Ⅰ. 学 習 にあたって この 学 習 にあたって は 不 動 産 コンサルティング 技 能 試 験 の 受 験 のために 学 習 すべき 範 囲 なら びに 学 習 上 の 留 意 点 を 示 したものです 以 下 各 科 目 別 に 説 明 します なお 試 験 問 題 の 主 な 出 題 範 囲 については Ⅱ.に 記 載 していますので 参 照 してください 1. 事 業 実 務 不 動 産 コンサルティング 業 務 は 不 動 産 に 関 する 専 門 的 知 識 技 能 を 活 用 し 公 正 かつ 客 観 的 な 立 場 から 不 動 産 の 利 用 取 得 処 分 管 理 事 業 経 営 および 投 資 等 について 不 動 産 の 物 件 市 場 等 の 調 査 分 析 等 をもとに 依 頼 者 が 最 善 の 選 択 や 意 思 決 定 を 行 えるように 企 画 調 整 し 提 案 する 業 務 です このことから [ 事 業 ] [ 実 務 ] の 科 目 では 単 に 不 動 産 取 引 に 関 する 専 門 知 識 だけでなく 不 動 産 を 取 り 巻 く 環 境 を 分 析 する 能 力 および 事 業 計 画 能 力 企 画 提 案 能 力 などが 要 求 され さらには 様 々 な 不 動 産 の 開 発 活 用 手 法 をはじめ 不 動 産 投 資 や 組 み 換 え 不 動 産 の 証 券 化 相 続 対 策 に 関 連 する 様 々な 提 案 などに 関 する 幅 広 い 知 識 が 必 要 となります また 依 頼 者 との 会 話 の 中 で 依 頼 の 動 機 目 的 や 背 景 資 産 状 況 家 族 関 係 等 をヒアリングし 的 確 に 把 握 することも 重 要 なポイントとなります [ 事 業 ] [ 実 務 ] の 主 なポイントは 次 の 通 りです [ 事 業 ] は 不 動 産 コンサルティング 技 能 登 録 制 度 や 関 連 する 法 令 業 務 に 関 する 最 近 の 動 きを はじめ 不 動 産 コンサルティングの 相 談 受 付 から 企 画 提 案 書 の 提 出 に 至 る 一 連 の 作 業 すなわち 相 談 受 付 業 務 委 託 契 約 調 査 事 業 構 想 の 策 定 資 金 調 達 事 業 収 支 企 画 提 案 書 等 についての 実 践 的 な 知 識 が 求 められます また これ 以 外 にも 不 動 産 コンサルティングを 進 めるうえで 必 要 となる 個 別 の 事 業 手 法 や 関 連 業 務 に 関 する 基 礎 的 知 識 についての 理 解 も 必 要 です 具 体 的 な 項 目 の 例 としては 事 業 受 託 方 式 等 価 交 換 事 業 固 定 資 産 の 交 換 定 期 借 地 権 定 期 借 家 制 度 テナント 計 画 建 物 の 設 計 施 工 賃 貸 管 理 不 動 産 の 証 券 化 不 動 産 投 資 分 析 CRE 戦 略 相 続 対 策 提 案 に 関 連 する 項 目 ( 背 景 事 象 や 民 事 信 託 等 の 制 度 )などがあります 少 子 高 齢 社 会 の 進 展 や 中 古 住 宅 流 通 の 活 性 化 等 の 国 の 政 策 などにも 関 連 して 特 に 相 続 対 策 提 案 空 き 家 の 活 用 やそれに 関 する 国 の 施 策 中 古 住 宅 流 通 に 関 連 するイン スペクションや 瑕 疵 保 険 等 の 周 辺 サービスにも 注 目 が 集 まっています [ 実 務 ] は 不 動 産 コンサルティングの 実 務 知 識 が 内 容 になっており 具 体 的 には 土 地 有 効 活 用 コンサルティング 定 期 借 地 権 定 期 借 家 のコンサルティング 相 続 対 策 提 案 不 動 産 の 証 券 化 等 不 動 産 コンサルティングに 係 る 応 用 事 例 に 関 し 消 費 者 等 の 依 頼 者 ニーズに 十 分 応 えられるように 法 律 税 制 建 築 を 含 めた 総 合 的 な 知 識 と 能 力 の 活 用 が 求 められる 総 合 的 な 問 題 です - 1 -
