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サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 に 関 する 調 査 平 成 25 年 3 月 一 般 財 団 法 人 住 宅 改 良 開 発 公 社

調 査 要 約 (サマリー) 1. 調 査 の 趣 旨 平 成 23 年 度 に 実 施 した サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 の 今 後 の 動 向 に 関 する 調 査 では 平 成 23 年 10 月 に 施 行 されたサービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 ( 以 下 サ 付 住 宅 という)に 関 連 する 各 プレイヤーの 動 向 調 査 を 行 うことにより 今 後 のサ 付 住 宅 の 供 給 動 向 の 予 測 を 行 った 本 件 は 新 制 度 の 創 設 から 約 1 年 を 経 過 し サ 付 住 宅 の 登 録 件 数 も 一 定 の 水 準 に 達 し ているため これらの 供 給 実 績 の 分 析 や 改 めて 各 プレイヤーへのアンケート ヒアリ ング 調 査 等 を 実 施 することにより サ 付 住 宅 事 業 の 現 状 を 把 握 し 現 時 点 でのサ 付 住 宅 事 業 の 課 題 を 整 理 することを 目 的 として 調 査 を 行 った 2. 調 査 事 項 (1) サ 付 住 宅 の 現 状 の 把 握 (2) サ 付 住 宅 事 業 に 関 する 課 題 の 把 握 (3) サ 付 住 宅 の 現 状 と 課 題 の 整 理 (4) サ 付 住 宅 のケーススタディ (5) サ 付 住 宅 のローカルマーケット 分 析 3. 調 査 の 成 果 得 られた 知 見 (1) サ 付 住 宅 の 現 状 の 把 握 本 章 では サ 付 住 宅 の 現 状 を 把 握 するべく 平 成 24 年 11 月 1 日 時 点 において 既 に 登 録 がなされている2,430 物 件 の 供 給 実 績 の 分 析 を 行 い さらに 実 際 にサ 付 住 宅 の 登 録 業 務 等 を 行 っている 自 治 体 現 にサ 付 住 宅 に 入 居 している 高 齢 者 へのアンケート 調 査 等 を 行 った 1 供 給 実 績 の 調 査 登 録 件 数 は 着 実 に 増 加 しており 直 近 においては 純 粋 な 新 規 登 録 物 件 が 高 専 賃 からの 移 行 物 件 を 上 回 る 水 準 まで 新 規 開 設 が 進 んでいる 全 登 録 物 件 のうち 8 割 超 は 居 室 面 積 や 居 室 内 の 設 備 水 準 が 原 則 的 な 登 録 基 準 を 満 たしていない いわゆる 介 護 型 の 物 件 となっており 平 成 23 年 度 の 調 査 において 予 測 した 供 給 トレンドどおりとなっている 開 設 規 模 については 30 戸 未 満 の 小 規 模 物 件 が 過 半 を 占 めており 収 益 効 率 よ りも 多 額 の 初 期 投 資 や 過 大 な 稼 働 リスクの 負 担 を 回 避 することを 優 先 した 新 設 が 主 流 となっている 居 室 面 積 の 相 違 が 月 額 利 用 料 に 及 ぼす 影 響 を 見 ると 当 然 ながら 居 室 面 積 が 大 きいほど 料 金 は 高 めになっているものの 相 対 的 に 大 きな 居 室 を 設 けることに

よって 配 置 可 能 な 居 室 数 が 減 少 してしまうことに 伴 う 介 護 保 険 収 入 等 の 機 会 損 失 を 十 分 に 補 填 できるほどの 開 差 になっているとは 言 い 難 い 2 自 治 体 の 動 向 調 査 サ 付 住 宅 の 普 及 促 進 に 対 する 自 治 体 のスタンスは 積 極 的 なスタンスの 自 治 体 が 過 半 を 占 めてはいるものの 3 割 程 度 の 自 治 体 は 積 極 的 な 普 及 は 考 えていな い と 回 答 しており 実 際 に 登 録 業 務 等 を 行 っている 自 治 体 と 国 との 間 で 温 度 差 の 認 められる 結 果 となった サ 付 住 宅 の 普 及 促 進 に 消 極 的 な 自 治 体 については 住 所 地 特 例 の 適 用 対 象 外 で あることにより 介 護 保 険 財 政 が 悪 化 することや 登 録 性 であるため 経 営 体 質 やサービスの 質 に 対 する 審 査 が 不 十 分 になることへの 懸 念 が 背 景 になっている 模 様 である 3エンドユーザーの 意 識 調 査 サ 付 住 宅 に 現 に 入 居 している 高 齢 者 が 入 居 に 当 たって 重 視 する 項 目 等 について は サ 付 住 宅 のタイプや 利 用 者 の 要 介 護 認 定 の 状 況 によって 千 差 万 別 となって おり 逆 説 的 には 物 件 ごとの 運 営 コンセプトに 沿 って 利 用 者 の 棲 み 分 けがし っかりなされていることが 窺 える 介 護 型 の 物 件 においては 高 齢 者 向 け 住 宅 への 入 居 の 必 要 に 迫 られて 入 居 を 決 定 するケースが 多 いのに 対 し 自 立 型 では 配 偶 者 との 死 別 等 をきっかけに 将 来 に 対 する 不 安 を 感 じて 入 居 を 決 定 するケースが 多 く 見 られた 介 護 型 の 物 件 に 入 居 している 要 介 護 高 齢 者 の 多 くは 入 居 物 件 の 選 定 に 際 し て 登 録 基 準 で 定 められている 居 室 面 積 や 居 室 内 への 設 備 の 設 置 をあまり 重 視 していないことが 浮 き 彫 りになった (2) サ 付 住 宅 事 業 に 関 する 課 題 の 把 握 本 章 では サ 付 住 宅 事 業 の 課 題 を 把 握 するべく サ 付 住 宅 事 業 に 関 連 するプレイ ヤーとして 事 業 運 営 主 体 金 融 機 関 ハウスメーカーを 対 象 にアンケート ヒアリ ング 調 査 を 実 施 するとともに 当 該 アンケート 結 果 を 用 いてサ 付 住 宅 事 業 の 収 支 モデ ルの 検 討 を 行 った 1 各 プレイヤーのスタンスの 確 認 平 成 23 年 度 の 調 査 結 果 と 比 較 して 事 業 運 営 主 体 のサ 付 住 宅 の 新 設 に 対 するス タンスは 後 退 している 特 に 平 成 23 年 度 の 調 査 において サ 付 住 宅 の 新 設 を 検 討 中 としていた 回 答 者 が 制 度 創 設 から 約 1 年 を 経 て 消 極 的 なスタンス に 転 じてしまったケースが 目 立 った 各 種 の 供 給 促 進 施 策 に 対 して 十 分 な 効 果 がある と 評 価 している 事 業 運 営 主 体 はいずれの 施 策 も3~4 割 程 度 に 留 まり その 効 果 に 否 定 的 な 認 識 の 主 体 が 過 半 を 占 めた サ 付 住 宅 事 業 の 成 否 に 相 関 が 強 い 項 目 として 職 員 の 確 保 や 医 療 依 存 度 の 高 い

高 齢 者 にも 対 応 可 能 な 体 制 等 の ソフト 関 連 の 項 目 を 挙 げる 主 体 が 多 くを 占 め ハード 面 での 競 争 力 の 優 劣 が 事 業 の 成 否 に 強 く 影 響 すると 考 えている 主 体 は 少 数 であった サ 付 住 宅 に 対 する 金 融 機 関 の 融 資 スタンスは 依 然 として 積 極 的 な 姿 勢 の 主 体 が 多 いものの ほぼ 全 ての 金 融 機 関 が 積 極 的 な 姿 勢 であった 平 成 23 年 度 調 査 当 時 と 比 較 すると ネガティブな 姿 勢 の 主 体 もいくつか 見 られる 等 若 干 スタン スの 後 退 が 認 められる 結 果 となった 利 用 料 金 の 低 廉 化 が 進 む 中 介 護 保 険 収 入 の 部 分 で 事 業 採 算 を 確 保 するために より 多 くの 居 室 数 定 員 数 を 確 保 する 必 要 が 高 まり その 結 果 として サ 付 住 宅 の 新 設 意 欲 が 後 退 し 住 宅 型 有 料 老 人 ホームに 流 出 しているとの 意 見 が 複 数 の 金 融 機 関 で 聞 かれた 融 資 条 件 については 全 体 的 には 引 き 続 き 緩 和 傾 向 にある 模 様 であるが 金 利 の 引 き 下 げが 限 界 に 来 ていること あるいは 上 記 のとおりサ 付 住 宅 への 融 資 に 冷 静 なスタンスの 金 融 機 関 も 現 れ 始 めたことにより 一 昨 年 から 昨 年 にかけ てほどの 融 資 条 件 の 変 化 は 見 られなかった 2 収 支 モデルケースの 検 討 月 額 利 用 料 の 低 廉 化 が 進 む 中 で 10%の 利 益 率 の 確 保 も 困 難 になりつつある 現 状 が 浮 き 彫 りになった タイプ 別 に 見 ると 一 定 の 建 物 スペックを 維 持 しても これを 料 金 設 定 に 反 映 することが 困 難 なため 介 護 保 険 収 入 の 多 寡 に 応 じて 介 護 型 よりも 自 立 型 の 売 上 効 率 が 劣 る 傾 向 が 認 められた 上 記 の 売 上 効 率 の 相 違 を 主 因 として 介 護 保 険 制 度 の 改 変 をはじめ より 大 き な 事 業 リスクを 負 担 している 介 護 型 の 方 が 営 業 利 益 率 も 高 くなる 傾 向 が 認 め られた (3) サ 付 住 宅 事 業 の 現 状 と 課 題 の 整 理 本 章 では 以 上 の 分 析 を 踏 まえ 現 時 点 におけるサ 付 住 宅 の 課 題 問 題 点 として 1サ 付 住 宅 の 認 知 度 が 依 然 として 低 いこと 2 料 金 設 定 の 過 剰 な 低 廉 化 が 進 んでいる こと 3 現 状 の 登 録 基 準 がハード 面 に 偏 重 しており 供 給 実 態 と 乖 離 していること 4サ 付 住 宅 が 住 所 地 特 例 の 適 用 対 象 外 であることの4 点 について 整 理 した (4) サ 付 住 宅 のケーススタディ 本 章 では 過 年 度 の 調 査 に 引 き 続 き 高 齢 者 向 け 賃 貸 住 宅 のローカルマーケット 分 析 を1 宮 城 県 仙 台 市 2 大 阪 府 豊 能 高 齢 者 保 健 福 祉 圏 域 の2エリアで 実 施 した 具 体 的 には 各 エリアの 高 齢 者 人 口 の 推 移 動 向 や サ 付 住 宅 との 競 合 が 見 込 まれる 他 のシ ニアアセットの 供 給 動 向 既 に 供 給 されているサ 付 住 宅 のタイプ 別 開 設 規 模 別 月 額 利 用 料 別 等 の 供 給 動 向 を 整 理 した なお 各 エリアの 特 徴 は 以 下 のとおり

各 エリアの 特 徴 1 宮 城 県 仙 台 市 に 所 在 するサ 付 住 宅 については 総 戸 数 が20 戸 未 満 のものが 多 いこ とや 大 手 事 業 者 の 参 入 が 少 なく 在 宅 サービス 事 業 者 や 医 療 法 人 の 割 合 が 多 いこ とが 特 徴 として 挙 げられる 2 大 阪 府 豊 能 高 齢 者 保 健 福 祉 圏 域 に 所 在 するサ 付 住 宅 については 旧 高 専 賃 からの 移 行 物 件 が 少 ないことや 総 戸 数 が50 戸 を 超 える 施 設 が 比 較 的 多 いことが 特 徴 として 挙 げられる 4. 今 後 の 検 討 課 題 本 調 査 においては サ 付 住 宅 の 供 給 実 績 を 分 析 し また サ 付 住 宅 事 業 を 取 り 巻 く 様 々な 主 体 へのアンケート ヒアリング 調 査 を 行 うことを 通 じて サ 付 住 宅 の 現 状 抱 え ている 課 題 等 を 整 理 することができた なお 上 記 の 調 査 結 果 においては 新 制 度 の 創 設 直 後 に 実 施 した 平 成 23 年 度 の 調 査 結 果 と 比 較 して 大 きな 変 化 を 生 じている 事 項 も 多 く 制 度 創 設 から1 年 超 を 経 過 したものの 当 該 業 界 は 依 然 として 成 長 の 途 中 段 階 にあ り 日 々 変 化 していくことが 予 見 される したがって サ 付 住 宅 事 業 を 取 り 巻 く 事 業 環 境 がどのように 変 化 していくのかについ ては 定 期 的 な 調 査 検 証 を 継 続 していく 必 要 がある

目 次 Ⅰ. 調 査 の 概 要 1 調 査 テーマ 1 2 調 査 目 的 1 3 調 査 事 項 1 4 調 査 期 間 1 Ⅱ. 調 査 結 果 1 サ 付 住 宅 に 係 る 現 状 把 握 2 1. 供 給 実 績 の 調 査 2 2. 自 治 体 の 動 向 調 査 35 3.エンドユーザーの 意 識 調 査 84 2 サ 付 住 宅 に 係 る 課 題 の 把 握 163 1. 各 プレイヤーのスタンスの 確 認 163 2. 収 支 モデルケースの 検 討 220 3 サ 付 住 宅 の 現 状 と 課 題 についてのまとめ 230 4 サ 付 住 宅 のケーススタディ 233 1. 宮 城 県 仙 台 市 233 2. 大 阪 府 豊 能 高 齢 者 保 健 福 祉 圏 域 249 別 表 1 自 治 体 向 けアンケート 調 査 票 の 配 布 先 一 覧 2 サ 付 住 宅 への 融 資 実 績 等 に 関 するヒアリング 調 査 結 果 一 覧 付 属 資 料 サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 の 普 及 に 向 けた 地 方 自 治 体 の 意 識 に 関 するアンケート 調 査 票 サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 にご 入 居 されている 方 の 意 識 に 関 するアンケート 調 査 票 サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 の 運 営 状 況 に 関 するアンケート 調 査 票

