牧港補給地区

第 4 章. 概 略 設 計 4-1. 骨 格 案 の 検 討 1) 骨 格 道 路 の 検 討 市 全 体 の 道 路 体 系 との 整 合 性 や 本 地 区 の 土 地 利 用 計 画 に 留 意 し 牧 港 補 給 地 区 跡 地 利 用 基 本 計 画 策 定 基 礎 調 査 業 務 報 告 書 ( 平 成 23 年 3 月 ) による 道 路 の 分 類 や 機 能 将 来 交 通 量 推 計 結 果 に 基 づき 以 下 のとおり 骨 格 道 路 の 幾 何 構 造 を 設 定 するとともに 地 形 条 件 等 を 踏 まえて 線 形 を 検 討 した なお 幹 線 道 路 1 号 ( 浦 添 都 市 軸 )については 将 来 の 鉄 軌 道 を 含 む 新 たな 公 共 交 通 導 入 の 可 能 性 も 加 味 し 幅 員 を 40m で 設 定 した 図 表 H42 交 通 量 推 計 結 果 道 路 名 交 通 量 ( 台 / 日 ) 幹 線 道 路 1 号 11,200~15,400 幹 線 道 路 2 号 11,800~12,800 幹 線 道 路 3 4 号 6,300~12,900 幹 線 道 路 5 号 4,700~10,400 補 助 幹 線 道 路 1 号 400~1,200 補 助 幹 線 道 路 2 号 1,100 補 助 幹 線 道 路 3 号 3,800 補 助 幹 線 道 路 4 号 1,000~1,300 補 助 幹 線 道 路 5 号 500~3,300 補 助 幹 線 道 路 6 号 300 補 助 幹 線 道 路 7 号 2,100 77

図 表 骨 格 道 路 の 幾 何 構 造 一 覧 1 78

図 表 骨 格 道 路 の 幾 何 構 造 一 覧 2 79

図 表 骨 格 道 路 の 線 形 コントロール 条 件 計 画 済 交 差 点 計 画 済 交 差 点 急 勾 配 区 間 現 況 交 差 点 交 差 点 間 280m 急 勾 配 区 間 交 差 点 間 280m 現 況 交 差 点 現 況 交 差 点 急 勾 配 区 間 現 況 交 差 点 急 勾 配 区 間 下 水 道 施 設 現 況 交 差 点 地 区 外 民 間 施 設 現 況 交 差 点 80

2) 主 要 な 公 園 緑 地 の 検 討 第 2 章 における 園 緑 地 の 検 討 結 果 に 基 づき 基 本 計 画 の 各 コンセプトにおける 公 園 緑 地 の 配 置 方 針 を 以 下 に 示 す 1 発 展 交 流 のまちづくり の 視 点 に 基 づく 主 要 な 公 園 緑 地 の 配 置 方 針 発 展 交 流 のまちづくりの 視 点 では 各 拠 点 における 滞 留 空 間 としての 公 園 緑 地 を 配 置 するとともに 産 業 振 興 地 区 においては 来 訪 者 等 の 人 の 動 線 確 保 と 交 流 促 進 のため に ぎわい 交 流 軸 に 沿 った 帯 状 公 園 を 配 置 する 帯 状 公 園 の 配 置 パターンとしては 次 頁 のように 車 道 の 中 央 や 外 側 両 面 外 側 片 面 及 び 中 央 で 公 園 と 車 道 の 間 に 宅 地 を 挟 む 場 合 の 4 パターンが 考 えられ 沿 道 の 土 地 利 用 やに ぎわい 交 流 の 促 進 効 果 周 辺 施 設 へのアクセスや 連 携 等 を 考 慮 して 配 置 することが 必 要 であるが 海 の 交 流 拠 点 における 公 園 緑 地 や 文 化 交 流 拠 点 における 公 園 緑 地 とのアクセス さらに 西 海 岸 地 域 を 含 めた 広 域 からの 来 訪 者 の 回 遊 性 向 上 を 考 慮 すると B 案 に 基 づき にぎわい 交 流 軸 の 西 側 に 帯 状 公 園 を 配 置 することが 望 ましい 図 発 展 交 流 のまちづくり の 視 点 に 基 づく 主 要 な 公 園 緑 地 の 配 置 方 針 81

図 にぎわい 交 流 軸 に 沿 った 帯 状 公 園 の 配 置 パターン <A 案 > <B 案 > <C 案 > <D 案 > 図 帯 状 公 園 のイメージ( 事 例 ) 那 覇 新 都 心 ( 水 の 道 ) 札 幌 市 ( 大 通 り 公 園 ) 82

2 防 災 のまちづくり の 視 点 に 基 づく 主 要 な 公 園 緑 地 の 配 置 方 針 防 災 のまちづくりの 視 点 では 海 の 交 流 拠 点 において 多 重 防 御 の 一 つとしての 機 能 を 担 う 公 園 緑 地 を 配 置 し 防 潮 林 を 整 備 する また 避 難 路 避 難 地 としての 機 能 を 担 う 公 園 緑 地 として 高 台 部 一 帯 に 一 次 避 難 地 となる 公 園 緑 地 を 配 置 する さらに 浦 添 都 市 軸 は 沖 縄 県 緊 急 輸 送 道 路 ネットワーク 計 画 において 第 2 次 緊 急 輸 送 道 路 として 位 置 づけられており 災 害 からの 復 旧 復 興 活 動 の 動 線 確 保 のうえで 重 要 な 役 割 を 担 うことから 災 害 後 の 復 旧 復 興 活 動 の 支 援 拠 点 としての 機 能 を 担 う 公 園 緑 地 を 浦 添 都 市 軸 上 に 配 置 することが 望 まれる 図 表 防 災 のまちづくり の 視 点 に 基 づく 公 園 緑 地 の 配 置 方 針 図 第 2 次 緊 急 輸 送 道 路 3 自 然 環 境 に 配 慮 したまちづくり の 視 点 に 基 づく 主 要 な 公 園 緑 地 の 配 置 方 針 自 然 環 境 に 配 慮 したまちづくりの 視 点 では 地 区 内 に 残 された 既 存 の 緑 地 や 自 然 環 境 を 保 全 活 用 し 緑 のネットワークを 形 成 するよう 公 園 緑 地 を 配 置 することが 望 ましい これを 踏 まえ 海 の 交 流 拠 点 や 斜 面 地 部 分 に 残 る 既 存 の 植 生 等 を 保 全 活 用 した 公 園 緑 地 を 配 置 するとともに 西 海 岸 地 域 の 公 園 緑 地 計 画 との 整 合 性 に 留 意 した 公 園 緑 地 を 配 置 す る さらに 地 区 南 側 の 小 湾 川 沿 いの 緑 地 や 地 区 北 側 の 既 存 緑 地 との 連 続 性 を 考 慮 し 斜 面 地 部 分 一 体 に 公 園 緑 地 を 配 置 して 緑 のネットワークを 形 成 する 83

図 表 自 然 環 境 に 配 慮 したまちづくり の 視 点 に 基 づく 公 園 緑 地 の 配 置 方 針 図 84

4 基 本 計 画 における 主 要 な 公 園 緑 地 の 配 置 基 本 計 画 では 発 展 交 流 防 災 自 然 環 境 の 3 つのコンセプトの 1 つに 特 化 す るのではなく 発 展 交 流 を 重 視 しつつ 防 災 や 自 然 環 境 にも 留 意 したまちづ くりを 推 進 するため 以 下 のとおり 主 要 な 公 園 緑 地 を 配 置 する 海 の 交 流 拠 点 における 公 園 緑 地 ( 約 17.2ha) : 健 康 医 療 産 業 地 区 や 西 海 岸 地 区 のビーチリゾートと 一 体 となって 自 然 とのふれあ いや 健 康 レジャー 等 をテーマとした 交 流 の 促 進 を 図 る 空 間 としての 公 園 緑 地 ( 当 該 公 園 は 海 岸 に 面 することから 津 波 高 潮 災 害 等 に 対 する 多 重 防 御 機 能 の 役 割 も 担 う また 地 区 外 のカーミージー 地 区 との 連 携 も 図 る ) 複 合 交 流 拠 点 における 公 園 緑 地 ( 約 0.5ha) : 東 西 及 び 南 北 のにぎわい 交 流 軸 の 交 差 部 において 地 区 内 を 回 遊 する 人 々だけでな く 沖 縄 西 海 岸 道 路 や 公 共 交 通 等 を 通 じた 広 域 からの 来 訪 者 も 含 めた 人 々のにぎわい や 交 流 の 促 進 を 図 る 空 間 としての 公 園 緑 地 文 化 交 流 拠 点 における 公 園 緑 地 ( 約 4.6ha) : 国 立 劇 場 おきなわと 連 携 した 主 として 文 化 を 通 じた 交 流 の 促 進 を 図 る 空 間 としての 公 園 緑 地 暮 らしの 交 流 拠 点 における 公 園 緑 地 ( 約 0.4ha) : 計 画 されている 交 通 広 場 と 一 体 となって 人 々の 滞 留 や 交 流 の 促 進 を 図 る 空 間 として の 公 園 緑 地 南 北 のにぎわい 交 流 軸 に 沿 った 公 園 緑 地 ( 約 4.0ha) :3 つの 産 業 地 区 を 繋 ぎ 来 訪 者 が 安 全 快 適 に 回 遊 休 憩 することができ さらにイ ベント 等 による 交 流 の 促 進 を 図 る 空 間 としての 帯 状 の 公 園 緑 地 (なお 帯 状 公 園 は 産 業 振 興 地 区 における 沿 道 の 効 率 的 な 土 地 利 用 に 留 意 し 道 路 の 中 央 部 に 配 置 する ) 避 難 路 避 難 地 としての 機 能 を 担 う 公 園 緑 地 ( 合 計 約 19.6ha) : 高 台 部 と 低 地 部 の 境 界 部 分 ( 高 台 端 部 )には 災 害 時 の 一 次 避 難 地 や 避 難 路 となる 空 間 としての 公 園 緑 地 を 配 置 するとともに 園 内 には 低 地 部 から 高 台 部 への 避 難 路 を 確 保 する 既 存 の 緑 の 保 全 活 用 に 留 意 した 公 園 緑 地 : 小 湾 川 沿 いの 既 存 植 生 を 保 全 活 用 した 緑 地 ( 約 2.9ha) 避 難 路 避 難 地 としての 機 能 を 担 う 公 園 緑 地 ( 低 地 と 高 台 の 間 の 斜 面 部 分 の 既 存 緑 地 の 保 全 活 用 ) 85

図 表 基 本 計 画 における 主 要 な 公 園 緑 地 の 配 置 86

3) 主 要 な 排 水 路 の 検 討 牧 港 補 給 地 区 跡 地 利 用 基 本 計 画 策 定 基 礎 調 査 業 務 報 告 書 ( 平 成 23 年 3 月 ) による 基 本 条 件 の 確 認 を 行 い 街 区 や 幹 線 支 線 道 路 公 園 緑 地 等 の 配 置 条 件 に 整 合 した 検 討 を 行 う 1 周 辺 の 下 水 道 条 件 本 地 区 の 雨 水 排 水 汚 水 排 水 は 浦 添 市 流 域 関 連 公 共 下 水 道 事 業 計 画 の 対 象 地 域 内 で あり この 計 画 の 中 で 処 理 の 基 本 計 画 が 示 されている 図 地 区 周 辺 の 幹 線 排 水 路 流 域 埠 頭 第 1 汚 水 幹 線 汚 水 排 水 計 画 は 那 覇 処 理 区 にあり < 埠 頭 第 1 汚 水 排 水 幹 線 >に 流 下 する 雨 水 排 水 計 画 については 小 湾 川 排 水 区 にあり < 小 湾 川 >に 流 下 する ただし 現 況 は 大 小 多 数 の 排 水 路 により 直 接 海 域 に 流 下 している 2 排 水 計 画 の 基 本 事 項 排 水 計 画 にあたって 汚 水 排 水 及 び 幹 線 雨 水 排 水 は 公 共 下 水 道 事 業 として 整 備 を 行 う ものとして 支 線 検 討 は 主 に 基 礎 調 査 時 の 流 域 や 排 水 ルートなど 排 水 処 理 施 設 計 画 の 確 認 を 行 うものとする 87

4-2. 支 線 案 の 検 討 1) 支 線 道 路 の 検 討 骨 格 ( 幹 線 ) 道 路 骨 格 施 設 との 接 続 や 連 続 性 及 び 土 地 利 用 計 画 との 整 合 を 図 り 支 線 道 路 の 検 討 を 行 う 1 支 線 道 路 の 配 置 条 件 基 本 計 画 を 基 に 支 線 道 路 はその 配 置 するエリアや 土 地 利 用 形 態 によって また 地 区 全 体 の 交 通 処 理 について 骨 格 道 路 を 補 完 できるように 配 置 するものとする 以 下 に 必 要 な 支 線 の 種 類 とその 役 割 について 示 す また 次 頁 にその 道 路 の 基 本 幾 何 構 造 等 について 示 す 主 要 区 画 道 路 < 住 宅 地 区 > 発 生 集 中 交 通 を 円 滑 に 補 助 幹 線 道 路 に 導 くとともに 歩 行 者 等 の 安 全 な 通 行 を 確 保 す る < 産 業 振 興 地 区 >< 商 業 業 務 地 区 > にぎわい 空 間 としての 機 能 を 考 慮 し 歩 行 者 等 の 交 通 量 に 応 じた 歩 道 幅 員 を 確 保 する とともに 植 樹 帯 を 確 保 した 断 面 構 成 とする 区 画 道 路 住 宅 地 区 内 において 通 過 交 通 の 進 入 抑 制 や 走 行 速 度 の 抑 制 を 図 るため T 字 交 差 の を 基 本 パターンとして 配 置 するものとする 特 殊 道 路 住 宅 地 内 における 歩 行 者 等 の 安 全 円 滑 な 通 行 を 確 保 するため 幅 員 6m( 一 部 8m) の 歩 行 者 専 用 道 路 を 配 置 するとともに 幹 線 道 路 や 補 助 幹 線 道 路 と 一 体 となって 主 要 な 拠 点 や 目 的 地 を 結 ぶ 自 転 車 歩 行 者 路 ( 幅 員 13m)を 住 宅 地 内 で 想 定 する 88

