土 地 総 合 研 究 2010 年 夏 号 87 研 究 ノ ー ト 最 高 路 線 価 で 見 る 地 価 変 動 1982 年 から 2010 年 の 最 高 路 線 価 推 移 - 拡 大 する 較 差 - 草 間 一 郎 7 月 1 日 に 平 成 22 年 分 の 路 線 価 ( 評 価 時 点 =1 月 1 日 )が 公 表 された 現 在 路 線 価 は 地 価 公 示 価 格 売 買 実 例 価 額 不 動 産 鑑 定 士 等 による 鑑 定 評 価 額 精 通 者 意 見 価 格 等 を 基 として 算 定 した 価 格 の 80%により 評 価 されている( 国 税 庁 HP) この 路 線 価 について 各 都 道 府 県 の 県 庁 所 在 都 市 の 最 高 価 格 の 推 移 を 1982 年 から バブルを 挟 んで 今 回 まで 時 系 列 で 見 ていく なお 埼 玉 県 については 2001 年 5 月 に 浦 和 市 からさいたま 市 になったことで 県 庁 所 在 都 市 の 最 高 路 線 価 は 浦 和 税 務 署 のそれから 大 宮 税 務 署 分 に 移 っているが 遡 る 必 要 があるデータにつ いては 浦 和 税 務 署 分 を 使 う また 平 成 22 年 で 県 庁 所 在 都 市 が 当 該 都 道 府 県 の 最 高 価 格 地 となっていない 県 は 福 島 県 ( 県 内 最 高 価 格 地 は 郡 山 市 = 以 下 同 ) 群 馬 県 ( 高 崎 市 ) 三 重 県 ( 四 日 市 市 ) 滋 賀 県 ( 草 津 市 ) 山 口 県 ( 下 関 市 )の5 県 となっている 1. 最 高 路 線 価 に 見 るバブルの 波 及 最 高 路 線 価 で 見 ると 1992 年 (1 月 1 日 )が これまでの 最 高 価 格 になっているところが 多 い 路 線 価 におけるバブルのピークがここになる なお 92 年 以 外 では 札 幌 市 京 都 市 大 阪 市 神 戸 市 が 91 年 山 形 市 が 93 年 山 口 市 が 95 年 と なっており 青 森 市 秋 田 市 新 潟 市 は 92-93 年 が 横 ばいで 推 移 している これから 見 ると バブルは 関 西 圏 で 先 行 して 下 落 への 転 換 が 始 まる 一 方 地 方 圏 特 に 東 北 方 面 へは 大 都 市 圏 との 価 格 調 整 が 遅 れて 波 及 したとい うことになる 最 高 路 線 価 年 間 上 昇 率 の 区 分 年 86 87 88 89 90 91 92 86 87 88 89 90 91 92 札 幌 - 大 津 - 青 森 京 都 - 秋 田 奈 良 盛 岡 和 歌 山 山 形 大 阪 - 仙 台 神 戸 - 福 島 岡 山 新 潟 広 島 宇 都 宮 鳥 取 前 橋 松 江 水 戸 山 口 千 葉 徳 島 浦 和 高 松 東 京 松 山 横 浜 高 知 甲 府 福 岡 長 野 佐 賀 静 岡 長 崎 名 古 屋 大 分 津 熊 本 岐 阜 宮 崎 富 山 鹿 児 島 金 沢 那 覇 福 井 各 年 1 月 1 日 時 点 での 前 年 との 変 動 率 による 30%~ ~40%~ ~50%~ ~60%~ 下 落 は- バブルの 波 及 を 分 かりやすくするために 星 取 り 表 の 形 で 各 県 庁 所 在 都 市 について 前 年 比 30% 上 昇 以 上 をマークした 表 を 作 成 した バブルは 1983 年 の 東 京 の 神 田 エリアの 上 昇 に その 芽 があるとされているが 東 京 都 の 最 高 路 線 価 が 20%を 超 えて 上 昇 するのは 84 年 ( 85 年 路
88 土 地 総 合 研 究 2010 年 夏 号 線 価 )で 大 阪 市 も 最 高 路 線 価 については 同 じ 84 年 に ほぼ 同 様 な 上 昇 率 でバブル がスタートしている 東 京 都 の 上 昇 率 ピークは 86 年 ( 87 年 路 線 価 )で 78.2% 大 阪 市 も 同 年 に 67.1% 上 昇 し ている 各 都 市 ごとに 上 昇 率 が 最 も 高 い 年 を 見 ていくと 86 年 ( 87 年 路 線 価 )が 東 京 都 大 阪 市 のほか 福 岡 市 87 年 が 横 浜 市 千 葉 市 浦 和 市 の 東 京 圏 3 県 と 広 島 市 88 年 が 京 都 市 神 戸 市 名 古 屋 市 89 年 が 前 橋 市 長 野 市 静 岡 市 で 上 昇 が 波 及 してい くようすが 見 られる このピーク 価 格 を 10 年 前 の 1982 年 路 線 価 と 比 較 して 一 覧 表 を 作 った ここで 最 も 倍 率 が 高 いのは 京 都 市 で 15.0 倍 (91 年 路 線 価 ) 次 いで 名 古 屋 市 がほぼ 同 じ 14.9 倍 (92 年 路 線 価 )となっている バブル 発 進 地 の 東 京 都 区 部 は 8.7 倍 まで 上 昇 し ているが これを 倍 率 で 上 回 るのが 上 に 挙 げた 京 都 市 と 名 古 屋 市 を 双 璧 に 大 阪 市 (12.5 倍 ) 神 戸 市 (12.1 倍 ) 横 浜 市 (10.0 倍 ) 札 幌 市 (9.9 倍 ) 仙 台 市 (9.9 倍 ) 奈 良 市 (8.7 倍 ) 三 大 都 市 圏 を 中 心 に 地 方 中 核 都 市 圏 まで 最 高 路 線 価 の 上 昇 が 波 及 している ちなみに 福 岡 市 も 8.5 倍 になった この 結 果 バブル 期 の 東 京 都 区 部 の 最 高 路 線 価 は 3,650 万 円 /m2になったが 大 阪 府 は 2,830 万 円 京 都 府 が 2,080 万 円 神 戸 市 が 2,020 万 円 そして 名 古 屋 市 が 1,942 万 円 にまで 上 昇 した 一 方 鳥 取 市 の 2.5 倍 をはじめ 東 北 山 陰 四 国 では この 倍 率 が 低 い 都 市 が 多 く 東 京 から はじまったバブルは 地 方 都 市 圏 にまで 波 及 する 以 前 に 崩 壊 に 転 じている 県 庁 所 在 都 市 最 高 路 線 価 の1982 年 に 対 する 最 高 価 格 の 倍 率 2.