地 価 公 示 と 都 道 府 県 地 価 調 査 との 関 係 1. 国 土 利 用 計 画 法 制 定 時 の 公 示 価 格 の 活 用 方 法 とその 後 の 変 遷 (1) 国 土 利 用 計 画 法 の 制 定 時 の 議 論 国 土 利 用 計 画 法 は 人 口 産 業 の 大 都 市 への 集 中 に 伴 う 地 価 高 騰 等 といった 土 地 問 題 の 解 決 を 図 るために 昭 和 49 年 に 制 定 され 国 土 利 用 計 画 土 地 利 用 基 本 計 画 の 策 定 土 地 取 引 の 規 制 の 強 化 遊 休 土 地 に 関 する 措 置 等 が 規 定 された このうち 土 地 取 引 の 規 制 については 都 道 府 県 知 事 が 指 定 する 規 制 区 域 内 の 土 地 取 引 を 許 可 制 とすることや それ 以 外 の 土 地 取 引 を 都 道 府 県 知 事 等 への 事 前 届 出 制 と すること 等 が 規 定 された この 際 都 道 府 県 知 事 等 は 土 地 に 関 する 権 利 の 相 当 な 価 額 を 参 照 して それぞれの 取 引 の 価 格 の 適 正 さを 審 査 することとされた この 土 地 に 関 する 権 利 の 相 当 な 価 額 は 地 価 公 示 が 実 施 されている 区 域 においては 公 示 価 格 を そうでない 区 域 においては 後 述 の 都 道 府 県 地 価 調 査 の 基 準 価 格 に 照 らして 算 定 すること 等 とされた 国 会 での 議 論 ( 国 土 利 用 計 画 法 制 定 時 ( 昭 和 49 年 )) 質 問 等 柴 田 ( 睦 ) 委 員 規 制 区 域 内 においては 適 正 な 価 額 で 取 引 がされなければならないと いう 制 度 になるが そうすると 規 制 区 域 内 の 土 地 についてはすべて 適 正 な 価 額 をあ らかじめきめなければならない この 価 額 をきめる 人 員 あるいはどれだけの 期 間 が あればその 価 額 をきめて 公 表 するまでに 至 ることができるか そういう 点 についてど う 考 えるか 政 府 答 弁 天 野 ( 光 ) 委 員 法 律 の 目 的 は 地 価 を 抑 制 するという 考 え いろいろな 土 地 の 価 格 の 評 価 の 方 法 があるが 現 在 わが 国 にお いて 法 律 的 に 土 地 の 評 価 をきめるという 扱 いのできるものは 二 つだけであり 地 価 公 示 法 あるいは 土 地 鑑 定 士 の 評 価 による きめ 方 と 思 う - ( 第 71 回 国 会 衆 建 設 委 員 会 昭 和 49 年 5 月 8 日 国 土 利 用 計 画 法 案 の 審 議 ) 1
- ( 第 84 回 国 会 参 建 設 委 員 会 昭 和 53 年 3 月 2 日 国 土 庁 予 算 関 係 の 審 議 ) 河 野 政 府 委 員 ( 国 土 庁 長 官 官 房 長 ) 地 価 対 策 の 中 心 である 地 価 公 示 都 道 府 県 の 地 価 調 査 も 推 進 する この 結 果 出 た 適 正 な 地 価 が 各 道 府 県 知 事 が 行 って いる 国 土 利 用 計 画 法 に 基 づく 価 格 の 審 査 の 中 心 的 な 基 準 になるということである (2) 土 地 取 引 の 事 後 届 出 制 への 移 行 いわゆるバブル 崩 壊 後 の 長 期 にわたる 地 価 の 下 落 等 を 背 景 に 平 成 10 年 に 国 土 利 用 計 画 法 が 改 正 され 規 制 区 域 注 視 区 域 又 は 監 視 区 域 に 指 定 されない 区 域 について は 法 定 面 積 以 上 の 土 地 取 引 を 行 った 場 合 事 前 ではなく 事 後 に 届 出 を 行 うこととさ れ また 事 後 届 出 された 土 地 取 引 の 審 査 対 象 は 利 用 目 的 のみで 取 引 価 格 について の 審 査 は 行 わないこととされた( 詳 細 は(3)を 参 照 ) なお 平 成 24 年 現 在 では 規 制 区 域 注 視 区 域 又 は 監 視 区 域 に 指 定 されているの は 東 京 都 小 笠 原 村 ( 監 視 区 域 )のみとなっている 2