Ⅰ. 調 査 の 概 要 1 調 査 テーマ サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 に 関 する 調 査 2 調 査 目 的 平 成 23 年 度 に 実 施 した サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 の 今 後 の 動 向 に 関 する 調 査 に おいては サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 ( 以 下 サ 付 住 宅 という)に 関 連 する 各 プレイ ヤーの 動 向 調 査 を 行 うことによりサ 付 住 宅 の 今 後 の 供 給 動 向 の 予 測 を 行 った 今 年 度 においては 新 制 度 の 創 設 から 約 1 年 を 経 過 し 旧 高 専 賃 からの 移 行 や 新 規 開 設 によりサービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 の 登 録 件 数 の 増 加 が 進 むことが 予 想 されるため 本 調 査 では これらの 供 給 実 績 の 分 析 等 を 通 じて 現 状 把 握 を 行 い 現 時 点 における 課 題 を 整 理 することを 目 的 とする なお 上 記 分 析 に 当 たっては ケーススタディとし て 特 定 エリアに 焦 点 を 当 てたローカルマーケット 分 析 を 行 う 3 調 査 事 項 1.サ 付 住 宅 の 現 状 の 把 握 供 給 実 績 の 調 査 自 治 体 の 動 向 調 査 エンドユーザーの 意 識 調 査 2.サ 付 住 宅 事 業 に 関 する 課 題 の 把 握 各 プレイヤーのスタンスの 確 認 収 支 モデルケースの 検 討 3.サ 付 住 宅 の 現 状 と 課 題 の 整 理 4.サ 付 住 宅 のケーススタディ 4 調 査 期 間 平 成 24 年 8 月 9 日 ~ 平 成 25 年 3 月 31 日 - 1 -

Ⅱ. 調 査 結 果 1 サ 付 住 宅 に 係 る 現 状 把 握 1. 供 給 実 績 の 調 査 サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 情 報 提 供 システム (http://www.satsuki-jutaku.j p/index.php)により 開 示 されているデータ 等 を 活 用 して サ 付 住 宅 の 供 給 実 績 を エリア 別 新 設 移 行 の 別 自 立 型 介 護 型 のタイプ 別 料 金 設 定 等 の 観 点 から 分 析 し マクロ 的 な 供 給 動 向 を 把 握 する (A) 登 録 状 況 サ 付 住 宅 の 登 録 状 況 については 平 成 23 年 10 月 の 制 度 創 設 直 後 の 数 カ 月 は 登 録 件 数 が 伸 び 悩 んでいたものの 旧 高 専 賃 に 係 る 有 料 老 人 ホームの 届 出 あるいは サ 付 住 宅 としての 新 規 登 録 の 選 択 期 限 が 平 成 23 年 度 末 に 設 定 されていたことも あり 平 成 24 年 3 月 頃 から 徐 々に 増 加 し 平 成 24 年 11 月 1 日 時 点 における 登 録 物 件 数 及 び 登 録 戸 数 は2,430 物 件 77,053 戸 と 旧 高 専 賃 の 制 度 廃 止 時 点 におけ る 登 録 件 数 (2,307 物 件 63,707 戸 )を 上 回 る 水 準 にまで 達 している 旧 高 専 賃 サ 付 住 宅 の 登 録 件 数 の 推 移 (ホーム 数 ) 2,600 2,400 2,200 2,000 1,800 1,600 1,400 63,707 77,053 ( 戸 数 ) 90,000 80,000 70,000 60,000 50,000 1,200 1,000 800 40,000 30,000 600 400 200 0 H22 年 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 H23 年 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 2,307 10 月 H23 年 11 月 12 月 H24 年 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 2,430 11 月 20,000 10,000 0 ( 資 料 ) サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 協 会 HP 株 式 会 社 タムラプランニング&オペレーティングをもとに 作 成 - 2 -

全 登 録 物 件 のうち 旧 高 専 賃 からの 移 行 物 件 と 純 粋 な 新 規 登 録 物 件 の 割 合 は 以 下 のとおりである 有 料 老 人 ホームの 届 出 あるいは サ 付 住 宅 としての 新 規 登 録 の 選 択 期 限 が 設 定 されていた 平 成 24 年 3 月 時 点 においては 旧 高 専 賃 からの 移 行 物 件 の 割 合 が54%と 過 半 を 占 めていたが その 後 純 粋 な 新 規 登 録 物 件 の 件 数 が 順 調 に 増 加 したことにより 直 近 の 平 成 24 年 11 月 1 日 時 点 において 両 者 の 割 合 は 逆 転 しており 純 粋 な 新 規 登 録 物 件 が58%と 過 半 を 占 めるに 至 っている 旧 高 専 賃 からの 移 行 物 件 と 新 規 登 録 物 件 の 内 訳 平 成 24 年 3 月 時 点 の 状 況 純 粋 な 新 規 登 録 物 件 58% 旧 高 専 賃 からの 移 行 物 件 42% 純 粋 な 新 規 登 録 物 件 46% 旧 高 専 賃 からの 移 行 物 件 54% ( 資 料 ) サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 協 会 HP 株 式 会 社 タムラプランニング&オペレーティングをもとに 作 成 また 都 道 府 県 別 の 登 録 件 数 の 状 況 は 次 図 のとおりで 大 阪 府 が170 物 件 で 最 多 となっており これに 北 海 道 が152 物 件 東 京 都 が115 物 件 で 続 いている 一 方 宮 崎 県 や 佐 賀 県 における 登 録 件 数 は 依 然 として1 桁 台 に 留 まっており 都 道 府 県 ごとに 大 幅 な 格 差 が 認 められる なお 次 図 のとおり 都 道 府 県 別 のサ 付 住 宅 の 供 給 分 布 については 旧 高 専 賃 当 時 における 都 道 府 県 別 の 供 給 分 布 の 傾 向 が 概 ね 引 き 継 がれていると 言 えるが 旧 高 専 賃 当 時 と 比 較 した 登 録 件 数 の 増 減 については 都 道 府 県 ごとに 個 別 性 が 見 られる 具 体 的 には 旧 高 専 賃 では 大 阪 府 に 次 ぐ 第 2 位 の 供 給 量 であった 神 奈 川 県 の 登 録 件 数 は 依 然 として 当 時 の6 割 弱 に 留 まっている 一 方 で 北 海 道 や 愛 知 県 をはじめと して 当 時 の3~4 割 増 の 水 準 にまで 登 録 件 数 が 増 加 している 都 道 府 県 も 見 られる また 純 粋 な 新 規 登 録 物 件 のみに 限 定 した 供 給 状 況 を 見 ると 総 数 ベースでも 上 位 に 位 置 する 大 阪 府 と 北 海 道 の 件 数 が 突 出 しているものの その 他 の 都 道 府 県 間 での 格 差 は 総 数 ベースの 格 差 と 比 較 すると 相 対 的 に 縮 小 しており 総 数 ベースでは 7 位 にランクする 愛 知 県 が 東 京 都 を 上 回 る67 物 件 で 大 阪 府 北 海 道 に 次 ぐ3 位 に ランクしているのをはじめ 純 粋 な 新 規 登 録 物 件 の 件 数 が40 件 以 上 の 都 道 府 県 が 埼 玉 県 千 葉 県 東 京 都 神 奈 川 県 三 重 県 兵 庫 県 福 岡 県 と 広 範 に 及 んでいる - 3 -

都 道 府 県 別 の 旧 高 専 賃 サ 付 住 宅 の 登 録 件 数 ( 単 位 : 物 件 数 ) 200 180 160 152 175 旧 高 専 賃 サ 付 住 宅 140 120 100 80 60 40 20 114 54 4445 47 48 35 46 48 41 44 35 31 29 30 20 115 102 93 95 81 77 72 64 66 102 87 75 62 59 45 45 38 40 30 29 31 31 21 23 26 1920 22 21 24 0 北 海 道 青 森 県 岩 手 県 宮 城 県 秋 田 県 山 形 県 福 島 県 茨 城 県 栃 木 県 群 馬 県 埼 玉 県 千 葉 県 東 京 都 神 奈 川 県 山 梨 県 長 野 県 岐 阜 県 静 岡 県 愛 知 県 三 重 県 新 潟 県 富 山 県 石 川 県 福 井 県 200 180 160 140 184 170 旧 高 専 賃 サ 付 住 宅 120 100 80 60 40 20 0 31 34 32 32 滋 賀 県 京 都 府 大 阪 府 8482 兵 庫 県 21 16 奈 良 県 41 4344 37 25 19 21 16 和 歌 山 県 鳥 取 県 島 根 県 岡 山 県 101 97 広 島 県 43 66 山 口 県 45 40 27 27 26 19 17 12 徳 島 県 香 川 県 愛 媛 県 高 知 県 90 73 福 岡 県 12 6 佐 賀 県 41 78 58 59 長 崎 県 熊 本 県 31 25 20 大 分 県 6 宮 崎 県 37 39 30 27 鹿 児 島 県 沖 縄 県 ( 資 料 ) サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 協 会 HP 株 式 会 社 タムラプランニング&オペレーティングをもとに 作 成 都 道 府 県 別 の 旧 高 専 賃 からの 移 行 物 件 と 新 規 登 録 物 件 の 内 訳 ( 単 位 : 物 件 数 ) 140 120 旧 高 専 賃 からの 移 行 物 件 純 粋 な 新 規 登 録 物 件 100 101 80 60 40 20 0 51 北 海 道 27 2223 22 24 24 26 19 16 13 15 15 10 青 森 県 岩 手 県 宮 城 県 秋 田 県 山 形 県 福 島 県 37 茨 城 県 24 24 栃 木 県 44 33 群 馬 県 5052 埼 玉 県 27 63 52 5052 45 千 葉 県 東 京 都 神 奈 川 県 21 9 11 山 梨 県 27 長 野 県 14 31 30 岐 阜 県 10 静 岡 県 20 67 愛 知 県 32 43 三 重 県 18 18 17 18 13 9 6 2 新 潟 県 富 山 県 石 川 県 福 井 県 - 4 -

140 120 122 ( 前 頁 より 続 く) 旧 高 専 賃 からの 移 行 物 件 純 粋 な 新 規 登 録 物 件 100 80 60 48 47 66 58 40 20 0 22 19 15 10 滋 賀 県 京 都 府 大 阪 府 35 兵 庫 県 24 17 12 14 9 11 奈 良 県 和 歌 山 県 鳥 取 県 10 6 島 根 県 2321 岡 山 県 35 35 35 31 23 17 17 10 10 広 島 県 山 口 県 徳 島 県 香 川 県 愛 媛 県 15 8 4 高 知 県 福 岡 県 5 1 佐 賀 県 34 31 28 24 長 崎 県 熊 本 県 8 23 大 分 県 2 4 宮 崎 県 14 23 鹿 児 島 県 7 20 沖 縄 県 ( 資 料 ) サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 協 会 HP 株 式 会 社 タムラプランニング&オペレーティングをもとに 作 成 都 道 府 県 別 に 見 た 旧 高 専 賃 からのサ 付 住 宅 への 移 行 割 合 は 下 記 のとおりで 秋 田 県 福 井 県 山 口 県 徳 島 県 では 旧 高 専 賃 の8 割 超 がそのままサ 付 住 宅 に 移 行 して いる 当 該 状 況 の 一 因 としては これらの 県 において 旧 高 専 賃 に 占 める 適 合 高 専 賃 の 割 合 が 全 国 的 に 見 て 比 較 的 高 い 水 準 にあったことが 挙 げられる 一 方 佐 賀 県 宮 崎 県 における 移 行 割 合 は1 割 に 満 たない 水 準 に 留 まっているが 両 県 におけ る 適 合 高 専 賃 の 割 合 は 上 記 とは 逆 に 極 めて 低 位 な 水 準 にあった したがって 従 来 から 単 なる 高 齢 者 専 用 の 賃 貸 住 宅 としての 位 置 づけではなく 一 定 の 要 件 を 満 たした 良 質 な サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 の 整 備 についての 土 壌 が 確 立 されてい たか 否 かが 旧 高 専 賃 からサ 付 住 宅 への 移 行 割 合 の 多 寡 にも 影 響 を 及 ぼしていると 思 料 する 90% 80% 70% 80.0% 60% 58.7% 50.0% 54.3% 50% 54.5% 50.0% 46.8% 40% 44.7% 44.4% 30% 20% 10% 0% 北 海 道 青 岩 森 手 県 県 宮 秋 山 城 田 形 県 県 県 福 茨 島 城 県 県 都 道 府 県 別 の 旧 高 専 賃 からサ 付 住 宅 への 移 行 割 合 66.7% 61.7% 栃 木 県 29.0% 54.7% 42.9% 28.6% 群 埼 千 東 神 馬 玉 葉 京 奈 県 県 県 都 川 県 60.9% 37.9% 山 長 岐 梨 野 阜 県 県 県 22.2% 54.2% 32.3% 静 愛 岡 知 県 県 41.9% 三 新 重 潟 県 県 10.5% 85.7% 61.3% 40.9% 富 石 福 山 川 井 県 県 県 41.7% 31.3% 26.1% 滋 京 賀 都 県 府 56.3% 57.9% 大 兵 阪 庫 府 県 45.9% 奈 和 良 歌 県 山 県 28.6% 鳥 島 取 根 県 県 81.4% 68.0% 53.5% 85.2% 岡 広 山 山 島 口 県 県 県 38.5% 23.5% 52.6% 徳 香 愛 島 川 媛 県 県 県 58.5% 16.7% 8.3% 高 福 佐 知 岡 賀 県 県 県 39.7% 長 熊 崎 本 県 県 40.0% 46.7% 8.0% 大 宮 分 崎 県 県 17.9% 鹿 児 島 県 沖 縄 県 ( 資 料 ) サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 協 会 HP 株 式 会 社 タムラプランニング&オペレーティングをもとに 作 成 - 5 -

