事業方法の判定 対象土地のポテンシャルを把握し その土地の最有効使用を判定し ご提案します 事業方法 企画提案 ご提案例１ 賃貸共同住宅 ご提案例２ 賃貸併用住宅 建てる ご提案例３ コレクティブハウス ご提案例４ 高齢者専用住宅 ご提案例５ 商業施設 売る ご提案例６ 区画の分割 貸す ご提案例７ 駐車場 土地活用コンサルティング業務フロー 顧客の把握 個人 一般個人 会社オーナー 年齢 家族構成 所得 法人 業種 規模 信用 資金力 ニーズの 把握 顧客ニーズの把握 個人 ステイタス 長期安定収入 短期回収 相続対策 法人 収益対策 法人税対策 福利厚生 社会貢献 所有不動産の把握 現地調査 自宅 社宅 寮 アパート 店舗 事務所 工場 倉庫など 利用状況 賃借人の有無等 建物の維持管理状況 境界確認 隣地建物確認 周辺環境 繁華性 人通り 駅までの距離 前面道路 視認性 現場調査 法務局調査 権利関係 土地 建物所有者 抵当権 その他の権利の有無 役所調査 法令関係 都市計画 建蔽率 容積率 日陰 道路名義と幅員 公図 測量図 各階平面図 インフラ関係 電気 ガス 水道 上下水道 有線 経済 社会動向 マクロ 市場調査 景気 金利 為替などのトレンド 暮らし方 働き方 楽しみ方などの変化 マーケティング ミクロ 商圏人口 年齢構成 世帯収入 乗降者数 歩行者数 近隣賃料調査 近隣競合調査など 時価評価 資産査定 相続税評価額 原価法 取引事例比較法 収益還元法 開発法 財産評価基準書 路線価等 による 事業内容の選定 用途の 賃貸住宅 高齢者施設 オフィスビル 商業ビル 店舗 倉庫 駐車場など 絞込み 採算性チェック プランニング 設計 月間収支 ネット利回り ＲＯＡ 総資産利益率 コンセプト創造 差別化計画 コスト管理 事業計 画書の 工事費見積 工事項目別に分別してチェック 作成 収支計画表作成 収支計画表 損益計画表 投下資本回収判断
ご提案例 賃貸共同住宅ターゲットを想定した企画力でご提案相続を想定した事業計画書の作成 確定申告等の支援をします 立地条件などを分析し どのような間取り 設備 付帯設備などが適切かご提案します 適している条件 土地 大学や大きな企業などのある地域 通勤 通学に便利な駅周辺 敷地が大きく 宅地の固定資産税の負担が大きな土地 メリット 貸家にすることで 土地の固定資産税や相続時の評価を低く抑えることができます 事業になるので 所得が増えます 入居者との新たなコミュニケーションの機会が増えます デメリット すでに統計上 住戸数が世帯数を大きく上回っていることから 立地条件も含め魅力のないアパートは敬遠されます 空き家というリスクが常にあります 近隣とのトラブル要因が考えられます 運営上の注意 長期的な修繕計画を立て 修繕費を毎月積み立てていくことが必要です 相続税の評価が下がるからといって 評価を下げるような計画であってはなりません あくまでも 採算性重視で考えることが必要です
ご提案例 賃貸併用住宅遮音シートや断熱材などの進歩で 住み易さを追求した併用住宅のご提案ローン返済がある場合 事業収支計画を立案して リスク回避の方法もご提案します 相続税の小規模宅地の評価減は面積按分され 住宅部分が 8% 減 貸家部分が % 減となるなど その有利不利を助言いたします 適している条件 土地 大学や大きな事業所が近くにある 比較的交通の便が良い 住宅だけでは 所得に対して ローン負担が大きくなる場合 メリット 住宅ローンを賃借人の家賃で補てんすることができるため 返済計画が楽になります 賃借人との交流も生まれます 防犯対策にもなります デメリット 賃借人に配慮する必要があります 賃借人の生活騒音などが気になることもあります 空き室になった時のローン返済というリスクがあります 建物規模が大きくなる分 工事費も増大します 運営上の注意点 家賃収入に対して 確定申告の必要があります 入居対象を絞らないと 住宅部分の生活も脅かされることになり 生活ルールなども決めておくことが大事です
ご提案例３ コレクティブハウス シェアハウス 新しい生活スタイルのご提案 コレクティブハウスは 単に部屋をシェアすることで 家賃負担が少なくなるということではありません 高齢者 若者がお互いに協力しながら 快適に生活できる住居環境をシェアすることが目的です したがって プライベ ートな部分に立ち入ってしまう部分も出てくるので 生活するうえでのルールを明確にしておくことが必要不可 欠です サンエージェントでは 共同生活するうえでのルール作り 入居対象者の決定と必要施設の整備もご 提案いたします 適している条件 階部分で 居室として賃貸するには条件が悪い部屋になる場合 庭などが共有できるような土地 高齢者が所有する大きな宅地 メリット 設備スペースをまとめることで 設備費の軽減になります 住居者同士 家族的な生活ができるので アパート暮らしの無縁社会から解放されます 高齢者の場合は 老人ホームと違って時間の拘束を受けません デメリット 生活上のプライバシーは 少なくなります 家族的な生活となるため 自分のペースで生活したい人には煩わしいものになります 共同で助け合いながら生活する部分もあり 入居者の相性が悪いと快適性が損なわれます 他の入居者に対しても 共同作業の責任が出てきます 他人同士が共同生活を送るような形になるため トラブルにならないように プライバシーの確保が必要で す 共同生活のための設備の系統を分離します