2 主 要 区 画 道 路 幾 何 構 造 基 準 比 較 表 89

3 区 画 道 路 幾 何 構 造 基 準 比 較 表 90

4 特 殊 道 路 幾 何 構 造 基 準 比 較 表 91

2) 造 成 計 画 の 検 討 土 地 利 用 計 画 道 路 計 画 排 水 計 画 のほか 残 すべき 緑 地 等 との 整 合 を 図 り 地 区 の 宅 地 造 成 設 計 を 行 った 1 造 成 基 本 方 針 の 決 定 宅 地 造 成 は 周 辺 の 道 路 より 低 くならないようにするものとし 接 道 する 道 路 より 0.1m ~0.5m 程 度 となるように 造 成 高 さを 決 定 する 2 造 成 土 量 の 算 定 造 成 基 本 方 針 に 従 い 事 業 収 支 を 検 討 するために 地 区 の 造 成 土 量 の 算 定 を 行 う 造 成 土 量 は 下 図 に 示 す 地 区 の 断 面 毎 に 造 成 断 面 を 設 定 し 切 土 盛 土 を 平 均 断 面 法 で 算 出 する 図 造 成 計 画 高 図 ( 造 成 断 面 位 置 ) 3 土 量 算 定 結 果 本 地 区 全 体 としての 造 成 土 量 の 算 出 結 果 は 盛 土 約 263 万 m3 切 土 約 100 万 m3となり 土 量 収 支 は 約 163 万 m3( 盛 土 の 圧 密 量 約 1 割 を 加 味 すると 192 万 m3)の 不 足 土 となる この 要 因 としては 現 在 基 地 利 用 されている 本 地 区 の 地 形 が 高 台 部 でも 国 道 58 号 よ りもかなり 低 くなっていることや 地 区 全 体 が 台 地 上 の 地 形 となっていることが 考 えられ 92

土 地 区 画 整 理 事 業 の 実 施 により 宅 地 としての 有 効 な 土 地 利 用 を 図 るため 比 較 的 平 坦 で 道 路 計 画 高 よりも 高 い 宅 盤 高 を 設 定 する 必 要 があることから 盛 土 量 が 多 くなっている しかし 本 地 区 の 地 区 面 積 は 274ha と 広 大 であり 例 えば 産 業 振 興 地 区 における 大 規 模 街 区 の 土 地 利 用 に 応 じて 今 後 造 成 計 画 高 を 詳 細 に 検 討 することで ある 程 度 解 消 され ると 考 えられる また 地 区 面 積 が 広 大 であることから 実 際 の 工 事 は 地 区 を 分 割 して 複 数 の 工 区 に 分 けて 施 工 することが 想 定 されるため 今 後 実 施 設 計 等 の 段 階 においては 施 工 単 位 を 考 慮 した 土 量 バランスに 留 意 し 造 成 計 画 を 検 討 することが 必 要 である 93

3) 排 水 施 設 の 検 討 事 業 収 支 を 検 討 するため 地 区 の 排 水 施 設 の 設 計 を 行 う 1 下 水 道 計 画 諸 元 浦 添 市 流 域 関 連 公 共 下 水 道 事 業 計 画 に 従 い 以 下 のように 条 件 を 設 定 したうえで 雨 水 排 水 計 画 を 行 う 計 画 雨 水 排 水 量 の 算 定 合 理 式 による Q= 1/360 C I A ここに Q: 最 大 計 画 雨 水 流 出 量 (m 3 /sec) C: 流 出 係 数 ( 公 共 下 水 道 計 画 より) 0.55( 小 湾 川 排 水 区 ) I: 降 雨 強 度 (mm/hr): 10 年 確 率 ( 下 水 道 認 可 申 請 書 より) I= 8836/(t + 50) t=t1( 流 入 時 間 )+t2( 流 下 時 間 ) 流 入 時 間 ( 公 共 下 水 道 計 画 より) t1=7min 流 下 時 間 ( 公 共 下 水 道 計 画 より) t2=l/(v 60)= L/(3.0 60) 計 画 断 面 の 算 定 計 画 断 面 の 算 定 はマニングの 公 式 による V=1/n R 2/3 I 1/2 Q= A V ここに V: 流 速 (m/sec) (V=0.8~3.0m/sec) n: 粗 度 係 数 現 場 打 ち 水 路 0.015 ヒューム 管 0.013 ボックスカルバート 0.013 塩 ビ 管 0.010 I: 勾 配 R: 径 深 (m) =A/P P: 流 水 の 潤 辺 長 (m) Q: 許 容 流 量 (m3/sec) A: 通 水 断 面 積 (m2) 開 渠 8 割 水 深 函 渠 9 割 水 深 管 渠 満 流 94

流 速 及 び 勾 配 流 速 は 一 般 に 下 流 に 行 くに 従 い 漸 増 させ 勾 配 は 下 流 に 行 くに 従 い 次 第 に 緩 くなるよう に 計 画 する 流 速 は 最 小 0.8m/sec 最 大 3.0m/sec とする 管 渠 の 決 定 計 画 雨 水 管 渠 は 上 記 諸 元 による 排 水 計 算 により 決 定 するものとする ただし 計 算 は 主 要 管 渠 のみとし その 他 の 枝 線 等 については 他 地 区 実 績 事 例 を 基 に 面 積 按 分 により 推 計 する また 下 水 道 事 業 の 手 引 ( 平 成 24 年 国 土 交 通 省 監 修 ) に 基 づき 管 径 600 以 下 の 管 渠 は 土 地 区 画 整 理 事 業 として 整 備 し 管 径 600 を 超 える 管 渠 については 下 水 道 事 業 として 整 備 するものとする マンホール 間 隔 と 種 類 マンホールは 管 渠 函 渠 の 起 点 及 び 勾 配 管 渠 径 などの 変 化 する 箇 所 段 差 の 生 ずる 箇 所 管 渠 の 会 合 する 箇 所 並 びに 維 持 管 理 のうえで 必 要 な 箇 所 に 設 け その 最 大 間 隔 は 下 水 道 施 設 設 計 指 針 と 解 説 において 次 表 と 定 められている 図 マンホール 設 置 間 隔 管 渠 径 (mm) 300 以 下 600 以 下 1,000 以 下 1,500 以 下 1,650 以 下 最 大 間 隔 (m) 50 75 100 150 200 当 計 画 においては 以 下 に 示 す 間 隔 で 設 置 個 数 を 求 める 管 渠 径 (mm) 600 以 下 700 以 上 間 隔 (m) 75 100 マンホールの 種 類 は 次 表 により 設 定 する 図 マンホール 種 別 呼 び 名 形 状 寸 法 設 置 条 件 1 号 マンホール 円 形 内 径 90cm 内 径 600mm 以 下 3 号 マンホール 円 形 内 径 150cm 内 径 900mm 以 下 特 殊 マンホール 矩 形 内 径 180cm 以 上 上 記 以 外 1~3 号 マンホールの 形 式 は 組 立 マンホールとする 95

② 雨水排水流域と幹線排水路計画の確認 牧港補給地区跡地利用基本計画策定基礎調査業務報告書 平成 23 年 3 月 による 概略幹線路計画について 道路支線と主要施設配置計画に伴う流下流域の変更について確 認を行い 幹線排水路の流量計算によりその流下能力について確認を行った 図 過年度検討の流域と排水ルート 図 支線検討による雨水排水計画 96

4) 街 区 公 園 の 検 討 事 業 収 支 を 検 討 するため 街 区 公 園 をはじめとする 住 区 基 幹 公 園 の 設 計 を 行 った 1 公 園 配 置 計 画 街 区 公 園 は 主 に 子 供 たちの 遊 技 運 動 のための 機 能 を 有 するとともに 地 域 住 民 のコ ミュニケーション 憩 いの 場 として 幹 線 道 路 に 囲 まれる 住 区 を 基 本 単 位 として 配 置 する 配 置 位 置 は 他 の 公 園 緑 地 を 含 め 都 市 計 画 マニュアルⅠ 都 市 施 設 公 園 緑 地 編 に 従 い 誘 致 距 離 250m を 基 本 として 地 区 内 に 公 園 緑 地 が 不 足 する 箇 所 が 無 いように 留 意 して 配 置 する また 街 区 公 園 は 自 転 車 歩 行 者 の 休 憩 施 設 としても 利 用 できるように 自 転 車 歩 行 者 路 の 動 線 位 置 に 配 置 することとする 2 街 区 公 園 面 積 規 模 街 区 公 園 の 面 積 規 模 は 都 市 計 画 マニュアルⅠ 都 市 施 設 公 園 緑 地 編 に 従 い 1 箇 所 の 標 準 面 積 0.25ha(2,500 m2)を 基 本 として 配 置 することとする 3 街 区 公 園 施 設 事 業 収 支 を 検 討 するうえで 街 区 公 園 の 整 備 施 設 については 幅 広 い 利 用 形 態 に 対 応 す るため 過 度 な 修 景 施 設 遊 具 施 設 等 を 見 込 まず 最 低 限 の 整 備 として 外 周 フェンス 芝 生 広 場 等 の 整 備 を 計 画 する 97

図 表 参 考 設 計 図 ( 事 業 フレーム 検 討 のための 支 線 案 ) 98

第 5 章. 事 業 化 に 向 けた 各 種 手 法 の 検 討 5-1. 事 業 実 行 可 能 性 の 検 討 土 地 区 画 整 理 事 業 を 前 提 とした 本 地 区 のまちづくりにおいては 組 合 または 公 共 団 体 ( 市 )による 施 行 を 想 定 する ただし 合 意 形 成 や 事 業 計 画 段 階 において 地 権 者 意 向 等 を 踏 まえて 適 切 な 施 行 者 を 選 定 する 事 業 区 域 は 本 地 区 全 体 ( 約 274ha)での 区 域 を 想 定 するが 基 地 跡 地 の 返 還 時 期 及 び 返 還 方 法 地 権 者 の 合 意 形 成 状 況 等 を 踏 まえ 今 後 適 切 な 区 域 設 定 を 検 討 する 本 地 区 は 平 成 18 年 に 返 還 が 合 意 された 嘉 手 納 以 南 の 6 施 設 の 中 で 普 天 間 飛 行 場 キ ャンプ 瑞 慶 覧 に 次 ぐ 大 規 模 (274ha)な 駐 留 軍 用 地 跡 地 である また 空 港 への 近 接 など 立 地 条 件 に 恵 まれ 自 然 海 岸 や 斜 面 緑 地 など 豊 富 な 地 域 資 源 を 有 していることから 本 地 区 の 一 体 的 な 整 備 により これらを 活 かした 効 率 的 な 跡 地 利 用 の 推 進 が 求 められている 平 成 24 年 3 月 に 改 正 された 沖 縄 県 における 駐 留 軍 用 地 跡 地 の 有 効 かつ 適 切 な 利 用 の 推 進 に 関 する 特 別 措 置 法 では 基 準 日 の 前 日 までに 土 地 区 画 整 理 事 業 に 係 る 事 業 認 可 等 がな された 場 合 は 特 定 給 付 金 の 支 給 の 限 度 となる 期 間 は 土 地 の 使 用 又 は 収 益 が 可 能 となると 見 込 まれる 時 期 を 勘 案 して 政 令 で 定 める 期 間 とされており 土 地 区 画 整 理 事 業 の 実 施 は 個 別 に 跡 地 利 用 を 行 う 場 合 に 比 べ 一 体 的 な 都 市 基 盤 整 備 による 市 街 地 環 境 の 向 上 のみなら ず 地 権 者 の 生 活 再 建 の 面 でもメリットがある そのため 今 後 の 基 本 計 画 の 実 現 に 向 けては 整 備 手 法 として 土 地 区 画 整 理 事 業 を 前 提 と し 土 地 区 画 整 理 事 業 の 実 行 可 能 性 について 検 討 する 1) 施 行 主 体 による 事 業 実 行 可 能 性 土 地 区 画 整 理 事 業 の 施 行 者 は 土 地 区 画 整 理 法 において 個 人 組 合 株 式 会 社 公 共 団 体 等 ( 国 県 市 町 村 都 市 機 構 ) が 定 められている 本 地 区 においては 地 区 面 積 が 274ha と 大 規 模 であり 事 業 費 が 膨 大 になると 予 想 される こと また 地 権 者 が 約 2,400 人 (H25.1 月 現 在 )と 多 く 合 意 形 成 の 難 易 度 ( 全 員 同 意 は 困 難 )や 事 業 遂 行 能 力 等 を 勘 案 すると 施 行 者 としては 組 合 または 公 共 団 体 等 が 想 定 され る ただし 実 際 の 施 行 者 の 選 定 にあたっては 今 後 事 業 化 に 向 けた 検 討 や 合 意 形 成 の 段 階 に おいて 地 権 者 意 向 など 地 区 の 特 性 に 応 じて 円 滑 な 事 業 実 施 のために 適 切 な 施 行 者 を 検 討 す る 必 要 がある 施 行 者 の 違 いによる 土 地 区 画 整 理 事 業 の 特 徴 及 び 流 れを 次 頁 以 降 に 整 理 する 99