また 都 市 規 模 別 のサ 付 住 宅 の 供 給 状 況 を 見 ると 全 登 録 物 件 のうち 政 令 指 定 都 市 中 核 市 特 例 市 のいずれかに 該 当 する 都 市 部 に 所 在 している 物 件 が 概 ね 半 数 を 占 めている( 統 計 上 のバイアスが 大 きいため 東 京 都 内 の115 物 件 につ いては 集 計 対 象 から 除 外 した) 一 定 の 稼 働 水 準 の 達 成 に 係 る 蓋 然 性 や これに 依 拠 するサ 付 住 宅 事 業 の 採 算 性 確 保 等 の 観 点 から サ 付 住 宅 の 供 給 が 一 定 の 高 齢 者 人 口 を 有 する 都 市 部 に 集 中 していることが 窺 える 都 市 規 模 別 の 供 給 状 況 郡 部 8% 大 規 模 都 市 20% その 他 市 部 41% 小 規 模 都 市 13% 中 規 模 都 市 18% ( 注 ) 都 市 の 区 分 は 以 下 のとおりである なお 東 京 ( 注 ) 都 内 の 物 件 は 除 外 している ( 注 ) 大 規 模 都 市 : 人 口 70 万 人 以 上 の 都 市 ( 注 ) 中 規 模 都 市 : 人 口 30 万 人 以 上 の 都 市 ( 注 ) 小 規 模 都 市 : 上 記 以 外 の 中 核 市 特 例 市 ( 注 ) その 他 市 部 : 上 記 以 外 の 市 ( 注 ) 郡 部 : 上 記 以 外 の 町 村 ( 資 料 ) サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 協 会 HP 等 をもとに 作 成 (B) 登 録 物 件 のトレンド (1) 物 件 タイプ 居 室 面 積 及 び 居 室 内 部 の 設 備 の 状 況 に 着 眼 して 分 類 した 全 登 録 物 件 に 占 める 介 護 型 自 立 型 の 割 合 は 下 記 のとおりである タイプ 別 の 供 給 状 況 自 立 型 19% 介 護 型 81% ( 注 ) 最 小 居 室 の 居 室 面 積 が25m2 未 満 最 低 家 賃 居 室 に 浴 室 あるいは 台 所 がない のいずれ ( 注 ) かに 該 当 する 物 件 を 介 護 型 その 他 の 物 件 を 自 立 型 として 集 計 した ( 資 料 ) サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 協 会 HP 等 をもとに 作 成 - 6 -

これを 見 ると 登 録 物 件 の8 割 超 は 居 室 面 積 や 居 室 内 部 の 設 備 水 準 がサ 付 住 宅 に 関 する 原 則 的 な 登 録 基 準 を 一 部 満 たしていない 介 護 型 の 物 件 となっており 下 記 の 旧 高 専 賃 当 時 のタイプ 別 の 供 給 状 況 と 比 較 しても 新 制 度 の 創 設 により 介 護 型 への 偏 重 が 進 んでいることが 窺 える 当 該 状 況 の 背 景 としては 集 計 方 法 に よるバイアスとして 一 定 の 割 合 を 占 めると 推 定 される 混 合 型 の 物 件 も 介 護 型 に 含 めてカウントされていることも 一 因 ではあるが 事 業 採 算 性 の 観 点 から 一 定 の 介 護 保 険 収 入 や 食 費 収 入 を 獲 得 することを 企 図 して 要 介 護 者 をメイン ターゲットに 置 いた 介 護 型 の 物 件 を 指 向 する 運 営 主 体 が 当 時 よりも 増 加 してい ることが 最 大 の 要 因 であると 考 えられる また 旧 高 専 賃 のうち 自 立 型 の 物 件 については 制 度 変 更 後 における 設 備 関 連 の 登 録 基 準 についてはクリアできた としても 新 たに 設 定 されたサービス 関 連 の 基 準 を 満 たすことができない いわ ゆる サービス 無 し 高 専 賃 が 一 定 割 合 を 占 めており これらの 物 件 が 制 度 変 更 に 際 してサ 付 住 宅 にそのまま 移 行 することができず 登 録 が 抹 消 されてしまったこ とも 一 因 と 考 えられる 旧 高 専 賃 のタイプ 別 の 供 給 状 況 自 立 型 46% 介 護 型 54% ( 資 料 ) 株 式 会 社 タムラプランニング&オペレーティングの 資 料 をもとに 作 成 当 該 物 件 タイプ 別 の 供 給 状 況 を 旧 高 専 賃 からの 移 行 物 件 純 粋 な 新 規 登 録 物 件 別 に 見 ると 旧 高 専 賃 からの 移 行 物 件 よりも 純 粋 な 新 規 登 録 物 件 において 介 護 型 の 割 合 が 高 くなっており サ 付 住 宅 制 度 の 創 設 による 新 たな 登 録 基 準 や 事 業 環 境 等 を 与 条 件 として 行 われた 新 規 開 設 において 運 営 主 体 の 介 護 型 物 件 への 選 好 性 がより 高 まっていることが 窺 える - 7 -

旧 高 専 賃 からの 移 行 物 件 純 粋 な 新 規 登 録 物 件 自 立 型 22% 自 立 型 16% 介 護 型 78% 介 護 型 84% ( 資 料 ) 株 式 会 社 タムラプランニング&オペレーティングの 資 料 をもとに 作 成 また 供 給 エリア 別 に 見 ると 東 京 23 区 東 京 都 市 部 を 除 いた 全 てのカテ ゴリーで 介 護 型 の 物 件 が 過 半 を 占 めている 点 は 前 記 と 同 様 であるが これに 加 えて 都 市 規 模 が 大 きくなるほど 自 立 型 の 割 合 が 増 加 する 傾 向 が 認 められる 自 立 型 の 物 件 については 主 たる 需 要 者 となる 高 齢 者 の 所 得 水 準 や 当 該 所 得 階 層 に 合 致 する 高 齢 者 人 口 の 分 布 偏 在 状 況 さらには 地 方 圏 においては 依 然 と して 高 齢 者 を 高 齢 者 向 け 住 宅 に 入 居 させることについて 心 理 的 な 抵 抗 感 等 が 根 強 いこと 等 を 背 景 として 事 業 の 成 立 範 囲 が 都 市 部 に 限 定 されるとの 意 見 が 従 来 か ら 多 く 見 られたが 下 記 の 集 計 結 果 はこうした 意 見 を 具 体 に 裏 付 けるものとなっ ている 供 給 エリア 別 に 見 たタイプ 別 の 供 給 状 況 大 規 模 都 市 73.3% 26.7% 中 規 模 都 市 82.8% 17.2% 小 規 模 都 市 86.7% 13.3% その 他 市 部 86.5% 13.5% 郡 部 87.7% 12.3% 東 京 23 区 41.8% 58.2% 東 京 都 市 部 41.7% 58.3% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 介 護 型 自 立 型 ( 資 料 ) サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 協 会 HP 等 をもとに 作 成 - 8 -

物 件 タイプ 介 護 型 自 立 型 北 海 道 125 件 27 件 青 森 県 42 件 3 件 岩 手 県 32 件 3 件 宮 城 県 44 件 4 件 秋 田 県 29 件 2 件 山 形 県 21 件 8 件 福 島 県 28 件 13 件 茨 城 県 57 件 7 件 栃 木 県 36 件 12 件 群 馬 県 75 件 2 件 埼 玉 県 84 件 18 件 千 葉 県 56 件 16 件 東 京 都 48 件 67 件 神 奈 川 県 51 件 51 件 山 梨 県 28 件 2 件 長 野 県 31 件 7 件 岐 阜 県 37 件 8 件 静 岡 県 31 件 9 件 愛 知 県 68 件 19 件 三 重 県 72 件 3 件 新 潟 県 23 件 8 件 富 山 県 14 件 6 件 石 川 県 18 件 8 件 福 井 県 13 件 11 件 滋 賀 県 29 件 5 件 京 都 府 18 件 14 件 大 阪 府 153 件 17 件 兵 庫 県 65 件 17 件 奈 良 県 16 件 5 件 和 歌 山 県 41 件 0 件 鳥 取 県 20 件 5 件 島 根 県 15 件 1 件 岡 山 県 39 件 5 件 広 島 県 88 件 13 件 山 口 県 56 件 10 件 徳 島 県 39 件 1 件 香 川 県 27 件 0 件 愛 媛 県 39 件 6 件 高 知 県 5 件 7 件 福 岡 県 58 件 15 件 佐 賀 県 6 件 0 件 長 崎 県 56 件 2 件 熊 本 県 51 件 8 件 大 分 県 27 件 4 件 宮 崎 県 6 件 0 件 鹿 児 島 県 32 件 5 件 沖 縄 県 27 件 0 件 都 道 府 県 別 に 見 たタイプ 別 の 供 給 状 況 全 国 合 計 1,976 件 454 件 ( 資 料 ) サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 協 会 HP 等 をもとに 作 成 高 知 県 東 京 都 神 奈 川 県 福 井 県 京 都 府 福 島 県 石 川 県 富 山 県 山 形 県 新 潟 県 栃 木 県 奈 良 県 静 岡 県 千 葉 県 愛 知 県 兵 庫 県 福 岡 県 鳥 取 県 全 国 合 計 長 野 県 岐 阜 県 北 海 道 埼 玉 県 山 口 県 滋 賀 県 熊 本 県 鹿 児 島 県 愛 媛 県 大 分 県 広 島 県 岡 山 県 茨 城 県 大 阪 府 岩 手 県 宮 城 県 青 森 県 山 梨 県 秋 田 県 島 根 県 三 重 県 長 崎 県 群 馬 県 徳 島 県 42% 42% 50% 54% 56% 68% 69% 70% 72% 74% 75% 76% 78% 78% 78% 79% 79% 80% 81% 82% 82% 82% 82% 85% 85% 86% 86% 87% 87% 87% 89% 89% 90% 91% 92% 93% 93% 94% 94% 96% 97% 97% 98% 58% 58% 50% 46% 44% 32% 31% 30% 28% 26% 25% 24% 23% 22% 22% 21% 21% 20% 19% 18% 18% 18% 18% 15% 15% 14% 14% 13% 13% 13% 11% 11% 10% 9% 8% 7% 7% 6% 6% 4% 3% 3% 3% 和 歌 山 県 香 川 県 佐 賀 県 宮 崎 県 沖 縄 県 100% 100% 100% 100% 100% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 介 護 型 自 立 型 - 9 -

(2) 開 設 スキーム 土 地 建 物 の 権 利 形 態 に 着 眼 して 開 設 スキーム 別 の 供 給 状 況 を 見 ると サブ リース 方 式 が41%で 最 も 多 く これに 自 主 開 発 方 式 が35% 借 地 方 式 が16 %で 続 いており サブリース 方 式 と 自 主 開 発 方 式 の 両 者 で 全 体 の 約 8 割 を 占 めている 開 設 スキーム 別 の 供 給 状 況 借 地 方 式 16% その 他 8% 自 主 開 発 方 式 35% ( 注 ) 開 設 スキームの 区 分 は 以 下 のとおりである サブリース 方 式 ( 注 ) 自 主 開 発 方 式 : 土 地 建 物 ともに 所 有 権 の 場 合 41% ( 注 ) サブリース 方 式 : 土 地 建 物 ともに 賃 借 権 の 場 合 ( 注 ) 借 地 方 式 : 土 地 は 賃 借 権 建 物 は 所 有 権 の 場 合 ( 注 ) その 他 : 上 記 以 外 の 場 合 ( 資 料 ) サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 協 会 HP 等 をもとに 作 成 供 給 エリア 別 に 見 ると ややばらつきはあるものの 都 市 規 模 が 大 きくなるほ ど 自 主 開 発 方 式 の 割 合 が 低 下 し サブリース 方 式 の 割 合 が 上 昇 する 傾 向 が 認 められる 当 該 状 況 の 背 景 としては 一 般 的 には 都 市 規 模 に 比 例 して 地 価 が 高 く なるため 大 都 市 ほど 当 初 の 開 発 コストの 負 担 を 回 避 し 事 業 リスクを 低 減 させ たいというインセンティブが 強 く 働 くと 考 えられるほか 地 主 側 においても 一 定 の 資 産 価 値 を 有 する 土 地 を 継 続 的 に 保 有 しておきたいという 思 いから 土 地 を 売 却 するよりも 高 齢 者 向 け 住 宅 を 建 設 し 賃 貸 運 用 することを 選 択 するケース が 増 加 することが 考 えられる 供 給 エリア 別 に 見 た 開 設 スキーム 別 の 供 給 状 況 大 規 模 都 市 32.4% 48.0% 14.3% 5.3% 中 規 模 都 市 36.3% 44.4% 13.0% 6.4% 小 規 模 都 市 30.6% 43.5% 14.6% 11.2% その 他 市 部 36.8% 36.5% 18.9% 7.8% 郡 部 43.1% 27.7% 20.0% 9.2% 東 京 都 18.3% 66.1% 5.2% 10.4% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 自 主 開 発 方 式 サブリース 方 式 借 地 方 式 その 他 ( 資 料 ) サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 協 会 HP 等 をもとに 作 成 - 10 -