バブルを 挟 んだ 地 価 バランス 県 庁 所 在 都 市 の 最 高 路 線 価 で 見 ると 関 西 圏 で 91 年 ( 92 年 路 線 価 )に 下 げ 翌 年 には 東 京 圏 をはじめ ほぼ 全 国 の 都 市 で 下 落 に 転 じた 82 年 から 2010 年 までの ほぼ 30 年 にわたる 各 都 市 の 相 対 的 な 変 動 を 東 京 都 を 基 準 に 確 認 して おくため 評 価 額 によりランクに 分 けして それ ぞれの 最 高 路 線 価 の 平 均 値 をとった 具 体 的 には 1 0.9 0.8 0.7 0.6 0.5 0.4 0.3 0.2 0.1 0-0.1-0.2-0.3-0.4 京 都 14.96 名 古 屋 14.94 大 阪 12.47 神 戸 12.10 横 浜 10.02 奈 良 8.74 東 京 8.69 福 岡 8.15 千 葉 8.25 静 岡 7.80 長 崎 7.48 浦 和 7.26 鹿 児 島 7.18 広 島 7.15 長 野 7.15 岡 山 7.09 那 覇 6.10 岐 阜 6.24 佐 賀 5.95 金 沢 5.87 熊 本 5.37 高 松 5.30 大 津 5.29 大 分 5.16 最 高 路 線 価 の 変 動 率 推 移 (1 月 1 日 ) 札 幌 9.88 仙 台 9.88 水 戸 4.69 福 島 4.91 宮 崎 4.47 宇 都 宮 4.40 前 橋 4.24 松 山 4.13 甲 府 4.20 徳 島 3.87 福 井 3.80 新 潟 3.62 松 江 3.66 富 山 3.43 秋 田 3.50 高 知 3.06 和 歌 山 3.09 津 3.09 山 形 3.15 青 森 2.98 山 口 2.73 盛 岡 2.84 鳥 取 2.53 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 東 京 都 京 都 市 名 古 屋 市 福 岡 市 山 形 市
土 地 総 合 研 究 2010 年 夏 号 89 0.7 0.65 0.6 0.55 0.5 0.45 0.4 0.35 0.3 0.25 0.2 0.15 0.1 0.05 0 東 京 都 を1とした4ランクの 平 均 推 移 Ⅰ-1 Ⅰ-2 Ⅱ Ⅲ Ⅳ 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 2010 年 に 各 県 の 最 高 路 線 価 となっている 41 都 市 ( 福 島 市 前 橋 市 津 市 大 津 市 山 口 市 と 旧 浦 和 市 が 除 かれる)について 東 京 都 以 外 の 40 都 市 を 各 年 の 評 価 額 順 に 10 都 市 ずつに 分 け 最 上 位 の 10 都 市 についてはさらに5 都 市 ずつに2 分 し て それぞれの 平 均 評 価 額 を 計 算 した これから 東 京 都 に 対 する 割 合 ( 東 京 都 =1)を 出 して 上 のようなグラフを 描 いた なお ここでの 年 の 表 示 は 路 線 価 の 年 で 各 年 の1 月 1 日 評 価 によって いる このグラフについては 三 大 都 市 圏 を 中 心 に 見 た 以 下 のようなポイントが 参 考 になる( ここ でも 年 の 表 示 は 路 線 価 の 年 による) 1985 年 : 東 京 都 と 大 阪 市 の 最 高 路 線 価 の 上 昇 が 20%を 越 える 1987 年 : 東 京 都 が 79.2% 大 阪 市 が 67.1%で それぞれ 上 昇 率 ではピーク( 大 阪 市 はその 後 も 89 年 まで 50%を 越 える 上 昇 率 ) 1989 年 : 各 都 市 を 1982 年 基 準 で 見 ると 京 都 市 名 古 屋 市 そして 大 阪 市 が 東 京 都 を 越 える 1991 年 : 大 阪 市 と 京 都 市 がピークとなった その 結 果 グラフの I-1 区 分 都 市 の 平 均 も この 91 年 がピークとなっている 1992 年 : 東 京 都 と 名 古 屋 市 がピークとなった Ⅰ-2 区 分 以 下 Ⅳ 区 分 まで それぞれの 最 高 路 線 価 平 均 はこの 92 年 がピークとなっている 1996 年 :83 年 にはほとんどの 都 市 が 下 落 に 転 じる 中 で 東 京 都 京 都 市 名 古 屋 市 大 阪 市 が 83 年 から4 年 間 にわたり ともに 年 20% を 超 える 大 幅 な 下 落 を 続 けた いわばバブル 上 昇 の 下 落 調 整 期 となる この 下 落 を 通 じて 東 京 都 の 最 高 路 線 価 は 92 年 の 3,650 万 円 /m2 から 96 年 には3 分 の1 以 下 (32.9% )の 1,200 万 円 /m2へと 急 落 している 1998 年 : 東 京 都 が 3.9% 上 昇 する 翌 年 は 再 び 1.0%と 下 落 するが 2000 年 からは 連 続 し た 上 昇 に 移 る 以 上 のような 変 動 を 背 景 に 東 京 都 は 上 昇 の 先 行 により 87 年 に 向 かって 他 の 都 市 との 較 差 を 拡 大 し 続 いての 上 位 5 都 市 (Ⅰ-1)の 東 京 都 を 超 える 上 昇 で バブルピークとなる 91-92 年 に 向 かい 上 位 都 市 との 較 差 ( 割 合 )を 縮 小 させた 東 京 都 を 除 く 上 位 5 都 市 との 較 差 ( 割 合 )は 大 阪 市 と 京 都 市 がピークとなった 91 年 に 最 も 小 さく なっている その 後 は バブル 崩 壊 後 の 下 落 スピードの 違 い
