215 7July トピック1 賃 料 上 昇 の 動 きが 弱 いビル 市 況 2 トピック2 J-REITにおける 物 件 売 却 の 動 向 6 マンリーウォッチャー 国 立 大 学 法 人 が 不 要 土 地 等 の 資 産 処 分 を 推 進 8
東 京 都 心 5 区 のビルの 空 室 率 は212 年 6 月 をピークに 低 下 が 続 いていますが 賃 料 上 昇 の 動 きは 弱 いのが 現 状 です 本 稿 では その 要 因 について 考 察 しました 空 室 率 の 低 下 は 続 くが 賃 料 上 昇 の 動 きが 弱 い 東 京 のビル 東 京 都 心 5 区 *1 の 賃 貸 ビル( 基 準 階 面 積 1 坪 以 上 )の 平 均 空 室 率 は 世 界 金 融 危 機 後 では212 年 6 月 がピークで 以 降 は 低 下 傾 向 で 推 移 し 215 年 4 月 は5.34%まで 改 善 しました 一 方 平 均 募 集 賃 料 は213 年 12 月 をボトムに 上 昇 に 転 じ 215 年 4 月 は17,257 円 / 坪 となりました が いわゆる23 年 問 題 といわれたビル 大 量 供 給 後 最 も 賃 料 が 下 落 した24 年 1 月 の 水 準 (17,526 円 / 坪 )まで 回 復 していないのが 現 状 です[ 図 表 1-1] 東 京 23 区 のビルの 平 均 成 約 賃 料 *2 ( 後 方 4 四 半 期 移 動 平 均 )は 212 年 Ⅳ 期 を 底 に 反 転 し 213 年 Ⅳ 期 には15,81 円 / 坪 まで 上 昇 しま *1: 中 央 区 新 宿 区 渋 谷 区 *2: 各 期 に 成 約 した 賃 料 の 平 均 値 であり 同 一 物 件 の 成 約 事 例 を 継 続 して 調 査 したものではない *3: 基 準 階 面 積 大 規 模 ビル 2 坪 以 上 大 ビル 1 坪 以 上 2 坪 未 満 中 小 ビル 1 坪 未 満 [ 図 表 1-1] 東 京 都 心 5 区 主 要 賃 貸 ビルの 空 室 率 と 平 均 募 集 賃 料 の 推 移 (%) ( 円 / 坪 ) 12 24, 1 8 空 室 率 6 * 需 給 均 衡 の 目 安 :5% 24 年 1 月 17,526 円 / 坪 した しかし その 後 再 び 下 落 し 214 年 に 入 っ てからは15, 円 / 坪 前 後 で 推 移 しています 規 模 別 では 大 規 模 ビル *3 は213 年 に 大 きく 上 昇 し ましたが 214 年 に 入 って 下 落 直 近 は 再 び 上 昇 傾 向 で 推 移 しています 大 ビル *3 は214 年 に 上 昇 後 横 ばいで 推 移 し 唯 一 23 年 問 題 後 の 最 低 となった25 年 Ⅰ 期 を 上 回 っています 中 小 ビル *3 は 212 年 Ⅱ 期 を 底 にわずかながら 上 昇 傾 向 で 推 移 しています[ 図 表 1-2] 平 均 募 集 賃 料 空 室 率 22, 2, 215 年 4 月 17,257 円 / 坪 18, 16, 平 均 募 集 賃 料 4 14, 2 12, 22 23 24 基 準 階 面 積 1 坪 以 上 平 均 募 集 賃 料 は 原 則 共 益 費 を 含 まない 25 26 27 28 29 21 211 212 213 1, 1 214 215( 年 ) データ 出 所 : 三 鬼 商 事 [ 図 表 1-2] 東 京 23 区 ビル 規 模 別 平 均 成 約 賃 料 ( 後 方 4 四 半 期 移 動 平 均 )の 推 移 ( 円 / 坪 ) 3, 25, 2, 全 体 大 規 模 ビル 大 ビル 中 小 ビル 15, 1, 5, Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅰ 2 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 ( 年 ) Ⅰ 期 (1~3 月 )Ⅱ 期 (4~6 月 )Ⅲ 期 (7~9 月 )Ⅳ 期 (1~12 月 ) 共 益 費 は 含 まない データ 出 所 : 都 市 未 来 総 研 究 所 Office Market Research 2 July, 215 みずほ 信 託 銀 行 不 動 産 トピック
