情勢分析_ドバイをはじめ上向き始めたGCC不動産市場

ドバイをはじめ 上 向 き 始 めた GCC 不 動 産 市 場 ( 一 財 ) 国 際 開 発 センター エネルギー 環 境 室 研 究 顧 問 畑 中 美 樹 不 動 産 取 引 手 数 料 を 引 き 上 げたドバイ 土 地 庁 ドバイ 土 地 庁 のスルタン ビン メジュレン 長 官 は,2013 年 9 月 26 日, 記 者 会 見 で 次 のよう に 語 り,10 月 6 日 以 降, 不 動 産 取 引 手 数 料 をそ れまでの( 取 引 金 額 の)2%から4%に 引 き 上 げることを 明 らかにした 2013 年 上 半 期 のドバイの 居 住 用 不 動 産 価 格 の 上 昇 率 が21.7%と 世 界 でも 有 数 の 上 昇 率 となっ たことから,ここに 来 てバブルの 再 来 を 懸 念 す る 声 が 高 まっていた またドバイ 不 動 産 市 場 が 再 び 活 況 を 呈 するなか,バブル 崩 壊 の 一 因 とな った 投 機 を 煽 ったとされるオフ プラントの 呼 び 名 で 知 られる 購 入 者 による 不 動 産 完 成 前 での 売 却 も 復 活 していた 因 みに,ドバイの 不 動 産 価 格 はバブルの 崩 壊 により 最 大 65%も 下 落 した 今 回 発 表 された 不 動 産 取 引 手 数 料 の 引 き 上 げ について VTB キャピタル 社 のアナリストであ るディグビジャイ シン 氏 は 手 数 料 の 引 き 上 げは, 今 後 3ヵ 月 から6ヵ 月 に 亘 り 不 動 産 市 場 に 対 する 見 方 や 不 動 産 自 体 の 需 要 にマイナスの 影 響 を 与 えるかもしれない しかし,ドバイの 不 動 産 市 場 の 安 定 が 長 期 的 な 不 動 産 価 値 にとっ ては 良 いことなので, 引 き 上 げは 賢 明 な 措 置 で ある (ブルームバーグ 通 信 2013 年 9 月 26 日 ) と 述 べ 積 極 的 に 評 価 している ドバイの 中 規 模 ビラの 販 売 価 格 は2013 年 に 入 って 約 34%も 上 昇 し,1 平 方 フィート 当 たり 1,275ディルハム( 約 349ドル, 約 3 万 4,900 円 ) 番 号 発 言 内 容 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 不 動 産 取 引 手 数 料 の 対 象 となるのは 居 住 用 及 び 商 業 用 不 動 産 で, 建 設 される 前 の 不 動 産 も 含 まれる 但 し, 遡 及 適 用 はしないし 産 業 用 不 動 産 も 適 用 外 となる 今 回 の 引 き 上 げは 不 動 産 市 場 に 悪 影 響 を 与 える 投 機 目 的 で 行 う 不 動 産 売 買 を 制 限 することになろ う ドバイの 不 動 産 市 場 は 回 復 しつつあるが, 今 回 の 措 置 により 安 定 性 と 持 続 可 能 性 が 高 まるだろう ドバイ 政 府 は 今 後 数 ヵ 月 以 内 に 新 たな 規 制 も 導 入 することになる ドバイ 政 府 は 既 存 の 委 員 会 に 代 わる 賃 借 料 を 巡 る 紛 争 解 決 センターを 設 立 した これまで 上 記 委 員 会 は 毎 週 100 件 の 事 例 しか 取 り 扱 えなかったが, 新 設 の 紛 争 解 決 センターは 毎 週 250 件 の 事 例 を 取 り 扱 える 2013 年 の 不 動 産 取 引 額 は1,620 億 ディルハム( 約 444 億 ドル, 約 4 兆 4,400 億 円 )と2012 年 の900 億 ディ ルハム( 約 247 億 ドル, 約 2 兆 4,700 億 円 )から 急 増 している 不 動 産 取 引 手 数 料 を 引 き 上 げてもドバイの 投 資 家 の 支 払 う 手 数 料 は 相 対 的 に 低 いものである 例 えば, 英 国 の 不 動 産 販 売 税 は4%から15%であるし,フランスも6%, 日 本 も5.8%である 25 中 東 協 力 センターニュース