図 表 施 行 者 による 事 業 の 特 徴 ( 個 人 組 合 ) 施 行 者 個 人 地 権 者 または 地 権 者 の 同 意 を 得 た 者 が 1 人 または 数 人 共 同 して 施 行 ( 法 第 3 条 第 1 項 ) 組 合 7 人 以 上 の 地 権 者 による 組 合 によ り 施 行 ( 法 第 3 条 第 2 項 ) 事 業 認 可 条 件 ( 同 意 率 等 ) 反 対 地 権 者 の 扱 い 規 準 規 約 及 び 事 業 計 画 について 地 権 者 等 全 員 の 同 意 が 必 要 ( 法 第 8 条 ) 事 業 に 同 意 しない 地 権 者 等 の 土 地 は 施 行 地 区 に 含 むことができな い 定 款 及 び 事 業 計 画 について 地 権 者 の3 分 の2 以 上 の 同 意 が 必 要 ( 法 第 18 条 ) 沖 縄 県 では 運 用 上 90% 以 上 の 同 意 率 取 得 を 指 導 している 事 業 に 同 意 しない 地 権 者 の 土 地 も 施 行 地 区 に 含 むことが 可 能 組 織 設 立 の 手 続 き 設 立 に 際 しての 手 続 きは 不 要 組 合 設 立 認 可 発 起 人 (7 人 以 上 の 地 権 者 )を 選 定 し 組 合 設 立 の 手 続 が 必 要 事 業 の 進 め 方 全 員 の 同 意 により 事 業 を 進 める 総 会 の 議 決 ( 組 合 員 の 過 半 数 の 出 席 で 成 立 し 出 席 者 の 過 半 数 の 賛 成 で 議 決 )により 事 業 を 進 める 地 権 者 の 権 利 義 務 補 助 制 度 等 その 他 地 権 者 は 共 同 施 行 者 となり 事 業 リスクを 負 担 するか 同 意 施 行 者 に 事 業 に 関 する 同 意 を 与 えた 地 権 者 となる 組 合 等 区 画 整 理 補 助 事 業 : 都 市 計 画 事 業 面 積 要 件 総 事 業 費 に 占 める 補 助 事 業 費 の 割 合 等 の 要 件 に 適 合 すること 都 市 再 生 区 画 整 理 事 業 :3 人 以 上 の 共 同 施 行 の 場 合 要 件 に 適 合 すれば 可 能 市 による 都 市 再 生 整 備 計 画 策 定 が 必 要 事 業 を 推 進 するうえでは 常 に 全 員 の 同 意 が 必 要 となる 地 権 者 全 員 が 組 合 員 となり 同 等 の 権 利 義 務 を 負 う 組 合 等 区 画 整 理 補 助 事 業 : 都 市 計 画 事 業 面 積 要 件 総 事 業 費 に 占 める 補 助 事 業 費 の 割 合 等 の 要 件 に 適 合 すること 都 市 再 生 区 画 整 理 事 業 : 要 件 への 適 合 が 必 要 市 による 都 市 再 生 整 備 計 画 策 定 が 必 要 公 共 施 設 管 理 者 負 担 金 一 括 交 付 金 など 土 地 区 画 整 理 事 業 の 実 施 を 目 的 と した 組 織 であるため 他 の 事 業 は 実 施 不 可 能 ここでは 地 権 者 : 宅 地 の 所 有 者 または 借 地 権 者 地 権 者 等 : 地 権 者 および 地 役 権 者 抵 当 権 者 等 として 表 記 100

図 表 施 行 者 による 事 業 の 特 徴 ( 株 式 会 社 公 共 団 体 等 ) 施 行 者 株 式 会 社 地 権 者 が 出 資 者 となる 株 式 会 社 に より 施 行 ( 法 第 3 条 第 3 項 ) 公 共 団 体 等 公 共 団 体 等 が 自 ら 施 行 ( 法 第 3 条 第 4 項 第 5 項 ) 事 業 の 認 可 条 件 ( 同 意 率 等 ) 規 準 及 び 事 業 計 画 について 地 権 者 の3 分 の2 以 上 の 同 意 が 必 要 ( 法 第 51 条 の 6) 公 共 性 の 高 い 事 業 であるため 同 意 率 の 要 件 はなし 反 対 地 権 者 の 扱 い 事 業 に 同 意 しない 地 権 者 の 土 地 も 施 行 地 区 に 取 り 込 むことができ る 事 業 に 同 意 しない 地 権 者 の 土 地 も 施 行 地 区 に 取 り 込 むことができ る 手 続 き 株 式 会 社 設 立 の 手 続 きが 必 要 事 業 の 都 市 計 画 決 定 するととも に 事 業 計 画 及 び 施 行 規 程 の 決 定 が 必 要 事 業 の 進 め 方 地 権 者 の 権 利 義 務 補 助 制 度 等 その 他 基 本 的 に 株 主 総 会 取 締 役 会 で 決 するが 重 要 事 項 は 地 権 者 の3 分 の2 以 上 の 同 意 が 必 要 地 権 者 は 会 社 への 出 資 者 として 出 資 の 範 囲 内 で 事 業 リスクを 負 担 するか 出 資 者 にならず 事 業 リス クを 負 担 しないか 選 択 できる 原 則 として 組 合 施 行 と 同 様 同 一 の 会 社 により 区 画 整 理 の 施 行 から 土 地 活 用 まで 一 貫 して 実 施 す ることが 可 能 だが 地 権 者 からの 出 資 が 必 要 となる 基 本 的 に 公 共 団 体 等 が 進 めるが 必 要 な 事 項 については 地 権 者 の 代 表 からなる 審 議 会 の 同 意 または 意 見 を 聴 くことが 必 要 地 権 者 全 員 が 同 等 の 権 利 義 務 を 負 う 公 共 団 体 等 区 画 整 理 補 助 事 業 : 面 積 要 件 補 助 基 本 額 等 の 要 件 に 適 合 すること 都 市 再 生 区 画 整 理 事 業 : 要 件 への 適 合 が 必 要 都 市 再 生 整 備 計 画 策 定 が 必 要 公 共 施 設 管 理 者 負 担 金 一 括 交 付 金 など ここでは 地 権 者 = 宅 地 の 所 有 者 または 借 地 権 者 地 権 者 等 = 地 権 者 および 地 役 権 者 抵 当 権 者 等 として 表 記 101

図 表 施 行 者 による 土 地 区 画 整 理 事 業 の 流 れ 地 権 者 の 意 向 把 握 施 行 区 域 の 検 討 事 業 計 画 施 行 者 の 検 討 個 人 施 行 組 合 施 行 の 場 合 会 社 施 行 の 場 合 公 共 団 体 等 施 行 の 場 合 会 社 設 立 関 係 機 関 協 議 関 係 機 関 協 議 関 係 機 関 協 議 関 係 権 利 者 の 同 意 取 得 関 係 権 利 者 の 同 意 取 得 関 係 権 利 者 の 合 意 形 成 個 人 施 行 の 場 合 組 合 施 行 の 場 合 事 業 認 可 組 合 設 立 認 可 事 業 認 可 事 業 認 可 事 業 決 定 個 人 施 行 による 事 業 の 実 施 組 合 施 行 による 事 業 の 実 施 会 社 施 行 による 事 業 の 実 施 公 共 団 体 施 行 による 事 業 実 施 102

2) 区 域 設 定 による 事 業 実 行 可 能 性 本 地 区 の 跡 地 利 用 については 第 1 章. 基 本 計 画 策 定 にあたっての 前 提 条 件 の 整 理 に もあるとおり 牧 港 補 給 地 区 の 一 括 返 還 を 前 提 として 地 区 全 体 ( 約 274ha)での 区 域 設 定 を 想 定 している 一 般 的 に 区 域 設 定 による 事 業 実 行 可 能 性 等 の 違 いは 以 下 のように 整 理 され それぞれの 場 合 でメリット 及 びデメリットがある 地 区 全 体 での 区 域 設 定 の 場 合 まちづくりのコンセプトに 基 づき 一 貫 性 のある 市 街 地 整 備 が 可 能 となるが 地 権 者 が 多 いため 合 意 形 成 は 容 易 ではなく 事 業 化 に 向 けて 長 期 間 を 要 する 可 能 性 もある また 事 業 費 も 膨 大 となり 市 の 財 政 負 担 や 事 業 期 間 の 面 では 課 題 があ る 一 方 基 地 跡 地 が 部 分 返 還 となる 場 合 や 地 区 全 体 での 合 意 形 成 が 困 難 な 場 合 など 本 地 区 を 複 数 に 区 分 して 事 業 を 実 施 することも 想 定 される しかし その 場 合 は 地 区 全 体 とし てのまちづくりの 一 貫 性 の 確 保 や 地 権 者 負 担 面 での 公 平 性 の 確 保 等 に 課 題 がある そのため 本 地 区 の 事 業 化 に 向 けては 基 地 跡 地 の 返 還 時 期 や 返 還 方 法 地 権 者 の 合 意 形 成 の 状 況 や 事 業 の 採 算 性 ( 財 政 負 担 ) 等 を 踏 まえ 今 後 適 切 な 区 域 設 定 を 検 討 する 必 要 があ る 図 表 区 域 設 定 による 事 業 実 行 可 能 性 一 体 設 定 区 分 設 定 項 目 ( 地 区 全 体 ) ( 分 割 段 階 的 ) 基 地 返 還 パターン 一 括 返 還 一 括 返 還 又 は 部 分 返 還 まちづくり の 一 貫 性 地 権 者 の 意 識 や 合 意 形 成 事 業 費 事 業 期 間 地 区 全 体 としてのまちづくりの コンセプトに 基 づき 一 貫 性 の あるまちづくりが 実 現 可 能 地 権 者 数 が 多 くなるため 事 業 化 に 向 けた 合 意 形 成 が 容 易 では ない 一 体 の 事 業 とすることで 地 権 者 の 負 担 面 での 公 平 性 が 確 保 され る 総 事 業 費 が 膨 大 となり 市 の 財 政 負 担 が 厳 しくなることが 予 想 される 事 業 規 模 が 大 きいため 長 期 間 を 要 することが 予 想 される 事 業 実 施 時 期 がずれる 場 合 社 会 経 済 情 勢 等 の 変 化 により ま ちづくりの 一 貫 性 が 損 なわれる 可 能 性 がある 地 権 者 数 が 減 るため 事 業 化 に 向 けた 合 意 形 成 は 一 体 に 比 べて 図 りやすい 実 施 時 期 が 遅 れる 地 区 では 地 権 者 の 高 齢 化 もあり 事 業 への 意 識 が 低 下 する 事 業 ごとで 負 担 の 差 が 生 じるこ とも 想 定 され 不 公 平 感 がある 個 々の 事 業 でみれば 一 体 的 な 整 備 と 比 べて 事 業 費 は 抑 えられ る 個 々の 事 業 は 一 体 での 施 行 に 比 べて 短 期 間 で 実 施 可 能 返 還 や 事 業 の 実 施 時 期 がずれる ことで 地 区 全 体 としてみれば 一 体 設 定 の 場 合 と 同 程 度 になる 可 能 性 もある 103

5-2. 事 業 成 立 性 向 上 に 向 けた 導 入 方 策 地 権 者 の 負 担 軽 減 及 び 合 意 形 成 の 促 進 を 図 るため 市 の 財 政 状 況 や 沖 縄 振 興 一 括 交 付 金 等 の 活 用 可 能 性 を 踏 まえ 今 後 必 要 に 応 じて 駐 留 軍 用 地 内 の 土 地 の 先 行 取 得 につ いて 検 討 する 官 民 連 携 により 施 行 後 の 公 共 施 設 機 能 を 民 間 敷 地 で 創 出 する 方 策 について 産 業 振 興 地 区 における 企 業 進 出 の 可 能 性 の 向 上 等 も 含 めて 検 討 する 民 間 資 金 を 活 用 して 事 業 初 動 期 等 の 財 源 確 保 を 図 る 方 策 について 今 後 導 入 に 向 けた 可 能 性 の 検 討 を 行 う 本 地 区 は 人 海 文 化 を 活 かした 国 際 的 エンターテイメント 都 市 をまちづくりのテ ーマとして 本 市 の 経 済 をけん 引 する 産 業 導 入 を 図 るための 産 業 振 興 地 区 を 形 成 するとと もに 自 然 環 境 と 経 済 発 展 の 両 立 に 留 意 し 安 全 安 心 に 暮 らせるまちづくりを 目 指 すこ ととしている また 中 南 部 都 市 圏 駐 留 軍 用 地 跡 地 利 用 広 域 構 想 との 整 合 を 図 り 地 区 面 積 の 20% 程 度 の 公 園 緑 地 の 確 保 を 目 指 すこととしている しかし これは 通 常 の 土 地 区 画 整 理 事 業 の 場 合 ( 土 地 区 画 整 理 法 では 地 区 面 積 の 3% または 計 画 人 口 1 人 あたり 3 m2 以 上 の 確 保 が 必 要 )と 比 べて 高 い 基 準 であり 駐 留 軍 用 地 の 9 割 以 上 が 民 有 地 となっている 本 地 区 では 公 共 減 歩 による 地 権 者 への 過 度 な 負 担 は 合 意 形 成 を 困 難 にする 要 因 の 一 つとして 懸 念 される また 膨 大 な 公 共 施 設 の 整 備 は 市 にとっても 財 源 確 保 の 面 で 課 題 となる そこで 本 地 区 の 事 業 成 立 性 の 向 上 を 図 るため 行 政 による 公 共 用 地 の 先 行 取 得 につい て 検 討 するとともに 民 間 敷 地 による 施 行 後 の 公 共 施 設 機 能 確 保 と 事 業 初 動 期 における 財 源 確 保 の 視 点 から 官 民 連 携 手 法 の 導 入 可 能 性 について 検 討 する なお 官 民 連 携 に 際 し ては 産 業 振 興 地 区 における 民 間 企 業 進 出 の 可 能 性 を 向 上 させるための 方 策 も 合 わせて 検 討 することが 必 要 である 1) 公 共 用 地 の 先 行 取 得 の 程 度 による 事 業 実 行 可 能 性 1 駐 留 軍 用 地 内 における 土 地 の 先 行 取 得 土 地 区 画 整 理 事 業 の 事 業 フレームは 通 常 公 共 施 設 の 整 備 費 や 補 償 費 移 転 移 設 費 等 といった 事 業 費 ( 支 出 )を 保 留 地 処 分 金 と 公 的 資 金 ( 市 の 財 源 及 び 国 や 県 の 補 助 金 等 ) により 収 入 を 確 保 することで 事 業 が 成 立 する 仕 組 みとなっている しかし 土 地 区 画 整 理 事 業 を 地 権 者 の 立 場 からみると 施 行 前 後 の 公 共 用 地 面 積 の 差 ( 公 共 減 歩 )と 事 業 の 収 入 に 充 てるために 処 分 する 保 留 地 面 積 ( 保 留 地 減 歩 )が 地 権 者 の 負 担 となり 整 備 する 公 共 用 地 の 面 積 が 多 くなるほど 事 業 費 が 膨 大 になるほど 地 権 者 の 減 歩 負 担 は 増 加 するため 合 意 形 成 の 難 易 度 が 増 すことになる 中 南 部 都 市 圏 駐 留 軍 用 地 跡 地 利 用 広 域 構 想 では 今 後 の 中 南 部 都 市 圏 において ゆと りと 潤 いのある 生 活 環 境 の 確 保 沖 縄 らしい 景 観 の 形 成 環 境 共 生 型 の 新 たなライフスタ イルの 創 出 などを 実 現 していく 上 で 駐 留 軍 用 地 内 及 び 周 辺 の 公 園 緑 地 が 非 常 に 重 要 で 104