ビルの 賃 料 上 昇 力 が 弱 い 要 因 ビルの 賃 料 上 昇 力 が 弱 い 主 な 要 因 とし て 次 のようなことが 考 えられます 空 室 率 が5% 台 とはいえ 空 室 が39 万 坪 あり ビルの 貸 手 はテナント 誘 致 を 優 先 するため 高 めの 賃 料 条 件 提 示 には 慎 重 な 態 度 であ る 大 規 模 高 ペックビルの 供 給 増 加 により 希 少 性 が 低 下 したため 差 別 化 による 競 争 力 が 弱 まっている 高 額 賃 料 をけん 引 するテナント 業 種 が 不 在 である 今 後 大 規 模 ビルの 供 給 が 見 込 ま れるため ビルの 貸 手 は 強 気 な 賃 料 設 定 が 行 いにくい ビルの 貸 手 はテナント 誘 致 を 優 先 都 心 5 区 の 基 準 階 面 積 1 坪 以 上 の 賃 貸 ビル の 貸 室 面 積 は 215 年 4 月 時 点 で722 万 坪 とな り 2 年 以 降 で154 万 坪 (27%) 増 加 しました [ 図 表 1-3] 空 室 率 は5%に 近 づくまで 改 善 しま したが 空 室 面 積 は 依 然 39 万 坪 存 在 していま す[ 図 表 1-4] これは 空 室 率 が4.93%だった 29 年 1 月 の 空 室 面 積 (33 万 坪 )と 比 べて6 万 坪 多 い 水 準 です ビルの 貸 手 は 新 規 テナントの 誘 致 や 既 存 テナ ントの 貸 室 面 積 拡 張 を 優 先 するため 賃 料 条 件 の 設 定 には 慎 重 な 態 度 をとらざるを 得 ないことが 多 いことから 平 均 賃 料 が 上 がりにくいと 考 えら れます [ 図 表 1-3] 東 京 都 心 5 区 主 要 賃 貸 ビルの 延 床 面 積 貸 室 面 積 の 推 移 ( 万 坪 ) 1,4 1,2 延 床 面 積 貸 室 面 積 1, 8 6 4 2 199 91 92 93 94 95 96 97 98 99 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 11 12 13 14 15( 年 ) 基 準 階 面 積 1 坪 以 上 各 年 12 月 末 時 点 ただし 215 年 は 4 月 末 時 点 データ 出 所 : 三 鬼 商 事 [ 図 表 1-4] 東 京 都 心 5 区 主 要 賃 貸 ビルの 空 室 面 積 の 推 移 ( 万 坪 ) 7 6 5 4 3 2 1 199 91 92 93 94 95 96 97 98 99 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 11 12 13 14 15( 年 ) 基 準 階 面 積 1 坪 以 上 各 年 12 月 末 時 点 ただし 215 年 は 4 月 末 時 点 データ 出 所 : 三 鬼 商 事 みずほ 信 託 銀 行 不 動 産 トピック July, 215 3
大 規 模 高 ペックビルの 希 少 性 が 低 下 都 心 5 区 の 大 規 模 プロジェクト( 延 床 面 積 3 万 m2 以 上 )の 延 床 面 積 は 2 年 214 年 の 間 に 計 で476 万 坪 ( 延 床 面 積 ビルや 自 社 用 ビルも 含 む) 増 加 しました すなわち 大 規 模 で 高 ペックと 想 定 されるビルが 年 平 均 約 32 万 坪 増 加 したことになります[ 図 表 1-5] 大 規 模 プロジェクトの 供 給 に 伴 い 大 規 模 高 ペックビルの 希 少 性 が 低 下 し 差 別 化 による 競 争 力 が 弱 まるとともに 市 場 のペック 標 準 が 上 方 移 動 することから ペックの 劣 るビルにおい ては 賃 料 下 落 の 圧 力 が 強 まると 考 えられます この 結 果 大 規 模 高 ペックビルの 増 加 は 高 ペックビルの 賃 料 上 昇 を 鈍 らせるとともに 既 存 ビルの 賃 料 下 落 を 誘 引 していると 考 えられま す 高 額 賃 料 をけん 引 するテナントが 不 在 都 心 5 区 の 最 高 成 約 賃 料 は 世 界 金 融 危 機 後 に 低 下 212 年 頃 から 横 ばい 傾 向 で 推 移 して います 区 別 では 日 本 の 代 表 的 なビジネゾー ンである 大 手 町 丸 の 内 エリアを 擁 する 千 代 田 区 が 最 も 高 い 水 準 を 維 持 しています[ 図 表 1-6] 27 年 頃 の 賃 料 上 昇 をけん 引 した 外 資 系 金 融 機 関 は 世 界 金 融 危 機 後 