会 津 若 松 市 市 街 化 調 整 区 域 における 地 区 計 画 ( 都 市 計 画 法 第 34 条 第 10 号 )の 運 用 基 準 1. 背 景 地 方 都 市 においては 高 度 成 長 期 に 都 市 部 への 人 口 都 市 機 能 の 集 中 が 進 み 都 市 の 外 延 化 の 進 行 に 伴 うモータリゼーションの 進 展 を 背 景 に 住 宅 や 公 共 公 益 施 設 大 規 模 な 集 客 施 設 等 の 郊 外 立 地 が 進 むなど 都 市 機 能 や 人 口 が 拡 散 し 中 心 市 街 地 の 衰 退 や 自 動 車 に 過 度 に 依 存 した 都 市 構 造 化 が 進 行 し てきた 本 市 においては 都 市 部 の 拡 散 傾 向 への 対 策 として 市 街 化 調 整 区 域 は 市 街 化 を 抑 制 する 地 域 であ るとの 認 識 のもと 開 発 許 可 制 度 によるスプロールの 防 止 を 図 り 計 画 な 新 市 街 地 開 発 誘 導 に 努 めて きたところである これまで 都 市 周 辺 部 においては 大 規 模 な 開 発 行 為 や 新 市 街 地 の 形 成 によって 都 市 に 集 中 する 人 口 の 受 け 皿 として 一 定 の 役 割 を 果 たしてきたといえるが 人 口 減 少 社 会 を 迎 えた 現 在 市 街 化 調 整 区 域 は 市 街 化 を 抑 制 する 地 域 であるとの 基 本 理 念 を 前 提 としつつ これまでの 都 市 のスプロール 対 策 から 地 域 の 特 性 を 活 かした 自 治 事 務 としての 適 正 な 開 発 許 可 制 度 の 運 用 が 求 められてきている こうした 状 況 を 背 景 として 平 成 18 年 の 都 市 計 画 法 ( 昭 和 43 年 法 律 第 100 号 以 下 法 という )の 改 正 により 大 規 模 開 発 行 為 の 基 準 が 廃 止 され 市 街 化 調 整 区 域 における 相 当 規 模 の 開 発 行 為 は 市 民 に とって 最 も 身 近 な 地 区 計 画 の 内 容 に 適 合 する 場 合 にのみ 許 可 される( 法 第 34 条 第 10 号 )こととなり 地 区 計 画 の 策 定 や 都 市 計 画 決 定 の 手 続 等 市 民 との 協 働 によるまちづくりを 進 めることが 必 要 となった また 平 成 21 年 12 月 には 地 方 分 権 改 革 推 進 計 画 が 閣 議 決 定 され 本 市 の 都 市 計 画 行 政 における 地 区 計 画 の 重 要 性 が 高 まりを 見 せている 2. 市 街 化 調 整 区 域 は 都 市 の 健 全 な 発 展 と 機 能 な 都 市 活 動 を 図 る 上 からも 市 街 化 を 抑 制 すべき 区 域 である 市 が 地 区 計 画 を 都 市 計 画 決 定 すれば 開 発 許 可 の ( 法 第 34 条 第 10 号 )により 開 発 が 可 能 となるが 都 市 計 画 は 都 市 の 総 体 として 定 められるものであり 都 市 施 設 や 土 地 利 用 などと 一 体 のものと して その 効 果 が 発 揮 されるものである よって 地 区 計 画 は 本 市 の 特 性 にふさわしい 土 地 利 用 を 推 進 する 制 度 であり 市 街 化 を 抑 制 する 区 域 という 市 街 化 調 整 区 域 の 基 本 理 念 を 踏 まえながら 地 域 固 有 の 資 源 や 既 存 ストックなど 地 域 特 性 に 応 じた 良 好 な 地 域 環 境 と 地 域 活 力 の 維 持 増 進 と 地 域 振 興 等 に 向 けた 地 域 づくりを 支 援 することを 可 能 とす る 制 度 ということができる 本 運 用 指 針 は 本 市 の 指 す コンパクトシティの 連 担 した 市 街 地 構 造 を 実 現 するために 本 市 の 市 街 化 調 整 区 域 にふさわしい 地 区 計 画 の 誘 導 を 図 るための 合 理 な 基 準 を 定 めるものである 3. 