( 社 ) 近 畿 圏 不 動 産 流 通 機 構 市 況 レポート 拡 大 特 集 / 近 畿 圏 不 動 産 流 通 市 場 アンケート 結 果 1. 調 査 の 概 要 アンケート 調 査 の 概 要 レインズデータでは 価 格 や 築 年 数 などの 物 件 属 性 の 把 握 はできる が

( 社 ) 近 畿 圏 不 動 産 流 通 機 構 市 況 レポート 拡 大 特 集 近 畿 圏 不 動 産 流 通 市 場 アンケート 結 果 近 畿 レインズでは 今 回 3 回 目 を 迎 える 不 動 産 流 通 市 場 に 関 するアンケート 調 査 を 実 施 した この 調 査 では 実 際 に 物 件 を 売 買 した 売 主 買 主 の 意 識 や 取 引 住 宅 の 属 性 等 を 把 握 この 特 集 では 買 い 替 えにおける 実 態 や 不 動 産 会 社 に 求 められるサービス 等 について 紹 介 する 1. 調 査 の 概 要 回 答 者 の 属 性 は 購 入 者 が 比 較 的 若 いファミリー 層 が 中 心 で 売 却 者 はやや 年 齢 層 が 高 い 対 象 物 件 はファミリータイプが 中 心 で 購 入 物 件 は 新 築 を 含 む 築 浅 が 多 く 売 却 物 件 の 築 年 はやや 分 散 している こうした 傾 向 は 7 年 度 調 査 結 果 と 概 ね 類 似 している 2. 購 入 売 却 時 の 状 況 中 古 住 宅 の 購 入 理 由 としては 手 頃 な 価 格 だった 点 を 挙 げる 回 答 が 増 加 通 勤 買 物 の 利 便 性 や 住 み 慣 れた 地 域 のほか 価 格 が 安 くなったことを 理 由 とする 割 合 も 上 昇 した 購 入 時 に 最 も 重 視 した 点 は 日 照 採 光 だが 省 エネ バリアフリー 化 に 対 する 重 視 度 は 低 い 売 却 理 由 では 広 い 住 宅 やより 良 い 住 宅 への 住 み 替 えなどの 指 摘 が 7 年 度 調 査 と 同 様 に 高 い 売 出 価 格 と 同 じ 水 準 で 成 約 した 割 合 は 低 下 しており 査 定 価 格 への 不 満 がやや 高 まっている 3. 住 み 替 え 時 の 状 況 購 入 者 の 7 割 は 一 次 取 得 だが 持 家 から 賃 貸 への 住 み 替 えは 3 割 弱 に 上 昇 している 購 入 時 の 約 4 割 はリフォームを 実 施 し その 8 割 は 購 入 のきっかけとしてリフォームを 評 価 して いる インスペクションの 実 施 率 は 現 状 では 1 割 程 度 にとどまる 住 み 替 えの 阻 害 要 因 としては 購 入 者 が 所 得 雇 用 の 先 行 き 不 安 を 売 却 者 では 売 却 価 格 の 低 下 を 多 く 挙 げており 双 方 とも 7 年 度 調 査 よりこうした 点 を 指 摘 する 割 合 が 高 まった 手 数 料 以 外 に 別 途 費 用 を 払 っても 受 けたいサービスとしては 購 入 者 で 建 物 の 構 造 性 能 検 査 や 不 動 産 鑑 定 評 価 を 売 却 者 では 土 壌 汚 染 などを 挙 げ 住 宅 性 能 や 安 全 性 確 保 へのニーズが 高 い( 図 表 1) 不 動 産 会 社 に 必 要 なサービスでは 住 宅 の 性 能 保 証 やアフターサービス 資 金 計 画 や 税 金 に 関 する 相 談 など トータルなコンサルテーション 体 制 を 求 める 声 が 多 い 図 表 1 手 数 料 以 外 に 別 途 費 用 を 払 っても 受 けたいサービス 1 2 3 4 5 購 入 者 建 物 の 構 造 検 査 性 能 評 価 32.6 46.1 不 動 産 鑑 定 評 価 28.8 17.4 2.6 専 門 家 によるローン 等 の 資 金 相 談 15.3 2.2 構 造 検 査 に 基 づいたリフォーム 18.8 専 門 家 による 税 務 法 律 相 談 19.9 26.4 17.6 登 記 関 係 の 調 査 手 続 き 代 行 15.3 土 壌 汚 染 調 査 16.1 9. インテリア 引 越 リフォーム 業 者 の 紹 介 15.7 17.4 9 年 度 専 門 家 による 契 約 決 済 等 の 立 会 い 1.9 7 年 度 11.1 2.2 複 数 回 答 4.9 売 却 者 建 物 の 構 造 性 能 検 査 土 壌 汚 染 調 査 登 記 関 係 の 調 査 手 続 代 行 税 務 法 律 相 談 構 造 検 査 に 基 づいたリフォーム インテリア 引 越 リフォーム 業 者 の 紹 介 住 宅 ローンなどの 資 金 相 談 専 門 家 による 契 約 決 済 等 の 立 会 い 不 動 産 鑑 定 評 価 1 2 3 4 1.9. 18.7 19. 13.1 12.1 12.1 12.1 1.9 8.9 13.1 7.7 1.3 7.3 19.6 6.9 29.4 28. 9 年 度 7 年 度 複 数 回 答 7.5 21/8 No.38 1

( 社 ) 近 畿 圏 不 動 産 流 通 機 構 市 況 レポート 拡 大 特 集 / 近 畿 圏 不 動 産 流 通 市 場 アンケート 結 果 1. 調 査 の 概 要 アンケート 調 査 の 概 要 レインズデータでは 価 格 や 築 年 数 などの 物 件 属 性 の 把 握 はできる が 実 際 に 物 件 を 購 入 売 却 した 需 要 者 の 属 性 や 意 識 等 は 直 接 捉 え ることができない そこで 近 畿 レインズでは 前 回 の 27 年 度 に 引 き 続 き 購 入 者 売 却 者 に 対 するアンケートを 実 施 し 物 件 の 購 入 理 由 や 住 み 替 えの 経 緯 不 動 産 会 社 に 求 められるサービスなどに 関 する 意 向 を 調 査 した 今 回 は この 結 果 について 報 告 する 調 査 の 概 要 につ いては 次 の 通 りである 調 査 の 概 要 調 査 時 期 :21 年 3 月 ~21 年 6 月 末 調 査 方 法 : 会 員 事 業 者 の 協 力 を 得 て 顧 客 に 調 査 票 を 配 布 郵 送 にてレインズに 回 収 調 査 対 象 者 :29 年 4 月 以 降 に 会 員 業 者 を 通 じて 居 住 用 物 件 を 契 約 した 買 主 売 主 有 効 回 答 数 : 購 入 者 調 査 (275 票 ) 売 却 者 調 査 (248 票 ) 計 523 票 回 答 者 属 性 は 7 年 度 同 様 ファミリー 中 心 今 回 得 られた 回 答 世 帯 の 基 本 属 性 をみると 購 入 者 売 却 者 とも 世 帯 人 数 は 2~4 人 世 帯 がそれぞれ 7 割 を 超 え 回 答 世 帯 主 年 齢 は 購 入 者 売 却 者 とも 3 代 が 最 も 多 いが 売 却 者 では 65 歳 以 上 も 多 く 年 齢 層 はやや 高 い 家 族 構 成 では 夫 婦 のみ と 夫 婦 と 未 婚 の 子 供 が 7 割 前 後 を 占 め ファミリー 世 帯 が 中 心 である( 図 表 2) 回 答 世 帯 が 売 買 した 対 象 住 宅 の 所 在 地 では 購 入 住 宅 売 却 住 宅 と 図 表 2 回 答 世 帯 の 属 性 世 帯 人 数 購 入 者 売 却 者 購 入 者 売 却 者 購 入 者 売 却 者 世 帯 主 年 齢 家 族 構 成 n=273 n=24 n=275 n=248 n=275 n=248 1 人 9.8% 1.9% 2~29 歳 12.4% 1.2% 1 人 世 帯 12.4% 13.3% 2 人 28.7% 27.4% 3~39 歳 38.9% 26.2% 夫 婦 のみ 24.4% 24.2% 3 人 25.1% 21.% 4~49 歳 23.3% 23.8% 夫 婦 と 未 婚 の 子 ども 46.2% 43.5% 4 人 28.4% 27.% 5~59 歳 11.3% 18.1% 夫 婦 と 子 ども 夫 婦 3.3%.4% 5 人 6.5% 8.1% 6~64 歳 5.8% 7.7% 夫 婦 と 子 ども 夫 婦 と 孫.% 1.2% 6 人 以 上.7% 2.4% 65 歳 以 上 7.3% 19.8% 12.7% 14.1% 無 回 答.7% 3.2% 無 回 答 1.1% 3.2% 無 回 答 1.1% 3.2% 計 1.% 1.% 計 1.% 1.% 計 1.% 1.% 図 表 3 対 象 住 宅 の 属 性 所 在 地 購 入 住 宅 売 却 住 宅 購 入 住 宅 売 却 住 宅 購 入 住 宅 売 却 住 宅 建 築 時 期 間 取 り n=275 n=248 n=275 n=248 n=275 n=248 大 阪 府 41.5% 41.1% 1979 年 以 前 12.4% 19.% ワンルーム.7% 1.2% 兵 庫 県 35.3% 32.7% 198 年 以 降 6.5% 1.1% 1K~1LDK.7%.8% 京 都 府 1.2% 9.3% 1985 年 以 降 12.4% 1.9% 2K~2LDK 5.5% 4.8% 滋 賀 県 4.4% 4.% 199 年 以 降 9.5% 9.3% 3K~3LDK 44.4% 45.2% 奈 良 県 5.1% 6.5% 1995 年 以 降 14.5% 12.9% 4K~4LDK 36.% 33.9% 和 歌 山 県 2.9% 3.2% 2 年 以 降 13.8% 2.6% 5K 以 上 8.7% 8.5%.4%.% 25 年 以 降 27.6% 12.1% 無 回 答 4.% 5.6% 無 回 答.4% 3.2% 無 回 答 築 年 不 詳 3.3% 5.2% 計 1.% 1.% 計 1.% 1.% 計 1.% 1.% 21/8 No.38 2

( 社 ) 近 畿 圏 不 動 産 流 通 機 構 市 況 レポート 拡 大 特 集 / 近 畿 圏 不 動 産 流 通 市 場 アンケート 結 果 も 大 阪 府 が 約 4 割 を 占 め 兵 庫 県 が 3 割 強 京 都 府 は 1 割 前 後 と レインズデータにおける 成 約 件 数 の 府 県 別 構 成 とほぼ 対 応 しており 近 畿 圏 市 場 の 動 きを 概 ね 表 していると 判 断 される 物 件 の 建 築 時 期 は 売 却 した 住 宅 が 比 較 的 各 年 代 に 分 散 しているのに 対 し 購 入 された 住 宅 は 25 年 以 降 が 27.6%を 占 めるなど 新 築 を 含 む 築 浅 物 件 が 多 い 間 取 りは 購 入 売 却 住 宅 とも 3~4 部 屋 タイプが 8 割 前 後 を 占 め やはりファミリータイプが 中 心 である( 図 表 3) このように 今 回 の 回 答 者 の 平 均 的 な 属 性 は 買 主 がやや 若 いファ ミリー 層 が 新 築 を 含 む 物 件 を 中 心 に 購 入 し 売 主 は 幅 広 い 年 齢 層 で 新 旧 様 々なファミリータイプの 物 件 を 売 却 している 姿 が 浮 かび 上 がる こうした 傾 向 は 前 回 7 年 度 調 査 結 果 と 概 ね 同 様 となっている 2. 購 入 売 却 時 の 状 況 中 古 購 入 理 由 のトッフ は 価 格 新 築 志 向 が 低 下 中 古 住 宅 購 入 者 に 聞 いた 中 古 物 件 の 選 択 理 由 としては 手 頃 な 価 格 だったから が 最 も 多 く 希 望 のエリアだった がこれに 次 ぐ 価 格 や 立 地 が 重 要 な 要 素 となっているのは 7 年 度 調 査 と 同 様 だが 今 回 は 手 頃 な 価 格 を 理 由 とする 回 答 が 増 加 しており 低 価 格 志 向 が 強 まったことがわかる また 良 質 な 物 件 だった 新 築 にはこだわ らなかった も 7 年 度 調 査 を 上 回 り 物 件 の 質 に 対 する 意 識 の 向 上 や 根 強 い 新 築 志 向 が 低 下 したことがうかがえる( 図 表 4) 中 古 新 築 それぞれの 購 入 者 に 聞 いた 購 入 理 由 をみると 住 まいに 対 する 意 識 では 中 古 住 宅 を 買 った 世 帯 は 資 産 を 持 ちたかった や 老 後 などを 考 慮 が 上 位 を 占 め 前 回 高 かった 広 い 家 に 住 みたかった との 回 答 は 減 少 した 身 辺 事 情 では 子 供 の 独 立 や 子 供 の 誕 生 等 図 表 4 中 古 住 宅 購 入 者 の 理 由 1 2 3 4 5 6 7 8 手 ごろな 価 格 だった 62.9 61.2 希 望 のエリアの 物 件 だった 59.6 69. 良 質 な 物 件 だった 34.7 33.6 新 築 にはこだわらなかった 21.6 3.5 リフォームするつもりだった すぐに 入 居 できる 住 民 や 維 持 管 理 の 状 態 がわかる 22.1 28.4 16.4 21.6 16. 12.9 9.9 9 年 度 いずれまた 住 み 替 える 8.6 7 年 度 いずれ 建 て 替 えようと 思 っている 4.7 2.6 複 数 回 答 1.4 2.6 21/8 No.38 3