2. 経 済 [ 経 済 ] は 経 済 動 向 が 不 動 産 市 場 にどのような 影 響 を 与 えているのか という 観 点 から 現 に 動 いている 経 済 動 きつつある 経 済 の 動 向 を 日 々のマスコミ 報 道 や 公 的 な 公 表 資 料 などから 把 握 する 素 養 ( 経 済 センス)が 必 要 です それは 公 認 不 動 産 コンサルティングマスターが 不 動 産 の 物 件 市 場 等 の 調 査 分 析 等 を 行 う 際 に 不 動 産 を 取 り 巻 く 経 済 情 勢 マーケティングに 関 する 知 識 およびそれらの 分 析 能 力 が 求 められるからです 不 動 産 コンサルティング 業 務 の 依 頼 者 との 会 話 の 中 でも 経 済 金 融 に 関 する 話 題 が 出 てくることはよくあることで これに 対 して 相 応 の 対 応 ができ ないようでは 依 頼 者 からの 信 頼 を 勝 ち 得 て 業 務 を 受 託 することも 難 しくなるでしょう 具 体 的 な 内 容 としては 需 要 と 供 給 の 関 係 を 始 めとする 経 済 の 基 本 的 な 仕 組 みの 把 握 経 済 を 動 かす 主 体 や 要 因 に 関 する 理 解 経 済 動 向 を 把 握 し 判 断 するための 代 表 的 な 経 済 指 標 や 公 的 公 表 資 料 の 把 握 国 の 経 済 財 政 政 策 や 実 行 状 況 等 に 関 する 理 解 土 地 を 始 めとする 不 動 産 の 市 場 動 向 の 把 握 不 動 産 証 券 化 商 品 や 対 外 不 動 産 投 資 を 含 む 不 動 産 投 資 市 場 の 動 向 の 把 握 などが 必 要 となり これらに 関 する 知 識 とその 活 用 が 求 められます 特 に 最 近 の 重 要 な 事 項 としては 少 子 高 齢 化 や 産 業 構 造 の 変 化 が 日 本 社 会 に 与 える 影 響 日 本 の 国 家 財 政 状 況 や 財 政 改 革 に 向 けた 政 策 ( 社 会 保 障 と 税 の 一 体 改 革 ) 世 界 経 済 からの 影 響 度 合 いの 高 まり 国 際 連 動 性 などがあげられます 3. 金 融 [ 金 融 ] については 不 動 産 コンサルティングを 行 っていくうえで 二 つの 留 意 すべき 側 面 があり ます 一 つは 金 融 動 向 が 不 動 産 市 場 にどのような 影 響 を 与 えているのか という 側 面 からの 見 方 で あり 経 済 の 一 部 として 現 に 動 いている 金 融 動 きつつある 金 融 の 動 向 を 日 々のマスコミ 報 道 や 公 的 な 公 表 資 料 などから 把 握 する 素 養 が 必 要 です 過 去 のバブル 経 済 の 崩 壊 や 米 国 に 端 を 発 した サブプライムローン 問 題 やリーマンショック 欧 州 債 務 問 題 などをみても 分 かるように 金 融 市 場 の 緩 和 や 引 締 めの 状 況 が 不 動 産 市 場 に 大 きく 影 響 することとなります 