で 取 引 されている 因 みに,この 価 格 は 不 動 産 価 格 の 下 落 の 始 まった2008 年 10 月 以 降 で 最 高 の 価 格 である 米 大 手 会 計 事 務 所 のアーンスト アンド ヤ ング 社 の 最 新 調 査 結 果 によると,2013 年 第 1 四 半 期 のドバイにあるホテルの 平 均 宿 泊 料 金 は1 泊 300ドルを 超 えている アラブ 首 長 国 連 邦 全 体 の 客 室 稼 働 率 も2013 年 は 力 強 いスタートを 切 っ ている ハイシーズンである2013 年 1 月 ~3 月 の 平 均 客 室 稼 働 率 は90%を 記 録 した 4 月 にな っても 同 率 は86%を 維 持 し,1 日 当 たり 販 売 可 能 な 客 室 売 上 (RevPAR)は4ドル 上 昇 し269ド ルとなっている ドバイの2012 年 の 実 質 経 済 成 長 率 は 前 年 の 3.6%からさらに 上 昇 し4.4%と 過 去 5 年 で 最 も 高 くなったとはいえ, 同 国 政 府 が256 億 ドルもの 債 務 を 抱 えていることに 変 わりはない しかも 2013 年 8 月 の 物 価 上 昇 率 が 前 年 同 月 比 1.7%の 上 昇 と2009 年 12 月 以 降 で 最 も 高 くなるなどイン フレ 傾 向 も 出 ていることなど 懸 念 材 料 も 少 なく ない こうした 中 での 不 動 産 取 引 手 数 料 の 引 き 上 げは, 所 得 税 を 導 入 していないドバイ 政 府 に とっては 歳 入 増 をもたらすだけにドバイ 政 府 に とってはプラスと 言 えるだろう HSBC ホールディングス 社 のドバイ 在 住 の 主 任 中 東 エコノミストであるサイモン ウィリア ムズ 氏 は 不 動 産 取 引 手 数 料 の 引 き 上 げは 第 一 歩 だが,それだけでは 十 分 ではない 私 はドバ イ 及 び UAE 政 府 が,ブームの 発 生 とバブルの 崩 壊 というサイクルを 二 度 と 繰 り 返 さないため に,その 他 どのような 手 段 を 講 じるのか 注 目 し ている ( 同 上 )と 語 り,ドバイが 経 済 のバブル 化 を 回 避 するには 不 動 産 取 引 手 数 料 の 引 き 上 げ だけでは 不 十 分 と 指 摘 している 2013 年 に 入 り 上 昇 傾 向 の 続 くカタール 不 動 産 市 場 ドバイのみならず 湾 岸 協 力 会 議 (GCC) 諸 国 筆 者 紹 介 慶 應 義 塾 大 学 経 済 学 部 卒 業 (1974 年 3 月 ),1974~1980 年 富 士 銀 行 勤 務 後,1980~1983 年 中 東 経 済 研 究 所 出 向 1983 年 富 士 銀 行 復 職 後 (1 月 ), 同 行 を 退 職 (10 月 ) 中 東 経 済 研 究 所 カイロ 事 務 所 長 を 経 て,1990 年 同 研 究 所 退 職 1990 年 12 月 ~2000 年 9 月 国 際 経 済 研 究 所 勤 務 ( 主 席 研 究 員 ),2000 年 10 月 ~2005 年 3 月 国 際 開 発 センター エネルギー 環 境 室 長,2005 年 4 月 よりエネ ルギー 環 境 室 研 究 顧 問 中 東 や 北 アフリカ 諸 国 の 王 族, 政 治 家, 政 府 関 係 者,ビジネスマンに 知 己 が 多 く, 中 東 全 域 に 豊 富 な 人 的 ネットワークを 有 する 専 門 領 域 は 中 東 経 済 論 著 書 イスラムマネー がわかると 経 済 の 動 きが 読 めてくる! (すばる 舎,2010 年 ) 中 東 のクール ジ ャパニーズ ( 同 友 館,2009 年 ) 中 東 湾 岸 ビジネス 最 新 事 情 ( 同 友 館,2009 年 ) 南 地 中 海 の 新 星 リビア ( 同 友 館,2009 年 ) 