(3) 国 土 利 用 計 画 法 における 公 示 価 格 の 活 用 のフロー 土 地 取 引 の 規 制 に 関 する 措 置 許 可 制 ( 規 制 区 域 ) 土 地 の 投 機 的 取 引 が 集 中 して 行 われ 又 は 行 われるおそれがあり 及 び 地 価 が 急 激 に 上 昇 し 又 は 上 昇 するおそれがあると 認 められる 区 域 等 において 土 地 売 買 等 の 契 約 前 に 都 道 府 県 知 事 の 許 可 を 得 ることが 必 要 許 可 申 請 都 道 府 県 知 事 価 格 及 び 利 用 目 的 に つ い て 審 査 許 可 に 係 る 取 引 価 格 の 審 査 許 可 に 係 る 予 定 対 価 の 額 が 近 傍 類 地 の 取 引 価 格 等 を 考 慮 して 算 定 した 相 当 な 価 額 1 に 照 らし 適 正 を 欠 く 場 合 は 都 道 府 県 知 事 は 許 可 してはならないとされている( 第 16 条 ) 1 地 価 公 示 の 標 準 地 又 は 都 道 府 県 地 価 調 査 の 基 準 地 と の 間 で 位 置 地 積 環 境 等 の 諸 要 因 を 比 較 し その 結 果 に 基 づき 標 準 地 又 は 基 準 地 の 価 格 に 比 準 して 得 た 価 格 と 均 衡 を 保 つように 相 当 な 価 額 を 算 定 することとされている 許 可 不 許 可 事 前 届 出 制 ( 注 視 区 域 監 視 区 域 ) 法 定 面 積 ( 市 街 化 区 域 2 千 m2 都 市 計 画 区 域 5 千 m2 都 市 計 画 区 域 外 1 万 m2) 以 上 の 土 地 ( 規 制 区 域 以 外 監 視 区 域 については 都 道 府 県 等 の 規 則 で 定 める 面 積 以 上 の 土 地 )において 土 地 売 買 等 の 契 約 締 結 前 に 届 出 が 必 要 届 出 都 道 府 県 知 事 等 価 格 及 び 利 用 目 的 に つ い て 審 査 届 出 に 係 る 届 出 価 格 の 審 査 届 出 に 係 る 予 定 対 価 の 額 が 近 傍 類 地 の 取 引 価 格 等 を 考 慮 して 算 定 した 相 当 な 価 額 1 に 照 らし 著 しく 適 正 を 欠 く 場 合 は 都 道 府 県 知 事 等 が 勧 告 できるとされている( 第 27 条 の5 第 27 条 の8) 不 勧 告 中 止 又 は 変 更 勧 告 2 規 制 区 域 注 視 区 域 又 は 監 視 区 域 以 外 の 区 域 では 法 定 面 積 ( 市 街 化 区 域 2 千 m2 都 市 計 画 区 域 5 千 m2 都 市 計 画 区 域 外 1 万 m2) 以 上 の 土 地 について 土 地 売 買 等 の 契 約 締 結 後 2 週 間 以 内 に 届 出 ( 事 後 届 出 )が 必 要 事 後 届 出 された 土 地 取 引 の 審 査 対 象 は 利 用 目 的 のみ 3
2. 都 道 府 県 地 価 調 査 の 開 始 とその 後 の 変 遷 都 道 府 県 地 価 調 査 は 地 価 公 示 の 標 準 地 が 設 定 されていなかった 区 域 ( 地 価 公 示 の 標 準 地 が 設 定 されていない 都 市 計 画 区 域 内 の 地 域 又 は 都 市 計 画 区 域 外 )にお いて 1.の 土 地 取 引 の 規 制 ( 個 別 の 許 可 申 請 や 事 前 届 出 についての 価 格 審 査 等 ) の 拠 り 所 となる 価 格 指 標 を 整 備 する 必 要 があったことから 昭 和 50 年 から 実 施 され ることとなったものである 都 道 府 県 地 価 調 査 の 事 務 に 係 る 予 算 については 国 が 補 助 してきたが 平 成 16 年 の 法 改 正 の 際 使 途 が 限 定 される 交 付 金 制 度 から 使 途 が 自 由 な 一 般 財 源 ( 地 方 交 付 税 交 付 金 )に 改 められたため 調 査 を 実 施 する 地 点 数 については 都 道 府 県 知 事 の 裁 量 に 委 ねられることとなった 都 道 府 県 地 価 調 査 の 基 準 地 数 の 推 移 は 表 1のとおりである 1.(2)の 事 後 届 出 制 への 移 行 や 国 からの 交 付 金 制 度 の 一 般 財 源 化 といった 状 況 の 変 化 や 都 道 府 県 の 財 政 状 況 の 逼 迫 等 により 基 準 地 数 は 漸 減 してきている 表 1 都 道 府 県 地 価 調 査 の 基 準 地 数 実 施 年 地 点 数 実 施 年 地 点 数 昭 和 50 年 25,930 平 成 6 年 30,000 昭 和 51 年 26,120 平 成 7 年 30,000 昭 和 52 年 26,120 平 成 8 年 30,000 昭 和 53 年 26,690 平 成 9 年 30,300 昭 和 54 年 27,260 平 成 10 年 30,500 昭 和 55 年 27,680 平 成 11 年 28,120 昭 和 56 年 27,810 平 成 12 年 27,725 昭 和 