中古マンション価格の法則 2015

Ver. Saitama 2015.03 中 古 マンション 価 格 の 法 則 2015 さいたま 市 & 都 内 へのアクセスが 良 い 埼 玉 県 内 の 地 域 明 治 大 学 商 学 部 2 年 松 永 江 梨 子

はじめに はじめまして 明 治 大 学 商 学 部 2 年 松 永 江 梨 子 と 申 します こちらの 株 式 会 社 住 まいと 保 険 と 資 産 管 理 にて 3 月 10 日 から 26 日 まで インターンシップとしてお 世 話 になっております インターンシップの 課 題 のひとつとして 中 古 マンションの 価 格 の 法 則 2015 (さいたま 市 を 中 心 とした 埼 玉 県 のいくつかの 地 域 ) の 調 査 を 行 いました さいたま 市 以 外 の 地 域 は 都 内 へのアクセスがしやすいところ に 注 目 して 選 んでいます 私 は 埼 玉 県 狭 山 市 から 都 内 に 通 学 しているのですが 埼 玉 県 の 多 くの 地 域 は 都 心 へ 電 車 で 30 分 ~45 分 で 移 動 でき そこまで 不 便 だと 思 うことはありません 私 の 友 人 も 埼 玉 県 に 住 む 人 がほとんどなので 自 分 が 住 んでいる 地 域 のいいと ころなどを 教 えてもらい その 地 域 をイメージしやすい 情 報 を 集 めました 物 件 価 格 の 法 則 性 に 加 えて その 情 報 にも 目 を 通 してもらえると 嬉 しいです 1

グラフの 見 方 このグラフは 一 年 以 内 に 売 買 の 契 約 が 成 立 (= 成 約 )した 物 件 を 縦 軸 にm2あたりの 単 価 横 軸 に 建 てられた 年 をとって 表 したものです 緑 色 で 示 されているのは 指 定 された 地 区 で 成 約 された 築 20 年 以 内 の 物 件 赤 色 で 示 されているのは 築 20 年 超 の 物 件 です 築 年 数 の 経 過 で 物 件 の 価 格 は 下 がっていきますが その 地 区 ごとで グラフの 傾 きや 分 布 する 範 囲 は 大 きく 異 なります そこに 注 目 して 法 則 性 を 見 つけていきます 上 に 例 としてあげたのは 私 の 住 む 狭 山 市 のグラフです 築 年 数 が 20 年 以 上 の 物 件 の 成 約 が 約 80%と 非 常 に 割 合 が 高 いです 傾 きに 注 目 すると 全 体 的 に 傾 きが 緩 く 築 20 年 以 降 はm2 単 価 10 万 ~15 万 円 で 下 げ 止 まります グラフの 分 布 も 下 の 方 でまとまっている ので 埼 玉 県 西 部 の 平 均 より 安 い 価 格 の 物 件 が 多 いと 言 えます 2

さいたま 市 さいたま 市 は 埼 玉 県 の 南 部 東 寄 りに 位 置 し 埼 玉 県 の 県 庁 所 在 地 です 政 令 指 定 都 市 のうちの 1 つであり 2001 年 ( 平 成 13 年 )5 月 1 日 に 浦 和 市 大 宮 市 与 野 市 の 3 つの 市 の 合 併 により 成 立 しました さらに 2005 年 ( 平 成 17 年 )4 月 1 日 に は 岩 槻 市 を 編 入 し 現 在 のさいたま 市 となっています 2014 年 現 在 約 125 万 人 の 人 口 を 有 するさいたま 市 は 日 本 で 9 番 目 に 人 口 が 多 い 市 です さいたま 市 を 通 る 鉄 道 路 線 は 都 内 の 大 都 市 に 直 結 しており ベッドタウンとして 機 能 する 面 もあります 主 だった 施 設 として 中 央 区 にある 埼 玉 スーパーアリーナや 緑 区 にある 埼 玉 スタジアム 2002 が 挙 げられ スポーツやイベントで 賑 わいがある 街 といえます 3

