 の 整 理 と 管 理 2 長 期 修 繕 計 画 の 作 成 修 正 保 管 3 専 門 委 員 会 の 設 置 4 役 員 および 組 合 員 に 対 する 研 修 体 制 具 体 的 求 められる 管 理 組 合 の 要 素 専 門 性 継 続 性 責 任 性 を 持 った 管 理 組 合 へステップアップ
防 災 面 から 長 期 的 かつ 計 画 的 管 理 1. 震 災 の 教 訓 と 災 害 に 強 いまちづくり 住 まいづくり 地 震 や 津 波 による 被 害 建 物 の 損 壊 や 地 盤 の 液 状 化 による 被 害 2. 計 画 的 管 理 の 重 要 性 計 画 的 修 繕 日 常 の 手 入 れ 不 足 が 劣 化 の 進 行 を 早 める 大 規 模 修 繕 工 事 の 実 施 耐 震 診 断 や 耐 震 補 強 耐 震 改 修 ライフスタイルの 変 化 に 応 じた 環 境 改 善 計 画 の 推 進 場 合 による 建 替 えと 解 消
ご 清 聴 ありがとうございました