具 体 的 には 金 融 市 場 の 基 本 的 な 仕 組 み( 担 い 手 金 利 の 決 まり 方 ) 金 融 市 場 動 向 ( 各 種 の 金 融 指 標 など) 日 本 銀 行 を 中 心 とした 金 融 政 策 の 内 容 金 利 水 準 や 株 価 とその 動 向 国 際 的 関 係 による 為 替 水 準 の 動 向 ( 円 高 円 安 )と 日 本 経 済 への 影 響 の 程 度 不 動 産 金 融 に 関 する 知 識 とその 活 用 など が 求 められます もう 一 つは 投 資 対 象 資 産 としての 不 動 産 と 金 融 資 産 との 比 較 検 討 ( 投 資 選 好 ポートフォリオ 的 視 点 )の 側 面 です 具 体 的 には 国 債 を 含 む 金 融 商 品 の 概 要 金 融 商 品 のリスクとリターン 利 用 者 保 護 のルール 金 融 調 達 手 段 としての 不 動 産 の 証 券 化 などに 関 する 知 識 とその 活 用 が 求 められます また 経 済 の 箇 所 とも 関 連 しますが 金 融 市 場 の 急 速 なグローバリゼーションや 金 融 自 由 化 IT 技 術 の 進 歩 によって 世 界 の 為 替 市 場 などを 通 じての 取 引 高 は 飛 躍 的 に 拡 大 してきており いわゆる マネー 経 済 が 世 界 全 体 や 各 国 経 済 にも 多 大 な 影 響 を 与 えている 状 況 をしっかり 理 解 しておく 必 要 があります - 2 -
4. 税 制 [ 税 制 ] については 業 務 としては 税 理 士 などの 専 門 資 格 士 の 分 野 ではありますが 専 門 家 を 差 配 する 立 場 となる 公 認 不 動 産 コンサルティングマスターとして 基 本 的 な 構 造 内 容 を 的 確 に 理 解 し ておく 必 要 があります 具 体 的 には 不 動 産 の 取 得 保 有 運 用 売 却 に 係 る 基 本 的 な 税 制 の 概 要 不 動 産 の 有 効 活 用 事 業 等 に 関 連 する 税 制 や 各 種 の 特 例 租 税 特 別 措 置 等 の 概 要 ( 等 価 交 換 固 定 資 産 の 交 換 事 業 用 資 産 の 買 換 え 借 地 権 ) その 他 では 不 動 産 証 券 化 の 税 務 ( 運 用 者 投 資 家 )など 不 動 産 コンサルティング に 関 連 する 税 務 の 知 識 が 必 要 です また 個 人 だけでなく 法 人 に 関 する 税 務 の 知 識 も 必 要 となります 各 種 の 特 例 や 特 別 措 置 については 適 用 期 間 や 変 更 点 適 用 要 件 を 整 理 しておく 必 要 があります 特 に 重 要 な 業 務 分 野 になってきている 相 続 対 策 提 案 に 関 連 しては 相 続 贈 与 に 係 る 税 務 の 理 解 が 必 要 不 可 欠 になっています 5. 建 築 [ 建 築 ] については 都 市 計 画 法 建 築 基 準 法 等 の 法 的 知 識 および 建 築 企 画 から 設 計 施 工 建 物 維 持 管 理 等 に 関 する 知 識 が 必 要 となります 具 体 的 には 事 業 企 画 の 段 階 で 建 築 に 関 する 法 令 規 制 の 知 識 および 建 築 に 関 する 一 連 の 知 識 が 必 要 であり 事 業 計 画 を 確 定 させる 段 階 では 設 計 施 工 から 竣 工 管 理 までの 各 段 階 における 建 築 の 基 礎 的 知 識 およびその 活 用 が 求 められます