1. 山陰地域の住宅投資動向の概要 山陰地域の新設住宅着工戸数の動きをみると 振れを伴いつつも 持家 貸家ともに持ち直しの動きが続いている また 分譲マンションも持ち直し傾向にあるが 市内中心部の一部地域に限られているとの声が聞かれている ( 図表 1 2) 持ち直しの背景としては 1 総人口が減少

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1 Bank of Japan Matsue Branch Sanin Research Papers 217 年 4 月 7 日 日本銀行松江支店 山陰地域における最近の住宅投資の動向とその背景 本稿の内容に関するお問い合わせは 日本銀行松江支店総務課 ( ) も しくは matsue-b1918@boj.or.jp までお願いします 本稿の内容について 商用目的で転載 複製を行う場合は あらかじめ日本銀行松江支店までご相談ください 複製を行う場合は 出所を明記してください

2 1. 山陰地域の住宅投資動向の概要 山陰地域の新設住宅着工戸数の動きをみると 振れを伴いつつも 持家 貸家ともに持ち直しの動きが続いている また 分譲マンションも持ち直し傾向にあるが 市内中心部の一部地域に限られているとの声が聞かれている ( 図表 1 2) 持ち直しの背景としては 1 総人口が減少する一方 世帯数が増加する中で ( 図表 3 4) 2 雇用 所得環境の着実な改善 ( 図表 5) 3 緩和的な金融環境下における住宅ローン金利の低下 4 住宅ローン減税の拡充 ( 図表 6) 5 地方公共団体の住宅取得のための各種支援施策 ( 図表 7) などが後押ししているほか 6 住宅関連企業が顧客ニーズに合わせた物件の提供に工夫を凝らしていることなどが挙げられる ( 図表 1) 山陰地域の新設住宅着工戸数 ( 図表 2) 同 ( 分譲 ) ( 季調済 後方 6か月移動平均 戸 ) 6 ( 季調済 後方 6か月移動平均 戸 ) 4 8 ( 後方 6か月移動平均 戸 ) 総戸数 ( 左軸 ) 貸家 ( 右軸 ) 7 持家 ( 右軸 ) 年 年 ( 出所 ) 国土交通省 建築着工統計調査 ( 出所 ) 国土交通省 建築着工統計調査 1,6 ( 図表 3) 山陰地域の人口 ( 図表 4) 山陰地域の世帯数 ( 千人 ) (%) ( 千世帯 ) ,4 1,2 1, 年 歳以上 ( 左軸 ) 15 歳 ~64 歳 ( 左軸 ) 歳 ~14 歳 ( 左軸 ) 65 歳以上割合 ( 右軸 ) 2 人世帯 単身世帯 総世帯 ( 出所 ) 総務省 国勢調査 人口推計 ( 出所 ) 総務省 国勢調査 年 人以上世帯 4 人世帯 3 人世帯 1

3 ( 図表 5) 山陰地域の一人当たり現金給与総額 ( 図表 6) 住宅ローン減税の控除額等 ( 前年比 %) 年 特別に支払われる給与 所定外給与 所定内給与 合計 ( 持家 分譲向け ) 居住の用に供した年 29 年 1 月 1 日から 21 年 12 月 31 日まで 211 年 1 月 1 日から 211 年 12 月 31 日まで 212 年 1 月 1 日から 212 年 12 月 31 日まで 213 年 1 月 1 日から 214 年 3 月 31 日まで 214 年 4 月 1 日から 219 年 6 月 3 日まで ( 注 ) 四半期は 第 1 四半期 :3~5 月 第 2:6~8 月 ( 注 ) 国税庁 HP の情報を基に日本銀行松江支店が作成 第 3:9~11 月 第 4:12~2 月 最新は 16/12~ 17/1 月 ( 出所 ) 鳥取県 島根県 毎月勤労統計調査 ( 図表 7) 山陰両県の住宅購入支援施策等の具体例 ( 持家 分譲向け ) 控除期間 各年の控除額の計算 ( 各年の控除限度額 ) 通算控除限度額 1 年 (5 万円 ) 5 万円 1 年 (4 万円 ) 4 万円 1 年 (3 万円 ) 3 万円 1 年 (2 万円 ) 2 万円 1 年 (4 万円 ) 4 万円 県内容鳥取県 居室 風呂 トイレ 台所がある新築木造一戸建住宅を県内に本拠地を置く建設業者によって建設した場合 最大 1 万円の補助を行う 最大の補助金を受けるためには 子育て世帯 三世代同居世帯 住宅への伝統技能活用等の要件を満たす必要がある 島根県 子育て世帯が県産木材を使った木造住宅の新築 購入 増改築等をする場合 最大 57 万円の補助を行う 最大の補助金を受けるためには 石州瓦を使用すること 三世代同居 近居世帯もしくはU Iターン者 中山間地域への居住等の要件を満たす必要がある ( 注 ) 鳥取県 島根県木材協会のHPの情報を基に日本銀行松江支店が作成 2. 利用関係別の特徴 (1) 持家持家購入層をみると 若年層が目立っているほか かつて交通の便の悪い山 海沿いに家を構えた高齢層が 生活用品の調達や通院に便利な市内に移り住むケースが相応にみられており これらの層が需要を下支えしているとの声が聞かれている こうした動きを資金調達面からみると 高齢層は退職金や預貯金を元手とする一方で 若年層は借入を行うのが一般的であり 住宅ローン金利の低下と減税による負担軽減が若年層の持家取得を大きく後押ししている この間 リフォーム需要をみると 山陰地域は全国に比べ築年数の長い物件の割合が大きいことから ( 図表 8) 高齢層を中心に費用面で嵩む建て替えではなく 2