90 土 地 総 合 研 究 2010 年 夏 号 から Ⅰ-2グループ 並 び 1982 年 最 高 路 線 価 に 対 する1996 年 の 倍 率 に 中 位 から 下 位 のⅡ~Ⅳ 長 野 5.68 グループとの 較 差 は 縮 小 名 古 屋 4.75 仙 台 4.55 佐 賀 4.23 京 都 4.21 静 岡 4.11 札 幌 4.17 に 向 かい Ⅱ~Ⅳグループ 長 崎 4.22 金 沢 4.05 福 岡 3.59 との 較 差 を 見 れば 1996 熊 本 3.52 岡 山 3.52 水 戸 3.57 年 にほぼ 1982 年 のレベル 鹿 児 島 3.47 神 戸 3.47 浦 和 3.45 那 覇 3.33 広 島 3.34 奈 良 3.38 横 浜 3.36 にまで 戻 っている 松 江 3.11 大 阪 3.26 千 葉 3.24 大 分 3.02 高 松 3.08 前 橋 3.04 福 島 3.00 最 高 路 線 価 で 見 るなら 宮 崎 2.93 福 井 2.92 宇 都 宮 2.89 秋 田 2.90 ば 1996 年 ( 暦 年 で 95 年 ) 山 口 2.73 岐 阜 2.82 東 京 2.86 山 形 2.85 大 津 2.59 富 山 2.50 新 潟 2.43 青 森 2.51 頃 が バブル 崩 壊 後 の 下 落 徳 島 2.46 津 2.42 甲 府 2.40 松 山 2.15 局 面 でのターニングポイ 高 知 2.07 盛 岡 2.20 ントで 地 方 都 市 について 鳥 取 1.97 和 歌 山 1.51 は この 頃 から 下 落 率 が 大 きくなってきており 横 ばい 局 面 に 移 行 する 東 京 都 との 較 差 は ここから 再 び 開 き 始 める 3.この 10 年 間 の 動 向 82 年 に 対 する 各 都 市 の 96 年 の 倍 率 は 表 のように なっており もちろん 個 々の 都 市 を 見 れば 98 年 オリンピックに 向 けての 整 備 が 進 行 している 長 野 市 のような 個 別 事 情 や 札 幌 市 仙 台 市 京 都 市 などバブル 調 整 余 地 をまだ 大 きく 残 している 都 市 といった 幅 はあるが 東 京 都 の 位 置 は 2.86 倍 と 全 体 の 平 均 倍 率 3.19 倍 よりやや 低 めに 収 まった バブル 崩 壊 後 を 見 ると 東 京 都 をはじめとして 2008 年 のピークに 向 けて 再 上 昇 に 転 じた 都 市 があ る 一 方 で 11 都 市 が 下 落 を 続 けており また9 都 市 が 横 ばい 止 まりで 上 昇 年 がない 合 わせて 20 都 市 が バブル 崩 壊 後 最 高 路 線 価 の 上 昇 を 経 験 し ていない 後 で 全 期 間 を 通 して 確 県 庁 所 在 都 市 最 高 路 線 価 の1982 年 に 対 する2010 年 の 倍 率 認 するが バブルの 進 行 と 東 京 5.52 ともに 減 尐 を 続 けてきた 名 古 屋 4.47 東 京 圏 (1 都 3 県 )の 転 入 大 阪 3.19 横 浜 3.36 福 岡 2.83 超 過 者 数 が 94 年 95 年 札 幌 2.07 仙 台 2.05 と2 年 続 けて 転 出 超 過 ( 社 山 口 1.73 京 都 1.84 静 岡 1.64 会 減 )となっている 神 戸 1.47 浦 和 1.45 熊 本 1.26 広 島 1.31 奈 良 1.31 また 90 年 度 からの 県 鹿 児 島 1.24 千 葉 1.23 那 覇 1.07 岡 山 1.04 民 総 生 産 の 動 きも 東 京 都 長 崎 0.99 長 野 0.99 の 総 生 産 ( 95 年 基 準 に 佐 賀 0.93 松 山 0.84 大 津 0.86 松 江 よる)の 全 国 に 占 める 比 率 0.83 大 分 0.79 津 0.75 が 90 年 度 の 17.0%から 低 宮 崎 0.72 下 を 続 け 95-96 年 度 に 岐 阜 0.65 金 沢 0.64 富 山 0.61 盛 岡 0.61 は16.2%にまで 下 がった 水 戸 0.59 96 年 度 は 07 年 度 までの 最 和 歌 山 0.55 新 潟 0.58 低 を 記 録 している( 2000 年 基 準 の 96-07 年 度 まで 徳 島 鳥 取 0.53 0.45 宇 都 宮 0.42 山 形 秋 田 0.51 0.45 高 松 0.48 福 井 0.48 青 森 福 島 0.49 0.40 でも 96 年 度 が 最 低 ) 甲 府 0.38 高 知 0.33 前 橋 0.32