(3) 開 設 規 模 開 設 規 模 別 の 供 給 状 況 は 下 記 のとおりで 総 数 では 10~20 戸 が24.1%で 最 も 多 く これに 20~30 戸 が22.1%で 続 いており これらに 10 戸 未 満 を 加 えた 30 戸 未 満 の 小 規 模 物 件 が52.7%と 過 半 を 占 めている 供 給 エリア 別 に 見 ると 都 市 規 模 が 小 さくなるほど 小 規 模 物 件 の 割 合 が 増 加 す る 傾 向 が 顕 著 に 現 れており 大 規 模 都 市 では 30 戸 未 満 の 割 合 は 約 4 割 である のに 対 し その 他 市 部 郡 部 での 同 割 合 は 約 6 割 にまで 達 している 高 齢 者 向 け 住 宅 の 運 営 は 主 にコスト 面 でのスケールメリットの 享 受 に 関 連 して 収 益 効 率 の 観 点 からはある 程 度 まとまった 規 模 の 居 室 数 を 有 していることが 望 ましい と 言 われているが 需 要 者 となる 高 齢 者 人 口 の 規 模 が 相 対 的 に 劣 る その 他 市 部 や 郡 部 に 所 在 する 物 件 については こうした 収 益 効 率 に 対 するニーズを 多 額 の 初 期 投 資 額 の 負 担 や 過 大 な 稼 働 リスクをできるだけ 回 避 したいとのニーズが 上 回 る 結 果 として 上 記 のような 供 給 トレンドになっているものと 思 料 する 開 設 規 模 別 の 供 給 状 況 総 数 6.5% 24.1% 22.1% 18.8% 10.8% 7.6% 5.9% 4.2% 大 規 模 都 市 4.4% 18.5% 17.5% 16.4% 14.7% 9.7% 10.5% 8.2% 中 規 模 都 市 7.4% 20.3% 21.8% 21.3% 10.5% 9.1% 5.1% 4.4% 小 規 模 都 市 3.1% 28.2% 24.5% 19.7% 11.2% 6.8% 3.1% その 他 市 部 8.3% 26.7% 24.8% 17.3% 8.8% 6.6% 4.8% 郡 部 6.2% 33.8% 21.0% 21.5% 7.7% 3.6% 4.1% 東 京 都 7.8% 11.3% 14.8% 24.3% 15.7% 11.3% 9.6% 5.2% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 10 戸 未 満 10~20 戸 20~30 戸 30~40 戸 40~50 戸 50~60 戸 60~80 戸 80 戸 以 上 ( 資 料 ) サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 協 会 HP 等 をもとに 作 成 なお 開 設 規 模 に 関 して 旧 高 専 賃 からの 移 行 物 件 純 粋 な 新 規 登 録 物 件 別 あるいは 物 件 タイプ 別 に 見 た 供 給 状 況 については 上 記 の 総 数 ベースの 構 成 比 と 比 較 して 目 立 った 相 違 は 特 になく これらの 要 因 と 開 設 規 模 との 間 に 明 確 な 相 関 関 係 は 特 段 認 められなかった - 11 -

(4) 構 造 建 物 の 構 造 別 に 見 た 供 給 状 況 は 下 記 のとおりで 総 数 ベースでは 鉄 骨 造 が 約 38%で 最 多 となっているが 木 造 鉄 筋 コンクリート 造 もそれぞれ3 割 前 後 を 占 めており 鉄 骨 鉄 筋 コンクリート 造 の 物 件 が 極 めて 少 数 であることを 除 け ば さほど 大 きな 偏 りはなく 概 ね 均 等 に 分 布 している 開 設 規 模 別 に 見 ると 20 戸 未 満 の 物 件 では 木 造 が 概 ね 半 数 を 占 めているが 60 戸 以 上 の 物 件 では 約 7 割 を 鉄 筋 コンクリート 造 が 占 めているように 開 設 規 模 が 大 きくなるにつれて 主 流 の 構 造 体 が 木 造 鉄 骨 造 鉄 筋 コンクリー ト 造 にシフトしていく 傾 向 が 認 められる 当 該 状 況 については 建 物 の 延 床 面 積 や 階 層 が 大 きくなることに 伴 う 当 然 の 傾 向 ではあるものの 開 設 規 模 と 収 益 効 率 との 関 係 の 中 で 収 益 効 率 の 劣 る 小 規 模 物 件 については 建 築 コストが 低 廉 な 木 造 物 件 とせざる 得 ないといった 状 況 も 間 接 的 には 関 連 していると 思 料 する 建 物 の 構 造 別 の 供 給 状 況 総 数 27.6% 38.1% 33.6% 20 戸 未 満 46.6% 37.0% 16.0% 20~40 戸 28.3% 40.7% 30.4% 40~60 戸 7.6% 41.2% 49.9% 60 戸 以 上 3.6% 25.5% 69.6% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 木 造 鉄 骨 造 鉄 筋 コンクリート 造 鉄 骨 鉄 筋 コンクリート 造 ( 資 料 ) サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 協 会 HP 等 をもとに 作 成 (5) 居 室 面 積 各 物 件 の 最 小 居 室 面 積 別 の 供 給 状 況 は 次 図 のとおりで 総 数 ベースでは 20m2 未 満 が 約 6 割 と 過 半 を 占 めており これに 20~25m2 を 加 えた 共 同 利 用 部 分 の 十 分 な 確 保 により 居 室 面 積 に 係 る 原 則 的 な 登 録 基 準 の 緩 和 規 定 を 適 用 してい る 物 件 が 全 体 の8 割 弱 にまで 及 んでいる 平 成 24 年 度 の 高 齢 者 住 まい 法 の 改 正 で は 従 来 やや 曖 昧 であった 居 室 面 積 を25m2 未 満 に 緩 和 する 場 合 における 共 同 利 用 部 分 の 確 保 に 関 して 一 定 の 基 準 が 示 され 改 正 以 前 と 比 較 すると 当 該 面 積 緩 和 に 関 する 運 用 は 厳 格 化 されたと 言 えるが 改 正 以 降 においても 介 護 保 険 収 入 により 事 業 全 体 の 採 算 性 を 確 保 するビジネスモデルを 採 っている 事 業 運 営 主 体 が 大 半 であることもあり 引 き 続 き 原 則 的 な 登 録 基 準 を 下 回 る 小 ぶりな 居 室 面 積 の 物 件 が 供 給 の 主 流 となっている - 12 -

居 室 面 積 別 の 供 給 状 況 総 数 64.3% 13.7% 19.3% 大 規 模 都 市 59.8% 9.7% 26.9% 中 規 模 都 市 68.4% 12.3% 16.7% 小 規 模 都 市 66.7% 17.7% 12.9% その 他 市 部 67.1% 15.8% 15.0% 郡 部 69.7% 13.3% 14.4% 東 京 都 30.4% 7.8% 57.4% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 20m2 未 満 20~25m2 25~35m2 35~45m2 45m2 以 上 ( 資 料 ) サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 協 会 HP 等 をもとに 作 成 供 給 エリア 別 に 見 ると 都 市 規 模 が 大 きくなるほど 原 則 的 な 面 積 基 準 を 満 た している 物 件 の 割 合 が 高 くなる 傾 向 が 見 られる 当 該 状 況 の 背 景 としては 需 要 者 となる 富 裕 な 高 齢 者 層 の 分 布 が 都 市 部 に 偏 在 していることや 仮 に 一 定 の 居 室 面 積 を 備 えた 住 戸 を 提 供 したとしても 地 方 圏 に 所 在 する 物 件 おいては 一 定 の 稼 働 水 準 の 確 保 との 兼 ね 合 いで 当 該 要 素 をなかなか 料 金 設 定 に 転 嫁 しにくく 事 業 採 算 性 の 観 点 から 見 て こうした 物 件 を 供 給 するインセンティブが 乏 しいこ とが 主 因 であると 思 料 する また 旧 高 専 賃 からの 移 行 物 件 純 粋 な 新 規 登 録 物 件 別 に 見 ると 新 たに 設 定 された 登 録 基 準 等 を 与 条 件 として 開 設 された 純 粋 な 新 規 登 録 物 件 の 方 が 面 積 基 準 の 緩 和 規 定 を 適 用 している 物 件 の 割 合 が 高 い 状 況 にあり 旧 高 専 賃 当 時 と 比 較 しても 運 営 主 体 の 選 好 が 25m2 未 満 の 物 件 にシフトしていることが 窺 える 旧 高 専 賃 からの 移 行 物 件 純 粋 な 新 規 登 録 物 件 45m2 以 上 1% 25~35m2 22% 35~45m2 4% 20~25m2 11% 25~35m2 17% 20~25m2 17% 20m2 未 満 56% 20m2 未 満 70% ( 資 料 ) サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 協 会 HP 等 をもとに 作 成 - 13 -

なお 本 調 査 においては 前 記 のとおり 居 室 の 面 積 と 設 備 水 準 の2つの 尺 度 により 物 件 のタイプを 介 護 型 と 自 立 型 に 区 分 しているが 居 室 面 積 に 関 して 当 該 タイプ 別 に 見 た 供 給 状 況 は 下 記 のとおりである 介 護 型 の 物 件 につ いては9 割 超 が 25m2 未 満 の 物 件 となっており 25m2 以 上 の 居 室 面 積 を 備 え ているが 浴 室 あるいは 台 所 は 設 定 されていないといった 居 室 は 極 めて 少 数 であ り 居 室 面 積 と 居 室 内 部 の 設 備 水 準 との 間 の 一 致 性 が 高 いことが 認 められる 一 方 自 立 型 の 物 件 については 25~35m2 が8 割 超 を 占 めており いわゆる ア クティブシニア と 呼 ばれるような 高 齢 者 層 をメインターゲットに 登 録 基 準 を 大 幅 に 上 回 ってクリアしている 物 件 は 少 数 であることが 認 められ 自 立 型 に 分 類 されている 物 件 においても 上 記 のような 運 営 コンセプトに 伴 って 積 極 的 に 自 立 型 を 指 向 しているというよりは あくまで 要 介 護 者 をメインターゲットに 置 きつ つ 単 に 原 則 的 な 登 録 基 準 をクリアしているのみの 物 件 が 実 態 としては 多 くを 占 めている 可 能 性 が 考 えられる 介 護 型 自 立 型 25~35m2 4% 45m2 以 上 3% 20~25m2 17% 35~45m2 11% 20m2 未 満 79% 25~35m2 86% ( 資 料 ) サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 協 会 HP 等 をもとに 作 成 (6) 設 備 水 準 居 室 内 の 設 備 に 関 する 新 たな 登 録 基 準 については 原 則 として 各 戸 に 台 所 水 洗 便 所 収 納 設 備 洗 面 設 備 浴 室 を 備 えることが 規 定 されているが 共 同 利 用 部 分 に 浴 室 等 を 備 えることにより 上 記 と 同 等 以 上 の 居 住 環 境 が 確 保 される 場 合 に おいては 各 戸 に 台 所 収 納 設 備 浴 室 を 備 えることは 要 しないとされている よって 各 設 備 の 設 置 状 況 別 の 供 給 状 況 を 見 ると まず 原 則 的 な 登 録 基 準 にお いて 要 請 されている 全 ての 設 備 を 設 置 している 物 件 の 割 合 は 約 23%で 7 割 超 の 物 件 は 一 部 の 設 備 を 居 室 内 に 欠 いた 物 件 となっている - 14 -

各 設 備 の 有 無 別 の 供 給 状 況 全 て 23.2% 76.8% 浴 室 24.9% 75.1% 台 所 41.6% 58.4% 収 納 設 備 96.7% 3.3% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% あり なし ( 注 ) 各 居 室 への 設 備 の 有 無 については 各 物 件 内 の 最 低 家 賃 居 室 を 基 準 に 判 定 した ( 資 料 ) サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 協 会 HP 等 をもとに 作 成 個 別 の 設 備 ごとに 見 ると 浴 室 を 設 置 している 物 件 の 割 合 は 約 25%で 上 記 の 全 ての 設 備 を 設 置 している 物 件 の 割 合 と 概 ね 近 似 した 水 準 となっており 全 て の 設 備 を 設 置 しているか 否 かについては 浴 室 の 設 置 の 有 無 が 主 たるポイント になっていることが 窺 える また 浴 室 を 設 置 していない 物 件 が7 割 超 を 占 め る 点 については これまでの 分 析 内 容 を 踏 まえると 1 運 営 主 体 の 多 くは 要 介 護 者 をメインターゲットに 置 いた 事 業 運 営 を 指 向 しているが 当 該 ターゲット 層 に ついては 第 三 者 の 介 助 なしに 一 人 で 入 浴 することができる 方 が 少 ないため 入 居 物 件 の 選 定 において 浴 室 の 有 無 がさほど 重 要 なポイントとはならず 稼 働 率 の 確 保 にも 特 段 寄 与 しないことや 2 浴 室 を 配 置 するか 否 かによって 居 室 面 積 が 大 き く 左 右 されることになるが 浴 室 を 配 置 することにより 一 定 の 居 室 面 積 を 確 保 し たとしても 当 該 要 素 をホテルコスト 部 分 に 転 嫁 することが 難 しく それよりは 介 護 保 険 収 入 や 食 費 収 入 を 確 保 する 観 点 から 居 室 数 をできるだけ 多 く 設 けること に 事 業 採 算 上 の 観 点 からのインセンティブが 働 くこと さらには 3 要 介 護 高 齢 者 等 については 浴 室 を 配 置 することにより かえって 転 倒 等 の 事 故 が 発 生 するリ スクが 高 まることを 懸 念 しているといった 点 が 主 な 要 因 であると 思 料 する 台 所 についても 浴 室 と 概 ね 同 様 であり 各 運 営 主 体 がメインターゲットに 置 く 高 齢 者 の 属 性 との 兼 ね 合 いの 中 で 自 身 で 調 理 等 を 行 うことができる 層 が 少 ないこと 等 を 背 景 として 設 置 している 物 件 は 約 4 割 に 留 まっており 過 半 の 物 件 で 設 置 されていない 状 況 にある - 15 -