さいたま 市 西 区 [ JR 川 越 線 指 扇 駅 西 大 宮 駅 ] 全 体 の 成 約 件 数 が 非 常 に 少 ない また 築 年 数 の 浅 い 物 件 は 全 く 成 約 されていない データが 少 ないため 築 年 数 による 価 格 の 下 落 率 などは 検 証 できないが m2 単 価 が 非 常 に 安 いのは 明 らかである 区 内 を 走 る 路 線 が JR 川 越 線 のみのため 利 便 性 の 面 を 考 慮 する 場 合 他 の 地 域 より 見 劣 りするのが 理 由 と 考 えられる 下 の 図 面 の 物 件 は 築 14 年 でm2 単 価 が 約 21 万 円 である 人 口 86,135 人 他 の 区 と 比 較 して 田 畑 が 多 く のどかな 風 景 が 残 る 駅 前 は 区 画 整 理 事 業 により 開 発 が 進 められている 4

さいたま 市 北 区 [ 高 崎 線 宮 原 駅 / 東 北 本 線 ( 宇 都 宮 線 ) 土 呂 駅 / 川 越 線 日 進 駅 ] ばらつきがあるものの m2あたりの 単 価 は 低 め 築 20 年 以 上 の 物 件 も 北 区 全 体 の 成 約 数 の およそ 42%ある グラフの 傾 きを 見 ると 曲 線 的 であるのが 特 徴 である つまり 築 年 数 の 浅 い 物 件 は 値 下 がりが 大 きく 築 15 年 ~25 年 の 単 価 はほぼ 横 ばいである また 30 年 以 上 の 物 件 は m2 単 価 約 10 万 円 で 下 げ 止 まる 下 の 図 面 の 物 件 は 築 3 年 で m2 単 価 約 46 万 円 人 口 142,406 人 JR 高 崎 線 川 越 線 東 北 本 線 ( 宇 都 宮 線 )が 通 っている スーパーなどもたくさんあり 都 内 へ 出 やすく 県 内 の 移 動 も しやすいので 住 みやすい 所 です! ( 友 人 S より) 5

さいたま 市 大 宮 区 [ 大 宮 駅 / 京 浜 東 北 線 東 北 本 線 高 崎 線 さいたま 新 都 心 駅 / 東 武 野 田 線 北 大 宮 駅 大 宮 公 園 駅 ] 価 格 のばらつきが 上 の 方 に 大 きく 築 8 年 以 内 の 物 件 のなかにはm2 単 価 が 60 万 円 以 上 のも のも 成 約 している 築 15 年 以 内 の 物 件 の 多 くは 平 均 よりも 高 めであるが 15 年 以 上 経 過 す ると 平 均 的 または 平 均 以 下 の 価 格 の 物 件 も 成 約 されている よって 価 格 の 下 落 率 は 大 きい と 言 える 下 の 図 面 の 物 件 は 築 10 年 で m2 単 価 約 48 万 円 同 じ 時 期 に 建 てられたマンションの 平 均 より 少 し 安 い 価 格 である 人 口 112,892 人 大 宮 南 銀 座 は 県 内 最 大 の 繁 華 街 大 きな 施 設 :NACK5 スタジアム 大 宮 鉄 道 博 物 館 小 中 学 校 も 多 く 買 い 物 にも 便 利 です 大 宮 は 都 会 にも 地 方 にも 行 きやすく 便 利 な 街 だと 思 います! ( 友 人 Y より) 6

さいたま 市 見 沼 区 [ 東 北 本 線 ( 宇 都 宮 線 ) 東 大 宮 駅 / 東 武 野 田 線 大 和 田 駅 七 里 駅 ] 全 体 の 成 約 件 数 が 少 なく 築 10 年 以 内 の 物 件 はほとんど 成 約 されていない 60% 以 上 が 築 20 年 を 超 えている 価 格 も 中 央 部 の 中 で 非 常 に 安 い 利 用 できる 路 線 が 東 武 野 田 線 のみ ということで 西 区 と 同 様 他 の 区 と 比 べて 都 内 へのアクセスが 不 便 ということがこのよ うな 結 果 につながっているのではないだろうか 築 20 年 以 下 の 場 合 築 年 数 による m2 単 価 の 下 落 はあまり 見 られない 下 の 図 面 の 物 件 は 築 7 年 で m2 単 価 約 31 万 円 人 口 160,008 人 駅 周 辺 などで 花 と 緑 のまちづくり が 推 進 されている 区 という 肩 書 きがもったいない 田 舎 ですが 大 宮 までは 短 時 間 で 出 ることができます ( 友 人 N より) 7

