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なおちかかせ
5 years ago
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1 川口市営住宅長寿命化計画平成 30 年 3 月川口市都市計画部住宅政策課

2 1 公営住宅等ストックの概要 1. 本市の住宅事情 (1) 将来の人口及び世帯数将来人口は平成 32 年 (2020 年 ) の 601,317 人をピークに以降減少期に入り平成 37 年 (2025 年 ) には 599,946 人になると推計されている ( 第 5 次川口市総合計画 ) 年齢別人口の構成比は高齢化率が年々高くなり平成 37 年には 23.2% 平成 52 年には 29.5% となるものと推計されているまた高齢者人口の急激な増加それに伴う生産階層人口の急激な減少は平成 42 年頃から始まるものと推計されている図人口の動向人 520, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,000 80,000 76,598 40,000 72,286 68,142 64,158 62,510 0 平成 32 年 37 年 42 年 47 年 52 年 14 歳以下歳以上合計合計人 650, , , , , , , , , , , ,000 50,000 0 図年齢別人口構成比の動向 0% 20% 40% 60% 80% 100% 平成 32 年 37 年 42 年 47 年 52 年 12.7% 12.0% 11.5% 11.0% 10.9% 64.3% 64.7% 64.4% 62.8% 59.6% 23.0% 23.2% 24.1% 26.3% 29.5% 14 歳以下歳 65 歳以上資料 : 第 5 次川口市総合計画将来世帯数は平成 37 年 (2025 年 ) 図世帯数の動向が 284,233 世帯平成 42 年 (2030 年 ) 世帯 300,000 が 284,524 世帯でピークをむかえ以降減少するものと推計されている 250, , , , , , , , ,000 50,000 0 資料 : 第 5 次川口市総合計画平成 32 年 37 年 42 年 47 年 52 年 1

3 (2) 住宅所有関係の推移 1 住宅所有関係別人口の推移住宅の所有関係別人口のうち持ち家は平成 17 年までの増加傾向に比べれば鈍化したものの他の住宅に比べ強い増加傾向をとなっている民営借家の人口は平成 17 年から平成 22 年にかけて僅かに減少したがその後漸増傾向を示しているそれに対して公営や都市再生機構等の公的住宅と給与住宅は減少傾向を示している図住宅所有関係別人口注 : 間借り住宅以外に住む一般世帯は図に含まず 450, , , , , , , % 20.0% 40.0% 60.0% 3.7% 80.0% 100.0% H % 26.0% 2.6% 300, % 250,000 H % 24.7% 2.1% 200, , ,000 50, , , , , , , , ,967 18,989 18,861 17,155 16,095 13,440 11,138 10,270 8,650 H12 H17 H22 H27 持ち家公営都市再生機構公社の借家民営の借家給与住宅借家合計 H22 H27 資料 : 国勢調査 2 住宅所有関係別世帯数の推移人口世帯数の増加に伴い持ち家世帯及び借家世帯ともに増加傾向を示しているその中で借家に比べて持ち家世帯の増加が著しいものとなっている借家ではその中心となる民営借家の増加が主なものとなっている 68.5% 69.4% 持ち家 3.1% 2.8% 24.8% 24.7% 公営都市再生機構公社の借家民営の借家給与住宅 1.8% 1.5% 図住宅所有関係別世帯数世帯 160, , , ,000 80,000 60,000 40,000 20, ,643 80,829 66, ,897 84,525 70, ,130 78, ,081 91,608 95,162 82,780 8,252 8,901 8,398 8,225 5,606 4,961 4,900 4,157 H12 H17 H22 H27 持ち家公営都市再生機構公社の借家民営の借家給与住宅借家合計注 : 間借り住宅以外に住む一般世帯は図に含まず 0.0% 20.0% 40.0% 60.0% 4.2% 80.0% 100.0% H % 33.7% 2.8% 4.1% H % 32.8% 2.3% 3.6% H % 33.5% 2.1% 3.4% H % 33.7% 1.7% 持ち家公営都市再生機構公社の借家民営の借家給与住宅資料 : 国勢調査 2