人 員 が 大 幅 に 減 少 し 需 要 は 縮 小 しました 現 在 企 業 業 績 の 良 い 製 造 業 は 大 手 町 丸 の 内 などの 都 心 エリアよりも 賃 料 水 準 が 低 いエリア( 品 川 等 )に 立 地 する 事 例 が 多 くみられます また IT 関 連 企 業 (インターネット 広 告 マホ 用 ゲームア プリ 制 作 など)も 立 地 は 渋 谷 が 中 心 であり 現 在 は 高 額 賃 料 をけん 引 するテナント 不 在 の 状 況 が 続 いています [ 図 表 1-5] 東 京 都 心 5 区 大 規 模 プロジェクトによる 供 給 延 床 面 積 ( 万 坪 ) 25 渋 谷 区 2 新 宿 区 15 1 中 央 区 5 2~24 年 25~29 年 21~214 年 215~219 年 22 年 以 降 215 年 3 月 時 点 延 床 面 積 3 万 m 2 以 上 自 社 用 ビル ビルは 他 用 途 も 含 む データ 出 所 : 都 市 未 来 総 研 究 所 Office Market Research [ 図 表 1-6] 東 京 都 心 5 区 区 別 最 高 成 約 賃 料 ( 後 方 4 四 半 期 移 動 平 均 )の 推 移 ( 円 / 坪 ) 7, 6, 5, 4, 3, 2, 中 央 区 渋 谷 区 1, 新 宿 区 Ⅲ Ⅳ Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅰ 1999 2 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215( 年 ) Ⅰ 期 (1~3 月 )Ⅱ 期 (4~6 月 )Ⅲ 期 (7~9 月 )Ⅳ 期 (1~12 月 ) 共 益 費 は 含 まない データ 出 所 : 都 市 未 来 総 研 究 所 Office Market Research 4 July, 215 みずほ 信 託 銀 行 不 動 産 トピック
大 規 模 ビルの 新 規 供 給 が 増 加 都 心 5 区 の 大 規 模 プロジェクト( 延 床 面 積 3 万 m2 以 上 )による 新 規 供 給 面 積 は 215 219 年 の 間 に21 万 坪 と 見 込 まれます 年 平 均 にすると42 万 坪 にのぼり 2 214 年 の 平 均 (32 万 坪 )に 比 べ3% 以 上 の 増 加 となります[ 図 表 1-5] 今 後 竣 工 予 定 の 大 規 模 プロジェクトには 国 家 戦 略 特 区 の 区 域 認 定 により 都 市 計 画 法 等 の 特 例 を 受 け る 都 市 再 生 プロジェクトも 含 まれており 供 給 に 大 きく 寄 与 しています[ 図 表 1-7] 市 況 面 では 今 後 大 規 模 ビルの 新 規 供 給 増 加 が 見 込 まれること またリンピック 後 のマーケットが 不 透 明 であることなどから ビルの 貸 手 は 強 気 な 賃 料 設 定 が 行 いにくい 状 況 にあるとみられます 大 幅 な 景 気 拡 大 や 外 資 系 等 の 新 たなテナント 属 性 の 大 量 導 入 などがない 限 り ビルの 賃 料 相 場 が 大 きく 上 昇 する 可 能 性 は 低 いと 考 えられます ( 都 市 未 来 総 研 究 所 佐 藤 泰 弘 ) [ 図 表 1-7] 東 京 都 心 5 区 における 大 規 模 プロジェクトの 主 な 事 例 (215 219 年 度 竣 工 予 定 ) 計 画 名 所 在 事 業 主 体 階 数 敷 地 面 積 (m 2 ) 延 床 面 積 (m 2 ) 竣 工 予 定 年 度 主 な 用 途 六 本 木 三 丁 目 東 地 区 第 一 種 市 街 地 再 開 発 事 業 南 街 区 業 務 棟 六 本 木 3 丁 目 六 本 木 三 丁 目 東 地 区 市 街 地 再 開 発 組 ( 参 加 組 員 : 住 友 不 動 産 ( 株 )) 4/B5 17,372 22,51 215 事 務 所 店 舗 カンァレンセ ンター 大 手 町 一 丁 目 第 3 地 区 第 一 種 市 街 地 再 開 発 事 業 A 棟 ( 事 務 所 棟 ) 大 手 町 個 人 施 行 者 : 三 菱 地 所 ( 株 ) 31/B4 9,837 193,8 216 事 務 所 海 外 支 援 センター 赤 坂 一 丁 目 地 区 第 一 種 市 街 地 再 開 発 事 業 赤 坂 赤 坂 一 丁 目 地 区 市 街 地 