さいたま 市 中 央 区 [ 埼 京 線 南 与 野 駅 与 野 本 町 駅 北 与 野 駅 / 京 浜 東 北 線 も 利 用 可 能 ] 築 20 年 以 内 の 物 件 を 見 ると 価 格 にまとまりがあり 平 均 より 高 めである また グラフ の 傾 きが 急 であるため 値 下 がりの 幅 が 大 きいとも 言 える 築 15 年 以 内 の 物 件 の 成 約 が 多 いのも 特 徴 である 築 20 年 を 経 過 すると 価 格 のばらつきが 大 きいのが 見 てとれる 下 の 図 面 の 物 件 は 築 14 年 で m2 単 価 約 36 万 円 同 じ 時 期 に 建 てられたマンションの 平 均 より 安 い 価 格 である 人 口 98,903 人 都 心 部 から 25 キロの 距 離 にあり 東 京 都 心 部 へのアクセスがしやすい 浦 和 区 大 宮 区 への 通 勤 通 学 者 も 他 と 比 較 して 多 い 大 きな 施 設 さいたまスーパーアリーナ (さいたま 新 都 心 ) 8

さいたま 市 桜 区 [ 武 蔵 野 線 西 浦 和 駅 / 埼 京 線 中 浦 和 駅 ] 成 約 件 数 は 少 ないが 物 件 価 格 は 築 年 数 に 応 じて 下 落 していることが 左 下 がりの 直 線 的 なグラフから 見 ることができる しかし 傾 きの 角 度 は 比 較 的 に 緩 やかである また 価 格 も 築 10 年 以 内 の 平 均 単 価 が 30 万 円 弱 と 低 め 区 内 に 埼 京 線 武 蔵 野 線 が 通 っている ものの 駅 が 遠 いため バスでの 移 動 が 必 要 なことが 多 いためであると 考 えられる 下 の 図 面 の 物 件 は 築 8 年 で m2 単 価 約 37 万 円 同 じ 時 期 に 建 てられたマンションの 平 均 より 高 い 駅 まで 徒 歩 圏 内 ということで 他 より 高 くなっている 人 口 96,683 人 埼 玉 大 学 がある 大 きな 施 設 大 久 保 浄 水 場 荒 川 総 合 運 動 公 園 とても 広 いグラウンドがあります!お 散 歩 コースにもぴったりです ( 友 人 H より) 9

さいたま 市 浦 和 区 [ 京 浜 東 北 線 高 崎 線 東 北 本 線 浦 和 駅 / 京 浜 東 北 線 北 浦 和 駅 与 野 駅 ] 成 約 件 数 が 市 内 では 比 較 的 多 く 何 件 か 非 常 に 高 い 単 価 の 物 件 が 成 約 されているが 全 体 的 に 見 て m2 単 価 は 平 均 より 高 めでまとまっている 築 30 年 が 経 過 するまで 価 格 の 下 落 は 続 いている また その 傾 きも 大 きく 下 落 率 は 高 い 下 の 図 面 の 物 件 は 築 8 年 で m2 単 価 約 54 万 円 同 じ 時 期 に 建 てられたマンションの 中 で 平 均 的 な 価 格 である 人 口 151,626 人 高 級 住 宅 街 や 文 教 都 市 のイメージを 保 つため 大 型 娯 楽 施 設 や 家 電 量 販 店 などは 少 ない 治 安 が 良 い 大 きな 施 設 埼 玉 県 庁 さいたま 市 役 所 伊 勢 丹 浦 和 店 浦 和 パルコ 10

