不 動 産 に 係 る 情 報 ストックシステム 基 本 構 想 ( 参 考 資 料 ) 平 成 26 年 3 月 国 土 交 通 省 土 地 建 設 産 業 局 不 動 産 業 課 Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism
不 動 産 流 通 システム 改 革 による 我 が 国 の 不 動 産 流 通 市 場 の 活 性 化 に 向 けて ( 平 成 24 年 6 月 不 動 産 流 通 市 場 活 性 化 フォーラム 提 言 より) 不 動 産 流 通 市 場 の 現 状 誰 が 建 てたか 判 らない 修 繕 等 の 情 報 が 判 らない 耐 震 性 能 省 エネ 性 能 が 判 らない 劣 化 の 状 況 が 判 らない リフォームの 可 否 が 判 らない 不 動 産 業 者 からのリ フォーム 提 案 がない 価 格 の 妥 当 性 が 判 らない 価 格 の 相 場 が 判 らない 後 で 不 具 合 が 見 つかるのでは と 不 安 だ <カギを 握 る2つの 政 策 テーマ> 不 動 産 情 報 の 整 備 蓄 積 < 消 費 者 利 益 の 実 現 のための 不 動 産 取 引 の 透 明 性 効 率 性 の 向 上 > + 不 動 産 業 者 の 力 量 の 向 上 < 事 業 者 間 連 携 中 小 業 者 の 提 案 営 業 力 の 向 上 > = 中 古 住 宅 流 通 リフォーム 市 場 の 倍 増 を 目 指 す 不 動 産 流 通 システム 改 革 の 実 施 の 収 集 履 歴 情 報 等 の 蓄 積 情 報 提 供 内 容 の 充 実 物 件 調 査 説 明 (インスペクション 価 格 査 定 )の 対 応 強 化 売 買 契 約 前 の リフォームや リノベーション 提 案 の 充 実 売 買 契 約 時 の 価 格 の 妥 当 性 確 認 方 法 の 充 実 引 渡 し 後 の アフターサービス 保 証 ( 瑕 疵 保 険 )の 充 実 不 動 産 流 通 システム 改 革 のための5つの 柱 1. 消 費 者 にとって 必 要 な 情 報 の 整 備 提 供 1 住 宅 性 能 など 市 場 流 通 時 の の 充 実 2 修 繕 履 歴 など 不 動 産 に 係 る 情 報 ストックの 整 備 2. 不 動 産 の 価 格 の 透 明 性 の 向 上 建 物 評 価 手 法 の 見 直 し(リフォーム 改 修 等 の 査 定 への 反 映 ) と 金 融 機 関 など 取 引 関 係 者 への 普 及 ( 指 定 流 通 機 構 )による 情 報 提 供 の 充 実 成 約 価 格 情 報 履 歴 情 報 地 価 情 報 等 を 組 み 合 わせた 仕 組 みの 検 討 5. 住 み 替 え 支 援 など 多 様 な 手 段 による 既 存 ストックの 流 動 化 の 促 進 インスペクション( 建 物 検 査 )に 関 する 仕 組 みの 整 備 ストックの 再 生 循 環 活 用 の 促 進 消 費 者 ニーズへの 適 確 な 対 応 不 動 産 事 業 者 のコンサルティング 機 能 の 向 上 等 に 係 る 施 策 の 実 施 による 不 動 産 流 通 システムの 構 築 4. 宅 地 建 物 取 引 業 者 及 び 従 業 者 の 資 質 の 向 上 消 費 者 保 護 のための 取 引 主 任 者 従 業 者 の 教 育 制 度 の 充 実 不 動 産 鑑 定 評 価 の 活 用 事 業 者 が 使 用 する 建 物 価 格 査 定 マニュアル の 精 緻 化 活 用 の 促 進 3. 先 進 的 な 不 動 産 流 通 ビジネスモデル の 育 成 支 援 と 成 功 事 例 の 普 及 事 業 者 間 連 携 の 推 進 定 期 借 家 制 度 等 の 活 用 による 住 み 替 えなど 住 まいに 関 する 多 様 な 提 案 1