ある との 視 点 に 立 ち 最 優 先 に 確 保 すべき 用 地 を 公 園 緑 地 としている 本 地 区 の 基 本 計 画 は 中 南 部 都 市 圏 駐 留 軍 用 地 跡 地 利 用 広 域 構 想 との 整 合 も 図 り 基 地 跡 地 に 残 された 貴 重 な 緑 地 の 保 全 と 新 たな 緑 地 の 創 出 により 地 区 面 積 の 約 20% 程 度 の 公 園 緑 地 を 確 保 することを 目 指 している 一 方 で 土 地 区 画 整 理 事 業 で 確 保 すべき 公 園 の 規 模 は 土 地 区 画 整 理 法 施 行 規 則 におい て 公 園 の 面 積 の 合 計 が 施 行 地 区 内 に 居 住 することとなる 人 口 について 一 人 当 り3m2 以 上 であり かつ 施 行 地 区 の 面 積 の3% 以 上 となるように 定 めなければならない と 規 定 さ れている そのため 本 地 区 の 公 共 減 歩 は 一 般 的 な 土 地 区 画 整 理 事 業 よりも 高 くなって いることから 地 権 者 の 負 担 軽 減 を 図 る 方 策 が 必 要 である 公 共 減 歩 を 減 少 させるためには 施 行 前 の 公 共 用 地 面 積 を 増 加 させる 方 法 と 施 行 後 の 公 共 用 地 面 積 を 減 少 させる 方 法 の 2 通 りがあるが 施 行 後 の 整 備 水 準 を 確 保 したうえで 公 共 減 歩 を 減 少 させるためには 施 行 前 の 公 共 用 地 面 積 を 増 加 させる 方 策 が 有 効 である 施 行 前 の 公 共 用 地 面 積 を 増 加 させるための 手 法 としては 公 共 用 地 に 充 てるための 施 行 前 の 土 地 の 先 行 取 得 がある 沖 縄 県 における 駐 留 軍 用 地 跡 地 の 有 効 かつ 適 切 な 利 用 の 推 進 に 関 する 特 別 措 置 法 ( 平 成 24 年 3 月 30 日 改 正 通 称 跡 地 用 特 措 法 ) では 駐 留 軍 用 地 内 の 土 地 の 先 行 取 得 制 度 が 創 設 されており これにより 返 還 前 の 土 地 の 先 行 取 得 が 可 能 となった また 現 在 沖 縄 県 では 駐 留 軍 用 地 内 の 土 地 の 先 行 取 得 に 際 して 沖 縄 振 興 一 括 交 付 金 を 充 てることを 検 討 しており 本 件 に 関 しては 国 も 容 認 の 意 向 を 示 している( 平 成 24 年 3 月 28 日 付 け 琉 球 新 報 の 記 事 より) とのことである 土 地 の 先 行 取 得 に 際 して 沖 縄 振 興 一 括 交 付 金 の 充 当 が 可 能 となれば 市 の 財 政 負 担 面 で 大 きく 改 善 が 図 られることとなるため その 実 現 が 望 まれる 2 土 地 の 先 行 取 得 の 程 度 による 事 業 実 行 可 能 性 土 地 を 先 行 取 得 した 場 合 の 事 業 の 実 行 可 能 性 について 以 下 のとおり 整 理 する 基 本 計 画 における 施 行 前 後 の 土 地 の 面 積 の 内 訳 は 以 下 のとおりであり 公 共 減 歩 は 施 行 前 後 における 公 共 用 地 面 積 の 増 加 分 を 施 行 前 の 宅 地 面 積 で 除 して 求 められる 図 表 基 本 計 画 における 施 行 前 後 の 土 地 の 面 積 区 分 施 行 前 (ha) 施 行 後 (ha) 増 減 (ha) 公 共 用 地 道 路 13 59 公 園 緑 地 0 55 公 共 用 地 計 13 114 101 宅 地 ( 保 留 地 含 む) 宅 地 計 261 160 地 区 全 体 274 274 公 共 減 歩 率 =101ha 261ha 100 39% 105

ここで 地 区 面 積 の 3%を 超 える 公 園 面 積 に 相 当 する 土 地 の 先 行 取 得 を 実 施 すると 想 定 すると 先 行 取 得 後 の 施 行 前 後 の 土 地 の 面 積 の 内 訳 は 以 下 のとおりであり 公 共 減 歩 は 約 28.0%と 先 行 取 得 により 公 共 減 歩 率 は 約 10% 程 度 減 少 する 試 算 となる 図 表 基 本 計 画 における 施 行 前 後 の 土 地 の 面 積 ( 先 行 取 得 想 定 ) 区 分 施 行 前 (ha) 施 行 後 (ha) 増 減 (ha) 公 共 用 地 道 路 13 59 公 園 緑 地 39 55 公 共 用 地 計 52 114 62 宅 地 ( 保 留 地 含 む) 宅 地 計 222 160 地 区 全 体 274 274 公 共 減 歩 率 =62ha 222ha 100 28% ただし ここでは 公 共 減 歩 率 のみに 着 目 して 比 較 をしているが 実 際 の 事 業 フレーム では 先 行 取 得 前 には 公 的 資 金 として 公 園 の 公 共 施 設 管 理 者 負 担 金 が 収 入 として 充 てら れている しかし 公 園 用 地 を 先 行 取 得 する 場 合 には 取 得 分 の 公 共 施 設 管 理 者 負 担 金 ( 用 地 費 )が 減 少 するため 不 足 する 収 入 を 保 留 地 処 分 金 で 賄 う 必 要 が 生 じる そのため 公 共 減 歩 率 の 減 少 分 と 保 留 地 減 歩 率 の 増 加 分 を 差 し 引 きすると 実 質 的 な 減 歩 率 の 減 少 はおよそ 5% 程 度 にとどまると 試 算 される 106

2) 施 行 後 の 公 共 施 設 機 能 を 民 間 敷 地 により 創 出 する 方 策 1 想 定 される 官 民 連 携 手 法 のスキーム 地 権 者 の 合 意 形 成 を 促 進 し 早 期 の 事 業 化 と 円 滑 な 事 業 の 推 進 を 図 るためには 施 行 後 公 共 用 地 の 削 減 による 公 共 減 歩 率 の 低 減 が 効 果 的 である しかし 単 に 施 行 後 公 共 用 地 を 削 減 することは 基 本 計 画 のテーマに 基 づくまちの 将 来 像 の 実 現 が 困 難 となるだけでなく まちの 魅 力 やグレードの 低 下 にもつながることから これらを 維 持 しながら 地 権 者 の 負 担 軽 減 に 資 する 施 行 後 公 共 用 地 の 削 減 を 図 る 方 策 の 導 入 が 求 められる まちの 魅 力 やグレードを 維 持 しながら 施 行 後 の 公 共 用 地 を 削 減 するためには 次 頁 以 降 に 示 すような 施 行 後 の 公 共 施 設 機 能 を 民 間 敷 地 により 創 出 する 方 策 があり 民 間 事 業 者 等 に 対 して 開 発 アドバンテージの 付 与 や 各 種 支 援 等 を 行 うことで 民 間 敷 地 により 施 行 後 公 共 施 設 機 能 ( 公 園 緑 地 )を 確 保 するスキームが 想 定 される 図 表 民 間 敷 地 による 施 行 後 公 共 施 設 機 能 の 創 出 ( 公 共 減 歩 の 低 減 イメージ) 民 間 敷 地 で 確 保 することで 公 共 減 歩 率 を 低 減 107

再 開 発 等 促 進 区 を 定 める 地 区 計 画 再 開 発 等 促 進 区 を 定 める 地 区 計 画 とは 地 区 計 画 の 区 域 の 全 部 または 一 部 に 土 地 の 合 理 的 かつ 健 全 な 高 度 利 用 と 都 市 機 能 の 増 進 とを 図 るため 一 体 的 かつ 総 合 的 な 市 街 地 の 再 開 発 または 開 発 整 備 を 実 施 すべき 区 域 ( 再 開 発 等 促 進 区 ) を 定 める 地 区 計 画 であり 従 来 の 再 開 発 地 区 計 画 と 住 宅 地 高 度 利 用 地 区 計 画 を 統 合 した 地 区 計 画 として 平 成 14 年 に 創 設 された 本 地 区 計 画 は 特 に 民 有 地 を 活 用 しながら 公 共 的 な 空 間 を 計 画 的 に 確 保 整 備 していく ことができる 制 度 であり 再 開 発 等 促 進 区 が 定 められた 地 域 では 有 効 空 地 ( 公 衆 の 用 に 供 する 空 地 )を 確 保 すること 等 により 容 積 率 や 建 ぺい 率 高 さ 制 限 斜 線 制 限 用 途 制 限 等 の 緩 和 が 可 能 であり 効 率 的 な 再 開 発 などを 行 うことが 可 能 となる 第 二 章 都 市 計 画 図 表 都 市 計 画 法 抜 粋 ( 再 開 発 等 促 進 区 ) 第 一 節 都 市 計 画 の 内 容 ( 地 区 計 画 ) 第 十 二 条 の 五 地 区 計 画 は 建 築 物 の 建 築 形 態 公 共 施 設 その 他 の 施 設 の 配 置 等 からみて 一 体 としてそれぞれの 区 域 の 特 性 にふさわしい 態 様 を 備 えた 良 好 な 環 境 の 各 街 区 を 整 備 し 開 発 し 及 び 保 全 するための 計 画 とし 次 の 各 号 のいずれかに 該 当 する 土 地 の 区 域 について 定 めるものとす る 一 用 途 地 域 が 定 められている 土 地 の 区 域 二 用 途 地 域 が 定 められていない 土 地 の 区 域 のうち 次 のいずれかに 該 当 するもの イ 住 宅 市 街 地 の 開 発 その 他 建 築 物 若 しくはその 敷 地 の 整 備 に 関 する 事 業 が 行 われる 又 は 行 われた 土 地 の 区 域 ロ 建 築 物 の 建 築 又 はその 敷 地 の 造 成 が 無 秩 序 に 行 われ 又 は 行 われると 見 込 まれる 一 定 の 土 地 の 区 域 で 公 共 施 設 の 整 備 の 状 況 土 地 利 用 の 動 向 等 からみて 不 良 な 街 区 の 環 境 が 形 成 されるおそれがあるもの ハ 健 全 な 住 宅 市 街 地 における 良 好 な 居 住 環 境 その 他 優 れた 街 区 の 環 境 が 形 成 されている 土 地 の 区 域 2 地 区 計 画 については 前 条 第 二 項 に 定 めるもののほか 都 市 計 画 に 第 一 号 に 掲 げる 事 項 を 定 めるものとするとともに 第 二 号 及 び 第 三 号 に 掲 げる 事 項 を 定 めるよう 努 めるものとする 一 主 として 街 区 内 の 居 住 者 等 の 利 用 に 供 される 道 路 公 園 その 他 の 政 令 で 定 める 施 設 ( 以 下 地 区 施 設 という ) 及 び 建 築 物 等 の 整 備 並 びに 土 地 の 利 用 に 関 する 計 画 ( 以 下 地 区 整 備 計 画 という ) 二 当 該 地 区 計 画 の 目 標 三 当 該 区 域 の 整 備 開 発 及 び 保 全 に 関 する 方 針 3 次 に 掲 げる 条 件 に 該 当 する 土 地 の 区 域 における 地 区 計 画 については 土 地 の 合 理 的 かつ 健 全 な 高 度 利 用 と 都 市 機 能 の 増 進 とを 図 るため 一 体 的 かつ 総 合 的 な 市 街 地 の 再 開 発 又 は 開 発 整 備 を 実 施 すべき 区 域 ( 以 下 再 開 発 等 促 進 区 という )を 都 市 計 画 に 定 めることができる 一 現 に 土 地 の 利 用 状 況 が 著 しく 変 化 しつつあり 又 は 著 しく 変 化 することが 確 実 であると 見 込 ま れる 土 地 の 区 域 であること 二 土 地 の 合 理 的 かつ 健 全 な 高 度 利 用 を 図 るため 適 正 な 配 置 及 び 規 模 の 公 共 施 設 を 整 備 する 必 要 がある 土 地 の 区 域 であること 三 当 該 区 域 内 の 土 地 の 高 度 利 用 を 図 ることが 当 該 都 市 の 機 能 の 増 進 に 貢 献 することとなる 土 地 の 区 域 であること 四 用 途 地 域 が 定 められている 土 地 の 区 域 であること ~ 以 降 略 ~ 108

この 制 度 の 活 用 により 再 開 発 等 促 進 区 を 定 める 地 区 計 画 において 一 定 規 模 のオープン スペースの 整 備 を 担 保 したうえで 指 定 容 積 率 の 緩 和 等 のアドバンテージを 付 与 した 土 地 において 民 間 事 業 者 が 建 築 物 整 備 と 合 わせて 併 せてオープンスペースを 整 備 するといっ た 事 業 スキームが 想 定 される 当 該 スキームを 活 用 した 事 例 としては 東 京 都 港 区 における 防 衛 庁 本 庁 舎 跡 地 地 区 ( 通 称 東 京 ミッドタウン 平 成 19 年 3 月 完 成 )があり 地 区 に 隣 接 する 都 市 計 画 公 園 と の 一 体 的 なオープンスペースの 整 備 を 地 区 計 画 で 定 め 民 間 事 業 者 が 緩 和 された 計 画 容 積 率 に 基 づき 効 率 的 な 建 築 物 整 備 とオープンスペースの 整 備 を 行 い 都 心 部 における 快 適 性 の 向 上 やまちの 活 性 化 への 寄 与 等 まちづくりへに 貢 献 している 図 表 再 開 発 等 促 進 区 を 定 める 地 区 計 画 を 活 用 した 開 発 事 例 ( 東 京 都 港 区 ) 出 典 : 公 有 地 等 のまちづくり 活 用 事 例 集 ( 国 土 交 通 省 ) 本 地 区 においても 産 業 振 興 地 区 における 各 種 産 業 機 能 の 導 入 に 際 し 同 様 の 事 業 スキ ームの 適 用 の 可 能 性 が 考 えられる 都 市 再 生 特 別 地 区 における 緑 地 保 全 等 の 環 境 貢 献 に 応 じた 容 積 率 緩 和 国 土 交 通 省 は 都 市 の 国 際 競 争 力 強 化 や 新 たな 担 い 手 によるまちづくりの 促 進 を 図 るた め 民 間 の 活 力 や 創 意 工 夫 を 最 大 限 活 かす 観 点 から 容 積 率 に 関 する 都 市 計 画 制 度 運 用 の 見 直 しを 行 い 平 成 22 年 9 月 に 都 市 計 画 運 用 指 針 を 改 正 するとともに 同 年 11 月 には 地 域 の 創 意 工 夫 による 容 積 率 特 例 制 度 の 活 用 について を 地 方 公 共 団 体 に 通 知 し ている 具 体 的 には 用 途 地 域 等 の 都 市 計 画 で 容 積 率 の 上 限 が 定 められている 都 市 計 画 区 域 内 に おいて 大 都 市 の 枢 要 地 区 における 民 間 事 業 者 の 創 意 工 夫 による 幅 広 い 計 画 提 案 が 行 われ るよう 同 一 都 市 計 画 区 域 内 の 離 れたエリアで 行 われる 緑 地 保 全 等 の 環 境 貢 献 の 取 り 組 み で 貢 献 の 効 果 が 相 当 期 間 継 続 して 発 現 するよう 都 市 計 画 制 限 等 により 担 保 されるものにつ いて 都 市 再 生 特 別 措 置 法 に 基 づく 都 市 再 生 特 別 地 区 の 活 用 により 都 市 計 画 決 定 権 者 の 判 断 で 容 積 率 の 割 り 増 しをすることができることとしたものである 109

