おきぎん賃料動向ネットワーク調査（２０１０年）

EI 経 済 研 究 所 NEWS RELEASE 地 域 のことは 地 域 で 考 えよう 900-0013 牧 志 1 丁 目 3 番 45 号 3 階 電 話 098869-8711 2015 年 1 月 28 日 各 位 株 式 会 社 お き ぎ ん 経 済 研 究 所 おきぎん 賃 料 動 向 ネットワーク 調 査 2014 お 気 づきの 点 不 明 な 点 などがございましたら ご 遠 慮 なく 下 記 までご 連 絡 ください 担 当 : 高 良 問 い 合 せ 先 : 電 話 :098-869-8711 ファクシミリ:098-869-2200 現 場 主 義 と お 客 さ ま か ら の 信 頼

EI 経 済 研 究 所 おきぎん 賃 料 動 向 ネットワーク 調 査 201 4 年 牧 志 1 丁 目 3 番 45 号 牧 志 ビ ル 3 階 T E L 098-869-8711 担 当 : 高 良 Ⅰ. 調 査 概 要 本 調 査 は 平 成 10 年 を 第 1 回 目 として 毎 年 1 回 調 査 レポートをまとめており 今 回 で 第 17 回 目 の 調 査 報 告 となります 調 査 内 容 は 県 内 の 賃 貸 物 件 を 取 扱 う 不 動 産 会 社 20 社 26 店 舗 参 考 : 管 理 戸 数 51,626 戸 に 対 し 各 地 域 における 屋 タイプ 別 の 賃 料 水 準 やその 稼 働 状 況 などについ てヒアリングを 行 い 県 内 の 主 要 地 域 における 賃 料 動 向 や 家 賃 の 相 場 感 などをとりまとめ たものです 屋 タイプ 別 とは 1 R 1K 1DK 1LDK 2DK 2LDK 3DK 3LDKの 物 件 を 1R 1K 1DK 1LDK 2DK 2LDK 3DK 3LDK の 3 つに 分 類 していることを 意 味 します なお 通 常 賃 料 には 共 益 費 や 駐 車 場 代 などを 含 めることが 一 般 的 ですが 両 者 ともに 概 ね 相 場 が 決 まっていること 共 益 費 は 1,000 ~ 2,000 円 エレベーター 付 の 場 合 4,000 ~ 5,000 円 駐 車 場 代 は 3,000 ~ 5,000 円 内 5,000 ~ 10,000 円 などから 本 件 ではそれらを 除 いたコア 標 準 的 な の 水 準 を 示 しています また 本 件 における 新 築 物 件 は 建 築 後 1 年 以 内 の 物 件 中 古 物 件 は 新 築 物 件 以 外 の 物 件 としています 物 件 により 屋 の 広 さ 坪 m2 には 差 異 がありますので 各 地 域 の 標 準 的 な 賃 料 とし て 参 考 にしていただければと 考 えています [ 調 査 詳 細 ] * 年 次 調 査 * 1 調 査 時 期 文 献 サーベイ 等 による 現 状 調 査 : 平 成 26 年 1 月 1 日 ~ 9 月 30 日 ヒアリング 調 査 : 平 成 26 年 11 月 4 日 ~ 12 月 8 日 2 調 査 対 象 : 県 内 における 賃 貸 物 件 を 管 理 する 会 社 20 社 26 店 舗 管 理 戸 数 51,626 戸 3 調 査 方 法 : 文 献 サーベイ 等 による 現 状 調 査 不 動 産 各 社 への 聞 き 取 り 調 査 4 物 件 のカバー 率 :22.3% 2/ 平 成 25 年 度 住 宅 土 地 統 計 調 査 における 民 営 借 家 建 物 数 100 % 5 備 考 : 本 件 の 賃 料 は 共 益 費 や 駐 車 場 代 等 の 付 加 サービス 費 用 を 除 いている 1

Ⅱ. 本 県 における 貸 家 住 宅 の 新 設 動 向 について 新 設 住 宅 着 工 戸 数 に 占 める 貸 家 の 割 合 平 成 25 年 度 は 消 費 税 増 税 前 の 駆 け 込 み 需 要 などにより 貸 家 の 割 合 が 上 昇 平 成 25 年 度 : 新 設 住 宅 着 工 戸 数 17,173 戸 に 占 める 貸 家 11,720 戸 の 割 合 は68.2% 平 成 24 年 度 : 新 設 住 宅 着 工 戸 数 13,623 戸 に 占 める 貸 家 8,536 戸 の 割 合 は62.7% 全 国 の 貸 家 割 合 平 成 25 年 度 37.5% 平 成 24 年 度 35.9% と 比 較 すると 依 然 とし て 本 県 の 貸 家 割 合 は 高 くなっています 新 設 貸 家 の 推 移 平 成 21-22 年 度 : 平 成 20 年 9 月 のリーマンショック 以 降 全 国 的 な 景 気 悪 化 により 減 少 平 成 23 年 度 : 前 年 比 0.2% 減 少 と ほぼ 横 ばい 平 成 24-25 年 度 : 消 費 税 増 税 前 の 駆 け 込 み 需 要 などにより 再 び 増 加 別 貸 家 の 新 設 住 宅 着 工 戸 数 単 位 : 戸 % 名 H21 年 度 H22 年 度 H23 年 度 H24 年 度 H25 年 度 増 減 率 対 24 年 度 名 護 384 312 192 351 865 146.4 うるま 712 602 767 772 685-11.3 沖 縄 947 794 753 737 985 33.6 浦 添 554 567 417 563 843 49.7 宜 野 湾 574 772 509 824 1,018 23.5 1,738 1,223 1,834 2,161 2,388 10.5 豊 見 城 427 376 311 254 606 138.6 糸 満 255 259 221 444 572 28.8 城 134 198 371 268 600 123.9 石 垣 71 109 90 43 254 490.7 宮 古 島 189 149 332 330 550 66.7 沖 縄 県 計 7,971 7,395 7,382 8,536 11,720 37.3 注 合 併 した は 合 併 前 の 村 も 合 計 出 所 沖 縄 県 土 木 建 築 別 貸 家 の 合 計 新 設 住 宅 着 工 戸 数 および 新 設 着 工 増 減 率 沖 縄 戸 14,000 沖 縄 県 計 戸 数 増 減 率 % 40.0 12,000 10,000 20.0 8,000 6,000 4,000 0.0 2,000 0 H21 年 度 H22 年 度 H23 年 度 H24 年 度 H25 年 度 出 所 沖 縄 県 土 木 建 築 2-20.0