一 方 収 納 設 備 については9 割 超 の 物 件 で 設 置 されているが 当 該 状 況 の 背 景 としては 1 浴 室 や 台 所 と 比 較 すると 収 納 設 備 はその 必 要 性 に 関 して 入 居 者 の 身 体 状 況 等 との 関 連 性 が 相 対 的 に 乏 しいことや 2 当 該 設 備 を 設 置 する ことによる 居 室 面 積 への 影 響 が 比 較 的 小 さいことが 挙 げられ 特 に 後 者 の 要 因 に ついては 台 所 と 比 較 して 浴 室 の 設 置 割 合 がより 低 い 水 準 になっていること の 一 因 にもなっていると 思 料 する なお 居 室 内 に 設 置 していない 物 件 の 割 合 が 高 い 浴 室 と 台 所 について 居 室 面 積 別 に 見 た 設 置 状 況 は 下 記 のとおりである 浴 室 居 室 面 積 別 に 見 た 浴 室 台 所 の 設 置 状 況 20m2 未 満 98.6% 20~25m2 33.1% 66.9% 25~35m2 86.8% 13.2% 35m2 以 上 100.0% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% あり なし 台 所 20m2 未 満 21.2% 78.8% 20~25m2 50.6% 49.4% 25~35m2 94.7% 5.3% 35m2 以 上 100.0% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% あり なし ( 資 料 ) サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 協 会 HP 等 をもとに 作 成 - 16 -

これを 見 ると 当 然 ながら 浴 室 や 台 所 を 配 置 している 物 件 の 方 が 結 果 と して 居 室 面 積 は 大 きくなるため 居 室 面 積 が 小 さいカテゴリーほど 設 置 していな い 物 件 の 割 合 が 高 くなっている 特 に 20m2 未 満 の 物 件 における 浴 室 を 設 置 し ていない 物 件 の 割 合 は 約 99%と 極 めて 高 い 水 準 となっており 各 運 営 主 体 がメイ ンターゲットとなる 高 齢 者 のニーズ 等 を 十 分 に 踏 まえたうえで 商 品 設 計 等 を 行 っ ているであろうことに 鑑 みれば かかる 居 室 面 積 の 物 件 への 入 居 を 希 望 している 高 齢 者 については 居 室 への 浴 室 の 配 置 をさほど 重 要 視 していないことが 窺 える 一 方 で 35m2 以 上 のカテゴリーにおいては 台 所 浴 室 ともに 設 置 割 合 が 100%となっている サ 付 住 宅 については 実 態 として 介 護 付 き 有 料 老 人 ホー ムの 新 規 開 設 が 総 量 規 制 により 大 幅 に 制 限 されている 中 で 事 業 運 営 主 体 による 高 齢 者 向 け 住 宅 の 拠 点 拡 大 ニーズの 受 け 皿 として 供 給 されている 側 面 も 一 部 で 認 められる しかし かかる 居 室 面 積 の 物 件 への 入 居 を 希 望 している 高 齢 者 につい ては 上 記 のような 施 設 の 代 替 としての 機 能 ではなく サ 付 住 宅 に 対 して 名 実 ともに 住 宅 としての 機 能 を 求 めているため 当 該 意 向 の 下 では 当 然 のよう に 居 室 内 に 浴 室 台 所 が 設 置 されていることを 望 んでいることが 窺 える したがって 上 記 の 集 計 結 果 からは メインターゲットに 設 定 する 高 齢 者 の 属 性 によって サ 付 住 宅 に 求 める 機 能 や 設 備 水 準 が 大 きく 異 なることが 如 実 に 現 れ ており 健 常 者 をメインターゲットに 設 定 している 35m2 以 上 の 居 室 面 積 を 備 え た 物 件 においては 浴 室 や 台 所 が 設 置 されていないということが 開 設 後 の 入 居 者 募 集 において 競 争 力 を 大 幅 に 毀 損 する 要 因 となり 得 ることを 示 唆 してい ると 思 料 する (7) 月 額 利 用 料 月 額 利 用 料 の 設 定 については 提 供 サービスの 内 容 や 登 録 基 準 において 最 低 限 提 供 することが 要 請 されている 状 況 把 握 生 活 相 談 サービス( 以 下 基 本 サービス という)の 対 価 を 共 益 費 に 含 めて 徴 収 しているケースと 独 立 して 料 金 を 徴 収 しているケース 等 様 々なばらつきが 見 られる よって 以 下 では 物 件 間 で の 比 較 検 討 の 平 仄 を 合 わせる 観 点 から 月 額 利 用 料 を 家 賃 共 益 費 食 費 基 本 サービス 料 の 合 計 額 として 認 識 し 当 該 月 額 利 用 料 別 の 供 給 状 況 について 考 察 す る - 17 -

月 額 利 用 料 別 の 供 給 状 況 総 数 6.0% 12.2% 23.4% 25.0% 14.9% 9.5% 4.8% 4.0% 大 規 模 都 市 5.6% 14.6% 26.7% 19.1% 18.2% 8.5% 6.3% 中 規 模 都 市 12.2% 28.1% 25.2% 17.8% 8.8% 4.2% 小 規 模 都 市 11.4% 10.7% 25.6% 30.6% 13.5% 3.9% その 他 市 部 7.7% 15.3% 25.8% 25.7% 13.6% 7.3% 郡 部 12.8% 22.9% 30.9% 19.1% 8.5% 東 京 都 23 区 6.3% 12.5% 21.9% 21.9% 35.9% 東 京 都 市 部 8.3% 8.3% 12.5% 22.9% 25.0% 22.9% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 5 万 円 未 満 5~8 万 円 8~10 万 円 10~12 万 円 12~14 万 円 14~16 万 円 16~18 万 円 18~20 万 円 20 万 円 以 上 ( 注 ) 最 低 家 賃 居 室 の 料 金 設 定 を 前 提 に 集 計 した なお 集 計 上 の 平 仄 を 図 る 観 点 から 観 点 から 食 事 提 供 ( 注 ) を 行 っていない123 物 件 については 集 計 対 象 外 とした ( 資 料 ) サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 協 会 HP 等 をもとに 作 成 供 給 エリア 別 の 月 額 利 用 料 の 平 均 値 中 央 値 単 位 : 円 エリア 総 数 大 規 模 都 市 中 規 模 都 市 小 規 模 都 市 その 他 市 部 郡 部 東 京 都 23 区 東 京 都 市 部 平 均 値 130,486 148,840 129,068 121,618 121,889 111,760 192,770 175,587 中 央 値 126,250 142,000 124,900 123,000 120,000 107,125 186,425 178,975 ( 注 ) 集 計 上 の 平 仄 を 図 る 観 点 から 食 事 提 供 を 行 っていない123 物 件 については 集 計 対 象 外 とした ( 資 料 ) サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 協 会 HP 等 をもとに 作 成 これを 見 ると まず 食 事 提 供 サービスを 提 供 していない 物 件 を 除 いた 総 数 ベースでは 12~14 万 円 が25.0%で 最 多 となっており これに 10~12 万 円 が23.4% 14~16 万 円 が14.9%で 続 いており 月 額 利 用 料 の 平 均 値 及 び 中 央 値 はそれぞれ13.0 万 円 程 度 12.6 万 円 程 度 となっている また 供 給 エリア 別 の 料 金 設 定 の 状 況 を 見 ると 地 価 水 準 に 比 例 して 増 減 する 開 発 コストの 多 寡 や メインターゲットとなる 高 齢 者 の 所 得 階 層 の 分 布 等 を 反 映 して 東 京 都 23 区 を 筆 頭 に 都 市 規 模 が 大 きくなるほど 料 金 水 準 が 高 くなる 傾 向 が 如 実 に 現 れており 10 万 円 未 満 の 割 合 は 郡 部 では 約 35%と 一 定 の 割 合 を 占 めているが 大 規 模 都 市 では1 割 に 満 たず 東 京 都 23 区 東 京 都 市 部 にお いては 皆 無 となっている 逆 に 16 万 円 以 上 の 割 合 は 郡 部 では1 割 に 満 たない が 大 規 模 都 市 では 約 3 割 東 京 都 23 区 東 京 都 市 部 では7~8 割 が 当 該 カテゴリーに 該 当 している - 18 -

供 給 エリア 別 に 見 た 月 額 利 用 料 別 の 供 給 状 況 エリア 総 数 大 規 模 都 市 中 規 模 都 市 小 規 模 都 市 その 他 市 部 郡 部 東 京 都 23 区 東 京 都 市 部 10 万 円 未 満 18.5% 6.5% 14.3% 22.1% 23.8% 35.6% 0.0% 0.0% 10~16 万 円 63.2% 60.4% 71.1% 69.8% 65.0% 58.5% 20.3% 29.2% 16 万 円 以 上 18.3% 33.0% 14.6% 8.2% 11.2% 5.9% 79.7% 70.8% ( 注 ) 集 計 上 の 平 仄 を 図 る 観 点 から 食 事 提 供 を 行 っていない123 物 件 については 集 計 対 象 外 とした ( 資 料 ) サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 協 会 HP 等 をもとに 作 成 なお 5 万 円 未 満 の 物 件 は 全 国 で7 物 件 のみとなっているが うち6 物 件 は 同 一 医 療 法 人 グループの 運 営 物 件 となっており サ 付 住 宅 事 業 単 体 での 利 益 獲 得 と いうよりは 運 営 する 療 養 型 病 院 の 退 院 後 の 受 け 皿 としての 機 能 を 期 待 してサ 付 住 宅 を 運 営 していることや ホテルコスト 以 外 の 収 入 として 診 療 報 酬 介 護 報 酬 のダブルインカムが 見 込 めること 等 が 上 記 のような 極 めて 低 廉 な 料 金 設 定 を 可 能 にしていると 考 えられ その 意 味 では 上 記 のような 特 殊 な 背 景 を 持 たない 一 般 のケースにおいて 5 万 円 未 満 といった 料 金 設 定 は 事 業 採 算 性 の 観 点 から 見 て 非 現 実 的 であると 思 料 する また 月 額 利 用 料 の 設 定 については 供 給 エリアもさることながら 居 室 面 積 や 建 物 の 構 造 等 によっても 影 響 を 受 けると 推 定 されるため 各 種 のカテゴ リー 別 に 料 金 設 定 の 状 況 を 集 計 すると 下 記 のとおりである まず 居 室 面 積 の 相 違 による 料 金 設 定 への 影 響 を 捉 えるべく 各 供 給 エリアに おける 20m2 未 満 と 25~35m2 の 物 件 間 における 料 金 設 定 の 状 況 を 見 ると 当 然 ながら 25~35m2 の 方 が 料 金 水 準 は 高 いものの 両 者 の 開 差 は 総 数 ベース で 平 均 値 中 央 値 のいずれにおいても2 万 円 台 半 ばに 留 まっている 当 該 開 差 が 各 物 件 の 事 業 採 算 性 に 及 ぼす 影 響 は 入 居 者 の 要 介 護 度 や 開 設 規 模 売 上 高 に 占 める 介 護 保 険 収 入 の 割 合 等 により 一 様 ではないため 確 定 的 な 判 断 は 困 難 である が 居 室 面 積 に 関 する 登 録 基 準 の 緩 和 規 定 を 適 用 せず 25m2 以 上 の 居 室 を 設 ける ことにより 配 置 可 能 な 居 室 数 や 定 員 数 が 減 少 する 程 度 如 何 によっては 入 居 者 数 に 比 例 する 介 護 保 険 収 入 や 食 費 収 入 の 減 少 分 を 家 賃 収 入 等 の 増 加 により 補 填 でき ないケースも 多 く 想 定 される また 料 金 設 定 に 対 する 目 線 がシビアな 高 齢 者 が 多 い 中 にあって かかる 料 金 水 準 の 開 差 が 稼 働 率 に 及 ぼす 影 響 にも 留 意 が 必 要 で あることを 勘 案 すると 運 営 主 体 から 見 て25m2 以 上 の 居 室 面 積 を 備 えた 物 件 を 開 設 することが 経 済 合 理 性 に 合 致 しないケースは 多 いと 推 定 され その 結 果 として 上 記 のとおり 居 室 面 積 が20m2 未 満 の 物 件 の 供 給 が 主 流 になっていると 思 料 する - 19 -