棟 2,628 戸を管理している表種別市営住宅種別団地数戸数棟数公営住宅 ( 除借り上げ ) 33 2,406 59

4 (3) 市営住宅の概況 1 管理の状況本市では公営住宅 35 団地 64 棟 2,475 戸 ( 内借り上げ 2 団地 5 棟 69 戸 ) 改良住宅 1 団地 6 棟 124 戸市単独住宅 3 団地 3 棟 29 戸合わせて市営住宅は 39 団地 73 棟 2,628 戸を管理している表種別市営住宅種別団地数戸数棟数公営住宅 ( 除借り上げ ) 33 2, 改良住宅市単独住宅公営借り上げ住宅計 39 2, 表市営住宅一覧 ( その 1) 3

5 表市営住宅一覧 ( その 2) 4

2 住宅ストックの建設状況借り上げ住宅を除く 6 階以上の高層耐火構造が総管理戸数の 50.88% にあたる 1,302 戸を占めている中層耐火構造は総管理戸数の 47.32% にあたる 1,211 戸さらに低層耐火構造が 0.

52% を占めている建設の時期は昭和 40 年代から 50 年代が多く総管理戸数のそれぞれ 29.03% 29.82% を占め合わせると 58.

表構造別建設年度別の管理戸数項目木造簡易耐火 2 階建低層耐火中層耐火高層耐火計 S20 年代 1 23 24 0.94% S30 年代 0 198 198 7.74% S40 年代 38 240 465 743 29.

6 2 住宅ストックの建設状況借り上げ住宅を除く 6 階以上の高層耐火構造が総管理戸数の 50.88% にあたる 1,302 戸を占めている中層耐火構造は総管理戸数の 47.32% にあたる 1,211 戸さらに低層耐火構造が 0.27% にあたる 7 戸で耐火構造の総数が 2,520 戸で総管理戸数の 98.48% を占めている木造及び準耐火構造は合計 39 戸で総管理戸数の 1.52% を占めている建設の時期は昭和 40 年代から 50 年代が多く総管理戸数のそれぞれ 29.03% 29.82% を占め合わせると 58.85% となっている現在管理している住宅の建設は昭和 20 年代からとなっており古い住宅にあっては現在の住戸の整備水準等に比べると低く建替えや改善が求められる図構造別管理戸数の割合図建設年代別管理戸数の割合表構造別建設年度別の管理戸数項目木造簡易耐火 2 階建低層耐火中層耐火高層耐火計 S20 年代 % S30 年代 % S40 年代 % S50 年代 % S60 年代 % H 1 年代 % H10 年代 % H20 年以降 % ,211 1,302 2, % 計 0.04% 1.49% 0.27% 47.32% 50.88% % - 図建設年度部別戸数 5

7 図耐用年限超過戸数の推移計画期間 3 住戸の規模と建設時期本市の市営住宅は昭和 20 年代の 40 m2未満の供給から始まり経済情勢の安定に合わせて徐々に規模を拡大してきた昭和 50 年代以前は住棟ごとの画一的な住戸の供給であったが昭和 50 年代後半から世帯の多様化にあわせた型別供給が進められてきた供給された住戸規模としては 50 m2台が最も多く 1,077 戸で 42.1% 次いで 40 m2台が 937 戸で 36.6% となっている表建設年代別住戸規模項目 30 m2未満 30~40 m2未満 40~50 m2未満 50~60 m2未満 60~70 m2未満 70 m2以上計 S20 年代 S30 年代 S40 年代 S50 年代 S60 年代 H 1 年代 H10 年代 H20 年以降計 , , % 8.0% 36.6% 42.1% 12.7% 0.1% 100.0% 6

