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1 七飯町公営住宅長寿命化計画 平成 23 年 3 月 七飯町建設課

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3 [ 目次 ] 1. 計画策定の背景と目的 計画策定の背景 計画策定の目的 計画の対象 計画期間 七飯町のこれまでの取り組み 計画の位置づけ 国の住宅政策の考え方 3 2. 七飯町の住宅の現状 人口 世帯数 住宅所有関係別世帯 七飯町公営住宅 ( 町営住宅 ) の概要 公営住宅入居者の概要 住民アンケートの結果 現地調査の結果 七飯町の公営住宅の需要 七飯町の将来人口の推計 七飯町の将来世帯数の推計 七飯町の公営住宅の需要 七飯町の公営住宅ストック活用の着眼点の整理 計画の基本理念 目標と基本方針 公営住宅の活用手法 公営住宅の役割と目標管理戸数の設定 民間活用の手法 福祉的利用の検討 長寿命化を図るべき公営住宅等の選定 長寿命化に関する基本方針 公営住宅の活用方針の考え方 団地別活用方針 団地別活用方針 団地別 年次別活用計画 建替え事業の実施方針 計画期間に実施する建替えの実施方針 計画期間に実施する建替えの実施計画 長寿命化のための維持管理計画 計画期間に実施する修繕 改善事業の実施方針 長寿命化のための維持管理計画 計画期間に実施する長寿命化型改善の実施計画 長寿命化実施による効果 長寿命化型改善実施による効果 ライフサイクルコスト (LCC) の改善効果 56 資料編 60

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5 1. 計画策定の背景と目的 1.1. 計画策定の背景 七飯町では現在 公営住宅の戸数は町営住宅 8 団地 594 戸と道営住宅 2 団地 102 戸の合計 696 戸を有しています 七飯町が管理する公営住宅は 高度成長期の住宅不足の解消と住宅困窮者の居住の安定確保に対応するため 昭和 29 年からコンクリートブロック造平屋の建設にはじまり 昭和 30 年代後半には年間約 40 戸ペースで建設し 昭和 49 年から昭和 50 年代にかけて 2 階建ての簡易耐火の住宅建設を進めてきました 昭和 61 年から平成 3 年にかけては 民間住宅の性能向上の先鞭をきり 冬トピア団地 を先進的な鉄筋コンクリート造の耐火構造の建設に取り組んできました また 平成 8 年からは 昭和 30 年から47 年に建設し老朽化した 大沼団地 の建替え事業に着手し 平成 10 年に完成しました 七飯町では 公営住宅の整備を計画的に実施していくため 平成 12 年度に 七飯町公共賃貸住宅ストック総合活用計画 ( 以降 ストック計画 という ) を策定し 小規模団地の統合による移転建替えによる適正管理を目指し 平成 14 年から 鳴川高台団地 において良質な住宅 住環境を創出させ 来年度の完成予定となっています なお 現行の ストック計画 での整備の進ちょく状況は 社会 経済情勢の変化ならびに町財政状況により整備スケジュールの見直しが必要となっています さらに 公営住宅法による耐用年数を超過したコンクリートブロック平屋が180 戸あり 建替え等による その解消が求められています このように建替えを進めて行くと同時に 前回 10 年前に策定した ストック計画 時に 維持保全 としていた鉄筋コンクリート造の建物であっても 冬トピア団地 のように 建設後すでに20 年が経過したものもあり 外壁や屋根などに劣化がみられるようになりました 1.2. 計画策定の目的 七飯町公営住宅長寿命化計画 ( 以降 本計画 という ) では 七飯町が管理する公営住宅について 現行の ストック計画 を改定し 劣化度調査結果等をもとに予防保全的な維持管理や耐久性の向上に資する改善等の計画的な実施により 公営住宅ストックの長寿命化を図り ライフサイクルコストの縮減に結びつけるとともに 公営住宅ストックの有効活用と効率的かつ円滑な更新の実現を目的とします 1.3. 計画の対象 本計画の対象は 計画期間に管理されるすべての公営住宅 ( 町営住宅 道営住宅 ) とします ただし 具体的な活用方針 事業の年次計画等については町営住宅を対象とします -1-