土 地 総 合 研 究 2010 年 夏 号 91 その 結 果 1982 年 との 比 1982 年 最 高 路 線 価 を1とした 推 移 較 では 2010 年 に 82 年 を 16 15 絶 対 額 で 下 回 る 県 庁 所 在 都 市 が 過 半 の 28 県 に 及 んで おり 前 橋 市 と 高 知 市 の 0.33 をはじめ 10 都 市 では2 分 の1 以 下 の 水 準 になって 14 13 12 11 10 9 8 いる この 1982 年 路 線 価 に 対 す る 2010 年 路 線 価 の 倍 率 につ いても 一 覧 表 を 作 成 したが 7 6 5 4 3 2 東 北 北 関 東 北 陸 山 陰 そ 1 して 四 国 を 中 心 に 82 年 の 0 水 準 からの 低 下 が 目 立 つ 都 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 市 が 並 ぶ 青 森 市 東 京 都 名 古 屋 市 岡 山 市 福 岡 市 この 間 の 名 目 GDPは 1.8 倍 台 にまで 拡 大 していることまで 勘 案 すると 実 質 的 な 低 下 は 相 当 に 大 きいことになる 名 目 GDPと 比 べると 京 都 市 (1.84)がほぼ 横 ばいのレベルで 1982 年 から 2010 年 の 長 期 間 で 実 質 的 に 上 昇 しているのは 仙 台 市 (2.05) 札 幌 市 (2.07) 福 岡 市 (2.83) 大 阪 市 (3.19) 横 浜 市 (3.36) 名 古 屋 市 (4.47) 東 京 都 (5.52)の 7 都 市 しかない 2010 年 がまだ 下 落 過 程 なのかは 今 後 の 確 認 事 項 倍 となる なお 札 幌 市 と 仙 台 市 は 96 年 から 2000 年 路 線 価 までの 間 で 京 都 市 や 金 沢 市 高 松 市 な どとともに 50% 以 上 もダウンしており バブル 崩 壊 直 後 の 下 落 率 が 東 京 都 ほど 大 きくなかった 分 調 整 が 遅 れて 進 行 したように 見 られる 先 にも 触 れたように 東 京 都 は バブル 崩 壊 後 の 下 落 局 面 から 最 も 早 く 脱 し 98 年 路 線 価 で 上 昇 99 年 には 一 度 下 落 したものの 横 ばいを 経 て 2001 年 路 線 価 から 連 続 した 上 昇 に 転 じている になるものの 1982 年 路 線 価 を 基 準 とした 1996 年 と 2010 年 の 一 覧 表 の 2000 年 路 線 価 に 対 する2010 年 の 変 動 率 変 化 にも 見 られるように 現 在 生 じ ている 較 差 の 拡 大 は 主 にバブル 崩 120% 100% 東 京 80% 壊 後 の 動 向 により 生 じてきた 60% 大 阪 名 古 屋 96 年 と 2010 年 との 比 較 では 96 横 浜 40% 年 にはバブル 後 の 下 落 過 程 をほぼ 終 札 幌 福 岡 20% えた 東 京 都 が 1.93 倍 に 唯 一 大 きく 京 都 0% 仙 台 さいたま 上 昇 しており 横 浜 市 が 96 年 と 同 額 千 葉 神 戸 -20% 山 口 大 津 松 山 静 岡 で 続 く 大 阪 市 と 名 古 屋 市 は 0.9 倍 広 島 -40% 台 と 東 京 圏 ほどではないものの 三 -60% 大 都 市 圏 の 中 心 都 市 はそれぞれ 評 価 -80% 鳥 取 を 維 持 している -100% 前 橋 秋 田 高 知 一 方 中 核 都 市 では 福 岡 市 が 0.79 10 100 1000 10000 倍 札 幌 市 が 0.49 倍 仙 台 市 が 0.45 2000 年 県 庁 所 在 地 最 高 路 線 価 ( 対 数 表 示 )
92 土 地 総 合 研 究 2010 年 夏 号 東 京 都 が 横 ばいとなった 2000 年 最 高 路 線 価 と 2010 年 を 比 較 すると 三 大 都 市 圏 に 札 幌 市 と 福 岡 市 を 加 えた5 つの 中 核 都 市 圏 のみが 直 近 の 下 落 にかかわらず 10 年 前 の 評 価 額 を 超 えている 東 京 都 大 阪 市 名 古 屋 市 札 幌 市 福 岡 市 について 今 回 の 上 昇 過 程 を 見 ていくと バブル 前 と 同 様 に 東 京 都 が 上 昇 を 先 導 した 03 年 から 07 年 の4 年 間 に 東 京 都 は2 倍 となっている が プレバブル 期 の 82 年 か ら 86 年 の4 年 間 でもやはり 2 倍 となっている この 間 今 回 は 大 阪 市 が 1.7 倍 名 古 屋 市 が 1.9 倍 札 幌 市 が 1.3 倍 福 岡 市 が 1.6 倍 となって いるが プレバブル 期 も 基 本 的 に 同 様 な 傾 向 にあり 大 阪 市 1.9 倍 名 古 屋 市 1.7 倍 そして 札 幌 市 と 福 岡 市 が 1.6 倍 となった バブル 期 には ここからさらに 上 昇 が 加 速 し 82 年 基 準 では 福 岡 市 を 除 き 東 京 都 の 上 昇 倍 率 (8.7 倍 )を 超 え 名 古 屋 市 に 至 っては 14.9 倍 にまで 上 昇 して いくが 今 回 の 上 昇 局 面 では 東 京 都 の 上 昇 が 08 年 路 線 価 で 止 まり バブル 期 のような 上 昇 エネルギーの 供 給 は 続 か なかった 今 回 の 上 昇 局 面 を 確 認 するため 04 年 路 線 価 から 2010 年 路 線 価 までについて バブル 