8 (4) 入居入居者の状況 1 入居の状況団地単位での入居率は政策空き家以外では安行領家住宅の 83.3% を除き概ね 90% 以上と高い入居率なっているそれに対して政策空き家対象住宅では領家高層住宅の 33.7% が最も入居率が低く次いで西川口住宅の 64.3% 乙女山住宅の 65.8% 飯塚耐火住宅の 69.6% とつづいている図団地別入居率 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 69.6% 100.0% 100.0% 94.4% 81.0% 95.0% 96.8% 65.8% 96.2% 33.7% 96.7% 85.5% 98.7% 87.8% 98.2% 100.0% 91.7% 95.0% 100.0% 94.3% 94.0% 95.5% 91.5% 100.0% 97.3% 93.8% 87.8% 95.7% 97.3% 98.1% 93.9% 94.2% 95.8% 98.4% 83.3% 64.3% 88.9% 100.0% 100.0% 92.0% 飯塚耐火住宅朝日 2 丁目住宅青木住宅上青木住宅前川住宅元郷住宅青木南住宅乙女山住宅安行原住宅領家高層住宅朝日高層住宅道合高層住宅朝日東高層住宅神根耐火住宅北町耐火住宅仲町耐火住宅鹿島耐火住宅前川 4 丁目住宅飯塚 4 丁目住宅根岸台高層住宅芝 2 丁目住宅芝高木住宅根岸が丘住宅並木 4 丁目住宅東本郷住宅原町住宅木曽呂住宅塚越田中住宅飯塚西住宅根岸北住宅東領家住宅道合神戸住宅前田住宅前田改良住宅安行領家住宅西川口住宅元郷 2 丁目住宅東鳩ヶ谷住宅西鳩ヶ谷住宅総計 2 入居世帯の状況市営住宅に居住する 2,443 世帯の中で最も多い世帯人員は 2 人世帯で 1,090 世帯 44.6% 次いで 1 人世帯の 710 世帯 29.1% で合わせると 73.7% となり小規模世帯が多い状況となっている単一規模の住宅により形成される団地が多くあり市営住宅全体では住戸規模と入居世帯規模のミスマッチが多くある表世帯人員別市営住宅入居世帯数 1 人 2 人 3 人 4 人 5 人 6 人以上計入居世帯数 710 1, ,443 構成比 29.1% 44.6% 15.1% 7.5% 2.6% 1.1% 100.0% 表市営住宅の住戸面積別管理戸数面積 30 m2未満 30~40 m2 40~50 m2 50~60 m2 60~70 m2未満未満未満未満 70 m2以上計戸数 , ,587 構成比 0.5% 7.9% 37.2% 41.7% 12.6% 0.0% 100.0% 3 人口の状況市営住宅入居者人口は 5,210 人でそのうち 46.7% が 65 歳以上となっている年齢別人口の構成を市と比較すると 14 歳以下の年少人口と 25 歳から 59 歳までの生産年齢人口の比率が低く 65 歳以上の老年人口比率が高い状況となっている 7

9 図市営住宅入居者の年齢別人口構成比 12.0% 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0% 市 (H28 年 1.1) 入居者 7.4% 6.5% 5.5% 5.0% 4.3% 4.4% 4.5% 4.6% 4.9% 4.6% 3.1% 3.4% 3.4% 3.7% 2.4% 1.2% % 5.2% % 6.4% % 5.1% % 11.2% 11.6% 7.1% 5.3% 5.7% 5.8% 4.7% 7.5% 5.7% 3.1% 4.0% 3.6% 1.5% 1.2% 0.6% 0.4% 0.2% 0.1% 0.0% 入居者の収入公営住宅 ( 借り上げ含む ) 改良住宅単独住宅に入居する世帯の収入階層別構成比は第 Ⅰ 分位が大半を占め 77.7% となっておりその他の階層は数パーセントとなっている公営住宅入居対象となる収入分位 Ⅳ 位以下の構成比は 88.4% となっている一方入居者の収入が公営住宅入居基準を超える収入超過者は市営住宅入居世帯 2,443 世帯のうち 219 世帯 9.0% となっている図収入階層別世帯数の構成 100.0% 90.0% 77.7% 80.0% 70.0% 60.0% 50.0% 40.0% 30.0% 20.0% 4.1% 10.0% 3.1% 3.5% 3.6% 2.7% 2.3% 1.4% 1.7% 0.0% Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅴ Ⅵ Ⅶ Ⅷ その他表市営住宅入居者の収入分位別世帯数収入分位 Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅴ Ⅵ Ⅶ Ⅷ その他計公営住宅世帯数 1, ,299 ( 借り上げ住宅含む ) 構成比 77.6% 4.1% 3.2% 3.3% 3.6% 2.8% 2.3% 1.4% 1.6% 100.0% 改良住宅世帯数構成比 77.9% 2.5% 0.8% 8.2% 2.5% 1.6% 0.8% 1.6% 4.1% 100.0% 市単独住宅世帯数構成比 81.8% 4.5% 9.1% 0.0% 4.5% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 100.0% 計世帯数 1, ,443 構成比 77.7% 4.1% 3.1% 3.5% 3.6% 2.7% 2.3% 1.4% 1.7% 100.0% 8