不 動 産 流 通 市 場 における 情 報 整 備 のあり 方 研 究 会 中 間 とりまとめ 平 成 24 年 9 月 7 日 不 動 産 流 通 市 場 における 情 報 整 備 のあり 方 研 究 会 中 間 とりまとめ を 策 定 情 報 整 備 に 当 たっての 特 に 重 要 な 検 討 課 題 について 議 論 を 行 い 一 定 の 方 向 性 をとりまとめたもの 1. 不 動 産 に 係 る 情 報 ストックの 一 元 的 整 備 の 必 要 性 (1) 不 動 産 に 係 る 情 報 ストック 整 備 の 意 義 < 主 な 検 討 課 題 > 2. 機 能 の 充 実 の 必 要 性 (1) 登 録 情 報 の 充 実 の 必 要 性 (2) 整 備 に 向 けての 検 討 のプロセス 1 不 動 産 流 通 促 進 の 観 点 に 立 ち 収 集 提 供 が 必 要 となる 情 報 項 目 2 分 散 している 各 種 情 報 の 一 元 的 集 約 の 可 能 性 と 方 法 3 成 約 情 報 の 共 有 の 是 非 と 収 集 集 約 の 方 法 4 住 宅 履 歴 等 の 情 報 とのリンクのあり 方 等 (2) 購 入 希 望 者 への 提 供 の 是 非 (3) 成 約 物 件 に 係 る 情 報 の 活 用 のあり 方 (4)に 係 るルールの 徹 底 (5) 登 録 に 係 る 登 録 成 約 報 告 及 び 媒 介 活 動 報 告 のあり 方 等 <とりまとめられた 方 向 性 > < 情 報 ストック 整 備 のイメージ> 情 報 ストック 整 備 の 具 体 的 なシステムに 関 す る 検 討 は 平 成 25 年 度 において 予 算 措 置 を 講 じて 専 門 的 見 地 からの 調 査 研 究 を 行 い システムの 基 本 的 な 構 想 を 策 定 していくこと の 運 用 のあり 方 について 国 レイン ズ 流 通 関 係 団 体 等 の 実 務 に 精 通 する 関 係 者 により 引 き 続 いて 検 討 調 整 を 続 けること が 必 要 であること 登 録 ( 設 備 写 真 売 出 価 格 等 ) 不 動 産 業 者 土 地 総 合 情 報 ライブラリー 成 約 価 格 連 携 集 約 一 元 化 集 約 不 動 産 情 報 の 蓄 積 集 約 登 記 情 報 地 番 住 居 表 示 都 市 計 画 情 報 公 図 2 不 動 産 取 引 価 格 地 価 公 示 各 種 GIS 情 報
不 動 産 に 係 る 情 報 ストックシステム 検 討 WGについて 1. 趣 旨 目 的 不 動 産 流 通 市 場 の 活 性 化 に 向 けて 各 種 施 策 を 検 討 した 不 動 産 流 通 市 場 活 性 化 フォーラム においては 提 供 の 充 実 及 びそのためのシステム 整 備 など 不 動 産 流 通 市 場 における 情 報 の 非 対 称 性 を 克 服 するための 方 策 の 必 要 性 が 提 言 されたところ さらに この 提 言 を 受 け 設 置 した 不 動 産 流 通 市 場 における 情 報 整 備 のあり 方 研 究 会 では 情 報 の 非 対 称 性 の 解 消 に 向 け 不 動 産 に 係 る 情 報 ストック 整 備 のあり 方 に 係 る 基 本 的 な 課 題 と 方 向 性 について 一 定 の 整 理 がなされたところ 今 般 上 記 研 究 会 での 課 題 や 方 向 性 を 踏 まえ 不 動 産 流 通 市 場 の 活 性 化 に 向 けた 情 報 ストックシステムの 具 体 的 運 用 に 向 け システムの 基 本 構 想 や 運 用 上 の 留 意 点 に 係 る 検 討 を 行 うため 有 識 者 及 び 不 動 産 流 通 市 場 関 係 者 による 情 報 ストックシステム 検 討 WGを 設 置 する 2. 委 員 3. 