57 年 27,810 平 成 13 年 27,725 昭 和 58 年 25,860 平 成 14 年 27,725 昭 和 59 年 25,362 平 成 15 年 27,725 昭 和 60 年 24,520 平 成 16 年 27,577 昭 和 61 年 24,430 平 成 17 年 26,521 昭 和 62 年 24,445 平 成 18 年 25,346 昭 和 63 年 24,569 平 成 19 年 24,374 平 成 元 年 25,216 平 成 20 年 23,749 平 成 2 年 25,328 平 成 21 年 23,024 平 成 3 年 25,734 平 成 22 年 22,701 平 成 4 年 25,788 平 成 23 年 22,460 平 成 5 年 30,000 平 成 24 年 22,264 4
国 会 での 議 論 ( 列 島 改 造 論 による 地 価 高 騰 期 ( 昭 和 48 年 頃 ) 質 問 等 小 山 委 員 土 地 の 公 示 価 格 制 度 が 拡 張 をされ 取 引 者 にもその 責 任 を 明 らかにするような 指 導 が 徹 底 すれば 大 いに 前 進 を 見 たもの と 思 う ただ 運 営 にあたって いままでは 鑑 定 委 員 会 の 少 数 の 人 であったようだが 地 域 が 広 がり 情 勢 もだいぶ 変 われば そ の 機 関 だけでは 間 に 合 わないだろうと 思 う 今 後 どのような 方 法 で 実 施 するのか ( 第 71 回 国 会 参 建 設 委 員 会 昭 和 48 年 6 月 28 日 地 価 公 示 法 の 一 部 を 改 正 する 法 律 案 の 審 議 ) 政 府 答 弁 高 橋 政 府 委 員 ( 建 設 省 計 画 局 長 ) 地 価 公 示 制 度 を 全 国 的 に 拡 大 し 今 後 いろいろな 面 で 活 用 する 面 が 多 いと 思 わ れる 国 の 基 準 地 点 を 中 心 に 都 道 府 県 及 び 市 町 村 で 地 価 調 査 を 行 ない それに 基 づいて 公 示 を 行 なうというように 考 えて いる 将 来 は 住 宅 宅 地 についてだけでも 24 万 地 点 ぐらいの 公 示 が 必 要 になると 思 う 現 在 の 国 の 機 関 の 土 地 鑑 定 委 員 会 だ けでは 難 しいので 都 道 府 県 及 び 市 町 村 に 土 地 鑑 定 委 員 会 を 設 置 し これが 国 の 基 準 地 点 を 中 心 にして 24 万 地 点 程 度 の 地 点 について 調 査 を 行 ない 地 価 公 示 を 行 なうという 制 度 を 考 えている 清 水 委 員 河 野 説 明 員 ( 国 土 庁 土 地 局 長 ) ( 都 道 府 県 地 価 調 査 は ) 公 示 価 格 を 地 価 公 示 をやっている 地 域 とやってい 決 定 する 場 合 とどういう 違 いがあるか そ ない 地 域 とがある やっていない 地 域 に 対 れから 公 示 価 格 との 関 係 はどういうことに しては 標 準 地 的 なものがいままで 地 価 調 なるのか 査 の 上 ではないので 各 県 の 知 事 として ( 第 73 回 国 会 衆 建 設 委 員 会 昭 和 49 年 9 月 10 日 は 法 施 行 と 同 時 に 届 け 出 制 も 発 足 をす 今 後 制 定 する 国 土 利 用 計 画 法 施 行 令 に 関 連 する 質 ることもあるので ある 程 度 の 標 準 地 につ 疑 ) いて 事 前 に 地 価 動 向 の 調 査 地 価 調 査 を やっておきたいという 希 望 が 非 常 に 強 く 出 てきた 全 国 の 県 にわたり 公 示 地 域 外 に ついても 標 準 地 を 選 び 現 在 地 価 調 査 を 行 なっている 一 方 地 価 公 示 対 象 地 域 については 地 価 公 示 があるが 1 平 方 キロに 1 地 点 と いうようなことで 標 準 地 が 市 街 地 を 中 心 とし て 選 ばれている これでは 知 事 としていろ んな 作 業 をやる 面 でどうも 密 度 がまだ 足 ら ないという 意 見 も 強 く 出 てきたので 知 事 の 独 自 の 立 場 での 調 査 を 公 示 地 域 につい てもやってもらっている 5