6 1.4. 計画期間 本計画は 平成 23 年度から平成 34 年度の12 年間を計画期間とします 計画期間の12 年 間のあり方を検討する際には 長期的な視点から公営住宅のあり方や整備の方向性をとらえる必 要があるため 平成 35 年度から平成 45 年度を構想期間として設定します また 今後の社会経済情勢の変化や町民ニーズの多様化などに対応するため 計画期間の中間 時のほか 必要に応じて見直しを行います 計画期間 構想期間 H23 年 H27 年 H34 年 H35 年 H42 年 前期 (5 年 ) 後期 (7 年 ) 中間見直し 1.5. 七飯町のこれまでの取り組み七飯町の住宅施策は 平成 6 年 3 月に策定した 七飯町地域住宅計画 平成 13 年 3 月に策定した 七飯町賃貸住宅ストック総合活用計画 にもとづき進められています 七飯町地域住宅計画 ( 平成 6 年 ~) は 計画のテーマ 青空と赤松並木に映える緑豊かな虹の里づくり とし 以下に示す事項を計画の柱としています 高齢化社会の生活像 ( 住宅地のゾーニングと生活像の提案 ) 住宅建設基本方針 ( 高齢化対応住宅の提案 ) 住宅地建設基本方針 ( 生活ネットワークの提案 ) 七飯町賃貸住宅ストック総合活用計画 ( 平成 13 年 ~ 平成 22 年 ) では 青空と赤松並木に映える緑豊かな虹の里 ( ふるさと ) にふさわしいストック形成 をメインテーマとしています 加えて 今後 公営住宅ストック活用においては 適正な管理が重要と認識し 小規模団地の統合などストック再編による管理しやすい団地形成をを目指し 加齢しても自立 安心して住まい続けられる住環境づくりと 小規模団地の統合による適正管理 をサブテーマとして計画を推進してきました 1.6. 計画の位置づけ 国 北海道 新たな北海道総生活基本計画七飯町住H18~ H20~ 合開発計関連計画 都市計画高齢者福祉子育て支援等の関連計画 新 北海道総合計画 H20~ 北海道 H18~ 道営住宅 H23~ 住生活基本計画長寿命化計画 H22~( 予定 ) 北海道社会資本総合整備計画 ( 予定 ) 画第 4 次七飯町総合計画 H18~ H13~22 七飯町 H7~ 七飯町公営住宅地域住宅計画ストック活用計画 策定予定 H24~34 七飯町住生活基本計画 包含七飯町公営住宅長寿命化計画 H23~34-2-