図 表 同 一 都 市 計 画 区 域 内 での 公 共 貢 献 等 による 容 積 率 緩 和 のイメージ D. 地 域 地 区 ( 法 第 人 条 関 連 ) 図 表 都 市 計 画 運 用 指 針 抜 粋 ( 都 市 再 生 特 別 地 区 ) 9. 都 市 再 生 特 別 地 区 (2) 基 本 的 な 考 え 方 ' ~ 中 略 ~ その 際 当 該 市 開 発 事 業 とあわせて 当 該 都 市 再 生 特 別 地 区 の 区 域 外 の 土 地 の 区 域 において 幅 広 い 環 境 貢 献 の 取 組 ( 緑 地 の 保 全 創 出 歴 史 的 建 造 物 等 の 保 存 活 用 親 水 空 間 の 整 備 必 要 な 都 市 機 能 の 整 備 筥 理 等 の 都 市 全 体 からみた 都 市 の 魅 力 の 向 上 等 に 資 する 取 組 )を 民 間 事 者 が 行 なう 場 合 にあっては これを 極 的 に 評 価 することも 考 えられる ~ 中 略 ~ (3) 配 慮 すべき 事 項 1~4 略 5 運 用 の 基 本 的 な 方 針 や 評 価 の 対 象 となる 取 組 の 具 体 の 対 象 やその 考 え 方 等 を 明 示 した 場 合 にお いても 都 市 の 魅 力 の 向 上 等 に 資 することが 見 込 まれるその 他 の 民 間 事 業 者 の 創 意 工 夫 につい て 幅 広 い 提 案 内 容 を 積 極 的 に 検 討 すべきである 6 幅 広 い 環 境 貢 献 の 取 組 の 評 価 に 当 たっては 環 境 貢 献 が 同 一 都 市 計 画 区 域 内 におけるものであ るなど 都 市 計 画 決 定 権 者 が 的 確 に 対 応 することが 可 能 な 浄 囲 のものであること また 当 該 環 境 貢 献 の 効 果 は 短 期 的 なものではなく 都 市 再 生 特 別 地 区 の 活 用 により 特 別 の 容 率 等 が 定 められ た 建 築 物 の 存 続 予 定 期 間 等 を 慮 して 協 定 の 締 結 等 により 一 定 期 間 以 上 継 続 的 に 維 持 され 得 る と 認 められるものであることに 留 意 が 必 要 である その 祭 地 区 外 の 環 境 貢 献 については 当 該 貢 献 の 効 果 の 継 続 性 に 資 するような 都 市 計 画 ( 特 別 緑 地 保 全 地 区 伝 統 的 建 造 物 群 保 存 地 区 等 )を 併 せて 定 めることが 望 ましい ~ 以 降 略 ~ 本 地 区 においても 産 業 振 興 地 区 における 各 種 産 業 機 能 の 導 入 に 際 し 同 様 の 事 業 スキ ームの 適 用 の 可 能 性 が 考 えられる 110

特 別 緑 地 保 全 地 区 都 市 緑 地 法 に 基 づく 特 別 緑 地 保 全 地 区 は 都 市 の 良 好 な 自 然 環 境 を 形 成 している 緑 地 を 市 町 村 ( 一 定 規 模 以 上 の 場 合 は 都 道 府 県 )が 都 市 計 画 に 定 め 開 発 行 為 等 の 一 定 の 行 為 を 規 制 することにより 現 状 凍 結 的 に 保 全 する 制 度 であり 都 市 の 緑 地 を 保 全 するうえで 極 めて 効 果 的 な 制 度 である 特 別 緑 地 保 全 地 区 の 指 定 は 土 地 所 有 者 にとって 以 下 のようなメリットがある < 特 別 緑 地 保 全 地 区 指 定 のメリット> 税 制 優 遇 措 置 ( 相 続 税 評 価 の 8 割 減 固 定 資 産 税 の 最 大 1/2 までの 減 免 ) 土 地 の 買 入 れの 申 し 出 が 可 能 ( 譲 渡 所 得 には 2,000 万 円 の 控 除 が 適 用 ) 管 理 協 定 制 度 1 の 併 用 による 管 理 の 負 担 軽 減 市 民 緑 地 制 度 2 の 併 用 による 地 域 の 自 然 とのふれあいの 場 としての 活 用 1 管 理 協 定 制 度 : 土 地 所 有 者 と 市 町 村 等 が 協 定 を 結 び 土 地 所 有 者 に 代 わり 緑 地 の 管 理 を 行 う 制 度 2 市 民 緑 地 制 度 : 土 地 所 有 者 と 市 町 村 等 が 契 約 を 締 結 し 緑 地 や 緑 化 施 設 を 公 開 する 制 度 図 表 都 市 緑 地 法 抜 粋 ( 特 別 緑 地 保 全 地 区 ) 第 三 章 緑 地 保 全 地 域 等 第 二 節 特 別 緑 地 保 全 地 区 ( 特 別 緑 地 保 全 地 区 に 関 する 都 市 計 画 ) 第 十 二 条 都 市 計 画 区 域 内 の 緑 地 で 次 の 各 号 のいずれかに 該 当 する 土 地 の 区 域 については 都 市 計 画 に 特 別 緑 地 保 全 地 区 を 定 めることができる 一 無 秩 序 な 市 街 地 化 の 防 止 公 害 又 は 災 害 の 防 止 等 のため 必 要 な 遮 断 地 帯 緩 衝 地 帯 又 は 避 難 地 帯 として 適 切 な 位 置 規 模 及 び 形 態 を 有 するもの 二 神 社 寺 院 等 の 建 造 物 遺 跡 等 と 一 体 となつて 又 は 伝 承 若 しくは 風 俗 慣 習 と 結 びついて 当 該 地 域 において 伝 統 的 又 は 文 化 的 意 義 を 有 するもの 三 次 のいずれかに 該 当 し かつ 当 該 地 域 の 住 民 の 健 全 な 生 活 環 境 を 確 保 するため 必 要 なも の イ 風 致 又 は 景 観 が 優 れていること ロ 動 植 物 の 生 息 地 又 は 生 育 地 として 適 正 に 保 全 する 必 要 があること 本 地 区 においては 産 業 振 興 地 区 に 残 る 斜 面 緑 地 を 活 用 した 公 園 緑 地 や 宇 地 泊 川 沿 いの 自 然 植 生 を 活 用 した 緑 地 について 本 制 度 の 適 用 の 可 能 性 が 考 えられる 111

緑 化 地 域 制 度 都 市 緑 地 法 に 基 づく 緑 化 地 域 制 度 は 緑 が 不 足 している 市 街 地 等 において 市 町 村 が 都 市 計 画 で 緑 化 地 域 を 定 め 一 定 規 模 以 上 の 建 築 物 の 新 築 や 増 築 に 対 して 敷 地 面 積 の 一 定 割 合 以 上 の 緑 化 を 義 務 づける 制 度 である 緑 化 の 義 務 づけの 対 象 となるのは 原 則 として 敷 地 面 積 が 1,000 m2 以 上 の 建 築 である が 市 町 村 が 条 例 で 定 めることにより 敷 地 面 積 を 300 m2まで 引 き 下 げることが 可 能 で ある また 義 務 付 けをする 緑 化 率 は ( 敷 地 面 積 25%)または(1- 建 ぺい 率 -10%)の 内 小 さい 方 の 数 値 が 適 用 される( 都 市 緑 地 法 第 34 条 ) 緑 化 地 域 制 度 の 事 例 としては 愛 知 県 名 古 屋 市 が 平 成 20 年 10 月 より 市 街 化 区 域 全 域 において 当 該 制 度 を 導 入 し 施 行 している 図 表 都 市 緑 地 法 抜 粋 ( 緑 化 地 域 ) 第 四 章 緑 化 地 域 等 第 一 節 緑 化 地 域 ( 緑 化 地 域 に 関 する 都 市 計 画 ) 第 三 十 四 条 都 市 計 画 区 域 内 の 都 市 計 画 法 第 八 条 第 一 項 第 一 号 に 規 定 する 用 途 地 域 が 定 めら れた 土 地 の 区 域 のうち 良 好 な 都 市 環 境 の 形 成 に 必 要 な 緑 地 が 不 足 し 建 築 物 の 敷 地 内 におい て 緑 化 を 推 進 する 必 要 がある 区 域 については 都 市 計 画 に 緑 化 地 域 を 定 めることができる 2 緑 化 地 域 に 関 する 都 市 計 画 には 都 市 計 画 法 第 八 条 第 三 項 第 一 号 及 び 第 三 号 に 掲 げる 事 項 のほか 建 築 物 の 緑 化 施 設 ( 植 栽 花 壇 その 他 の 緑 化 のための 施 設 及 び 敷 地 内 の 保 全 された 樹 木 並 びにこれらに 附 属 して 設 けられる 園 路 土 留 その 他 の 施 設 ( 当 該 建 築 物 の 空 地 屋 上 その 他 の 屋 外 に 設 けられるものに 限 る )をいう 以 下 この 章 及 び 第 七 章 において 同 じ )の 面 積 の 敷 地 面 積 に 対 する 割 合 ( 以 下 緑 化 率 という )の 最 低 限 度 を 定 めるものとする 3 前 項 の 都 市 計 画 において 定 める 建 築 物 の 緑 化 率 の 最 低 限 度 は 次 の 各 号 に 掲 げる 数 値 のい ずれをも 超 えてはならない 一 十 分 の 二 五 二 一 から 建 築 基 準 法 ( 昭 和 二 十 五 年 法 律 第 二 百 一 号 ) 第 五 十 三 条 第 一 項 の 規 定 による 建 築 物 の 建 ぺい 率 ( 同 項 に 規 定 する 建 ぺい 率 をいう 以 下 同 じ )の 最 高 限 度 ( 高 層 住 居 誘 導 地 区 ( 都 市 計 画 法 第 八 条 第 一 項 第 二 号 の 四 に 掲 げる 高 層 住 居 誘 導 地 区 をいい 建 築 物 の 建 ぺ い 率 の 最 高 限 度 が 定 められているものに 限 る 次 条 において 同 じ ) 高 度 利 用 地 区 ( 同 項 第 三 号 に 掲 げる 高 度 利 用 地 区 をいう 以 下 同 じ ) 又 は 都 市 再 生 特 別 地 区 ( 同 項 第 四 号 の 二 に 掲 げる 都 市 再 生 特 別 地 区 をいう 以 下 同 じ )の 区 域 内 にあつては これらの 都 市 計 画 におい て 定 められた 建 築 物 の 建 ぺい 率 の 最 高 限 度 )を 減 じた 数 値 から 十 分 の 一 を 減 じた 数 値 本 地 区 においても 産 業 振 興 地 区 のみならず 住 宅 地 等 において 緑 化 地 域 制 度 導 入 の 可 能 性 が 考 えられ 民 有 敷 地 内 における 一 定 量 の 緑 地 確 保 が 期 待 される 112

都 市 利 便 増 進 協 定 平 成 23 年 4 月 に 都 市 再 生 特 別 措 置 法 が 改 正 され 市 町 村 と 連 携 してまちづくりに 取 り 組 む 団 体 の 位 置 づけの 明 確 化 ( 都 市 再 生 整 備 推 進 法 人 )や 官 民 連 携 によるまちづくりを 支 援 する 制 度 等 が 新 しくできた これにより 民 間 主 体 にとってはまちづくりの 取 組 を 展 開 しやすくなり 行 政 にとっては 民 間 主 体 の 取 組 によるにぎわいの 創 出 や 公 共 施 設 等 の 整 備 管 理 の 負 担 軽 減 が 期 待 される また 都 市 再 生 整 備 計 画 に 官 民 連 携 によるまちづくりの 取 り 組 みを 記 載 することで 官 民 連 携 によるまちづくりに 際 して 国 の 支 援 等 を 受 けることが 可 能 となる 図 表 都 市 再 生 整 備 計 画 の 拡 充 ( 官 民 連 携 まちづくりの 追 加 ) 出 典 : 官 民 連 携 まちづくりの 進 め 方 - 都 市 再 生 特 別 措 置 法 に 基 づく 制 度 の 活 用 手 引 き ( 国 土 交 通 省 ) 都 市 利 便 増 進 協 定 は 広 場 街 灯 並 木 など 住 民 や 観 光 客 等 の 利 便 を 高 め まち の 賑 わいや 交 流 の 創 出 に 寄 与 する 施 設 ( 都 市 利 便 増 進 施 設 )を 個 別 に 整 備 管 理 するので はなく 地 域 住 民 まちづくり 団 体 等 の 発 意 に 基 づき 施 設 等 を 利 用 したイベント 等 も 実 施 しながら 一 体 的 に 整 備 管 理 していくための 新 しい 協 定 制 度 である 都 市 再 生 整 備 計 画 に 位 置 づけた 協 定 区 域 における 都 市 利 便 増 進 協 定 に 基 づき 公 園 緑 地 広 場 等 を 整 備 する 際 には 平 成 24 年 に 創 設 された 補 助 制 度 である 民 間 まちづくり 活 動 促 進 事 業 による 支 援 の 活 用 が 可 能 であり 都 市 再 生 整 備 推 進 法 人 に 対 して 1/2 以 内 の 補 助 が 受 けられる 113