また 賃 貸 不 動 産 の 入 居 率 アップに 向 けた 空 室 対 策 既 存 不 動 産 ストックの 活 用 という 国 の 政 策 等 にも 関 連 するリフォーム リニューアルやコンバージョン 建 築 物 に 関 する 環 境 保 全 や 省 エネ 対 応 の 促 進 建 物 設 備 に 関 する 法 適 合 性 の 確 保 や 安 全 性 ( 防 災 耐 震 改 修 )なども 今 日 的 な 問 題 として 押 えておく 必 要 があります 事 業 実 務 の 項 目 でも 触 れていますが 既 存 住 宅 のインスペクションやリフォーム 建 物 のコンバージ ョンなどは 不 動 産 流 通 の 活 性 化 に 関 連 する 周 辺 業 務 としても 注 目 されており 不 動 産 ビジネスの 契 機 に もなり 得 るものとして 理 解 しておくことが 重 要 です 6. 法 律 [ 法 律 ] は 単 なる 法 律 的 知 識 を 修 得 するというものだけではなく 不 動 産 コンサルティングを 行 っていくうえで 現 実 のプロジェクト( 目 的 )に 対 してどのような 法 律 判 断 を 必 要 とするのか その 知 識 と 具 体 的 な 活 用 の 仕 方 が 求 められます つまり それ 相 応 の 専 門 家 としての 知 識 が 要 求 されるこ ととなります また [ 法 律 ] については 不 動 産 コンサルティングを 行 うにあたって 二 つの 側 面 があります 一 つは 不 動 産 の 有 効 活 用 開 発 に 係 る 公 法 的 規 制 の 側 面 です 具 体 的 には 不 動 産 に 係 る 公 的 規 制 ( 都 市 計 画 法 建 築 基 準 法 など)に 関 する 知 識 およびその 活 用 が 求 められます また 東 日 本 大 震 災 での 被 害 を 受 けて 防 災 や 災 害 復 興 等 に 関 する 法 令 の 新 設 改 正 が 行 われており その 概 要 を 理 解 しておく 必 要 があります もう 一 つは 財 産 としての 不 動 産 の 管 理 運 用 処 分 承 継 に 係 る 私 法 的 側 面 です 具 体 的 には 不 動 産 の 売 買 や 賃 貸 に 関 連 する 法 律 ( 民 法 商 法 消 費 者 契 約 法 借 地 借 家 法 不 動 産 登 記 法 など)に 関 する 知 識 とその 活 用 が 求 められます また 相 続 や 遺 言 成 年 後 見 制 度 などに 関 しては 身 分 法 としての 分 野 ( 民 法 など)に 関 する 理 解 が 求 められます これら 以 外 にも 民 事 執 行 法 や 破 産 法 などその 他 の 民 事 法 の 一 部 や 会 社 法 など 法 人 に 関 する 法 律 の 知 識 も 素 養 として 必 要 となり ます - 3 -
Ⅱ. 試 験 の 形 式 出 題 範 囲 等 1. 試 験 の 形 式 (1) 択 一 式 試 験 (50 問 2 時 間 )100 点 満 点 不 動 産 コンサルティングを 的 確 に 行 うために 必 要 な 基 礎 知 識 専 門 知 識 及 び 一 般 知 識 について 四 肢 択 一 式 試 験 を 実 施 します 電 卓 は 使 用 しません( 必 要 ありません) (2) 記 述 式 試 験 ( 必 修 科 目 4 問 選 択 科 目 1 問 の 計 5 問 2 時 間 )100 点 満 点 上 記 の 知 識 に 加 えて 総 合 能 力 及 び 応 用 能 力 について 記 述 式 試 験 を 実 施 します 一 部 の 科 目 には 計 