基 本 な 考 え 方 (1) 市 街 化 を 抑 制 すべき 区 域 という 市 街 化 調 整 区 域 の 基 本 理 念 は 地 区 計 画 の 運 用 基 準 を 策 定 すること によって 合 理 性 を 失 うものではないこと (2) 会 津 若 松 市 の 長 期 総 合 計 画 や 都 市 計 画 マスタープラン 等 の 上 位 計 画 に 即 したものであること (3) 開 発 行 為 を 伴 う 地 区 計 画 については 周 辺 市 街 地 のスプロールを 生 じることがないよう その 必 要 性 周 辺 の 公 共 施 設 の 整 備 状 況 自 然 環 境 景 観 や 農 林 業 との 調 和 等 の 観 点 から 総 合 に 検 討 を 加 え 妥 当 と 認 められる 場 合 に 限 ること (4) 地 区 計 画 は スプロールの 防 止 周 辺 の 優 良 な 農 地 等 とも 調 和 した 良 好 な 居 住 環 境 の 形 成 や 保 全 地 域 コミュニティの 維 持 改 善 都 市 活 力 の 維 持 増 進 に 寄 与 するものであること (5) 必 要 となる 基 盤 施 設 が 策 定 地 区 内 やその 周 辺 で 配 置 された 又 は 配 置 されることが 確 実 であるとともに 地 区 計 画 策 定 に 関 連 する 新 たな 公 共 投 資 を 行 う 必 要 がないこと (6) 地 区 計 画 の 内 容 は 大 規 模 集 客 施 設 の 立 地 及 び 商 業 系 の 開 発 を とするものではないこと 1
4. 基 本 な 事 項 (1) 地 区 計 画 の 区 域 は 原 則 として 道 路 その 他 の 施 設 河 川 その 他 の 地 形 地 物 等 土 地 の 範 囲 を 明 示 するのに 適 切 なものにより 定 めることとし できるだけ 整 形 なものにするものとする また 必 要 以 上 に 区 域 を 広 げることのないようにすること (2) 開 発 行 為 を 伴 う 地 区 計 画 においては 開 発 許 可 の 要 件 を 満 たす 必 要 があるため 本 運 用 基 準 に 示 す 事 項 以 外 に 開 発 協 議 等 で 必 要 とされる 事 項 等 についても その 実 現 性 を 確 保 するための 措 置 をとるこ と また 地 区 計 画 策 定 後 速 やかに 開 発 許 可 手 続 を 進 め 遅 滞 なく 開 発 行 為 の 事 業 に 着 手 すること (3) 市 街 化 調 整 区 域 の 有 する 特 性 に 配 慮 し ゆとりある 緑 豊 かな 市 街 地 環 境 の 形 成 を 図 るため 最 低 敷 地 面 積 や 公 園 緑 地 の 規 模 などを 適 切 に 定 めること (4) 地 区 計 画 の 策 定 にあたり 農 林 環 境 河 川 上 下 水 道 部 局 等 と 十 分 協 議 調 整 を 図 ること 5. 地 区 計 画 の 内 容 (1) 地 区 計 画 の 標 に 関 する 事 項 地 区 計 画 の 標 については 市 街 化 調 整 区 域 が 市 街 化 を 抑 制 する 区 域 という 趣 旨 を 踏 まえ 以 下 の 事 項 のうち 必 要 なものを 明 らかにすること 1 自 然 環 境 の 保 全 2ゆとりある 良 好 な 市 街 地 環 境 の 維 持 形 成 3 周 辺 の 景 観 の 保 全 形 成 4 営 農 条 件 等 との 調 和 5 地 域 の 活 性 化 6その 他 必 要 な 事 項 (2) 区 域 の 整 備 開 発 及 び 保 全 の 方 針 に 関 する 事 項 1 土 地 利 用 の 方 針 については 以 下 の 事 項 のうち 必 要 なものを 明 らかにすること 周 辺 の 自 然 環 境 や 営 農 環 境 と 調 和 するための 土 地 利 用 のあり 方 既 存 集 落 との 調 和 に 配 慮 した 将 来 の 土 地 利 用 のあり 方 住 宅 工 場 沿 道 商 業 施 設 等 との 混 在 を 防 止 する 土 地 利 用 のあり 方 その 他 必 要 な 事 項 2 地 区 施 設 を 定 める 場 合 にあっては 地 区 施 設 の 