7 1.7. 国の住宅政策の考え方 (1) 国の住宅政策の変遷わが国の住宅政策は 昭和 25 年に住宅建設十箇年計画が策定され 戦後の高度経済成長にともなう住宅需要の対応にはじまり 昭和 40 年に住宅建設計画法の制定により住宅建設五箇年計画が策定されました 昭和 40 年代の第 1 2 期五箇年計画により量的確保を目指し 住宅が大量に供給され住宅数が世帯数を上回りました その後 第 3~6 期五箇年計画が推進された昭和 50 年代 ~ 平成初期にかけては オイルショックやバブル経済を背景に経済の安定成長期に入り 居住水準の向上や豊かな住生活に実現が志向されるようになりました 第 7~8 期五箇年計画 ( 平成 7 年度 ~17 年度 ) の期間には バブル崩壊後の景気の低迷と財政難が続きました 8 期五箇年計画では これまでの公営住宅主導の住宅建設から 民間住宅市場を補完する公営住宅とへ役割の転換が図られました 現在は 平成 18 年に住宅建設計画法による住宅建設五箇年計画から 住生活基本法による住生活基本計画へ移行し 質の向上から 良質なストック形成及び将来世代への継承 良好な居住環境の形成 多様な居住ニーズが適切に実現される住宅市場の環境整備 住宅確保に特に配慮を要するものの居住安定の確保 の政策が進められるようになりました 住宅施策の変遷 戦後 ~ 昭和 40 年代 高度経済成長に伴う住宅需要への対応 (1 2 期五箇年計画, S41~S50 年度 ) 量的確保重視の住宅政策オイルショック 経済の安定成長 ~バブル経済 住宅数が世帯数を上回る (3~6 期五箇年計画, 持家取得志向 終身雇用 年功序列体制 S51~H7 年度 ) 居住水準の向上 豊かな住生活の実現 バブル崩壊 ~ これまで (7~8 期五箇年計画, H7~H17 年度 ) 現在 ( 住生活基本計画, H18 年度 ~) 長期間の景気低迷と財政難 土地神話 終身雇用制の崩壊 少子高齢化 情報化 グローバル化 地球環境問題の顕在化多様なニーズへの対応 地域の活性化 人口減少 世帯数減少 地方分権 市町村合併 交付金 政策評価 政策の説明責任 住民 行政 事業者 NPO の協働地域特性を活かした総合的居住政策へ 量の確保 住宅政策の三本柱 戦後 住宅の量が不足住宅の量を拡大する必要があったしかし 家族向け借家の大量供給はされなかった 1941 年 (S16 16) 借地借家法の改正 正当事由条項正当事由条項 入居者が契約延長を望めば家主は断れない この条項により 住宅不足の時代に借家全体の供給量が低く抑えられた 借家の供給は学生 若夫婦向けの小規模なものが中心であった 特に 家族向け借家の供給が抑えられた 新たな住宅政策で対応 住宅政策の三本柱 1950 年 (S25 25) 住宅金融公庫 住宅ローンによる持家の促進 1951 年 (S26 26) 公営住宅 低所得者向けの借家の供給 1955 年 (S30 30) 公団住宅 中産階級者向けの借家の供給 大規模宅地開発による持家の促進 -3-

8 (2) 住宅政策の枠組みわが国の住宅政策の枠組みは 人口 世帯減少社会 少子高齢社会など社会構造の転換を受け 住宅の量的確保と質の向上を目指してきた 住宅建設計画法 にもとづく 住宅建設五箇年計画 から 住生活基本法 にもとづく 住生活基本計画 に移行し 新たな住宅政策の枠組みが必要になりました また 住宅整備の支援制度は 公営住宅等の整備事業のみを対象とした補助金制度から 地域の自主性と裁量性を尊重し 公営住宅以外の住宅 社会資本整備に関する事業を一体的に支援し効果促進を図る 社会資本整備総合交付金制度 が創設され本年度から運用されます 社会構造と時代の転換期 七飯町の人口 増加中 H17:28,424 人全国的には減少局面他都市ではすでに減少 七飯町の世帯数 増加中 H17:10,363 世帯全国的には横ばい将来的には減少予測 七飯町の人口構成 15 歳未満 15~64 歳 65 歳以上 S % 65.9% 12.6% H % 61.6% 24.4% 人口減少 成熟社会 グローバル化 世帯数減少 社会構造の変化 社会経済情勢の変化 地球環境問題 少子高齢社会 価値観ライフスタイルの変化 多様なライフスタイル 個性重視 結婚 子供に対する意識 現在は 社会構造が大きく変わろうとしている転換期 新たな住宅政策の枠組みの必要性 社会構造の転換: 人口 世帯減少社会 少子高齢社会 これまでは 住宅が不足住宅の量的確保 住宅の質向上が必要 住宅が充足 ストック重視 市場重視の政策へ 住宅政策の三本柱の役割の転換 : 住宅市場を支援する立場へ 公営住宅公団住宅住宅金融公庫 住宅セーフティネット 都市再生 まちづくり (UR 都市機構 ) 民間金融機関のローンの安定的供給を支援 ( 住宅金融支援機構 : フラット35) 社会構造 住宅政策を支える基本構造が転換したことにより 新たな住宅政策の枠組みが必要となった -4-