期 について 作 成 した 表 と 同 様 な 表 を 作 成 した ただし バブル 期 の 表 と 違 い 30% 以 上 を とするなど 表 示 区 分 は 変 えた また 埼 玉 県 は 浦 和 市 ではなく さいたま 市 によっている これからも 確 認 できるように 上 昇 は 2000 年 最 高 路 線 価 に 対 する2010 年 の 変 動 率 東 京 1.99 大 阪 1.59 名 古 屋 1.53 横 浜 1.42 福 岡 1.38 札 幌 1.31 京 都 1.00 さいたま 0.92 仙 台 0.95 広 島 0.77 神 戸 0.78 静 岡 0.72 千 葉 0.77 松 山 0.70 山 口 0.69 大 津 0.67 鹿 児 島 0.61 岡 山 0.64 熊 本 0.61 和 歌 山 0.60 那 覇 0.60 奈 良 0.57 新 潟 0.50 大 分 0.49 岐 阜 0.49 津 0.48 長 崎 0.45 富 山 0.42 宮 崎 0.40 佐 賀 0.38 高 松 0.36 金 沢 0.37 盛 岡 0.39 徳 島 0.34 松 江 0.33 青 森 0.33 福 井 0.30 長 野 0.32 福 島 0.30 水 戸 0.30 山 形 0.30 宇 都 宮 0.29 鳥 取 0.28 甲 府 0.27 高 知 0.24 前 橋 0.25 秋 田 0.23 最 高 路 線 価 年 間 上 昇 率 の 区 分 年 04 05 06 07 08 09 10 05/10 04 05 06 07 08 09 10 05/10 札 幌 1.39 大 津 1.20 青 森 0.71 京 都 1.48 秋 田 0.64 奈 良 0.94 盛 岡 0.67 和 歌 山 0.95 山 形 0.78 大 阪 1.74 仙 台 1.50 神 戸 1.37 福 島 0.79 岡 山 1.07 新 潟 0.98 広 島 1.22 宇 都 宮 0.80 鳥 取 0.63 前 橋 0.68 松 江 0.68 水 戸 0.83 山 口 1.31 千 葉 1.02 徳 島 0.69 さいたま 1.25 高 松 0.87 東 京 1.53 松 山 0.96 横 浜 1.74 高 知 0.64 甲 府 0.73 福 岡 1.34 長 野 0.82 佐 賀 0.83 静 岡 1.33 長 崎 0.90 名 古 屋 1.60 大 分 0.84 津 0.95 熊 本 0.92 岐 阜 1.05 宮 崎 0.78 富 山 1.00 鹿 児 島 0.92 金 沢 0.88 那 覇 1.02 福 井 0.82 各 年 1 月 1 日 時 点 での 前 年 との 変 動 率 による =0%~ ~10%~ ~20%~ ~30%~
土 地 総 合 研 究 2010 年 夏 号 93 東 京 都 に 続 いて バブル 期 とは 多 尐 順 序 は 異 なる ものの 03 年 ( 04 年 路 線 価 )に 名 古 屋 市 と 福 岡 市 04 年 ( 05 年 路 線 価 )には 横 浜 市 京 都 市 と 大 阪 市 05 年 ( 06 年 路 線 価 )には 東 京 圏 では 千 葉 市 さいたま 市 そして 札 幌 市 仙 台 市 静 岡 市 神 戸 市 岡 山 市 広 島 市 などに 波 及 していっ た そして 東 京 都 区 部 については バブル 期 に 近 いレベルにまで 最 高 路 線 価 が 上 昇 した(3,650 万 円 :3,184 万 円 ) しかし 岡 山 市 や 大 津 市 など バブル 期 よりも 波 及 のスピードが 早 まった 都 市 はあるものの 上 昇 の 大 きさは 全 体 としてバブル 期 よりかなり 小 さ く 全 県 庁 所 在 都 市 を 引 き 上 げるまでには 至 らな かった なお 同 表 に 上 昇 時 期 をまたいだ 形 で 05 年 と 2010 年 の 路 線 価 を 比 較 した 数 字 をあわせて 掲 げ たが (=2010 年 /05 年 の 欄 ) この2 年 間 の 下 落 を 経 て まだ 05 年 よりは 高 いところが 18 都 市 同 額 が1 都 市 下 落 が 28 都 市 となっている 三 大 都 市 圏 の 中 心 都 市 は 上 昇 からまだ 戻 りき っていないと 見 るかどうかはあるが ここ2 年 の 下 落 を 織 り 込 んでも 地 方 圏 との 較 差 拡 大 は 進 行 した 4. 都 心 化 と 空 洞 化 そして 較 差 今 回 の 地 価 上 昇 局 面 が バブル 期 前 後 のように 再 びバランス 調 整 が 行 われ 較 差 がもとに 戻 るよ うなことになるのかについては 傾 向 を 見 る 限 り 限 りがありそうに 思 える 先 に 掲 げた 東 京 都 対 40 県 庁 所 在 都 市 のグラフを 見 ると 東 京 都 が 急 激 な 下 落 により 中 位 - 下 位 都 市 とのバランスに 復 帰 した 1996 年 路 線 価 から 横 ばい 傾 向 に 転 じて( 相 対 的 上 昇 ) さらに 上 昇 基 調 が 定 着 する 2001 年 路 線 価 で 路 線 価 評 価 上 位 都 市 の I ランクから 下 位 都 市 のⅣランクまで ほぼ 1987 年 の 東 京 都 が 相 対 的 に 最 も 突 出 していたバブ ル 期 前 半 期 に 近 いバランスに 到 達 している バブル 期 には( 変 動 幅 が 絶 対 値 として 非 常 に 大 きかったということの 影 響 も 考 えられないではな いにしても ) ここから バブルの 進 行 とともに Iランク 都 