検 討 状 況 < 座 長 > 中 川 雅 之 日 本 大 学 経 済 学 部 教 授 < 委 員 > 浅 野 間 一 夫 ( 公 財 ) 不 動 産 流 通 近 代 化 センター 副 理 事 長 石 川 卓 弥 ( 一 財 ) 不 動 産 適 正 取 引 推 進 機 構 調 査 研 究 部 長 大 下 克 己 ( 一 社 ) 不 動 産 流 通 経 営 協 会 業 務 流 通 委 員 長 大 矢 光 郎 ( 公 財 ) 東 日 本 不 動 産 流 通 機 構 事 務 局 長 熊 谷 則 一 弁 護 士 齊 藤 広 子 明 海 大 学 不 動 産 学 部 教 授 鈴 木 良 宜 ( 一 社 )マンション 管 理 業 協 会 業 務 部 長 谷 澤 淳 一 ( 一 社 ) 不 動 産 協 会 企 画 委 員 長 濵 田 繁 敏 ( 一 社 ) 全 国 住 宅 産 業 協 会 理 事 原 嶋 和 利 ( 公 社 ) 全 日 本 不 動 産 協 会 副 理 事 長 野 城 智 也 東 京 大 学 生 産 技 術 研 究 所 教 授 和 氣 猛 仁 ( 公 社 ) 全 国 宅 地 建 物 取 引 業 協 会 連 合 会 副 会 長 平 成 25 年 6 月 26 日 第 1 回 検 討 会 7 月 12 日 第 2 回 検 討 会 7 月 25 日 第 3 回 検 討 会 11 月 22 日 第 4 回 検 討 会 平 成 26 年 2 月 12 日 第 5 回 検 討 会 3 月 14 日 第 6 回 検 討 会 3
経 済 財 政 運 営 と 改 革 の 基 本 方 針 日 本 再 興 戦 略 世 界 最 先 端 IT 国 家 創 造 宣 言 H25.6.14 閣 議 決 定 ( 不 動 産 関 係 部 分 抜 粋 ) 4 経 済 財 政 運 営 と 改 革 の 基 本 方 針 ~ 脱 デフレ 経 済 再 生 ~ 第 2 章 強 い 日 本 強 い 経 済 豊 かで 安 全 安 心 な 生 活 の 実 現 4 地 域 農 林 水 産 業 中 小 企 業 等 の 再 生 なくして 日 本 の 再 生 なし (1) 特 色 を 活 かした 地 域 づくり ( 都 市 再 生 まちづくり 地 域 活 性 化 等 ) 国 際 競 争 力 のある 大 都 市 を 形 成 する 官 民 の 地 域 の 多 様 な 関 係 者 が 連 携 して 地 域 の 戦 略 に 基 づき 民 間 の 知 恵 や 資 金 を 活 かした 都 市 再 生 や 公 共 交 通 の 活 性 化 を 不 動 産 証 券 化 等 の 手 法 も 活 用 しつつ 多 様 な 支 援 策 を 通 じて 推 進 する 上 記 の 取 組 を 可 能 とする 不 動 産 情 報 や 関 連 する 基 準 の 整 備 を 推 進 する 日 本 再 興 戦 略 日 本 産 業 再 興 プラン 世 界 最 先 端 IT 国 家 創 造 宣 言 5. 立 地 競 争 力 の 更 なる 強 化 4 都 市 の 競 争 力 の 向 上 外 国 企 業 が 我 が 国 にアジアの 拠 点 を 置 くインセンティブとな るよう 都 市 の 多 様 性 を 確 保 し 老 朽 化 した 建 築 物 等 を 更 新 すること 等 により 都 市 環 境 や 生 活 環 境 の 向 上 良 好 な 治 安 の 確 保 防 災 力 の 向 上 等 を 通 じて 都 市 の 国 際 競 争 力 を 高 める ことが 重 要 である 大 都 市 の 国 際 競 争 力 を 高 めるため 先 行 的 に 国 家 戦 略 特 区 を 活 用 して 大 胆 な 規 制 改 革 等 を 実 施 す るとともに 大 都 市 全 体 として 取 り 組 むべき 外 国 人 の 生 活 機 能 のサポートやシティセールス 等 を 推 進 する 都 市 住 環 境 の 向 上 透 明 性 客 観 性 の 高 い 不 動 産 市 場 を 実 現 するため, 各 種 の 不 動 産 情 報 やその 提 供 体 制 の 整 備 国 際 基 準 を 踏 まえた 不 動 産 の 評 価 基 準 の 整 備 ( 来 年 度 中 ) 等 を 行 うとともに フ ロー 拡 大 からストック 充 実 に 向 けて 質 の 高 い 多 様 な 住 宅 ス トックの 形 成 を 図 るため 既 存 住 宅 のインスペクション( 検 査 )や 長 期 優 良 住 宅 化 のための 基 準 等 の 整 備 ( 今 年 度 中 ) 既 存 住 宅 の 建 物 評 価 に 係 る 指 針 策 定 ( 今 年 度 中 ) 等 を 行 う ことにより 居 住 面 の 環 境 整 備 を 促 進 する 1. 