再 開 発 組 ( 参 加 組 員 : 新 日 鉄 興 和 不 動 産 ( 株 )) 37/B3 16,88 175,297 217 事 務 所 住 宅 店 舗 大 日 本 印 刷 市 谷 工 場 整 備 計 画 中 央 街 区 ( 棟 ) 新 宿 区 市 谷 加 賀 町 大 日 本 印 刷 ( 株 ) 25/B4 36,217 177,844 217 事 務 所 工 場 丸 の 内 三 丁 目 1 地 区 ( 丸 の 内 3-2 計 画 ) 丸 の 内 3 丁 目 三 菱 地 所 ( 株 ) ( 株 ) 東 京 會 舘 東 京 商 工 会 議 所 29/B4 9,935 172, 218 事 務 所 ホール バン ケット ( 仮 称 ) 新 日 比 谷 プロジェクト 有 楽 町 三 井 不 動 産 ( 株 ) 35/B4 1,7 189, 218 事 務 所 店 舗 文 化 交 流 施 設 産 業 支 援 施 設 大 手 町 二 丁 目 地 区 第 一 種 市 街 地 再 開 発 事 業 A 棟 大 手 町 二 丁 目 地 区 第 一 種 市 街 地 再 開 発 事 業 B 棟 大 手 町 2 丁 目 個 人 施 行 者 ( 代 表 施 行 者 : 都 市 再 生 機 構 共 同 施 行 者 : NTT 都 市 開 発 ( 株 )) 35/B3 22, 218 事 務 所 店 舗 19,9 32/B3 152, 218 事 務 所 データ セ ン タ ー 国 際 会 議 場 ( 仮 称 ) 虎 ノ 門 四 丁 目 プロジェクト 虎 ノ 門 3 丁 目 4 丁 目 森 トラト( 株 ) 36/B4 16,3 21, 218 事 務 所 サービ ア パ ートメン ト ホ テ ル 生 活 支 援 施 設 産 業 育 成 施 設 日 本 橋 室 町 三 丁 目 地 区 第 一 種 市 街 地 再 開 発 事 業 A 街 区 棟 中 央 区 日 本 橋 室 町 3 丁 目 日 本 橋 室 町 三 丁 目 地 区 市 街 地 再 開 発 組 ( 事 業 協 力 者 : 三 井 不 動 産 ( 株 )) 26/B4 11,5 165,57 219 事 務 所 店 舗 ( 仮 称 ) 虎 ノ 門 2-1 計 画 虎 ノ 門 2 丁 目 ( 株 )ホテルークラ 38/B4 2,42 182,9 219 ホテル 事 務 所 店 舗 虎 ノ 門 一 丁 目 地 区 第 一 種 市 街 地 再 開 発 事 業 虎 ノ 門 虎 ノ 門 一 丁 目 地 区 市 街 地 再 開 発 準 備 組 ( 事 業 協 力 者 : 森 ビル( 株 ) 西 松 建 設 ( 株 )) 36/B3 1,1 175, 219 事 務 所 店 舗 都 市 再 生 テップアップ プロジェクト ( 竹 芝 地 区 ) 業 務 棟 A 街 区 海 岸 ( 株 )アルベログランデ( 東 急 不 動 産 ( 株 ) 鹿 島 建 設 ( 株 )) 39/B2 12,2 18, 219 事 務 所 店 舗 新 産 業 貿 易 セ ン タ ー コン テ ン ツ 関 連 施 設 渋 谷 駅 街 区 開 発 計 画 Ⅰ 期 ( 東 棟 ) 渋 谷 区 渋 谷 2 丁 目 東 京 急 行 電 鉄 ( 株 ) 東 日 本 旅 客 鉄 道 ( 株 ) 東 京 地 下 鉄 ( 株 ) 46/B7 15,3 174, 219 事 務 所 店 舗 敷 地 面 積 : 一 部 街 区 全 体 のものも 含 む 延 床 面 積 :15 万 m 2 以 上 ( ビルは 他 の 用 途 も 含 む) 網 掛 けは 国 家 戦 略 特 区 の 区 域 認 定 により 都 市 計 画 法 等 の 特 例 を 受 ける 都 市 再 生 プロジェクト 計 画 は 今 後 変 更 されることがある データ 出 所 : 公 表 資 料 に 基 づき 都 市 未 来 総 研 究 所 作 成 みずほ 信 託 銀 行 不 動 産 トピック July, 215 5