市 を 先 頭 に 東 京 都 との 相 対 的 較 差 を 縮 小 させてくる しかし 今 回 については 上 位 5 都 市 (I-1) との 間 では 07 08 年 にわずかながら 較 差 縮 小 は 認 められるものの 全 体 として 01 年 ( 87 年 )バ ランスから さらに 較 差 が 拡 大 する 方 向 で 2009 年 まで 推 移 してきた そして 東 京 都 の 下 落 が 大 きい 2010 年 でも 較 差 縮 小 の 幅 はまだ 小 さく 東 京 都 を 除 く 上 位 5 都 市 の 最 高 路 線 価 平 均 で 東 京 都 の 22.6% 6-10 位 都 市 (I-2) 平 均 で 8.9% 11-20 位 (Ⅱ) 平 均 で 3.5% 21-30 位 (Ⅲ) 平 均 で 1.7% 下 位 10 都 市 (Ⅳ) 平 均 に 至 っては 東 京 都 の 1.0%でし かない 下 位 の 都 市 の 相 対 的 下 落 はもとより 中 位 都 市 の 下 落 も 顕 著 になっている 仮 に 他 の 都 市 が 下 落 を 止 め 東 京 都 のみが 2010 年 の 半 分 の 評 価 にま で 下 落 したとして( 2,310 万 円 1,155 万 円 =バ ブル 後 の 最 低 評 価 額 97 年 の 1,136 万 円 に 近 い 金 額 )も まだバブル 期 に 最 も 較 差 が 開 いた 87-88 年 には 及 ばない あえて 探 せば 思 いつくだけでも さまざまな 違 いが バブル 期 との 間 にはある 東 京 都 の 上 昇 がもうこれ 以 上 はと 判 断 され 積 み 残 された 資 金 が 上 位 都 市 に 回 り 東 京 都 を 上 回 る 率 での 上 昇 を 出 現 させたバブル 期 に 見 られたほ どの 大 きさの パワー は 今 回 の 上 昇 にはなか った 資 金 の 出 し 手 を 見 ても 国 内 資 金 余 剰 によるバ ブルと 資 産 デフレ 脱 却 を 目 指 して 誘 導 もした 海 外 資 金 まで 加 わった 今 回 の 上 昇 局 面 では 地 方 展 開 などの 投 資 行 動 にも 自 ずと 違 いもあっただろう 経 済 (GDP)は 87 90 年 度 の4 年 間 では 名 目 で 32.0% 伸 びたのに 対 し 04 07 年 度 の4 年 間 では 4.4%しか 拡 大 していない そのような 伸 びが 小 さい 経 済 情 勢 の 中 で 住 宅 地 価 格 の 下 落 と 企 業 評 価 における 土 地 離 れを 逆 手 にとって 東 京 都 はマンションを 先 頭 に 立 てて
94 土 地 総 合 研 究 2010 年 夏 号 都 心 化 を 進 行 させた バブル 期 の 戸 建 て 住 宅 地 の 不 足 感 から ドーナツの 輪 を 懸 命 に 広 げてい た 東 京 圏 は マンション 住 まいを 前 提 とした コ ンパクト 化 に 舵 を 切 る そして バブル 崩 壊 後 一 時 は 社 会 減 に 陥 った 東 京 圏 は 再 び 人 を 集 め 始 める 東 京 圏 の 社 会 増 減 と 東 京 都 の 最 高 路 線 価 について 一 つのグラフ を 作 成 してみた 東 京 圏 の 社 会 増 減 東 京 都 の 対 40 都 市 平 均 倍 率 と 東 京 圏 社 会 増 減 万 20 25 15 10 5 0-5 0 81 83 85 87 89 91 93 95 97 99 01 03 05 07 09 東 京 圏 社 会 増 減 対 40 都 市 平 均 このグラフは 先 の 東 京 都 を 含 む 41 県 庁 所 在 都 市 について 東 京 都 の 最 高 路 線 価 が 残 る 40 都 市 の 最 高 路 線 価 の 平 均 値 の 何 倍 になっているかを 各 年 ( 路 線 化 発 表 年 の1 年 前 で 表 示 )につき 計 算 し それに 東 京 圏 (1 都 3 県 )の 社 会 増 減 を 対 応 させている これによると 1986-87 年 と 2007-08 年 のピークと 1994-95 年 のディップがほぼ 一 致 している 東 京 圏 は 高 卒 年 齢 層 の 流 入 圧 力 が 常 に 大 きい 結 果 転 出 傾 向 が 高 い 時 期 は 20 代 後 半 から 30 代 の 働 き 手 世 代 の 雇 用 機 会 が 減 尐 している 時 期 つ まり 東 京 都 の 経 済 力 が 弱 い 時 期 になる 先 にも 触 れたように GDPから 見 ても 東 京 都 のシェアが 落 ちている 時 と 重 なる そして グラフでも 見 られるように バブル 期 より 今 回 の 上 昇 期 のほうが 東 京 都 と 他 県 との 最 高 路 線 価 の 較 差 が 拡 大 していることについて あ えて 社 会 増 減 と 関 係 付 けるなら それまで 東 京 都 への 転 入 人 口 を 隣 接 県 に 転 出 させ 転 出 超 過 にな っていた 東 京 都 そのものが 97 年 からは 転 入 超 過 に 転 じており その 超 過 者 数 は 07 年 にピークとな っていることが 指 摘 できる この 人 数 増 だけで 地 価 上 昇 を 招 くわけではないが 東 京 都 区 部 への 居 20 15 10 5 対 40 都 市 平 均 住 都 心 化 の 流 れが 東 京 の 活 性 化 を 引 き 起 こ しているということは 推 測 される 東 京 都 の 県 ( 都 ) 内 総 生 