革 新 的 な 新 産 業 新 サービスの 創 出 と 全 産 業 の 成 長 を 促 進 する 社 会 の 実 現 (1)オープンデータ ビッグデータの 活 用 の 推 進 行 政 が 保 有 する 地 理 空 間 情 報 (G 空 間 情 報 ) 防 災 減 災 情 報 調 達 情 報 統 計 情 報 等 の 公 共 データや 企 業 が 保 有 する 顧 客 情 報 個 人 のライフログ 情 報 等 社 会 や 市 場 に 存 在 する 多 種 多 量 の 情 報 いわゆる ビッグデータ を 相 互 に 結 び 付 け 活 用 することによ り 例 えば 環 境 教 育 交 通 等 の 多 様 なデータを 集 約 整 理 し てその 地 域 の 状 況 を 分 かりやすく 示 す 不 動 産 情 報 提 供 多 種 大 量 のデータから 顧 客 のニーズに 応 じたデータを 自 動 的 に 抽 出 するプ ログラム 開 発 などの 新 ビジネスや 官 民 協 働 の 新 サービスが 創 出 さ れ 企 業 活 動 消 費 者 行 動 や 社 会 生 活 にもイノベーションが 創 出 される 社 会 を 実 現 する このため 公 共 データの 民 間 開 放 (オープンデータ)を 推 進 する とともに ビッグデータを 活 用 した 新 事 業 新 サービスの 創 出 を 促 進 する 上 で 利 用 価 値 が 高 いと 期 待 されている パーソナルデー タ の 利 用 を 促 進 するための 環 境 整 備 等 を 図 る
民 間 サイトを 通 じた 消 費 者 への 情 報 利 用 のイメージ 情 報 ストックシステムに 集 約 登 録 されているデータのうち 一 般 公 開 可 能 な 情 報 ( 周 辺 地 域 情 報 等 )を 民 間 の 不 動 産 ポータ ルサイトに 提 供 することにより 消 費 者 はこれまでより 豊 富 な 情 報 を 入 手 し 物 件 を 検 討 することが 可 能 民 間 不 動 産 ポータルサイトへのヒアリングでの 主 な 意 見 消 費 者 にニーズのあるデータを 自 由 に 加 工 できる 形 で 提 供 していただけるのであれば 民 間 ポータルサイト 側 でそれをうまく 加 工 し 消 費 者 に 伝 えることができる 消 費 者 への 情 報 提 供 は 民 間 ポータルサイトの 得 意 分 野 提 供 される 情 報 が 役 立 つものであり 事 業 ベースにのれば 情 報 提 供 の 対 価 を 支 払 うことも 可 能 公 開 されている 行 政 情 報 についても 自 治 体 毎 に 整 備 している 情 報 を 集 約 し 利 用 しやすいかたちで 提 供 いただけるとよい 特 に 学 区 情 報 は 消 費 者 のニーズが 高 いものの 民 間 ポータルサイト 側 でも 収 集 フォローしにくく 魅 力 的 な 情 報 である 情 報 ストック システム 民 間 不 動 産 ポータルサイト( 例 ) 周 辺 地 域 情 報 周 辺 施 設 等 学 区 情 報 グ ラフ 表 示 価 格 推 移 ( 選 択 エリア 同 一 県 内 平 均 ) 消 費 者 ハザードマップ 過 去 の 成 約 価 格 前 回 :2010 年 8 月 4400 万 円 前 々 回 :2005 年 6 月 4800 万 円 新 築 時 :2000 年 10 月 6100 万 円 周 辺 情 報 総 合 病 院 m 小 学 校 m スーパー m 区 役 所 m 取 引 価 格 情 報 公 開 可 能 なデータを 加 工 しやすい 形 式 で 提 供 ポータルサイトに 掲 載 している 物 件 情 報 等 と 合 わせ 消 費 者 に 見 やす い 形 に 加 工 し 提 供 5