今 こそチャンスの 中 東 湾 岸 ビジネス ( 同 友 館,2009 年 ), オイルマネー ( 講 談 社 現 代 新 書, 2008 年 ), 石 油 地 政 学 ( 中 公 新 書 ラクレ,2003 年 ) の 不 動 産 市 場 は,2013 年 に 入 って 何 れも 上 昇 傾 向 を 示 している 順 に 各 国 の 状 況 を 見 てみるこ とにしよう 2022 年 にサッカーのワールド カップを 開 催 できるのか 否 かで 改 めて 注 目 の 集 まるカタール の 不 動 産 市 場 は,2013 年 に 入 ってからも 上 昇 傾 向 が 続 いている カタールでは 賃 貸 用 事 務 所 の 需 要 が 底 固 いが, 特 に500 平 方 メートル 超 の 作 り 付 けの 事 務 所 需 要 には 根 強 いものがある さら に, 高 級 不 動 産 需 要 も 引 き 続 き 強 い だが 徐 々 に 供 給 過 剰 となりつつあることを 考 えれば, 賃 貸 用 事 務 所 需 要 の 伸 び 率 も2013 年 第 4 四 半 期 に は 横 ばいになると 見 られている 因 みに,2013 年 第 2 四 半 期 の 賃 貸 用 事 務 所 の 月 間 賃 貸 料 は, 1 平 方 メートル 当 たり105リアル( 約 28.8ドル, 約 2,880 円 )から195リアル( 約 53.6ドル, 約 5,360 円 )となっている カタールの 居 住 用 賃 貸 市 場 は2013 年 第 1 四 半 期 にはやや 伸 び 悩 んだが, 第 2 四 半 期 になって 持 ち 直 した 例 えば2013 年 第 2 四 半 期 のパール カタールの 賃 貸 料 は, 前 年 同 期 比 7%の 上 昇 を 記 録 した サービス アパート 需 要 も 供 給 不 足 や 展 示 会, 会 議 開 催 の 増 加 もあって 上 昇 してい 26 中 東 協 力 センターニュース

る なお, 賃 貸 用 居 住 アパートの 月 間 賃 貸 料 は, 1~2ベッドの 部 屋 で9,000リアル( 約 2,472ド ル, 約 24 万 7,200 円 )~1 万 6,000リアル( 約 4,394 ドル, 約 43 万 9,400 円 ),3ベッドの 部 屋 で 最 大 1 万 9,000リアル( 約 5,218ドル, 約 52 万 1,800 円 ) となっている 2013 年 に 入 ってからのカタールの 居 住 用 不 動 産 販 売 取 引 は,パール カタールといった 人 気 が 高 い 一 等 地 のフリーホールド( 自 由 土 地 保 有 ) 不 動 産 の 購 入 増 から 過 去 数 年 で 見 ても 最 も 多 く なっている 居 住 用 不 動 産 の 平 均 直 接 販 売 価 格 は1 平 方 メートル 当 たり1 万 5,000リアル( 約 4,120ドル, 約 41 万 2,000 円 )~1 万 6,000リアル ( 約 4,394ドル, 約 43 万 9,400 円 )で, 中 古 不 動 産 の 平 均 再 販 売 価 格 でも1 平 方 メートル 当 たり1 万 2,000リアル( 約 3,296ドル, 約 32 万 9,600 円 )~ 1 万 5,000リアル( 約 4,120ドル, 約 41 万 2,000 円 ) となっている ジッダとリヤドで 異 なるサウジアラビアの 不 動 産 市 況 GCC 最 大 の 経 済 規 模 を 誇 るサウジアラビア の 不 動 産 市 場 も,2013 年 第 2 四 半 期 には 上 昇 傾 向 を 示 した 特 に, 政 府 支 出 が 拡 大 したことも あって 住 宅 用 不 動 産 やサービス 産 業 用 不 動 産 の 価 格 が 強 含 んだ 但 し, 首 都 リヤドの 事 務 所 用 不 動 産 市 場 は, 供 給 過 剰 状 態 のために 値 崩 れが 懸 念 され 始 めている 中 長 期 的 に 見 れば, 住 宅 用 不 動 産 やサービス 産 業 用 不 動 産 は 好 調 を 維 