J-REITが214 年 度 に 公 表 した 不 動 産 等 の 売 却 額 は 取 得 額 がやや 減 少 する 中 前 年 度 から42% 増 加 しました 売 却 額 と 取 得 額 がともに 高 水 準 で ポートォリの 再 構 築 に 伴 う 物 件 の 売 却 が 積 極 的 に 行 われたことが214 年 度 の 特 徴 です J-REIT では 物 件 取 得 がやや 減 少 する 中 売 却 が 伸 長 J-REITが214 年 度 (214 年 4 月 215 年 3 月 ) に 公 表 した 不 動 産 等 の 売 却 額 は 取 得 額 が 前 年 度 に 比 べやや 減 少 する 中 42% 増 加 し1,734 億 円 になりました 売 買 活 動 の 総 量 をみるため 取 得 および 売 却 額 を 計 すると1 兆 9,773 億 円 となり 前 年 度 と 同 様 過 去 最 高 の 水 準 で 推 移 しました [ 図 表 2-1] 過 去 27 年 度 までの 世 界 金 融 危 機 前 は 資 金 調 達 環 境 等 が 良 好 で 売 却 とともに 取 得 が 高 水 準 でした[ 図 表 2-1] このため 主 要 テナント 退 去 等 に 伴 う 低 収 益 物 件 等 の 売 却 を 投 資 法 人 の 成 長 拡 大 に 大 きな 影 響 を 与 えることなく 進 めること ができました 世 界 金 融 危 機 後 の28 年 度 以 降 は 取 得 額 は 低 迷 しますが 売 却 額 は 引 き 続 き 高 水 準 で 推 移 しました 資 金 調 達 環 境 の 悪 化 に 伴 う 借 入 金 の 返 済 のための 売 却 併 後 の 投 資 方 針 に 致 し ない 物 件 の 売 却 併 の 負 ののれん 1 を 使 用 し た 売 却 等 が 進 みました 213 年 度 以 降 は 取 得 とともに 売 却 が 回 復 し 計 額 は27 年 度 以 前 に 近 い 状 況 です 譲 渡 損 益 も 回 復 傾 向 にあります[ 図 表 2-2] 214 年 度 は 譲 渡 損 の 圏 域 2 がなく 譲 渡 損 益 は28 年 度 以 降 最 高 の 水 準 でした 1: 併 により 生 じる 会 計 上 の 利 益 のこと 被 併 法 人 の 純 資 産 価 値 が 併 対 価 より 高 い 場 差 額 が 併 法 人 の 利 益 に 計 上 され 内 部 留 保 しても 課 税 されない 譲 渡 損 が 発 生 し た 場 決 算 で 譲 渡 損 分 の 当 期 純 利 益 は 減 少 するが 負 の のれんにより 内 部 留 保 された 配 当 積 立 金 を 充 当 することに より 分 配 金 の 減 少 を 補 うことが 可 能 2: 東 京 圏 : 東 京 都 神 奈 川 県 埼 玉 県 千 葉 県 名 古 屋 圏 : 愛 知 県 三 重 県 岐 阜 県 大 阪 圏 : 大 阪 府 京 都 府 兵 庫 県 奈 良 県 その 他 : 上 記 以 外 [ 図 表 2-1]J-REIT の 取 得 売 却 額 の 推 移 [ 図 表 2-2]J-REIT の 圏 域 別 2 の 譲 渡 損 益 の 推 移 ( 取 得 + 売 却 額 取 得 額 : 億 円 ) ( 売 却 額 : 億 円 ) 22, 2,2 ( 譲 渡 損 益 : 億 円 ) ( 売 却 額 : 億 円 ) 4 2, 2, 2, 18, 1,8 3 1,5 16, 1,6 14, 1,4 2 1, 12, 1,2 1, 1, 1 5 8, 8 6, 6 4, 4 2, 2 21 2 3 4 5 6 7 8 9 1 11 12 13 14 ( 年 度 ) (マイナは 譲 渡 損 を 示 す) -1-5 23 4 5 6 7 8 9 1 11 12 13 14 ( 年 度 ) 取 得 額 売 却 額 取 得 + 売 却 額 東 京 圏 名 古 屋 圏 大 阪 圏 その 他 不 明 売 却 額 データ 出 所 : 図 表 2-1 図 表 2-2 ともに 都 市 未 来 総 研 究 所 不 動 産 売 買 実 態 調 査 6 July, 215 みずほ 信 託 銀 行 不 動 産 トピック
ポートォリの 再 構 築 に 伴 う 物 件 売 却 が214 年 度 の 特 徴 214 年 度 に 物 件 の 売 却 を 行 った18 投 資 法 人 の214 年 度 の 取 得 額 は 計 5,485 億 円 で 売 却 額 の 計 1,734 億 円 の3 倍 を 超 えます[ 図 表 2-3 3 ] このうち14 投 資 法 人 で 取 得 額 が 売 却 額 を 上 回 り ました 214 年 度 の 物 件 売 却 の 傾 向 と 背 景 を 考 察 す る 目 的 で 売 却 物 件 の 用 途 別 の 築 年 数 4 とNOI 利 回 り 5 を 整 理 しました[ 図 表 2-4] 個 別 にはば らつきがありますが 214 年 度 に 売 却 された 物 件 の 平 均 値 は 築 年 数 22 年 NOI 利 回 り5.