untitled

37 18 20 20 21

1 1 2 3 3 12 13 20 24 26 27 27 29 32 33 33 34 35 35 37 39 41 43 45 46

47 47 49 50 51 53 55 57 59 59 60 61 62 63 63 63 64 64 1 4 25 25 26 30 31 32

251950 1972( 47) 37 18 20 20 1

2

1,801 1,481 3,572 1 1,481 2 1,371 3 599 4 121 22 15.8% 32 23.0% 65 46.8% (2F) 13 9.4% 7 5.0% 139 100.0% 64 20.1% 76 23.8% 133 41.7% 36 11.3% 10 3.1% 319 100.0% H17 H21 376 350 364 319 12 31 96.8 91.1 3

4

20 1 17.8% 2 16.2% 3 14.5% 4 11.5% 5 9.9% 6 9.2% 7 7.7% 8 4.8% 9 4.5% 10 3.4% 11 0.5% 20 5

1 17.8 05:30 07:3010:00 2 16.2 6

3 14.5 7

4 11.5 5 9.9 6 9.2 8

7 7.7 600 8 4.8 9 4.5 10 3.4 1 9

20 20 10

11

HPH22.03 12

17 3 5 5 4,032.77 2,113.24 2,140.11 80 400 100 13

100 5 16 10 17 3 5 20 23 20 50 5 12 5 6 21 95 3 14

100 22 5 15

21 9 4 3 500 20 5 725 6 130 10001900 16

500 HP 17

23 2 20 3,200 2 19.4 H19.3 6 2 4 40 <> HP 18

46 20 H20 H21 H22 19

10 202008 3 4 20

10 3 11 3 21

16 9 12 18 4 22

10 10 7 10 7 10 () 10 10 () 9 3 10 4 23

20 20 2. 50 21.9 2. 11.5 2. 4150 24.0 3. 40 20.8 3. 2130 15.6 4. 70 16.7 4. 1120 14.6 1. 2. 59 9.4 2. 510 12.5 2. 24.0 3. 10 5.2 3. 1015 6.3 3. 21.9 4. 15 4.2 2. 45 20.8 2. 16.7 2. 28.1 3. 23 16.7 3. 15.6 4. 89 15.6 5. 1 15.6 2. 34.4 2. 27.1 2. 20.8 3. 2.1 3. 8.3 3. 17.7 4. 1.0 4. 5.2 5. 2.1 2. 21.9 3. 20.8 24

2. 12.1 3. 11.3 4. 10.5 5. 9.7 6. 9.3 7. 8.6 8. 7.0 9. 6.6 10. 4.7 11. 3.5 20 25

18 3 1 2 3 () () HP 26

L 90 90 82 400 140 70 30 500 220 27

1,801 80% 1,481 82% 1,620 90% 1,260 70% 400% 3,572 50 7,200 400 9,000 500 1 1,481 1,620 1,260 2 1,371 1,620 1,260 3 599 1,620 1,260 4 121 1,620 1,260 5 720 1,260 6 1,260 7 1,260 8 180 3,572 7,200 9,000 28

1 33 2040 2.4 4.8 7.2 9.6 12 26.4 2 4 12 2 2 0 22 4.8 19.2 86.4 19.2 24.0 0 153.6 8 14 2 6 2 0 32 19.2 67.2 14.4 57.6 24.0 0 182.4 9 14 7 0 0 0 30 21.6 67.2 50.4 0 0 0 139.2 12 16 6 2 0 1 37 28.8 76.8 43.2 19.2 0 26.4 194.4 31 48 27 10 4 1 121 74.4 230.4 194.4 96.0 48.0 26.4 669.6 22 2 29

2.4 300 2.4 121 31 5.0 40 121 30

7.5 22 99 16 67 47 30 1415 27 31

0m 50m 32

20 20 33

20 34

35

36

4 11 3 4 2 3 2 2 20 70 37

38

2 4 39

40

3,572 7,200 9,000 1,976 2,902 2,146 0 1,872 4,176 500 500 500 857 1,745 2,182 54 54 54 108 108 108 1,020 1,908 2,344 20 36 44 1,040 1,944 2,388 87 23 5 6 41

PFI 15 30 PFI BOO BOT BTO PFI PFI JV PFI 30 Private Finance Initiative (PFI ) 11 7 300 43