( 社 ) 近 畿 圏 不 動 産 流 通 機 構 市 況 レポート 拡 大 特 集 / 近 畿 圏 不 動 産 流 通 市 場 アンケート 結 果 で 狭 くなった が 多 く 家 族 数 の 変 化 が 住 み 替 えのインセンティブと なっている 資 金 面 では 住 宅 価 格 が 安 くなった まとまったお 金 が 入 った が 上 位 を 占 め フラット 35 が 利 用 できた や ローンの 返 済 期 間 から 買 い 時 だった が 上 位 を 占 めた 7 年 度 調 査 から 様 変 わ りし 物 件 価 格 の 下 落 や 従 前 住 宅 の 売 却 購 入 資 金 の 贈 与 等 があるケ ースで 取 得 が 進 んだことをうかがわせる( 図 表 5) 環 境 面 では 通 勤 の 利 便 性 が 最 多 で 住 み 慣 れた 地 域 に 住 み 続 けたかった 買 物 の 利 便 性 子 供 の 通 学 利 便 性 などがこれに 次 い でいる 住 み 慣 れた 地 域 や 子 供 の 通 学 利 便 性 は 新 築 購 入 者 で も 高 い 割 合 を 占 め 新 築 を 取 得 する 場 合 も 従 前 居 住 地 に 近 接 した 地 域 で 選 択 する 傾 向 があるとみられる 前 回 割 合 が 高 かった 医 療 福 祉 施 設 への 利 便 性 は 低 下 している 図 表 5 購 入 者 別 の 住 宅 の 購 入 理 由 [ 住 まいに 対 する 意 識 ] 資 産 としての 家 を 持 ちたかった 老 後 のことなどを 考 えて 家 を 持 ちたかった もっと 広 い 家 に 住 みたかった 構 造 や 設 備 の 良 い 住 宅 に 住 みたかった 賃 貸 住 宅 には 住 みたい 物 件 がなかった [ 身 辺 事 情 ] 身 辺 事 情 上 の 理 由 は 特 にない 子 供 の 誕 生 や 子 供 の 成 長 で 家 が 狭 くなった 親 や 子 供 の 近 くに 住 みたかった 結 婚 離 別 等 転 勤 や 社 宅 からの 退 去 など 仕 事 上 の 都 合 子 供 の 独 立 などで 家 族 が 減 った [ 資 金 面 ] 住 宅 の 価 格 が 安 くなり 購 入 しやすくなった まとまったお 金 が 手 に 入 った 金 利 が 低 かった( 低 いと 感 じた) ローンの 返 済 期 間 などから 買 い 時 だと 思 った 住 宅 のローン 返 済 や 家 賃 負 担 が 大 きかった 税 金 の 優 遇 措 置 が 有 利 で 買 い 時 だと 思 った 資 金 面 での 理 由 は 特 にない フラット35で 借 り 入 れできた 1 2 3 4 5 6 12.4 3.8 1.8 9. 7. 1.9 3.5 7. 8.6 5.7 5.3 5.2 5.3 3.3 1.8 17.6 21.1 12.9 8.8 9. 7. 1. 14.8 21.1 21.9 21. 31.4 29.8 29.5 34.8 31.6 26.2 32.9 26.3 28.6 28.1 36.8 31.6 28.1 4. 43.9 49.1 5.9 [ 環 境 面 ] 通 勤 に 便 利 な 場 所 に 住 みたかった 住 み 慣 れた 地 域 に 住 み 続 けたかった 買 物 に 便 利 な 場 所 に 住 みたかった 子 供 の 通 学 に 便 利 な 所 に 住 みたかった 自 然 環 境 の 良 い 所 に 住 み 替 えたかった 街 並 みや 景 観 の 良 い 所 に 住 み 替 えたかった 治 安 の 良 い 所 に 住 み 替 えたかった 医 療 福 祉 施 設 等 の 便 の 良 い 所 に 住 みたかった 環 境 面 での 理 由 は 特 にない 1. 27.6 23.3 22.8 21.4 17.5 13.3 21.1 11.4 1.5 7.6 42.4 45.6 41. 37.1 35.1 36.8 中 古 住 宅 購 入 者 新 築 住 宅 購 入 者 54.4 中 古 住 宅 購 入 者 の 回 答 順 複 数 回 答 21/8 No.38 4

( 社 ) 近 畿 圏 不 動 産 流 通 機 構 市 況 レポート 拡 大 特 集 / 近 畿 圏 不 動 産 流 通 市 場 アンケート 結 果 売 却 理 由 の 中 心 は 住 宅 の 規 模 改 善 と 資 産 性 売 却 者 の 売 却 理 由 をみると 住 まいに 対 する 意 識 として もっと 広 い 家 に 住 みたかった や より 良 い 住 宅 の 方 が 資 産 として 有 利 など 住 戸 規 模 や 資 産 性 の 改 善 を 主 な 目 的 としている 一 方 売 却 に 際 して 身 辺 事 情 や 資 金 面 環 境 面 での 強 い 理 由 はあまり 見 当 たらず 中 古 新 築 で 買 った 売 却 者 とも 特 に 理 由 はない との 回 答 が 多 い こうし た 点 も 7 年 度 調 査 と 似 通 った 傾 向 を 示 している( 図 表 6) 図 表 6 売 却 者 別 の 住 宅 の 売 却 理 由 [ 住 まいに 対 する 意 識 ] もっと 広 い 家 に 住 みたかった より 良 い 住 宅 を 持 った 方 が 資 産 として 有 利 構 造 や 設 備 の 良 い 住 宅 に 住 みたかった 維 持 管 理 の 容 易 な 家 に 住 みたかった 賃 貸 住 宅 に 住 みたかった 1 2 3 4 5 6 5.2 2.9 8.8 25. 19.8 16.2 18.8 2.6 12.5 16.2 34.4 3.9 [ 身 辺 事 情 ] 身 辺 事 情 上 の 理 由 は 特 にない 子 供 の 誕 生 などで 前 の 家 が 狭 くなった 転 勤 など 仕 事 上 の 都 合 親 や 子 供 の 近 くに 住 みたかった 子 供 の 独 立 などで 家 族 が 減 った 結 婚 離 別 等 4.2 5.9 2.1 18.4 12.5 18.8 13.5 17.6 1.3 9.4 16.9 23.5 22.9 36.5 [ 資 金 面 ] 資 金 面 での 理 由 は 特 にない 住 宅 価 格 の 下 落 が 進 む 前 に 売 却 したかった 住 宅 ローンの 支 払 いや 管 理 費 等 の 負 担 が 大 きかった 買 い 手 がつきそうな 低 金 利 の 今 が 売 り 時 と 思 った 住 宅 ローン 減 税 の 拡 充 で 今 が 売 り 時 と 思 った まとまったお 金 が 必 要 だった 14. 12.5 13.2 12.5 6.6 9.4 4.4 8.3 9.6 6.3 3.7 26. 39.6 56.6 [ 環 境 面 ] 通 勤 に 便 利 な 場 所 に 住 みたかった 環 境 面 での 理 由 は 特 にない 買 物 に 便 利 な 場 所 に 住 みたかった 子 供 の 通 学 に 便 利 な 所 に 住 みたかった 住 み 慣 れた 地 域 に 住 み 続 けたかった 自 然 環 境 の 良 い 所 に 住 み 替 えたかった 街 並 みや 景 観 の 良 い 所 に 住 み 替 えたかった 医 療 福 祉 施 設 等 の 便 の 良 い 所 に 住 みたかった 治 安 の 良 い 所 に 住 み 替 えたかった 3.2 14.7 24. 33.8 21.9 11. 18.8 19.1 15.6 13.2 14.6 13.2 中 古 で 買 った 売 却 者 13.5 新 築 で 買 った 売 却 者 8.3 14. 5.1 7.3 売 却 物 件 を 中 古 で 買 った 売 却 者 の 回 答 順 5.9 6.3 複 数 回 答 6.6 ローンの 金 利 タイプは 8 割 超 が 変 動 型 購 入 者 の 購 入 資 金 の 内 訳 をみると 現 金 預 貯 金 銀 行 ローン の 利 用 率 が 高 く 特 に 新 築 購 入 者 では 銀 行 ローン のほか 前 住 居 の 売 却 金 の 割 合 も 高 い 平 均 利 用 金 額 は 中 古 購 入 者 で 銀 行 ローン が 1,779 万 円 現 金 預 貯 金 が 99 万 円 だが 新 築 購 入 者 では 現 金 預 貯 金 が 946 万 円 に 対 し 銀 行 ローン が 2,779 万 円 また 21/8 No.38 5

( 社 ) 近 畿 圏 不 動 産 流 通 機 構 市 況 レポート 拡 大 特 集 / 近 畿 圏 不 動 産 流 通 市 場 アンケート 結 果 図 表 7 購 入 資 金 の 内 訳 利 用 回 答 率 現 金 預 貯 金 前 住 居 の 売 却 金 親 族 からの 贈 与 フラット35 財 形 住 宅 融 資 銀 行 等 の 民 間 ローン 企 業 の 社 内 融 資 2 4 6 8 1 4.8 12.3 12.4 12.3 5.7 3.5.. 1.4 1.8 1.9. 66.7 61.4 57.1 78.9 中 古 住 宅 購 入 者 新 築 住 宅 購 入 者 平 均 金 額 現 金 預 貯 金 前 住 居 の 売 却 金 親 族 からの 贈 与 フラット35 財 形 住 宅 融 資 銀 行 等 の 民 間 ローン 企 業 の 社 内 融 資 ( 万 円 ) 5 1, 1,5 2, 2,5 3, 3,5 4, 99 946 1,375 1,183 473 1,187 1,693 3,5 1,779 2,799 1,9 2,5 655 中 古 住 宅 購 入 者 新 築 住 宅 購 入 者 自 己 資 金 の 内 訳 % 2% 4% 6% 8% 1% 1.4 民 間 ローンで 利 用 した 金 利 タイプ % 2% 4% 6% 8% 1% 中 古 住 宅 購 入 者 32.2 5.1 54..7 中 古 住 宅 購 入 者 84.8 13.3 1.9 3.5 3.1 1.4 新 築 住 宅 購 入 者 17.9 3.8 68. 新 築 住 宅 購 入 者 86. 14. 4.5 4.5 現 金 預 貯 金 前 住 居 の 売 却 金 親 族 からの 贈 与 フラット35 銀 行 等 の 民 間 ローン 企 業 の 社 内 融 資 変 動 型 金 利 固 定 型 金 利 変 動 固 定 型 併 用 利 用 率 は 低 いものの フラット 35 が 3,5 万 円 社 内 融 資 が 2,5 万 円 と 融 資 額 の 多 さが 目 立 つ 自 己 資 金 の 割 合 は 相 対 的 に 融 資 条 件 が 厳 しくなる 傾 向 がある 中 古 物 件 で 3 割 以 上 確 保 されており 2 割 弱 の 新 築 物 件 を 上 回 る 民 間 ローンで 利 用 した 金 利 タイプは 中 古 新 築 購 入 者 とも 変 動 型 が 8 割 以 上 を 占 め 現 状 では 圧 倒 的 に 変 動 型 が 選 択 されている( 図 表 7) 購 入 者 の 関 心 低 い 省 エネ バリアフリー 購 入 時 に 重 視 した 点 としては 中 古 購 入 者 新 築 購 入 者 とも 日 照 採 光 の 開 口 部 の 多 さ が 最 も 高 く 物 件 に 求 める 基 本 的 要 素 となって いる 中 古 購 入 者 では やや 重 視 した 割 合 を 含 めると 建 物 の 耐 久 性 地 震 に 対 する 安 全 性 遮 音 性 火 災 に 対 する 安 全 性 の 重 視 度 が 過 半 数 を 占 めて 高 い 一 方 省 エネルギー 性 や バリアフリー 対 策 配 管 の 清 掃 や 取 替 えのしやすさ などの 重 視 度 は 低 く 中 古 住 宅 購 入 者 の 住 宅 性 能 に 対 する 意 識 は 低 いと 言 わざるを 得 ない 新 築 購 入 者 でも 耐 久 性 や 耐 震 性 を 重 視 する 傾 向 は 同 じだが 省 エネル 21/8 No.38 6

( 社 ) 近 畿 圏 不 動 産 流 通 機 構 市 況 レポート 拡 大 特 集 / 近 畿 圏 不 動 産 流 通 市 場 アンケート 結 果 図 表 8 購 入 時 に 重 視 した 点 中 古 住 宅 購 入 者 % 2% 4% 6% 8% 1% 新 築 住 宅 購 入 者 % 2% 4% 6% 8% 1% 日 照 採 光 の 開 口 部 の 多 さ 43.2 4.8 15. 1. 日 照 採 光 の 開 口 部 の 多 さ 62.5 28.6 8.9 建 物 の 耐 久 性 25.6 47.8 23.2 3.4 建 物 の 耐 久 性 27.3 56.4 16.4 地 震 に 対 する 安 全 性 17.6 42. 35.1 5.4 地 震 に 対 する 安 全 性 21.8 58.2 18.2 1.8 遮 音 性 19.6 36.8 39.7 3.9 省 エネルギー 性 21.1 47.4 31.6 火 災 に 対 する 安 全 性 1.8 4.7 4.2 8.3 火 災 に 対 する 安 全 性 19.6 46.4 32.1 1.8 シックハウス 対 策 換 気 8.8 27.9 52.9 1.3 遮 音 性 23.2 32.1 44.6 省 エネルギー 性 3. バリアフリー 対 策 6.9 29.1 24.5 55.2 52.5 12.8 16.2 シックハウス 対 策 換 気 バリアフリー 対 策 14.5 17.9 34.5 28.6 45.5 46.4 7.1 5.5 配 管 の 清 掃 や 取 替 えのしやすさ 19.7 63.5 12.8 3.9 重 視 した やや 重 視 した あまり 重 視 しなかった 全 く 重 視 しなかった 配 管 の 清 掃 や 取 替 えのしやすさ 1.9 23.6 58.2 7.3 重 視 した やや 重 視 した あまり 重 視 しなかった 全 く 重 視 しなかった 差 が 広 がる 売 り 出 し 価 格 と 成 約 価 格 ギー 性 に 対 する 関 心 が 高 く 全 体 として 住 宅 の 性 能 や 構 造 を 重 視 す る 意 識 は 強 い( 図 表 8) 売 却 者 に 聞 いた 売 却 時 の 媒 介 契 約 の 内 容 では 専 属 専 任 ( 更 新 し たものも 含 む) が 56.8%を 占 め 専 任 は 31.1%であった( 図 表 9) 7 年 度 調 査 と 比 べると 専 属 専 任 はほぼ 同 等 で 専 任 の 割 合 が 高 まったほか 更 新 の 比 率 が 上 昇 しており 売 却 期 間 が 長 期 化 して 図 表 9 売 却 時 の 媒 介 内 容 など [ 媒 介 契 約 内 容 ] 専 任 媒 介 契 約 ( 更 新 し た), 8.2% (4.1%) 専 属 専 任 媒 介 契 約 ( 更 新 した), 15.2% (9.2%) 一 般 媒 介 契 約, 12.1% (22.4%) 専 任 媒 介 契 約 (1 回 だ け), 22.9% (17.3%) 専 属 専 任 媒 介 契 約 (1 回 だけ), 41.6% (46.9%) ()は7 年 度 調 査 の 数 値 5 年 度 調 査 [ 査 定 価 格 に 対 する 満 足 度 ] % 2% 4% 6% 8% 1% 9.1 31.8 28.3 22.2 7 年 度 調 査 1.5 41. 29.5 14.3 1. 3.8 9 年 度 調 査 9.6 4.4 26.7 19.6.8 2.9 非 常 に 満 足 した 満 足 した どちらともいえない やや 不 満 非 常 に 不 満 [ 成 約 価 格 と 売 出 価 格 の 差 額 ] % 2% 4% 6% 8% 1% 6.1 2.5 5 年 度 調 査 34.3 19.7 21.7 11.6 9.7 3. 7 年 度 調 査 3.2 31.1 18.9 7.5 9.4 2.8 9 年 度 調 査 29.1 24.1 19.8 13.1 12.7 1.3 売 り 出 し 価 格 とほぼ 同 じ 売 り 出 し 価 格 より1% 程 度 安 い 売 り 出 し 価 格 より2% 以 上 安 い 売 り 出 し 価 格 より5% 程 度 安 い 売 り 出 し 価 格 より15% 程 度 安 い 21/8 No.38 7