別 の 動 向 対 前 年 度 比 別 にみると 消 費 税 増 税 前 の 駆 け 込 み 需 要 などにより 幅 広 い 地 域 で 増 加 傾 向 がみら れました 上 昇 率 でみると 石 垣 490.7 % 増 の 254 戸 が 最 も 大 きく 次 いで 名 護 146.4 % 増 の 865 戸 豊 見 城 138.6 % 増 の 606 戸 となっています 一 方 減 少 はうるま 11.3% 減 の 685 戸 のみに 留 まりました 戸 3,000 2,500 2,000 別 貸 家 の 新 設 住 宅 着 工 戸 数 および 新 設 着 工 増 減 率 H24~H25 年 度 H21 年 度 490.7 H22 年 度 H23 年 度 H24 年 度 H25 年 度 % 500.0 400.0 300.0 1,500 146.4 増 減 率 対 24 年 度 138.6 123.9 200.0 1,000 500 33.6 49.7 23.5 10.5 28.8 66.7 100.0 0.0 0-11.3 名 護 うるま 沖 縄 浦 添 宜 野 湾 豊 見 城 糸 満 城 石 垣 宮 古 島 出 所 沖 縄 県 土 木 建 築 名 -100.0 参 考 沖 縄 県 の 推 計 人 口 各 月 1 日 現 在 世 帯 数 各 月 1 日 現 在 人 口 世 帯 人 国 調 H17.10 月 488,368 1,361,594 8,584 H18.10 月 496,096 1,367,994 6,400 H19.10 月 502,068 1,373,464 5,470 H20.10 月 507,734 1,377,274 3,810 H21.10 月 513,867 1,385,147 7,873 国 調 H22.10 月 520,191 1,392,818 7,671 H23.10 月 530,921 1,401,933 9,115 H24.10 月 539,984 1,410,140 8,207 H25.10 月 548,603 1,416,587 6,447 対 前 月 H25.12 月 550,061 1,418,696 925 H26. 1 月 550,518 1,419,383 687 総 数 人 口 増 減 数 2 月 550,998 1,419,890 507 3 月 551,381 1,420,002 112 4 月 550,306 1,414,146 5,856 5 月 553,958 1,418,572 4,426 6 月 554,877 1,419,395 823 7 月 555,690 1,419,926 531 8 月 556,529 1,420,998 1,072 9 月 557,284 1,421,795 797 10 月 557,950 1,422,536 741 11 月 558,922 1,423,736 1,200 12 月 559,706 1,424,615 879 1,430 千 人 総 人 口 と 総 世 帯 数 の 推 移 千 世 帯 570 1,420 560 1,410 総 人 口 550 総 世 帯 数 1,400 540 1,390 530 1,380 520 1,370 510 1,360 500 各 月 1 日 現 在 各 年 1 0 月 1 日 現 在 1,350 490 1,340 480 1,330 470 10 0 10 0 H16 H17 H18 H19 H20 H21 H22 H23 H24 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 国 調 国 調 H25 H26 平 成 26 年 12 月 1 日 現 在 推 計 出 所 沖 縄 県 企 画 統 計 課 沖 縄 県 の 推 計 人 口 3

Ⅲ. 調 査 結 果 その1 賃 貸 物 件 の 稼 働 動 向 について 地 域 別 稼 働 率 の 状 況 地 域 別 に 賃 貸 物 件 の 平 均 稼 働 率 をみると 最 も 高 い 地 域 が 石 垣 98 %となり 次 いで 新 都 心 96% 名 護 うるま 宮 古 島 93%の 順 となっており 最 も 稼 働 率 の 低 い 地 域 は 沖 縄 及 び 近 隣 村 84%となりました 稼 動 率 の 降 順 にその 要 因 を 整 理 すると 石 垣 では 海 上 保 安 庁 の 配 置 増 員 による 借 り 上 げ 需 要 などにより 稼 働 率 が 上 昇 しています 次 いで 新 都 心 は 生 活 や 交 通 の 利 便 性 を 理 由 に 単 身 世 帯 から 家 族 世 帯 まで 幅 広 い 層 に 人 気 があることから 昨 年 同 様 2 番 目 に 高 い 水 準 となっています また 名 護 うるま は 昨 年 とほぼ 同 じ 水 準 で 推 移 しており 宮 古 島 も 昨 年 97 % より 稼 働 率 は 低 下 しまし たが 引 き 続 き 高 い 水 準 です 一 方 沖 縄 及 び 近 隣 村 では 人 口 世 帯 数 は 伸 びているものの 新 築 物 件 数 が 増 加 していることから 昨 年 93 % を 下 回 り 最 も 低 い 稼 働 率 となっています 100% 2013 年 調 査 結 果 2014 年 調 査 結 果 90% 80% 70% 60% 50% 名 護 う る ま 沖 近 縄 隣 及 村 び 宜 野 湾 中 城 村 西 原 浦 添 新 都 心 新 都 心 を 除 く 東 豊 見 城 地 区 宮 古 島 石 垣 稼 働 率 の 算 出 方 法 についてはデータ 集 計 したものではなく 各 不 動 産 業 者 へ 管 理 物 件 の 状 況 をヒアリングした 結 果 となっています 4

Ⅳ. 調 査 結 果 その2 屋 タイプ 別 にみる 賃 料 の 動 向 今 回 の 調 査 におけるタイプ 別 平 均 賃 料 を 見 ると 新 築 物 件 中 古 物 件 ともに 全 てのタイ プで 増 加 しています 新 築 物 件 については 建 築 費 高 騰 による 家 賃 設 定 への 影 響 物 件 の 拡 大 化 広 い リビングの LDK 物 件 の 人 気 充 実 した 設 備 ハイグレード 物 件 の 堅 調 な 需 要 な どが 大 きな 要 因 と 考 えられます また 賃 料 相 場 の 高 い 街 地 開 発 地 区 に 人 気 が 集 まって いることも 平 均 賃 料 を 押 し 上 げている 要 因 として 考 えられます 中 古 物 件 についても 新 築 同 様 広 い LDK 物 件 や 設 備 の 充 実 した 物 件 の 増 加 が 賃 料 上 昇 の 要 因 として 考 えられます また 設 備 追 加 エアコン インターネット 対 応 等 によ り 家 賃 稼 働 率 を 維 持 しているケースもみられるほか リノベーション 改 修 工 事 によ る 間 取 りの 変 更 など リフォームよりも 大 規 模 に 手 を 加 える 方 法 などによる 賃 料 上 昇 の ケースもみられます このようなオーナーと 不 動 産 業 者 の 工 夫 により 顧 客 のニーズを 上 手 く 捉 えている 物 件 が 増 えていることもあり 平 均 賃 料 水 準 は 増 加 していると 考 えられます 円 80,000 70,000 60,000 50,000 40,000 1R~1LDK 新 築 1R~1LDK 中 古 2DK 2LDK 新 築 2DK 2LDK 中 古 3DK 3LDK 新 築 3DK 3LDK 中 古 74,500 75,000 77,000 70,700 71,800 71,200 65,500 66,500 62,500 62,500 62,300 62,400 63,000 65,300 61,300 59,000 61,800 61,000 51,500 51,600 51,700 50,400 53,300 53,800 45,500 50,000 44,700 46,500 47,200 45,000 43,800 40,300 41,100 38,500 38,800 38,900 30,000 2009 2010 2011 2012 2013 2014 当 社 賃 料 動 向 ネットワーク 調 査 2014 年 5