10 5 募集応募状況平成 18 年以降の年平均の市営住宅への応募者数は平成 17 年に 1,054 世帯であったものが平成 27 年には 599 世帯と平成 18 年の 6 割弱と大幅に減少している一方募集戸数は多い年で 70 戸少ない年で 18 戸と年により変動し応募倍率も年によって変動するが近年の応募倍率は概ね 20 倍となっている図市営住宅年平均募集応募状況 ,054 募集戸数申込者数倍率平成 18 年度平成 19 年度平成 20 年度平成 21 年度平成 22 年度平成 23 年度平成 24 年度平成 25 年度平成 26 年度平成 27 年度 0.0 県営住宅への年平均応募世帯数は市営に比べると少ないが市営住宅同様に減少し平成 18 年が 325 世帯であったものが平成 27 年には 67 世帯と平成 18 年の約 2 割となっているまた応募倍率も大幅に減少し近年は 10 倍程度となっている図県営住宅募集応募状況募集戸数申込数倍率平成 18 年平成 19 年平成 20 年平成 21 年平成 22 年平成 23 年平成 24 年平成 25 年平成 26 年平成 27 年

11 平成 18 年から平成 27 年の団地別の応募倍率は全団地平均で 18.4 倍と高い状況となっている最も倍率の高い団地は並木 4 丁目住宅で 68.1 倍その他 40 倍を超える団地は朝日高層住宅の 40.7 倍北町耐火住宅の 40.4 倍芝 2 丁目住宅の 41.1 倍原町住宅の 40.4 倍となっている図市営住宅団地別平均募集応募状況募集戸数申込者数倍率青木住宅上青木住宅前川住宅元郷住宅青木南住宅安行原住宅領家高層住宅朝日高層住宅道合高層住宅朝日東高層住宅神根耐火住宅北町耐火住宅仲町耐火住宅鹿島耐火住宅前川 4 丁目住宅飯塚 4 丁目住宅根岸台高層住宅芝 2 丁目住宅芝高木住宅根岸が丘住宅並木 4 丁目住宅東本郷住宅原町住宅木曽呂住宅塚越田中住宅飯塚西住宅根岸北住宅東領家住宅道合神戸住宅前田住宅前田改良住宅安行領家住宅西川口住宅 ( 市単 ) 元郷 2 丁目住宅 ( 市単 ) 東鳩ヶ谷西鳩ヶ谷全平均 10

12 6 将来需要の推計公営住宅の将来需要は以下のように推計される表公営住宅の世帯人員別需要項目年度央年度央年度央年度央年度央年度央 1 人 (60 歳以上高齢者 ) 人 1,340 1,392 1,472 1,554 1,707 1,746 3 人人人人以上合計 3,485 3,468 3,491 3,567 3,804 3,780 表公営住宅の世帯人員別需要構成比項目年度央年度央年度央年度央年度央年度央 1 人 (60 歳以上高齢者 ) 24.4% 23.3% 23.5% 23.6% 22.8% 22.2% 2 人 38.4% 40.1% 42.2% 43.6% 44.9% 46.2% 3 人 19.2% 18.4% 18.0% 17.3% 17.0% 16.6% 4 人 11.8% 11.7% 10.2% 9.6% 9.3% 9.1% 5 人 3.4% 3.3% 2.8% 2.5% 2.3% 2.0% 6 人以上 2.8% 3.1% 3.3% 3.5% 3.7% 3.9% 合計 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 7 需要への対応各年における需要に対する不足戸数は平成 47 年をピークに 320 戸強と見込まれるがその後減少するものとなっているその状況の中で計画期間内は 7 戸の不足と見込まれる表公営住宅の不足戸数項目年度央年度央年度央年度央年度央年度央不足戸数現在の市営住宅入居者 219 世帯県営住宅入居者 100 世帯が収入超過世帯の早期退去を求めるとともに建替に当たって 7 戸程度の戸数増により需要に対応する住宅の整備に当たっては概ね 20 年後には市の世帯数の減少に伴い公営住宅の需要も減少すると見込まれるまた現在の市営住宅の規模別戸数を見た場合当面は高齢単身世帯を対象とした小規模住戸の整備が望まれ長期的な需要の減少への対応に向けこれらの小規模住宅は将来的に 2 戸 1 戸化等の図りやすい住戸整備としておくことが必要である 11