( 社 ) 近 畿 圏 不 動 産 流 通 機 構 市 況 レポート 拡 大 特 集 / 近 畿 圏 不 動 産 流 通 市 場 アンケート 結 果 いることが 考 えられる 査 定 価 格 に 対 する 満 足 度 では 非 常 に 満 足 と 満 足 を 合 わせて 5.%と 7 年 度 よりやや 低 下 成 約 価 格 と 売 出 価 格 の 差 額 は ほぼ 同 じ が 29.1%と 5 年 度 以 降 低 下 しており 売 出 価 格 の 調 整 圧 力 が 次 第 に 強 まっているものとみられる 売 却 時 の 困 った 点 は 売 却 損 が 最 多 売 却 時 の 困 った 点 をみると 売 却 損 が 出 た が 最 も 多 く 買 い 手 がなかなか 付 かなかった がこれに 次 いでいる いずれも 7 年 度 の 割 合 を 上 回 る 一 方 困 った 点 はなかった が 減 少 するなど 売 主 に とっての 販 売 環 境 が 厳 しくなっていることがわかる( 図 表 1) 図 表 1 売 却 時 の 困 った 点 1 2 3 4 5 売 却 損 が 出 た 買 い 手 がなかなか 付 かなかった 残 債 を 売 却 資 金 で 埋 められなかった 周 辺 相 場 や 成 約 事 例 の 入 手 が 困 難 買 い 換 えローンなどが 受 けにくかった 買 主 探 索 や 契 約 時 に 信 頼 できる 相 談 先 がなかった 買 い 先 行 で 購 入 資 金 不 足 が 起 きた 特 に 困 った 点 はなかった 7.6 6.6 4.1 4.4 3.5 2.2 2.2.7 1. 1.5 1.9 2.9 24.1 18.2 21.9 21.2 9 年 度 7 年 度 複 数 回 答 33.7 42.3 3. 住 み 替 え 時 の 状 況 持 家 から 賃 貸 への 転 居 もやや 拡 大 住 み 替 え 時 の 住 宅 の 変 化 を 捉 えると 購 入 者 では 一 次 取 得 が 71.2% と 7 割 を 超 え 中 古 持 家 への 住 み 替 えは 55.6% 新 築 は 15.6%であ った 一 方 売 却 者 では 持 家 への 買 い 替 えが 72.9%と 多 いが 賃 貸 に 戻 る 世 帯 も 27.1%を 占 め 7 年 度 調 査 結 果 (24.7%)に 比 べてや や 上 昇 しており 多 様 な 居 住 選 択 の 動 きが 広 がりつつある( 図 表 11) 図 表 11 住 み 替 え 前 後 の 住 宅 の 変 化 購 入 者 売 却 者 従 前 従 後 比 率 従 前 従 後 比 率 一 次 取 得 賃 貸 等 新 築 持 家 15.6% 買 い 替 え 持 家 新 築 持 家 46.7% 中 古 持 家 55.6% 中 古 持 家 26.2% 買 い 替 え 持 家 新 築 持 家 6.% 賃 貸 戻 り 持 家 賃 貸 等 27.1% 中 古 持 家 22.8% 計 1.% 計 1.% 賃 貸 等 : 民 間 公 的 賃 貸 住 宅 での 居 住 及 び 親 族 の 住 宅 に 同 居 21/8 No.38 8

( 社 ) 近 畿 圏 不 動 産 流 通 機 構 市 況 レポート 拡 大 特 集 / 近 畿 圏 不 動 産 流 通 市 場 アンケート 結 果 リフォームは 購 入 時 の インセンティブに 購 入 売 却 時 のリフォーム 状 況 についてみると 購 入 された 住 宅 で リフォームが 行 われていた 割 合 は 39.6%と 7 年 度 調 査 (44.1%) をやや 下 回 った リフォームの 内 訳 では クロスの 張 り 替 えなど 小 規 模 なリフォーム が 2.%と 多 いが 中 規 模 のリフォームも 15.6% を 占 めた リフォームされた 住 宅 の 購 入 者 の 36.6%は 購 入 の 重 要 なきっかけとなった と 回 答 しており きっかけとしてやや 意 識 し た を 含 めると 約 8 割 はリフォームを 前 向 きに 評 価 している この 割 合 は 7 年 度 (65.6%)と 比 べて 拡 大 しており 購 入 時 のインセンテ ィブとしてリフォームがより 意 識 されるようになっている( 図 表 12) 売 却 者 に 聞 いた 売 却 住 宅 のリフォームの 実 施 率 は 21.8%で 7 年 度 (29.3%)より 低 下 し その 内 訳 も 小 規 模 なリフォームが 中 心 であっ た( 図 表 13) ただ 売 却 への 影 響 については スムーズに 売 却 でき た(36.7%) とする 割 合 が 市 況 の 悪 化 などから 前 回 より 低 下 したが 図 表 12 購 入 した 住 宅 のリフォーム 状 況 [リフォームの 有 無 ] [リフォームの 購 入 への 影 響 ] クロス 張 り 替 えなど 小 規 模 なリフォーム 水 回 りや 収 納 の 更 新 など 中 規 模 なリフォーム 間 取 り 変 更 など 大 規 模 なリフォーム リノベーションなどの 全 面 リフォーム リフォームされて いなかった 56.4% 4.% 2.% 15.6% 4.%.% 19.5 43.9 36.6 9 年 度 購 入 のきっかけにはならなかった 購 入 のきっかけとしてやや 意 識 した 購 入 の 重 要 なきっかけとなった 34.4 36.1 29.5 7 年 度 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % 図 表 13 売 却 した 住 宅 のリフォーム 状 況 [リフォームの 有 無 ] [リフォームの 売 却 への 影 響 ] クロスの 張 り 替 えなど 小 規 模 なリフォーム 水 回 りや 収 納 の 更 新 など 中 規 模 なリフォーム 間 取 り 変 更 など 大 規 模 なリフォーム リノベーションなどの 全 面 リフォーム リフォームは 行 なわなかった 2.5% 75.7% 15.1% 5.4%.% 1.3% 1.2 36.7 36.7 成 約 には 影 響 しなかった 商 談 のきっかけにはなった スムーズな 売 却 につながった 12.1 33.3 45.5 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % 9 年 度 7 年 度 21/8 No.38 9

( 社 ) 近 畿 圏 不 動 産 流 通 機 構 市 況 レポート 拡 大 特 集 / 近 畿 圏 不 動 産 流 通 市 場 アンケート 結 果 図 表 14 売 却 した 住 宅 の 日 頃 の 維 持 管 理 状 況 図 表 15 日 頃 の 維 持 管 理 状 況 の 成 約 価 格 への 影 響 1 2 3 4 5 6 7 % 2% 4% 6% 8% 1% 部 屋 をきれいに 使 うなど 日 常 の 生 活 に 気 をつけていた 程 度 クロスや 床 建 て 付 けなどの 小 規 模 な 修 繕 を 行 っていた 12.1 8.4 48.4 58. 中 古 で 買 った 住 宅 28.3 38. 26.1 7.6 台 所 ハ ス トイレの 水 回 り 設 備 の 更 新 など 中 規 模 な 修 繕 を 行 っていた 11. 7.6 中 古 で 買 った 住 宅 新 築 で 買 った 住 宅 22.8 42.5 25.2 9.4 間 取 りの 変 更 や 耐 震 改 修 など 大 規 模 な 修 繕 を 行 っていた. 1.5 新 築 で 買 った 住 宅 非 常 に 影 響 した 多 少 影 響 した まったく 影 響 しなかった 特 に 意 識 した 修 繕 や 維 持 管 理 は 全 く 行 っていなかった 28.6 24.4 商 談 のきっかけになった(36.7%) と 合 わせると 7 割 以 上 で 前 回 並 みとなり 売 却 時 におけるリフォームの 効 果 を 認 める 点 に 変 化 はな い( 図 表 13) 依 然 として 低 い 維 持 管 理 の 意 識 また 売 却 した 住 宅 の 日 頃 の 維 持 管 理 状 況 を 聞 いたところ 中 古 で 買 った 住 宅 新 築 で 買 った 住 宅 とも 日 常 の 生 活 に 気 をつけていた 程 度 が 最 も 多 く 5 割 前 後 を 占 め 維 持 管 理 は 全 く 行 っていない も 3 割 弱 を 占 める ただ 中 古 で 買 った 住 宅 については 小 規 模 な 修 繕 や 中 規 模 な 修 繕 を 行 った 割 合 がやや 高 く 新 築 で 買 った 住 宅 より 手 入 れを 行 うケースが 多 くなっている( 図 表 14) こうした 日 頃 の 維 持 管 理 の 成 約 価 格 への 影 響 について 非 常 に 影 響 した 多 少 影 響 した を 合 わせると 中 古 新 築 とも 3 分 の 2 程 度 を 占 め 一 定 の 影 響 を 認 めている( 図 表 15) ただ 売 却 を 意 識 する 以 前 から 日 常 の 維 持 管 理 を 積 極 的 に 行 う 習 慣 は 依 然 として 根 付 いて いないとみられ 購 入 時 におけるリフォームのインセンティブも 考 慮 すると 日 頃 のメンテナンスに 対 する 居 住 者 の 意 識 の 向 上 が 求 められ る インスペクションの 実 施 率 は 1 割 今 回 のアンケートではインスペクション( 建 物 検 査 )の 実 施 状 況 に ついても 聞 いてみたが 購 入 住 宅 及 び 売 却 住 宅 とも 実 施 率 は 現 状 で 1 割 前 後 にとどまる 購 入 住 宅 については 若 干 実 施 した 割 合 が 高 くな るが その 費 用 負 担 は 売 主 による 実 施 が 買 主 を 上 回 っている( 図 表 16) 各 種 調 査 でもインスペクションへの 関 心 の 拡 大 が 指 摘 されてい るが 今 後 どの 程 度 普 及 していくのか これからの 動 きが 注 目 される 21/8 No.38 1

( 社 ) 近 畿 圏 不 動 産 流 通 機 構 市 況 レポート 拡 大 特 集 / 近 畿 圏 不 動 産 流 通 市 場 アンケート 結 果 図 表 16 インスペクション( 建 物 検 査 )の 実 施 状 況 1% 9% 行 っていない 8% 7% 買 主 の 負 担 で 実 施 93.8 87.6 9.5 6% 5% 4% 売 主 の 負 担 で 実 施 2.2 4. 売 却 住 宅 4.2 8.1 購 入 住 宅 3.3 6.2 全 体 3% 2% 1% % 売 買 への 影 響 高 まる 税 の 減 税 措 置 売 買 時 に 利 用 した 税 の 軽 減 措 置 についてみると 購 入 者 売 却 者 と も 住 宅 ローン 減 税 が 最 も 多 い また 売 却 者 では 譲 渡 所 得 の 3 万 円 控 除 や 譲 渡 損 失 の 繰 越 控 除 も 一 定 の 割 合 が 利 用 して いる ただ 前 回 の 7 年 度 調 査 と 比 較 すると 税 の 軽 減 措 置 を 利 用 していない 割 合 は 購 入 者 でやや 低 下 し 税 の 軽 減 措 置 を 活 用 する 動 きが 拡 大 している( 図 表 17) 軽 減 措 置 を 利 用 した 回 答 者 に 対 して 売 買 への 影 響 を 聞 くと 購 入 者 では 非 常 に 影 響 した 多 少 影 響 した を 合 わせた 影 響 度 は 65.6% にのぼり 7 年 度 調 査 (54.6%)より 税 の 軽 減 措 置 を 評 価 する 回 答 が 増 加 している 売 却 者 についても 影 響 度 は 63.2%と 前 回 調 査 (42.7%)より 拡 大 し その 効 果 を 指 摘 する 声 は 高 まっており この 間 の 市 況 悪 化 などを 背 景 に 現 行 税 制 の 政 策 効 果 に 期 待 が 集 まってい る 様 子 がうかがえる( 図 表 18) 図 表 17 売 買 時 に 利 用 した 税 の 軽 減 措 置 1 2 3 4 5 図 表 18 利 用 した 税 の 軽 減 措 置 の 売 買 への 影 響 % 2% 4% 6% 8% 1% 住 宅 ローン 減 税 制 度 譲 渡 所 得 の3 万 円 控 除 の 特 例 所 有 1 年 超 の 自 宅 売 却 時 の 軽 減 税 率 相 続 した 自 宅 の 買 換 え 特 例 買 換 え 時 の 譲 渡 損 失 の 繰 越 控 除 特 定 の 自 宅 の 買 換 え 特 例 税 の 軽 減 措 置 は 利 用 していない 3.3 1.5 3.2.7.8 1.8 1.5 3.2 8.9 11.3 41.5 25. 購 入 者 売 却 者 複 数 回 答 4. 44. 購 入 者 売 却 者 23.8 41.8 17.9 45.3 非 常 に 影 響 した あまり 影 響 しなかった 25.4 18.9 8.2 17.9.8. 多 少 影 響 した まったく 影 響 しなかった 21/8 No.38 11

( 社 ) 近 畿 圏 不 動 産 流 通 機 構 市 況 レポート 拡 大 特 集 / 近 畿 圏 不 動 産 流 通 市 場 アンケート 結 果 図 表 19 住 み 替 え 時 の 阻 害 要 因 購 入 者 所 得 の 減 少 や 雇 用 などの 先 行 き 不 安 今 の 住 宅 の 売 却 価 格 の 低 下 住 み 替 え 先 の 住 宅 価 格 の 高 さ 住 宅 取 得 に 関 する 税 制 の 不 十 分 さ ローン 等 融 資 制 度 の 不 十 分 さ 提 供 される 物 件 情 報 の 不 十 分 さ 住 宅 市 場 での 物 件 量 の 少 なさ 1 2 3 4 5 6 3.6 3.2 51.6 43.2 26.9 29.6 25.8 27.2 17.5 2.8 13.8 11.2 11.3 12.8 9 年 度 1.5 17.6 7 年 度 複 数 回 答 9 年 度 の 回 答 の 多 い 順 売 却 者 今 の 住 宅 の 売 却 価 格 の 低 下 所 得 の 減 少 や 雇 用 などの 先 行 き 不 安 住 み 替 え 先 の 住 宅 価 格 の 高 さ 住 宅 取 得 に 関 する 税 制 の 不 十 分 さ 住 宅 市 場 での 物 件 量 の 少 なさ ローン 等 融 資 制 度 の 不 十 分 さ 提 供 される 物 件 情 報 の 不 十 分 さ 1 2 3 4 5 6 4.8 7.7 1.5 12.9 9.7 5. 2.4 3. 13.9 19.8 25. 25.7 36.3 29.7 47.2 39.6 9 年 度 7 年 度 複 数 回 答 9 年 度 の 回 答 の 多 い 順 住 み 替 え 阻 害 の 主 因 は 所 得 の 先 行 き 不 安 住 み 替 えを 考 える 際 に 妨 げとなっている 要 因 としては 購 入 者 では 所 得 の 減 少 や 雇 用 などの 先 行 き 不 安 (51.6%) 売 却 価 格 の 低 下 (26.9%) の 順 となっており 7 年 度 調 査 に 比 べて 雇 用 所 得 の 先 行 き 不 安 感 が 増 大 している 売 却 者 では 売 却 価 格 の 低 下 が 47.2% と 高 く 前 回 調 査 を 大 きく 上 回 った 一 方 市 場 での 物 件 量 や 税 制 の 不 十 分 さ など 市 場 の 制 度 インフラの 改 善 に 対 する 指 摘 は 低 下 し ており 7 年 度 以 降 続 いた 成 約 価 格 の 下 落 や 景 況 感 の 大 幅 な 悪 化 が こうした 結 果 に 現 れたとみられる( 図 表 19) 高 まる 性 能 保 証 修 繕 履 歴 情 報 への 関 心 こうした 市 場 環 境 のなかで 中 古 住 宅 の 購 入 に 際 して 改 善 を 望 む 点 として 強 く 挙 げられたのは 構 造 上 の 性 能 保 証 アフターサーヒ ス や 修 繕 履 歴 情 報 の 完 備 である これらは 税 制 上 の 優 遇 措 置 より 指 摘 が 多 く 特 に 構 造 上 の 性 能 保 証 は 7 年 度 の 水 準 を 上 回 った こ うした 指 摘 は 新 築 購 入 者 でさらに 高 まるが 中 古 購 入 者 においても 住 宅 性 能 に 対 する 意 識 が 強 まっていることがわかる( 図 表 2) また 安 心 して 取 引 できる 住 宅 市 場 に 必 要 な 点 として 購 入 者 では 物 件 瑕 疵 などネガティブ 情 報 の 提 供 のほか 取 引 価 格 等 の 事 例 情 報 の 提 供 への 指 摘 が 多 く 価 格 査 定 の 根 拠 の 提 示 方 法 の 統 一 も 今 回 割 合 が 上 昇 した 一 方 売 却 者 では 取 引 価 格 等 の 事 例 情 報 の 提 供 が 最 も 多 く 価 格 査 定 の 根 拠 の 提 示 方 法 の 統 一 も 前 回 調 査 よ り 指 摘 が 増 えた 購 入 者 では 主 に 物 件 瑕 疵 売 却 者 では 取 引 価 格 情 報 に 対 する 関 心 が 高 く 売 買 に 際 してのこれらの 情 報 開 示 が 強 く 求 めら れている( 図 表 21) 売 主 買 主 におけるこうした 項 目 への 関 心 の 高 まりから 仲 介 業 者 に 対 して 求 められるニーズも 変 化 がみられる 不 動 産 会 社 に 必 要 なサ 21/8 No.38 12