9 法律 上位計画 これまでの枠組み 住宅建設計画法 目的 : 住宅建設の適切な実施 基本理念 関係主体の責務等が不明確 住宅建設五箇年計画 北海道住宅建設五箇年計画 新たな枠組み 住生活基本法住生活基本法 目的 : 豊かな住生活の実現 基本理念 事業者 居住者の責務 基本的な施策を明確化 住生活基本計画住生活基本計画 北海道住生活基本計画 支援制度 補助金制度 公営住宅等の住宅整備事業のみを対象 各事業ごとの手続きが必要 国の事前審査 社会資本整備総合社会資本整備総合交付金制度交付金制度 地方の自主性と裁量性の向上 ( 地域独自の提案事業も対象 ) 使い勝手の向上 ( 事業のハ ッケーシ 化 ) 事前審査から事後評価へ (3) 今後の住宅政策の方向性 以上のた住宅政策の動向をふまえ 今後の住宅政策の方向性を整理すると づぎのようになります ストック重視 ( 既存住宅の質向上 活用 ) 既存の住宅を有効に活用 市場重視 ( 民間も含めた住宅市場の整備 ) リフォーム 中古住宅の流通 賃貸住宅の市場を活性化民間住宅市場を含めた総合的な住宅政策の展開 今後の人口減少社会 少子高齢社会への対応良質な住宅 居住環境の形成住宅セーフティネットの構築子育てしやすい 高齢者が暮らしやすい居住環境の形成 地域が主体となった住宅政策の展開地域特性に応じた住宅政策地域の明確な将来ビジョンの設定成果重視の施策展開成果の達成度を確認するための目標を設定 -5-

10 2. 七飯町の住宅の現状 2.1. 人口 世帯数 七飯町の人口は 平成 12 年 ~ 平成 22 年でほぼ横ばいの状態ですが 全体的に増加傾向にあり 平成 22 年の人口は 28,468 人 ( 速報値 ) となっています 年齢階層別人口の推移をみると 65 歳以上の老年人口の割合が増加し 年少人口 (0~14 歳 ) の占める割合は低下しており 少子高齢化の進展を示しています それにともない 生産年齢人口の占める割合が減少しています 一方 七飯町の世帯数は 人口と同様に平成 22 年度まで増加をつづけており 平成 22 年の総世帯数は 10,904 世帯 ( 速報値 ) となっています 世帯人員別構成比の推移をみると 1 人もしくは 2 人世帯が増加傾向にあります また 4 人以上の世帯数は減少傾向にあることから 世帯規模の縮小がみられます 親族人員別 高齢者同居世帯数をみると 高齢者のみの単身世帯 夫婦世帯が多く それぞれの世帯規模でのおよそ半数を占めています 図 人口 世帯数の推移 30,000 世帯数 ( 単位 : 人 ) ( 単位 : 世帯 ) 人口 18,000 25,000 27,040 28,354 28,424 28,468 15,000 20,000 15,000 10,000 21,267 6,042 22,607 6,784 23,963 7,547 9,017 9,930 10,363 10,904 12,000 9,000 6,000 5,000 3,000 0 昭和 55 年昭和 60 年平成 2 年平成 7 年平成 12 年平成 17 年平成 22 年 0 資料 : 国勢調査 図 年齢別人口の推移 ( 単位 : 人 ) 30,000 年少人口生産年齢人口老年人口 25,000 4,728 5,964 6,925 20,000 15,000 10,000 1,497 11,060 1,794 12,462 3,596 2,849 2,272 14,057 14,908 15,871 17,704 18,084 17,524 5,000-4,188 4,451 4,938 4,863 4,496 4,608 4,306 3,975 昭和 45 年昭和 50 年昭和 55 年昭和 60 年平成 2 年平成 7 年平成 12 年平成 17 年 資料 : 国勢調査 -6-