13 2. 長寿命化計画の目的 1. 背景本市が管理する市営住宅は借り上げ住宅を含め平成 29 年 4 月 1 日時点で 39 団地 73 棟 2,628 戸である管理する住宅の約 7 割が昭和 50 年代以前に建設されており既に木造及び準耐火造のすべてが耐用年限を経過し耐火造の半数以上が耐用年限の 2 分の1を経過する状況にある本市では市営住宅ストックの老朽化に計画的に対応していくため平成 13 年度に川口市営住宅ストック総合活用計画平成 17 年度に同前期 5 箇年計画の見直しを行いその後平成 22 年度に川口市営住宅長寿命化計画の策定を行い建替え及び改善を計画的に実施し市営住宅の適正な管理を推進してきたその後平成 23 年に鳩ヶ谷市との合併等があり本計画は平成 22 年度策定の川口市営住宅長寿命化計画の前期 5 年目の見直しを行うものである耐用年限が既に経過若しくは経過しようとしている木造及び準耐火住宅は概ね今後 10 年以内に建替え及び用途廃止によってすべてが耐火構造の住宅となる予定である耐火構造の住宅については新耐震基準となった昭和 56 年以降に建設されたものについては計画的な修繕によって耐用年限一杯活用可能とされている昭和 55 年以前の耐火造住宅についてはすべてが耐震診断を完了し問題のある住棟については一部で耐震補強工事を行い残りの住宅については建替え若しくは耐震改善を適宜実施していく予定であるこのように老朽化した木造住宅及び準耐火住宅の建替え若しくは用途廃止昭和 55 年以前建設の耐火造住宅の建替え若しくは改善その他の住宅の長寿命化のための計画的な修繕改善などについて効率的効果的な事業計画に基づく市営住宅のマネージメントが求められているまた市営住宅については応募倍率が恒常的に 10~30 倍程度の間で推移し近年の経済状況格差社会の拡大年金収入のみの高齢者の増大などから市民生活のセーフティネットとしての役割が今後も重要となり一定量の供給の確保が求められるしかし住宅全体としては供給過多で余剰の時代を迎え環境政策上も環境負荷を高めるような住宅供給は許されず既存ストックを有効に活用していくことが必要となっている 2. 目的少子高齢化が進行する中で市民生活のセーフティネットとしての役割がより一層重要となる市営住宅について用途廃止建替え改善修繕などの適切な手法による活用計画を定め安全で快適な住宅としての長期的な供給を行うまた緊縮財政下において予防保全的な修繕や改善等により長寿命化を図ることでライフサイクルコストの縮減と事業の平準化を図りストックの有効活用と円滑な更新を実現する 12