1. 1R ~ 1LDKタイプの 動 向 概 ね 7 坪 ~ 11 坪 新 築 物 件 県 内 平 均 賃 料 : 50,000 円 前 年 47,200 円 より 5.9 % 上 昇 平 均 賃 料 の 上 昇 要 因 として 単 身 から 2 ~ 3 人 世 帯 若 いカップル 新 婚 子 ども 1 人 の 家 族 世 帯 まで 対 応 可 能 な 広 いリビングの LDK 物 件 が 増 えていることが 挙 げられます 各 地 域 における 賃 料 高 低 率 当 該 地 域 の 平 均 賃 料 県 内 平 均 賃 料 100-100 をみる と 新 都 心 地 域 が 最 も 高 く 生 活 環 境 の 良 さ 商 業 施 設 の 充 実 人 気 学 区 が 近 いや 交 通 の 利 便 性 モノレール 道 路 整 備 などから 前 年 同 様 人 気 のある 地 域 となっています 2 番 目 に 高 い 地 域 は 前 年 に 引 き 続 き 街 地 開 発 地 区 の 金 城 やモノレール 駅 周 辺 小 禄 赤 嶺 奥 武 山 を 中 心 とした 需 要 の 増 加 により 賃 料 は 上 昇 しています 一 方 名 護 地 域 では 宇 茂 佐 為 又 地 区 の 単 身 社 会 人 学 生 需 要 が 堅 調 ですが 供 給 過 剰 感 などから 賃 料 は 低 下 し 最 も 県 内 平 均 賃 料 を 下 回 って います 県 内 平 均 賃 料 50,000 円 を 基 準 とした 各 地 域 の 賃 料 高 低 率 50,000 円 を 100 %とした 場 合 それよりも 何 % 高 いか 低 いか % 30.0 20.0 19.6 10.0 8.2 0.0 10.0 20.0 12.7 名 護 3.7 2.5 8.1 7.9 う る ま 沖 近 縄 隣 及 村 び 宜 野 湾 中 城 村 西 原 浦 添 新 都 心 0.5 1.0 西 東 2.5 7.0 10.7 豊 見 城 地 区 宮 古 島 石 垣 6

中 古 物 件 県 内 平 均 賃 料 : 43,800 円 前 年 41,100 円 より 6.6 % 上 昇 各 地 域 における 賃 料 高 低 率 をみると 新 都 心 地 域 が 一 番 高 く 生 活 環 境 の 良 さや 交 通 の 利 便 性 を 理 由 に 前 年 に 引 き 続 き 県 内 では 人 気 の 地 区 となっています 2 番 目 に 高 い 地 域 は 街 地 開 発 地 区 の 金 城 やモノレール 駅 周 辺 が 人 気 で 平 均 賃 料 は 前 年 よりも 上 昇 しています 西 地 域 は モノレール 駅 周 辺 安 里 ~ 久 茂 地 の 社 会 人 需 要 や 西 の 専 門 学 生 需 要 中 北 や 離 島 出 身 者 等 が 堅 調 に 推 移 していますが 1R 1K 物 件 の 供 給 過 剰 感 から 賃 料 は 低 下 しています 一 方 宜 野 湾 西 原 中 城 村 地 域 は 1R 1K 等 の 学 生 向 け 物 件 に 供 給 過 剰 感 がみられるほか 格 安 物 件 を 探 す 傾 向 が 顕 著 であることなどから 最 も 県 内 平 均 賃 料 を 下 回 っています また 宜 野 湾 普 天 間 地 区 などの 旧 街 地 や 街 地 から 離 れた 西 原 池 田 中 城 村 津 地 区 などは 需 要 の 減 少 が 続 いていますが 宜 野 湾 宇 地 泊 地 区 や 中 城 村 上 原 地 区 などの 街 地 開 発 地 区 では 需 要 が 堅 調 で 1LDKには 供 給 不 足 感 もみられるよ うです 県 内 平 均 賃 料 43,800 円 を 基 準 とした 各 地 域 の 賃 料 高 低 率 43,800 円 を 100 %とした 場 合 それよりも 何 % 高 いか 低 いか % 30.0 20.0 10.0 17.4 12.2 0.0 10.0 8.9 9.4 7.9 5.3 0.7 2.7 7.3 5.5 20.0 15.2 16.2 30.0 名 護 う る ま 沖 近 縄 隣 及 村 び 宜 野 湾 中 城 村 西 原 浦 添 新 都 心 西 東 豊 見 城 地 区 宮 古 島 石 垣 7

2. 2DK ~2LDKタイプの 動 向 概 ね 12 坪 ~ 16 坪 新 築 物 件 県 内 平 均 賃 料 : 65,300 円 前 年 63,000 円 より 3.7 % 上 昇 単 身 カップル ファミリー 世 帯 など 幅 広 い 層 に 使 い 勝 手 の 良 い 広 めの 2LDKの 需 要 が 増 加 していることが 要 因 として 挙 げられます 各 地 域 における 賃 料 高 低 率 をみると 生 活 環 境 の 向 上 や 高 い 交 通 利 便 性 を 理 由 に 新 都 心 地 域 が 一 番 高 く 県 外 からの 移 住 者 に 根 強 い 人 気 があるほか 天 久 小 学 校 平 成 24 年 4 月 開 校 や 銘 苅 小 学 校 などの 人 気 学 区 もあり 需 要 は 堅 調 に 推 移 していま す 2 番 目 に 高 い 西 地 域 は 交 通 利 便 性 を 理 由 にモノレール 駅 周 辺 の 人 気 が 高 く 賃 料 は 前 年 よりも 上 昇 しています 次 いで 地 域 と 東 地 域 の 水 準 が 高 くなっています 一 方 名 護 地 域 は 物 件 の 供 給 過 剰 感 から 賃 料 は 下 落 傾 向 にあり 最 も 県 内 平 均 賃 料 を 下 回 っています また 豊 見 城 地 区 は 区 画 整 理 や 道 路 拡 張 などによ り 八 重 瀬 の 屋 宜 原 伊 地 区 などの 人 気 が 高 まっている 一 方 で このタイプの 供 給 過 剰 感 もみられることから 前 年 よりも 賃 料 は 下 落 し 県 内 平 均 賃 料 を 下 回 っています 浦 添 地 域 は 伊 祖 城 間 経 塚 地 区 が 生 活 環 境 スーパー 商 業 施 設 などの 利 便 性 の 良 さから 人 気 が 高 いものの 物 件 の 供 給 過 剰 感 や 屋 富 祖 西 原 浦 西 地 区 などにおける 需 要 の 減 少 がみられることなどから 全 体 としては 平 均 賃 料 が 低 下 しています 県 内 平 均 賃 料 65,300 円 を 基 準 とした 各 地 域 の 賃 料 高 低 率 65,300 円 を 100 %とした 場 合 それよりも 何 % 高 いか 低 いか % 30.0 20.0 19.7 17.7 10.0 0.0 2.7 6.3 10.0 20.0 15.8 14.1 17.2 4.0 5.2 11.0 4.2 5.8 30.0 名 護 う る ま 沖 近 縄 隣 及 村 び 宜 野 湾 中 城 村 西 原 浦 添 新 都 心 西 東 豊 見 城 地 区 宮 古 島 石 垣 8