2 2 45

46

第 3 章 再 整 備 基 本 構 想 第 3 章 再 整 備 基 本 構 想 1. 整 備 の 方 針 (1) 市 場 ( 小 間 )の 数 に 関 する 考 え 方 1 階 小 間 の 数 ( 事 業 者 数 ) 1)1 小 間 事 業 者 は 31 事 業 者 で 全 体 121 事 業 者 の 約 26%となっている 2)1 階 における 事 業 者 の 中 には 設 置 基 準 を 満 たす 設 備 を 整 えたために 窮 屈 な 状 態 で 営 業 を 行 って いる 事 業 者 もおり 衛 生 面 や 安 全 面 の 維 持 に 苦 慮 している 状 況 が 見 られる 3)1 小 間 事 業 者 の 多 くは 高 齢 者 が 多 く 事 業 拡 大 が 困 難 な 状 況 にあると 見 られる 4)1 小 間 が 空 いた 場 合 2 小 間 連 続 していなければ 新 規 参 入 者 が 営 業 しづらく 募 集 も 難 しい 状 況 にあるなど 小 間 の 狭 隘 さが 新 規 参 入 者 が 得 られない 状 況 に 結 びついていると 考 えられる 5) 通 路 の 配 置 や 小 間 の 配 置 位 置 及 び 場 所 等 の 設 置 条 件 により 集 客 数 に 優 劣 の 差 が 見 られる < 基 本 的 考 え 方 > 1 市 場 の 事 業 者 は 1 小 間 事 業 者 を 中 心 として 今 後 とも 減 少 していくことが 想 定 されることから 今 後 必 要 小 間 数 規 模 については 事 業 者 の 意 見 を 参 考 に 詳 細 な 検 討 を 行 う 2 食 品 等 を 扱 う 業 種 については 営 業 許 可 基 準 に 合 った 設 備 を 設 置 できる 適 正 規 模 の 小 間 を 確 保 する 必 要 がある 3 現 在 の1 小 間 では 規 模 の 狭 隘 さから 活 用 しづらい 現 状 があることから 1 小 間 の 面 積 は 可 能 な 限 り 広 く 確 保 し 営 業 活 性 化 を 図 る 4 外 小 間 における 路 上 陳 列 の 現 状 についても 事 業 者 の 営 業 効 率 を 考 慮 し 建 築 設 計 において 検 討 を 行 う 5 事 業 者 に 対 して 経 営 診 断 の 実 施 アンケート 及 びヒアリング 等 により 実 態 を 把 握 し 今 後 の 整 備 の 参 考 とする 47

第 3 章 再 整 備 基 本 構 想 2 階 小 間 の 数 ( 事 業 者 数 ) 1) 平 成 22 年 1 月 現 在 飲 食 店 13 件 その 他 5 件 が 入 居 している 2) 食 堂 小 間 に 関 しては 空 小 間 が 出 ても 募 集 によって 入 居 しているのが 現 状 である 食 堂 の 存 在 は 市 場 の 存 在 価 値 利 用 者 維 持 を 図 る 上 で 極 めて 重 要 である < 基 本 的 考 え 方 > 1 食 堂 に 関 しては 周 辺 飲 食 店 とのバランスを 考 慮 し ほぼ 現 状 の 小 間 数 の 維 持 を 基 本 として 検 討 する 2 より 積 極 的 に 食 堂 街 を 構 築 していくためには 食 事 の 出 来 る 店 を 中 心 とした 配 置 展 開 を 検 討 する 写 真 現 在 の1 階 小 間 使 用 状 況 写 真 現 在 の2 階 小 間 使 用 状 況 48