14 3. 長寿命化等に関する基本方針 1. ストックの状況の把握及び日常的な維持管理の方針市営住宅の整備管理に関するデータを既往の団地別カルテとして住棟単位で整理しデータベース化し情報の共有化を図り適宜修正可能な状態にするこれまでも行ってきている市営住宅の日常保守点検を定期的に実施し点検結果をカルテに追加整理を行い各住棟の問題課題箇所を明確にし予防保全的な修繕管理を実施する上記の行動を通して市営住宅の団地住棟単位の修繕履歴データを住棟の長寿命につながる適正な修繕につながるよう整備し履歴を常に確認できる仕組みを構築する 2. 長寿命化及びライフサイクルコストの縮減に関する方針市営住宅建設当初は住宅不足による多大な市営住宅需要に対応するための新たな市営住宅の供給を行ってきたが近年は老朽化した住宅の建替えに伴う戸数の増加ならびに住宅の性能向上に努めてきた既存住宅については現行計画に基づき計画的に安全性や長寿命化に資する修繕や改修を行ってきたしかし既存住宅の一部住宅には安全性や居住性の向上が求められる住宅があるそのため住宅の安全性及び居住性に配慮し予防保全的な維持管理及び耐久性の向上等に寄与する改善を実施することにより市営住宅の長寿命化を図るものとする修繕及び改善に当たっては建物仕様の水準アップ等による耐久性の向上予防保全的な維持管理の実施による修繕周期の延長などによりライフサイクルコストの縮減に努める 3. 長期的需要変動への対応 1 建替えの前倒しによる平準化耐用年限経過戸数は平成 42 年以降から大量に発生する状況となっており建替えの前倒しを図り事業の平準化を図る 2 長期的需要変動へ対応できる住戸の整備耐用年限の長い耐火構造の建設に当たっては長期需要を視野に入れた建替が必要となるそのため世帯規模に応じた型別整備を図ると共に現在の需要に対する不足状況及び市営住宅入居者を含めた今後の高齢者世帯の増加さらに将来需要の減少を見据え住戸規模の拡大等に柔軟に対応できる住戸整備を行う 13

15 4. 計画の期間本計画の期間は中長期的な政策の展開を視野に入れ平成 29 年 (2017 年 ) から平成 38 年 (2026 年 ) までとするなお社会情勢の変化や関連計画の更新事業の進捗状況に伴い概ね 5 年ごとに見直しを行うものとする図計画期間項目平成 29 年度平成 30 年度平成 31 年度平成 32 年度平成 33 年度平成 34 年度見直し平成 35 年度平成 36 年度平成 37 年度平成 38 年度川口市営住宅長寿命化計画 5. 長寿命化を図る公営住宅等表公営住宅等ストックの事業手法別戸数 < 市営住宅 >( 総計 ) 注 : 借り上げ含まず 1~5 年目 6~10 年目合計公営住宅等管理戸数 2,587 戸 (2,587 戸 ) 2,587 戸 (2,595 戸 ) 2,587 戸 (2,595 戸 ) 新規整備事業予定戸数 280 戸 280 戸維持管理予定戸数 2,397 戸 2,125 戸 2,125 戸うち計画修繕対応戸数 826 戸 1,088 戸 167 戸うち改善事業予定戸数 1,571 戸 1,037 戸 1,958 戸個別改善事業予定戸数 1,571 戸 1,037 戸 1,958 戸全面的改善事業予定戸数うちその他戸数建替事業予定戸数 100 戸 (190 戸 ) 100 戸 (190 戸 ) 用途廃止予定戸数 90 戸 272 戸 362 戸注 : 1. 1~5 年目 6~10 年目合計の公営住宅等管理戸数は平成 29 年 4 月現在の管理戸数を示し ( ) 内は管理目標戸数を示す 2. 新規整備事業予定戸数及び建替による増加戸数は公営住宅等管理戸数 ] に含まず 3. 建替事業予定戸数の ( ) 内数値は建替後戸数を示す 4. 6~10 年目の公営住宅等管理戸数には1~5 年目の建替え対象及び用途廃止戸数を含み新規整備戸数は含まず < 公営住宅 > 注 : 借り上げ含まず 1~5 年目 6~10 年目合計公営住宅等管理戸数 2,434 戸 (2,434 戸 ) 2,434 戸 (2,465 戸 ) 2,434 戸 (2,465 戸 ) 新規整備事業予定戸数 280 戸 280 戸維持管理予定戸数 2,244 戸 1,995 戸 1,995 戸うち計画修繕対応戸数 729 戸 980 戸 115 戸うち改善事業予定戸数 1,515 戸 1,015 戸 1,880 戸個別改善事業予定戸数 1,515 戸 1,015 戸 1,880 戸全面的改善事業予定戸数うちその他戸数建替事業予定戸数 100 戸 (190 戸 ) 100 戸 (190 戸 ) 用途廃止予定戸数 90 戸 249 戸 339 戸注 : 1. 1~5 年目 6~10 年目合計の公営住宅等管理戸数は平成 29 年 4 月現在の管理戸数を示し ( ) 内は管理目標戸数を示す 2. 新規整備事業予定戸数及び建替による増加戸数は公営住宅等管理戸数 ] に含まず 3. 建替事業予定戸数の ( ) 内数値は建替後戸数を示す 4. 6~10 年目の公営住宅等管理戸数には1~5 年目の建替え対象及び用途廃止戸数を含み新規整備戸数は含まず 14