3. 地 価 公 示 との 共 通 の 調 査 地 点 の 設 定 (1) 経 緯 都 道 府 県 地 価 調 査 は 当 初 は2.のとおり 地 価 公 示 の 標 準 地 のない 区 域 で 実 施 す ることとされ 両 者 の 間 で 共 通 の 調 査 地 点 は 設 定 されていなかったが 短 期 間 で 著 し い 地 価 の 変 動 が 見 られる 状 況 を 踏 まえて 行 われた 昭 和 63 年 の 国 土 利 用 計 画 法 施 行 令 の 改 正 により 共 通 の 調 査 地 点 を 設 定 することが 可 能 となった この 背 景 としては 地 価 等 土 地 対 策 に 関 する 答 申 ( 昭 和 63 年 6 月 15 日 臨 時 行 政 改 革 推 進 審 議 会 答 申 )を 踏 まえた 総 合 土 地 対 策 要 綱 ( 昭 和 63 年 6 月 28 日 閣 議 決 定 )において 都 道 府 県 地 価 調 査 について 地 価 公 示 制 度 との 関 連 において 適 切 な 活 用 を 進 める との 指 摘 がなされ 同 要 綱 等 を 受 けて 国 土 庁 に 設 置 された 地 価 公 示 制 度 等 研 究 会 ( 座 長 : 田 中 啓 一 日 本 大 学 教 授 ( 当 時 ))において 都 道 府 県 地 価 調 査 の 地 価 公 示 との 連 携 を 強 化 し ( 中 略 ) 一 般 国 民 の 地 価 公 示 価 格 及 び 基 準 地 価 格 利 用 を より 容 易 にすることにより 両 者 の 活 用 を 一 層 促 進 する 必 要 があり 両 調 査 の 実 施 間 隔 である6か 月 間 の 変 動 率 を 算 出 し これを 時 点 修 正 の 参 考 資 料 として 公 表 す べきと 指 摘 されたことによる この 共 通 の 調 査 地 点 については 当 初 ( 平 成 2 年 )は1,345 地 点 で 設 定 され その 後 は 今 日 に 至 るまで 概 ね1,600 地 点 で 設 定 されてきている 地 価 等 土 地 対 策 に 関 する 答 申 ( 昭 和 63 年 6 月 15 日 臨 時 行 政 改 革 推 進 審 議 会 答 申 )( 抄 ) Ⅶ 地 価 形 成 の 適 正 化 2 土 地 評 価 制 度 の 見 直 し (2) 改 革 方 策 (ⅰ) 地 価 公 示 制 度 運 用 の 見 直 し 1 地 価 公 示 制 度 について 鑑 定 評 価 基 準 及 びその 運 用 の 見 直 し 標 準 地 の 適 切 かつ 安 定 的 な 設 定 等 を 進 めるとともに 公 表 に 当 たっては 制 度 の 趣 旨 適 切 な 利 用 方 法 等 の 周 知 に 努 める また 都 道 府 県 地 価 調 査 について 地 価 公 示 制 度 を 実 質 的 に 補 完 する 機 能 を 有 することにかんがみ 同 制 度 との 関 連 において 適 切 な 活 用 を 進 める 総 合 土 地 対 策 要 綱 ( 昭 和 63 年 6 月 28 日 閣 議 決 定 )( 抄 ) 6 地 価 形 成 の 適 正 化 (2) 土 地 評 価 制 度 の 見 直 し ア 地 価 公 示 制 度 運 用 の 見 直 し (ア) 地 価 公 示 制 度 について 鑑 定 評 価 基 準 及 びその 運 用 の 見 直 し 標 準 地 の 適 切 かつ 安 定 的 な 設 定 等 を 進 めるとともに 公 表 に 当 たつては 制 度 の 趣 旨 適 切 な 利 用 方 法 等 の 周 知 に 努 める また 都 道 府 県 地 価 調 査 について 同 制 度 と の 関 連 において 適 切 な 活 用 を 進 める 6
地 価 公 示 等 に 関 する 改 善 の 方 向 について( 中 間 報 告 ) ( 昭 和 63 年 12 月 2 日 地 価 公 示 制 度 等 研 究 会 )( 抄 ) 2. 地 価 公 示 等 に 関 する 改 善 方 策 (4) 都 道 府 県 地 価 調 査 の 地 価 公 示 との 連 携 について 1.(2)で 述 べられているとおり 都 道 府 県 地 価 調 査 は 地 価 公 示 とほぼ 同 様 の 規 模 手 法 で 実 施 されている 調 査 であり 実 質 的 に 地 価 公 示 を 補 完 する 役 割 を 担 っている し かし (ⅰ) 基 準 地 価 格 の 存 在 が 一 般 国 民 には 必 ずしも 広 く 知 られていないこと (ⅱ) 都 道 府 県 地 価 調 査 は 地 価 公 示 とは 実 施 主 体 調 査 対 象 地 点 等 が 異 なり 両 者 の 関 係 が 一 般 国 民 には 必 ずしも 明 らかでないこと (ⅲ) 地 価 公 示 と 都 道 府 県 地 価 調 査 の 間 の6か 月 間 の 地 価 の 動 向 が 明 確 にならない こと 等 の 理 由 から 必 ずしも 十 分 にその 役 割 を 発 揮 しているとは 言 い 難 い 状 況 である この ため 都 道 府 県 地 価 調 査 の 地 価 公 示 との 連 携 をより 強 化 し 都 道 府 