第 3 章 再 整 備 基 本 構 想 (2) 小 間 市 場 の 規 模 形 態 に 関 する 考 え 方 1 階 の 小 間 市 場 の 規 模 形 態 1) 現 在 1 小 間 の 面 積 は 2.4 m2 程 度 で 再 整 備 に 向 けては 保 健 衛 生 上 精 肉 鮮 魚 は 2~3 小 間 ( 約 5.0 m2 程 度 )の 確 保 が 望 まれる 2) 小 間 利 用 者 が 48 件 に 対 し 3 小 間 利 用 者 は 27 件 で 4 小 間 利 用 者 は 10 件 となっている これは 隣 接 小 間 が 空 小 間 になっていく 中 で 積 極 的 に 事 業 拡 大 を 目 指 した 事 業 者 が 1 小 間 から2 小 間 2 小 間 から3 小 間 へと 拡 大 してきたことが 要 因 と 考 えられることから 現 在 の3 小 間 が 現 入 居 者 に おける 最 適 規 模 と 想 定 できる 3) 小 間 が 小 さいため 通 路 への 商 品 陳 列 がみられ 来 客 者 の 快 適 性 安 全 性 等 への 課 題 を 抱 えている 4) 内 小 間 は 最 大 11 個 連 続 しており 小 間 内 側 の 事 業 者 は 端 の 小 間 からの 出 入 りを 余 儀 なくされてお り 通 路 の 陳 列 商 品 の 管 理 など 営 業 面 で 不 便 な 状 況 にある 5) 内 小 間 が 連 続 した 小 規 模 形 態 であるため 歩 行 者 通 路 が 長 く 利 用 の 不 便 さや 営 業 場 所 によっては 収 益 の 差 が 生 じている 買 い 物 を 目 的 とする 利 用 者 には 簡 素 に また 観 光 客 のような 回 遊 利 用 者 に は 全 コースを 快 適 に 歩 けるような 形 態 が 望 まれる 6) 小 間 の 形 態 は 明 確 な 動 線 及 び 柱 スパン( 柱 などの 支 点 間 距 離 )の 位 置 は 設 計 段 階 において 検 討 さ れることから 市 場 事 業 者 の 使 いやすさを 考 慮 した 計 画 づくりが 必 要 である 最 終 的 には 建 築 計 画 の 中 で 小 規 模 小 間 中 規 模 小 間 大 規 模 小 間 といった 分 類 案 で 規 格 統 一 されていくものとも 考 えら れる 7) 小 間 の 規 格 を 決 定 する 重 要 な 要 因 は 利 用 者 の 滞 留 スペースとしての 間 口 の 広 さにある 現 在 2 小 間 では 約 2.0m 3 小 間 は 約 3.0mの 間 口 となっており 奥 行 きは 約 2.4mである < 基 本 的 考 え 方 > 1 小 間 の 規 模 は 現 状 の 判 断 から2~3 小 間 を 基 本 として 検 討 することが 考 えられる 2 小 間 の 規 格 は 商 品 の 展 示 方 法 建 築 形 態 で 決 まるものであり 5.0~10.0 m2などの 規 格 で 検 討 し ていくことが 考 えられる 3 小 間 使 用 及 び 配 置 のパターンとしては 例 えば 小 規 模 小 間 1.5 3.0m=4.5 m2 一 般 小 間 3.0m 3.0m=9.0 m2 大 規 模 小 間 6.0m 3.0m=18.0 m2などの 規 格 化 を 図 るなど 現 市 場 の 規 模 形 態 の 課 題 と 問 題 点 の 解 決 を 図 りつつ 市 場 の 商 形 態 を 予 測 検 討 し 決 定 していくことが 必 要 であ る 4 市 場 内 通 路 は 利 用 の 粗 密 化 にならないよう 出 入 り 口 や 通 路 の 配 置 等 で 回 遊 の 利 便 性 が 高 まる よう 配 慮 する 5 通 路 の 幅 は 対 面 での 客 の 滞 留 車 イスのすれ 違 い 大 規 模 小 売 店 舗 における 法 的 規 格 に 基 づ いて 検 討 していく ( 事 例 では 2.5~4.0m) 49

第 3 章 再 整 備 基 本 構 想 2 階 の 小 間 市 場 の 規 模 形 態 1)2 階 の 小 間 形 態 については これまで 利 用 の 推 移 からかなりの 改 修 が 行 われ 今 日 に 至 っており 不 規 則 な 配 置 となっている 2) 吹 抜 周 辺 は 本 来 小 間 が 設 置 されていたが 現 状 はオープンスペースとして 利 用 されている 3) 営 業 手 法 内 容 からの 要 因 もあるが エスカレーターやエレベーターの 配 置 場 所 などの 要 因 による 利 用 の 粗 密 が 見 られる < 基 本 的 考 え 方 > 1 小 間 の 規 模 は 全 体 としては 現 在 利 用 している 規 模 をほぼ 踏 襲 していくことが 基 本 と 考 えられ る 2 1 小 間 あたりの 規 模 については 事 業 者 の 意 向 を 参 考 に 建 築 平 面 の 形 態 の 中 で 大 中 小 など の 規 格 化 を 図 り 検 討 していくことを 基 本 とする 3 2 階 は 食 堂 街 としての 整 備 を 検 討 する 4 オープンスペースを 利 用 した 新 たな 賑 わい 空 間 の 創 出 を 検 討 する (3) 建 物 の 規 模 形 態 に 関 する 考 え 方 1) 建 物 の 規 模 形 態 として 現 況 規 模 建 築 基 準 総 合 設 計 制 度 を 活 用 した 最 大 規 模 について 検 討 した 2) 総 合 設 計 制 度 の 活 用 は 屋 外 空 間 の 確 保 が 必 要 で アーケードとの 間 に 密 閉 空 間 の 確 保 が 難 しいこ と さらに 市 場 そのものの 利 用 空 間 が 大 きく 制 限 されることから 現 敷 地 のみでの 検 討 は 市 場 と しての 魅 力 である 一 定 程 度 の 界 隈 性 の 確 保 に 問 題 が 生 じる 可 能 性 がある 3) 建 築 基 準 法 最 大 規 模 では 現 状 の 市 場 やコミュニティ 機 能 を 効 果 的 に 配 置 するとともに さらに 住 宅 ホテル 民 間 福 祉 施 設 医 療 施 設 学 習 教 養 施 設 スポーツリハビリ 施 設 など 収 益 性 のあ る 事 業 展 開 も 想 定 できる < 基 本 的 考 え 方 > 1 現 状 規 模 建 築 基 準 法 最 大 規 模 における 検 討 を 中 心 としつつ 総 合 設 計 制 度 の 活 用 検 討 につ いては 事 業 手 法 の 兼 ね 合 いも 含 めて 検 討 されていくものとする 2 現 況 規 模 において 市 場 利 便 性 機 能 やコミュニティ 機 能 を 充 実 させるためには 地 域 への 設 置 も 考 え られる 3 本 施 設 が 上 記 の 収 益 機 能 を 立 地 させるための 需 要 の 有 無 については 開 発 事 業 者 の 選 定 を 含 め 詳 細 なマーケティング 調 査 が 必 要 である 50

