◆ＪＲＥＩ固定インフォ　Ｎｏ１２◆◆〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓

JREI 固 定 インフォ No12 日 本 不 動 産 研 究 所 からの 固 定 資 産 税 評 価 に 関 連 する 情 報 配 信 です 平 成 22 年 3 月 17 日 財 団 法 人 日 本 不 動 産 研 究 所 固 定 資 産 税 評 価 研 究 会 です 目 次 ======================================== 1. 第 1 回 税 制 調 査 会 基 礎 問 題 検 討 小 委 員 会 が 開 催 される 2. 第 4 回 土 地 に 関 する 調 査 研 究 委 員 会 が 開 催 される 3. 内 閣 府 が 景 気 動 向 指 数 と 景 気 ウォッチャー 調 査 を 発 表 4. 住 宅 エコポイントの 概 要 について 5. 固 定 資 産 税 評 価 における 不 動 産 鑑 定 評 価 の 活 用 ( 連 載 ) 第 5 回 所 要 の 補 正 と 鑑 定 評 価 における 個 別 的 要 因 (その1) ============================================== 1. 第 1 回 税 制 調 査 会 基 礎 問 題 検 討 小 委 員 会 が 開 催 される ------------------------------------------------------------------------------------------- 3 月 8 日 ( 月 )に 第 1 回 税 制 調 査 会 基 礎 問 題 検 討 小 委 員 会 が 開 催 され 80 年 代 以 降 の 税 制 改 革 の 総 括 にかか る 基 礎 的 資 料 の 作 成 作 業 についての 検 討 が 行 われました http://www.cao.go.jp/zei-cho/gijiroku/21zen27kai.html この 基 礎 問 題 検 討 小 委 員 会 は 政 府 税 制 調 査 会 の 下 に 設 置 した 専 門 家 委 員 会 のさらにその 下 に 税 制 調 査 会 が 直 面 する 改 革 課 題 について 論 点 整 理 を 進 めるために 設 けられた 委 員 会 です 専 門 家 委 員 会 における 検 討 の 準 備 のため 税 制 にかかる 基 礎 的 な 問 題 について 必 要 に 応 じ 専 門 的 実 務 的 な 見 地 から 調 査 検 討 を 行 うことを 目 的 としています 第 1 回 目 の 小 委 員 会 では 80 年 代 以 降 の 内 外 の 税 制 改 革 の 総 括 に 関 し 専 門 家 委 員 会 に 提 出 する 資 料 につ いて 事 務 方 から 概 要 説 明 の 後 各 委 員 から 追 加 の 資 料 についての 意 見 が 出 されました 2. 第 4 回 土 地 に 関 する 調 査 研 究 委 員 会 が 開 催 される ( 財 ) 資 産 評 価 システム 研 究 センターの 土 地 に 関 する 調 査 研 究 委 員 会 の4 回 会 議 が3 月 9 日 ( 火 )に 開 催 され

ました この 通 称 土 地 研 は 今 年 度 の 研 究 テーマを 山 林 評 価 に 関 する 調 査 研 究 として 検 討 を 行 っています 当 研 究 所 は この 土 地 研 の 事 務 局 である( 財 ) 資 産 評 価 システム 研 究 センターから 調 査 業 務 を 受 託 し お 手 伝 いをさ せていただいております http://www.recpas.or.jp/jigyo/f_jigyo.html 第 4 回 目 の 会 議 では 次 の2つの 議 事 についての 検 討 が 行 われました (1) 第 3 回 土 地 研 を 受 けての 検 討 事 項 と 対 応 について (2) 平 成 21 年 度 土 地 に 関 する 調 査 研 究 委 員 会 報 告 書 ( 案 )について (1)の 第 3 回 土 地 研 を 受 けての 検 討 事 項 と 対 応 について では 第 3 回 の 研 究 委 員 会 において 各 委 員 から 受 け た 意 見 を 整 理 し その 対 応 について 検 討 をしました さらに (2)の 平 成 21 年 度 土 地 に 関 する 調 査 研 究 委 員 会 報 告 書 ( 案 )について では 今 回 の 調 査 研 究 のま とめとなる 報 告 書 の 案 について 各 委 員 からの 意 見 をお 聞 きしました この 第 4 回 会 議 をもって 平 成 21 年 度 の 土 地 に 関 する 調 査 研 究 委 員 会 における 山 林 評 価 に 関 する 調 査 研 究 は 終 了 いたしました 3. 内 閣 府 が 景 気 動 向 指 数 と 景 気 ウォッチャー 調 査 を 発 表 内 閣 府 は 3 月 9 日 ( 火 )に 平 成 22 年 1 月 の 景 気 動 向 指 数 を 発 表 しました http://www.esri.cao.go.jp/jp/stat/di/di.html 景 気 の 現 状 を 示 す 一 致 指 数 は99.9となり 前 月 比 2.5ポイントの 上 昇 を 示 しました これはリーマンショック 以 前 の2008 年 7 月 以 来 の 高 水 準 であり 10ヶ 月 連 続 で 前 月 よりも 改 善 していることになります 内 閣 府 では 改 善 を 示 している と 景 気 の 基 調 判 断 をしています 一 方 で 内 閣 府 は 3 月 8 日 ( 月 )に 平 成 22 年 2 月 調 査 の 景 気 ウォッチャー 調 査 の 結 果 も 発 表 しました http://www5.cao.go.jp/keizai3/2010/0308watcher/menu.html こちらの 街 角 景 気 も 景 気 動 向 指 数 の 傾 向 と 同 様 に 2 月 の 全 国 の 現 状 判 断 DIは 前 月 比 3.3ポイント 上 昇 の4