4 リフォームを行いたいとの意向が相応にあるとの声が聞かれている しかしながら 住宅関連企業は 新築需要があるうちは売上増加を意識して 新築を手掛けたいと考える先が多い このため 住宅関連以外の企業 ( 例えば 家電販売 ) が小口のリフォーム事業に参入する動きはみられるものの 足もとでリフォーム実績が大きく伸びている様子はうかがわれない ( 図表 9) ( 図表 8) 住宅の築年数別割合 ( 持家 ) ( 図表 9) 住宅にかかる (%) リフォーム リニューアル工事完工高 ( 兆円 ) ( 億円 ) 5 全国 ( 左軸 ) 4 山陰 ( 右軸 ) ,2 1, 年 年 年度 全国 山陰 17 年超 13~17 年 8~12 年 7 年以内不詳 ( 出所 ) 国土交通省 ( 出所 ) 国土交通省 住宅 土地統計調査 建築物リフォーム リニューアル調査報告 (2) 貸家貸家については 世帯数の増加や緩和的な金融環境などがある中で 相続を見越した節税ニーズも強く 振れを伴いつつも持ち直しの動きが続いている なお 資産運用目的で貸家を取得するケースが一部でみられているが 限定的な動きとなっている こうした中で 実需を上回って着工が増加した場合に 空室率が上昇し家賃が下落するリスクがある この点について企業にヒアリングしたところ 貸家の着工は 交通アクセスが良い市内や 企業誘致などに伴い人口流入のある地域が中心となっており 今のところ需給バランスは崩れていない とする先が多い また 実需が少ない地域でも 付加価値を高めた貸家への入居需要はある との声が聞かれている もっとも 一部ではあるが 節税目的による貸家の増加により需給バランスが崩れ 空室の増加や家賃の下落がみられる地域がある との指摘も聞かれており 今後も注視していく必要がある 3

5 (3) 分譲 分譲マンションは持ち直し傾向にあるが 市内の中心部など一部の地域に限られ ており 持家志向が強い当地の特徴がうかがわれる 3. 住宅関連企業における受注獲得 着工に向けた取り組みスタンス こうした中で 持家について 住宅関連企業の提供スタンスをみると 資材価格に大きな変動がない中で ( 図表 1) 1 着工数の確保を狙って低価格路線を打ち出す先と 2 共働きや高齢層など 世帯所得や金融資産がある程度多い層を狙って高付加価値住宅を提供する先との二極化がみられる 例えば 低価格路線を主軸に据える先では 設計のパターンオーダー化などによるコスト抑制で着工数を伸ばしている 中には 営業担当を採用しないことで経費を節減し 代わりにテレビ CM や自社独自のチラシを作成するなど 販売手法に工夫を凝らす先もみられる 一方 高付加価値路線を主軸に据える先では 環境性能 耐震性能やフルオーダーへのニーズ対応などで これまで以上に納得感の高い住宅を売りにしている ( 図表 1) 山陰地域の主要建築資材価格動向 セメント生コン木材 ( 製材 ) 木材 ( 型枠用合板 ) シャドー部分 (2.5~3.5) は横ばい圏内の動き 2. 6 年 ( 注 ) 現在の価格動向を 1( 下落 ) 2( やや下落 ) 3( 横ばい ) 4( やや上昇 ) 5( 上昇 ) として 各モニターからの回答を都道府県別に集計し その平均により算出 ( 出所 ) 国土交通省 主要建築資材需給 価格動向調査 また 貸家では 人口流入などがみられる地域の稼働率は相応に高く こうした地域での着工意欲は依然として強い もっとも その他の地域では 節税対策を売りにした大手住宅メーカーの進出もあり 空室率の上昇や家賃の下落が懸念され 着工に慎重になる先も一部にみられ始めている こうした中で 1 一定の立地条件を満たしたうえで 2 設備面を含めた外装 内装を確りと手掛け 3セキュリティ対策も施すなど 付加価値を高めることで需要を喚起する先がみられる 4

6 4. 住宅投資の先行き見通し 新設住宅着工戸数は 持ち直しの動きが続いているが 人口減少が進む中で 中長期的には 減少に転じると予測する先が多い もっとも 世帯数がいずれ減少に転じるとしても その減少ペースが人口に比べて緩慢であることから ( 図表 11) 新設住宅着工戸数の減少も緩やかなものにとどまると見込む先も多い また 将来の減少要因として 人口や世帯数の減少に加え オリンピック需要などによる資材価格の高騰や技術者の人手不足なども指摘されている なお 山陰地域の空家率をみると 全国に比べ高くなっているのがみてとれる ( 図表 12) 住宅メーカーの中には こうした点に着目し 空家のリフォームやリノベーションを行ったうえで低価格物件として提供し U I ターンや長期滞在者などを対象に 新たな需要を喚起することで活路を見出そうとする動きもみられている ( 図表 11) 山陰地域の人口と ( 図表 12) 空家率 ( 除く別荘等 ) 世帯数の将来見通し 5 ( 千世帯 ) ( 千人 ) 1,35 16 (%) 45 1, , 世帯数 ( 左軸 ) 人口 ( 右軸 ) 1,2 1,15 1,1 1, 山陰全国 年 , 1 3 年 8 13 ( 出所 ) 国立社会保障 人口問題研究所 日本の世帯数将来推計 ( 出所 ) 国土交通省 住宅 土地統計調査 以上 5