( 社 ) 近 畿 圏 不 動 産 流 通 機 構 市 況 レポート 拡 大 特 集 / 近 畿 圏 不 動 産 流 通 市 場 アンケート 結 果 図 表 2 中 古 住 宅 の 購 入 時 に 改 善 を 望 む 点 中 古 購 入 者 構 造 上 の 性 能 保 証 アフターサーヒ ス 修 繕 補 修 等 の 履 歴 情 報 の 完 備 税 制 における 優 遇 措 置 減 税 リフォーム 融 資 の 拡 充 詳 細 な 物 件 情 報 や 業 者 情 報 の 公 開 登 記 権 利 の 明 確 化 や 手 続 きの 改 善 民 間 ローン 商 品 融 資 額 の 拡 充 売 主 の 維 持 管 理 意 識 の 向 上 公 的 融 資 の 制 度 拡 充 情 報 量 の 増 加 情 報 網 の 整 備 1 2 3 4 5 6 2.9 3.4 43.3 41.4 39.5 44. 28.1 3.2 24.8 25. 2.5 19. 18.1 18.1 15.2 15.5 14.3 15.5 13.8 12.1 9 年 度 12.4 7 年 度 14.7 複 数 回 答 9 年 度 の 回 答 の 多 い 順 新 築 購 入 者 構 造 上 の 性 能 保 証 アフターサーヒ ス 修 繕 補 修 等 の 履 歴 情 報 の 完 備 税 制 における 優 遇 措 置 減 税 リフォーム 融 資 の 拡 充 詳 細 な 物 件 情 報 や 業 者 情 報 の 公 開 登 記 権 利 の 明 確 化 や 手 続 きの 改 善 民 間 ローン 商 品 融 資 額 の 拡 充 売 主 の 維 持 管 理 意 識 の 向 上 公 的 融 資 の 制 度 拡 充 情 報 量 の 増 加 情 報 網 の 整 備 1 2 3 4 5 6 7 59.6 5. 47.4 32.1 4.4 35.7 26.3 28.6 19.3 1.7 17.5 21.4 15.8 21.4 15.8 3.6 14. 7.1 9 年 度 14. 7 年 度 14.3. 複 数 回 答. 9 年 度 の 回 答 の 多 い 順 図 表 21 安 心 して 取 引 できる 住 宅 市 場 に 必 要 な 点 購 入 者 物 件 瑕 疵 などネガティブ 情 報 の 提 供 取 引 価 格 等 の 事 例 情 報 の 提 供 価 格 査 定 の 根 拠 の 提 示 方 法 の 統 一 過 去 の 維 持 修 繕 履 歴 の 蓄 積 構 造 検 査 性 能 評 価 に 対 する 保 証 制 度 維 持 修 繕 状 況 の 検 査 体 制 の 充 実 維 持 修 繕 履 歴 を 反 映 した 価 格 査 定 仲 介 業 者 の 事 業 内 容 に 関 する 情 報 提 供 リフォーム 業 者 に 関 する 情 報 提 供 1 2 3 4 5 6 7.4.7 55.3 44.4 51.6 52.1 4. 31.3 32.4 31.9 32. 29.2 26.2 18.8 25.8 25.7 2. 13.2 9 年 度 14.9 7 年 度 11.1 複 数 回 答 9 年 度 の 回 答 の 多 い 順 売 却 者 1 2 3 4 5 6 7 取 引 価 格 等 の 事 例 情 報 の 提 供 64.5 61.7 価 格 査 定 の 根 拠 の 提 示 方 法 の 統 一 物 件 瑕 疵 などネガティブ 情 報 の 提 供 37.9 3.8 32.3 37.4 過 去 の 維 持 修 繕 履 歴 の 蓄 積 構 造 検 査 性 能 評 価 に 対 する 保 証 制 度 仲 介 業 者 の 事 業 内 容 に 関 する 情 報 提 供 維 持 修 繕 履 歴 を 反 映 した 価 格 査 定 維 持 修 繕 状 況 の 検 査 体 制 の 充 実 リフォーム 業 者 に 関 する 情 報 提 供 17.7 17.8 16.5 19.6 14.9 15. 14.9 15. 12.5 13.1 7.3 1.6 9 年 度 複 数 回 答 7.5.9 7 年 度 9 年 度 の 回 答 の 多 い 順 ービスについて 聞 いたところ 購 入 者 では 住 宅 の 構 造 上 の 性 能 保 証 アフターサーヒ ス や 資 金 計 画 や 税 金 等 に 関 する 相 談 会 住 まいに 関 する トータル 的 な 相 談 体 制 インスペクション などを 求 める 声 が 多 い 住 宅 性 能 のチェックに 関 わるサービスをはじめ 資 金 相 談 に 至 るまで トータルなコンサルティング 体 制 を 望 んでいることがわかる 売 却 者 については 売 却 価 格 の 下 落 などを 背 景 に 下 取 り 買 取 りシステム や ローン 商 品 やつなぎ 融 資 の 斡 旋 インスペクション に 対 する 指 摘 が 前 回 調 査 から 増 加 したほか 資 金 計 画 や 税 金 等 に 関 する 相 談 21/8 No.38 13

( 社 ) 近 畿 圏 不 動 産 流 通 機 構 市 況 レポート 拡 大 特 集 / 近 畿 圏 不 動 産 流 通 市 場 アンケート 結 果 図 表 22 不 動 産 会 社 に 必 要 なサービス 購 入 者 ( 調 査 年 度 別 ) 住 宅 の 構 造 上 の 性 能 保 証 アフターサーヒ ス 資 金 計 画 や 税 金 等 に 関 する 相 談 会 住 まいに 関 するトータル 的 な 相 談 体 制 建 物 の 構 造 検 査 (インスペクション) 最 適 なローン 商 品 やつなぎ 融 資 の 斡 旋 構 造 検 査 に 基 づく 補 修 修 繕 サービス 内 装 工 事 やリフォーム 紹 介 サービス 下 取 り 買 取 りシステム ホームページでの 物 件 情 報 の 提 供 見 学 会 オープンハウス 手 付 金 等 の 保 証 システム 1 2 3 4 5 2.5 5.6 4.4 31.9 38.5 35.4 37.5 31.9 37.1 31.9 25.8 2.1 25.5 23.6 23.6 18.1 22.2 23.6 22.2 19.4 18.2 15.3 9 年 度 12.7 7 年 度 11.8 複 数 回 答 9 年 度 の 回 答 の 多 い 順 5 1 15 2 25 3 35 4 売 却 者 ( 調 査 年 度 別 ) 下 取 り 買 取 りシステム 資 金 計 画 や 税 金 等 に 関 する 相 談 会 住 まいに 関 するトータル 的 な 相 談 体 制 最 適 なローン 商 品 やつなぎ 融 資 の 斡 旋 建 物 の 構 造 検 査 (インスペクション) ホームページでの 物 件 情 報 の 提 供 住 宅 の 構 造 上 の 性 能 保 証 アフターサーヒ ス 見 学 会 オープンハウス 内 装 工 事 やリフォーム 紹 介 サービス 構 造 検 査 に 基 づく 補 修 修 繕 サービス 手 付 金 等 の 保 証 システム 2.4 2.8 36.3 27.1 34.7 36.4 33.1 17.8 27.8 14. 22.2 14. 21. 35.5 18.5 23.4 14.5 9.3 12.5 18.7 12.1 9 年 度 18.7 7 年 度 1.9 29.9 複 数 回 答 9 年 度 の 回 答 の 多 い 順 購 入 者 ( 中 古 新 築 別 ) 資 金 計 画 や 税 金 等 に 関 する 相 談 会 建 物 の 構 造 検 査 (インスペクション) 住 宅 の 構 造 上 の 性 能 保 証 アフターサーヒ ス 住 まいに 関 するトータル 的 な 相 談 体 制 内 装 工 事 やリフォーム 紹 介 サービス 最 適 なローン 商 品 やつなぎ 融 資 の 斡 旋 構 造 検 査 に 基 づく 補 修 修 繕 サービス ホームページでの 物 件 情 報 の 提 供 下 取 り 買 取 りシステム 見 学 会 オープンハウス 手 付 金 等 の 保 証 システム 1 2 3 4 5 6 38.1 42.1 37.6 35.1 37.1 54.4 37.1 38.6 25.2 21.1 24.3 31.6 24.3 31.6 21.4 22.8 21. 29.8 17.6 21.1 中 古 購 入 者 12.9 12.3 新 築 購 入 者 3.3 複 数 回 答. 中 古 購 入 者 の 回 答 の 多 い 順 売 却 者 ( 中 古 新 築 別 ) 資 金 計 画 や 税 金 等 に 関 する 相 談 会 住 まいに 関 するトータル 的 な 相 談 体 制 最 適 なローン 商 品 やつなぎ 融 資 の 斡 旋 下 取 り 買 取 りシステム 建 物 の 構 造 検 査 (インスペクション) 住 宅 の 構 造 上 の 性 能 保 証 アフターサーヒ ス 構 造 検 査 に 基 づく 補 修 修 繕 サービス 見 学 会 オープンハウス ホームページでの 物 件 情 報 の 提 供 内 装 工 事 やリフォーム 紹 介 サービス 手 付 金 等 の 保 証 システム 1 2 3 4 5 39.6 33.8 36.5 32.4 24.3 35.4 33.3 38.2 31.3 15.4 14.7 22.9 2.8 6.6 17.7 13.2 16.7 25. 13.5 12.5 12.5 中 古 で 買 った 売 却 者 8.8 新 築 で 買 った 売 却 者 4.2 1.5 複 数 回 答 中 古 売 却 者 の 回 答 の 多 い 順 会 や 住 まいに 関 するトータルな 相 談 体 制 を 求 める 声 が 上 位 を 占 めた ホームページでの 物 件 情 報 の 提 供 に 対 する 指 摘 は 購 入 者 売 却 者 とも 少 なく 売 却 者 は 前 回 より 大 幅 に 減 少 するなどインターネ ットを 通 じた 情 報 提 供 は 既 に 一 般 化 しているとみられる 中 古 新 築 別 でみると 新 築 購 入 者 は 中 古 購 入 者 に 比 べて 住 宅 の 構 造 上 の 性 能 保 証 アフターサーヒ ス や ローン 商 品 やつなぎ 融 資 の 斡 旋 構 造 検 査 に 基 づく 修 繕 サービス などに 対 する 関 心 が 高 く 中 古 購 入 者 では インスペクション などに 対 する 指 摘 が 多 い 中 古 で 買 っ た 物 件 の 売 却 者 も ローン 商 品 やつなぎ 融 資 の 斡 旋 のほか インス ペクション に 対 するニーズが 強 い 点 が 目 立 つ( 図 表 22) 21/8 No.38 14

( 社 ) 近 畿 圏 不 動 産 流 通 機 構 市 況 レポート 拡 大 特 集 / 近 畿 圏 不 動 産 流 通 市 場 アンケート 結 果 別 途 の 費 用 負 担 でも 受 けたい 建 物 検 査 さらに 仲 介 手 数 料 以 外 に 別 途 費 用 を 払 っても 受 けたいサービスに ついて 聞 くと 購 入 者 では 建 物 の 構 造 検 査 性 能 評 価 不 動 産 鑑 定 評 価 専 門 家 によるローン 等 の 資 金 相 談 構 造 検 査 に 基 づくリフ ォーム が 上 位 に 入 った(P1 図 表 1) いずれも 7 年 度 を 上 回 る 指 摘 がみられ 住 宅 の 資 産 評 価 に 関 わる 内 容 への 関 心 が 高 い また 売 却 者 では 建 物 の 構 造 検 査 性 能 評 価 のほか 土 壌 汚 染 調 査 も 挙 げられ この 点 についても 7 年 度 の 指 摘 を 上 回 った 以 上 のように これまでのような 単 なる 物 件 情 報 の 提 供 だけでなく 住 宅 性 能 に 関 する 建 築 知 識 や 資 金 面 でのライフプランの 設 計 価 格 査 定 根 拠 の 的 確 な 提 示 など 幅 広 いコンサルテーション 能 力 に 対 するニ ーズはますます 高 まっており 顧 客 サービスの 一 層 の 高 度 化 が 業 界 全 体 の 課 題 になっていると 言 えよう 21/8 No.38 15