整 備 方 針 に 事 業 手 法 事 業 主 体 整 備 スケジュール を 明 らかにすること 3 建 築 物 の 整 備 方 針 については 周 辺 の 自 然 環 境 及 び 景 観 並 びに 集 落 等 と 当 該 地 区 の 建 築 物 の 形 態 意 匠 との 調 和 の 考 えを 定 めること (3) 地 区 整 備 計 画 に 関 する 事 項 1 当 該 地 区 の 規 模 形 状 及 び 周 辺 の 基 盤 整 備 状 況 により 地 区 内 に 道 路 公 園 等 の 地 区 施 設 が 必 要 な 場 合 には 適 切 にその 配 置 を 位 置 付 けること また 当 該 地 区 施 設 については 法 33 条 に 規 定 する 開 発 許 可 の 基 準 及 び 技 術 細 に 適 合 させること 2 建 築 物 等 に 関 する 事 項 については 次 に 掲 げるもののうち 地 区 計 画 の を 達 成 するために 必 要 な 事 項 を 定 めるものとし 周 辺 環 境 との 調 和 が 図 られた 内 容 となっていること の 制 限 壁 面 後 退 区 域 における 工 作 物 の 設 置 の 制 限 建 築 物 等 の 建 築 物 等 の 形 態 又 は 意 匠 の 制 限 かき 又 はさくの 措 置 の 制 限 3 土 地 の 利 用 に 関 する 事 項 について 地 区 計 画 の を 達 成 するために 必 要 な 事 項 を 定 めるものとし 周 辺 環 境 との 調 和 が 図 られた 内 容 となっていること 2
6. 対 象 区 域 の 類 型 ( 立 地 要 件 技 術 基 準 等 ) 地 区 計 画 の 対 象 とする 区 域 は 以 下 の(1)~( 3 )のいずれかに 該 当 する 地 域 とする なお (1) 拠 点 施 設 連 携 型 及 び (3) 地 域 産 業 振 興 型 については 当 該 地 域 の 土 地 利 用 につい て 市 都 市 計 画 マスタープランに 位 置 づけられている 又 は 市 都 市 計 画 審 議 会 の 承 認 を 得 た 当 該 地 区 に 係 る 土 地 利 用 方 針 が 策 定 されている)ことを 要 件 とする (2) 既 存 集 落 型 については 市 街 化 調 整 区 域 全 域 に 係 る 土 地 利 用 の 方 針 について 包 括 に 市 都 市 計 画 マスタープランに 位 置 づけるものとする 類 型 (1) 拠 点 施 設 連 携 型 会 津 若 松 市 都 市 計 画 マスタープラン 等 において 拠 点 地 域 として 位 置 づけられており 拠 点 施 設 との 連 携 等 地 域 の 既 存 ストックを 活 用 し 非 住 居 系 及 び 非 商 業 系 用 途 により 地 域 振 興 に 資 する 施 設 等 を 配 置 する 場 合 0.5ha 以 上 5ha 未 満 の 概 ね 整 形 の 土 地 の 区 域 第 1 種 中 高 層 住 居 専 用 地 域 に 建 築 できる 建 築 物 の 範 囲 内 200% 以 下 60% 以 下 200m2 以 上 20 m 以 下 類 型 (2) 既 存 集 落 型 建 築 物 が 連 担 している 一 団 の 既 存 の 集 落 又 は 既 存 住 宅 団 地 であっ て それらの 周 辺 地 区 において 必 要 な 公 共 施 設 の 整 備 が 担 保 され ており 良 好 な 住 環 境 を 形 成 することが 可 能 な 地 区 において 住 居 系 の 用 途 により 集 落 のコミュニティを 維 持 改 善 していく 場 合 10 戸 以 上 の 住 宅 が 連 担 していること 0.2ha 以 上 5ha 未 満 の 概 ね 整 形 の 土 地 の 区 域 であること 第 1 種 低 層 住 居 専 用 地 域 に 建 築 できる 建 築 物 の 範 囲 内 都 市 計 画 法 に 基 づく 市 街 化 調 整 区 域 における 開 発 許 可 等 の 基 準 に 関 する 条 例 ( 平 成 19 年 条 例 第 14 号 ) 第 4 条 第 1 項 第 2 号 に 規 定 する 用 途 50% 以 下 30% 以 下 300m2 以 上 10 m 以 下 3