持 しようが, 事 務 所 用 不 動 産 については 新 たな 供 給 も 相 当 予 定 されていることから 大 きな 圧 力 を 受 けることになろう 賃 貸 用 事 務 所 市 場 を 見 ると,リヤドが 値 下 が りを 続 けている 一 方 ジッダは 上 昇 傾 向 にある 2013 年 第 2 四 半 期 におけるジッダの 平 均 事 務 所 賃 貸 料 は,1 平 方 メートル 当 たり1,500リアル ( 約 401ドル, 約 4 万 100 円 )と 前 年 同 期 比 3.4% の 上 昇 となっている 2013 年 初 では21%であっ た 空 き 室 率 も 第 1 四 半 期 末 には16%に 低 下 して いる 他 方,2013 年 第 2 四 半 期 における 首 都 リヤド の 平 均 事 務 所 賃 貸 料 は,1 平 方 メートル 当 たり 1,850リアル( 約 494ドル, 約 4 万 9,400 円 )と 前 年 同 期 比 7.5%もの 下 落 となっている 空 き 室 率 も 2012 年 第 2 四 半 期 末 では14%であったが,2013 年 第 2 四 半 期 末 には18%へと 上 昇 している 但 し, 居 住 用 不 動 産 販 売 市 場 は 上 昇 傾 向 を 示 している ジッダでは2013 年 第 2 四 半 期 のビラ 販 売 価 格 は1 平 方 メートル 当 たり4,650リアル ( 約 1,246ドル, 約 12 万 4,600 円 )と 第 1 四 半 期 比 約 2% 上 昇 した もっとも 同 じジッダでも 西 部 地 区 の 居 住 用 アパートの 人 気 は 特 に 高 く, 取 引 価 格 は1 平 方 メートル 当 たり6,600リアル( 約 1,762ドル, 約 17 万 6,200 円 )を 記 録 している 他 方,2013 年 第 2 四 半 期 における 居 住 用 アパート 価 格 は,1 平 方 メートル 当 たり4,150リアル( 約 1,108ドル, 約 11 万 800 円 )と 前 期 に 比 べてほぼ 横 ばいとなった 2013 年 第 2 四 半 期 のリヤドのビラ 及 びアパー トの 販 売 市 場 は 何 れも 好 調 であった 2013 年 第 2 四 半 期 のリヤドのビラの 平 均 販 売 価 格 は1 平 方 メートル 当 たり4,300リアル( 約 1,148ドル, 約 図 表 1 ジッダとリヤドのビラ 販 売 価 格 ( 単 位 :サウジ リアル/ 平 方 メートル) 2012.1Q 2012.2Q 2012.3Q 2012.4Q 2013.1Q 2013.2Q ジッダ 4,600 4,500 4,500 4,500 4,600 4,650 リヤド 4,236 3,900 4,112 4,200 4,250 4,300 出 所 :Jones Lang LaSalle 27 中 東 協 力 センターニュース

図 表 2 ジッダとリヤドのホテル 客 室 占 有 率 の 推 移 ( 単 位 :%) 2008 2009 2010 2011 2012 2013.1Q ジッダ 74 73 68 71 79 78 リヤド 72 62 60 62 57 63 出 所 :Jones Lang LaSalle 11 万 4,800 円 )と 第 1 四 半 期 に 比 べて 約 2% 上 昇 した また2013 年 第 2 四 半 期 のリヤドのアパー トの 平 均 販 売 価 格 も,1 平 方 メートル 当 たり 2,860リアル( 約 764ドル, 約 7 万 6,400 円 )と 前 期 に 比 べて 約 4%の 上 昇 となっている サウジアラビアの 居 住 用 賃 貸 市 場 を 見 ると 全 般 的 に 好 調 を 維 持 している 首 都 リヤドの 場 合, 2013 年 第 2 四 半 期 の 居 住 用 ビラの 賃 貸 料 が 前 期 比 8%の 上 昇, 居 住 用 アパートの 賃 貸 料 が 前 期 比 6%の 上 昇 となっている ジッダでは2013 年 第 2 四 半 期 の 居 