中 古 物 件 県 内 平 均 賃 料 : 53,800 円 前 年 53,300 円 より 0.9 % 上 昇 街 地 開 発 地 区 などにおいて 築 年 数 の 浅 いハイグレード 物 件 が 増 加 していることなど が 要 因 として 考 えられます 各 地 域 における 賃 料 高 低 率 をみると 生 活 環 境 の 向 上 や 高 い 交 通 利 便 性 を 理 由 に 新 都 心 地 域 が 一 番 高 く 築 年 数 の 浅 い 物 件 やモノレール 駅 周 辺 の 物 件 が 人 気 とな っています その 他 の 地 域 もモノレール 駅 周 辺 の 人 気 の 高 まりや 築 浅 物 件 の 増 加 により 賃 料 は 高 い 水 準 を 維 持 しています 一 方 で うるま 地 域 は 供 給 過 剰 感 か ら 賃 料 は 下 落 し 最 も 県 内 平 均 賃 料 を 下 回 っています 沖 縄 及 び 近 隣 村 地 域 にも 同 様 の 傾 向 がみられ 特 に 沖 縄 内 の 供 給 過 剰 感 による 賃 料 下 落 の 影 響 から 県 内 平 均 を 下 回 っています 宜 野 湾 西 原 中 城 村 地 域 では 宜 野 湾 宇 地 泊 地 区 の 需 要 が 堅 調 です ただし 中 城 村 上 原 地 区 では 中 城 小 学 校 平 成 25 年 4 月 開 校 学 区 の 需 要 が 堅 調 であるものの 物 件 の 供 給 過 剰 感 から 賃 料 が 下 落 しているという 声 が 聞 かれます また 旧 街 地 宜 野 湾 普 天 間 地 区 などや 街 地 開 発 地 区 から 離 れた 地 域 中 城 村 の 津 地 区 などでは 需 要 減 少 が 続 いています 県 内 平 均 賃 料 53,800 円 を 基 準 とした 各 地 域 の 賃 料 高 低 率 53,800 円 を 100 %とした 場 合 それよりも 何 % 高 いか 低 いか % 40.0 30.0 31.7 20.0 10.0 0.0 10.5 7.4 6.4 10.0 20.0 7.0 4.6 14.9 13.1 12.3 4.9 0.6 3.0 30.0 名 護 う る ま 沖 近 縄 隣 及 村 び 宜 野 湾 中 城 村 西 原 浦 添 新 都 心 西 東 豊 見 城 地 区 宮 古 島 石 垣 9

3. 3DK ~3LDKタイプの 動 向 概 ね 16 坪 ~ 20 坪 新 築 物 件 県 内 平 均 賃 料 : 77,000 円 前 年 75,000 円 より 2.7 % 上 昇 新 築 物 件 の 供 給 は 他 のタイプと 比 較 して 少 ないものの 街 地 開 発 地 区 などでハイグレ ード 物 件 広 い 間 取 り 充 実 した 設 備 が 増 加 したことなどが 要 因 として 考 えられます 各 地 域 における 賃 料 高 低 率 をみると 生 活 環 境 の 向 上 や 高 い 交 通 利 便 性 を 理 由 に 新 都 心 地 域 が 最 も 高 く 前 年 同 様 銘 苅 天 久 小 学 校 区 が 人 気 地 域 となっており 賃 料 は 上 昇 しています 2 番 目 に 高 い 地 域 は モノレール 駅 周 辺 の 人 気 が 高 い 西 地 域 となっており 昨 年 よりも 平 均 賃 料 は 上 昇 しています 東 地 域 では 真 嘉 比 首 里 地 区 の 人 気 が 堅 調 ですが 真 和 志 識 名 繁 多 川 地 区 などの 需 要 が 減 少 しています 豊 見 城 地 区 では 前 年 同 様 宜 保 豊 崎 地 区 の 人 気 地 区 に 加 え 今 後 は 豊 見 城 地 区 上 田 小 学 校 の 分 離 新 設 校 であるゆたか 小 学 校 平 成 27 年 4 月 開 校 予 定 周 辺 地 区 の 需 要 増 加 が 予 想 されます 一 方 うるま 地 域 は 供 給 過 剰 感 がみられるほか 街 地 から 離 れた 与 勝 地 区 などの 賃 料 が 低 く 推 移 していることから 最 も 県 内 平 均 賃 料 を 下 回 りました 県 内 平 均 賃 料 77,000 円 を 基 準 とした 各 地 域 の 賃 料 高 低 率 77,000 円 を 100 %とした 場 合 それよりも 何 % 高 いか 低 いか % 40.0 30.0 34.4 20.0 13.0 13.8 10.0 4.7 0.0 10.0 20.0 30.0 14.8 16.4 17.0 名 護 う る ま 沖 近 縄 隣 及 村 び 5.8 4.8 宜 野 湾 中 城 村 西 原 浦 添 新 都 心 西 東 12.4 13.3 7.7 豊 見 城 地 区 宮 古 島 石 垣 10