供 給 エリア 居 室 面 積 別 の 月 額 利 用 料 の 平 均 値 中 央 値 総 数 大 規 模 都 市 中 規 模 都 市 小 規 模 都 市 20m2 未 満 25~35m2 開 差 20m2 未 満 25~35m2 開 差 20m2 未 満 25~35m2 開 差 20m2 未 満 25~35m2 開 差 平 均 値 ( 円 ) 125,271 153,045 +27,775 139,974 162,964 +22,989 128,522 134,182 +5,660 122,268 139,249 +16,981 中 央 値 ( 円 ) 122,905 148,350 +25,445 135,000 163,400 +28,400 124,250 136,125 +11,875 120,000 135,500 +15,500 その 他 市 部 郡 部 東 京 都 23 区 東 京 都 市 部 20m2 未 満 25~35m2 開 差 20m2 未 満 25~35m2 開 差 20m2 未 満 25~35m2 開 差 20m2 未 満 25~35m2 開 差 平 均 値 ( 円 ) 119,947 140,599 +20,652 108,878 123,358 +14,480 162,164 201,968 +39,804 153,763 193,189 +39,426 中 央 値 ( 円 ) 117,700 131,000 +13,300 105,000 127,900 +22,900 163,250 201,250 +38,000 144,300 193,000 +48,700 ( 資 料 ) サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 協 会 HP 等 をもとに 作 成 供 給 エリア 居 室 面 積 別 の 月 額 利 用 料 の 分 布 状 況 総 数 大 規 模 都 市 中 規 模 都 市 小 規 模 都 市 20m2 未 満 25~35m2 20m2 未 満 25~35m2 20m2 未 満 25~35m2 20m2 未 満 25~35m2 10 万 円 未 満 18.5% 9.5% 6.3% 6.1% 11.3% 19.4% 17.7% 8.6% 10~16 万 円 69.7% 48.6% 70.6% 40.9% 78.5% 50.0% 77.4% 71.4% 16 万 円 以 上 11.8% 41.9% 23.0% 53.0% 10.2% 30.6% 4.8% 20.0% その 他 市 部 郡 部 東 京 都 23 区 東 京 都 市 部 20m2 未 満 25~35m2 20m2 未 満 25~35m2 20m2 未 満 25~35m2 20m2 未 満 25~35m2 10 万 円 未 満 23.7% 11.8% 39.7% 14.8% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 10~16 万 円 67.7% 62.2% 55.0% 77.8% 40.9% 10.8% 53.8% 7.4% 16 万 円 以 上 8.6% 26.0% 5.3% 7.4% 59.1% 89.2% 46.2% 92.6% ( 資 料 ) サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 協 会 HP 等 をもとに 作 成 次 に 建 物 の 構 造 別 の 料 金 設 定 の 状 況 を 見 ると 供 給 エリアや 居 室 面 積 に 関 す る 同 一 条 件 下 においては 木 造 鉄 骨 造 鉄 筋 コンクリート 造 の 順 に 料 金 設 定 が 高 くなる 傾 向 が 認 められる 東 日 本 大 震 災 以 降 においては 入 居 物 件 の 選 定 に 際 して 従 来 よりも 建 物 の 耐 震 性 能 を 重 視 する 傾 向 が 高 まっているとの 意 見 もよく 聞 かれるため 当 該 状 況 については 構 造 体 に 依 拠 する 建 物 の 耐 震 性 能 やグ レードの 相 違 がエンドユーザーから 一 定 の 評 価 を 受 けて 料 金 設 定 に 反 映 された 結 果 であるとも 考 えられる しかし 一 方 では 構 造 体 の 相 違 に 伴 う 開 発 コスト の 多 寡 をホテルコスト 部 分 に 反 映 した 結 果 としての 側 面 も 当 然 想 定 され 鉄 筋 コ ンクリート 造 を 選 択 したために 資 金 計 画 上 周 辺 相 場 よりも 割 高 な 料 金 設 定 と せざるを 得 ないといったケースでは 開 設 後 却 って 低 稼 働 に 甘 んじるリスクを - 20 -

高 めることになるため 開 設 に 当 たっては 料 金 設 定 における 柔 軟 性 を 確 保 するう えでも 当 初 の 開 発 コストをできるだけ 圧 縮 することが 望 ましく そのためには 構 造 体 に 比 例 する 開 発 コストの 多 寡 をどの 程 度 までホテルコストに 反 映 可 能 か 適 切 に 見 極 めるとともに 開 設 規 模 や 建 物 の 階 層 等 に 応 じて 適 切 な 構 造 体 を 選 択 す ることが 必 要 であると 思 料 する 大 規 模 都 市 供 給 エリア 建 物 構 造 別 の 月 額 利 用 料 総 額 の 分 布 状 況 木 造 7.1% 33.9% 41.1% 8.9% 7.1% 鉄 骨 造 5.7% 17.9% 30.2% 25.5% 14.2% 鉄 筋 コンクリート 造 5.7% 12.3% 34.0% 15.1% 22.6% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 5 万 円 未 満 5~8 万 円 8~10 万 円 10~12 万 円 12~14 万 円 14~16 万 円 16~18 万 円 18~20 万 円 20 万 円 以 上 中 規 模 都 市 木 造 11.1% 42.9% 36.5% 6.3% 鉄 骨 造 9.3% 32.6% 25.6% 21.7% 6.2% 鉄 筋 コンクリート 造 12.9% 14.5% 29.0% 25.8% 11.3% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 5 万 円 未 満 5~8 万 円 8~10 万 円 10~12 万 円 12~14 万 円 14~16 万 円 16~18 万 円 18~20 万 円 20 万 円 以 上 小 規 模 都 市 木 造 22.0% 40.7% 32.2% 鉄 骨 造 4.6% 9.2% 31.0% 36.8% 14.9% 鉄 筋 コンクリート 造 12.5% 17.5% 22.5% 30.0% 5.0% 7.5% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 5 万 円 未 満 5~8 万 円 8~10 万 円 10~12 万 円 12~14 万 円 14~16 万 円 16~18 万 円 18~20 万 円 20 万 円 以 上 - 21 -

その 他 市 部 木 造 8.6% 26.4% 33.2% 20.9% 7.3% 鉄 骨 造 12.9% 28.6% 27.8% 18.3% 7.5% 鉄 筋 コンクリート 造 4.6% 11.8% 23.0% 24.3% 18.4% 14.5% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 5 万 円 未 満 5~8 万 円 8~10 万 円 10~12 万 円 12~14 万 円 14~16 万 円 16~18 万 円 18~20 万 円 20 万 円 以 上 郡 部 木 造 22.5% 40.0% 22.5% 7.5% 5.0% 鉄 骨 造 7.0% 23.9% 38.0% 16.9% 9.9% 鉄 筋 コンクリート 造 15.0% 10.0% 30.0% 25.0% 5.0% 15.0% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 5 万 円 未 満 5~8 万 円 8~10 万 円 10~12 万 円 12~14 万 円 14~16 万 円 16~18 万 円 18~20 万 円 20 万 円 以 上 ( 注 ) 集 計 上 の 平 仄 を 図 る 観 点 から 各 供 給 エリアの 20m2 未 満 の 物 件 を 集 計 対 象 とした ( 資 料 ) サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 協 会 HP 等 をもとに 作 成 なお 月 額 利 用 料 のうち 食 費 の 設 定 状 況 を 見 ると 総 数 ベースでは 4~5 万 円 が57.0%で 最 多 となっており これに 3~4 万 円 が25.1%で 続 いている 供 給 エリア 別 に 見 ても 郡 部 において 3~4 万 円 の 割 合 が 若 干 高 い 傾 向 は 認 め られるものの その 他 に 目 立 った 傾 向 は 認 められず 全 国 的 に 4~5 万 円 程 度 で 標 準 的 な 水 準 感 が 形 成 されている 食 費 別 の 供 給 状 況 総 数 25.1% 57.0% 11.4% 大 規 模 都 市 17.3% 61.3% 16.4% 中 規 模 都 市 18.3% 65.8% 12.7% 小 規 模 都 市 7.5% 23.5% 57.3% 8.9% その 他 市 部 4.4% 28.1% 54.9% 9.7% 郡 部 48.4% 42.6% 4.8% 3.7% 東 京 都 23 区 6.3% 20.3% 51.6% 14.1% 6.3% 東 京 都 市 部 18.8% 50.0% 25.0% 4.2% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 2 万 円 未 満 2~3 万 円 3~4 万 円 4~5 万 円 5~6 万 円 6 万 円 以 上 ( 資 料 ) サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 協 会 HP 等 をもとに 作 成 - 22 -

最 後 に 都 道 府 県 別 に 見 た 料 金 設 定 の 状 況 を 整 理 すると 下 記 のとおりである 政 令 指 定 都 市 中 核 市 特 例 市 25m2 未 満 食 事 提 供 あり サンプル 数 平 均 値 中 央 値 北 海 道 71 件 118,890 円 121,000 円 青 森 県 17 件 77,341 円 74,500 円 岩 手 県 14 件 110,796 円 120,125 円 宮 城 県 17 件 119,715 円 119,000 円 秋 田 県 10 件 110,280 円 118,500 円 山 形 県 10 件 102,875 円 115,625 円 福 島 県 23 件 121,491 円 129,000 円 茨 城 県 13 件 129,025 円 130,000 円 栃 木 県 10 件 130,374 円 130,820 円 群 馬 県 46 件 118,621 円 113,350 円 埼 玉 県 26 件 151,203 円 152,750 円 千 葉 県 18 件 160,619 円 164,500 円 東 京 都 23 区 25 件 166,630 円 166,500 円 東 京 都 市 部 18 件 155,596 円 157,000 円 神 奈 川 県 25 件 192,036 円 179,700 円 山 梨 県 4 件 114,625 円 110,750 円 長 野 県 7 件 138,236 円 135,000 円 岐 阜 県 9 件 137,231 円 137,500 円 静 岡 県 14 件 137,414 円 137,375 円 愛 知 県 33 件 156,038 円 153,000 円 三 重 県 16 件 134,225 円 135,350 円 新 潟 県 13 件 147,592 円 155,000 円 富 山 県 9 件 105,872 円 109,000 円 石 川 県 11 件 124,779 円 114,500 円 福 井 県 9 件 126,139 円 120,000 円 滋 賀 県 4 件 129,744 円 131,988 円 京 都 府 12 件 153,325 円 159,625 円 大 阪 府 84 件 132,519 円 126,250 円 兵 庫 県 42 件 147,475 円 139,150 円 奈 良 県 4 件 170,488 円 160,225 円 和 歌 山 県 17 件 109,209 円 112,000 円 鳥 取 県 3 件 110,833 円 112,000 円 島 根 県 8 件 121,100 円 124,000 円 岡 山 県 31 件 144,527 円 137,000 円 広 島 県 56 件 126,782 円 126,050 円 山 口 県 16 件 117,388 円 115,550 円 徳 島 県 16 件 102,233 円 105,340 円 香 川 県 13 件 124,331 円 118,000 円 愛 媛 県 23 件 121,141 円 120,500 円 高 知 県 4 件 143,025 円 139,550 円 福 岡 県 28 件 122,345 円 120,000 円 佐 賀 県 2 件 125,000 円 125,000 円 長 崎 県 18 件 103,833 円 98,875 円 熊 本 県 27 件 131,767 円 134,000 円 大 分 県 10 件 94,445 円 93,975 円 宮 崎 県 - - - 鹿 児 島 県 9 件 113,456 円 101,400 円 沖 縄 県 5 件 123,800 円 120,000 円 全 国 平 均 900 件 130,930 円 128,000 円 都 道 府 県 別 の 月 額 利 用 料 の 平 均 値 中 央 値 1 神 奈 川 県 東 京 都 23 区 千 葉 県 奈 良 県 京 都 府 東 京 都 市 部 新 潟 県 愛 知 県 埼 玉 県 高 知 県 兵 庫 県 岐 阜 県 静 岡 県 岡 山 県 三 重 県 長 野 県 熊 本 県 滋 賀 県 栃 木 県 茨 城 県 福 島 県 全 国 平 均 大 阪 府 広 島 県 佐 賀 県 島 根 県 北 海 道 愛 媛 県 岩 手 県 福 井 県 沖 縄 県 福 岡 県 宮 城 県 秋 田 県 香 川 県 山 形 県 山 口 県 石 川 県 群 馬 県 鳥 取 県 和 歌 山 県 山 梨 県 富 山 県 徳 島 県 鹿 児 島 県 長 崎 県 大 分 県 青 森 県 179,700 円 166,500 円 164,500 円 160,225 円 159,625 円 157,000 円 155,000 円 153,000 円 152,750 円 139,550 円 139,150 円 137,500 円 137,375 円 137,000 円 135,350 円 135,000 円 134,000 円 131,988 円 130,820 円 130,000 円 129,000 円 128,000 円 126,250 円 126,050 円 125,000 円 124,000 円 121,000 円 120,500 円 120,125 円 120,000 円 120,000 円 120,000 円 119,000 円 118,500 円 118,000 円 115,625 円 115,550 円 114,500 円 113,350 円 112,000 円 112,000 円 110,750 円 109,000 円 105,340 円 101,400 円 98,875 円 93,975 円 74,500 円 0 円 50,000 円 100,000 円 150,000 円 200,000 円 ( 注 ) グラフは 上 表 の 中 央 値 をもとに 作 成 淡 色 のデータはサンプル 数 が10 未 満 の 都 道 府 県 を 示 している - 23 -