第 3 章 再 整 備 基 本 構 想 (4)1 2 階 の 配 置 に 関 する 考 え 方 1) 現 在 の 市 場 は1 階 は 精 肉 鮮 魚 生 鮮 及 び 日 用 食 材 2 階 は 飲 食 店 その 他 となっている 2)1 階 は 小 間 の 数 規 模 形 態 で 現 状 の 判 断 から2~3 小 間 を 基 本 とし 検 討 を 進 めているが 市 場 機 能 の 維 持 とサービス 機 能 施 設 の 適 正 配 置 のスペースバランスに 課 題 が 生 じる < 基 本 的 考 え 方 > 1 市 場 の 小 間 数 形 態 規 模 等 については 本 調 査 の 結 果 を 踏 まえ 今 後 関 係 者 による 検 討 会 を 設 置 し 計 画 を 推 進 していくこととする 2 1 階 は 小 間 数 規 模 形 態 の 検 討 のみならず 市 場 の 利 便 性 を 高 め 地 域 の 活 性 化 にもつなが る 内 容 となるサービス 機 能 の 選 択 及 び 適 正 配 置 を 検 討 する 必 要 がある 3 市 場 機 能 や 新 たな 導 入 機 能 等 の 配 置 は 市 場 関 係 者 地 域 住 民 行 政 開 発 事 業 者 コンサル タント 及 び 権 利 関 係 者 等 による 検 討 会 を 設 置 し 協 議 していくことが 望 まれる 4 検 討 会 における 開 発 事 業 者 の 参 加 は 重 要 であり オープンな 議 論 事 業 性 の 評 価 の 向 上 事 業 期 間 の 短 縮 等 にもつながるものである 51

第 3 章 再 整 備 基 本 構 想 小 間 の 数 小 間 の 規 模 形 態 建 築 の 規 模 形 態 ( 広 場 の 確 保 等 ) サービス 機 能 の 規 模 形 態 検 討 会 メンバー( 案 ) 市 場 関 係 者 ( 代 表 ) 地 域 住 民 代 表 者 ( 代 表 ) NPO 行 政 ( 那 覇 市 市 場 担 当 都 市 計 画 担 当 等 ) 開 発 事 業 者 ( 複 数 ) コンサルタント 権 利 関 係 者 等 図 検 討 会 の 設 置 及 び 検 討 事 項 52

第 3 章 再 整 備 基 本 構 想 (5) 導 入 機 能 に 関 する 考 え 方 表 導 入 機 能 一 覧 メイン 機 能 サブ 機 能 導 入 施 設 導 入 機 能 の 基 本 的 考 え 方 既 存 機 能 市 場 市 場 小 間 既 存 市 場 小 間 規 模 形 態 のあり 方 を 検 討 しつつ 時 代 に 即 した 規 模 形 態 を 検 討 していく 内 小 間 は 精 肉 鮮 魚 生 鮮 を 配 置 する 外 小 間 は 野 菜 雑 貨 等 を 配 置 する 利 用 客 の 利 便 性 を 図 りながら 新 たな 市 場 支 援 機 能 の 配 置 及 び 通 路 等 と 整 合 性 を 図 った 小 間 数 小 間 規 模 とする 食 堂 街 食 堂 小 間 既 存 の 食 堂 配 置 を 基 本 とした 新 たな 賑 わいスペースを 目 指 した 機 能 を 配 置 する 現 状 の 小 間 数 規 模 を 基 本 としながら 新 たな 店 舗 展 開 も 検 討 する 市 場 機 能 市 場 支 援 機 能 サービスコーナー サービスカウンター 宅 配 コーナー ショッピングカート 置 場 キャッシュコーナー 休 憩 コーナー 休 憩 スペース 喫 茶 コーナー 利 用 客 に 対 する 利 便 性 の 向 上 を 図 るため サービスカウンター( 案 内 情 報 提 供 ) ショッピングカート 置 場 宅 配 コーナー キャッシュコーナー 等 を 設 置 し 市 場 利 用 における 利 便 性 向 上 魅 力 向 上 を 目 指 した 機 能 も 配 置 する サービスコーナーは 本 施 設 の 利 便 性 向 上 情 報 収 集 発 信 を 行 う 市 場 管 理 機 能 市 場 共 用 機 能 市 場 管 理 事 務 所 解 体 所 冷 凍 室 市 場 管 理 事 務 所 は 市 場 機 能 を 管 理 するため 常 駐 員 を 配 置 する 市 場 共 用 機 能 ( 解 体 所 冷 凍 室 設 備 室 )などの 必 要 施 設 を 適 所 に 配 置 する 解 体 所 については 食 育 の 観 点 から 見 学 可 能 となるような 手 法 を 検 討 する 設 備 室 コミュニティ 交 流 機 能 管 理 機 能 地 域 市 場 共 用 機 能 地 域 管 理 事 務 所 会 議 室 研 修 室 調 理 実 習 室 視 覚 情 報 室 健 康 増 進 室 ( 高 齢 者 向 パワーリハビリ フィットネス 等 ) キッズ 関 連 コーナー 公 衆 トイレ その 他 市 場 と 地 域 コミュニティの 拠 り 所 となる 機 能 を 配 置 する 地 域 コミュニティの 一 体 的 な 諸 活 動 が 行 える 機 能 を 検 討 する 行 政 相 談 健 康 相 談 及 び 法 律 相 談 などの 各 種 巡 回 相 談 に 対 応 するため 会 議 室 や 研 修 室 を 活 用 する 健 康 増 進 室 では 地 域 住 民 の 健 康 増 進 の 拠 点 として トレーニングジムやフィットネスルーム 等 の 配 置 を 検 討 す る キッズ 関 連 コーナー 等 では 幼 児 一 時 預 かり 機 能 等 の 配 置 を 検 討 する 公 衆 トイレは 多 目 的 トイレ を 設 置 する 居 住 機 能 住 宅 等 住 宅 等 上 階 層 には 収 益 事 業 である 居 住 機 能 を 配 置 する( 宿 泊 機 能 福 祉 機 能 医 療 機 能 及 び 健 康 増 進 機 能 等 民 間 の 収 益 事 業 として 本 地 域 で 成 立 しうる 事 業 の 導 入 検 討 を 図 る) 53