算 問 題 もあり 電 卓 の 使 用 ができます また 語 句 数 値 の 記 入 の 他 必 須 科 目 の 一 部 では 知 識 や 考 え 方 を30~50 字 程 度 でまとめて 簡 潔 な 文 章 で 記 載 する 問 題 もあります 選 択 科 目 の 問 題 は 試 験 会 場 で 選 択 します 受 験 申 込 時 の 選 択 指 定 はありません (3) 合 格 基 準 択 一 式 試 験 と 記 述 式 試 験 の 合 計 200 点 満 点 のうち 一 定 基 準 以 上 の 者 合 格 基 準 点 は 年 度 により 異 なります 2. 試 験 科 目 必 修 選 択 の 別 試 験 科 目 必 修 選 択 の 別 択 一 式 試 験 記 述 式 試 験 実 務 必 修 (2 問 ) 事 業 必 修 必 修 経 済 必 修 必 修 金 融 必 修 選 択 税 制 必 修 選 択 建 築 必 修 選 択 法 律 必 修 選 択 3. 試 験 問 題 は 平 成 27 年 度 不 動 産 コンサルティング 研 修 テキスト の 内 容 を 中 心 に 出 題 します ただし テキスト 以 外 からの 出 題 も 一 部 あります - 4 -
4. 試 験 の 主 な 出 題 範 囲 試 験 科 目 ごとの 主 な 出 題 範 囲 は 次 のとおりです 記 載 の 項 目 以 外 は 出 題 しないということではありません 試 験 問 題 の 内 容 等 についてのお 問 い 合 せには 一 切 応 じられませんので ご 了 承 ください 試 験 科 目 内 容 実 事 務 業 不 動 産 コンサルティングの 実 務 知 識 不 動 産 コンサルティングに 係 る 適 用 事 例 ( 下 記 の 事 業 の 各 項 目 や 他 の 試 験 科 目 の 内 容 も 含 む 総 合 的 問 題 ) 1. 不 動 産 コンサルティング 業 務 の 概 要 等 ( 不 動 産 コンサルティング 制 度 検 討 委 員 会 報 告 書 に 基 づく 内 容 等 ) (1) 業 務 の 種 類 類 型 (2) 報 酬 受 領 の 要 件 ( 手 続 要 件 内 容 要 件 ) (3) 報 酬 の 考 え 方 算 定 方 法 (4) 業 務 に 関 する 倫 理 コンプライアンス( 法 定 資 格 士 との 関 係 等 ) 2. 不 動 産 コンサルティング 技 能 試 験 登 録 制 度 (1) 制 度 の 概 要 動 向 (2) 関 連 法 令 業 務 の 動 向 ( 不 動 産 特 定 共 同 事 業 法 不 動 産 投 資 顧 問 業 登 録 規 程 の 改 正 等 ) 3. 不 動 産 コンサルティング 業 務 の 基 本 的 な 手 順 や 業 務 項 目 (1) 初 動 段 階 ( 相 談 受 付 確 認 事 項 業 務 委 託 契 約 の 項 目 作 成 の 留 意 点 等 ) (2) 調 査 ( 物 件 調 査 市 場 や 事 業 環 境 の 調 査 分 析 等 ) (3) 事 業 構 想 の 策 定 ( 適 正 用 途 や 規 模 の 判 定 事 業 手 法 の 検 討 選 定 等 ) (4) 資 金 調 達 ( 手 法 計 画 策 定 の 留 意 点 等 ) (5) 概 算 事 業 収 支 計 画 ( 収 支 項 目 事 業 採 算 の 判 定 収 支 改 善 の 手 法 等 ) (6) 企 画 提 案 書 ( 基 本 的 構 成 作 成 上 の 留 意 点 やチェックポイント 等 ) 4. 