所 在 地 の 記 載 の 詳 細 さによっては 完 全 に 物 件 を 突 合 することができず 複 数 候 補 の 中 から 利 用 者 が 目 視 判 断 しなければならない 場 合 があることに 留 意 6 情 報 を 集 約 する 際 の 名 寄 せ 方 法 について 成 約 情 報 住 宅 履 歴 情 報 等 の 個 別 物 件 に 係 る 情 報 を 集 約 して 同 時 に 提 供 する 場 合 同 一 物 件 の 情 報 を 照 合 する 名 寄 せ 方 法 を 検 討 する 必 要 がある 例 えば 上 で 物 件 検 索 をした 際 に 検 索 した 物 件 の 過 去 の 成 約 情 報 住 宅 履 歴 情 報 を 同 時 に 閲 覧 できる 等 以 下 の 方 法 により 技 術 的 に 名 寄 せは 可 能 1 各 情 報 に 共 通 するキー 項 目 ( 所 在 地 延 床 面 積 建 築 年 等 )によりシステムが 同 一 と 思 われる 物 件 を 自 動 的 に 検 索 リストアップし 2リストアップした 物 件 の 中 からシステム 利 用 者 が 目 視 判 断 で 同 一 物 件 を 特 定 する 実 施 事 項 実 施 イメージ 手 順 1 システムに よる 自 動 照 合 項 目 登 録 内 容 ( 例 ) 情 報 ストック 登 録 内 容 ( 例 ) 住 宅 履 歴 情 報 登 録 内 容 ( 例 ) マンション 管 理 情 報 登 録 内 容 ( 例 ) ID 1234 ( 取 引 ID) 2345 ( 物 件 ID) 3456 ( 物 件 ID) 4567 ( 物 件 ID) 物 件 種 別 集 合 住 宅 集 合 住 宅 マンション - 所 在 地 A 市 B 町 1 丁 目 A 市 B 町 1 丁 目 2 番 3 号 A 市 B 町 1-2-3 A 市 B 町 1-2-3 部 屋 番 号 101 号 室 延 床 面 積 125.5m2 101 125.5m2 101 号 室 125.54m2 101-125.54m2 建 築 年 1970 年 1970 年 1970 年 4 月 1970 年 手 順 2 目 視 による 突 合 各 DBの 登 録 情 報 をシステムにより 自 動 照 合 し 同 一 物 件 の 候 補 を 抽 出 リストアップ システム 利 用 者 による 目 視 確 認 突 合 ( 検 索 後 DB 登 録 する 場 合 は 元 付 業 者 を 想 定 ) 同 一 物 件 候 補 リスト 物 件 の 特 定
各 情 報 を 集 約 する 際 の 個 人 情 報 の 取 扱 について 個 人 情 報 保 護 法 上 の 個 人 情 報 に 該 当 する 情 報 について 個 人 情 報 保 護 法 では 個 人 情 報 は 生 存 する 個 人 に 関 する 情 報 であって 当 該 情 報 に 含 まれる 氏 名 生 年 月 日 その 他 の 記 述 等 により 特 定 の 個 人 を 識 別 することができるもの( 他 の 情 報 と 容 易 に 照 合 することができ それにより 特 定 の 個 人 を 識 別 することがで きるものを 含 む) と 定 義 ( 個 人 情 報 保 護 法 第 2 条 ) 不 動 産 流 通 業 における 個 人 情 報 保 護 法 の 適 用 の 考 え 方 ( 平 成 17 年 1 月 不 動 産 業 課 ) では 成 約 情 報 については 当 該 情 報 に 住 居 表 示 地 番 が 含 まれている 場 合 など 住 宅 地 図 等 により 所 有 者 たる 特 定 の 個 人 を 識 別 することができる 場 合 は 個 人 情 報 に 該 当 すると 整 理 している 従 って 情 報 ストックシステムで 集 約 管 理 提 供 する 情 報 のうち 以 下 の 情 報 については 1 個 人 の 氏 名 が 含 まれている 又 は 2 住 所 等 物 件 を 特 定 できる 情 報 が 含 まれているため 個 人 情 報 として 取 り 扱 うべき 情 報 に 該 当 すると 解 される 1 成 約 情 報 ( 物 