%で J-REITで 保 有 されている 全 物 件 平 均 の14 年 5.4%と 比 較 して 築 古 低 利 回 りでした 過 去 25 年 度 から27 年 度 も214 年 度 と 同 様 に 物 件 の 取 得 と 売 却 が 高 水 準 で 行 われ その 際 も 低 収 益 物 件 の 売 却 や 築 年 数 の 若 返 りが 行 わ れました 売 却 や 物 件 入 れ 替 え 等 の 内 容 は27 年 度 ま でと 同 様 ながら 214 年 度 は 投 資 基 準 等 の 改 定 を 伴 う ポートォリの 戦 略 的 見 直 し を 行 い 投 資 商 品 としての 再 構 築 を 図 る 等 の 事 例 が 特 徴 的 といえます[ 図 表 2-5] J-REIT 創 設 から1 年 以 上 が 経 ち 投 資 法 人 が 増 加 する 中 ポートォ リを 差 別 化 することや 市 況 に 柔 軟 に 対 応 させる ことを 投 資 法 人 が 重 視 していることがその 背 景 と みられます ( 以 上 都 市 未 来 総 研 究 所 丸 山 直 樹 ) 3: 投 資 法 人 の 分 類 は 特 定 用 途 の 物 件 を 7% 以 上 (215 年 5 月 末 時 点 の 投 資 法 人 サイト 公 表 の 取 得 額 等 の 投 資 割 に 基 づく) 保 有 している 場 は その 用 途 とし その 他 を とした グラは 売 却 額 をマイナで 示 す 4: 築 年 経 過 に 伴 う 修 繕 費 用 の 増 加 が 主 な 売 却 理 由 として 考 え られる 築 年 数 は 214 年 末 時 点 5: 取 得 額 に 対 する NOI の 利 回 り 低 NOI 利 回 りの 物 件 であ ることが 主 な 売 却 理 由 として 考 えられる 213 年 度 下 期 実 績 の 年 換 算 3 [ 図 表 2-3] 投 資 法 人 別 売 買 額 ( 億 円 ) 8 6 取 得 額 売 却 額 取 得 額 - 売 却 額 [ 図 表 2-4] 売 却 物 件 の 築 年 数 4 と NOI 利 回 り 5 (%) 12 1 ホテル 高 齢 者 向 け 住 宅 住 宅 店 舗 物 流 施 設 4 2 8 取 6 得 額 N O I 利 回 り 4 2 J-REIT 全 保 有 物 件 平 均 214 年 度 売 却 物 件 平 均 -2-4 A A 物 流 B 住 宅 A 住 宅 B B C C 1 住 宅 C D E 住 宅 D 2 D 商 業 F 3 E G -2-4 1 2 3 4 5 6 築 年 数 ( 年 ) [ 図 表 2-5]ポートォリの 戦 略 的 見 直 しの 事 例 図 表 2-3 の 投 資 法 人 C 1 住 宅 D 2 F 3 ポートォリの 戦 略 的 見 直 しの 内 容 収 益 の 安 定 性 に 着 目 し 主 要 な 投 資 用 途 を 中 規 模 にした 例 ハウメーカーをポンサーに 持 つ 投 資 法 人 が 投 資 用 途 を 住 宅 に 一 本 化 した 例 日 本 におけるホテル 利 用 者 の 増 加 期 待 から ホテルを 主 要 な 投 資 用 途 に 加 えた 例 データ 出 所 : 図 表 2-3 は 都 市 未 来 総 研 究 所 不 動 産 売 買 実 態 調 査 図 表 2-4 は 都 市 未 来 総 研 究 所 ReiTREDA 図 表 2-5 は 投 資 法 人 の 開 示 資 料 から 都 市 未 来 総 研 究 所 作 成 みずほ 信 託 銀 行 不 動 産 トピック July, 215 7
国 立 大 学 法 人 が 不 要 土 地 等 の 資 産 処 分 を 推 進 文 部 科 学 省 は 国 立 大 学 法 人 等 施 設 整 備 5か 年 計 画 を 策 定 して 全 国 の 国 立 大 学 の 継 続 的 かつ 重 点 的 な 施 設 整 備 を 推 進 しており 第 3 次 5か 年 計 画 (211 215 年 度 )においても 予 算 計 約 1 兆 1 千 億 円 規 模 の 施 設 整 備 を 計 画 推 進 しています[ 図 表 3-1] 施 設 整 備 にあたり 同 省 は 国 立 大 学 法 人 に 対 して ( 将 来 の)キャンパ 計 画 や 研 究 計 画 などを 策 定 することや 効 率 的 な 法 人 運 営 を 行 うため 保 有 資 産 の 不 断 の 見 直 しとともに 不 要 とされた 土 地 等 の 資 産 の 処 分 に 努 めることなどを 求 めています 国 立 大 学 法 人 が 重 