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1 都市経済学 平成 25 年 7 月 10 日 第 8 章 地価と土地政策 Copy Rights: Ryohei Nakamura

2 1. 地価と土地問題 1.1 地価動向とその特徴 p.122 p 日本の土地問題 p.125 p 土地と土地市場 2.1 土地の特性 p 留保需要 p 地価と地代の理論 3.1 ストックとフロー p.130 p MF(Market Fundamentals) 4. 土地の値段とは 4.1 地価評価 4.2 土地の評価方法 5. 土地税制とその効果 p 固定資産税 p.141 p 譲渡所得税 p.143 p.145

3 1. 地価と土地問題 1.1 地価動向とその特徴 過去 3 度の地価高騰期 1960 年代前半 ( 昭和 35 年 ~) 高度経済成長時代 太平洋ベルト地帯における工業用地の需要により 特に工業地の地価が高騰 1970 年代前半 ( 昭和 45 年 ~) 大都市近郊の住宅地 団塊の世代の住宅需要を中心に 特に住宅地の地価が高騰 1980 年代後半 ( 昭和 60 年 ~) 東京都心部から波及 都心部のオフィス需要の増大により 特に商業地の地価が高騰

4 1.2 日本の土地問題 大都市圏では 戦後長い期間に渡って高い地価上昇率を持続した < 地価高騰の問題点 > 1 社会資本の整備拡充も妨げ 2 地価高騰は個人間の所得格差を拡大させる 地価変動 キャピタル ゲインを目的とした投機 リスクを伴う投機には運不運があるので所得格差を生み出す それは 投機を行わない個人の資産形成にも影響を及ぼすことにもなる < わが国の土地の価格が高いのはなぜか > 主たる原因は 土地の低度利用 であるといわれる 土地利用の効率が悪く 供給が需要に追いつかず地価が高騰するからである わが国では 大都市圏の市街化区域内に大量の農地が残存している また 法定容積率に はるかに満たない宅地も多い 1986 年における東京都区部の法定容積率が 242% であるのに対して 現実の容積率は 95% にすぎない 計算上は わが国の全都市住民 6400 万人のすべてを首都圏にらくに収容できるはずなのである

5 <なぜ土地は 低度利用されてしまうのか> 1 土地を利用することが目的ではなく 資産目的で保有されるから 土地資産は他の資産に比べて税制上有利であり 投機の対象にされることもある そのため 利用されずに遊休地化する 2 建物に不可逆性があるから 建物には耐久性があるが 古くなると取り壊して新たに建替えなければならない 建替えには巨額の費用がかかるので そのタイミングが大事である 長期的な効率性からは 目先の需要を満たすべく低層の建物を建てることは賢明ではない しばらく遊休地にしておいて 周辺開発が進み 機が熟したときに高層ビルを建てた方がよい このような場合の土地の価格は 遊休地にもかかわらず高い しかし 将来高層ビルが建つ潜在需要がある訳だから 高地価が効率性を減じているのではない 短期的には非効率的に見えても長期的には効率的なので この場合には低度利用が悪いとはいえない 3 借地権の保護が強いことがあげられる 近年 借地借家法が一部改正されたが 借地人の権利は依然保護されているのが現状である そこで地主は 現金の必要が生じない限り土地を売却せず賃貸しもしないので 供給は進まない

6 2. 土地と土地市場 2.1 土地の特性 1 生産 再生産することができない供給が固定的 2 移動することができない空間的位置が固定されている 3 減耗することがない耐久消費財に一種似ている 4 位置によって性質が異なる農業の場合は肥沃度 5 生産要素である需要は, 利用に対する派生需要 6 投機の対象となる資産価値の変動

7 2.2 土地の留保需要 土地保有者 ( 地主 ) による市場への土地供給 土地保有量 (L) は 土地保有者が自らが使う留保需要 (l) と市場への土地 供給量 (L-l) に分けられる z 無差別曲線 土地所有者の地代収入は r(l-l) 予算制約式は 他の所得源がないとすれば r(l-l)=p z z 効用関数は U=U(z,l) l

8 右上がりの土地供給曲線 ( 右下がりの留保需要曲線 ) 消費財 U A 土地価格が上昇したときどうなるか? U B r L p z 土地所有者の予算制約式 r r z l L p p z z O 留保需要の減少 L 土地供給