類 型 (3) 地 域 産 業 振 興 型 幹 線 道 路 沿 道 やインターチェンジ 周 辺 地 域 で 工 場 及 びそれに 関 連 する 研 究 開 発 施 設 物 流 施 設 並 びに 地 域 振 興 に 資 する 施 設 等 を 主 体 とする 開 発 が 行 われる 非 住 居 系 非 商 業 系 の 計 画 開 発 地 にお いて 必 要 な 公 共 公 益 施 設 の 整 備 を 行 いつつ 周 辺 の 環 境 景 観 と 調 和 する 良 好 な 開 発 を 誘 導 する 場 合 1ha 以 上 20ha 未 満 の 概 ね 整 形 の 土 地 の 区 域 であること 工 場 及 びそれに 関 連 する 研 究 開 発 施 設 ( 危 険 物 の 処 理 及 び 環 境 の 悪 化 を 招 くものを 除 く ) 物 流 施 設 地 域 振 興 に 資 する 施 設 ( 第 1 種 中 高 層 住 居 専 用 地 域 に 建 築 できる 建 築 物 の 範 囲 内 ) 200% 以 下 60% 以 下 500m2 以 上 20 m 以 下 7. 対 象 外 の 地 区 次 に 掲 げる 区 域 又 は 地 域 は 保 全 する 区 域 とし 策 定 区 域 に 含 めないこととする ⑴ 農 業 振 興 地 域 の 整 備 に 関 する 法 律 に 規 定 する 農 用 地 区 域 ⑵ 農 地 法 による 農 地 転 用 が 許 可 されないと 見 込 まれる 農 地 ⑶ 集 落 地 域 整 備 法 に 規 定 する 集 落 地 域 ⑷ 農 村 地 域 工 業 等 導 入 促 進 に 規 定 する 工 業 等 導 入 地 区 ⑸ 森 林 法 に 規 定 する 保 安 林 保 安 林 予 定 森 林 保 安 施 設 地 区 保 安 施 設 地 区 予 定 地 ⑹ 自 然 公 園 法 に 規 定 する 特 別 地 域 ⑺ 福 島 県 県 立 自 然 公 園 条 例 に 規 定 する 特 別 地 域 ⑻ 福 島 県 自 然 環 境 保 全 条 例 に 規 定 する 指 定 地 域 ⑼ 建 築 基 準 法 の 規 定 により 指 定 された 災 害 危 険 区 域 ⑽ 地 すべり 等 防 止 法 に 規 定 する 地 すべり 防 止 区 域 ⑾ 急 傾 斜 地 の 崩 壊 による 災 害 の 防 止 に 関 する 法 律 に 規 定 する 急 傾 斜 地 崩 壊 危 険 区 域 ⑿ 土 砂 災 害 警 戒 区 域 等 における 土 砂 災 害 防 止 対 策 の 推 進 に 関 する 法 律 に 規 定 する 土 砂 災 害 特 別 警 戒 区 域 ⒀ 溢 水 湛 水 津 波 高 潮 等 による 災 害 の 発 生 の 恐 れのある 地 区 の 区 域 ⒁ 史 跡 名 勝 天 然 記 念 物 建 造 物 等 の 指 定 文 化 財 その 他 国 県 及 び 市 町 村 において 文 化 財 保 護 上 保 全 を 必 要 とする 区 域 8.その 他 (1) 地 区 計 画 の 素 案 は 当 該 区 域 の 地 権 者 住 民 又 は 事 業 者 が 主 体 となり 関 係 機 関 と 協 議 のうえ 作 成 するものとする (2) 地 区 計 画 の 素 案 の 作 成 を 行 う 者 は 検 討 の 段 階 から 当 該 地 区 及 び 周 辺 住 民 の 参 加 の 機 会 を 設 け 説 明 会 等 を 実 施 し 住 民 の 意 見 を 地 区 計 画 に 反 映 させるよう 努 めるものとする 4
(3) 地 区 計 画 の 素 案 の 内 容 については 住 民 の 合 意 形 成 を 踏 まえて 策 定 するものとする (4) 市 長 は 必 要 があると 認 めたときは 地 区 計 画 素 案 の 作 成 について 提 案 者 等 に 指 導 し 又 は 助 言 するこ とができる 9. 附 則 (1) この 運 用 基 準 に 定 めるもののほか 地 区 計 画 の 運 用 に 関 し 必 要 な 事 項 は 市 長 が 定 める (2) この 運 用 基 準 は 平 成 22 年 4 月 1 日 から 施 行 する 5