要 な 財 産 を 譲 渡 しようとするときは 文 部 科 学 大 臣 にその 旨 を 申 請 して 認 可 を 得 るか 法 人 の 中 期 計 画 に 定 めて 認 可 を 得 た 上 でその 計 画 に 従 って 譲 渡 することが 必 要 であり その 計 画 内 容 を 変 更 する 場 も 認 可 が 必 要 です 1 文 部 科 学 省 において 国 立 大 学 法 人 の 重 要 な 財 産 の 譲 渡 等 に 関 する 中 期 計 画 の 変 更 などの 認 可 について 検 討 する 部 会 2 の 資 料 に 基 づき 国 立 大 学 法 人 が 従 前 の 中 期 計 画 内 容 を 変 更 し て 財 産 譲 渡 する 旨 の 認 可 を 求 めた 事 例 を 抜 粋 して[ 図 表 3-2]に 分 類 整 理 しました 中 期 計 画 内 容 を 変 更 して 譲 渡 する 主 な 理 由 としては 保 有 資 産 の 見 直 し(による 譲 渡 ) キャンパ 移 転 や 施 設 新 設 に 伴 う 移 転 跡 地 旧 施 設 の 譲 渡 国 または 自 治 体 等 からの 要 請 (に 応 じた 譲 渡 ) などのほか 学 校 法 人 民 間 企 業 等 からの 要 請 (に 応 じた 譲 渡 ) が 挙 げ られます ( 以 上 都 市 未 来 総 研 究 所 池 田 英 孝 ) 1: 国 立 大 学 法 人 法 ( 平 成 15 年 法 律 第 112 号 ) 第 三 十 一 条 第 一 項 : 中 期 計 画 の 作 成 認 可 義 務 に これを 変 更 するときも 同 様 と 規 定 されている また 第 二 項 の 中 期 計 画 に 定 める 事 項 の 第 五 に 重 要 な 財 産 を 譲 渡 し 又 は 担 保 に 供 しようとする ときは その 計 画 との 規 定 がある 2: 国 立 大 学 法 人 評 価 委 員 会 国 立 大 学 法 人 分 科 会 業 務 及 び 財 務 等 審 議 専 門 部 会 [ 図 表 3-1] 文 部 科 学 省 国 立 大 学 法 人 等 施 設 整 備 5 か 年 計 画 概 略 ( 第 1 次 第 3 次 ) 第 1 次 5か 年 計 画 第 2 次 5か 年 計 画 第 3 次 5か 年 計 画 計 画 期 間 21~25 年 度 26~21 年 度 211~215 年 度 重 点 整 備 内 容 老 朽 化 施 設 改 善 整 備 : 約 39 万 m 2 老 朽 再 生 整 備 : 約 4 万 m 2 大 学 院 施 設 狭 隘 解 消 : 約 12 万 m 2 狭 隘 解 消 整 備 : 約 8 万 m 2 老 朽 改 善 整 備 : 約 4 万 m 2 先 端 医 療 に 対 応 した 大 学 附 属 病 院 : 約 5 万 m 2 大 学 附 属 病 院 の 再 生 : 約 6 万 m 2 狭 隘 解 消 整 備 : 約 8 万 m 2 卓 越 した 研 究 拠 点 等 : 約 4 万 m 2 大 学 附 属 病 院 の 再 生 : 約 7 万 m 2 重 点 整 備 面 積 計 約 6 万 m 2 約 54 万 m 2 約 55 万 m 2 所 要 経 費 の 当 初 試 算 額 最 大 約 1 兆 6, 億 円 最 大 約 1 兆 2, 億 円 最 大 約 1 兆 1, 億 円 特 記 事 項 狭 隘 解 消 整 備 大 学 附 属 病 院 の 再 生 は 施 設 の 改 修 に 加 えて 建 替 え 増 築 や 移 転 新 築 などの 整 備 方 法 を 含 む データ 出 所 : 文 部 科 学 省 国 立 大 学 法 人 等 施 設 整 備 5 か 年 計 画 ( 第 1 次 第 3 次 ) [ 図 表 3-2] 中 期 計 画 を 変 更 して 資 産 譲 渡 の 認 可 を 求 めた 事 例 と 譲 渡 の 主 な 目 的 理 由 目 的 理 由 の 区 分 保 有 資 産 見 直 し 廃 止 未 利 用 施 設 を 譲 渡 キャンパ 移 転 や 施 設 新 設 に 伴 い 移 転 跡 地 旧 施 設 を 譲 渡 国 または 自 治 体 等 へ 公 共 公 益 施 設 の 整 備 用 地 等 として 譲 渡 国 有 財 産 処 分 収 入 や 民 間 資 金 の 確 保 他 省 庁 地 方 公 共 団 体 との 連 携 やPFI 等 新 たな 整 備 手 法 等 の 導 入 を 検 討 し コト 縮 減 を 図 る 寄 附 自 己 収 入 による 整 備 など 国 立 大 