さいたま 市 南 区 [ 武 蔵 野 線 埼 京 線 武 蔵 浦 和 駅 / 京 浜 東 北 線 武 蔵 野 線 南 浦 和 駅 / 埼 京 線 中 浦 和 駅 ] 成 約 件 数 がさいたま 市 の 中 で 最 も 多 い 価 格 のばらつきが 上 下 ともに 大 きい 築 20 年 以 上 経 過 すると 価 格 は 大 きく 下 落 するが それ 以 降 の 価 格 の 値 下 がりはほとんど 見 られず m2 単 価 20 万 円 弱 で 下 げ 止 まる 下 の 図 面 の 物 件 は 築 8 年 で m2 単 価 約 50 万 円 同 じ 時 期 に 建 てられたマンションの 平 均 的 な 価 格 である 人 口 178,209 人 武 蔵 浦 和 駅 周 辺 は 再 開 発 が 進 み 超 高 層 ビルが 多 数 立 ち 並 んでいる JR 埼 京 線 武 蔵 野 線 京 浜 東 北 線 が 利 用 できる 人 口 増 加 率 が 高 く 若 い 世 代 が 多 い 11

さいたま 市 緑 区 [ 武 蔵 野 線 東 浦 和 駅 / 埼 玉 高 速 鉄 道 浦 和 美 園 駅 ] 成 約 件 数 が 少 ない 縦 のまとまりが 見 られる 2008 年 あたりのまとまりと 1996 年 あたり のまとまりを 見 ると m2 単 価 が 大 きく 下 がっているわけではないので 築 年 数 による 価 格 の 下 落 率 は 低 いと 言 える しかし 築 20 年 以 上 を 経 過 すると 多 くの 物 件 が 単 価 約 20 万 円 にまとまるため 大 きく 値 下 がりするものも 出 てくる 下 の 図 面 の 物 件 は 築 7 年 で m2 単 価 約 32 万 円 同 じ 時 期 に 建 てられたマンションの 平 均 的 な 価 格 である 人 口 115,908 人 大 きな 施 設 埼 玉 スタジアム 2002 浦 和 美 園 駅 周 辺 に 総 合 病 院 の 建 設 が 検 討 されている 寺 社 史 跡 などが 多 い 12

さいたま 市 岩 槻 区 [ 東 武 野 田 線 岩 槻 駅 東 岩 槻 駅 ] 成 約 件 数 が 非 常 に 少 ない 築 20 年 未 満 で 成 約 された 物 件 は 2008 年 に 建 てられたものが ほとんどで 単 価 も 低 い また 築 20 年 以 上 の 物 件 も 同 様 にかなり 安 い 岩 槻 区 では 去 年 一 年 間 で 成 約 された 戸 建 てが 48 件 と マンションの 成 約 よりも 多 い 戸 建 てのm2 単 価 もまた 他 に 比 べて 低 い 下 の 図 面 の 物 件 は 築 7 年 で m2 単 価 33 万 円 同 じ 時 期 に 建 てられたマンションの 平 均 的 な 価 格 である 人 口 109,831 人 東 北 自 動 車 道 岩 槻 IC 名 産 品 として 雛 人 形 が 有 名 で 人 形 の 街 として 全 国 的 に 知 られ ている 13

川 口 市 [ 京 浜 東 北 線 川 口 駅 西 川 口 駅 / 武 蔵 野 線 東 川 口 駅 埼 玉 高 速 鉄 道 川 口 元 郷 駅 ~ 東 川 口 駅 ] 成 約 件 数 が 非 常 に 多 い 特 に 全 体 の 成 約 数 の 約 45%が 築 20 年 を 越 えた 物 件 ということが 大 きな 特 徴 である 築 40 年 を 超 えたものも 多 数 成 約 されている また 価 格 のばらつきが 大 きい 築 20 年 を 超 えたものでも m2 単 価 40 万 円 以 上 で 成 約 されているものもあり 築 年 数 が 経 った 物 件 の 価 格 が 他 に 比 べて 高 くなっている 下 の 図 面 の 物 件 は 築 8 年 で m2 単 価 約 55 万 円 同 じ 時 期 に 建 てられたマンションの 平 均 より 高 い 価 格 である 人 口 572,448 人 川 口 駅 周 辺 は 建 築 制 限 が 緩 く 工 場 跡 地 などの 広 い 土 地 が 確 保 でき たため 多 くの 高 層 マンションが 建 設 された 川 口 駅 東 口 周 辺 の 人 口 密 度 が 約 30,000 人 /k m2と 非 常 に 高 い 14