中 古 物 件 県 内 平 均 賃 料 : 66,500 円 前 年 65,500 円 より 1.5 % 上 昇 各 地 域 における 賃 料 高 低 率 をみると 生 活 環 境 の 向 上 や 高 い 交 通 利 便 性 を 理 由 に 新 都 心 地 域 が 一 番 高 くなっています その 他 の 地 域 については モノ レール 駅 周 辺 の 人 気 の 高 まりや ハイグレード 築 浅 物 件 の 増 加 により 賃 料 は 高 い 水 準 を 維 持 しています 宜 野 湾 西 原 中 城 村 地 区 においては 宜 野 湾 大 山 のはごろも 小 学 校 平 成 26 年 4 月 開 校 や 西 原 坂 田 の 坂 田 小 学 校 区 の 需 要 は 今 後 も 堅 調 に 推 移 する ことが 予 想 されますが 中 城 村 上 原 の 中 城 小 学 校 平 成 25 年 4 月 開 校 学 区 の 需 要 は 物 件 の 供 給 過 剰 感 もあり 落 ち 着 きがみられます 一 方 沖 縄 及 び 近 隣 村 地 域 では 北 谷 嘉 手 納 読 谷 村 などで 供 給 不 足 感 がみられるものの 沖 縄 内 の 供 給 過 剰 感 による 賃 料 下 落 が 影 響 し 最 も 県 内 平 均 賃 料 を 下 回 りました うるま 地 域 も 他 タイプと 同 様 に 供 給 過 剰 感 から 県 内 平 均 賃 料 を 下 回 っています また 浦 添 地 域 では 前 田 伊 祖 経 塚 地 区 など 人 気 学 区 浦 城 小 前 田 小 等 周 辺 の 需 要 は 堅 調 ですが 全 体 の 供 給 過 剰 感 から 平 均 賃 料 は 減 少 していま す 県 内 平 均 賃 料 66,500 円 を 基 準 とした 各 地 域 の 賃 料 高 低 率 66,500 円 を 100 %とした 場 合 それよりも 何 % 高 いか 低 いか % 40.0 30.0 29.3 20.0 10.0 0.0 8.0 3.8 5.3 10.0 20.0 10.6 16.1 16.3 7.2 6.5 8.1 11.0 12.5 30.0 名 護 う る ま 沖 近 縄 隣 及 村 び 宜 野 湾 中 城 村 西 原 浦 添 新 都 心 西 東 豊 見 城 地 区 宮 古 島 石 垣 11

Ⅴ. 調 査 結 果 その3 店 舗 事 務 所 物 件 の 賃 料 動 向 平 均 賃 料 坪 単 価 : 6,300 円 前 年 5,680 円 より10.9% 上 昇 単 位 円 / 坪 年 次 2010 2011 2012 2013 2014 事 業 所 5,180 5,700 5,650 5,680 6,300 店 舗 事 務 所 については 周 辺 のインフラなど 環 境 等 に 賃 料 が 左 右 される 為 築 年 数 に 関 係 なく 坪 当 たりの 平 均 賃 料 で 比 較 します 店 舗 事 務 所 の 全 体 的 な 動 向 としては の 都 心 や 地 方 都 の 街 地 開 発 地 区 などで 需 要 が 増 加 傾 向 にあり 全 体 の 平 均 坪 単 価 は 前 年 に 比 べ 増 加 しています また 初 期 費 用 敷 金 礼 金 を 含 めた 契 約 費 用 などのコスト 面 を 考 慮 して 小 型 店 舗 広 さ 15 坪 程 度 駐 車 場 3 台 確 保 の 需 要 が 高 ま っています 地 域 別 でみると 新 都 心 9,400 円 / 坪 前 年 8,600 円 / 坪 西 8,000 円 / 坪 前 年 7,400 円 / 坪 7,700 円 / 坪 前 年 6,500 円 / 坪 となっています 新 都 心 地 域 の 人 気 は 依 然 として 根 強 く 飲 食 店 や 美 容 関 連 エステ ネイル クリニック 歯 科 医 院 等 学 習 塾 等 の 需 要 が 増 加 しており 平 均 賃 料 が 最 も 高 い 地 域 となっています 昨 年 に 引 き 続 き 一 では 新 都 心 よりも 駐 車 場 が 確 保 しやすい 東 の 真 嘉 比 地 区 へ 需 要 がシフトしていると いう 声 も 聞 かれました 久 茂 地 国 際 通 り 沿 いも 引 続 き 人 気 があり 観 光 客 需 要 の 増 加 な どもあり 賃 料 が 上 昇 している 物 件 もみられるようです 離 島 の 石 垣 では 新 石 垣 空 港 開 港 平 成 25 年 3 月 により 観 光 客 数 の 増 加 が 続 いていることから 飲 食 店 居 酒 屋 等 の 出 店 が 増 加 しています また 宮 古 島 では 飲 食 店 居 酒 屋 等 の 出 店 は 増 加 しているものの 伊 良 大 橋 建 設 工 事 に 伴 う 現 場 事 務 所 の 需 要 は 落 ち 着 いています スナ ック 店 舗 については どの 地 域 においても 厳 しい という 声 が 多 く 賃 料 低 下 や 空 室 増 加 がみられます 坪 当 たりの 県 内 平 均 賃 料 6,300 円 を 基 準 とした 各 地 域 の 賃 料 高 低 率 6,300 円 を 100 %とした 場 合 それよりも 何 % 高 いか 低 いか % 60.0 50.0 40.0 30.0 20.0 10.0 0.0 10.0 20.0 30.0 40.0 50.0 23.8 名 護 32.3 う る ま 11.1 24.7 17.7 沖 近 縄 隣 及 村 び 宜 野 湾 中 城 村 西 原 浦 添 49.8 新 都 心 12 27.5 西 1.0 東 22.2 19.2 19.6 豊 見 城 地 区 宮 古 島 1.6 石 垣