図 表 都 市 利 便 増 進 協 定 のイメージ 出 典 : 官 民 連 携 まちづくりの 進 め 方 - 都 市 再 生 特 別 措 置 法 に 基 づく 制 度 の 活 用 手 引 き ( 国 土 交 通 省 ) 本 地 区 においても 産 業 振 興 地 区 等 において 都 市 利 便 増 進 協 定 による 施 行 後 の 公 園 緑 地 を 創 出 するスキーム 導 入 の 可 能 性 が 考 えられる その 他 ( 開 発 権 取 引 等 による 都 市 緑 地 化 の 推 進 ) 人 口 減 少 傾 向 にある 我 が 国 において 都 市 の 土 地 利 用 効 率 を 高 めて 緑 地 を 生 み 出 すこと は 暮 らしやすい 都 市 空 間 の 創 出 や 自 然 再 生 の 観 点 から 重 要 である しかし 都 市 緑 地 化 を 推 進 するためには 既 に 開 発 した 宅 地 を 緑 地 に 戻 すことが 必 要 であるが 現 行 制 度 下 で は 緑 地 化 の 際 に 土 地 所 有 者 に 対 するメリットがないこと 等 から 緑 地 化 推 進 が 難 しい 状 況 である 都 市 の 緑 地 化 を 推 進 するための 一 つの 手 法 として 開 発 権 取 引 による 都 市 緑 地 化 の 影 響 に 関 する 研 究 分 析 が 行 われている( 奥 田 隆 明 鈴 木 隆, 開 発 権 取 引 による 都 市 緑 地 化 の 影 響 分 析 2008 年 土 木 学 会 ) 一 方 海 外 では 開 発 を 抑 制 すべき 地 域 における 土 地 所 有 者 の 利 益 を 確 保 しつつ 開 発 をコントロールする 手 法 として 開 発 権 移 転 制 度 (Transfer Development Rights: TDR) が 用 いられており アメリカやカナダ メキシコ ブラジル 等 をはじめとして 1970 年 代 後 半 から 導 入 されている また 開 発 事 業 による 環 境 に 対 する 影 響 を 軽 減 するための 保 全 行 為 であるミティゲーシ ョンもアメリカやドイツで 実 施 されており 開 発 に 伴 う 緑 地 の 喪 失 を 抑 制 する 施 策 がとら れている 今 後 我 が 国 においても 開 発 権 取 引 等 に 関 する 制 度 が 整 備 された 際 には 緑 地 の 保 全 の みならず 積 極 的 な 緑 化 推 進 手 法 としての 導 入 を 検 討 することが 期 待 される 114

2 官 民 連 携 手 法 の 実 現 可 能 性 の 検 討 前 述 で 整 理 した 民 間 敷 地 により 施 行 後 公 共 施 設 機 能 ( 公 園 緑 地 )を 確 保 する 官 民 連 携 手 法 の 内 再 開 発 等 促 進 区 を 定 める 地 区 計 画 特 別 緑 地 保 全 制 度 及 び 緑 化 地 域 制 度 を 活 用 して 施 行 後 の 公 共 施 設 機 能 を 民 間 敷 地 により 創 出 する 手 法 について 創 出 する 施 行 後 公 共 施 設 機 能 ( 公 園 緑 地 )の 規 模 を 想 定 して 負 担 軽 減 の 度 合 いを 検 証 する 再 開 発 等 促 進 区 を 定 める 地 区 計 画 本 制 度 による 公 園 緑 地 の 確 保 等 に 関 する 基 準 はないが 基 本 計 画 で 目 指 す 地 区 面 積 の 20% 程 度 を 参 考 に 産 業 振 興 地 区 全 体 ( 約 70ha)の 敷 地 面 積 の 20% 程 度 の 公 園 緑 地 を 民 間 敷 地 により 確 保 することを 想 定 する この 場 合 民 間 敷 地 で 創 出 することができる 公 園 緑 地 面 積 は 約 14ha(= 約 70ha 20%)となり 基 本 計 画 と 比 較 して 公 共 減 歩 率 は 約 5% 程 度 の 減 少 が 見 込 まれる しかし 前 述 のとおり 実 際 の 事 業 フレームでは 施 行 後 の 公 共 用 地 としての 公 園 緑 地 面 積 が 減 少 するため 公 的 資 金 ( 公 共 施 設 管 理 者 負 担 金 )の 減 少 分 を 保 留 地 処 分 金 で 賄 う 必 要 が 生 じることから 実 質 的 な 減 歩 率 の 減 少 はこれよりも 抑 えられることが 予 測 される なお 14ha に 相 当 する 公 園 緑 地 は 既 存 の 植 生 が 残 る 2 か 所 の 斜 面 緑 地 を 活 用 した 公 園 緑 地 ( 次 々 頁 の 図 の1 及 び2)の 規 模 に 相 当 する 図 表 施 行 前 後 の 土 地 面 積 ( 再 開 発 等 促 進 区 を 定 める 地 区 計 画 により 施 行 後 の 公 共 施 設 機 能 を 確 保 する 場 合 ) 区 分 施 行 前 (ha) 施 行 後 (ha) 増 減 (ha) 公 共 用 地 道 路 13 59 公 園 緑 地 0 41 公 共 用 地 計 13 100 87 宅 地 ( 保 留 地 含 む) 宅 地 計 261 174 地 区 全 体 274 274 公 共 減 歩 率 =87ha 261ha 100 34% 特 別 緑 地 保 全 地 区 本 地 区 には 斜 面 緑 地 部 分 及 び 小 湾 川 沿 いに 既 存 の 植 生 が 残 されており これらを 保 全 するための 公 園 緑 地 を 計 3 か 所 ( 次 々 頁 の 図 の1 2 4) 計 画 している そのため 当 該 部 分 を 特 別 緑 地 保 全 地 区 として 民 有 地 のまま 保 全 することを 想 定 する この 場 合 民 間 敷 地 で 確 保 される 公 園 緑 地 面 積 は 約 16ha( 前 述 3 か 所 公 園 計 画 面 積 ) となり 基 本 計 画 と 比 較 して 公 共 減 歩 率 は 約 6% 程 度 の 減 少 が 見 込 まれる しかし 前 述 のとおり 実 際 の 事 業 フレームでは 施 行 後 の 公 共 用 地 としての 公 園 緑 地 面 積 が 減 少 するため 公 的 資 金 ( 公 共 施 設 管 理 者 負 担 金 )の 減 少 分 を 保 留 地 処 分 金 で 賄 う 必 要 が 生 じることから 実 質 的 な 減 歩 率 の 減 少 はこれよりも 抑 えられることが 予 測 される 115

図 表 施 行 前 後 の 土 地 面 積 ( 特 別 緑 地 保 全 地 区 制 度 を 活 用 して 施 行 後 の 公 共 施 設 機 能 を 確 保 する 場 合 ) 区 分 施 行 前 (ha) 施 行 後 (ha) 増 減 (ha) 公 共 用 地 道 路 13 59 公 園 緑 地 0 39 公 共 用 地 計 13 98 85 宅 地 ( 保 留 地 含 む) 宅 地 計 261 176 地 区 全 体 274 274 公 共 減 歩 率 =85ha 261ha 100 33% 緑 化 地 域 制 度 緑 化 地 域 制 度 では 一 定 規 模 以 上 の 建 築 物 の 新 築 や 増 築 に 対 して 敷 地 面 積 の 一 定 割 合 以 上 の 緑 化 を 義 務 づけるものであり 都 市 緑 地 法 第 34 条 の 基 準 を 参 考 に 産 業 振 興 地 区 全 体 の 敷 地 面 積 の 25% 程 度 の 公 園 緑 地 を 民 間 敷 地 により 確 保 することを 想 定 する この 場 合 民 間 敷 地 で 確 保 される 公 園 緑 地 面 積 は 約 18ha(= 約 70ha 25%)となり 基 本 計 画 と 比 較 して 公 共 減 歩 率 は 約 7% 程 度 の 減 少 が 見 込 まれる しかし 前 述 のとおり 実 際 の 事 業 フレームでは 施 行 後 の 公 共 用 地 としての 公 園 緑 地 面 積 が 減 少 するため 公 的 資 金 ( 公 共 施 設 管 理 者 負 担 金 )の 減 少 分 を 保 留 地 処 分 金 で 賄 う 必 要 が 生 じることから 実 質 的 な 減 歩 率 の 減 少 はこれよりも 抑 えられることが 予 測 される なお 18ha に 相 当 する 公 園 緑 地 は 次 頁 の 図 の1~4の 規 模 に 相 当 する 図 表 施 行 前 後 の 土 地 面 積 ( 緑 化 地 域 制 度 を 活 用 して 施 行 後 の 公 共 施 設 機 能 を 確 保 する 場 合 ) 区 分 施 行 前 (ha) 施 行 後 (ha) 増 減 (ha) 公 共 用 地 道 路 13 59 公 園 緑 地 0 37 公 共 用 地 計 13 96 83 宅 地 ( 保 留 地 含 む) 宅 地 計 261 178 地 区 全 体 274 274 公 共 減 歩 率 =83ha 261ha 100 32% 116

図 表 民 間 敷 地 での 創 出 を 想 定 する 公 共 施 設 機 能 ( 公 園 緑 地 ) 3 2 1 4 3) 事 業 初 動 期 等 における 財 源 確 保 等 に 留 意 した 官 民 連 携 手 法 1 想 定 される 官 民 連 携 手 法 のスキーム 土 地 区 画 整 理 事 業 による 開 発 整 備 を 行 う 場 合 一 般 的 に 事 業 初 動 期 から 中 期 にかけての 財 源 確 保 が 課 題 となる これは 事 業 初 動 期 から 中 期 では 造 成 や 基 盤 整 備 等 にかかる 集 中 的 な 費 用 が 発 生 することや 保 留 地 処 分 金 等 の 財 源 確 保 ができないことに 起 因 する これらの 課 題 を 解 消 するため 事 業 初 動 期 等 において 公 共 施 設 整 備 等 に 対 して 民 間 活 力 を 導 入 することが 効 果 的 であり 本 地 区 においては 公 園 緑 地 の 整 備 等 に 対 する PFI 手 法 や 指 定 管 理 者 制 度 など 民 間 事 業 者 のインセンティブを 活 用 した 手 法 の 導 入 が 有 効 と 考 え られる <PFI 等 の 民 間 活 力 の 導 入 により 期 待 される 効 果 > 良 質 低 廉 な 公 共 サービスの 提 供 : 民 間 の 資 金 調 達 や 経 営 技 術 面 でのノウハウを 最 大 限 活 用 することで 事 業 期 間 全 体 を 通 した 効 率 的 で 質 の 高 い 公 共 サービスをより 安 いコストで 提 供 できる 性 能 規 定 によるサービス 水 準 の 確 保 :PFI 事 業 では 定 期 的 なモニタリングによりサービス 水 準 を 確 認 し 契 約 通 りの 水 準 が 確 保 されていない 場 合 は 減 額 となることが 一 般 的 であり 安 定 したサービス 水 準 の 確 保 が 可 能 となる 117

効 率 的 な 行 政 経 営 への 貢 献 : 財 政 支 出 の 低 減 平 準 化 等 により 柔 軟 で 効 率 的 な 行 政 経 営 に 寄 与 する また 設 計 か ら 運 営 にかかる 一 連 の 業 務 を 一 括 契 約 することにより 発 注 手 続 など 行 政 手 続 の 効 率 化 が 図 られる 地 域 経 済 の 活 性 化 : 民 間 の 創 意 工 夫 の 発 揮 の 余 地 が 拡 大 し 新 たな 事 業 機 会 をもたらすとともに 地 域 経 済 の 活 性 化 や 都 市 活 力 の 更 なる 向 上 に 寄 与 する 可 能 性 が 想 定 される 2 官 民 連 携 手 法 の 実 現 可 能 性 の 検 討 民 間 活 力 の 導 入 手 法 としては PFI をはじめとする 設 計 施 工 から 維 持 管 理 運 営 まで を 包 括 的 に 行 う 手 法 や 設 計 施 工 段 階 での 民 活 手 法 であるマネジメント 技 術 活 用 方 式 (CM 方 式 )や VE 方 式 運 営 管 理 段 階 の 民 活 手 法 である 指 定 管 理 者 制 度 等 様 々な 手 法 があるが 本 地 区 では 事 業 初 動 期 等 における 財 源 確 保 を 官 民 連 携 の 主 目 的 としているこ とから PFI 手 法 について 整 理 する PFI 手 法 では 整 備 と 運 営 管 理 の 際 の 対 象 施 設 の 保 有 形 態 により 3つの 形 式 がある 図 表 対 象 施 設 の 保 有 形 式 による PFI 手 法 の 特 徴 項 目 BOO BOT BTO 計 画 策 定 行 政 行 政 行 政 設 計 民 間 民 間 民 間 建 設 民 間 民 間 民 間 資 金 調 達 民 間 民 間 民 間 運 営 維 持 管 理 民 間 民 間 民 間 施 設 保 有 ( 運 営 期 間 中 ) 民 間 民 間 行 政 施 設 保 有 ( 事 業 終 了 後 ) 民 間 行 政 行 政 管 理 者 が 支 払 う 対 価 サービス 対 価 サービス 対 価 主 な 留 意 点 など :メリット : 留 意 点 等 公 共 施 設 の 所 有 権 は 事 業 期 間 終 了 後 も 市 に 帰 属 しない 事 業 者 募 集 手 続 きに 一 定 の 期 間 と 検 討 作 業 が 必 要 資 金 調 達 を 民 間 が 行 うため, 一 定 以 上 の 事 業 規 模 が 必 要 適 切 な 官 民 役 割 分 担 により 大 きなコスト 縮 減 の 可 能 性 有 り 施 設 保 有 リスクも 移 転 可 能 事 業 者 募 集 手 続 きに 一 定 の 期 間 と 検 討 作 業 が 必 要 資 金 調 達 を 民 間 が 行 うため, 一 定 以 上 の 事 業 規 模 が 必 要 施 設 購 入 費 運 営 維 持 管 理 サービス 対 価 適 切 な 官 民 役 割 分 担 により 大 きなコスト 縮 減 の 可 能 性 有 り 施 設 保 有 リスクは 一 定 程 度 民 間 移 転 可 能 (BOT よりリスク 移 転 効 果 は 小 ) 事 業 者 募 集 手 続 きに 一 定 の 期 間 と 検 討 作 業 が 必 要 資 金 調 達 を 民 間 が 行 うため, 一 定 以 上 の 事 業 規 模 が 必 要 118