個 別 の 事 業 手 法 や 関 連 業 務 等 に 関 する 事 項 (1) 賃 貸 建 物 建 設 による 土 地 有 効 活 用 ( 事 業 受 託 方 式 事 業 の 仕 組 み 留 意 点 ) (2) 等 価 交 換 事 業 ( 契 約 方 法 出 資 割 合 交 換 比 率 床 面 積 配 分 等 の 計 算 等 ) (3) 定 期 借 地 権 定 期 借 家 ( 定 期 借 地 権 の 種 類 成 立 要 件 前 払 地 代 方 式 等 ) (4) 権 利 調 整 ( 固 定 資 産 の 交 換 貸 宅 地 の 整 理 物 納 対 策 等 ) (5)テナント 計 画 ( 物 件 種 別 ごとの 計 画 策 定 のポイント 等 ) (6) 賃 貸 管 理 (AM PM 業 務 の 概 要 物 件 種 別 ごとの 業 務 のポイント 等 ) (7) 不 動 産 の 証 券 化 ( 基 本 的 な 仕 組 みや 法 制 度 信 託 の 仕 組 み 関 連 業 務 等 ) (8) 不 動 産 投 資 分 析 (リスクとリターン 利 回 りの 種 類 や 内 容 DCF 法 の 内 容 等 ) (9) 相 続 対 策 提 案 ( 切 り 口 やポイント 民 法 と 相 続 税 法 の 相 違 点 対 策 手 法 等 ) (10)CRE 戦 略 ( 意 義 や 背 景 経 営 指 標 ROA ROE 等 ) - 5 -
試 験 科 目 内 容 1. 経 済 の 基 本 的 な 仕 組 み 動 向 (1) 経 済 の 主 体 ( 担 い 手 ) (2) 国 内 総 生 産 (GDPの 定 義 計 算 ルール 三 面 等 価 の 原 則 経 済 成 長 率 等 ) (3) 景 気 の 動 きとその 見 方 ( 景 気 循 環 の 理 論 景 気 の 山 と 谷 各 種 の 景 気 指 標 ) (4) 物 価 やその 動 向 ( 物 価 の 決 まり 方 インフレーション デフレーション 等 ) (5) 消 費 動 向 家 計 貯 蓄 率 企 業 の 設 備 投 資 の 動 向 景 気 との 関 係 等 (6) 雇 用 賃 金 ( 労 働 需 給 失 業 率 賃 金 動 向 最 近 の 雇 用 状 況 の 特 性 等 ) (7) 財 政 政 策 ( 財 政 の 状 況 プライマリーバランス 社 会 保 障 と 税 の 一 体 改 革 等 ) (8) 産 業 構 造 の 変 化 や 少 子 高 齢 化 と 日 本 経 済 ( 高 齢 化 の 状 況 要 因 国 際 比 較 経 済 財 政 への 影 響 高 齢 者 を 取 り 巻 く 経 済 環 境 等 ) (9) 海 外 との 関 係 ( 為 替 レートの 変 動 要 因 円 高 円 安 輸 出 入 国 際 収 支 ) (10) 経 済 の 国 際 化 と 不 動 産 (マネー 経 済 やグローバリゼーション 経 済 や 不 動 産 市 場 の 国 際 連 動 性 ) (11)その 他 の 影 響 要 因 ( 環 境 保 全 対 策 等 ) 2. 不 動 産 の 需 給 動 向 (1) 土 地 の 需 給 動 向 ( 土 地 政 策 土 地 需 給 地 価 動 向 等 ) (2) 事 務 所 住 宅 の 需 給 動 向 ( 住 宅 政 策 需 給 動 向 建 築 着 工 動 向 等 ) (3) 不 動 産 投 資 市 場 の 動 向 ( 不 動 産 の 証 券 化 の 経 済 的 意 義 J-REITや 海 外 不 動 産 など 内 外 の 不 動 産 投 資 市 場 の 動 向 対 外 不 動 産 投 資 の 際 の 留 意 点 ) 3. 経 済 現 況 や 動 向 に 関 する 公 的 資 料 の 理 解 財 政 経 済 白 書 月 例 経 済 報 告 日 本 経 済 2014-2015 世 界 経 済 の 潮 流 労 働 経 済 白 書 高 齢 社 会 白 書 土 地 白 書 地 価 公 示 等 金 融 1. 