戸 田 市 [ 埼 京 線 戸 田 公 園 駅 戸 田 駅 北 戸 田 駅 ] 価 格 にまとまりがあり 単 価 は 平 均 的 である グラフの 傾 きも 比 較 的 緩 やかで 下 落 率 は 低 めと 言 える 築 20 年 以 上 を 経 過 すると m2 単 価 約 20 万 円 で 下 げ 止 まる また 築 20 年 以 上 の 物 件 の 成 約 が 約 22%と 他 に 比 べると 少 ない 下 の 図 面 の 物 件 は 築 4 年 で m2 単 価 約 49 万 円 同 じ 時 期 に 建 てられたマンションの 平 均 的 な 価 格 である 人 口 132,035 人 都 心 への 通 勤 率 36.8% 戸 田 公 園 駅 周 辺 の 国 道 17 号 沿 線 に 高 層 マンションが 数 多 く 建 設 された 美 女 木 JCT で 知 られるように 首 都 高 速 道 路 東 京 外 観 自 動 車 道 が 通 っている 15

川 越 市 [ 川 越 線 東 武 東 上 線 川 越 駅 / 東 武 東 上 線 鶴 ヶ 島 駅 ~ 新 河 岸 駅 / 川 越 線 笠 幡 駅 ~ 南 古 谷 駅 / 西 武 新 宿 線 本 川 越 駅 南 大 塚 駅 ] 成 約 件 数 の 50% 以 上 が 築 20 年 を 経 過 した 物 件 である 川 越 市 は 東 武 東 上 線 川 越 線 西 武 新 宿 線 が 通 っているが 複 数 路 線 を 利 用 できる 川 越 駅 周 辺 と それ 以 外 では 価 格 に 大 きな 差 が 生 じる 築 30 年 ~35 年 の 物 件 の 成 約 が 多 く 価 格 のばらつきも 大 きいのが 特 徴 的 である 築 35 年 まで 価 格 の 下 落 は 続 き グラフの 傾 きも 大 きいので その 下 落 率 は 高 い 下 の 図 面 の 物 件 は 築 4 年 で m2 単 価 約 49 万 円 人 口 349,789 人 都 心 部 への 通 勤 率 16.3% 江 戸 時 代 は 小 江 戸 として 栄 え 今 でも 蔵 作 りの 町 並 みが 残 っている 朝 ドラ つばさ の 舞 台 学 校 も 多 く 意 外 と 静 かな 街 です 大 宮 にも 新 宿 池 袋 にも 出 やすい 良 いところです ( 友 人 K より) 16

和 光 市 [ 東 武 東 上 線 有 楽 町 線 副 都 心 線 和 光 市 駅 ] 価 格 は 平 均 より 高 め 特 に 築 30 年 の 物 件 の 価 格 が 埼 玉 西 部 の 中 で 非 常 に 高 い 値 段 でまとま っている 築 25 年 までに 注 目 すると グラフの 価 格 帯 は 広 いものの 全 体 として 傾 きが 急 な 左 下 がりといえるので 価 格 の 下 落 率 は 高 い 下 の 図 面 の 物 件 は 築 12 年 で m2 単 価 約 50 万 円 同 じ 時 期 に 建 てられたマンションの 平 均 より 高 い 価 格 である 人 口 82,473 人 東 京 のベットタウンとして 人 口 増 加 が 進 み 1995~2005 年 の 増 加 率 は 21%と 県 内 トップ 都 内 に 比 べて 児 童 数 の 割 合 が 大 きい 副 都 心 線 有 楽 町 線 のおかげで よく 止 まる 東 武 東 上 線 に 巻 き 込 まれず 通 学 でき 助 かります ( 友 人 Y より) 17