( 社 ) 近 畿 圏 不 動 産 流 通 機 構 市 況 レポート 市 況 トレンド 21 年 4~6 月 期 の 近 畿 圏 市 場 21 年 4~6 月 期 の 近 畿 圏 の 中 古 住 宅 市 場 は 中 古 マンションを 中 心 に 堅 調 な 動 きが 鮮 明 となっ た 中 古 戸 建 は 軟 調 さが 続 くものの 成 約 価 格 が 横 ばいに 変 化 新 規 登 録 件 数 も 減 少 に 歯 止 めが かかり 始 め 取 引 価 格 の 安 定 が 売 り 出 し 物 件 の 増 加 を 促 す 好 循 環 が 整 いつつある 1. 中 古 マンション 市 場 の 動 き 1 年 4~6 月 期 の 中 古 マンション 成 約 件 数 は 3,575 件 で 前 年 比 1.1% 増 と 5 期 連 続 の 増 加 新 規 登 録 件 数 は 2.% 減 だが 減 少 率 は 縮 小 ( 図 表 1) 成 約 件 数 は 全 エリアで 増 加 した 成 約 価 格 は 1,684 万 円 でプラス.9%と 2 期 続 けて 上 昇 し 下 落 に 歯 止 めがかかってきた 新 規 登 録 価 格 もプラス 2.7%と 売 り 出 し 価 格 の 調 整 が 収 まりつつある 2. 中 古 戸 建 住 宅 市 場 の 動 き 成 約 件 数 は 2,355 件 で 前 年 比 マイナス.2%と 中 古 マンションとは 対 照 的 に 横 ばいにとどまった 新 規 登 録 件 数 もマイナスが 続 くが 減 少 率 はやはり 縮 小 している( 図 表 2) 成 約 価 格 は 2,12 万 円 でプラス.2%と 横 ばいながら 8 四 半 期 ぶりの 上 昇 に 転 じた 新 規 登 録 価 格 は 下 落 が 続 き 軟 調 さが 残 るが 件 数 価 格 とも 増 勢 に 転 じる 兆 しも 見 え 始 めた 3. 近 畿 圏 市 場 の 方 向 1 年 4~6 月 期 は 中 古 マンションが 1~3 月 期 に 続 き 増 勢 局 面 を 維 持 し 新 築 マンションも 増 勢 局 面 にあと 一 歩 と 迫 った 中 古 戸 建 はほぼ 横 ばいで 新 築 戸 建 は 回 復 が 遅 れている 4. 関 連 不 動 産 市 場 の 動 き 9 年 から 下 落 基 調 が 続 く 賃 貸 マンションの 成 約 賃 料 m2 単 価 は 1 年 4~6 月 期 も 下 落 し 京 阪 神 の 各 都 市 とも 前 年 同 期 比 前 期 比 でいずれもマイナスとなった 1 年 4~6 月 期 の 新 築 マンション 戸 数 は 前 年 比 15.8%の 大 幅 増 で 6 月 の 契 約 率 は 7 割 超 と 好 調 販 売 価 格 の 下 落 が 続 き 在 庫 物 件 の 値 下 げも 進 んだことから 在 庫 戸 数 は 大 幅 に 減 少 した 図 表 1 中 古 マンションの 成 約 新 規 登 録 件 数 図 表 2 中 古 戸 建 住 宅 の 成 約 新 規 登 録 件 数 ( 件 ) 4, 3,5 3, 2,5 2, 1,5 14, 12, 1, 8, 6, 4, '8/ 7-9 1-12 '9/ 件 数 成 約 新 規 登 録 7-9 1-12 '1/ 前 年 度 同 期 比 3,575 1.1 1,838-2. 25 2 15 1 5-5 -1 25 2 15 1 5-5 -1-15 年 / 月 ( 件 ) 2,75 2,5 2,25 2, 1,75 1,5 1,25 1, 16, 14, 12, 1, 8, 6, '8/ 7-9 1-12 '9/ 件 数 成 約 新 規 登 録 7-9 1-12 '1/ 前 年 度 同 期 比 2,355 -.2 12,282-5.9 1 5-5 -1-15 1 5-5 -1-15 -2-25 年 / 月 21/8 No.38 1

( 社 ) 近 畿 圏 不 動 産 流 通 機 構 市 況 レポート 市 況 トレンド/21 年 4~6 月 期 の 近 畿 圏 市 場 1. 中 古 マンション 市 場 の 動 き 堅 調 な 取 引 続 く 中 古 マンション 市 場 21 年 4~6 月 期 の 成 約 件 数 は 3,575 件 で 前 年 同 期 比 プラス 1.1%の 2 ケタ 増 となり 機 構 における 四 半 期 ベースの 成 約 件 数 では 過 去 最 高 の 値 を 示 した 9 年 4~6 月 期 より 5 期 連 続 の 増 加 となり リーマンショック 直 後 の 落 ち 込 みの 反 動 で 大 幅 増 となった 9 年 1 ~12 月 期 を 除 いても 1 年 以 上 にわたり 堅 調 な 取 引 が 続 いている 一 方 新 規 登 録 件 数 は 1,838 件 でマイナス 2.%と 減 少 が 続 くが 減 少 率 は 縮 小 し 始 めており 8 年 以 降 1 万 件 の 大 台 を 維 持 している (P1 図 表 1) 成 約 件 数 に 対 する 新 規 登 録 件 数 の 水 準 は 1~3 月 期 の 3.4 倍 から 3. 倍 に 縮 小 し 需 給 関 係 はよりタイト 化 堅 調 な 取 引 が 続 くなかで 売 り 出 し 物 件 の 確 保 が 重 要 性 を 増 している 平 均 成 約 価 格 は 1 年 1~3 月 期 にプラスに 転 じ 4~6 月 期 も 1,684 万 円 と 前 年 比.9%ながら 上 昇 を 維 持 し 8 年 1~12 月 期 以 降 続 い てきた 下 落 に 歯 止 めがかかりつつある 新 規 登 録 価 格 は 1,839 万 円 で 2.7% 上 昇 し 売 り 出 し 価 格 の 下 落 も 収 まってきた 取 引 の 増 加 と 成 約 価 格 の 持 ち 直 しに 伴 い 市 場 に 供 給 される 売 り 物 件 も 回 復 基 調 にあ り 中 古 マンション 市 場 では 需 給 両 面 での 好 循 環 が 視 野 に 入 ってきた ( 図 表 3) 図 表 3 中 古 マンションの 成 約 新 規 登 録 価 格 図 表 4 中 古 マンション 件 数 の 府 県 地 域 別 増 減 率 ( 万 円 ) 1,9 成 約 4 大 阪 市 5 1 15 2 25 3 26.5 1,8 1,7 1,6 1,5 1,4 2, 1,9 新 規 登 録.9 1,684 2.7 2-2 -4-6 4 2 大 阪 府 他 神 戸 市 兵 庫 県 他 京 都 市 京 都 府 他 滋 賀 県 奈 良 県 和 歌 山 県 近 畿 圏 1.7 3. 4.2 6.5 8.8 11.4 1.4 1.1 17.1 21 年 月 期 の 前 年 同 期 比 1,8 1,7 1,6 1,5 '8/ 7-9 1-12 '9/ 価 格 7-9 1-12 '1/ 前 年 度 同 期 比 1,839-2 -4-6 年 / 月 図 表 5 中 古 マンション 価 格 の 府 県 地 域 別 変 動 率 -1-5 5 1 15 大 阪 市 大 阪 府 他 神 戸 市 兵 庫 県 他 -3.8-2.5 2.6 7.9 京 都 市 -2.8 京 都 府 他 5.4 滋 賀 県 奈 良 県 和 歌 山 県 近 畿 圏 -7.9-2.7.9 4.6 21 年 月 期 の 前 年 同 期 比 21/8 No.38 2

( 社 ) 近 畿 圏 不 動 産 流 通 機 構 市 況 レポート 市 況 トレンド/21 年 4~6 月 期 の 近 畿 圏 市 場 近 畿 圏 全 エリアで 取 引 増 に 4~6 月 期 の 成 約 件 数 の 動 きをエリア 別 にみると 全 てのエリアで 前 年 比 増 となり 近 畿 圏 全 般 で 中 古 マンション 市 場 が 堅 調 に 推 移 した ことがわかる( 図 表 4) 9 年 1~12 月 期 以 降 では 近 畿 圏 のほとん どのエリアで 増 加 が 続 き 特 に 大 阪 市 の 増 加 が 目 立 つ 大 阪 市 では 前 年 比 26.5% 増 とリーマンショック 後 の 3 四 半 期 (8 年 1 月 ~9 年 6 月 期 )を 除 いて 6 年 以 降 ほぼ 一 貫 して 取 引 増 が 続 き 近 畿 圏 全 体 に 占 める 大 阪 市 の 取 引 シェア(21.1%)は 阪 神 間 中 心 の 兵 庫 県 他 (18.4%)を 上 回 り 大 阪 府 他 (25.2%)に 次 ぐ 規 模 となっている 一 方 成 約 価 格 はエリアによって 差 が 見 られ 前 年 比 で 上 昇 したの は 大 阪 府 他 兵 庫 県 他 京 都 府 他 滋 賀 県 にとどまった 成 約 価 格 の 下 げ 止 まりは 一 部 のエリアに 限 られ 近 畿 圏 全 般 には 広 がっていない ( 図 表 5) 件 数 に 価 格 を 乗 じた 取 扱 高 をみると 成 約 価 格 が 大 きく 下 落 した 奈 良 県 を 除 いてほとんどのエリアで 拡 大 した 近 畿 圏 全 体 で は 前 年 比 11.% 増 となり これを 上 回 るのは 大 阪 市 大 阪 府 他 兵 庫 県 他 京 都 府 他 滋 賀 県 で 各 エリアとも 機 構 への 成 約 報 告 ベースで は 過 去 最 高 水 準 に 達 している 2. 中 古 戸 建 住 宅 市 場 の 動 き 中 古 戸 建 の 成 約 件 数 価 格 は 横 ばい 中 古 戸 建 住 宅 の 1 年 4~6 月 期 の 成 約 件 数 は 2,355 件 で 前 年 比.2% 減 と 中 古 マンションとは 対 照 的 に 横 ばいにとどまった ただ 件 数 自 体 は 四 半 期 ベースで 過 去 最 高 の 9 年 4~6 月 期 (2,359 件 )に 匹 敵 し 比 較 的 高 い 水 準 を 維 持 新 規 登 録 件 数 も 前 年 比 マイナス 5.9% と 減 少 が 続 くが 減 少 率 は 縮 小 する 動 きが 出 始 めている(P1 図 表 2) 成 約 価 格 も 2,12 万 円 で 前 年 比 プラス.2%とほぼ 横 ばいとなり 8 年 4~6 月 期 以 来 8 四 半 期 ぶりの 上 昇 に 回 復 した 新 規 登 録 価 格 は 2,379 万 円 でマイナス 4.2%と 下 落 基 調 が 続 く( 図 表 6) 中 古 マンシ ョンに 比 べて 軟 調 さが 残 る 中 古 戸 建 市 場 だが 件 数 価 格 とも 増 勢 に 転 じる 兆 しも 見 え 始 めており 成 約 件 数 価 格 の 持 続 的 な 回 復 が 確 認 できれば 売 り 出 し 価 格 の 調 整 が 収 まることも 期 待 される エリアごとの 回 復 に ばらつき ただ エリア 別 にみると 中 古 戸 建 取 引 の 拡 大 は 近 畿 圏 の 一 部 にとど まる 前 年 比 で 成 約 件 数 が 増 加 したのは 大 阪 府 他 京 都 市 京 都 府 他 奈 良 県 和 歌 山 県 で 全 体 の 約 6 割 を 占 めるこれらのエリアでは 比 較 的 堅 調 だったものの 大 阪 市 や 神 戸 市 兵 庫 県 他 など 価 格 水 準 の 高 い エリアでは 取 引 が 減 少 した( 図 表 7) 21/8 No.38 3

( 社 ) 近 畿 圏 不 動 産 流 通 機 構 市 況 レポート 市 況 トレンド/21 年 4~6 月 期 の 近 畿 圏 市 場 図 表 6 中 古 戸 建 住 宅 の 成 約 新 規 登 録 価 格 図 表 7 中 古 戸 建 住 宅 件 数 の 府 県 地 域 別 増 減 率 ( 万 円 ) 2,3 2,2 2,1 2, 1,9 1,8 2,7 2,6 2,5 2,4 2,3 2,2 '8/ 7-9 1-12 '9/ 価 格 成 約 新 規 登 録 7-9 1-12 '1/ 前 年 度 同 期 比.2 2,12-4.2 2,379 2-2 -4-6 -8-1 -2-4 -6-8 -1 年 / 月 -2-15 -1-5 5 1 15 大 阪 市 大 阪 府 他 神 戸 市 兵 庫 県 他 京 都 市 京 都 府 他 滋 賀 県 奈 良 県 和 歌 山 県 近 畿 圏 図 表 8 中 古 戸 建 住 宅 価 格 の 府 県 地 域 別 変 動 率 大 阪 市 大 阪 府 他 神 戸 市 兵 庫 県 他 京 都 市 京 都 府 他 滋 賀 県 奈 良 県 和 歌 山 県 近 畿 圏 -16.7-2 -15-1 -5 5 1-14. -1.9-1.7 21 年 月 期 の 前 年 同 期 比 21 年 月 期 の 前 年 同 期 比 -5. -7.7 -.2-4.2-2.6-1.3-1.1 1.4.2 6.2 7.7 3.5 4.3 4.9 1.3 11.4 成 約 価 格 の 上 昇 も 一 部 のエリアにとどまる 大 阪 府 他 神 戸 市 兵 庫 県 他 の 価 格 は 前 年 比 で 上 昇 したものの 3 期 連 続 でプラスとなった 神 戸 市 を 除 くと いずれも 1 年 4~6 月 期 にようやく 上 昇 を 示 した に 過 ぎない これら 3 エリアのシェアは 近 畿 圏 の 6 割 近 くを 占 め 主 要 な 中 古 戸 建 市 場 で 上 昇 に 転 じたのは 明 るい 兆 しだが 近 畿 圏 全 般 で みると 依 然 として 下 落 基 調 を 脱 したとは 言 い 難 い( 図 表 8) 3. 近 畿 圏 市 場 の 方 向 中 古 マンション 市 場 は 増 勢 局 面 に 成 約 件 数 と 成 約 価 格 双 方 の 前 年 同 期 比 の 変 動 率 から 市 況 の 方 向 性 を 捉 えると 中 古 マンション 市 場 の 1 年 4~6 月 期 は 1~3 月 期 に 引 き 続 き 件 数 価 格 ともプラスを 示 す 増 勢 局 面 に 位 置 し 1 年 に 入 っ てから 堅 調 な 動 きが 続 いている 新 築 マンション 市 場 も 1 年 4~6 月 期 は 発 売 戸 数 が 増 加 に 転 じ 価 格 の 増 勢 局 面 まであと 一 歩 と 迫 った ( 図 表 9) 一 方 中 古 戸 建 は 件 数 価 格 ともほぼ 横 ばいとなったことで 双 方 とも %のポジションに 近 づいたものの 中 古 マンションのような 増 勢 局 面 には 至 っていない また 新 築 戸 建 は 件 数 価 格 とも 4 期 連 続 のマイナス 局 面 にあり 回 復 は 遅 れているとみられる 21/8 No.38 4