県 地 価 調 査 の 意 義 をさらに 高 めるとともに 一 般 国 民 の 地 価 公 示 価 格 及 び 基 準 地 価 格 の 利 用 をより 容 易 に することにより 両 者 の 活 用 を 一 層 促 進 する 必 要 がある これまで 基 準 地 は 標 準 地 と 異 なる 地 点 とし 両 者 を 合 わせた 調 査 地 点 の 設 定 をより 密 にする 方 が 効 率 的 であると 考 えられたことから 国 土 利 用 計 画 法 施 行 令 により 標 準 地 の 存 する 近 隣 地 域 は 都 道 府 県 地 価 調 査 の 調 査 地 域 から 除 かれていたが 上 記 の 目 的 を 達 するためには 今 後 は 地 価 公 示 と 都 道 府 県 地 価 調 査 とにおいて 一 部 同 一 の 地 点 で 価 格 判 定 を 行 い 当 該 地 点 をそれぞれの 調 査 において 他 の 地 点 の 価 格 の 均 衡 をとる 際 の 基 準 とすることが 適 当 である つまり こうした 改 善 を 図 ることによって 基 準 地 価 格 の 価 格 水 準 が 地 価 公 示 価 格 のそれと 厳 密 に 連 携 がとれていることをより 明 確 に 示 すとと もに 当 該 地 点 において 両 調 査 の 実 施 間 隔 である6か 月 間 の 変 動 率 を 算 出 し これを 時 点 修 正 の 参 考 資 料 として 公 表 することにより 地 価 公 示 価 格 と 基 準 地 価 格 それぞれの 利 用 をより 容 易 にすることが 可 能 となるのである また 併 せて 6か 月 間 毎 に 同 一 の 地 点 の 地 価 水 準 について 判 定 を 行 う 体 制 が 整 えられ 地 域 的 な 地 価 動 向 の 把 握 について も 今 まで 以 上 に 容 易 に 行 うことが 可 能 となる また 地 価 公 示 と 都 道 府 県 地 価 調 査 が 一 体 となって 有 効 にその 機 能 を 発 揮 しうるよ う 標 準 地 と 基 準 地 の 連 携 のとれた 総 合 的 な 地 点 設 定 のあり 方 を 検 討 することも 必 要 で ある この 問 題 は 最 終 的 には(2)で 述 べられた 標 準 地 の 設 定 のあり 方 についての 全 般 的 な 検 討 の 結 果 を 踏 まえたうえで その 方 向 付 けがなされるべきであるが 当 面 は 両 者 のバランスのとれた 設 定 を 実 現 するため 特 に 品 等 あるいは 機 能 等 に 配 慮 して 漸 次 改 善 を 図 っていくことが 適 当 である なお このような 改 善 を 進 めるに 当 たっては 特 に 標 準 地 及 び 基 準 地 数 の 確 保 増 加 に 努 めるとともに 両 調 査 を 円 滑 かつ 効 率 的 に 実 施 するため 同 一 調 査 地 点 の 選 定 鑑 定 評 価 員 相 互 の 連 絡 調 整 を 図 る 組 織 である 分 科 会 の 運 営 監 視 区 域 地 価 動 向 調 査 と の 適 切 な 役 割 分 担 等 について 国 土 庁 と 都 道 府 県 で 十 分 に 連 携 をとるよう 努 める 必 要 が ある 7
(2) 共 通 の 調 査 地 点 の 設 定 の 考 え 方 地 価 公 示 及 び 都 道 府 県 地 価 調 査 それぞれの 考 え 方 は 以 下 のとおりである いずれ も 地 域 的 なまとまりのある 複 数 の 調 査 地 点 をまとめた 上 で それぞれのまとまり を 代 表 する 調 査 地 点 を 共 通 の 調 査 地 点 として 選 ぶこととされている なお 共 通 の 調 査 地 点 数 の 推 移 については 表 2 平 成 24 年 地 価 公 示 における 都 道 府 県 別 の 地 点 数 等 については 表 3のとおりである A 地 価 公 示 標 準 地 の 選 定 要 領 ( 土 地 鑑 定 委 員 会 決 定 平 成 24 年 6 月 改 正 )で 共 通 の 調 査 地 点 ( 代 表 標 準 地 )について 用 途 ごとに 価 格 牽 連 性 があると 認 められる 一 定 数 の 標 準 地 を 地 域 的 なまとまりを 勘 案 してまとめた 標 準 地 群 のうちから で きる 限 り 標 準 地 相 互 の 比 較 を 容 易 に 行 いうるものとして 選 定 された 標 準 地 であ って 先 行 的 かつ 広 域 的 に 価 格 水 準 の 検 討 が 行 われるもの 及 び 都 道 府 県 が 実 施 する 地 価 調 査 の 指 定 基 準 地 との 整 合 性 が 配 慮 されたもの と 規 定 されている すなわち 地 