2.1となり 3ヶ 月 連 続 で 上 昇 しまし た これは 消 費 者 の 節 約 志 向 が 続 いているものの 環 境 対 応 車 への 購 入 補 助 減 税 や 家 電 エコポイント 制 度 の 影 響 により 乗 用 車 や 薄 型 テレビの 販 売 が 好 調 であることや 平 年 よりも 上 旬 と 下 旬 の 気 温 の 変 動 が 大 きかった 影 響 により 冬 物 春 物 衣 料 に 動 きがみられたこと 旧 正 月 期 間 を 中 心 としてアジアからの 観 光 客 が 増 加 したこと 等 により 上 昇 したとしています また 2~3ヶ 月 の 景 気 の 先 行 きを 判 断 する1 月 の 先 行 き 判 断 DIも 前 月 比 2.9ポイント 上 昇 の44.8となってい ます このような 調 査 結 果 から 内 閣 府 では 基 調 判 断 を 景 気 は 厳 しいながらも 下 げ 止 まっている とし 前 月 の 下 げ 止 まっていたものの 引 き 続 き 弱 い 動 き から 上 向 きに 引 き 上 げました 4. 住 宅 エコポイントの 概 要 について 国 土 交 通 省 は 昨 年 12 月 8 日 ( 火 )に 閣 議 決 定 された 明 日 の 安 心 と 成 長 のための 緊 急 経 済 対 策 に 盛 り 込 ま れた 住 宅 版 エコポイントについて 3 月 8 日 ( 月 )から 住 宅 エコポイント 事 務 局 において ポイントの 発 行 及 び 商 品 等 への 変 換 の 申 請 受 付 を 開 始 しました また それに 併 せて 住 宅 エコポイントの 概 要 について のホームページを 更 新 しました http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk4_000017.html このホームページでは 制 度 概 要 として 以 下 の8 項 目 について 説 明 しています (1)ポイントの 発 行 対 象 となる 工 事 の 期 間 (2)ポイント 発 行 の 申 請 期 限 等 (3)ポイントの 発 行 対 象 及 び 発 行 ポイント 数 (4)ポイントの 申 請 方 法 (5)ポイントの 交 換 (6) 住 宅 エコポイントのよくあるご 相 談 (7) 住 宅 エコポイントについての 相 談 窓 口 (8) 住 宅 エコポイントに 関 する 講 習 会 の 開 催 また 参 考 資 料 として 住 宅 エコポイントリーフレット と 住 宅 エコポイントの 概 要 を 掲 載 しています