産 の 全 国 に 占 める 割 合 を 2000 年 基 準 の 県 民 経 済 計 算 (96-2009 年 )で 見 ると 集 計 スタートの 1996 年 の 16.4%が 2007 年 には 17.7%まで 1.3 ポイントも 増 加 している 一 方 地 方 圏 だが 県 庁 所 在 地 の 最 高 路 線 価 を 見 るについて それが 必 ずしも 当 該 県 全 体 の 経 済 趨 勢 を そのまま 反 映 しているということにはな らない 実 際 に 例 えば 県 内 総 生 産 全 国 シェアの 変 化 と 県 庁 所 在 都 市 の 最 高 路 線 価 の 変 化 との 間 に 全 体 に 当 てはまるような 傾 向 は 見 出 しにくい そ こには 県 内 における 県 庁 所 在 都 市 のポジション の 違 いもあるし 最 高 路 線 価 地 点 となる 中 心 市 街 地 の 性 格 もある また ほぼ 共 通 に 抱 えている 問 題 としては 中 心 市 街 地 の 空 洞 化 がある 最 高 路 線 価 の 下 落 に ついては この 要 因 がかなりの 割 合 を 占 めている と 思 われる 日 本 ショッピングセンター 協 会 のデータ( 我 が 国 SCの 現 況 )によると 郊 外 型 SCは 90 年 代 から( 稼 動 中 データだが) 増 えており 新 規 オー プンの1 施 設 当 り 店 舗 面 積 や 店 舗 数 も 2008 年 をピ ークに 大 型 化 を 続 けてきた 2009 年 末 のSC 総 数 ( 日 本 ショッピングセンター 協 会 ) 中 心 周 辺 郊 外 総 計 郊 外 シェア ~1969 年 62 49 19 130 14.6% 1970~79 年 172 122 175 469 37.3% 1980~89 年 161 153 267 581 46.0% 1990~99 年 147 232 638 1,017 62.7% 2000~09 年 111 158 547 816 67.0% 総 計 653 714 1,646 3,013 54.6% このようなSCの 郊 外 展 開 の 前 段 には ベッド タウンの 展 開 がある より 良 好 な 戸 建 て 居 住 環 境 を 求 めて 市 域 を 越 えて 新 たに 整 備 された 戸 建 て 住 宅 地 を 選 択 した 東 京 圏 のように 広 域 で 利 用 に 耐 える 密 度 の 鉄 道 路 線 による 交 通 ネットワー クが 確 立 したエリアでもなければ それは 当 然 に モータリゼーションの 流 れに 乗 ったマイカー 型 の 住 宅 地 展 開 になる そのような 居 住 形 態 に 応 えら れるのは 中 心 市 街 地 ではなく 郊 外 の 大 規 模 S
土 地 総 合 研 究 2010 年 夏 号 95 Cだった バブル 崩 壊 後 東 京 では 地 価 下 落 を 背 景 にし た 都 内 のマンション 大 量 供 給 を 通 じて 都 心 化 が 進 んだ 鉄 道 による 公 共 交 通 型 の 東 京 圏 の 居 住 者 は 駅 近 マンションの 大 量 供 給 を 目 の 当 たり にして 郊 外 型 戸 建 て 住 宅 という バブルをも 産 んだ 理 想 を 利 便 性 の 面 から 現 実 的 に 尐 し 修 正 した ドーナツ 化 の 流 れを 逆 回 転 させ コン 都 道 府 県 庁 所 在 都 市 の 最 高 路 線 価 ( 万 円 /m2) 1982 年 ピーク(92 年 ) 82 年 比 2002 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 82 年 比 ピーク 比 北 海 道 120.0 1186.0 9.88 181.0 232.0 294.0 276.0 248.0 2.067 0.209 青 森 43.0 128.0 2.98 46.0 23.0 23.0 22.5 21.0 0.488 0.164 秋 田 40.0 140.0 3.50 61.0 21.0 20.5 19.5 18.0 0.450 0.129 岩 手 49.0 139.0 2.84 57.0 40.0 38.0 35.0 30.0 0.612 0.216 山 形 39.0 93 年 123.0 3.15 43.0 23.0 22.5 22.0 20.0 0.513 0.163 宮 城 100.0 988.0 9.88 177.0 186.0 260.0 235.0 205.0 2.050 0.207 福 島 46.0 226.0 4.91 40.0 21.0 20.5 19.5 18.5 0.402 0.082 新 潟 92.0 333.0 3.62 86.0 53.0 55.0 55.0 53.0 0.576 0.159 栃 木 83.0 365.0 4.40 80.0 38.0 38.0 37.0 35.0 0.422 0.096 群 馬 50.0 212.0 4.24 44.0 18.5 18.0 17.0 16.0 0.320 0.075 茨 城 58.0 272.0 4.69 74.0 37.0 36.0 35.0 34.0 0.586 0.125 千 葉 110.0 908.0 8.25 150.0 145.0 174.0 153.0 135.0 1.227 0.149 埼 玉 87.0 632.0 7.26 126.0 125.0 146.0 138.0 126.0 1.448 0.199 東 京 420.0 3650.0 8.69 1200.0 2496.0 