学 等 の 自 助 努 力 に 基 づいた 新 たな 整 備 手 法 による 施 設 整 備 を 引 続 き 推 進 重 要 な 財 産 の 譲 渡 に 関 する 計 画 変 更 の 目 的 理 由 老 朽 化 が 著 しく 維 持 するには 多 額 の 改 修 費 用 が 必 要 になることから 宿 舎 を 廃 止 し 譲 渡 する 保 有 資 産 の 見 直 しにより 不 要 となる 観 測 所 ( 全 学 共 用 教 育 研 究 施 設 )の 跡 地 及 び 研 究 所 分 室 の 土 地 の 一 部 を 譲 渡 するため 未 利 用 となっていた 宿 舎 の 土 地 及 び 建 物 を 譲 渡 するため 山 荘 の 廃 止 に 伴 い 建 物 を 譲 渡 するため 老 朽 化 に 伴 い 廃 止 した 学 長 等 宿 舎 の 跡 地 を 譲 渡 するため 附 属 学 校 校 外 実 習 施 設 ( 農 場 )として 使 用 してきた 土 地 の 活 用 方 法 を 検 討 してきたが 新 たな 用 途 を 見 出 せず 譲 渡 を 計 画 するため 大 学 の 統 移 転 整 備 事 業 の 一 環 として 新 キャンパ 整 備 により 不 用 となる 用 地 を 譲 渡 するため 留 学 生 寄 宿 舎 を 整 備 し 機 能 の 移 転 充 実 を 図 ることにより 不 用 となる 国 際 交 流 会 館 の 土 地 及 び 建 物 を 譲 渡 するため 東 北 地 方 の 某 自 治 体 と 土 地 を 交 換 し 東 日 本 大 震 災 により 被 災 した 大 学 施 設 を 再 建 するため 取 り 壊 し 予 定 であった 建 物 について 利 用 を 希 望 する 独 立 行 政 法 人 からの 同 施 設 譲 渡 の 要 請 に 応 じるため 国 または 自 治 体 等 の 要 請 に 応 じて 道 路 用 地 等 として 譲 渡 するため( 数 の 国 立 大 学 の 事 例 あり) 国 立 大 学 法 人 等 の 全 保 有 施 設 面 積 2,649 万 m 2 のうち 改 善 を 要 する 施 設 は 約 1,4 万 m 2 ( 全 体 の38%) 学 校 法 人 からの 短 期 大 学 設 立 に 伴 う 土 地 譲 渡 の 要 請 に 応 じるため 民 間 からの 譲 渡 要 請 に 対 応 大 学 キャンパに 隣 接 する 自 動 車 学 校 ( 民 間 企 業 経 営 )からの 土 地 の 譲 渡 の 要 請 に 応 じるため 施 設 新 設 予 算 難 で 計 画 を 見 直 し 国 際 交 流 会 館 建 設 用 地 として 計 画 を 進 めてきたが 予 算 確 保 が 極 めて 困 難 な 状 況 となり 売 却 益 を 教 育 研 究 基 盤 の 強 化 に 充 てるため 譲 渡 データ 出 所 : 文 部 科 学 省 国 立 大 学 法 人 評 価 委 員 会 国 立 大 学 法 人 分 科 会 業 務 及 び 財 務 等 審 議 専 門 部 会 ( 第 36 回 ) 資 料 から 抜 粋 不 動 産 トピック 215.7 発 行 みずほ 信 託 銀 行 株 式 会 社 不 動 産 業 務 部 13-867 東 京 都 中 央 区 八 重 洲 1-2-1 http://www.mizuho-tb.co.jp/ 編 集 協 力 株 式 会 社 都 市 未 来 総 研 究 所 13-27 東 京 都 中 央 区 日 本 橋 2-3-4 日 本 橋 プラザビル 11 階 http://www.tmri.co.jp/ 本 レポートに 関 するお 問 い わせ 先 みずほ 信 託 銀 行 株 式 会 社 不 動 産 業 務 部 金 子 伸 幸 TEL.3-3274-979( 代 表 ) 株 式 会 社 都 市 未 来 総 研 究 所 研 究 部 佐 藤 泰 弘 池 田 英 孝 TEL.3-3273-1432( 代 表 ) 本 資 料 は 参 考 情 報 の 提 供 を 目 的 とするものです 当 行 は 読 者 に 対 し 本 資 料 における 法 律 税 務 会 計 上 の 取 扱 を 助 言 推 奨 もしくは 保 証 するものではありません 本 資 料 は 信 頼 できると 思 われる 情 報 に 基 づいて 作 成 していますが その 正 確 性 と 完 全 性 客 観 性 については 当 行 および 都 市 未 来 総 研 究 所 は 責 任 を 負 いません 本 資 料 に 掲 載 した 記 事 の 無 断 製 無 断 転 載 を 禁 じます