5. 固 定 資 産 税 評 価 における 不 動 産 鑑 定 評 価 の 活 用 ( 連 載 ) 第 5 回 所 要 の 補 正 と 鑑 定 評 価 における 個 別 的 要 因 (その1) 前 回 までは 判 例 からみる 固 定 資 産 税 評 価 における 標 準 宅 地 の 鑑 定 評 価 について4 回 にわたって 説 明 をいた しました 今 回 からは 所 要 の 補 正 と 鑑 定 評 価 における 個 別 的 要 因 についてご 説 明 をいたします 固 定 資 産 税 の 評 価 における 所 要 の 補 正 は 鑑 定 評 価 における 個 別 的 要 因 に 係 る 格 差 の 考 え 方 と 全 く 同 じ 着 眼 点 に 基 づいています ただし 固 定 資 産 税 は 大 量 一 括 評 価 ですから 鑑 定 評 価 における 個 別 的 要 因 の 考 え 方 を そのまま 適 用 させることは 困 難 です しかし 固 定 資 産 税 の 評 価 において 鑑 定 評 価 の 個 別 的 要 因 の 考 え 方 をどのように 活 用 するか また 鑑 定 評 価 における 個 別 的 要 因 について 理 解 をするということはとても 重 要 なことです したがいまして 今 回 から 鑑 定 評 価 における 個 別 的 要 因 の 考 え 方 について 紹 介 し 固 定 資 産 税 の 評 価 との 関 連 について 説 明 いたします 1. 個 別 的 要 因 の 価 格 への 影 響 不 動 産 鑑 定 評 価 基 準 におきましては 不 動 産 の 価 格 を 形 成 する 要 因 ( 価 格 形 成 要 因 )は 一 般 的 要 因 と 地 域 要 因 及 び 個 別 的 要 因 の3つに 分 けられます また 鑑 定 評 価 における 個 別 的 要 因 とは 不 動 産 に 個 別 性 を 生 じ させ その 価 格 を 個 別 的 に 形 成 する 要 因 であるとされています 個 別 的 要 因 は 画 地 条 件 と 画 地 条 件 以 外 の 要 因 の2つに 区 分 されます 両 者 の 区 分 についての 明 確 な 定 義 はありませんが 画 地 に 関 する 価 格 形 成 要 因 (つまり 接 道 状 況 や 形 状 など)を 画 地 条 件 の 要 因 とするならば そ れ 以 外 の 理 由 で 価 格 差 を 生 じさせる 要 因 を 画 地 条 件 以 外 の 要 因 として 区 分 することができます この 関 係 を 固 定 資 産 税 の 評 価 における 市 街 地 宅 地 評 価 法 の 手 順 に 置 き 換 えれば 主 要 な 街 路 の 路 線 価 から その 他 の 街 路 の 路 線 価 を 求 めるための 要 因 が 画 地 条 件 以 外 の 要 因 であり 画 地 計 算 法 宅 地 の 比 準 表 と 所 要 の 補 正 で 用 いる 要 因 が 画 地 条 件 の 要 因 といえます 鑑 定 評 価 における 個 別 的 要 因 の 捉 え 方 は 地 域 分 析 と 関 係 し 近 隣 地 域 の 範 囲 の 見 方 などによって 異 なりま す 例 えば 敷 地 規 模 が200m2 程 度 の 画 地 からなる 街 区 が 連 なっている 戸 建 住 宅 地 域 と 敷 地 規 模 が150m2 程 度 の 画 地 からなる 街 区 が 連 なっている 戸 建 住 宅 地 域 があります この 場 合 両 者 が 異 なる 近 隣 地 域 であれば 規 模 に 係 る 要 因 は 地 域 要 因 となりますが 両 者 が 同 じ 近 隣 地 域 であれば 規 模 に 係 る 要 因 は 個 別 的 要 因 と

して 把 握 されることになります このように 鑑 定 評 価 におきましては 価 格 形 成 要 因 ごとに 地 域 要 因 と 個 別 的 要 因 または 画 地 条 件 と 画 地 条 件 以 外 の 要 因 が 区 分 されるというものではなく 地 域 分 析 の 結 果 として 価 格 形 成 要 因 の 位 置 づけが 変 わってく ることになります しかし 固 定 資 産 税 の 評 価 におきましては 価 格 形 成 要 因 の 捉 え 方 を 鑑 定 評 価 と 同 じように その 状 況 に 応 じ て 個 々に 対 応 するということは 現 実 的 に 困 難 です 主 要 な 街 路 の 路 線 価 として 考 慮 する 要 因 その 他 の 街 路 の 路 線 価 を 評 定 する 上 で 考 慮 する 要 因 と 画 地 ( 筆 )の 評 点 を 求 める 段 階 において 評 価 方 法 を 定 型 的 にする 必 要 があります 平 成 14 年 度 の 財 団 法 人 資 産 評 価 システム 研 究 センターにおける 土 地 に 関 する 調 査 研 究 報 告 書 のなかで 個 別 的 要 因 について 次 の2 点 の 意 見 があげられました 1 全 市 町 村 長 が 評 価 基 準 に 従 うことを 義 務 づけられていることからすれば 基 本 的 には 当 該 個 別 的 要 因 が 価 格 に 及 ぼす 影 響 は ある 程 度 普 遍 的 であることが 必 要 である 2 該 個 別 的 要 因 に 係 る 価 格 差 を 固 定 資 産 評 価 基 準 に 掲 げる 場 合 基 本 的 には 全 国 統 一 的 なものを 示 すことと なる これは 市 町 村 長 は もちろん 地 域 の 価 格 事 情 を 踏 まえ 所 要 の 補 正 を 行 うことは 可 能 であるとしても 評 価 基 準 に 従 うことを 義 務 づけられていることからすれば 評 価 基 準 に 取 り 組 むべき 個 別 的 要 因 については 合 理 的 な 根 拠 に 裏 付 けられた 一 定 の 数 値 を 示 すことが 必 要 だからである 次 回 は 不 動 産 鑑 定 評 価 基 準 で 掲 げられる 個 別 的 要 因 についてご 説 明 いたします 情 報 配 信 サービス(このメール)について このメールの 内 容 等 に 関 するお 問 合 せは お 手 数 ですが 各 担 当 までお 願 い 申 し 上 げます また このメールの 記 事 を 許 可 なく 転 載 することを 禁 じます Copyright(C) Japan RealEstate Institute All rights reserved 編 集 発 行 : 財 団 法 人 日 本 不 動 産 研 究 所 http://www.reinet.or.jp/ システム 評 価 部 固 定 資 産 税 評 価 研 究 会 情 報 配 信 担 当 [TEL] 03-3503-5341 [FAX] 03-3503-4550 メールの 配 信 停 止 配 信 先 の 変 更 に 関 しては こちらにご 連 絡 をお 願 い 申 し 上 げます JREI-sysinfo@imail.jrei.jp