16 < 改良住宅 > 1~5 年目 6~10 年目合計公営住宅等管理戸数 124 戸 124 戸 124 戸新規整備事業予定戸数維持管理予定戸数 124 戸 124 戸 124 戸うち計画修繕対応戸数 68 戸 108 戸 52 戸うち改善事業予定戸数 56 戸 16 戸 72 戸個別改善事業予定戸数 56 戸 16 戸 72 戸全面的改善事業予定戸数うちその他戸数建替事業予定戸数用途廃止予定戸数 < 単独住宅 > 1~5 年目 6~10 年目合計公営住宅等管理戸数 29 戸 29 戸 29 戸新規整備事業予定戸数維持管理予定戸数 29 戸 6 戸うち計画修繕対応戸数 29 戸うち改善事業予定戸数 6 戸 6 戸個別改善事業予定戸数 6 戸 6 戸全面的改善事業予定戸数うちその他戸数建替事業予定戸数用途廃止予定戸数 23 戸 23 戸 15

6. 建替え事業の実施方針平成 29 年度から 32 年度にかけて前川住宅の建替事業が決定している本住宅は 190 戸の整備予定でありこれは既存前川住宅 (100 戸 ) 並びに用途廃止をする領家高層住宅 (89 戸 ) 及び朝日 2 丁目住宅 (1 戸 ) を集約し前川図書館と複合化したものである今回計画期間内 10 年で優先されるのが早期耐震補強が求められる道合高層住宅 (76

17 6. 建替え事業の実施方針平成 29 年度から 32 年度にかけて前川住宅の建替事業が決定している本住宅は 190 戸の整備予定でありこれは既存前川住宅 (100 戸 ) 並びに用途廃止をする領家高層住宅 (89 戸 ) 及び朝日 2 丁目住宅 (1 戸 ) を集約し前川図書館と複合化したものである今回計画期間内 10 年で優先されるのが早期耐震補強が求められる道合高層住宅 (76 戸 ) と耐用年数を大幅に超過している乙女山住宅 (38 戸 ) と朝日 2 丁目住宅 (1 戸 ) であり続いて耐用年数が残り少なく老朽化が著しい飯塚耐火住宅 (23 戸 ) 上青木住宅(72 戸 ) 元郷住宅 (40 戸 ) 平成 33 年度に用途廃止が決定している西川口住宅 (14 戸 ) 元郷 2 丁目住宅 (9 戸 ) 今後 10 年の需要推計 (7 戸 ) で合計 280 戸の計画が必要であるこれらを順次計画していくには工事期間中の入居者の移転が必要であり移転先を確保しなければならず入居者の負担も大きいまた関連業務に要する労務も多大になることから計画も長期間になるため計画期間内の実施は困難である当然に財政面の負担も大きくなることからこれらの団地を集約し残地を売却することが最も有効である以上それぞれの住宅の現行計画と集約を行った場合の変更後の活用方針を整理すると下表のようになる表集約対象住宅と集約団地整備目標戸数対策の優先順位の考え方右記個別施設の状況等を勘案し総合的に判断する 16