ご提案例 商業施設 ( 協調建て替え ) 商店街の活性化をご提案敷地境界で区分する場合 方位によっては 斜線制限など一宅地しか有利にならない場合もあるので 調整が必要であったりします 区分所有か持分割合かも確認しておくことが必要です 用途地域が つにまたがる場合は 過半の属する用途地域が適用されるため 個々であれば建築可能な用途が協調建て替えによって 建築が不可能になる場合もあるので注意が必要です 建蔽率や容積率は按分になります 協調建て替えすることで双方が有利になる場合と 一方のみが有利になる場合もあるので 説明と調整が必要です 権利関係の調整が困難なこの分野もサンエージェントにお任せください 適している条件 土地 商店街に面した間口の狭い土地 商店街の裏宅地など 接道条件が悪い土地 商業と住宅など用途境にある土地 メリット 間口が狭い敷地同士が 一緒に建てることで 隣棟間隔が必要なくなり 個々に建てるより 床面積が大きく取れる場合があります 階段やエレベーターなどを共有できるため 工事費 維持費が割安となります フロアごとの面積が 個々の場合より大きく取れるので テナントビルの場合は募集枠も広がります 一棟として まとまった街並みが形成しやすいものとなります デメリット 建て替えなどが勝手にできません 家賃等の配分方法でトラブルになることもあります 建物と設備の所有形態と管理区分が複雑になります 協調建て替えにより 間取りや面積などにゆとりができます 一方 権利形態も複雑になりますので 維持費等の割合をどうするかなども明確にしておくことが必要です 用途地域境に位置する敷地の場合 適用される用途に注意します
ご提案例６ 区分の分割 二分割 分割して高く売る サンエージェントでは法規制などで一方のみが不利な条件にならないよう心掛けます ガス 水道 電気 排水 などの施設の敷設状況を把握したり 最低敷地規模を条例で指定している自治体もあるので 事前に調査して おきます 適している条件 土地 道路に対して 間口が広い敷地 間口が狭い場合の北側道路の敷地 面以上の道路がある メリット 大きな宅地の場合 分割することで売買しやすくなります 北側道路のほうが 狭い間口でも有利となります 以前から建物が建っていたということで 地盤の健全度が分かります 北側道路のほうが 狭い間口でも 斜線制限などで有利になります デメリット 間口が狭い敷地の場合 平面計画に制限が出ます 間口が狭く 搭状建物となると 構造的な制約も出ます 宅地規模によっては 近隣とのトラブルが起こりやすくなります 接道が南側のみで間口が狭い場合 平面計画が難しいものとなります 水道やガス 下水などに新たに引き込む必要があります 想定プランを作って 区画割に無理がないか判断します 敷地延長の土地は想定より安くなる傾向があるので 思い切って価格差をつけることが重要です 水道や排水設備について 既存のものが生かせるかどうかも検討しておきます 新たに敷設する場合の費 用負担について 金額や方法も検討しておく必要があります
ご提案例７ 駐車場 暫定利用の王道 駐車場法の設置基準についての資料をまとめてご報告いたします 事業投資は少ないものの 固定資産税や相続税の評価は更地評価となるため 土地にかかる税金は住宅用 地よりも高くなったりします 駐車場は 死角となるところも多いため 犯罪場所になることもあったり 近隣に考 慮した照明計画や防犯対策も考える必要があります また バイク用の駐車場も盗難しにくい場所に設けてお くことも考えられたりします サンエージェントでは駐車場に関する様々なアドバイスをさせていただきます 適している条件 土地 周辺にマンションや賃貸アパートなどが立ち並ぶ土地 商業ゾーンの近く 駅直近や イベント会場の周辺 時間貸し メリット 建築費などの初期投資が少なくて 収入を得ることができます 借地借家法の摘用除外施設であり 事前通告のみで立ち退かせることが可能です コインパーキングなど 運営の心配をしないで済みます デメリット 排気ガスや騒音 照明など 近隣住宅地への影響が大きいものとなります 機械式駐車場の場合 設備費やメンテナンス費用が必要となります 月極の場合 借り手が見つからないと収入が不安定になります 固定資産税 相続税が更地評価となるため 税制面のメリットはありません 住宅地での駐車場の場合 近隣とのトラブルの解消に努めます また 今まで駐車場であったところにマン ション建築などの計画がある場合 周辺住民から反対運動が盛り上がることもあるので 駐車場の時点から 近隣とのトラブルを避けるように努めることが重要です 機械式駐車場や建物の中に駐車場を設ける場合 メンテナンス費用や消防設備なども必要になってくること もあります