公 園 緑 地 等 に 対 して PFI 手 法 を 導 入 している 例 は 全 国 でも 多 数 あるが 一 般 的 に PFI 事 業 が 成 立 する 事 業 規 模 は 初 期 コストベースで 最 低 10 億 円 程 度 といわれており また 民 間 事 業 者 のインセンティブを 活 用 するためには 対 象 施 設 における 収 益 性 も 必 要 な 要 素 となる そのため 一 定 規 模 を 有 し 当 該 施 設 での 収 益 活 動 を 可 能 とする 公 園 緑 地 であることが 望 ましい これらを 踏 まえると 本 地 区 の 公 園 緑 地 整 備 における PFI 手 法 の 導 入 可 能 性 としては 海 の 交 流 拠 点 における 公 園 緑 地 ( 約 17.2ha)や 文 化 交 流 拠 点 における 公 園 緑 地 ( 約 4.6ha)での 導 入 の 可 能 性 が 考 えられ 単 に 財 源 確 保 面 での 効 果 だけでなく 民 間 のノウ ハウを 活 用 した 質 の 高 いサービス 提 供 により にぎわいや 交 流 の 促 進 が 期 待 される 4) 官 民 連 携 手 法 の 導 入 に 向 けた 課 題 官 民 連 携 手 法 の 導 入 について 民 間 敷 地 による 施 行 後 公 共 施 設 機 能 の 確 保 を 想 定 した 場 合 概 ね 14ha~18ha( 地 区 面 積 の 5%~6.5% 程 度 )の 施 行 後 公 共 用 地 の 削 減 が 期 待 さ れる しかし 当 該 手 法 を 導 入 するうえでは 土 地 所 有 者 及 び 民 間 事 業 者 の 緑 化 推 進 に 対 する 理 解 と 積 極 的 な 参 加 意 欲 が 重 要 なポイントとなり 土 地 所 有 者 に 対 する 税 制 上 の 優 遇 措 置 や 緑 地 保 全 等 に 関 する 支 援 措 置 民 間 事 業 者 に 対 する 敷 地 内 での 緑 地 確 保 に 見 合 う 開 発 アドバンテージ( 容 積 率 の 緩 和 等 ) 付 与 が 不 可 欠 となる 再 開 発 等 促 進 区 を 定 める 地 区 計 画 では 前 述 の 事 例 にもあるように 開 発 アドバンテー ジの 設 定 を 民 間 事 業 者 に 提 案 させることにより 進 出 意 欲 やモチベーションの 向 上 につな がることが 期 待 できる 一 方 特 別 緑 地 保 全 地 区 については 税 制 優 遇 制 度 や 管 理 協 定 に 基 づく 管 理 費 負 担 軽 減 等 の 措 置 はあるものの 特 定 の 土 地 所 有 者 にのみ 負 担 を 課 すことになりかねないため 土 地 所 有 者 の 十 分 な 理 解 と 合 意 形 成 を 図 る 必 要 がある また 緑 化 地 域 制 度 については 現 時 点 では 敷 地 内 の 緑 化 推 進 に 対 する 支 援 措 置 等 が 整 備 されていないため 地 権 者 及 び 民 間 事 業 者 の 理 解 なくしては 成 立 は 困 難 である 今 後 支 援 措 置 等 の 検 討 整 備 がなされ 多 段 階 で 導 入 について 検 討 することが 考 えられる 事 業 初 動 期 等 における 財 源 確 保 等 に 留 意 した 官 民 連 携 手 法 について PFI 手 法 等 を 導 入 するためには 計 画 する 公 園 緑 地 について 民 間 事 業 者 の 参 加 意 欲 を 向 上 させるインセンテ ィブの 付 与 が 必 要 な 要 素 であり にぎわい 交 流 や 防 災 といったコンセプトは 維 持 しつつ 民 間 事 業 者 の 提 案 を 受 け 入 れられるよう 計 画 に 柔 軟 性 を 持 たせることが 重 要 である また 官 民 連 携 を 図 るうえでは 上 記 の 各 種 制 度 の 活 用 と 合 わせ 改 正 沖 縄 振 興 特 別 措 置 法 における 特 区 制 度 の 活 用 など 産 業 振 興 地 区 における 企 業 誘 致 のための 環 境 整 備 を 図 っていくことが 必 要 である 119

5) 本 地 区 の 跡 地 利 用 における 国 や 県 の 関 与 平 成 24 年 4 月 に 県 内 の 駐 留 軍 用 地 跡 地 の 利 用 に 関 する 2 つの 法 律 が 改 正 された 改 正 沖 縄 振 興 特 別 措 置 法 では 民 間 主 導 の 自 立 型 経 済 の 発 展 という 沖 縄 振 興 の 基 本 方 向 を 大 きく 前 へ 進 めるため 沖 縄 振 興 計 画 の 策 定 主 体 をこれまでの 国 から 県 へ 変 更 し 県 の 主 体 性 をより 尊 重 した 内 容 とするとともに 沖 縄 振 興 一 括 交 付 金 の 交 付 など 財 政 税 制 面 を 中 心 とした 国 の 支 援 措 置 が 拡 充 されている また これまでの 沖 縄 県 における 駐 留 軍 用 地 の 返 還 に 伴 う 特 別 措 置 に 関 する 法 律 ( 通 称 軍 転 法 )は 沖 縄 県 における 駐 留 軍 用 地 跡 地 の 有 効 かつ 適 切 な 利 用 の 推 進 に 関 する 特 別 措 置 法 ( 通 称 跡 地 利 用 特 措 法 ) に 改 正 され 基 本 理 念 における 国 の 跡 地 利 用 の 主 体 的 な 推 進 の 明 記 をはじめとして 以 下 のような 国 の 役 割 や 責 務 を 位 置 づけている 本 地 区 の 事 業 化 に 向 けては これらの 法 制 度 を 有 効 に 活 用 し 地 権 者 の 負 担 軽 減 や 産 業 振 興 地 区 における 企 業 誘 致 を 促 進 するため 今 後 国 や 県 との 連 携 を 図 っていく 必 要 がある 図 表 跡 地 利 用 特 措 法 のポイント( 駐 留 軍 用 地 区 内 の 土 地 の 先 行 取 得 制 度 創 設 ) 出 典 : 改 正 沖 縄 振 興 特 別 措 置 法 のあらまし 2012( 内 閣 府 ) 120

第 6 章. 事 業 収 支 検 討 本 地 区 の 基 本 計 画 における 事 業 収 支 は 通 常 フレームの 場 合 に 平 均 減 歩 率 が 約 39.7%と なり 施 行 前 の 土 地 の 先 行 取 得 を 想 定 した 場 合 は 約 34.3%と 試 算 される 今 後 は 事 業 化 に 向 け 国 の 支 援 制 度 の 活 用 による 財 源 確 保 に 加 え 地 区 内 の 国 有 地 の 有 効 活 用 や 官 民 連 携 等 により 地 権 者 の 負 担 軽 減 を 図 り 合 意 形 成 を 推 進 していくこと が 必 要 である 6-1. 基 本 計 画 を 踏 まえた 検 討 支 線 案 を 含 む 以 下 の 基 本 計 画 図 を 基 に 事 業 収 支 を 検 討 した なお 事 業 収 支 の 検 討 にあたっては 住 宅 地 等 において 標 準 的 な 支 線 道 路 の 配 置 を 想 定 し たうえで 事 業 フレームを 算 出 した 図 表 基 本 計 画 図 121

宅 地 公 共 用 地 区 分 産 業 振 興 地 区 住 宅 地 区 商 業 業 務 地 区 宅 地 計 道 路 公 園 緑 地 地 区 全 体 公 共 用 地 計 図 表 基 本 計 画 における 面 積 内 訳 面 積 (ha) 約 73ha 約 69ha 約 18ha 約 160a 約 59ha 約 47ha 約 8ha 約 114ha 約 274ha 122

6-2. 概 算 事 業 費 の 算 出 1) 前 提 条 件 1 概 算 事 業 費 支 線 案 を 含 む 基 本 計 画 について 土 地 区 画 整 理 事 業 による 概 算 事 業 費 を 算 出 する 2 事 業 費 収 入 保 留 地 処 分 金 :R/Rmax50% 以 上 ( 補 助 金 採 択 時 の 基 準 )の 確 保 を 前 提 とする 公 的 資 金 ( 都 市 計 画 道 路 整 備 費 ): 幹 線 道 路 及 び 補 助 幹 線 道 路 の 基 本 事 業 費 を 確 保 する 公 的 資 金 ( 公 共 施 設 管 理 者 負 担 金 ): 地 区 面 積 の2% 超 の 公 園 について 公 管 金 を 充 てる 3 施 行 前 後 の 公 共 用 地 面 積 施 行 前 : 地 区 面 積 の4%( 他 の 軍 用 地 内 に 存 在 する 公 共 用 地 ( 主 に 里 道 )の 割 合 )+ 都 市 計 画 道 路 浦 添 西 原 線 と 設 定 施 行 後 : 支 線 案 を 含 む 基 本 計 画 の 設 計 図 より 公 共 用 地 面 積 を 集 計 4 施 行 前 後 の 土 地 の 平 均 単 価 施 行 前 : 他 の 基 地 跡 地 ( 北 谷 町 桑 江 伊 平 地 区 )の 施 行 前 単 価 ( 不 動 産 鑑 定 評 価 )から 簡 易 に 比 準 して 設 定 ( 約 7.3 万 円 /m2) 施 行 後 : 他 の 基 地 跡 地 ( 那 覇 新 都 心 地 区 )や 市 内 の 土 地 区 画 整 理 事 業 実 施 地 区 及 び 市 内 の 公 示 価 格 による 土 地 利 用 別 ( 住 宅 系 商 業 業 務 及 び 産 業 系 )の 単 価 の 平 均 値 を 用 い 基 本 計 画 における 土 地 利 用 別 面 積 ( 住 宅 系 商 業 業 務 及 び 産 業 系 )の 面 積 で 加 重 平 均 して 設 定 ( 約 12.3 万 円 /m2) 123

2) 概 算 事 業 費 の 算 出 支 線 案 を 含 む 以 下 の 基 本 計 画 図 を 基 に 概 算 事 業 費 を 算 出 した なお 収 入 については 公 的 資 金 と 保 留 地 処 分 金 により 確 保 する 通 常 スキームの 場 合 と 土 地 の 先 行 取 得 を 実 施 する 場 合 の 2 パターンについて 検 討 した 1 通 常 スキームにおける 概 算 事 業 費 図 表 概 算 事 業 費 ( 通 常 スキーム) ( 収 入 ) 種 別 金 額 ( 円 ) 備 考 社 会 資 本 整 備 総 合 交 付 金 保 留 地 処 分 金 公 共 施 設 管 理 者 負 担 金 そ の 他 19,110,000,000 3,136,500,000 14,605,600,000 1,000,000 充 当 率 90% 25,500m2 約 123,000 円 /m2 合 計 36,100,000,000 ( 支 出 ) 事 項 単 位 事 業 量 金 額 ( 円 ) 摘 要 公 幹 線 道 路 築 造 費 m 9,939 3,055,981,000 共 区 画 道 路 築 造 費 m 24,003 3,281,000,000 内 訳 書 3 号 施 築 特 殊 道 路 築 造 費 m 4,364 745,000,000 内 訳 書 5 号 設 道 路 計 7,081,981,000 整 備 造 公 園 緑 地 施 設 費 水 路 築 造 費 m2 548,030 2,055,000,000 式 1 389,000,000 内 訳 書 8 号 費 計 9,525,981,000 整 地 費 工 事 雑 費 調 査 設 計 費 工 事 費 計 借 入 金 利 子 事 務 費 式 1 9,726,000,000 式 1 962,000,000 式 1 10,412,000,000 30,625,981,000 式 1 1,715,000,000 式 1 3,759,019,000 内 訳 書 16 号 内 訳 書 17 号 内 訳 書 18 号 内 訳 書 20 号 内 訳 書 21 号 合 計 36,100,000,000 地 区 面 積 当 たり 13,200 円 /m2 124

2 土 地 の 先 行 取 得 を 想 定 する 場 合 の 概 算 事 業 費 ( 収 入 ) 図 表 概 算 事 業 費 ( 土 地 の 先 行 取 得 を 想 定 する 場 合 ) 種 別 金 額 ( 円 ) 備 考 社 会 資 本 整 備 総 合 交 付 金 保 留 地 処 分 金 18,172,900,000 17,306,100,000 充 当 率 86% 140,700m2 約 123,000 円 /m2 公 共 施 設 管 理 者 負 担 金 そ の 他 620,000,000 1,000,000 合 計 36,100,000,000 ( 支 出 ) 事 項 単 位 事 業 量 金 額 ( 円 ) 摘 要 公 幹 線 道 路 築 造 費 m 9,939 3,055,981,000 共 区 画 道 路 築 造 費 m 24,003 3,281,000,000 内 訳 書 3 号 施 築 特 殊 道 路 築 造 費 m 4,364 745,000,000 内 訳 書 5 号 設 道 路 計 7,081,981,000 整 備 公 園 緑 地 施 設 費 造 水 路 築 造 費 m2 548,030 2,055,000,000 式 1 389,000,000 内 訳 書 8 号 費 計 9,525,981,000 整 地 費 工 事 雑 費 調 査 設 計 費 工 事 費 計 借 入 金 利 子 事 務 費 式 1 9,726,000,000 式 1 962,000,000 式 1 10,412,000,000 30,625,981,000 式 1 1,715,000,000 式 1 3,759,019,000 内 訳 書 16 号 内 訳 書 17 号 内 訳 書 18 号 内 訳 書 20 号 内 訳 書 21 号 合 計 36,100,000,000 地 区 面 積 当 たり 13,200 円 /m2 125