金 融 の 基 本 的 な 仕 組 み (1) 金 融 市 場 ( 種 類 機 能 担 い 手 等 ) (2) 金 利 ( 種 類 決 まり 方 債 権 価 格 や 株 価 との 関 係 等 ) (3) 国 全 体 の 資 金 の 循 環 ( 資 金 循 環 統 計 各 主 体 の 状 況 等 ) (4) 金 融 政 策 ( 日 本 銀 行 の 機 能 役 割 新 しい 量 的 質 的 金 融 緩 和 政 策 等 ) 2. 金 融 動 向 (1) 金 融 制 度 ( 政 策 背 景 としての 金 融 自 由 化 ) (2) 銀 行 の 貸 出 動 向 貯 蓄 動 向 (3) 株 価 ( 変 動 要 因 株 価 指 数 ) 3. 金 融 商 品 のリスクとリターン (1) 金 融 商 品 の 特 性 貯 蓄 と 投 資 (2) 金 融 商 品 と 不 動 産 (リスクプレミアム 投 資 選 好 ) (3) 信 用 格 付 ( 機 能 利 用 時 の 留 意 点 公 的 規 制 ) (4) 金 融 商 品 の 利 用 者 保 護 ( 投 資 の 原 則 販 売 勧 誘 ルール 金 融 商 品 取 引 法 ) - 6 -
試 験 科 目 内 容 税 建 制 築 1. 不 動 産 税 務 の 基 本 (1) 個 人 の 所 得 税 ( 所 得 の 種 類 不 動 産 売 買 賃 貸 の 税 務 損 益 通 算 等 ) (2) 不 動 産 の 取 引 保 有 に 関 連 する 税 制 登 録 免 許 税 印 紙 税 不 動 産 取 得 税 消 費 税 住 民 税 事 業 税 事 業 所 税 固 定 資 産 税 ( 償 却 資 産 に 係 るものを 含 む) 等 (3) 法 人 税 ( 計 算 の 基 本 損 益 の 計 上 時 期 繰 越 欠 損 金 ) (4) 株 式 の 売 却 贈 与 時 の 税 務 (5) 非 居 住 者 が 売 主 貸 主 となる 不 動 産 取 引 での 買 主 借 主 の 源 泉 徴 収 義 務 等 2. 住 宅 に 関 する 税 務 (1) 住 宅 ローン 控 除 (2) 長 期 譲 渡 所 得 の 軽 減 税 率 (3) 居 住 用 財 産 の 買 換 え 特 例 譲 渡 損 失 の 損 益 通 算 等 3. 不 動 産 の 有 効 活 用 に 関 する 税 務 (1) 固 定 資 産 の 交 換 の 特 例 ( 適 用 要 件 交 換 差 金 ) (2) 特 定 の 事 業 用 資 産 の 買 換 え 特 例 中 高 層 耐 火 共 同 住 宅 建 設 の 買 換 え 特 例 4. 不 動 産 や 事 業 の 承 継 の 税 務 (1) 相 続 税 贈 与 税 の 基 本 ( 両 者 の 関 係 財 産 評 価 方 法 計 算 の 基 本 物 納 ) (2) 相 続 時 精 算 課 税 制 度 贈 与 に 関 する 優 遇 税 制 ( 住 宅 取 得 等 資 金 配 偶 者 ) (3) 不 動 産 を 中 心 とした 相 続 対 策 提 案 ( 小 規 模 宅 地 等 の 評 価 減 資 産 組 換 え 他 ) 5. 借 地 権 の 税 務 ( 設 定 保 有 譲 渡 返 還 時 の 課 税 関 係 定 期 借 地 権 ) 6. 不 動 産 の 証 券 化 の 税 務 (J-REITや 匿 名 組 合 方 式 等 の 税 務 信 託 の 税 務 ) 7. 税 制 に 係 る 適 用 事 例 1. 事 業 提 案 の 準 備 (1) 事 前 調 査 ( 計 画 条 件 の 把 握 立 地 条 件 の 確 認 : 敷 地 地 盤 道 路 等 ) (2) 事 業 費 用 の 内 容 と 算 定 2. 