Ⅵ. 今 回 調 査 のまとめ 1その 他 の 特 徴 的 な 地 域 情 報 宮 古 島 昨 年 同 様 西 里 下 里 久 松 地 区 が 商 業 施 設 や 築 浅 物 件 の 多 さなどから 人 気 が 高 く リタイヤ 世 帯 やダイビング 需 要 による 県 外 からの 移 住 者 増 加 も 続 き ハイグレード 物 件 や 海 が 見 える 物 件 の 需 要 が 堅 調 です 一 方 で 仲 宗 根 北 学 区 などでは 交 通 生 活 利 便 性 の 悪 さなどから 需 要 が 減 少 しています また 伊 良 大 橋 建 設 工 事 に 伴 う 関 連 需 要 工 事 作 業 員 建 築 事 務 所 は 落 ち 着 いています 以 前 から 供 給 不 足 感 が 強 く 貸 し 手 場 感 が 続 き 築 年 数 が 経 過 した 物 件 でも 賃 料 を 据 え 置 くケースが 多 い 地 域 でしたが 今 後 は 物 件 の 供 給 過 剰 感 の 増 加 につれて 競 争 の 激 化 が 予 想 されます 石 垣 昨 年 同 様 真 栄 里 平 得 登 野 城 地 区 などが 大 型 商 業 施 設 や 生 活 利 便 性 の 良 さから 人 気 が 高 く 一 方 で 新 川 真 喜 良 地 区 などは 交 通 アクセスや 生 活 利 便 性 の 悪 さなどから 需 要 が 減 少 し 新 栄 地 区 も 古 い 物 件 が 多 いことなどから 苦 戦 が 続 いています 新 築 物 件 は 増 加 傾 向 ですが 生 コンの 価 格 上 昇 により 建 築 費 が 高 騰 していることから 今 後 供 給 のペースは 落 ち 着 いていくことが 予 想 されます 店 舗 については 新 石 垣 空 港 開 港 以 降 観 光 客 数 の 増 加 に 伴 い 美 崎 地 区 の 飲 食 店 居 酒 屋 等 需 要 が 高 まっています 沖 縄 昨 年 同 様 商 業 施 設 や 人 気 学 区 山 内 小 美 原 小 等 病 院 などの 生 活 利 便 性 が 良 さ から 山 内 美 原 宮 里 地 区 街 地 開 発 地 区 の 人 気 が 堅 調 です 一 方 で 安 慶 田 住 吉 越 来 地 区 などの 需 要 は 道 路 の 狭 さや 生 活 利 便 性 の 悪 さから 低 迷 しています また 泡 瀬 比 屋 根 与 儀 地 区 も 供 給 過 剰 感 から 需 要 が 減 少 しています 店 舗 については 空 港 通 りゲート 通 り 園 田 諸 見 里 といった 駐 車 場 確 保 が 困 難 な 地 区 では 客 足 が 減 少 し 苦 戦 していることから 賃 料 の 引 下 げもみられます 今 後 近 隣 地 区 の 北 中 城 村 に 大 型 商 業 施 設 がオープン 後 周 辺 地 域 の 需 要 活 性 化 を 期 待 する 声 も 聞 かれました うるま 昨 年 同 様 全 般 的 な 供 給 過 剰 感 が 続 きますが 安 慶 名 街 地 開 発 地 区 江 州 宮 里 地 区 は 商 業 施 設 や 人 気 学 区 中 原 小 兼 原 小 等 などの 利 便 性 の 良 さから 人 気 が 堅 調 です 一 方 で 昆 布 栄 野 比 地 区 は 生 活 利 便 性 の 悪 さにより 需 要 が 減 少 しています 東 地 区 八 重 瀬 の 屋 宜 原 伊 地 区 街 地 開 発 地 区 が 国 道 507 号 津 嘉 山 バイパスの 全 面 開 通 による 交 通 アクセス 向 上 や 商 業 施 設 の 充 実 などを 理 由 に 人 気 が 高 いものの 物 件 の 供 給 過 剰 感 がみられ 始 め 周 辺 の 総 合 病 院 従 業 員 の 需 要 にも 落 ち 着 きがみられます ま た 城 の 大 里 では 旧 大 里 小 学 校 跡 地 への 大 型 商 業 施 設 の 出 店 などにより 周 辺 地 区 の 人 気 は 続 いており 需 要 は 堅 調 です 一 方 で 城 の 知 念 地 区 では 新 築 物 件 が 増 え たものの 生 活 利 便 性 の 悪 さを 理 由 に 地 元 住 民 以 外 の 需 要 は 減 少 が 続 いています 13

2 県 内 各 地 の 需 給 バランス 入 居 需 要 に 対 する 物 件 供 給 状 況 各 不 動 産 業 者 へ 管 理 地 域 の 入 居 需 要 に 対 する 物 件 の 供 給 状 況 について 以 下 の5 段 階 に 分 けて 現 場 感 覚 をヒアリング した 結 果 です 赤 過 剰 橙 やや 多 い 薄 黄 ちょうどいい 黄 やや 不 足 青 不 足 世 帯 数 人 口 賃 貸 物 件 戸 数 などのデータ 集 計 によるものではありません 北 1R ~ 1LDK は 宇 茂 佐 為 又 2DK 2LDK は 宇 茂 佐 で 過 剰 感 がみられる 3DK 3LDK は 物 件 数 が 比 較 的 少 なく やや 不 足 感 もみられる 1R~1LDK 2DK 2LDK 3DK 3LDK 中 1R ~ 1LDK はうるま 沖 縄 が 過 剰 気 味 北 中 城 村 中 城 村 浦 添 は 不 足 気 味 2DK 2LDK は 全 般 的 うるま 沖 縄 中 城 村 宜 野 湾 浦 添 に 過 剰 気 味 3DK 3LDK は 宜 野 湾 と 西 原 中 城 村 で 供 給 不 足 気 味 1R~1LDK 2DK 2LDK 3DK 3LDK 1R ~ 1LDK は 全 域 で 1LDKが 不 足 気 味 2DK 2LDK 3DK 3LDK は 新 都 心 東 地 域 で 不 足 気 味 1R~1LDK 2DK 2LDK 3DK 3LDK 14

1R ~ 1LDK 3DK 3LDK は 豊 見 城 が 不 足 気 味 2DK 2LDK は 豊 見 城 豊 崎 地 区 八 重 瀬 伊 地 区 が 過 剰 気 味 1R~1LDK 2DK 2LDK 3DK 3LDK 宮 古 1R ~ 1LDK 3DK 3LDK は 西 里 下 里 地 区 で 不 足 気 味 2DK 2LDK は 西 里 下 里 久 松 地 区 で 過 剰 気 味 1R~1LDK 2DK 2LDK 3DK 3LDK 石 垣 全 タイプで 真 栄 里 平 得 地 区 などで 不 足 気 味 1R~1LDK 2DK 2LDK 3DK 3LDK 15

3 築 年 数 経 過 に 伴 う 平 均 稼 働 率 と 平 均 賃 料 の 推 移 新 築 時 の 稼 働 率 及 び 賃 料 を 100 %とした 場 合 平 均 稼 働 率 は 築 後 5 年 以 内 は 新 築 時 とほぼ 変 わらないものの 6 年 目 以 降 は 徐 々 に 年 数 の 経 過 とともに 低 下 する 傾 向 がみられ 築 16 年 以 上 で 9 割 以 下 築 31 年 以 上 で 8 割 以 下 となることが 分 かりました また 平 均 賃 料 でも 同 様 の 低 下 傾 向 がみられた ほか 稼 働 率 の 下 落 割 合 と 賃 料 の 低 下 割 合 は 近 いことも 分 かりました ただし 築 年 数 の 長 い 物 件 においても こまめな 手 入 れにより 稼 働 率 や 賃 料 は 改 善 されるとの 声 が 多 数 あ りました 入 居 者 のニーズをしっかり 捉 え リノベーションやリフォームなど 施 した 物 件 は 賃 料 を 値 上 げしても 稼 働 率 を 維 持 できているケースもあるようです オーナーとして は 管 理 会 社 との 連 携 を 密 に 行 ない 長 期 的 な 視 点 から 稼 働 率 の 維 持 や 設 備 投 資 に 取 組 む 姿 勢 がより 一 層 求 められています 平 均 稼 働 率 % 100 平 均 家 賃 推 移 90 80 70 60 新 築 時 築 2~5 年 築 6~10 年 築 11~15 年 築 16~20 年 築 21~30 年 築 31 年 以 上 稼 働 率 が 低 下 した 際 の 有 効 な 対 処 法 リノベーションによる 間 取 り 変 更 例 : 2DK 1LDK 3DK 2LDKなど 内 装 リフォームキッチン 交 換 クロス 張 替 え 和 室 洋 間 への 変 更 など 外 壁 塗 り 替 え 共 用 分 の 清 掃 第 一 印 象 を 重 視 し 好 印 象 を 与 える 物 件 の 付 加 価 値 を 高 めるエアコン 設 置 ネット 無 料 化 など 条 件 面 の 変 更 家 賃 引 下 げ 敷 金 礼 金 の 無 料 化 賃 料 1 ヵ 月 サービスなど 16