( 社 ) 近 畿 圏 不 動 産 流 通 機 構 市 況 レポート 市 況 トレンド/21 年 4~6 月 期 の 近 畿 圏 市 場 図 表 9 近 畿 圏 の 四 半 期 別 成 約 件 数 価 格 変 動 率 ( 前 年 同 期 比 ) '8 年 月 [マンション] -35-3 -25-2 -15-1 -5 件 数 % '1 年 月 '8 年 月 '1 年 月 中 古 マンション 新 築 マンション 5 1 15 2 価 格 % [ 戸 建 住 宅 ] 1 8 6 '1 年 月 4 '8 年 月 2-2 -4-6 -8-1 -12-14 -16 中 古 戸 建 住 宅 新 築 戸 建 住 宅 '1 年 月 新 築 戸 建 : レインズ 会 員 による 成 約 報 告 物 件 -35-3 -25-2 -15-1 -5 件 数 % '8 年 月 価 格 % 1-1 -12-14 -16 5 1 15 2 8 6 4 2-2 -4-6 -8 内 閣 府 が 1 年 7 月 に 発 表 した 5 月 の 景 気 動 向 指 数 をみると 緩 や かに 改 善 していた 先 行 指 数 が 15 ヶ 月 ぶりに 低 下 6 月 も 1 を 下 回 り 一 致 指 数 も 横 ばいとなるなど 9 年 当 初 からの 回 復 基 調 に 陰 りが 見 え 始 めた 家 計 消 費 支 出 や 完 全 失 業 率 などに 基 づく 遅 行 指 数 も 改 善 が 遅 れており 家 計 の 先 行 き 不 透 明 感 は 依 然 として 強 い( 図 表 1) エコポイントなどの 政 策 効 果 の 一 巡 による 踊 り 場 との 見 方 がある 一 方 6 月 の 日 銀 短 観 ( 近 畿 )では 好 調 なアジアの 外 需 などが 影 響 し 大 企 業 製 造 業 を 中 心 に 業 況 判 断 が 改 善 する 動 きもみられる ただ 就 業 者 の 7 割 を 占 めるとされる 中 小 企 業 が 本 格 回 復 しないと 家 計 消 費 全 般 も 改 善 しない 幸 いにも 不 動 産 に 対 する 消 費 者 の 購 入 マ インドは 高 い 水 準 を 維 持 しており( 図 表 11) 所 得 の 伸 びが 期 待 でき 図 表 1 景 気 動 向 指 数 ( 指 数 ) 11 15 1 95 9 85 8 75 7 '8 /1 2 3 4 5 6 7 8 9 111 12'9 /1 資 料 : 景 気 動 向 指 数 21 年 7 月 内 閣 府 先 行 指 数 一 致 指 数 遅 行 指 数 (25 年 =1) 11.3 98.9 83.4 2 3 4 5 6 7 8 9 11112'1 2 3 4 5 6 /1 年 / 月 図 表 11 不 動 産 購 買 態 度 指 数 ( 近 畿 ) 良 い 13 125 12 115 11 15 1 95 9 85 8 75 今 後 1 年 間 不 動 産 が 買 い 時 かどうかを 7 聞 いたもの 買 い 時 買 い 時 でない 65 双 方 が 均 衡 する 点 が1 6 '6/ 4 6 8 1 12 '7/ 4 6 8 1 12 '8/ 4 6 8 1 12 '9/ 4 6 8 1 12 '1/ 4 6 悪 い 2 2 2 2 2 資 料 :( 社 ) 日 本 リサーチ 総 合 研 究 所 年 / 月 * 先 行 指 数 : 新 規 求 人 数 新 設 住 宅 着 工 床 面 積 東 証 株 価 指 数 など12 指 標 に 基 づく 合 成 指 標 * 一 致 指 数 : 鉱 工 業 生 産 財 出 荷 指 数 大 口 電 力 使 用 量 商 業 販 売 額 など11 指 標 に 基 づく 合 成 指 標 * 遅 行 指 数 : 家 計 消 費 支 出 法 人 税 収 入 完 全 失 業 率 など6 指 標 に 基 づく 合 成 指 標 21/8 No.38 5

( 社 ) 近 畿 圏 不 動 産 流 通 機 構 市 況 レポート 市 況 トレンド/21 年 4~6 月 期 の 近 畿 圏 市 場 ない 現 状 では 安 価 な 中 古 物 件 を 選 好 する 動 きは 当 面 続 くと 考 えられ る 価 格 設 定 を 間 違 えなければ 購 入 需 要 は 着 実 に 存 在 し 個 人 間 の 相 対 取 引 で 価 格 が 決 定 する 中 古 市 場 では 売 り 出 し 価 格 の 設 定 がこれま で 以 上 に 重 要 なカギとなろう 4. 関 連 不 動 産 市 場 の 動 き 賃 料 下 落 続 く 賃 貸 マンション 近 畿 圏 の 賃 貸 市 場 について 四 半 期 別 の 動 きを 見 ると 賃 貸 マンショ ンの 成 約 賃 料 m2 単 価 は 1 年 4~6 月 期 も 下 落 基 調 が 続 き 京 阪 神 の 各 都 市 では 前 年 同 期 比 前 期 比 ともいずれもマイナスとなった 近 畿 圏 全 体 の 平 均 m2 単 価 は 1,763 円 で 前 年 比 マイナス 3.1%となったほか 大 阪 市 は 1.968 円 で 同 4.3% 神 戸 市 が 1,824 円 で 同 2.2% 京 都 市 は 1,931 円 で 同.6%と 9 年 から 続 いてきた 下 落 傾 向 に 歯 止 めがか かっていない( 図 表 12) 9 年 後 半 以 降 は 前 期 比 ベースで 下 げ 止 ま りの 兆 しもみられ 市 場 の 回 復 も 期 待 されたが 4~6 月 期 は 下 落 率 が 再 び 拡 大 1~3 月 の 移 動 ( 転 居 ) 時 期 を 過 ぎて 近 畿 圏 の 主 要 都 市 における 賃 貸 需 要 は 低 迷 が 目 立 つ 図 表 12 京 阪 神 の 賃 貸 マンション 成 約 単 価 ( 円 /m2) 2,1 2,5 2, 1,95 1,9 1,85 1,8 1,75 1,7 1,65 1,6 '7/ 年 / 月 近 畿 圏 京 都 市 大 阪 市 神 戸 市 7-9 1-12 '8/ 7-9 1-12 '9/ 7-9 1-12 '1/ 四 半 期 別 の 前 年 同 期 比 近 畿 圏 京 都 市 大 阪 市 神 戸 市 '7 年 月 1.5 1.5.9.6 7-9 6.6-3.8 1.1 3.2 1-12 9.1 3.4 12.2 5.9 '8 年 月 2.5.7 3.7 -. 1.3.1 2.3.8 7-9 3.6 6.2 3. 3.4 1-12. 3.8 -.3 -.7 '9 年 月 -1.5 1. -3.1.4-1.7-4. -1.1-2.3 7-9 -3.3-3.3-3.2-2.1 1-12 -2.3-4.4-2.9-3.7 '1 年 月 -.8.6 -.3-4.1-3.1 -.6-4.3-2.2 図 表 13 新 築 マンションの 販 売 状 況 8 75 7 65 6 55 ( 件 ) 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1, ( 万 円 ) 3,75 3,5 3,25 3, 2,75 発 売 戸 数 販 売 価 格 2,5 '8/ 7-9 1-12 '9/ 資 料 : 不 動 産 経 済 研 究 所 契 約 率 ( 各 年 3 6 9 12 月 時 点 ) 価 格 前 年 度 比 7-9 1-12 '1/ 76.9 15.8 5,63 3,53-2.1 2 1-1 -2-3 -4 1 5-5 -1-15 -2 年 / 月 21/8 No.38 6

( 社 ) 近 畿 圏 不 動 産 流 通 機 構 市 況 レポート 市 況 トレンド/21 年 4~6 月 期 の 近 畿 圏 市 場 新 築 マンション 販 売 回 復 の 兆 し 近 畿 圏 の 4~6 月 期 の 新 築 マンション 発 売 戸 数 は 5,63 戸 で 前 年 比 15.8%の 大 幅 増 となった 特 に 6 月 は 2,449 戸 と 前 年 比 6.7% もの 急 増 となったが 契 約 率 は 76.9%と 好 調 な 販 売 をみせ 即 日 完 売 物 件 も 大 阪 市 内 だけでなく 宝 塚 市 や 奈 良 市 など 駅 近 接 の 物 件 を 中 心 に 11 物 件 666 戸 に 達 した 一 方 販 売 価 格 の 下 落 は 続 いており 在 庫 物 件 の 値 下 げも 進 んだことから 6 月 末 の 在 庫 戸 数 は 4,98 戸 と 前 年 比 で 1,7 戸 以 上 も 減 少 し 販 売 が 好 調 だった 6 年 以 前 の 水 準 まで 低 下 している 発 売 戸 数 全 体 に 占 める 即 日 完 売 物 件 の 比 率 は 1 ~3 月 期 まで 3% 以 下 に 過 ぎなかったが 4~6 月 期 は 2.8%まで 上 昇 低 グロスの 物 件 だけでなく 中 高 価 格 帯 にも 人 気 が 集 まりつつあり 販 売 回 復 の 動 きが 着 実 に 現 れてきた( 図 表 13) 依 然 として 上 昇 続 く オフィス 空 室 率 京 阪 神 ビジネス 地 区 の 1 年 6 月 のオフィス 空 室 率 は 大 阪 梅 田 地 区 で 11.7%と 3 月 比 で 2% 以 上 も 上 昇 し ついに 1%を 超 えた 淀 屋 橋 本 町 も 11.28% 神 戸 市 は 13.67% 京 都 市 は 11.75%といず れも 上 昇 が 続 いている 大 阪 市 内 では 1 年 1~6 月 の 新 築 ビルの 供 給 が 8 棟 11.8 万 坪 に 達 し その 多 くが 募 集 面 積 を 残 して 空 室 率 を 押 し 上 げた 既 存 ビルを 含 めたテナント 誘 致 競 争 は 激 しくなっている が 1 年 後 半 は 新 規 供 給 が 減 少 し 一 部 には 拡 張 移 転 や 館 内 増 床 の 動 きも 出 てきた 6 月 の 坪 当 たり 募 集 賃 料 は 梅 田 が 15,32 円 淀 屋 橋 本 町 は 11,95 円 神 戸 市 は 11,631 円 京 都 市 は 12,163 円 と 需 給 の 悪 化 を 背 景 に 依 然 として 下 落 が 続 いている( 図 表 14) 図 表 14 オフィス 空 室 率 と 募 集 賃 料 14. 12. 1. 8. 6. 4. 2.. 年 / 月 大 阪 梅 田 大 阪 淀 屋 橋 本 町 神 戸 市 京 都 市 '4 '5 '6 '7 '8 /3 空 室 率 6 9 12 '9 /3 6 9 12 '1 /3 6 ( 円 / 坪 ) 16 155 15 145 14 135 13 125 12 115 11 大 阪 梅 田 大 阪 淀 屋 橋 本 町 神 戸 市 '4 '5 '6 '7 '8 /3 '4~'7 年 は 各 年 12 月 の 数 字 募 集 賃 料 6 9 12 '9 /3 6 9 12 '1 /3 京 都 市 6 資 料 : 三 鬼 商 事 21/8 No.38 7

( 社 ) 近 畿 圏 不 動 産 流 通 機 構 市 況 レポート 地 域 不 動 産 事 情 兵 庫 県 兵 庫 県 の 中 古 住 宅 市 場 は 中 古 マンションを 中 心 に 堅 調 な 取 引 が 続 き 神 戸 市 や 阪 神 間 の 取 扱 高 は 拡 大 基 調 にある 中 古 戸 建 も 神 戸 市 では 比 較 的 堅 調 阪 神 間 でも 価 格 が 下 げ 止 まるなど 8 年 後 半 以 降 の 落 ち 込 みから 回 復 する 動 きが 鮮 明 となった 1. 中 古 住 宅 の 取 引 動 向 29 年 7 月 ~21 年 6 月 の 直 近 1 年 で 中 古 マンション 取 引 が 伸 びた 都 市 は 川 西 市 芦 屋 市 神 戸 市 東 灘 区 などで 上 位 1 都 市 のうち 神 戸 市 は 6 区 阪 神 間 が 4 都 市 を 占 めた 中 古 戸 建 では 神 戸 市 東 灘 区 須 磨 区 兵 庫 区 などで 取 引 が 増 加 し 上 位 都 市 は 軒 並 み 2 ケタ 増 となった( 図 表 1) エリア 別 には 中 古 マンションが 神 戸 市 阪 神 間 で 5 期 連 続 増 となり 阪 神 間 などで 成 約 価 格 の 下 落 にも 歯 止 めがかかり 堅 調 さを 取 り 戻 している 中 古 戸 建 でも 阪 神 間 の 取 引 増 が 目 立 ち 安 価 な 物 件 を 中 心 に 需 要 が 集 めてきたが 前 期 比 では 価 格 の 下 落 が 収 まってきた 神 戸 市 も 価 格 が 上 昇 に 転 じ 各 エリアを 中 心 に 市 況 が 回 復 している 沿 線 駅 別 の 成 約 件 数 は 上 位 1 駅 のうち 9 駅 が 前 年 と 同 じで 中 古 マンションでランクが 上 がった のは JR 芦 屋 駅 明 石 駅 中 古 戸 建 では 川 西 能 勢 口 JR 立 花 阪 急 伊 丹 日 生 中 央 の 各 駅 2. 特 徴 的 な 地 域 動 向 神 戸 市 中 央 区 の 中 古 マンション 取 引 ではストックの 築 年 構 成 を 反 映 し 2 年 以 降 の 築 浅 物 件 が 約 4 割 を 占 めるまで 拡 大 値 頃 感 と 新 築 供 給 の 減 少 から 需 要 を 集 めている 伊 丹 市 宝 塚 市 川 西 市 でもマンション 取 引 の 築 浅 シフトが 続 き 96 年 築 以 降 は 過 半 数 に 達 した 中 古 戸 建 は 7 年 代 以 前 の 古 い 物 件 が 約 3 分 の 1 を 占 め 割 安 感 の 強 い 物 件 が 人 気 を 得 ている 中 古 マンション 順 地 域 都 市 位 順 位 地 域 都 市 図 表 1 成 約 件 数 増 加 率 の 都 市 別 TOP1(29 年 7 月 ~21 年 6 月 ) 成 約 件 数 ( 件 ) 成 約 件 数 ( 件 ) 成 約 件 数 前 年 比 成 約 件 数 前 年 比 成 約 価 格 ( 万 円 ) 成 約 価 格 ( 万 円 ) 成 約 価 格 前 年 比 成 約 価 格 前 年 比 m2 単 価 ( 万 円 /m2) 土 地 面 積 (m2) m2 単 価 前 年 比 土 地 面 積 前 年 比 専 有 面 積 (m2) 建 物 面 積 (m2) 専 有 面 積 前 年 比 建 物 面 積 前 年 比 築 年 数 ( 年 ) 1 万 世 帯 当 り 成 約 件 数 1 神 戸 市 東 灘 区 69 38. 3,329-1.4 118.7 14.2 19.6 2.7 16.2 7.4 2 神 戸 市 須 磨 区 96 35.2 2,172 7.1 143.9-32.6 111.4 12.2 22.5 13.5 3 神 戸 市 兵 庫 区 26 3. 1,871 1.8 65.8-3.4 88.4-6. 18.8 4.7 4 兵 庫 県 他 姫 路 市 144 28.6 1,524-2.8 174.7 3. 117.5 7. 18.7 7. 5 神 戸 市 中 央 区 24 2. 2,263 9.6 79.1 17.4 94.1 8.3 25.4 3.5 6 兵 庫 県 他 三 木 市 32 14.3 1,24-12. 273.1 -.6 14.2-8.4 23.7 11. 7 兵 庫 県 他 高 砂 市 35 12.9 1,398 -.6 138.9-1. 13.9-2.3 18. 9.8 8 阪 神 川 西 市 194 12.1 1,846-13. 163.8-4.8 17.8-3.5 23.1 31.3 9 阪 神 宝 塚 市 15 7.1 2,374-13.3 15.8-4.5 19.9-4. 23.5 16.6 1 阪 神 尼 崎 市 222 4.7 1,99-6.2 73.1-3. 87.9.2 21.5 1.7 兵 庫 県 全 体 2,449 2.1 2,114-4.1 168.9 1.8 19.4.8 2.3 1.9 注 ) 年 間 成 約 件 数 2 件 以 上 の 都 市 を 対 象 築 年 数 ( 年 ) 1 万 世 帯 当 り 成 約 件 数 1 阪 神 川 西 市 126 38.5 1,447-1.1 19.3 1.6 74. -2. 17.7 2.3 2 阪 神 芦 屋 市 224 34.9 2,718 3.9 33.2 4. 8.2-1.1 19.5 55.7 3 神 戸 市 東 灘 区 471 25.9 2,189. 28.5-4.7 73.8 3.6 18.7 5.6 4 神 戸 市 中 央 区 327 2.7 1,874 3. 29.9 5.3 6.8-2.1 16.1 47.4 5 神 戸 市 西 区 285 17.8 1,839 1.6 21.7 2.2 84.2 -.8 14.5 3.5 6 神 戸 市 兵 庫 区 122 16.2 1,22-8.3 21.4-3.4 55.1-5.4 17.3 22. 7 阪 神 伊 丹 市 19 11.8 1,654 2.7 23.4 3.5 69.4-1.5 16.7 24.7 8 神 戸 市 北 区 154 11.6 88-6.8 1.5-2.8 75.4-3.9 2.7 17.7 9 阪 神 三 田 市 161 11. 1,43-3.2 12.6-4.8 83.1 2.6 15.7 4.7 1 神 戸 市 垂 水 区 212 11. 1,277.3 17.3 3. 7.6-1.8 21.6 22.5 兵 庫 県 全 体 4,541 8.8 1,76 2.3 23.1 1.8 72.3.3 17.8 2.1 注 ) 年 間 成 約 件 数 2 件 以 上 の 都 市 を 対 象 中 古 戸 建 住 宅 21/8 No.38 1