事 業 構 築 (1) 建 築 計 画 ( 配 置 計 画 平 面 計 画 建 築 ボリューム 等 ) (2) 構 造 設 備 建 築 材 料 等 ( 各 工 法 建 築 材 料 等 の 概 要 特 性 構 造 計 算 等 ) (3) 建 築 確 認 申 請 ( 手 続 の 流 れ 時 期 ) 3. 施 工 工 事 管 理 ( 工 事 請 負 契 約 工 事 の 流 れ 施 工 の5 大 管 理 ) 4. 建 物 維 持 管 理 (1) 維 持 管 理 建 物 の 修 繕 ( 日 常 点 検 法 定 点 検 修 繕 改 修 方 法 等 ) (2) 建 築 面 からみた 賃 貸 不 動 産 の 入 居 率 アップ 空 室 対 策 5. 既 存 建 物 の 活 用 (リニューアル コンバージョンのチェックポイント 等 ) 6. 最 近 の 特 徴 的 なテーマ (1) 環 境 保 全 省 エネ 対 応 ( 工 法 設 備 改 修 等 ) (2) 建 物 や 設 備 の 法 適 合 性 チェック 安 全 性 の 確 保 ( 耐 震 診 断 耐 震 改 修 防 災 等 ) - 7 -
試 験 科 目 内 容 <A. 不 動 産 に 関 する 公 法 > 1. 土 地 利 用 や 建 築 に 関 する 規 制 法 都 市 計 画 法 建 築 基 準 法 都 市 再 開 発 法 土 地 区 画 整 理 法 他 2. 最 近 の 新 設 改 正 法 令 空 き 家 等 対 策 推 進 法 低 炭 素 法 都 市 再 生 特 別 措 置 法 耐 震 改 修 促 進 法 災 害 対 策 基 本 法 大 規 模 災 害 復 興 法 津 波 防 災 地 域 法 他 <B. 不 動 産 に 関 する 私 法 判 例 ( 民 法 商 法 消 費 者 契 約 法 他 )> 1. 成 年 後 見 制 度 ( 行 為 能 力 制 度 の 概 要 任 意 後 見 制 度 等 ) 2. 代 理 ( 意 義 要 件 効 果 無 権 代 理 表 見 代 理 等 ) その 他 第 三 者 による 財 産 管 理 等 の 制 度 の 全 般 3. 所 有 権 共 有 占 有 権 ( 内 容 効 力 共 有 における 法 律 関 係 ) 4. 抵 当 権 地 上 権 地 役 権 ( 効 力 根 抵 当 権 賃 借 権 との 関 係 ) 法 律 5. 各 種 の 契 約 行 為 (1) 契 約 の 履 行 弁 済 債 務 不 履 行 による 責 任 契 約 解 除 (2) 契 約 類 型 : 売 買 贈 与 請 負 委 任 組 合 (3) 瑕 疵 担 保 責 任 損 害 賠 償 請 求 権 6. 借 地 借 家 ( 民 法 借 地 借 家 法 大 規 模 災 害 被 災 地 借 地 借 家 特 別 措 置 法 他 ) (1) 借 地 権 の 譲 渡 転 貸 家 賃 増 減 請 求 更 新 拒 絶 等 (2) 原 状 回 復 義 務 や 国 土 交 通 省 ガイドライン (3) 定 期 借 地 権 定 期 借 家 7. 不 法 行 為 (1) 意 義 要 件 効 果 (2) 特 殊 な 不 法 行 為 ( 使 用 者 責 任 工 作 物 責 任 等 ) 8. 相 続 遺 言 (1) 相 続 ( 相 続 人 の 範 囲 と 順 位 相 続 分 相 続 の 承 認 放 棄 遺 留 分 ) (2) 遺 言 ( 遺 贈 遺 言 の 方 式 遺 言 の 撤 回 遺 言 執 行 ) 9.その 他 の 不 動 産 に 関 する 私 法 等 不 動 産 登 記 法 建 物 区 分 所 有 法 民 事 執 行 法 破 産 法 会 社 法 他 - 8 -