3184.0 3120.0 2320.0 5.524 0.636 神 奈 川 180.0 1804.0 10.02 352.0 526.0 728.0 652.0 604.0 3.356 0.335 山 梨 75.0 315.0 4.20 79.0 33.0 32.0 30.0 28.5 0.380 0.090 長 野 37.5 268.0 7.15 71.0 40.0 40.0 39.0 37.0 0.987 0.138 静 岡 74.0 577.0 7.80 130.0 102.0 131.0 126.0 121.0 1.635 0.210 愛 知 130.0 1942.0 14.94 345.0 616.0 760.0 728.0 581.0 4.469 0.299 三 重 26.5 82.0 3.09 29.5 19.5 20.0 20.0 20.0 0.755 0.244 岐 阜 68.0 424.0 6.24 62.0 42.0 46.0 46.0 44.0 0.647 0.104 富 山 72.0 247.0 3.43 74.0 44.0 46.0 46.0 44.0 0.611 0.178 石 川 76.0 446.0 5.87 89.0 53.0 53.0 52.0 49.0 0.645 0.110 福 井 61.0 232.0 3.80 67.0 32.0 32.0 31.0 29.5 0.484 0.127 滋 賀 28.0 148.0 5.29 28.0 24.0 27.0 26.5 24.0 0.857 0.162 京 都 139.0 91 年 2080.0 14.96 181.0 261.0 310.0 291.0 256.0 1.842 0.123 奈 良 39.0 341.0 8.74 72.0 52.0 53.0 53.0 51.0 1.308 0.150 和 歌 山 75.0 232.0 3.09 56.0 42.0 43.0 43.0 41.0 0.547 0.177 大 阪 227.0 91 年 2830.0 12.47 408.0 696.0 960.0 904.0 724.0 3.189 0.256 兵 庫 167.0 91 年 2020.0 12.10 220.0 227.0 283.0 270.0 246.0 1.473 0.122 岡 山 101.0 716.0 7.09 118.0 107.0 114.0 111.0 105.0 1.040 0.147 広 島 150.0 1072.0 7.15 204.0 191.0 214.0 212.0 196.0 1.307 0.183 鳥 取 37.5 95.0 2.53 47.0 21.5 20.0 18.5 17.0 0.453 0.179 島 根 23.5 86.0 3.66 52.0 23.0 22.0 21.0 19.5 0.830 0.227 山 口 11.0 95 年 30.0 2.73 22.0 19.0 19.0 19.0 19.0 1.727 0.633 徳 島 76.0 294.0 3.87 95.0 48.0 46.0 44.0 40.0 0.526 0.136 香 川 84.0 445.0 5.30 82.0 42.0 44.0 43.0 40.0 0.476 0.090 愛 媛 85.0 351.0 4.13 83.0 74.0 76.0 75.0 71.0 0.835 0.202 高 知 81.0 248.0 3.06 72.0 33.0 31.0 29.0 27.0 0.333 0.109 福 岡 162.0 1320.0 8.15 314.0 512.0 629.0 548.0 459.0 2.833 0.348 佐 賀 21.5 128.0 5.95 37.0 22.0 22.0 21.5 20.0 0.930 0.156 長 崎 87.0 651.0 7.48 136.0 90.0 90.0 90.0 86.0 0.989 0.132 大 分 62.0 320.0 5.16 78.0 58.0 58.0 56.0 49.0 0.790 0.153 熊 本 108.0 580.0 5.37 182.0 144.0 164.0 155.0 136.0 1.259 0.234 宮 崎 43.0 192.0 4.47 62.0 34.0 34.0 33.0 31.0 0.721 0.161 鹿 児 島 68.0 488.0 7.18 114.0 88.0 88.0 86.0 84.0 1.235 0.172 沖 縄 50.5 308.0 6.10 69.0 54.0 58.0 56.0 54.0 1.069 0.175 埼 玉 は 浦 和 のデータ さいたま 市 218.0 224.0 269.0 250.0 230.0
96 土 地 総 合 研 究 2010 年 夏 号 パクト 化 に 向 かわせている 一 方 で コンパクトシティ の 目 標 が 目 立 つ 地 方 圏 では 交 通 利 便 性 や 生 活 利 便 性 の 面 でも ま ちなか 居 住 のメリットをなかなか 訴 求 できない でいる 東 京 圏 のように 流 入 人 口 が 多 いわけでも なく すでに 持 家 比 率 も 高 い 状 態 では 新 規 住 宅 需 要 もまた 限 りがある 発 想 を 変 えれば 最 高 路 線 価 の 高 さで 地 方 都 市 の 経 済 力 を 推 し 量 る 意 味 を 疑 ってみる 必 要 もあり そうだ どういう 都 市 が 居 住 者 にとって 住 みやす いか その 答 えはひとつではなさそうだ [ くさま いちろう ] [ 土 地 総 合 研 究 所 常 務 理 事 ]