18 7. 長寿命のための維持管理計画 1. 点検の実施方針法定点検については引き続き法令に基づく適切な点検を実施する法定点検の対象外の住棟においては建築基準法 12 条の規定に準じて法定点検と同様の点検 ( あわせて定期点検とする ) を実施するまた全ての住棟を対象に日常点検を実施しする日常点検は年に一度程度公営住宅等日常点検マニュアル ( 平成 28 年 8 月国土交通省住宅局住宅総合整備課 ) を参考に実施することを基本としその他定期点検と合わせた実施計画修繕前の実施等効率的に行うこととする定期点検の結果はそれぞれデータベースに記録し修繕維持管理の的確な実施や次回の点検に役立てる 2. 計画修繕の実施方針点検結果データベース入居者からの指摘等の内容を踏まえ予防保全的な観点から屋上防水や外壁塗装等の計画修繕を実施する工事に当たっては改善事業に合わせて工事時期の近い修繕項目や建設年代の近い住棟の工事時期を調整し工事をあわせた実施を図るなど効率化コストの軽減等を図ることとするなお計画修繕の実施時にあたっては耐用年限経過までの期間の短い住棟においては計画修繕を実施しないなど住棟の諸状況を勘案し計画的で効果的な修繕を推進する一方で修繕内容をデータベース化し点検結果と修繕周期表との照合を定期的に行うなど必要に応じ修繕周期の見直しを行い将来の修繕や改善等の効率的な管理を推進する 3. 改善事業の実施方針 ( 安全性確保型 ) 現在耐震性に不安のある道合高層住宅を用途廃止に位置づけることにより市営住宅の全てで耐震性が確保される状況となる本計画期間 ( 平成 29~38 年度 ) の間を含めて当面の間活用するに当たり入居者の安全な生活を確保するため老朽化の進む手摺りの交換を図り入居者の安全性確保を推進する実施内容バルコニー手摺りの設置エレベータの耐震化など 17

19 ( 長寿命化型 ) 本計画期間 ( 平成 29~38 年度 ) の間を含めて当面の間活用する住棟の中で計画的な改善のを図り耐久性の向上や躯体への影響の軽減維持管理の容易性の観点から予防保全的な改善を行う実施内容躯体屋上外壁配管の耐久性向上配管の耐久性耐食性向上に資する工事など ( 福祉対応型 ) 本計画期間 ( 平成 29~38 年度 ) の間を含めて当面の間活用するに当たり今後一層の増加が予想される高齢者や障害者等の安全で快適な自立した生活を確保できるようにバリアフリー改善を進める実施内容浴室便所等への手摺の設置など ( 居住性向上型 ) 本計画期間 ( 平成 29~38 年度 ) の間を含めて当面の間活用するに当たり快適な生活環境の確保に必要な住宅性能の向上を図るための改善を進める実施内容テレビアンテナの改善など 18

20 4. 住棟単位の修繕改善事業一覧 19

21 20

22 様式 2 新規整備事業及び建替事業の実施予定一覧様式 3 共同施設に係る事業の実施予定一覧 ( 集会所遊具等 ) 21

23 8. 維持管理による効果従来の対症療法型の維持管理から定期的な点検を実施して市営住宅等ストックの状況を把握した上で適切な時期に予防保全的な修繕及び耐久性の向上等を図る改善を実施することで市営住宅等の長寿命化を図りライフサイクルコストの縮減を推進する法定点検や定期点検により現状を把握しながら適切な修繕及び改善を実施することで市営住宅等の安全の確保を図る以上の適正な管理のもとに本計画期間における長寿命化型改善により 1 棟当たり年間の LCC( ライフサイクルコスト ) の縮減効果は下表のように算出される表縮減効果 22

出雲市都市建設部建築住宅課出雲市公営住宅等長寿命化計画

出雲市都市建設部建築住宅課出雲市公営住宅等長寿命化計画出雲市都市建設部建築住宅課出雲市公営住宅等長寿命化計画 1. 公営住宅等を取り巻く社会環境の動向住宅住生活に係る上位関連計画住宅政策については住生活基本法による住生活基本計画 ( 全国計画 ) に基づき施策を推進しているまた島根県では第 2 次島根県住生活基本計画 ( 島根県住宅マスタープラン ) が平成 24 年 3 月に策定されその計画の中で住生活に関する目標と施策が示されている