その 他 市 部 郡 部 25m2 未 満 食 事 提 供 あり サンプル 数 平 均 値 中 央 値 北 海 道 43 件 109,158 円 103,500 円 青 森 県 25 件 74,781 円 67,000 円 岩 手 県 16 件 105,348 円 110,000 円 宮 城 県 27 件 99,433 円 100,100 円 秋 田 県 19 件 88,021 円 78,000 円 山 形 県 11 件 114,268 円 110,500 円 福 島 県 4 件 119,400 円 120,000 円 茨 城 県 44 件 122,906 円 130,000 円 栃 木 県 24 件 138,922 円 138,250 円 群 馬 県 28 件 122,489 円 123,000 円 埼 玉 県 52 件 135,273 円 127,125 円 千 葉 県 34 件 145,397 円 142,700 円 東 京 都 23 区 - - - 東 京 都 市 部 - - - 神 奈 川 県 18 件 170,278 円 169,350 円 山 梨 県 23 件 94,918 円 96,800 円 長 野 県 20 件 132,573 円 131,500 円 岐 阜 県 23 件 137,484 円 144,000 円 静 岡 県 15 件 134,260 円 125,000 円 愛 知 県 31 件 144,964 円 144,050 円 三 重 県 49 件 120,638 円 127,000 円 新 潟 県 8 件 125,925 円 128,000 円 富 山 県 4 件 111,225 円 110,950 円 石 川 県 6 件 118,667 円 120,250 円 福 井 県 3 件 109,167 円 117,000 円 滋 賀 県 18 件 108,431 円 102,000 円 京 都 府 5 件 125,018 円 117,800 円 大 阪 府 32 件 125,909 円 120,375 円 兵 庫 県 13 件 131,262 円 145,000 円 奈 良 県 11 件 119,182 円 120,000 円 和 歌 山 県 17 件 95,491 円 90,000 円 鳥 取 県 14 件 119,979 円 122,650 円 島 根 県 7 件 121,264 円 128,750 円 岡 山 県 7 件 125,829 円 128,000 円 広 島 県 25 件 128,978 円 128,000 円 山 口 県 40 件 118,666 円 118,000 円 徳 島 県 23 件 91,846 円 91,000 円 香 川 県 14 件 122,531 円 121,295 円 愛 媛 県 15 件 96,595 円 99,500 円 高 知 県 1 件 80,500 円 80,500 円 福 岡 県 29 件 103,077 円 100,250 円 佐 賀 県 4 件 104,313 円 104,625 円 長 崎 県 33 件 97,308 円 96,000 円 熊 本 県 19 件 96,420 円 98,400 円 大 分 県 13 件 67,919 円 69,000 円 宮 崎 県 5 件 76,020 円 79,000 円 鹿 児 島 県 22 件 98,314 円 97,000 円 沖 縄 県 22 件 101,327 円 100,000 円 全 国 平 均 916 件 116,323 円 115,000 円 都 道 府 県 別 の 月 額 利 用 料 の 平 均 値 中 央 値 2 神 奈 川 県 兵 庫 県 愛 知 県 岐 阜 県 千 葉 県 栃 木 県 長 野 県 茨 城 県 島 根 県 新 潟 県 岡 山 県 広 島 県 埼 玉 県 三 重 県 静 岡 県 群 馬 県 鳥 取 県 香 川 県 大 阪 府 石 川 県 福 島 県 奈 良 県 山 口 県 京 都 府 福 井 県 全 国 平 均 富 山 県 山 形 県 岩 手 県 佐 賀 県 北 海 道 滋 賀 県 福 岡 県 宮 城 県 沖 縄 県 愛 媛 県 熊 本 県 鹿 児 島 県 山 梨 県 長 崎 県 徳 島 県 和 歌 山 県 高 知 県 宮 崎 県 秋 田 県 大 分 県 青 森 県 169,350 円 145,000 円 144,050 円 144,000 円 142,700 円 138,250 円 131,500 円 130,000 円 128,750 円 128,000 円 128,000 円 128,000 円 127,125 円 127,000 円 125,000 円 123,000 円 122,650 円 121,295 円 120,375 円 120,250 円 120,000 円 120,000 円 118,000 円 117,800 円 117,000 円 115,000 円 110,950 円 110,500 円 110,000 円 104,625 円 103,500 円 102,000 円 100,250 円 100,100 円 100,000 円 99,500 円 98,400 円 97,000 円 96,800 円 96,000 円 91,000 円 90,000 円 80,500 円 79,000 円 78,000 円 69,000 円 67,000 円 0 円 50,000 円 100,000 円 150,000 円 200,000 円 ( 注 ) グラフは 上 表 の 中 央 値 をもとに 作 成 淡 色 のデータはサンプル 数 が10 未 満 の 都 道 府 県 を 示 している ( 資 料 ) サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 協 会 HP 等 をもとに 作 成 - 24 -

(8) 敷 金 前 払 金 まず 敷 金 の 徴 収 額 別 の 供 給 状 況 は 下 記 のとおりで 総 数 ベースでは 家 賃 の 3カ 月 程 度 (グラフ 上 は 2.5~3.5カ 月 として 集 計 以 下 同 様 )が 約 3 割 で 最 も 多 く これに 2カ 月 程 度 と ない がそれぞれ2 割 強 で 続 いている なお 平 成 24 年 度 の 高 齢 者 住 まい 法 の 改 正 では 入 居 時 費 用 の 授 受 について 登 録 基 準 の 厳 格 化 がなされたが 旧 高 専 賃 からの 移 行 物 件 と 新 規 登 録 物 件 との 間 における 敷 金 の 徴 収 額 については 目 立 った 相 違 は 認 められなかった 敷 金 の 徴 収 額 別 の 供 給 状 況 総 数 24.4% 5.8% 25.4% 31.9% 4.5% 7.8% 旧 高 専 賃 からの 移 行 物 件 27.4% 6.0% 22.6% 32.9% 3.7% 7.3% 新 規 登 録 物 件 22.4% 5.7% 27.4% 31.2% 5.1% 8.1% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% ない 0.5カ 月 未 満 0.5~1.5カ 月 1.5~2.5カ 月 2.5~3.5カ 月 3.5~4.5カ 月 4.5カ 月 以 上 ( 資 料 ) サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 協 会 HP 等 をもとに 作 成 一 方 供 給 エリア 別 に 見 ると メインターゲットとなる 高 齢 者 の 所 得 階 層 等 を 反 映 してか 都 市 規 模 が 小 さくなるほど 入 居 時 に 敷 金 の 徴 収 が ない 物 件 の 割 合 が 増 加 する 傾 向 が 認 められる しかし 東 京 都 23 区 及 び 東 京 都 市 部 に 限 って は 敷 金 の 徴 収 が ない 物 件 の 割 合 が 郡 部 よりも 高 くなっており 都 市 規 模 を 勘 案 すると 上 記 のトレンドに 反 する 内 容 になっているが これは 東 京 都 内 において ブランドとして 敷 金 の 徴 収 を 行 っていない Cアミーユ のシェアが 高 いことが 理 由 であると 思 料 する - 25 -

供 給 エリア 別 に 見 た 敷 金 の 徴 収 額 別 の 供 給 状 況 総 数 24.4% 5.8% 25.4% 31.9% 4.5% 7.8% 大 規 模 都 市 14.9% 5.9% 26.9% 40.6% 5.5% 5.7% 中 規 模 都 市 20.1% 4.4% 28.9% 27.2% 6.4% 13.0% 小 規 模 都 市 31.6% 7.1% 23.5% 27.2% 8.5% その 他 市 部 25.2% 6.4% 23.3% 32.9% 4.6% 7.5% 郡 部 34.4% 5.1% 23.1% 29.7% 4.6% 東 京 23 区 37.3% 38.8% 19.4% 3.0% 東 京 都 市 部 37.5% 10.4% 22.9% 22.9% 4.2% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% ない 0.5カ 月 未 満 0.5~1.5カ 月 1.5~2.5カ 月 2.5~3.5カ 月 3.5~4.5カ 月 4.5カ 月 以 上 ( 資 料 ) サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 協 会 HP 等 をもとに 作 成 また 家 賃 水 準 別 に 見 ると 家 賃 が 3 万 円 未 満 の 物 件 では かかる 低 廉 な 家 賃 設 定 の 物 件 が 対 象 とする 入 居 者 の 所 得 階 層 を 反 映 して 敷 金 の 徴 収 が ない 物 件 が6 割 超 と 過 半 を 占 めている 一 方 10 万 円 以 上 の 物 件 においても 敷 金 の 徴 収 が ない 物 件 が 約 5 割 と 半 数 を 占 めているが うち3 割 超 については 上 記 と 同 様 家 賃 水 準 が 当 該 カテゴリーに 分 類 される Cアミーユ が 相 当 する 部 分 であり 全 物 件 の8 割 超 を 占 める 家 賃 設 定 が 3~5 万 円 5~8 万 円 の 層 では 総 数 ベースと 同 様 に 3カ 月 前 後 が 最 も 多 く これに 2カ 月 前 後 が 続 いている 家 賃 水 準 別 に 見 た 敷 金 の 徴 収 額 別 の 供 給 状 況 総 数 24.4% 5.8% 25.4% 31.9% 4.5% 7.8% 3 万 円 未 満 64.7% 5.8% 11.5% 12.2% 3.6% 2.2% 3~5 万 円 20.5% 7.3% 27.0% 32.9% 4.4% 7.8% 5~8 万 円 18.0% 5.0% 27.6% 35.2% 5.0% 9.0% 8~10 万 円 39.6% 5.8% 20.8% 23.4% 2.6% 7.8% 10 万 円 以 上 51.4% 2.8% 13.1% 28.0% 2.8% 1.9% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% ない 0.5カ 月 未 満 0.5~1.5カ 月 1.5~2.5カ 月 2.5~3.5カ 月 3.5~4.5カ 月 4.5カ 月 以 上 ( 資 料 ) サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 協 会 HP 等 をもとに 作 成 - 26 -

次 に 家 賃 等 の 支 払 方 法 として 前 払 方 式 が 設 けられている 物 件 の 供 給 状 況 を 見 ると 平 成 24 年 度 の 高 齢 者 住 まい 法 の 改 正 により 家 賃 等 の 前 払 金 を 徴 収 する 際 の 基 準 が 厳 格 化 されたこともあり 前 払 方 式 が ある 物 件 の 割 合 は 全 体 の 約 2 %とごく 少 数 となっている 前 払 方 式 の 有 無 別 の 供 給 状 況 あり 2% なし 98% ( 資 料 ) サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 協 会 HP 等 をもとに 作 成 また 前 払 方 式 が ある 物 件 について 旧 高 専 賃 からの 移 行 物 件 純 粋 な 新 規 登 録 物 件 別 物 件 タイプ 別 の 構 成 比 を 見 ると 全 物 件 ベースではいずれもマイ ナーシェアであった 旧 高 専 賃 からの 移 行 物 件 ないしは 自 立 型 の 物 件 が 半 数 近 くを 占 めており そもそもの 登 録 物 件 数 の 母 数 と 対 比 すると 前 払 方 式 が 採 用 さ れている 物 件 が 旧 高 専 賃 からの 移 行 物 件 あるいは 自 立 型 の 物 件 に 偏 っている ことが 窺 える 旧 高 専 賃 からの 移 行 物 件 新 規 登 録 物 件 別 の 構 成 比 前 払 方 式 が ある 物 件 全 物 件 ( 再 掲 ) 新 規 登 録 物 件 45% 旧 高 専 賃 からの 移 行 物 件 55% 純 粋 な 新 規 登 録 物 件 58% 旧 高 専 賃 からの 移 行 物 件 42% - 27 -

物 件 タイプ 別 の 構 成 比 前 払 方 式 が ある 物 件 全 物 件 ( 再 掲 ) 自 立 型 19% 介 護 型 54% 自 立 型 46% 介 護 型 81% ( 資 料 ) サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 協 会 HP 等 をもとに 作 成 また 具 体 的 な 前 払 金 の 設 定 金 額 別 に 見 ると 物 件 タイプ 別 に 明 確 な 相 違 が 認 められ 介 護 型 では 300 万 円 未 満 の 物 件 が8 割 超 を 占 めるのに 対 し 自 立 型 での 同 割 合 は3 割 強 に 留 まっており 逆 に 1,000 万 円 以 上 の 設 定 の 物 件 が6 割 弱 と 過 半 を 占 めている その 結 果 上 記 では 概 ね 均 衡 している 物 件 タイプ 別 の 構 成 比 については 前 払 金 が 500 万 円 未 満 では 介 護 型 が 約 7 割 を 逆 に 500 万 円 以 上 では 自 立 型 が 約 8 割 を 占 めるといった 形 で 物 件 タイプ 別 に 明 らかな 偏 りを 見 せており 有 料 老 人 ホームにおける 要 介 護 者 向 け 居 室 と 自 立 者 向 け 居 室 と の 間 に 見 られる 入 居 一 時 金 の 設 定 状 況 と 近 似 した 関 係 性 が 認 められる 前 払 金 の 金 額 別 に 見 た 物 件 タイプ 別 の 供 給 状 況 総 数 30.4% 30.4% 7.1% 17.9% 5.4% 7.1% 介 護 型 36.7% 46.7% 6.7% 3.3% 自 立 型 23.1% 11.5% 7.7% 34.6% 7.7% 15.4% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 100 万 円 未 満 100~300 万 円 300~500 万 円 500~1,000 万 円 1,000~1,500 万 円 1,500~2,000 万 円 2,000 万 円 以 上 ( 資 料 ) サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 協 会 HP 等 をもとに 作 成 - 28 -