新 座 市 [ 武 蔵 野 線 新 座 駅 / 東 武 東 上 線 志 木 駅 /( 西 武 池 袋 線 清 瀬 駅 )] 築 30 年 を 経 過 しても 価 格 の 下 落 が 続 いている 築 10 年 までは 平 均 より 高 めにまとまって いるが 築 15 年 以 降 は 平 均 的 または 低 めの 価 格 である つまり 築 10 年 ~15 年 の 間 に 価 格 が 大 きく 下 落 すると 考 えられる 非 常 に 古 い 物 件 の 成 約 もある 下 の 図 面 の 物 件 は 築 7 年 で m2 単 価 約 37 万 円 同 じ 時 期 に 建 てられたマンションの 平 均 より 安 い 人 口 162,162 人 都 心 への 通 勤 率 33% 志 木 駅 は 実 は 新 座 市 にある アニメ 鉄 腕 アトム のアトムは 朝 霞 市 の 特 別 住 民 に 登 録 されてい る( 手 塚 プロのアニメーション スタジオがあったため) 18

朝 霞 市 [ 武 蔵 野 線 北 朝 霞 駅 / 東 武 東 上 線 朝 霞 駅 朝 霞 台 駅 ] 全 体 的 に 平 均 より 高 い 価 格 である 築 5 年 未 満 の 物 件 の 成 約 は 少 なく 築 5 年 から 20 年 ま での 物 件 の 成 約 が 中 心 である 築 20 年 以 上 経 過 した 物 件 に 注 目 すると 大 きく 値 下 がりし ているものもあるので 売 却 を 考 えるときは 注 意 が 必 要 である 築 11 年 で m2 単 価 約 54 万 円 同 じ 時 期 に 建 てられたマンションの 平 均 よりかなり 高 い 価 格 である これは 東 武 東 上 線 武 蔵 野 線 両 方 が 利 用 できる 地 区 であるためだと 考 えら れる 人 口 133,707 人 都 心 への 通 勤 率 37% 陸 上 自 衛 隊 朝 霞 駐 屯 地 がある 財 政 が 安 定 している 夏 に 開 催 される 花 火 大 会 は とても 綺 麗 で 毎 年 大 勢 の 人 が 見 に 来 ます! ( 友 人 K より) 19

まとめ さいたま 市 のまとめとして 物 件 価 格 の 大 きな 基 準 となるのが 交 通 の 利 便 性 です 都 心 への 通 勤 通 学 に 便 利 な 埼 京 線 京 浜 東 北 線 が 利 用 できる 区 と 川 越 線 または 東 武 野 田 線 のみしか 通 っていない 区 では 成 約 件 数 m2 単 価 ともに 大 きな 差 が 見 られるのがさいたま 市 の 特 徴 であると 言 えます 全 体 のまとめとして 埼 玉 県 は 東 京 都 と 比 較 すると 成 約 件 数 が 少 ないです ここでピックアップした 中 で 最 も 成 約 が 多 いのは 川 口 市 ですが 23 区 の 中 で 見 てみると 平 均 的 な 件 数 です また 物 件 の 価 格 も 都 内 と 比 較 して 安 いので 築 年 数 が 経 って 値 下 がると 物 件 自 体 の 価 値 がほとんどなくなってしまうことも 考 えられます ですから いずれ 売 却 をして 住 み 替 えを 考 えている 場 合 は 流 動 性 が 高 く 値 下 がりして も 一 定 の 価 値 の 残 る 都 内 の 物 件 を 見 ていくほうがいいかもしれません しかし ずっと 住 み 続 けることを 考 えている 方 は 埼 玉 県 のほうが 安 い 価 格 でマンション を 買 うことができます 都 心 へのアクセスが 便 利 なところでは 30 分 弱 で 新 宿 駅 まで 行 く 事 が 出 来 ますし 好 条 件 のところも 多 いはずです 都 心 の 忙 しい 環 境 から 離 れて 静 かに 暮 らしたいという 方 には ぜひ 埼 玉 県 に 住 むことも 選 択 のひとつに 入 れてほしいです そのときに ここで 調 査 した 内 容 がお 役 に 立 てばいい なと 思 います この 課 題 に 取 り 組 んだことで 住 宅 に 関 する 価 値 観 がついたように 思 います 普 段 の 大 学 生 活 では 得 られないものを このインターンシップで 経 験 できました このような 機 会 を 頂 けたことを 本 当 に 感 謝 しています ありがとうございました 2015 年 3 月 26 日 松 永 江 梨 子 20