第 3 章 再 整 備 基 本 構 想 (6) 維 持 管 理 費 運 営 管 理 費 に 関 する 考 え 方 1) 本 施 設 の 再 整 備 後 に 想 定 される 支 出 としての 維 持 管 理 費 及 び 運 営 管 理 費 としては 以 下 の 項 目 となる 2) 基 本 的 には 入 居 事 業 者 からの 家 賃 収 入 等 において 運 営 管 理 及 び 維 持 管 理 を 行 っているが 現 段 階 ではこれらの 経 費 が 不 足 する 状 況 にある < 基 本 的 考 え 方 > 1 再 整 備 後 は 市 場 の 整 備 費 等 が 直 接 家 賃 等 に 反 映 されるものであり 華 美 な 整 備 で 余 分 なコストを かけることなく 簡 素 でありながら 魅 力 ある 施 設 整 備 が 必 要 である 2 保 安 費 等 を 縮 減 するため 機 械 警 備 などICT( 情 報 通 信 技 術 )のシステムを 活 用 することなどにより 人 件 費 等 の 縮 減 対 策 を 講 じることも 必 要 である 3 光 熱 費 等 の 縮 減 に 向 けては 太 陽 光 発 電 の 設 置 コージェネレーションシステムの 導 入 発 光 ダイオ ード(LED)の 活 用 ICT 自 然 エネルギーの 活 用 及 び 二 次 電 池 等 をシステム 化 した スマートハウス の 構 築 及 び 雨 水 地 下 水 の 活 用 について 検 討 することが 望 まれる 4 なお これらの 設 備 導 入 については 整 備 事 業 費 が 増 加 することも 考 えられ 整 備 費 用 と 運 用 費 用 のバランスを 確 保 しつつ 検 討 していくことが 望 まれる 表 主 な 収 支 項 目 運 営 原 資 運 営 管 理 費 維 持 管 理 費 家 賃 共 益 費 水 道 光 熱 費 ( 共 用 ) 衛 生 費 (ごみ 処 理 清 掃 害 虫 駆 除 等 ) 保 安 安 全 費 広 告 宣 伝 費 事 務 費 その 他 経 費 建 物 修 繕 費 損 害 保 険 料 公 租 課 税 ( 固 定 資 産 税 等 ) 減 価 償 却 費 借 入 金 返 済 その 他 経 費 表 光 熱 費 比 較 ( 参 考 ) 1 第 一 牧 志 公 設 市 場 2 県 内 類 似 事 例 差 異 (1-2) 延 床 面 積 (m2) 3,572 m2 2,113 m2 1,459 m2 光 熱 費 等 ( 年 間 ) 53,019,927 円 39,855,132 円 13,164,795 円 小 間 数 ( 数 ) 140 24 116 1 m2あたり 負 担 額 14,843 円 /m2 18,862 円 /m2 4,019 円 :1なはまちなか 振 興 課 資 料 2 沖 縄 県 漁 業 組 合 連 合 会 資 料 注 記 :1 第 一 牧 志 公 設 市 場 は 直 近 1 年 間 ( 平 成 20 年 12 月 ~ 平 成 21 年 11 月 使 用 分 )の 使 用 量 ( 料 ) 注 記 :2 県 内 類 似 施 設 は 平 成 20 年 ( 平 成 20 年 4 月 ~ 平 成 21 年 3 月 ) 水 道 光 熱 費 実 績 55