( 社 ) 近 畿 圏 不 動 産 流 通 機 構 市 況 レポート 地 域 不 動 産 事 情 / 兵 庫 県 1. 中 古 住 宅 の 取 引 動 向 中 古 マンションは 件 数 価 格 とも 堅 調 に 推 移 ここでは 兵 庫 県 の 中 で 特 に 中 古 住 宅 取 引 が 活 発 な 都 市 部 を 中 心 に 神 戸 市 阪 神 間 兵 庫 県 の 3 エリアに 分 けて その 特 徴 を 捉 え ることにする 29 年 7 月 ~21 年 6 月 の 直 近 1 年 間 で 成 約 件 数 の 伸 び 率 が 高 い 上 位 1 都 市 をみると 中 古 マンションでは 川 西 市 芦 屋 市 神 戸 市 東 灘 区 の 順 で 高 く 神 戸 市 は 6 区 阪 神 間 が 4 都 市 を 占 め 前 年 に 姫 路 市 や 加 古 川 市 明 石 市 の 3 市 がランクインした 兵 庫 県 他 エリアは 1 位 以 内 に 入 らなかった 前 年 との 違 いは 増 加 率 にも 現 れており 8 年 7 月 ~29 年 6 月 期 は 兵 庫 県 全 体 でプラス 1.2%だったが 直 近 1 年 では 8.8% 増 に 上 昇 上 位 1 都 市 の 増 加 率 も 軒 並 み 2 ケタと なり 神 戸 市 内 や 阪 神 間 を 中 心 に 中 古 マンション 取 引 の 伸 びが 目 立 つ 価 格 面 でも 堅 調 さがみられ 兵 庫 県 全 体 では 前 年 にマイナスだった 価 格 m2 単 価 がともにプラスに 転 換 上 位 都 市 でも 芦 屋 市 や 神 戸 市 中 央 区 伊 丹 市 などで 取 引 物 件 の 価 格 が 上 昇 する 動 きがみられた(1ペ ージ 図 表 1) 中 古 戸 建 取 引 では 取 引 増 の 上 位 都 市 は 神 戸 市 阪 神 間 兵 庫 県 他 の 各 エリアでみられ 神 戸 市 東 灘 区 須 磨 区 兵 庫 区 が 上 位 3 位 までを 占 め 中 央 区 を 含 む 4 区 がランクインした 兵 庫 県 他 では 姫 路 市 三 木 市 高 砂 市 の 3 市 阪 神 間 では 川 西 市 宝 塚 市 尼 崎 市 の 3 市 が 8~1 位 に 入 っている 兵 庫 県 全 体 の 中 古 戸 建 取 引 の 伸 びは 前 年 の 図 表 2 中 古 マンションのエリア 別 成 約 件 数 成 約 価 格 ( 万 円 ) 2,2 2, 1,8 1,6 1,4 1,2 1, 8 6 4 6 5 4 3 2 1 ( 件 ) '7/ 7-9 1-12 '8/ 神 戸 市 兵 庫 県 他 成 約 価 格 成 約 件 数 7-9 1-12 '9/ 阪 神 間 兵 庫 県 平 均 7-9 1-12 '1/ 四 半 期 四 半 期 別 の 前 年 比 神 戸 市 阪 神 間 兵 庫 県 他 成 約 価 格 成 約 件 数 '8/.7 15.9 4.4 7-9.7-4.6 9.6 1-12 -11.4-8.8-6.7 '9/ -8.3-1.8 -.2-2.7-1.5-6.5 7-9 -.9 2.7.2 1-12 -1. -.2-1.5 '1/ 8.6 2.3 7.5-2.5 3.8 1.9 '8/ 19. 3.3 13.2 7-9 -.7 5.9 6.2 1-12 -5.6-3. 3.6 '9/ -7.2-1.7-5.5 3.6 8.1 9. 7-9 11.6 2.5-2.9 1-12 34.1 11.2 4.7 '1/ 1.2 4.4 11. 4.9 13.7-2.9 21/8 No.38 2

( 社 ) 近 畿 圏 不 動 産 流 通 機 構 市 況 レポート 地 域 不 動 産 事 情 / 兵 庫 県 図 表 3 中 古 戸 建 住 宅 のエリア 別 成 約 件 数 成 約 価 格 ( 万 円 ) 3, 2, 5 2, 1, 5 1, 5 3 25 2 15 1 ( 件 ) '7/ 7-9 1-12 '8/ 神 戸 市 兵 庫 県 他 成 約 価 格 成 約 件 数 7-9 1-12 '9/ 阪 神 間 兵 庫 県 平 均 7-9 1-12 '1/ ( 年 四 半 期 ) 四 半 期 別 の 前 年 比 神 戸 市 阪 神 間 兵 庫 県 他 成 約 価 格 成 約 件 数 '8/ 8.2-9.1-4.4 7-9 -8.9-2.9-8.5 1-12 -3.9-4.3.7 '9/ -3.4-1. 3.6-15.9-5.2-4.6 7-9 -4.6-21.2 2. 1-12. -17.9 -.7 '1/ 1.8-5.2.1 3.5 -.6 14.5 '8/ 14.5 3.9-9.8 7-9 15.6 14.9-2.9 1-12 -2.8. -11.4 '9/ -7.9 11.4-9.3 27.3 23.7 1.2 7-9 -14. -3.9 3. 1-12 42.9 8.1 16.7 '1/ 12.6 4.5-6.6-1.7.4-13.3 4.6% 増 をやや 下 回 る 2.1% 増 成 約 価 格 は 同 4.8% 下 落 に 対 し 4.1% 下 落 と 前 年 と 変 わらない 傾 向 を 示 している 上 位 都 市 でも 取 引 物 件 の 土 地 面 積 や 建 物 面 積 の 縮 小 などによる 成 約 価 格 の 下 落 が 目 立 ち 全 体 として 住 戸 の 広 さより 安 価 な 物 件 を 求 める 動 きが 続 いている 神 戸 市 阪 神 間 で 5 期 連 続 マンション 取 引 増 県 内 の 3 エリア 別 に 成 約 件 数 価 格 の 動 きをみると 中 古 マンショ ンでは 特 に 神 戸 市 阪 神 間 における 9 年 4~6 月 期 以 降 5 期 連 続 で 取 引 が 増 加 している 成 約 価 格 も 阪 神 間 では 9 年 7~9 月 期 以 降 落 ち 着 いており 神 戸 市 や 兵 庫 県 他 ではリーマンショック 直 後 の 8 年 1~12 月 期 以 降 続 いてきた 下 落 に 歯 止 めがかかるなど 堅 調 さを 取 り 戻 している 1 年 4~6 月 期 の 平 均 成 約 価 格 は 神 戸 市 が 1,67 万 円 阪 神 間 が 2,19 万 円 兵 庫 県 他 が 1,15 万 円 となっている( 図 表 2) 中 古 戸 建 市 場 でも 阪 神 間 における 取 引 増 が 目 立 ち 神 戸 市 内 も 前 年 比 増 を 示 す 四 半 期 が 多 くなってきた 阪 神 間 では 一 貫 して 成 約 価 格 が 下 落 し 安 価 な 物 件 を 中 心 に 需 要 を 集 めたことをうかがわせるが 前 期 比 ベースでは 価 格 の 下 落 も 収 まってきた 神 戸 市 では 前 年 比 でも 価 格 がプラスに 転 じており こうしたエリアを 中 心 に 県 内 の 市 況 が 回 復 してきたことがわかる 1 年 4~6 月 期 の 中 古 戸 建 の 平 均 成 約 価 格 は 神 戸 市 が 2,237 万 円 阪 神 間 が 2,499 万 円 兵 庫 県 他 が 1,714 万 円 と なっており 一 時 接 近 した 神 戸 市 と 阪 神 間 の 価 格 差 は 再 び 開 いている ( 図 表 3) 21/8 No.38 3

( 社 ) 近 畿 圏 不 動 産 流 通 機 構 市 況 レポート 地 域 不 動 産 事 情 / 兵 庫 県 図 表 4 エリア 別 の 取 扱 高 ( 億 円 ) 1 2 3 4 5 6 神 戸 市 '7 年 '8 年 '9 年 29 37 323 '1 年 1-6 月 178 97 阪 神 間 '7 年 '8 年 '9 年 32 341 338 '1 年 1-6 月 196 128 兵 庫 県 他 '7 年 '8 年 '9 年 69 76 75 19 13 18 '1 年 1-6 月 385 中 古 マンション 176 177 182 243 241 228 中 古 戸 建 住 宅 年 度 四 半 期 別 の 前 年 比 神 戸 市 阪 神 間 兵 庫 県 他 中 古 マ ン シ ョ ン 中 古 戸 建 住 宅 '8/ 19.8 19.8 18.2 7-9 -.1 1. 16.4 1-12 -16.4-11.5 21.8 '9/ -15. -12.4-5.7.7-3.2 2. 7-9 1.6 5.3-2.7 1-12 32.7 11. 3.1 '1/ 19.6 6.8 19.3 2.3 18. -19.4 '8/ 23.8-5.5-13.7 7-9 5.4 11.6-11.1 1-12 -23.9-4.3-1.7 '9/ -11.1.3-6. 7.1 17.3 5.1 7-9 -17.9-24.3 5. 1-12 43. -11.2 15.9 '1/ 14.7 -.9-6.6-7.6 -.2 -.7 中 古 マンション 取 扱 高 神 戸 市 阪 神 間 2 ケタ 増 成 約 件 数 に 成 約 価 格 を 乗 じた 取 扱 高 ベースでの 市 場 規 模 をみると 件 数 価 格 とも 堅 調 な 動 きを 示 した 中 古 マンションは 神 戸 市 阪 神 間 で 伸 びが 顕 著 となっている 神 戸 市 は 5 期 連 続 阪 神 間 も 4 期 連 続 の 拡 大 となり 直 近 半 年 (1 年 1~6 月 )の 前 年 比 では 神 戸 市 が 1.5% 阪 神 間 が 12.3%の 2 ケタ 増 を 示 した 一 方 兵 庫 県 他 は 同 1.4% 減 に とどまっている これに 対 し 中 古 戸 建 は 阪 神 間 で 価 格 の 下 落 が 続 いたことから 取 扱 高 も 4 期 連 続 で 縮 小 したが 価 格 がプラスに 転 じた 神 戸 市 では 取 扱 高 が 拡 大 した 直 近 半 年 (1 年 1~6 月 )の 前 年 比 では 神 戸 市 が 2.% 増 加 したのに 対 し 阪 神 間 は.6%のマイナス 兵 庫 県 他 も 3.7% 縮 小 した 上 記 のように 中 古 マンションを 中 心 に 市 場 の 拡 大 基 調 は 続 いており 中 古 戸 建 市 場 でもマイナスが 続 いた 阪 神 間 で 市 場 規 模 が 拡 大 に 転 じる 可 能 性 が 出 てきた( 図 表 4) 取 引 上 位 駅 で 成 約 件 数 さらに 増 加 県 内 の 市 場 の 動 きを 詳 しくより 見 るため 鉄 道 沿 線 駅 ( 最 寄 り 駅 の 商 圏 ) 別 に 取 引 量 の 多 い 上 位 1 駅 を 捉 えると 中 古 マンションで は 5 位 の 阪 神 芦 屋 駅 を 除 く 9 駅 が 中 古 戸 建 では 1 位 の 地 下 鉄 名 谷 駅 を 除 く 9 駅 が 前 年 (8 年 7~9 年 6 月 )と 同 じ 顔 ぶれとなった 中 古 マンションで 1 位 の 西 神 中 央 駅 と 2 位 の 阪 急 伊 丹 駅 は 前 年 と 同 じ で ランクが 上 がったのは JR 芦 屋 駅 明 石 駅 の 周 辺 である 上 位 1 ~8 位 の 多 くは 大 幅 な 増 加 となり 中 古 マンションの 主 な 商 圏 に 需 要 がより 集 中 する 傾 向 がみられる ただ 成 約 m2 単 価 は 7 駅 で 下 落 し 21/8 No.38 4