11 図 年齢別人口割合の推移 100% ( 単位 :%) 老年人口生産年齢人口年少人口 % 60% 40% % % 昭和 45 年昭和 50 年昭和 55 年昭和 60 年平成 2 年平成 7 年平成 12 年平成 17 年 資料 : 国勢調査 図 世帯人員別世帯数 高齢者同居世帯数の状況 5,000 ( 単位 : 人 ) 世帯数 高齢者同居世帯 4,000 3,572 3,000 2,000 1,921 1,842 2,231 1,702 1, 人 2 人 3 人 4 人 5 人 6 人以上 親族人員 資料 : 国勢調査 産業人口構成比率の推移では 第 2 次産業従事者はほぼ横ばいであるのに対し 1 次産業従事者が占める割合は大きく減少しており その減少分が第 3 次産業の占める割合の増加分となっています 図 就業状況の割合 図 産業別従事者割合の推移 第一次産業第二次産業第三次産業 運輸 通信業 7.3% 建設業 9.7% その他 7.6% サービス業 35.5% ( 単位 :%) 40 製造業 10.5% 農業 11.6% 卸売 小売業 17.9% 20 0 昭和 40 年昭和 45 年昭和 50 年昭和 55 年昭和 60 年平成 2 年 平成 7 年平成 12 年平成 17 年 資料 : 国勢調査 資料 : 国勢調査 -7-

12 2.2. 住宅所有関係別世帯七飯町の住宅所有関係別世帯数は 近年において 持ち家と民間借家の世帯数及び全体に占める割合がともに微増しています 公営借家の世帯数は ほぼ横ばいがつづき 全体に占める割合は微減しています 給与住宅は世帯数 全体に占める割合ともに大きく減少しています また 所有関係別一世帯あたり延べ面積の推移では 各区分ともに増加しています 表 住宅所有関係別世帯数と割合の推移 区分主世帯 持ち家 借家 公営借家 民営借家 給与住宅 ( 単位 : 世帯数 割合 %) 昭和 45 年昭和 50 年昭和 55 年昭和 60 年平成 2 年平成 7 年平成 12 年平成 17 年 実数 3,856 4,791 5,778 6,375 7,236 8,757 9,713 10,077 割合 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 実数 2,850 3,605 4,540 5,077 5,825 7,122 7,948 8,153 割合 73.9% 75.2% 78.6% 79.6% 80.5% 81.3% 81.8% 80.9% 実数 1,006 1,186 1,238 1,298 1,411 1,635 1,765 1,924 割合 26.1% 24.8% 21.4% 20.4% 19.5% 18.7% 18.2% 19.1% 実数 割合 9.1% 7.9% 7.1% 7.3% 8.2% 6.5% 6.4% 6.0% 実数 ,181 割合 8.7% 9.0% 7.9% 7.9% 8.2% 9.4% 9.6% 11.7% 実数 割合 8.3% 7.9% 6.4% 5.2% 3.1% 2.8% 2.1% 1.4% 資料 : 国勢調査 表 住宅所有関係別一世帯あたり延べ面積の推移 区分 主世帯持ち家公営借家民営借家給与住宅 ( 単位 : 畳 m2) 一世帯当たりの畳数 一世帯当たりの延べ面積 昭和 45 年昭和 50 年昭和 55 年昭和 60 年平成 2 年平成 7 年平成 12 年平成 17 年 資料 : 国勢調査 -8-