6-3. 概 算 事 業 フレームの 検 討 基 本 計 画 における 通 常 スキーム 及 び 土 地 の 先 行 取 得 を 想 定 ( 地 区 面 積 の 3%を 超 える 分 の 公 園 面 積 に 相 当 する 面 積 を 先 行 取 得 すると 仮 定 )した 場 合 の 概 算 事 業 フレームの 検 討 結 果 について 以 下 に 整 理 する なお 参 考 として 他 の 基 地 跡 地 や 市 内 他 地 区 の 土 地 区 画 整 理 事 業 における 公 園 緑 地 の 割 合 を 本 地 区 に 適 用 した 場 合 の 減 歩 率 も 参 考 として 示 すが 基 本 計 画 において 土 地 の 先 行 取 得 を 想 定 した 場 合 とほぼ 同 程 度 となる 項 目 図 表 概 算 事 業 フレーム 一 覧 表 基 本 計 画 ( 通 常 スキーム) 基 本 計 画 ( 土 地 の 先 行 取 得 想 定 ) ( 参 考 ) 他 の 基 地 跡 地 や 市 内 他 地 区 の 公 園 緑 地 割 合 (10%)を 本 地 区 に 適 用 した 場 合 公 共 減 歩 率 (%) 約 38.7% 約 28.0% 約 28.2% 保 留 地 減 歩 率 (%) 約 1.0% 約 6.3% 約 6.2% 合 算 減 歩 率 (%) 約 39.7% 約 34.3% 約 34.4% 注 ) 基 地 跡 地 や 市 内 他 地 区 の 公 園 緑 地 率 那 覇 新 都 心 地 区 :10.8% 浦 添 南 第 1 地 区 :9.8% 浦 添 南 第 2 地 区 :14.5% これらを 参 考 に 10%で 試 算 126

1 通 常 スキームにおける 概 算 事 業 フレーム ( 土 地 利 用 現 況 及 び 土 地 利 用 計 画 ) 図 表 概 算 事 業 フレーム( 通 常 スキーム) 施 行 前 施 行 後 区 分 面 積 割 合 面 積 割 合 備 考 m2 % m2 % 公 共 道 路 129,861.76 4.7 591,986.79 21.6 (うち 広 場 ) 0.00 0.0 0.00 0.0 公 園 0.00 0.0 470,280.00 17.2 緑 地 0.00 0.0 77,750.00 2.8 用 地 河 川 0.00 0.0 0.00 0.0 水 路 0.00 0.0 0.00 0.0 その 他 ( ) 0.00 0.0 0.00 0.0 公 共 用 地 計 129,861.76 4.7 1,140,016.79 41.6 宅 民 有 地 2,610,138.24 95.3 57.5 地 方 公 共 団 体 所 有 地 0.00 0.0 0.0 1,574,483.21 国 有 地 0.00 0.0 0.0 地 準 国 有 地 0.00 0.0 0.0 宅 地 計 2,610,138.24 95.3 1,574,483.21 57.5 保 留 地 - - 25,500.00 0.9 測 量 増 0.00 0.0 - - 合 計 2,740,000.00 100.0 2,740,000.00 100.0 ( 減 歩 率 ) 施 行 前 同 施 行 後 減 歩 地 積 減 歩 率 宅 地 地 積 更 正 地 積 宅 地 地 積 ( 登 記 簿 地 積 ) ( 実 測 更 正 後 ) ( 含 保 留 地 ) 公 共 保 留 地 合 算 公 共 保 留 地 合 算 (A) A E P R D p =P/A r =R/A d =D/A m2 m2 m2 m2 m2 m2 % % % 2,610,138.24 2,610,138.24 1,599,983.21 1,010,155.03 25,500.00 1,035,655.03 38.70 0.98 39.68 ( 保 留 地 地 積 ) 保 留 地 として 施 行 前 施 行 後 宅 地 総 価 額 の 施 行 後 単 価 取 り 得 る 保 留 地 地 積 割 合 宅 地 総 価 額 宅 地 総 価 額 増 加 額 最 大 限 地 積 増 進 率 摘 要 V=A*a V'=E*e V=V'-V e Rmax= V/e R R/Rmax ( 円 /m2) 千 円 千 円 千 円 円 /m2 m2 m2 % 施 行 前 単 価 190,540,092 196,797,935 6,257,844 123,000 50,876.78 25,500.00 50.12 1.68 73,000 127

2 土 地 の 先 行 取 得 を 想 定 する 場 合 における 概 算 事 業 フレーム 図 表 概 算 事 業 フレーム( 土 地 の 先 行 取 得 を 想 定 する 場 合 ) ( 土 地 利 用 現 況 及 び 土 地 利 用 計 画 ) 施 行 前 施 行 後 区 分 面 積 割 合 面 積 割 合 備 考 m2 % m2 % 公 共 道 路 129,861.76 4.7 591,986.79 21.6 (うち 広 場 ) 0.00 0.0 0.00 0.0 公 園 388,080.00 14.2 470,280.00 17.2 緑 地 0.00 0.0 77,750.00 2.8 用 地 河 川 0.00 0.0 0.00 0.0 水 路 0.00 0.0 0.00 0.0 その 他 ( ) 0.00 14.2 0.00 0.0 公 共 用 地 計 517,941.76 18.9 1,140,016.79 41.6 宅 民 有 地 2,222,058.24 81.1 53.3 地 方 公 共 団 体 所 有 地 0.00 0.0 0.0 1,459,283.21 国 有 地 0.00 0.0 0.0 地 準 国 有 地 0.00 0.0 0.0 宅 地 計 2,222,058.24 81.1 1,459,283.21 53.3 保 留 地 - - 140,700.00 5.1 測 量 増 0.00 0.0 - - 合 計 2,740,000.00 100.0 2,740,000.00 100.0 ( 減 歩 率 ) 施 行 前 同 施 行 後 減 歩 地 積 減 歩 率 宅 地 地 積 更 正 地 積 宅 地 地 積 ( 登 記 簿 地 積 ) ( 実 測 更 正 後 ) ( 含 保 留 地 ) 公 共 保 留 地 合 算 公 共 保 留 地 合 算 (A) A E P R D p =P/A r =R/A d =D/A m2 m2 m2 m2 m2 m2 % % % 2,222,058.24 2,222,058.24 1,599,983.21 622,075.03 140,700.00 762,775.03 28.00 6.33 34.33 ( 保 留 地 地 積 ) 保 留 地 として 施 行 前 施 行 後 宅 地 総 価 額 の 施 行 後 単 価 取 り 得 る 保 留 地 地 積 割 合 宅 地 総 価 額 宅 地 総 価 額 増 加 額 最 大 限 地 積 増 進 率 摘 要 V=A*a V'=E*e V=V'-V e Rmax= V/e R R/Rmax ( 円 /m2) 千 円 千 円 千 円 円 /m2 m2 m2 % 施 行 前 単 価 162,210,252 196,797,935 34,587,684 123,000 281,200.68 140,700.00 50.04 1.68 73,000 128

( 参 考 ) 民 有 緑 地 ( 官 民 連 携 )や 地 区 外 緑 地 の 活 用 により 20% 程 度 の 公 園 緑 地 を 確 保 する 場 合 の 概 算 事 業 フレーム 1) 施 行 後 公 共 用 地 の 縮 減 による 負 担 軽 減 の 考 え 方 前 述 のとおり 基 本 計 画 について 通 常 スキームによる 事 業 化 を 想 定 した 場 合 都 市 計 画 道 路 や 公 園 の 整 備 に 対 する 公 的 資 金 の 活 用 と 保 留 地 処 分 金 により 収 入 を 確 保 することで 事 業 が 成 立 し 合 算 減 歩 率 は 約 39.7%と 試 算 される しかし 地 主 意 識 を 踏 まえると 事 業 化 に 向 けた 合 意 形 成 に 際 しては 容 易 ではない 状 況 も 予 想 される また 事 業 性 を 考 慮 した 負 担 軽 減 策 として 施 行 前 の 公 共 用 地 を 増 加 させるため 駐 留 軍 用 地 内 の 土 地 の 先 行 取 得 制 度 と 充 当 の 可 能 性 が 検 討 されている 一 括 交 付 金 の 活 用 による 土 地 の 先 行 取 得 の 方 策 を 示 した 土 地 区 画 整 理 事 業 の 基 準 である 地 区 面 積 の 3%を 超 える 公 園 面 積 相 当 の 土 地 の 先 行 取 得 を 想 定 した 場 合 合 算 減 歩 率 は 約 34.3%と 試 算 されるが 昨 年 度 実 施 した 地 主 アンケートの 結 果 では 土 地 の 売 却 を 考 えている 地 権 者 の 割 合 は 約 1 割 であ り 所 有 規 模 等 の 詳 細 が 不 明 である 中 で 実 際 にどの 程 度 の 規 模 まで 先 行 取 得 が 可 能 かは 予 測 が 困 難 な 状 況 である そこで 基 本 計 画 の 事 業 性 を 高 めるため 官 民 連 携 に 基 づく 民 有 緑 地 の 活 用 等 により 施 行 後 公 共 用 地 を 縮 減 することで 負 担 軽 減 を 図 る 方 策 の 導 入 を 想 定 し その 場 合 の 概 算 事 業 フ レームを 参 考 として 試 算 する なお 施 行 後 公 共 用 地 の 縮 減 の 程 度 については 以 下 の2つの 考 え 方 に 基 づき 地 区 面 積 の 5% 程 度 ( 約 14ha)の 公 園 緑 地 を 縮 減 すると 仮 定 する 1 官 民 連 携 に 基 づく 民 有 緑 地 の 活 用 を 想 定 した 場 合 5-2. 事 業 成 立 性 向 上 に 向 けた 導 入 方 策 での 検 討 に 基 づき 産 業 振 興 地 区 において 敷 地 内 で 一 定 規 模 の 緑 地 ( 敷 地 面 積 の 約 2 割 と 想 定 )を 確 保 する 民 間 事 業 者 等 に 対 し 容 積 率 緩 和 等 の 開 発 アドバンテージを 付 与 する 方 策 の 導 入 を 想 定 し 民 有 緑 地 の 規 模 に 相 当 する 施 行 後 の 公 園 緑 地 面 積 を 縮 減 する 公 園 緑 地 縮 減 面 積 = 産 業 振 興 地 区 約 70ha 2 割 = 約 14ha 2 地 区 外 の 既 存 緑 地 の 活 用 を 想 定 し 地 区 内 の 公 園 緑 地 面 積 を 縮 減 する 場 合 中 南 部 広 域 都 市 圏 駐 留 軍 用 地 跡 地 利 用 広 域 構 想 では 各 基 地 跡 地 において 地 区 面 積 の 20% 程 度 の 公 園 緑 地 を 確 保 する ことを 目 標 としている また 沖 縄 県 における 駐 留 軍 用 地 跡 地 の 有 効 かつ 適 切 な 利 用 の 推 進 に 関 する 特 別 措 置 法 ( 平 成 24 年 4 月 1 日 改 正 ) では 第 20 条 において 市 町 村 が 総 合 整 備 計 画 を 定 める 際 駐 留 軍 用 地 跡 地 に これらの 土 地 と 一 体 的 に 整 備 すべき 土 地 を 含 む ことが 可 能 とされている これらの 位 置 づけの 解 釈 として 本 地 区 の 北 側 に 隣 接 して 残 るシリン 側 沿 川 の 既 存 緑 地 を 本 地 区 と 一 体 的 に 整 備 すべき 土 地 と 想 定 し 当 該 緑 地 に 相 当 する 施 行 後 の 公 園 緑 地 面 積 を 縮 減 する 公 園 緑 地 縮 減 面 積 = 地 区 外 の 既 存 緑 地 面 積 相 当 = 約 14.4ha 129

沖 縄 県 における 駐 留 軍 用 地 跡 地 の 有 効 かつ 適 切 な 利 用 の 推 進 に 関 する 特 別 措 置 法 ( 平 成 七 年 法 律 第 百 二 号 )( 平 成 二 十 四 年 四 月 一 日 現 在 ) ( 市 町 村 総 合 整 備 計 画 ) 第 二 十 条 関 係 市 町 村 の 長 は 前 条 の 規 定 によりその 返 還 の 見 通 しが 立 った 旨 の 通 知 がさ れた 駐 留 軍 用 地 又 は 駐 留 軍 用 地 跡 地 (これらの 土 地 と 一 体 的 に 整 備 すべき 土 地 を 含 む 次 条 において 同 じ )を 総 合 的 に 整 備 する 必 要 があると 認 めるとき( 次 条 第 一 項 の 県 総 合 整 備 計 画 が 定 められている 場 合 を 除 く )は 市 町 村 総 合 整 備 計 画 を 定 めることができる 2) 施 行 後 公 共 施 設 の 縮 減 による 負 担 軽 減 を 想 定 した 場 合 の 概 算 事 業 フレーム 施 行 後 公 共 施 設 の 縮 減 による 負 担 軽 減 を 想 定 した 場 合 の 概 算 事 業 フレームは 以 下 のとお りであり 合 算 減 歩 率 は 約 37.3%となり 通 常 スキームの 場 合 に 比 べて 約 2.4%の 負 担 軽 減 となる なお 事 業 収 支 の 検 討 にあたっては 住 宅 地 等 において 標 準 的 な 支 線 道 路 の 配 置 を 想 定 し たうえで 事 業 フレームを 算 出 した 図 表 基 本 計 画 図 ( 施 行 後 公 共 用 地 の 縮 減 試 算 ) 130

図 表 基 本 計 画 における 面 積 内 訳 ( 地 区 外 緑 地 等 も 含 めて 公 園 緑 地 を 確 保 する 場 合 ) 宅 地 区 分 産 業 振 興 地 区 住 宅 地 区 商 業 業 務 地 区 宅 地 計 面 積 (ha) 約 87ha 約 69ha 約 18ha 約 174ha 公 共 用 地 道 路 約 59ha 公 園 緑 地 約 41ha( 約 15%) 公 共 用 地 計 約 100ha 地 区 全 体 約 274ha 項 目 図 表 概 算 事 業 フレーム 一 覧 表 基 本 計 画 ( 通 常 スキーム) ( 参 考 ) 基 本 計 画 ( 地 区 外 緑 地 等 も 含 めて 公 園 緑 地 を 確 保 する 場 合 ) 公 共 減 歩 率 (%) 約 38.7% 約 33.5% 保 留 地 減 歩 率 (%) 約 1.0% 約 3.8% 合 算 減 歩 率 (%) 約 39.7% 約 37.3% 131

132