( 社 ) 近 畿 圏 不 動 産 流 通 機 構 市 況 レポート 地 域 不 動 産 事 情 / 兵 庫 県 図 表 5 成 約 件 数 沿 線 駅 別 TOP1(27 年 7 月 ~28 年 6 月 ) 中 古 マンション 順 成 約 件 数 成 約 件 数 成 約 価 格 成 約 価 格 m2 単 価 m2 単 価 専 有 面 積 専 有 面 積 築 年 数 沿 線 駅 位 ( 件 ) 前 年 比 ( 万 円 ) 前 年 比 ( 万 円 /m2) 前 年 比 (m2) 前 年 比 ( 年 ) 1 神 戸 市 西 神 山 手 線 西 神 中 央 12 2. 2,62-2.6 23.7-3.1 88.9 -. 8 14.8 2 阪 急 電 鉄 伊 丹 線 伊 丹 19 1.1 1,386-6.9 2.2-3. 68.4-3. 2 19.6 3 JR 東 海 道 本 線 芦 屋 18 33.3 2,949 3.9 36. 4.2 8.8 -. 7 2.3 4 JR 東 海 道 本 線 三 ノ 宮 93 5.7 1,756 -.1 29.3 6.2 6.5-5. 2 16.6 5 阪 神 電 鉄 本 線 芦 屋 89 45.9 2,191 3.8 28.1 2. 76. -2. 3 17.5 6 阪 急 電 鉄 神 戸 線 武 庫 之 荘 88. 1,662-8.6 24.8-8.8 64.9 -. 5 19.2 7 JR 山 陽 本 線 明 石 84 23.5 1,115-2.4 16.3-2.9 67.3-1. 2 18.8 8 阪 急 電 鉄 宝 塚 線 宝 塚 82 18.8 1,931.4 23.4 -.8 82.8-1. 7 12.6 9 JR 東 海 道 本 線 住 吉 74-2.6 2,419 3.5 29.5-6.1 75.4 9.9 22.5 1 JR 山 陽 本 線 垂 水 72-2.7 1,36-13.4 18.8-6.4 69.9-7. 1 2. 中 古 戸 建 住 宅 順 成 約 件 数 成 約 件 数 成 約 価 格 成 約 価 格 土 地 面 積 土 地 面 積 建 物 面 積 建 物 面 積 築 年 数 沿 線 駅 位 ( 件 ) 前 年 比 ( 万 円 ) 前 年 比 (m2) 前 年 比 (m2) 前 年 比 ( 年 ) 1 阪 急 電 鉄 宝 塚 線 川 西 能 勢 口 88 1.1 2,233 1.3 181.2 4. 115. 2.8 19.7 2 神 戸 市 西 神 山 手 線 西 神 中 央 88-2.2 3,246.9 22.5-1.1 127.1 -. 19.2 3JR 山 陽 本 線 垂 水 6-3.2 1,95 3.2 125.1-1.8 11. 1.9 23. 4 JR 東 海 道 本 線 立 花 57 32.6 1,95 8.3 78.1 8.1 88.4 2.3 2.9 5 JR 福 知 山 線 西 宮 名 塩 54. 1,86 3. 245.7 22.9 131.3 1.1 17.2 6 阪 急 電 鉄 伊 丹 線 伊 丹 53 26.2 2,71-2.5 95.4 -.1 91.9 3.2 21.9 7 JR 山 陽 本 線 明 石 51 13.3 1,773-3.6 133.7-11.7 11.2 1.9 16.8 8 阪 急 電 鉄 神 戸 線 武 庫 之 荘 41-16.3 2,295-8.3 78.7-15.1 89.8-2. 7 22.8 9 能 勢 電 鉄 日 生 中 央 4 5.3 1,48-6.4 242.1 8.5 117.4 5.4 2.2 1 神 戸 市 西 神 山 手 線 名 谷 37 37. 2,358-3.7 173.7-52.8 122.5 7. 24. 専 有 面 積 も 縮 小 するなど 上 位 駅 周 辺 でも 住 戸 の 広 さより 安 価 な 物 件 を 選 好 する 傾 向 が 目 立 った 中 古 戸 建 でランクが 上 がったのは1 位 の 川 西 能 勢 口 駅 JR 立 花 駅 阪 急 伊 丹 駅 能 勢 電 鉄 日 生 中 央 駅 の 各 駅 周 辺 である 中 古 戸 建 でも 上 位 駅 の 多 くは 増 加 を 示 し 特 に 上 位 5 駅 は 成 約 価 格 も 前 年 比 で 上 昇 し ている JR 垂 水 駅 周 辺 は 平 均 土 地 面 積 が 縮 小 しており 住 戸 規 模 が 小 さくても 上 位 価 格 帯 の 物 件 の 取 引 が 拡 大 したものとみられる( 図 表 5) 図 表 6 新 築 マンション 発 売 戸 数 TOP1 1 位 2 位 3 位 4 位 5 位 6 位 7 位 8 位 9 位 1 位 24 年 区 市 名 西 宮 市 尼 崎 市 東 灘 区 中 央 区 宝 塚 市 明 石 市 西 区 灘 区 伊 丹 市 川 西 市 発 売 戸 数 2,171 戸 1,39 戸 957 戸 851 戸 651 戸 44 戸 43 戸 41 戸 47 戸 323 戸 平 均 価 格 3,333 万 円 2,921 万 円 3,963 万 円 2,895 万 円 3,28 万 円 2,816 万 円 2,844 万 円 3,248 万 円 2,964 万 円 2,943 万 円 25 年 区 市 名 西 宮 市 中 央 区 尼 崎 市 西 区 東 灘 区 灘 区 兵 庫 区 垂 水 区 伊 丹 市 明 石 市 発 売 戸 数 1,816 戸 1,46 戸 1,31 戸 787 戸 697 戸 571 戸 55 戸 44 戸 44 戸 41 戸 平 均 価 格 3,663 万 円 2,788 万 円 3,58 万 円 2,99 万 円 4,867 万 円 3,387 万 円 2,62 万 円 3,8 万 円 2,964 万 円 2,828 万 円 26 年 区 市 名 西 宮 市 尼 崎 市 伊 丹 市 西 区 芦 屋 市 中 央 区 宝 塚 市 垂 水 区 須 磨 区 明 石 市 発 売 戸 数 1,739 戸 568 戸 558 戸 518 戸 43 戸 414 戸 386 戸 369 戸 321 戸 297 戸 平 均 価 格 3,967 万 円 3,438 万 円 3,73 万 円 2,843 万 円 5,39 万 円 4,665 万 円 3,528 万 円 3,155 万 円 3,147 万 円 2,894 万 円 27 年 区 市 名 中 央 区 尼 崎 市 宝 塚 市 東 灘 区 兵 庫 区 伊 丹 市 灘 区 西 宮 市 北 区 須 磨 区 発 売 戸 数 1,18 戸 1,74 戸 84 戸 636 戸 487 戸 46 戸 379 戸 354 戸 28 戸 273 戸 平 均 価 格 3,764 万 円 3,422 万 円 3,64 万 円 4,255 万 円 2,523 万 円 3,386 万 円 4,862 万 円 4,913 万 円 2,824 万 円 3,719 万 円 28 年 区 市 名 西 宮 市 尼 崎 市 東 灘 区 灘 区 宝 塚 市 須 磨 区 中 央 区 明 石 市 垂 水 区 伊 丹 市 発 売 戸 数 824 戸 74 戸 61 戸 488 戸 468 戸 458 戸 43 戸 389 戸 388 戸 338 戸 平 均 価 格 4,195 万 円 3,521 万 円 4,752 万 円 3,815 万 円 3,947 万 円 3,81 万 円 4,452 万 円 2,993 万 円 3,296 万 円 3,34 万 円 29 年 区 市 名 西 宮 市 中 央 区 兵 庫 区 東 灘 区 須 磨 区 垂 水 区 尼 崎 市 灘 区 宝 塚 市 姫 路 市 発 売 戸 数 541 戸 515 戸 452 戸 45 戸 299 戸 299 戸 294 戸 258 戸 231 戸 22 戸 平 均 価 格 4,561 万 円 3,513 万 円 2,14 万 円 4,499 万 円 3,486 万 円 3,233 万 円 3,31 万 円 3,78 万 円 3,659 万 円 2,75 万 円 資 料 : 不 動 産 経 済 研 究 所 21/8 No.38 5

( 社 ) 近 畿 圏 不 動 産 流 通 機 構 市 況 レポート 地 域 不 動 産 事 情 / 兵 庫 県 県 内 の 新 築 マンション 供 給 は 3 割 減 ここで 県 内 の 新 築 マンションの 主 な 供 給 エリアを 見 ておくと 9 年 は 8 年 に 引 き 続 き 西 宮 市 が 1 位 となり 7 年 を 除 き 2 年 以 降 県 内 最 大 の 供 給 エリアとして 推 移 している 2 位 は 神 戸 市 中 央 区 3 位 は 隣 接 する 兵 庫 区 で 上 位 1 都 市 のうち 6 区 は 神 戸 市 で 占 められ た( 図 表 6) ただ 兵 庫 県 内 の 発 売 戸 数 は 8 年 の 5,7 戸 から 9 年 は 3,514 戸 に 減 少 ( 前 年 比 3.7% 減 )し 8 年 以 来 の 減 少 が 続 いている 上 位 1 都 市 も 前 年 比 マイナス 34.%と 大 幅 に 減 少 したが 全 県 に 占 め る 上 位 1 都 市 のシェアは 81.9%と 前 年 (78.1%)を 上 回 り 神 戸 市 内 を 中 心 に 上 位 都 市 に 供 給 が 集 中 した ちなみに 上 位 1 都 市 のうち 神 戸 市 中 央 区 と 兵 庫 区 は 発 売 戸 数 を 伸 ばしたが 発 売 価 格 は 大 きく 下 落 した 一 方 1 位 の 西 宮 市 は 平 均 価 格 が 上 昇 したものの 発 売 戸 数 は 3 割 以 上 減 少 し 相 対 的 に 高 額 物 件 に 供 給 が 絞 られ 安 価 なマンショ ン 供 給 が 目 立 った 神 戸 都 心 区 とは 対 照 的 な 動 きとなった 2. 特 徴 的 な 地 域 動 向 以 上 見 てきたように 兵 庫 県 内 の 中 古 マンション 市 場 は 9 年 以 降 神 戸 市 や 阪 神 間 を 中 心 に 成 約 件 数 が 大 幅 に 増 加 した なかでもm2 単 価 の 上 昇 を 伴 いながら 堅 調 な 動 きを 示 したのが 神 戸 市 中 央 区 と 川 西 市 や 伊 丹 市 である そこで 今 回 は 特 徴 的 な 動 きを 示 すこれらのエリア 図 表 7 神 戸 市 中 央 区 の 中 古 マンション 成 約 状 況 ( 戸 ) A. 新 築 マンションの 年 次 別 発 売 戸 数 C. 中 古 マンション 専 有 面 積 別 成 約 件 数 の 比 率 1,5 % 2% 4% 6% 8% 1% 1,25 1, '7 年 7 月 ~ 25.6 9.7 22.4 19.9 14.8 4.3 '8 年 6 月 3.2 75 '8 年 7 月 ~ 25.5 11.4 23.2 2.3 1.7 4.1 '9 年 6 月 5 4.8 '9 年 7 月 ~ 25 '1 年 6 月 22.3 19.6 21.7 16.8 12.8 2.8 4. ~49m2 5m2~ 6m2~ 7m2~ 8m2~ 9m2~ 1m2~ '7 年 7 月 ~ '8 年 6 月 '73 '75 '77 '79 81 83 85 87 89 91 93 95 97 99 '1 '3 '5 '7 '9 資 料 : 不 動 産 経 済 研 究 所 年 B. 中 古 マンションの 築 年 帯 別 成 約 件 数 の 比 率 % 2% 4% 6% 8% 1% 8. 27.3 13.1 16.4 21.8 11.3 '8 年 7 月 ~ '9 年 6 月 13.1 26.2 11.6 1.5 19.9 16.5 2.2 '9 年 7 月 ~ 9.5 18.2 14.2 15.4 25.8 15.1 '1 年 6 月 1.8 '~79 年 '8 年 ~ '85 年 ~ '9 年 ~ '95 年 ~ ' 年 ~ '5 年 ~ 2.2 (m2 万 円 /m2) 8 7 6 5 4 3 2 1 D. 中 古 マンションの 築 年 帯 別 成 約 状 況 '~79 年 '8 年 ~ '85 年 ~ '9 年 ~ '95 年 ~ ' 年 ~ '5 年 ~ 専 有 面 積 m2 単 価 成 約 価 格 29 年 7 月 ~21 年 6 月 の 成 約 物 件 ( 万 円 ) 3, 2,5 2, 1,5 1, 5 21/8 No.38 6

( 社 ) 近 畿 圏 不 動 産 流 通 機 構 市 況 レポート 地 域 不 動 産 事 情 / 兵 庫 県 について 築 年 帯 別 の 物 件 属 性 などからその 売 れ 筋 を 捉 えることにす る なお 川 西 市 については 中 古 戸 建 の 取 引 も 増 加 が 目 立 ち 周 辺 の 宝 塚 市 も 取 引 が 伸 びていることから 伊 丹 市 を 加 えたこれら 3 市 を 1 つのエリアとして 捉 えることにする 築 浅 マンション 取 引 続 く 神 戸 市 中 央 区 神 戸 市 中 央 区 では ポートアイランドなどを 中 心 に 8 年 代 から 盛 んにマンション 供 給 が 行 われたが 9 年 代 後 半 以 降 も 大 量 供 給 が 続 いてきた 中 古 市 場 で 取 引 されるマンションもこうしたストック 構 成 を 反 映 し 極 端 に 物 件 が 少 ない 9 年 代 前 半 を 除 いて 経 年 物 件 と 築 浅 物 件 に 取 引 の 中 心 が 分 かれている 直 近 3 年 をみると 特 に 2 年 築 以 降 のシェア 拡 大 が 続 き 9 年 7 月 ~1 年 6 月 では 全 体 の 約 4 割 を 占 めるに 至 っている( 図 表 7) 2 年 築 以 降 の 平 均 成 約 価 格 は 2,7~2,9 万 円 台 と それ 以 前 の 物 件 に 比 べて 価 格 水 準 は 大 幅 に 上 昇 するが 専 有 面 積 は 7 m2 前 後 と 比 較 的 大 きい m2 単 価 も 36~45 万 円 台 と 5 万 円 を 超 えることが 多 い 同 エリアの 新 築 マンションに 比 べて 値 頃 感 が 強 く 新 築 供 給 の 減 少 も 手 伝 って 購 入 需 要 を 集 めている 伊 丹 宝 塚 川 西 エリア 経 年 戸 建 のシェア 拡 大 次 に 伊 丹 市 宝 塚 市 川 西 市 エリアの 市 場 をみると このエリア も 8 年 代 と 9 年 代 後 半 以 降 に 新 築 マンション 供 給 の 山 がみられ 図 表 8 伊 丹 市 宝 塚 市 川 西 市 の 中 古 住 宅 成 約 状 況 中 古 マンション ( 戸 ) A. 新 築 マンションの 年 次 別 発 売 戸 数 C. 中 古 マンション 専 有 面 積 別 成 約 件 数 の 比 率 1,5 % 2% 4% 6% 8% 1% 1,25 '7 年 7 月 ~ 1, '8 年 6 月 5.9 27. 36.4 15.7 8. 5.6 1.4 75 '8 年 7 月 ~ 7.5 28.7 32.9 16.4 7. 5.9 '9 年 6 月 5 1.6 25 '9 年 7 月 ~ 5.5 '1 年 6 月 1.1 33.1 34.2 15.3 7.1 3.6 ~49m2 5m2~ 6m2~ 7m2~ 8m2~ 9m2~ 1m2~ '7 年 7 月 ~ '8 年 6 月 '8 年 7 月 ~ '9 年 6 月 '9 年 7 月 ~ '1 年 6 月 '73 '75 '77 '79 81 83 85 87 89 91 93 95 97 99 '1 '3 '5 '7 '9 資 料 : 不 動 産 経 済 研 究 所 年 B. 中 古 マンションの 築 年 帯 別 成 約 件 数 の 比 率 % 2% 4% 6% 8% 1% 14.4 16.2 1.7 14. 15. 11.7 1.8 14. 1.2 8.8 11.3 12.6 24.6 19.3 4.4 21.5 26.5 2.3 16.6 6.6 1.4 '~79 年 '8 年 ~ '85 年 ~ '9 年 ~ '95 年 ~ ' 年 ~ '5 年 ~ (m2 万 円 /m2) 9 8 7 6 5 4 3 2 1 D. 中 古 マンションの 築 年 帯 別 成 約 状 況 '~79 年 '8 年 ~ '85 年 ~ '9 年 ~ '95 年 ~ ' 年 ~ '5 年 ~ 専 有 面 積 m2 単 価 成 約 価 格 29 年 7 月 ~21 年 6 月 の 成 約 物 件 ( 万 円 ) 3, 2,5 2, 1,5 1, 5 21/8 No.38 7