13 2.3. 七飯町公営住宅 ( 町営住宅 ) の概要七飯町の町営住宅 ( 以下 公営住宅 という ) は 8 団地に置かれ 管理戸数は平成 22 年度末現在で 合計 83 棟 594 戸となっています そのうち 耐用年数が 1/2 を経過した住宅は 302 戸 (66 棟 ) さらに そのうち 180 戸 (44 棟 ) については耐用年数を超過しています 団地別でみると 緑町団地 本町上台団地 桜団地 桜 B 団地 吉野山団地で 耐用年数 1/2 を経過している戸数が 100% となっており そのうち 緑町団地 桜団地については すべての住宅が耐用年数を超過しています また 本町上台団地も 14.3%( 簡平 2 棟 8 戸 ) の住宅が耐用年数を超過しています また 公営住宅の空家は 8 団地合計で 87 戸であり その内訳は政策空家が 84 戸 使用不能な空家が 3 戸となっています 公営住宅の構造別 型 ( 間取り ) 別割合をみると 建替え待ちの簡易耐火構造 (2DK 3DK) が全体の約 1/3 を占めています 表 団地名 緑町団地 構造 管理棟数 管理戸数 竣工年 耐用年数 ( 公営住宅法 ) 耐用年数 1/2 経過戸数 耐用年数超過戸数 簡易耐火平屋造 4 16 S 簡易耐火平屋造 5 20 S 簡易耐火平屋造 5 22 S 簡易耐火平屋造 5 22 S 簡易耐火平屋造 5 22 S 小計 政策空家 :84 戸簡易耐火平屋造 2 8 S 本町上台団地 簡易耐火二階造 2 12 S 簡易耐火二階造 3 18 S 簡易耐火二階造 2 12 S 簡易耐火二階造 1 6 S 小計 中層耐火造 (3 階 ) 2 24 S 中層耐火造 (3 4 階 ) 2 24 S 冬トピア団地 中層耐火造 (3 階 ) 1 24 S 中層耐火造 (3 4 階 ) 2 28 H 中層耐火造 (3 階 ) 1 12 H 中層耐火造 (3 階 ) 2 24 H 小計 桜団地 簡易耐火平屋造 6 22 S 簡易耐火平屋造 6 24 S 簡易耐火平屋造 6 24 S 小計 使用不能 :3 戸簡易耐火二階造 2 12 S 簡易耐火二階造 2 10 S 桜 B 団地簡易耐火二階造 3 15 S 簡易耐火二階造 3 15 S 小計 中層耐火造 (3 階 ) 1 24 H 大沼団地 中層耐火造 (3 階 ) 1 24 H 中層耐火造 (3 階 ) 1 12 H 小計 吉野山団地 団地別公営住宅の概要 簡易耐火二階造 2 10 S 簡易耐火二階造 1 6 S 簡易耐火二階造 1 6 S 小計 中層耐火造 (3 階 ) 1 24 H 中層耐火造 (3 階 ) 1 24 H 鳴川高台団地中層耐火造 (3 階 ) 1 24 H 中層耐火造 (3 階 ) 1 24 H 小計 合計 割合 50.8% 30.3% 14.6% 空家 資料 : 七飯町 ( 平成 23 年 6 月 ) -9-

14 図 団地別耐用年数 1/2 経過戸数 緑町団地 本町上台団地 100.0% 100.0% 冬トピア団地 0.0% 桜団地 桜 B 団地 100.0% 100.0% 大沼団地 0.0% 吉野山団地 100.0% 鳴川高台団地 0.0% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 資料 : 七飯町 図 団地別耐用年数超過戸数 緑町団地 100.0% 本町上台団地 14.3% 冬トピア団地 0.0% 桜団地 100.0% 桜 B 団地大沼団地吉野山団地鳴川高台団地 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 資料 : 七飯町図 公営住宅の構造別割合 簡易耐火 ( 平屋 ) 簡易耐火 (2 階 ), 準耐火中層耐火 30.3% 20.5% 49.2% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 資料 : 七飯町 図 公営住宅の間取り別割合 1LDK 2DK 2LDK 3DK 3LDK 8.1% 26.6% 22.6% 24.2% 18.5% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 資料 : 七飯町 -10-