第 3 章 再 整 備 基 本 構 想 2. 施 設 概 要 この 案 は 建 物 の 配 置 やボリュームを 検 討 するためのものであり 実 際 の 設 計 とは 異 なる 昇 降 用 エスカレーター 昇 降 用 エスカレーター 57

第 3 章 再 整 備 基 本 構 想 3.マチグヮーの 連 携 整 備 に 関 する 考 え 方 (1) 周 辺 市 街 地 再 開 発 事 業 の 動 向 1) 中 心 市 街 地 においては 平 成 3 年 にパレットくもじが 久 茂 地 一 丁 目 地 区 市 街 地 再 開 発 事 業 として 整 備 され 中 心 市 街 地 における 大 型 商 業 施 設 として 稼 動 しており 多 くの 店 舗 展 開 とともに 市 民 劇 場 市 民 ギャラリー 歴 史 博 物 館 の 公 共 の 文 化 施 設 が 入 居 している 2) 現 在 モノレール 旭 橋 駅 周 辺 地 区 再 開 発 事 業 ( 南 地 区 ) 及 び 牧 志 安 里 地 区 再 開 発 事 業 が 平 成 23 年 度 の 完 成 に 向 け 整 備 が 進 められている また 農 連 市 場 地 区 においても 現 在 再 開 発 事 業 が 予 定 されている 久 茂 地 一 丁 目 地 区 ( 完 了 ) 美 栄 橋 牧 志 安 里 地 区 ( 事 業 中 ) 旭 橋 県 庁 前 第 一 牧 志 公 設 市 場 牧 志 安 里 壺 川 モノレール 旭 橋 駅 周 辺 地 区 ( 事 業 中 ) 農 連 市 場 地 区 ( 予 定 ) 資 料 : 市 街 地 整 備 課 資 料 より 一 部 編 集 凡 例 : モノレール 駅 図 那 覇 市 市 街 地 再 開 発 事 業 地 区 59

第 3 章 再 整 備 基 本 構 想 (2) 商 業 施 設 の 動 向 1) 那 覇 市 中 心 市 街 地 市 内 及 び 周 辺 地 域 の 大 型 集 客 施 設 や 商 業 施 設 等 においては 過 去 約 20 年 間 に おいて 平 成 3 年 のパレットくもじ( 久 茂 地 一 丁 目 地 区 市 街 地 再 開 発 事 業 )を 始 めとして 様 々な 形 態 の 施 設 の 開 館 もしくは 閉 館 を 繰 り 返 しながら 現 在 に 至 っている 2) 市 内 においては 那 覇 新 都 心 地 区 及 び 小 禄 金 城 地 区 の 返 還 軍 用 地 跡 地 において 主 に 開 発 が 進 み 周 辺 地 域 にも 大 規 模 な 駐 車 場 を 備 えた 大 型 商 業 施 設 が 立 地 しており 那 覇 市 中 心 市 街 地 の 求 心 力 は 低 下 している 状 況 にあるといえる 3) 市 場 再 整 備 にあたっては これら 郊 外 型 商 業 施 設 との 差 別 化 を 図 り 地 元 客 及 び 観 光 客 が 利 用 する ことによる 消 費 増 大 が 求 められることから 事 業 計 画 運 営 計 画 の 創 意 工 夫 が 求 められる 表 中 心 市 街 地 及 び 周 辺 地 域 における 主 な 大 規 模 商 業 施 設 の 動 向 地 域 状 況 施 設 店 舗 名 形 態 年 中 心 市 街 地 パレットくもじ 商 業 文 化 施 設 H 3 那 覇 ぶんかテンブス 館 文 化 施 設 H16 開 館 ホテルJALCity 那 覇 宿 泊 施 設 H18 ジュンク 堂 書 店 商 業 施 設 H21 Aコープ マルシェなは 商 業 施 設 H21 リニューアル 桜 坂 劇 場 映 画 館 H17 グランドオリオン 映 画 館 H14 国 映 館 映 画 館 H14 閉 館 ダイエー 那 覇 店 商 業 施 設 H17 沖 縄 山 形 屋 商 業 施 設 H11 ゼファー 那 覇 タワービル 商 業 施 設 H20 移 転 ベスト 電 器 本 店 ( 松 尾 店 ) 商 業 施 設 H18 那 覇 市 内 ジャスコ 那 覇 ショッピングセンター 商 業 施 設 H5 天 久 りうぼう 楽 市 商 業 施 設 H12 サンエー 那 覇 メインプレイス 商 業 施 設 H14 開 館 コープあっぷるタウン 商 業 施 設 H15 DFSギャラリア 商 業 施 設 H16 コジマNEW 那 覇 店 電 気 店 H18 周 辺 地 域 開 館 テックランド 那 覇 (ヤマダ 電 機 ) 電 気 店 H21 アウトレットモールあしびなー( 豊 見 城 市 ) 商 業 施 設 H14 南 風 原 ジャスコショッピングセンター( 南 風 原 町 ) 商 業 施 設 H15 バークレーズコート( 浦 添 市 ) 商 業 施 設 H17 豊 崎 ライフスタイルセンターとみとん( 豊 見 城 市 ) 商 業 施 設 H19 < 基 本 的 考 え 方 > 1 周 辺 再 開 発 地 域 との 連 携 を 綿 密 にし 互 いが 競 争 力 を 持 ちつつ 商 業 の 活 性 化 を 図 る 2 市 場 整 備 にあたっては 郊 外 型 商 業 施 設 との 差 別 化 を 図 り 消 費 拡 大 を 図 るなど 持 続 可 能 な 魅 力 あるマチグヮーづくりを 推 進 する 3 市 場 を 再 整 備 する 際 には これら 周 辺 市 街 地 再 開 発 地 区 への 導 入 機 能 等 との 連 携 を 図 りながら 将 来 の 周 辺 動 向 と 本 市 場 の 集 客 収 益 等 も 勘 案 し 施 設 整 備 を 図 ることが 必 要 である 60