住 用 ビラの 賃 貸 料 は 前 期 比 4% の 上 昇 となったが, 居 住 用 アパートの 賃 貸 料 は ほぼ 横 ばいに 留 まった サービス 産 業 用 の 不 動 産 市 場 ではジッダが 上 昇 傾 向 を 維 持 するなかリヤドは 安 定 化 の 兆 しを 見 せた なお,ジッダとリヤドのホテルの 客 室 占 有 率 を 見 ると 前 者 が 後 者 に 比 べて 総 じて 好 調 を 維 持 していることが 分 かる( 図 表 2) 上 向 き 気 味 なバーレーン 不 動 産 市 場 と 不 動 産 取 引 数 では 伸 び 悩 むクウェート かつては GCC のビジネス ハブであったバー レーンの 事 務 所 用 及 び 居 住 用 賃 貸 市 場 は2013 年 に 入 って 回 復 の 兆 しを 見 せている しかしなが ら, 高 い 需 要 の 見 られるのは 高 級 用 不 動 産 に 限 定 されている 但 し, 事 務 所 用 居 住 用 不 動 産 市 場 でも 需 要 の 回 復 が 見 て 取 れることから,2014 年 には 賃 貸 料 の 上 昇 が 見 込 まれる 居 住 用 不 動 産 の 販 売 市 場 は,2013 年 第 2 四 半 期 には 投 資 目 的 での 購 入 が 増 えたことで 好 調 となっている バーレーンの 不 動 産 市 場 は,マクロ 経 済 の 回 復 傾 向 が 顕 著 となったことから 好 調 に 転 じてい る 賃 貸 用 事 務 所 の 賃 貸 料 は2012 年 には 下 落 し たものの2013 年 第 2 四 半 期 に 入 って 安 定 化 しつ つある 不 動 産 物 件 の 空 き 室 率 には 用 途 ごとに バラツキがみられるが, 駐 車 場 不 動 産 は 依 然 高 い 人 気 を 誇 っている バーレーンの 不 動 産 市 場 の 新 たな 特 徴 は, 国 際 的 業 者 による 不 動 産 管 理 を 好 む 傾 向 が 顕 著 と なっていることだ 居 住 用 賃 貸 市 場 を 見 ると, 2013 年 第 2 四 半 期 には 外 国 人 に 人 気 の 高 いリー フ 地 区 やアムワジュ 諸 島 の 需 要 がとりわけ 伸 び ている 首 都 マナマや 全 長 25km の 架 橋 でサウ ジアラビアとつながっており 容 易 に 行 けること がその 理 由 のようだ 対 照 的 に 歴 史 的 に 庶 民 の 多 く 居 住 するサアル 地 区 やブディーヤの 不 動 産 への 需 要 は 小 さいままとなっている 居 住 用 不 動 産 販 売 市 場 では 販 売 価 格 の 上 昇 が 見 られる 購 入 者 は 主 としてバーレーン 国 民 と いうのが 大 きな 特 徴 だ だが 大 半 は 投 資 目 的 と 思 われる なお,バーレーンの 居 住 用 不 動 産 の1 戸 当 た りの 月 間 賃 貸 料 は,2010 年 第 2 四 半 期 の675ディ ナール( 約 1,789ドル, 約 17 万 8,900 円 ) 以 降, 2011 年 第 2 四 半 期 625ディナール( 約 1,656ドル, 約 16 万 5,600 円 ),2013 年 第 2 四 半 期 600ディナー ル( 約 1,590ドル, 約 15 万 9,000 円 ),2013 年 第 2 四 半 期 600ディナール( 同 左 )となっている クウェートの 不 動 産 市 場 は 取 引 額 で 見 る 限 り 活 況 を 呈 している 因 みに,2013 年 第 2 四 半 期 の 不 動 産 取 引 額 は104 万 8,500ディナール( 約 370 万 ドル,3 億 7,000 万 円 )と, 前 期 比 36.5% 増, 28 中 東 協 力 センターニュース