価 公 示 の 標 準 地 のうち 最 も 中 心 的 な 役 割 を 果 たす 標 準 地 が 共 通 の 調 査 地 点 と 位 置 付 けられているということができる 平 成 24 年 6 月 に 標 準 地 の 選 定 要 領 が 改 正 されるまでは 当 該 代 表 標 準 地 は 原 則 として 都 道 府 県 が 実 施 する 地 価 調 査 の 指 定 基 準 地 となる 標 準 地 である と 規 定 されていた B 都 道 府 県 地 価 調 査 現 在 は 自 治 事 務 となっていることから 調 査 地 点 ( 基 準 地 )の 設 定 については 都 道 府 県 知 事 の 判 断 によるところとなる しかしながら 国 土 利 用 計 画 法 に 係 る 事 務 が 機 関 委 任 事 務 であった 平 成 11 年 までは 国 の 通 達 ( 都 道 府 県 地 価 調 査 事 業 事 務 取 扱 要 領 運 用 細 則 )により 共 通 の 調 査 地 点 ( 指 定 基 準 地 )の 設 定 の 考 え 方 が 示 されており また この 通 達 が 平 成 12 年 以 降 は 地 方 自 治 法 に 基 づく 技 術 的 助 言 として 位 置 付 けられていることか ら 現 在 においても 概 ね 同 様 の 考 え 方 により 共 通 の 調 査 地 点 が 設 定 されている ものと 考 えられる また この 通 達 においては 各 基 準 地 についての 評 価 額 と 公 示 価 格 との 間 の 均 衡 の 保 持 については とくに 留 意 する 必 要 があり( 中 略 ) 相 当 数 の 基 準 地 について 地 価 公 示 における 標 準 地 群 等 を 考 慮 して 一 定 の 範 囲 で 基 準 地 群 をまとめ その 中 から 基 準 となる 指 定 基 準 地 を 選 定 し 当 該 指 定 基 準 地 よ り 各 基 準 地 群 に 属 するそれぞれの 基 準 地 の 評 価 額 について 秤 量 的 検 討 を 行 い 評 価 の 適 正 を 期 するものとする と 規 定 されている すなわち 地 価 公 示 と 同 様 に 基 準 地 のうち 最 も 中 心 的 な 役 割 を 果 たす 基 準 地 が 共 通 の 調 査 地 点 と 位 置 付 けられているということができる 8
表 2 地 価 公 示 と 都 道 府 県 地 価 調 査 における 共 通 の 調 査 地 点 数 年 住 宅 地 商 業 地 計 平 成 2 年 944 401 1,345 平 成 3 年 944 402 1,346 平 成 4 年 957 401 1,358 平 成 5 年 943 397 1,340 平 成 6 年 1,016 420 1,436 平 成 7 年 1,189 485 1,674 平 成 8 年 1,133 470 1,603 平 成 9 年 1,157 476 1,633 平 成 10 年 1,162 475 1,637 平 成 11 年 1,159 487 1,646 平 成 12 年 1,163 481 1,644 平 成 13 年 1,161 473 1,634 平 成 14 年 1,171 465 1,636 平 成 15 年 1,174 472 1,646 平 成 16 年 1,163 463 1,626 平 成 17 年 1,183 473 1,656 平 成 18 年 1,189 485 1,674 平 成 19 年 1,133 470 1,603 平 成 20 年 1,157 476 1,633 平 成 21 年 1,162 475 1,637 平 成 22 年 1,159 487 1,646 平 成 23 年 1,163 481 1,644 平 成 24 年 1,161 473 1,634 9
表 3 平 成 24 年 地 価 公 示 における 共 通 の 調 査 地 点 数 等 ( 都 道 府 県 別 ) 住 宅 地 商 業 地 都 道 府 県 名 共 通 地 点 数 住 宅 地 総 地 点 数 共 通 地 点 割 合 共 通 地 点 数 商 業 地 総 地 点 数 共 通 地 点 割 合 (A) (B) (A B) (A) (B) (A B) 北 海 道 45 842 5.3% 18 323 5.6% 青 森 県 6 153 3.9% 4 61 6.6% 岩 手 県 4 120 3.3% 2 52 3.8% 宮 城 県 31 134 23.1% 6 56 10.7% 秋 田 県 5 127 3.9% 2 45 4.4% 山 形 県 5 119 4.2% 2 56 3.6% 福 島 県 14 281 5.0% 7 99 7.1% 茨 城 県 47 442 10.6% 15 115 13.0% 栃 木 県 