物 件 タイプ 別 の 構 成 比 (500 万 円 未 満 ) 物 件 タイプ 別 の 構 成 比 (500 万 円 以 上 ) 自 立 型 29% 介 護 型 17% 介 護 型 71% 自 立 型 83% ( 資 料 ) サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 協 会 HP 等 をもとに 作 成 なお 前 払 金 の 設 定 が 500 万 円 以 上 となっている 物 件 は 全 2,430 物 件 のうち 18 物 件 とごく 少 数 であるが その 供 給 エリアについては 自 然 素 材 を 基 調 とした 戸 建 て 住 宅 風 の 建 築 で 県 内 で 建 築 関 係 の 表 彰 も 受 けている ゆいま~る 那 須 が 栃 木 県 那 須 郡 に 所 在 しているのを 除 くと 札 幌 市 東 京 都 23 区 横 浜 市 名 古 屋 市 大 阪 市 神 戸 市 といった 一 部 の 大 都 市 に 限 定 されている 当 該 状 況 について は かかる 高 額 な 前 払 金 の 設 定 が 許 容 されるエリアが 極 めて 限 定 的 であることを 示 唆 しており 逆 説 的 には こうした 一 部 のエリア 以 外 で 一 定 の 稼 働 水 準 を 達 成 するためには 500 万 円 以 上 の 高 額 な 前 払 金 方 式 を 採 用 することがほぼ 不 可 能 であることを 示 唆 していると 言 える (9) サービス 提 供 各 サービス 別 に 見 たサービス 提 供 の 状 況 については 当 然 ながら 登 録 基 準 に おいて 最 低 限 提 供 することが 要 請 されている 状 況 把 握 生 活 相 談 については 外 部 委 託 による 提 供 形 態 が 約 15%を 占 めるものの 全 物 件 にてサービス 提 供 が なされている 食 事 提 供 については 自 ら 提 供 が 約 5 割 外 部 委 託 が 約 4 割 と 外 部 委 託 の 割 合 が 相 対 的 に 高 い 点 が 特 徴 的 であるが やはり9 割 超 の 物 件 に てサービス 提 供 がなされている 一 方 入 浴 排 せつ 食 事 等 調 理 洗 濯 清 掃 等 の 家 事 健 康 管 理 については 提 供 しない 物 件 の 割 合 が4~5 割 程 度 を 占 めている しかし 当 該 サービス 提 供 の 有 無 に 関 しては 情 報 公 表 システム 上 において 介 護 保 険 適 用 あり との 記 載 が 多 数 見 られ 例 えばサ 付 住 宅 に 訪 問 介 護 事 業 所 を 併 設 している 場 合 は 訪 問 介 護 サービスの 利 用 を 通 じて 入 浴 等 の 身 体 介 助 を 受 けることは 当 然 可 能 であるが 同 一 建 物 内 に 訪 問 介 護 事 業 所 を 併 設 して いる 場 合 においても 一 部 の 物 件 では 提 供 していない という 記 載 も 見 られ こ れらのサービス 提 供 の 有 無 については システム 上 における 記 載 ルールがやや 統 一 されていない 印 象 を 受 ける - 29 -

各 サービスのごと 提 供 形 態 別 の 供 給 状 況 状 況 把 握 生 活 相 談 85.1% 14.9% 食 事 提 供 53.6% 41.2% 5.1% 入 浴 排 せつ 食 事 等 45.8% 6.5% 47.5% 調 理 洗 濯 清 掃 等 の 家 事 47.5% 6.8% 45.5% 健 康 管 理 54.8% 7.0% 38.1% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% ( 資 料 ) サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 協 会 HP 等 をもとに 作 成 自 ら 提 供 外 部 委 託 提 供 しない その 他 なお 情 報 公 表 システム 上 の 記 載 内 容 を 前 提 とした 場 合 の 各 種 サービスの 提 供 形 態 別 に 見 た 物 件 の 分 布 状 況 は 下 記 のとおりで 上 記 の 各 サービスを 全 て 提 供 している 物 件 が 約 46%と 半 数 弱 を 占 めているものの 最 低 限 の 状 況 把 握 生 活 相 談 のみ 提 供 している 物 件 も 少 数 ではあるが 依 然 として 認 められる 状 況 にある サ 付 住 宅 制 度 が 創 設 された 背 景 の 一 つが 独 居 高 齢 者 や 要 介 護 認 定 高 齢 者 が 本 当 に 必 要 としている 生 活 支 援 サービス 付 き の 住 宅 の 不 足 を 解 消 することにあった ことを 勘 案 すると 最 低 限 の 状 況 把 握 生 活 相 談 サービスしか 提 供 されていな い 物 件 については 上 記 の 高 齢 者 のニーズに 十 分 に 合 致 しているとは 言 い 難 い 部 分 もあり こうした 物 件 の 競 争 力 の 見 極 めに 当 たってはより 慎 重 を 期 す 必 要 があ ると 思 料 する 各 種 サービスの 提 供 形 態 別 の 供 給 状 況 22% 46% 28% 4% 全 て 提 供 状 況 把 握 生 活 相 談 のみ 状 況 把 握 生 活 相 談 食 事 提 供 のみ 状 況 把 握 生 活 相 談 食 事 提 供 +α ( 資 料 ) サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 協 会 HP 等 をもとに 作 成 - 30 -

(10) 併 設 介 護 事 業 所 等 まず サ 付 住 宅 のうち 特 定 施 設 の 指 定 を 受 けている 物 件 ( 以 下 特 定 サ 付 住 宅 という)は 全 国 で114 物 件 で その 割 合 は 約 4.7%と 旧 高 専 賃 当 時 と 同 様 に ごく 少 数 に 留 まっている なお 特 定 サ 付 住 宅 のエリア 別 の 供 給 分 布 は 下 記 のと おりであり 東 京 都 内 及 び 郡 部 において 特 定 サ 付 住 宅 の 割 合 が 高 い 状 況 は 認 められるものの 結 局 は 各 自 治 体 の 介 護 保 険 財 政 の 状 況 等 に 依 拠 して 特 定 施 設 の 新 規 開 設 枠 がどの 程 度 あるかにより 決 定 される 部 分 が 強 いと 推 定 され 都 市 規 模 と 特 定 サ 付 住 宅 の 割 合 の 多 寡 との 間 における 明 確 な 相 関 関 係 は 特 に 認 められな い エリア 別 に 見 た 特 定 サ 付 住 宅 の 供 給 分 布 エリア 総 数 大 規 模 都 市 中 規 模 都 市 小 規 模 都 市 その 他 市 部 郡 部 東 京 都 23 区 東 京 都 市 部 全 物 件 2,430 475 408 294 943 195 67 48 特 定 サ 付 住 宅 114 21 15 9 45 16 4 4 割 合 4.7% 4.4% 3.7% 3.1% 4.8% 8.2% 6.0% 8.3% ( 資 料 ) サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 協 会 HP 等 をもとに 作 成 一 方 物 件 タイプ 別 に 見 ると 特 定 サ 付 住 宅 においては 介 護 型 の 割 合 が 前 掲 の 総 数 ベースよりも 高 くなっており 特 定 サ 付 住 宅 においては 要 介 護 高 齢 者 をメ インターゲットに 設 定 した 事 業 運 営 の 色 彩 がより 強 いことが 窺 える タイプ 別 に 見 た 特 定 サ 付 住 宅 の 供 給 状 況 自 立 型 15% 介 護 型 85% ( 資 料 ) サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 協 会 HP 等 をもとに 作 成 - 31 -

次 に 特 定 サ 付 住 宅 の 開 設 規 模 を 見 ると 総 数 ベースよりも 特 定 サ 付 住 宅 の 方 が 開 設 規 模 が 大 きい 傾 向 が 認 められ 総 数 ベースでは 過 半 を 占 めた 30 戸 未 満 の 物 件 の 割 合 は3 割 未 満 となっている エンドユーザーの 中 には サービス 提 供 の 内 容 や 質 の 面 において 未 だ 玉 石 混 淆 の 状 況 を 呈 しているサ 付 住 宅 よりも イ ンハウスの 介 護 スタッフにより 包 括 的 な 介 護 サービスの 提 供 を 受 けることができ る 介 護 付 有 料 老 人 ホーム( 特 定 施 設 )を 選 好 する 声 は 根 強 く 残 っており 運 営 事 業 者 へのヒアリングにおいても 依 然 として 入 居 者 の 獲 得 における 特 定 施 設 の サ 付 住 宅 に 対 する 優 位 性 を 認 める 声 は 多 い したがって 上 記 の 状 況 について は 収 益 効 率 の 観 点 からは 一 定 の 開 設 規 模 を 有 していることが 望 ましいとされて いる 反 面 過 大 な 稼 働 リスクを 抱 えることを 敬 遠 して 比 較 的 小 規 模 にて 新 規 開 設 を 行 う 物 件 が 一 般 的 に 多 い 状 況 にあるのに 対 し 特 定 サ 付 住 宅 においては 一 定 の 稼 働 率 を 達 成 することについての 蓋 然 性 がその 他 のサ 付 住 宅 よりも 高 く 収 益 効 率 を 追 求 した 新 規 開 設 を 行 いやすい 事 業 環 境 にあることが 一 因 として 考 えられ る 特 定 サ 付 住 宅 の 開 設 規 模 別 の 供 給 状 況 総 数 ( 再 掲 ) 6.5% 24.1% 22.1% 18.8% 10.8% 7.6% 5.9% 4.2% 特 定 サ 付 住 宅 10.5% 15.8% 26.3% 14.9% 11.4% 12.3% 7.9% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 10 戸 未 満 10~20 戸 20~30 戸 30~40 戸 40~50 戸 50~60 戸 60~80 戸 80 戸 以 上 ( 資 料 ) サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 協 会 HP 等 をもとに 作 成 なお 上 記 を 補 完 するデータとして 一 定 のサンプル 数 確 保 の 面 から その 他 市 部 に 立 地 する 居 室 面 積 が 25m2 未 満 の 物 件 を 対 象 に 特 定 サ 付 住 宅 の 月 額 利 用 料 の 設 定 状 況 を 見 ると 当 該 カテゴリーに 該 当 する 物 件 全 体 よりも 特 定 サ 付 住 宅 の 料 金 設 定 の 方 が 高 めである 傾 向 が 認 められる 上 記 と 同 様 特 定 サ 付 住 宅 に おいては 一 定 の 稼 働 率 の 確 保 に 関 する 蓋 然 性 をある 程 度 強 気 に 見 ることができる ことが 全 体 ベースよりも 若 干 高 めの 料 金 設 定 を 可 能 にしているものと 思 料 する - 32 -

特 定 サ 付 住 宅 の 月 額 利 用 料 総 額 別 の 供 給 状 況 その 他 市 部 25m2 未 満 全 体 9.8% 16.4% 27.2% 24.3% 13.2% 6.1% その 他 市 部 25m2 未 満 の 特 定 サ 付 住 宅 5.4% 10.8% 13.5% 32.4% 16.2% 13.5% 8.1% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 5 万 円 未 満 5~8 万 円 8~10 万 円 10~12 万 円 12~14 万 円 14~16 万 円 16~18 万 円 18~20 万 円 20 万 円 以 上 ( 資 料 ) サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 協 会 HP 等 をもとに 作 成 次 に 特 定 サ 付 住 宅 以 外 の 物 件 における 介 護 事 業 所 等 の 併 設 状 況 を 見 ると 同 一 の 建 築 物 ないしは 敷 地 内 あるいは 隣 接 する 土 地 上 に 併 設 している 介 護 事 業 所 等 の 種 類 については 通 所 介 護 が45.7%で 最 も 多 く 次 いで 訪 問 介 護 が45.2% 居 宅 介 護 支 援 が30.9%となっている なお 訪 問 介 護 と 通 所 介 護 の 双 方 を 併 設 している 物 件 も23.3%と 一 定 の 割 合 を 占 めており 訪 問 介 護 と 通 所 介 護 のいずれか 一 方 あるいは 双 方 を 併 設 している 物 件 が 全 体 の 約 65%と 過 半 を 占 める 状 況 にある また 医 療 依 存 度 の 高 い 入 居 者 への 対 応 可 能 性 の 観 点 から クリニック 訪 問 診 療 や 訪 問 看 護 の 併 設 状 況 を 見 ると 前 者 が5.9% 後 者 も9.0%と 併 設 割 合 はいずれも 低 位 に 留 まっており 依 然 としてこれらの 機 能 を 併 設 することによ り 周 辺 の 競 合 物 件 から 一 定 の 差 別 化 を 図 ることが 可 能 な 環 境 にあると 推 定 され る なお 当 該 指 標 を 医 療 法 人 が 運 営 する 物 件 ( 医 療 法 人 が 別 途 設 立 した 関 連 法 人 による 運 営 物 件 は 含 まない)に 限 定 して 見 ると クリニック 訪 問 診 療 訪 問 看 護 ともに2 割 以 上 の 物 件 で 併 設 されており こうした 状 況 が 医 療 法 人 によ る 運 営 物 件 の 具 体 的 な 強 みの 一 つになっていると 思 料 する なお 下 記 のとおり 何 らかの 介 護 事 業 所 等 を 併 設 している 物 件 が 大 多 数 であ る 中 にあって 併 設 していない という 物 件 も2 割 強 を 占 めている したがって こうした 物 件 の 競 争 力 の 見 極 めについては 慎 重 な 判 断 が 必 要 であると 思 料 するが これらの 物 件 の 中 には 近 年 メッセージ が 整 備 を 進 めている エリアセンター 制 に 代 表 されるように サ 付 住 宅 からやや 離 れた 場 所 に 当 該 サ 付 住 宅 の 運 営 主 体 あるいはその 関 連 法 人 によって 運 営 されている 介 護 事 業 所 が 開 設 されており 入 居 者 へは 専 ら 当 該 事 業 所 からサービス 提 供 を 行 っているケースもあるため 表 面 的 な 併 設 状 況 のみならず 実 際 の 介 護 サービスの 提 供 形 態 を 確 認 することが 重 要 である - 33 -