前 年 同 期 比 15.9% 増 を 記 録 した 但 し,これを 2013 年 第 2 四 半 期 の 不 動 産 取 引 件 数 で 見 ると, 第 1 四 半 期 比 では30.4%の 増 加 となっているも のの 前 年 同 期 比 では13.1%の 減 少 となってい る このことから 土 地 価 格 は 上 昇 しているもの の, 需 要 自 体 は 伸 びていないことが 読 み 取 れよ う 因 みに,2013 年 第 2 四 半 期 の 不 動 産 取 引 金 額 で 見 た 場 合, 最 も 比 率 の 高 いのが 居 住 用 で 全 体 の47.7%を 占 めていた 但 し, 同 期 の 居 住 用 不 動 産 の 取 引 件 数 は 前 年 同 期 比 では24.4%もの 減 少 を 記 録 している 2013 年 第 2 四 半 期 の 不 動 産 取 引 金 額 で 次 に 大 きかったのが 投 資 目 的 の 不 動 産 の33.6%であった 但 し, 投 資 目 的 の 不 動 産 も 取 引 件 数 では 前 年 同 期 比 5.4%の 落 ち 込 みと なっている 2013 年 第 2 四 半 期 の 不 動 産 取 引 額 で3 番 目 と なったのは15.2%を 占 めた 商 業 用 不 動 産 であっ た 商 業 用 部 門 の 場 合, 前 年 同 期 比 での 落 ち 込 みが 最 も 大 きく 実 に 537.5%となっている 高 級 不 動 産 物 件 の 好 調 なオマーン 最 後 に,2013 年 第 2 四 半 期 のオマーンの 不 動 産 市 場 は, 居 住 用 及 び 小 売 り 用 不 動 産 が 好 調 で あったことから 復 調 している オマーン 経 済 が 良 くなりつつあることや,それにより 消 費 者 の 先 行 き 景 況 感 が 好 転 してきたことが 大 きな 理 由 と 思 われる 2013 年 第 2 四 半 期 のオマーンの 事 務 所 用 不 動 産 は 安 定 化 の 兆 しを 見 せたものの, 中 級 及 び 低 級 不 動 産 では 依 然 供 給 過 剰 感 は 解 消 していな い 他 方, 高 級 不 動 産 物 件 への 需 要 には 根 強 い ものがある 特 に 家 具 付 きの100 平 方 メートルか ら250 平 方 メートルのどちらかと 言 えば 小 さめ の 物 件 に 人 気 が 集 中 している このため,オマー ンではこうした 需 要 に 狙 いを 定 めたプロジェク トが 増 えている 2013 年 第 2 四 半 期 の 居 住 用 不 動 産 需 要 は, 上 述 したようにオマーン 経 済 が 良 くなりつつある ことや,それにより 消 費 者 の 先 行 き 景 況 感 が 好 転 してきたことから 好 調 に 推 移 している マス カット ヒルズ プロジェクト の 第 二 段 階 や ウェーブ マルサ2プロジェクト などの 幾 つ かのプロジェクトが 開 始 されたことは,こうし た 不 動 産 に 対 する 需 要 が 増 加 していることを 明 らかに 反 映 していよう オマーンの 場 合,2013 年 第 2 四 半 期 を 通 じて 不 動 産 取 引 件 数 の 増 加 と 賃 貸 料 の 継 続 的 な 上 昇 が 見 て 取 れた 2013 年 第 2 四 半 期 では 経 済 全 般 への 投 資 が 改 善 しつつあることを 反 映 してか, 小 売 不 動 産 市 場 の 復 調 も 見 られ, 小 売 業 者 が 不 動 産 に 新 たな 関 心 を 示 す 兆 候 が 顕 著 となってい る その 一 例 として, 総 額 1 億 2,900 万 ドル(129 億 円 )を 投 下 して 新 たに100 店 舗 を 付 け 加 えると のオマーン ショッピング モール 拡 大 計 画 が スタートしている 図 表 3 オマーンの2ベッド 部 屋 の 平 均 賃 貸 料 ( 単 位 :オマーン リアル/ 月 ) 2010.3Q 2011.3Q 2013 年 推 計 シャッティ アル クルム 850 800 800 アザイバ 500 500 550 アル フウェイル 500 450 450 ザ ウエーブ 850 800 850 出 所 :Clutons 29 中 東 協 力 センターニュース