第 3 章 再 整 備 基 本 構 想 4. 工 事 実 施 における 対 応 策 問 題 点 に 関 する 考 え 方 (1) 工 事 期 間 中 に 発 生 する 商 業 環 境 及 び 環 境 影 響 を 極 力 軽 減 するための 工 事 手 法 が 求 められる (2) 仮 に 夜 間 工 事 を 優 先 した 場 合 工 事 費 負 担 が 増 大 することが 想 定 されることから 計 画 設 計 段 階 において 綿 密 な 事 業 計 画 を 検 討 する 必 要 がある (3) 工 事 実 施 における 対 応 策 について 最 新 の 建 築 工 法 等 を 検 討 導 入 し 可 能 な 限 り 地 域 周 辺 への 負 担 軽 減 に 努 める 必 要 がある (4) 工 事 期 間 中 における 仮 設 店 舗 の 設 置 が 必 要 となる 場 合 は 敷 地 の 選 定 や 周 辺 を 含 めた 商 業 環 境 づ くり 等 の 具 体 的 な 方 策 を 検 討 する 必 要 がある < 基 本 的 考 え 方 > 1 地 域 の 都 市 基 盤 を 考 慮 した 搬 入 道 路 の 確 保 工 法 の 選 定 を 検 討 する 2 工 事 を 円 滑 に 推 進 するため 地 域 住 民 への 詳 細 な 情 報 提 供 や 意 見 交 換 等 綿 密 に 連 携 し 協 力 体 制 を 構 築 していく 3 再 整 備 における 工 事 期 間 中 の 仮 設 店 舗 の 設 置 にあたっては 設 置 位 置 や 商 業 環 境 を 考 慮 し 地 域 関 係 者 への 負 担 軽 減 を 図 る 具 体 的 な 措 置 を 講 じていく 4 地 域 住 民 の 住 環 境 への 影 響 を 十 分 考 慮 した 工 事 を 実 施 することとする 5 建 設 事 業 費 の 低 減 のほか 工 事 の 時 間 的 コストの 低 減 工 事 における 品 質 の 向 上 によるライフサイ クルコスト の 低 減 等 の 方 策 について 検 討 する ライフサイクルコストとは 建 物 にかかる 生 涯 コストのこと 建 物 の 企 画 設 計 に 始 まり 竣 工 運 用 を 経 て 寿 命 がきて 解 体 処 分 するまでを 建 物 の 生 涯 と 定 義 して その 全 期 間 に 要 する 費 用 を 意 味 する( 出 典 :Allabout 用 語 集 より 抜 粋 ) 61