件 所 在 地 ) 2 住 宅 履 歴 情 報 ( 所 有 者 の 氏 名 住 所 物 件 の 所 在 地 ) () 内 は 特 定 の 個 人 を 識 別 することができる 情 報 項 目 個 人 情 報 保 護 法 の 個 人 情 報 の 第 三 者 提 供 に 係 る 規 定 について 個 人 情 報 保 護 法 では 個 人 データ( 個 人 情 報 )の 第 三 者 への 提 供 については 法 令 に 基 づく 場 合 等 を 除 き 1 本 人 の 同 意 を 得 るか 又 は 2オプトアウトを 講 じなければ 行 うことができない 旨 規 定 ( 法 第 23 条 第 1 項 及 び 第 2 項 ) オプトアウトとは 以 下 の4 項 目 を あらかじめ 本 人 に 通 知 し 又 は 本 人 が 容 易 に 知 り 得 る 状 態 に 置 くことによって 本 人 の 事 前 の 同 意 がなくても 個 人 データ を 第 三 者 提 供 することができることを 指 す 1 第 三 者 への 提 供 を 利 用 目 的 とすること 2 第 三 者 に 提 供 される 個 人 データの 項 目 3 第 三 者 への 提 供 の 手 段 又 は 方 法 4 本 人 の 求 めに 応 じて 当 該 本 人 が 識 別 される 個 人 データの 第 三 者 への 提 供 を 停 止 すること 例 個 人 情 報 保 護 方 針 ( 抄 )(HP 上 で 公 表 ) 当 機 構 が 取 得 した および 成 約 情 報 は 宅 地 建 物 取 引 業 法 第 50 条 の3に 基 づく 業 務 においてのみ 利 用 会 員 業 者 に 提 供 されます この 業 務 には 公 的 な 団 体 および 公 的 な 目 的 の ために 両 情 報 を 利 用 する 団 体 への 個 人 情 報 の 提 供 も 含 み 同 提 供 については ご 本 人 から 提 供 の 停 止 の 申 し 出 があった 場 合 その 提 供 を 停 止 いたします 情 報 ストックシステムへの 個 人 情 報 の 集 約 システムから 宅 建 業 者 に 対 する 情 報 提 供 においては 1 本 人 同 意 の 取 得 又 は2オプトアウトの 実 施 が 必 要 本 人 利 用 者 情 報 提 供 情 報 提 供 情 報 提 供 情 報 保 有 主 体 情 報 ストックシステム 1 本 人 の 同 意 1 本 人 の 同 意 又 は 又 は 2 オプトアウト 2 オプトアウト この 他 情 報 ストックシステムとしては 安 全 管 理 措 置 ( 個 人 データの 安 全 管 理 に 係 る 基 本 方 針 の 整 備 等 )の 実 施 等 個 人 情 報 保 護 法 上 の 義 務 を 適 切 に 講 じる 必 要 がある 7
米 国 における 不 動 産 情 報 ストック 整 備 の 仕 組 み MLSメンバーシップ 協 会 ( 例 :シアトルNWMLSの 場 合 ) 郡 法 務 局 (シアトル:キング 郡 ) MLS 物 件 リスティングシステム 不 動 産 エージェント 物 件 履 歴 情 報 システム 税 金 履 歴 登 記 履 歴 Assessor 部 門 ( 税 金 ) Recording 部 門 ( 登 記 ) 公 図 洪 水 マップ 政 府 機 関 ほか 公 共 公 開 データ 消 費 者 履 歴 情 報 税 金 情 報 地 域 情 報 消 費 者 は 購 入 前 に 物 件 の 詳 細 情 報 を 入 手 可 能 IDX(インターネットデータ 互 換 ) デモグラフィー 情 報 学 校 区 情 報 売 買 価 格 履 歴 マーケット 情 報 MLSシステム 提 供 システム 会 社 民 間 調 査 会 社 国 勢 調 査 データセンター 物 件 履 歴 情 報 DB 物 件 鑑 定 価 格 ( 比 較 物 件 事 例 ) 不 動 産 会 社 Webサイト 消 費 者 向 けWebサイト ローン 会 社 不 動 産 鑑 定 士 中 古 物 件 の 価 値 を 適 切 に 決 定 できる 8