4 設 備 周 辺 施 設 について 人 気 の 設 備 無 いと 物 件 の 人 気 が 下 がる 設 備 バス トイレ 別 室 内 洗 濯 場 エアコン が 最 も 多 く 標 準 的 な 設 備 と 捉 え られているようです 次 いで 駐 車 場 2 台 は を 除 く 幅 広 い 地 域 で 入 居 の 判 断 基 準 になっているようです また 他 物 件 との 差 別 化 をつける 設 備 としては 以 前 の イン ターネット 対 応 無 料 有 料 に 代 わり オートロック や モニター 付 インターホ ン との 声 が 聞 かれました ペット 可 は 一 の 新 築 物 件 中 古 物 件 の 空 室 改 善 策 と して 取 組 むケースがみられますが 追 加 の 設 備 コストや 騒 音 臭 いに 関 する 苦 情 などもあ り 積 極 的 には 展 開 されていないようです 件 数 0 5 10 15 20 25 バス トイレ 別 室 内 洗 濯 場 エアコン 駐 車 場 2 台 インターネット 対 応 無 料 有 料 駐 車 場 1 台 オートロック ペット 可 エレベーター モニター 付 インターホン 乾 燥 機 付 網 戸 個 室 好 条 件 となる 周 辺 施 設 最 も 好 条 件 となる 周 辺 施 設 は スーパー コンビニ 学 校 の 2 つとなりました 食 料 品 などの 生 活 必 需 品 を 調 達 しやすい 環 境 を 希 望 している 入 居 者 が 多 いことが 分 かりま す また 学 校 は 特 に 小 学 校 近 隣 を 優 先 的 に 希 望 する 入 居 者 が 多 いようです 件 数 0 5 10 15 20 25 30 スーパー コンビニ 学 校 大 型 商 業 施 設 病 院 バス 停 モノレール 駅 公 園 金 融 機 関 高 速 道 路 インターチェンジ 役 所 ビーチ 17

5 最 近 の 不 動 産 場 の 変 化 について 太 陽 光 発 電 設 備 について 新 築 物 件 の 約 5 割 が 設 置 し 中 古 物 件 への 設 置 も 増 えていると 感 じる 意 見 が 多 い オーナー 自 身 にて 管 理 を 行 ない 主 に 全 量 売 電 を 目 的 に 設 置 されている 最 上 階 の 断 熱 効 果 がみられ 入 居 者 からの 評 判 がよいという 声 も 聞 かれる 平 成 26 年 度 の 買 い 取 り 価 格 見 直 し 前 に 駆 け 込 み 需 要 がみられたが その 後 の 新 規 接 続 中 止 発 表 などの 影 響 もあり 今 後 は 取 り 組 みが 弱 まるとの 見 通 しが 多 い 参 考 : 太 陽 光 発 電 買 い 取 り 価 格 の 推 移 平 成 24 年 度 平 成 25 年 度 平 成 26 年 度 10 kw 未 満 期 間 10 年 : 42 円 38 円 37 円 10 kw 以 上 期 間 20 年 : 42 円 37.8 円 34.56 円 6 消 費 税 増 税 後 2014 年 4 月 に 5 % 8 %に 引 き 上 げの 動 向 について 建 築 費 高 騰 や 需 給 バランスの 変 化 から 新 規 建 築 需 要 に 一 服 感 増 税 前 の 駆 け 込 み 需 要 で 成 約 した 案 件 をこれから 着 工 予 定 の 案 件 がみられる 建 築 費 高 騰 などから 採 算 があわず 事 業 を 取 りやめるケースもある 資 材 高 騰 や 人 手 不 足 による 建 築 費 高 騰 に 伴 う 割 高 な 新 築 家 賃 設 定 相 場 より 約 3 ~ 5 千 円 高 いことから 満 室 にならない 物 件 もみられ 稼 働 率 に 影 響 した 人 手 不 足 などにより 工 事 進 捗 遅 延 に 伴 う 完 成 引 渡 し 時 期 への 影 響 1 ~ 3 月 の 完 成 予 定 が 約 2 ~ 5 ヵ 月 遅 れ 入 替 え 時 期 を 逃 した 物 件 がみられた 入 替 え 時 期 を 逃 すと 満 室 まで 約 1 ~ 3 ヵ 月 かかり 当 初 事 業 計 画 に 影 響 してしまう 消 費 税 増 税 後 節 約 志 向 からの 引 越 し 手 控 え 傾 向 但 し 一 では 初 期 費 用 敷 金 礼 金 等 を 含 めた 契 約 費 用 の 低 減 化 から 引 越 しが しやすい 環 境 との 意 見 もあった 相 続 税 改 正 平 成 27 年 1 月 に 向 けた 動 向 相 談 を 受 けるまでの 段 階 は 多 いものの 新 規 の 建 築 需 要 に 繋 がる 動 きはみられない 7 将 来 5 ~ 10 年 後 の 賃 貸 動 向 について 物 件 の 供 給 過 剰 感 が 強 まり 空 室 物 件 が 増 加 する 恐 れ 中 古 物 件 の 経 過 年 数 に 応 じた 家 賃 引 き 下 げ 幅 が 増 加 する 可 能 性 がある 大 型 商 業 施 設 北 地 区 へのテーマパーク 進 出 構 想 等 やモノレール 延 長 工 事 の 影 響 周 辺 地 区 において 新 規 物 件 供 給 だけでなく 中 古 物 件 の 需 要 増 加 が 見 込 まれる オーナーの 世 代 交 代 現 在 は 60 ~ 70 代 のオーナーが 多 く 40 ~ 50 代 への 代 替 わりが 進 んでいく 築 年 数 の 長 い 中 古 物 件 の 建 替 え 需 要 建 替 えが 進 むという 声 はまだ 少 ない しっかりした 躯 体 ならば 内 装 リフォーム クロス 張 替 など やリノベーション 間 取 り 変 更 など で 対 応 可 能 との 声 が 多 い 18