第 3 章 再 整 備 基 本 構 想 5. 事 業 手 法 に 関 する 考 え 方 (1) 第 一 牧 志 公 設 市 場 は 戦 後 の 物 資 欠 乏 時 代 に 市 民 県 民 へ 食 料 物 資 の 安 定 供 給 と 適 正 流 通 の 確 保 を 目 的 として 設 置 され(その 後 昭 和 47 年 に 改 築 ) 現 在 に 至 っているが 当 時 と 今 日 では 時 代 環 境 は 著 しく 変 化 している (2) 上 記 を 踏 まえ 事 業 手 法 について 形 式 論 的 には 民 設 民 営 公 設 民 営 等 のいくつかのパターンや 組 み 合 わせによる 選 択 肢 があり 今 後 具 体 的 な 検 討 を 進 めるにあたり 施 設 規 模 機 能 内 容 及 び 経 営 コンセプト 等 を 勘 案 し 資 金 調 達 や 管 理 運 営 手 法 など 市 場 再 整 備 事 業 における 構 成 要 件 が 検 討 課 題 となる (3)よって 市 場 再 整 備 については 市 場 事 業 者 市 場 組 合 周 辺 事 業 者 及 び 周 辺 商 店 街 組 合 等 の 関 係 者 を 始 め これから 具 体 的 に 議 論 や 理 解 を 深 めていくことを 考 慮 すると この 段 階 で 特 定 の 事 業 手 法 に 絞 って 結 論 付 けることは 時 期 尚 早 であると 思 われる < 基 本 的 考 え 方 > 1 現 状 の 市 場 施 設 は 精 肉 鮮 魚 生 鮮 に 加 え 飲 食 も 含 めた 商 業 施 設 であり 今 後 とも 商 業 空 間 を 中 心 としたポテンシャルの 高 さを 考 慮 し 民 間 資 金 の 活 用 や 運 営 ノウハウが 導 入 しやすい 事 業 手 法 が 望 まれる 2 現 在 現 敷 地 が 市 有 地 であることを 踏 まえ 行 政 ( 市 )が 土 地 の 利 活 用 を 通 じて 事 業 のポテンシ ャルを 高 められるような 事 業 手 法 が 望 まれる 3 市 場 の 再 整 備 に 向 けては 現 在 の 第 一 牧 志 公 設 市 場 事 業 者 や 市 場 組 合 の 関 心 が 高 いことを 踏 まえ 今 後 主 体 的 な 関 わり 方 ができるような 事 業 手 法 が 望 まれる 4 市 場 機 能 に 加 え 観 光 交 流 コミュニティ 情 報 発 信 等 の 複 合 的 機 能 の 導 入 も 期 待 されているこ とから 総 合 的 な 賑 わい をプロデュースした 整 備 運 営 手 法 が 望 まれる 5 市 場 機 能 を 始 め 商 業 施 設 部 分 については 事 業 採 算 性 が 確 保 でき 家 賃 等 においては 周 辺 店 舗 ベースの 実 績 値 で 店 舗 経 営 が 可 能 な 事 業 手 法 が 望 まれる 62

22 1 63

20 64

160.6 10.8% 231.0 15.6% 123.3 8.3% 279.3 18.9% 686.4 46.4% 1,480.6 100.0% 41.4% 639.1 46.6% 51.7 3.8% 58.6 4.3% 74.6 5.4% 459.8 33.5% 87.4 6.4% 1,371.2 100.0% 38.4% 23.5 3.9% 296.3 49.4% 149.9 25.0% 129.8 21.7% 599.5 100.0% 16.8% 96.9 80.1% 24.1 19.9% 121.0 100.0% 3,572.3 100.0% 1,634.9 45.8% 549.9 15.4% 1,387.5 38.8% 3,572.3 100.0% 1

2

3

8 10 4

5

5 6

5 7

8

3-24-1 9 10 6 23 1 2 3 4 5 3 6 H21 H21 2009 1 11 910 1 911 61 81 612 72 2 78 83 25 16 20 30 20 80 3040 2050 50 4 7 7 7 14h 5 11h 1 4h 5 10h 8 16h 3 6h 8 22h 9

10

3-2-10 9 0 2 4 1 FM 2 3 4 81 38 23 37 4 2 H17 H18 H19 H20 4,109 5,158 5,249 5,112 29.3 34.2 37.3 35.2 1,600 1,900 1,900 2,000 11

3 (294.25 89 ) 250 250 12

3 82.5 1244 13

3 3 14

3 15

3 53 13 PC13 IT 4 28.7 67 23.3 45 16

4 53 20 33 10 17

4 44 25 2 18

1 1-1 J 2007 12 6 400 19

20

1 14 12 13 6 11 9 20 13 15 9 30 ZUMBA!! & Girls HIP HOP MOS Excel Expert TOEIC 2 2 15 11 1 8 1 1 1 4 21

60 200 2 11 20 2 1 4 16:0018:00 22

23 1-2 1-8-1 2007 12 6

24

80 10 90 6 30 70 1,801 540 1,260 500 9,000 60 1 11 1 5 60 10 () () 1,000 2,000 2,000 () 150 () 300 () 150 () () 6,000 1(1,000 (6,000 1(6,000 ))(6,000 (A)1,000 ) ) ( 2) (A) 12 1 2 25

1030kW 100kW 7080 LED CO2 IT 2009 9 26

ESCO ESCO ESCO () CASBEE 27

30 3 http://premium.nikkeibp.co.jp/em/column/nakagami/36/02.shtml HPhttp://www.daikinaircon.com/shopoffice/merit/cost/ http://www.oersted-international.com/ 28

HPhttp://premium.nikkeibp.co.jp/em/column/nakagami/36/02.shtml HPhttp://www.chuden.co.jp/corpo/publicity/press2004/0223_1.html HPhttp://www.pref.aichi.jp/0000004705.html 29

30

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1 4 25 25 26 30 31 32

900-0013 2 1 4 098-863-1750 900-0015 1 2 20 098-861-0578 222010 3