16 270 5.9% 10 72 13.9% 群 馬 県 21 235 8.9% 9 97 9.3% 埼 玉 県 57 960 5.9% 14 183 7.7% 千 葉 県 60 953 6.3% 11 187 5.9% 東 京 都 111 1,576 7.0% 83 813 10.2% 神 奈 川 県 126 1,317 9.6% 36 338 10.7% 新 潟 県 17 269 6.3% 5 98 5.1% 富 山 県 9 133 6.8% 3 58 5.2% 石 川 県 8 130 6.2% 6 56 10.7% 福 井 県 4 80 5.0% 2 33 6.1% 山 梨 県 5 109 4.6% 3 47 6.4% 長 野 県 6 191 3.1% 6 89 6.7% 岐 阜 県 15 234 6.4% 4 93 4.3% 静 岡 県 19 396 4.8% 9 149 6.0% 愛 知 県 74 1,126 6.6% 41 458 9.0% 三 重 県 20 255 7.8% 8 93 8.6% 滋 賀 県 14 190 7.4% 9 78 11.5% 京 都 府 32 415 7.7% 11 129 8.5% 大 阪 府 94 1,133 8.3% 35 315 11.1% 兵 庫 県 73 825 8.8% 19 198 9.6% 奈 良 県 32 280 11.4% 6 57 10.5% 和 歌 山 県 6 107 5.6% 3 55 5.5% 鳥 取 県 5 78 6.4% 4 30 13.3% 島 根 県 3 85 3.5% 1 39 2.6% 岡 山 県 20 225 8.9% 10 87 11.5% 広 島 県 20 412 4.9% 8 145 5.5% 山 口 県 14 173 8.1% 8 86 9.3% 徳 島 県 7 79 8.9% 3 26 11.5% 香 川 県 6 108 5.6% 5 50 10.0% 愛 媛 県 12 149 8.1% 6 71 8.5% 高 知 県 9 82 11.0% 4 43 9.3% 福 岡 県 27 595 4.5% 16 218 7.3% 佐 賀 県 4 79 5.1% 2 37 5.4% 長 崎 県 13 159 8.2% 5 69 7.2% 熊 本 県 13 155 8.4% 6 67 9.0% 大 分 県 10 138 7.2% 3 72 4.2% 宮 崎 県 8 379 2.1% 4 129 3.1% 鹿 児 島 県 6 189 3.2% 3 88 3.4% 沖 縄 県 10 111 9.0% 4 54 7.4% 計 1,163 16,598 7.0% 481 5,814 8.3% 総 地 点 数 に 対 する 共 通 の 調 査 地 点 数 の 割 合 が 低 い10 県 10
(3) 共 通 の 調 査 地 点 を 設 定 する 意 義 これまで 都 道 府 県 地 価 調 査 は 地 価 公 示 が 実 施 されていない 地 域 が 対 象 となっ ていたことから 実 質 的 に 地 価 公 示 を 空 間 的 に 補 完 する 役 割 を 担 っていた そして 共 通 の 調 査 地 点 が 設 定 されるようになってからは 6か 月 毎 の 地 価 の 変 動 を 把 握 す ることができるようになり 地 価 公 示 を 時 間 的 に 補 完 する 役 割 も 担 うこととなった この 時 間 的 な 補 完 により 地 価 公 示 の 標 準 地 のうち 最 も 中 心 的 な 役 割 を 果 たす 標 準 地 について 詳 細 な 地 価 動 向 を 把 握 することが 可 能 となり また 既 に 実 施 されて いる 都 道 府 県 地 価 調 査 の 枠 組 みを 活 用 することができることから 追 加 的 な 費 用 を 最 小 限 に 抑 えた 上 で 下 記 のような 効 果 を 得 ることができている 地 価 公 示 (1 月 1 日 )とは 異 なる 時 点 の 不 動 産 鑑 定 評 価 や 課 税 評 価 財 務 諸 表 上 の 不 動 産 の 時 価 の 注 記 等 を 実 施 する 場 合 の 時 点 修 正 や 監 視 区 域 等 の 指 定 土 地 取 引 規 制 の 価 格 審 査 ( 都 道 府 県 地 価 調 査 の 本 来 の 目 的 )の 際 に 参 照 できることから より 充 実 した 不 動 産 鑑 定 評 価 等 に 係 る 制 度 イン フラが 提 供 される 調 査 地 点 の 周 辺 で 短 期 的 な 地 価 の 変 動 があるのか ないのか といった 情 報 を 得 ることができる( 共 通 の 調 査 地 点 を 設 定 しなければ こうした 情 報 を 得 ることができない) 一 般 の 土 地 取 引 の 際 より 近 い 時 点 の 地 価 を 指 標 とすることができ その 指 標 としての 精 度 が 高 まる 地 域 の 短 期 的 な 経 済 動 向 を 表 す 指 標 が 提 供 される 例 えば 地 価 公 示 を 規 準 とすることが 義 務 付 けられている 一 般 の 不 動 産 鑑 定 評 価 等 を 行 う 際 1 月 1 日 から 評 価 の 時 点 までの 情 勢 の 変 化 を 勘 案 した 時 点 修 正 を 行 う 必 要 がある 11