9 右下がりの土地供給曲線 ( 右上がりの留保需要曲線 ) 消費財 U A 土地価格が上昇したときどうなるか? r L p z U B 土地所有者の予算制約式 r r z l L p p z z O 留保需要の増加 r / p z L 土地供給

10 3. 地代と地価の理論 3.1 MF 第 n+1 期首 ( 第 n 期末 ) における土地の予想価格を p n+1 とすると 土地を所有することによって得られる総収益の現在価値 p 1 は P r r r n 1 i 1i 1i t1 t2 tn 1 2 n t1 r t n1 n t 1i 1i 地価は地代の流列の割引現在価格 p

11 今期 ( 時価 )R の債券は 来期には R =R(1+i) になる ということは R=R /(1+i) より R の現在価値は R /(1+i) となる 第 1 期末の地代収入 r 1 の現在価値は 第 2 期末の地代収入 r 2 の現在価値は r1 1 i r 1 1 i 2 第 n 期末の地代収入 r n の現在価値は r 1 1 i n したがって 今期首の地価は 毎期毎期の地代の割引現在価値となる たとえば将来の第 4 期において道路が整備され利便性が増すと予想されると r 4 ( の予想値 ) が大きくなることで それが現在の地価に反映される p r r r (1 i) (1 i) (1 i)

12 第 n 期首における土地の予想価格 ( 時価 ) p n rn rn 1 rn 2 ( 1 i) ( 1 i) ( 1 i) p n これより

13 4. 土地の値段とは 4.1 地価評価 土地評価制度 公示地価 基準地価格 路線価 固定資産税 評価額 所管官庁 国土交通省 ( 旧 : 国土庁 ) 都道府県国税庁市町村 基準日 1 月 1 日 ( 毎年 ) 7 月 1 日 ( 毎年 ) 1 月 1 日 ( 毎年 ) 1 月 1 日 (3 年に 1 度評価替え ) 発表日 3 月下旬 9 月下旬 8 月下旬 3 月 1 日 利用方法 国土利用計画の指導価格 土地収容の価格 公示地価の補完 相続税 贈与税の基準価格 固定資産税 都市計画税の基準価格 相対価格 公示地価の評価地点は 平成 19 年で 約 3 万カ所ある

14 4.2 土地の評価方法 収益還元法 不動産の運用によって得られると期待される収益 = 賃料を基に価格を評価する方法 年間の賃料 ( 厳密には賃料から諸経費を控除した純収益 ) を還元利回りで割ることで収益価格を出す 還元利回りは 物件の種類や条件によって変わる 一般的住宅では 5~7% 事業用は 8~10% が目安 取引事例法 評価すべき不動産と条件の近い物件の取引事例を収集し それとの比較によって評価する方法 売り急いだ物件や投機的な物件などは事例から排除する 現在の日本の不動産業界では 中古住宅 中古マンションの評価 査定などで一般に使われている手法 これによって割り出した価格を比準価格という 属性評価法 土地の属性 ( 区画 形 地形 ) 地点の特性 ( 前面道路 アクセス 周辺状況 ) などから土地価格を評価する

15 5. 土地税制とその効果 5.1 固定資産税 土地保有税は 土地保有者が毎年支払わねばならない税金固定資産税 都市計画税 特別土地保有税など 土地を一期間保有して 次の固定資産税がかかるとすると 土地の収益率は αp: 課税標準 (tax base) t: 税率 (tax rate) r ( p 1 ) n n pn t pn rn ( pn 1 pn ) t p p p n n n となり このことは土地資産に代替する資産 例えば金融資産の利子率が t α だけ上昇したのと同じ意味をもつ したがって 地価は p n rt t tn ( 1 i t ) と低下することが判る

16 5.2 譲渡所得税 τ: 譲渡所得税率 t=0 p 0 で購入 t 期首で売却 t 期首 地価 :p t 売却益 p t -τ(p t -p 0 ) t+1 期首 地価 :p t+1 利子率高いと有利 時間 t+1 期首で売却 その後 利子率 i で運用 r の地代収入の後 売却 売却益 p t+1 - τ (p t+1 -p 0 ) 地価値上がり高いと有利