高 額 な 建 替 え 費 用 に 備 えた 資 金 計 画 の 必 要 性 を 指 摘 する 意 見 があった 8オーナーの 傾 向 について 年 齢 層 は 概 ね 60 ~ 70 代 40 ~ 50 代 への 代 替 わりの 動 きはまだ 少 ない 一 では 30 代 で 土 地 を 購 入 し 物 件 を 新 築 する 動 きもみられ 徐 々に 不 動 産 投 資 という 感 覚 が 強 まっている 建 築 前 に 周 辺 賃 料 相 場 や 人 気 のある 間 取 り についての 相 談 が 増 加 事 業 計 画 を 円 滑 に 進 めるために 事 前 調 査 をしっかり 行 なう 傾 向 がみられる 空 室 対 策 エアコンやインターネット 対 応 の 設 備 投 資 についての 提 案 が 増 加 借 り 手 場 が 多 い 中 一 の 貸 し 手 場 では 中 古 物 件 のリフォームなどに 消 極 的 な 姿 勢 もみられ その 場 合 は 賃 料 引 き 下 げで 対 応 するケースが 多 い アパート 経 営 セミナー 空 室 対 策 や 相 続 税 対 策 等 への 参 加 が 増 加 近 年 の 物 件 増 加 に 危 機 感 を 持 ち 勉 強 熱 心 なオーナーが 増 えている 一 括 借 上 のシステムに 関 する 相 談 や 取 組 みが 増 えている 経 営 者 としての 意 識 が 強 くなってきている 9 入 居 者 の 傾 向 について 初 期 費 用 敷 金 礼 金 等 を 含 めた 契 約 費 用 を 抑 えたい 傾 向 が 顕 著 以 前 は 家 賃 4 ~ 5 ヵ 月 分 が 相 場 だったが 1 ~ 3 ヵ 月 分 まで 減 少 傾 向 がみられる 以 外 の 地 域 では 駐 車 場 2 台 確 保 の 希 望 が 強 くなる 傾 向 駐 車 場 が 確 保 できないだけで 入 居 希 望 者 の 選 択 肢 から 外 される 可 能 性 がある インターネット 等 を 利 用 した 事 前 の 物 件 選 定 不 動 産 業 者 には 物 件 紹 介 ページで 上 手 くアピールする 工 夫 が 求 められている 屋 数 が 少 なくてもリビングの 広 い 物 件 を 好 む 傾 向 くつろぎの 場 としてリビングを 求 める 声 が 多 い ファミリー 世 帯 では 子 供 の 世 話 もしやすいとの 意 見 がある 一 では 設 備 面 を 重 視 する 傾 向 家 賃 が 割 高 になっても 分 譲 マンションの 様 なハイグレード 設 備 埋 め 込 みガスコン ロ デザインや 機 能 性 の 良 い 浴 室 洗 面 所 など を 希 望 する 入 居 者 が 一 みられる 10 不 動 産 会 社 のアドバイス アパート 経 営 成 功 のコツ について 入 居 者 の 声 に 対 するスピード 対 応 入 居 者 の 声 をないがしろにしていると 需 要 が 離 れていきやすく 稼 働 率 が 下 がる 不 動 産 業 者 との 積 極 的 な 情 報 交 換 コミュニケーション 人 気 のある 間 取 りや 設 備 などのトレンド 場 ニーズを 把 握 し 物 件 に 反 映 させる 工 夫 次 第 で 築 年 数 が 経 過 している 物 件 でも 高 稼 働 率 を 維 持 することができる 集 客 力 がある 不 動 産 業 者 の 選 定 情 報 発 信 力 交 渉 力 がある 不 動 産 業 者 との 協 力 で 稼 働 率 アップを 図 ることができる 物 件 相 場 に 見 合 った 家 賃 の 設 定 19

物 件 が 良 くても 家 賃 設 定 を 誤 ると 稼 働 率 に 影 響 し 事 業 計 画 が 当 初 から 崩 れる 事 業 計 画 は 多 方 面 不 動 産 業 者 設 計 士 建 築 業 者 金 融 機 関 などの 意 見 が 必 須 一 では 周 辺 相 場 の 調 査 をせずに 割 高 な 家 賃 設 定 となり 入 居 不 振 のケースがある 当 初 事 業 計 画 が 崩 れると 金 融 機 関 への 借 入 金 返 済 なども 重 なり 収 益 圧 迫 に 繋 がる Ⅶ. 調 査 結 果 総 括 1 需 要 格 差 が 拡 大 する 傾 向 街 地 開 発 地 区 と 昔 ながらの 集 落 旧 街 地 前 年 同 様 平 均 賃 料 新 築 中 古 物 件 の 押 し 上 げ 要 因 としては 賃 料 相 場 の 高 い 街 地 開 発 地 区 への 需 要 シフト や オーナーと 不 動 産 業 者 の 連 携 による 入 居 者 の ニーズへの 対 応 などが 挙 げられる 2 入 居 希 望 物 件 に 関 する 動 向 の 変 化 前 年 同 様 より 安 い 価 格 で 充 実 した 物 件 を 選 ぶ 傾 向 が 強 いものの 一 方 で 安 さよりも 設 備 面 を 重 視 する 入 居 者 が 一 でみられている 金 銭 的 に 余 裕 のある 世 帯 や 都 心 周 辺 といった 条 件 に 限 らず 幅 広 い 世 帯 地 域 において 聞 かれたことから 入 居 者 のマインドにも 少 しずつ 変 化 が 生 じ 始 めていると 思 われる 3 消 費 税 増 税 の 影 響 増 税 前 の 駆 け 込 み 需 要 などにより 物 件 の 供 給 過 剰 感 が 広 い 地 域 でみられ 始 めてい ることから 引 き 続 き 借 り 手 場 の 傾 向 が 強 まっている 今 後 新 築 完 成 時 の 満 室 引 渡 しが 厳 しくなっていくとの 声 が 少 なくない 中 で 事 業 計 画 の 段 階 から 徹 底 的 な 事 前 調 査 の 必 要 性 が 求 められている 入 居 者 のトレンドは 景 気 の 動 向 にも 左 右 されるため 引 き 続 き 不 動 産 場 に 注 目 す る 必 要 がある 株 式 会 社 おきぎん 経 済 研 究 所 研 究 員 高 良 圭 20

の 区 割 りについて 西 新 都 心 出 所 国 土 交 通 省, 国 土 地 理 院 曙 港 泊 漁 港 久 茂 地 おもろまち 真 嘉 比 首 里 空 港 安 次 嶺 小 禄 国 場 識 名 真 地 具 志 東 本 調 査 における は 宅 建 情 報 等 の 区 域 マップを 参 考 に 下 記 の 通 り 区 割 りしてい ます 1 新 都 心 天 久 おもろまち 銘 苅 2 西 新 都 心 を 除 く 地 域 国 道 330 号 線 を 境 とする 西 側 泊 安 里 久 茂 地 壺 川 楚 辺 等 3 東 首 里 地 域 真 和 志 地 域 国 道 330 号 線 を 境 とする 東 側 真 嘉 比 首 里 識 名 真 地 古 波 蔵 上 間 国 場 等 4 小 禄 地 域 港 国 場 川 漫 湖 を 境 とする 側 小 禄 金 城 赤 嶺 田 原 高 良 鏡 原 等 21