4. 本 日 特 にご 議 論 いただきたい 事 項 地 価 公 示 と 都 道 府 県 地 価 調 査 の 関 係 性 については 両 者 の 調 査 地 点 の 設 定 のあり 方 特 に 共 通 の 調 査 地 点 のあり 方 が 議 論 の 対 象 となると 考 えられる 議 論 に 当 たっては 地 価 公 示 が 公 的 土 地 評 価 を 含 む 不 動 産 鑑 定 評 価 の 制 度 インフラと 法 律 で 位 置 付 けら れていることのほか 都 道 府 県 地 価 調 査 も 法 律 上 の 規 定 はないものの 実 態 上 地 価 公 示 を 空 間 的 にも 時 間 的 にも 補 完 する 役 割 を 果 たしていることについて 十 分 に 留 意 する 必 要 があり また この 点 について 都 道 府 県 と 認 識 を 共 有 していく 必 要 がある こうした 前 提 のもと 本 検 討 会 では 共 通 の 調 査 地 点 のあり 方 についての 今 後 の 考 え 方 をご 議 論 いただくこととしたい 共 通 の 調 査 地 点 のあり 方 についての 今 後 の 考 え 方 地 価 公 示 と 都 道 府 県 地 価 調 査 の 共 通 の 調 査 地 点 については 3.(1)のとおり 両 者 の 活 用 を 一 層 促 進 するという 観 点 から 昭 和 63 年 の 国 土 利 用 計 画 法 施 行 令 の 改 正 以 降 6か 月 間 の 変 動 率 を 算 出 できるよう 設 定 されてきたところである また 3.(2)のとおり 地 価 公 示 都 道 府 県 地 価 調 査 ともに 最 も 中 心 的 な 役 割 を 果 たす 調 査 地 点 が 選 ばれている 今 回 共 通 の 調 査 地 点 のあり 方 を 議 論 するに 当 たっては こうした 経 緯 も 踏 まえ た 上 で 次 の(ア)~(エ)を 論 点 とすることが 考 えられるが 各 論 点 に 基 づき 見 直 した 場 合 の 影 響 を 参 酌 した 上 で どのような 方 向 性 を 目 指 すべきか 1 なお これらの 論 点 について 検 討 する 場 合 でも 都 道 府 県 地 価 調 査 について 実 施 権 限 を 有 す るのは 都 道 府 県 であることから 本 検 討 会 での 議 論 の 結 果 を 都 道 府 県 との 間 で 十 分 に 共 有 す ることが 必 要 である 2 また その 際 には 共 通 の 調 査 地 点 をどういった 観 点 から 設 定 するかという 考 え 方 を 明 確 に することが 必 要 となる 可 能 性 がある 12
論 点 影 響 (ア) 共 通 の 調 査 地 点 数 の 減 少 地 価 公 示 の 調 査 地 点 ( 標 準 地 )と 都 道 府 県 地 価 調 査 の 調 査 地 点 ( 基 準 地 )が 別 になることから 半 年 毎 の 地 価 変 動 率 を 把 握 できる 地 点 が 減 少 する 共 通 の 調 査 地 点 を 減 少 させた 分 だけ 新 たに 別 の 調 査 地 点 を 設 定 できることから 1 年 の 間 に 調 査 をすることができる 地 理 的 な 地 点 の 密 度 が 高 くなる (イ) 共 通 の 調 査 地 点 数 を 維 持 - 半 年 毎 の 地 価 変 動 率 を 把 握 できる 地 点 が 増 加 する (ウ) 共 通 の 調 査 地 点 数 の 増 加 1 年 の 間 に 調 査 をすることができる 地 理 的 な 地 点 の 密 度 が 低 くなる 論 点 影 響 これまでの 共 通 の 調 査 地 点 のあり 方 のほか 例 えば (エ) 共 通 の 調 査 地 点 設 定 の 考 え 方 の 再 整 理 - 各 市 町 村 について 用 途 分 類 毎 に 最 低 1 地 点 は 共 通 の 調 査 地 点 を 設 定 する - 地 価 の 変 動 土 地 取 引 が 見 込 まれない 場 合 は 共 通 の 調 査 地 点 を 設 定 しなくてもよい といったより 詳 細 な 考 え 方 を 整 理 し これを 都 道 府 県 と 共 有 することも 必 要 となる 可 能 性 がある 以 上 13