15 2.4. 公営住宅入居者の概要 各団地での公営住宅の世帯主の年齢割合をみると 図 2.4.2に示すとおり緑町団地 桜団地 鳴川高台団地では60 歳以上の割合が全体の2/3 以上を占めています 当該団地においては 入居者全体の年齢割合をみても 図 2.4.4に示すとおり60 歳以上の入居者が占める割合が1/2 以上を占めています 入居者の世帯人員割合をみると 図 2.4.6に示すとおり緑町団地 桜団地 鳴川高台団地においては単身世帯が特に多く 1/2 以上を占めており 1 人 2 人でみると8 割以上を占めています 当該団地では 図 2.4.8~9に示すとおり このほとんどが高齢者の入居となっています 一方 公営住宅入居者に子供がいる世帯の割合をみると 図 に示すとおり冬トピア団地では約 6 割となっていますが 他の団地では低い数値となっています 入居者の収入区分は 表 に示すとおり一般 ( 月収 158,000 円以下 ) が 93.4% 収入超過者 5.6% となっています なかでも 収入階層 Ⅰ( 月収 104,000 円以下 ) 入居世帯が 395 戸で全体の 79% を占めています 公営住宅の募集倍率は 表 に示すとおり 平成 15~21 年までの平均倍率が 8.5 倍で この7 年間での合計入居戸数は 表 に示すとおり 133 戸 (19 戸 / 年 ) となっています 図 公営住宅世帯主の年齢別割合 ( 全体 ) 10 代 20 代 30 代 40 代 50 代 60 代 70 歳以上 2.0% 14.4% 18.2% 20.2% 21.4% 23.8% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 資料 : 七飯町 ( 平成 22 年 6 月 ) 図 公営住宅世帯主の年齢別割合 ( 団地別 ) 0~9 歳 10 代 20 代 30 代 40 代 50 代 60 代 70 歳以上 緑町団地 5.9% 11.8% 35.3% 47.1% 1.8% 本町上台団地 14.3% 17.9% 19.6% 25.0% 21.4% 2.3% 冬トピア団地 25.2% 35.9% 19.8% 9.9% 6.9% 桜団地 4.5% 9.0% 17.9% 35.8% 32.8% 桜 B 団地 3.9% 21.6% 17.6% 27.5% 13.7% 15.7% 3.3% 大沼団地 13.3% 13.3% 23.3% 16.7% 30.0% 吉野山団地 4.5% 22.7% 31.8% 18.2% 22.7% 2.1% 鳴川高台団地 8.3% 5.2% 15.6% 30.2% 38.5% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 資料 : 七飯町 ( 平成 22 年 6 月 ) 図 公営住宅入居者の年齢別割合 ( 全体 ) -11-

16 0~9 歳 10 代 20 代 30 代 40 代 50 代 60 代 70 歳以上 9.1% 15.5% 8.2% 12.7% 13.0% 13.1% 14.0% 14.3% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 図 公営住宅入居者の年齢別割合 ( 団地別 ) 資料 : 七飯町 ( 平成 22 年 6 月 ) 0~9 歳 10 代 20 代 30 代 40 代 50 代 60 代 70 歳以上 緑町団地 4.3% 4.3% 4.3% 8.7% 34.8% 43.5% 本町上台団地 9.0% 14.8% 4.9% 15.6% 12.3% 13.9% 15.6% 13.9% 3.6% 冬トピア団地 11.5% 1.8% 24.0% 11.2% 14.8% 19.7% 9.6% 5.7% 桜団地 9.1% 4.5% 8.2% 9.1% 15.5% 28.2% 23.6% 桜 B 団地 8.6% 18.0% 12.9% 3.4% 14.4% 10.1% 19.4% 7.2% 9.4% 大沼団地 13.6% 14.3% 12.9% 12.2% 13.6% 10.9% 19.0% 吉野山団地 3.9% 11.8% 9.8% 5.9% 13.7% 21.6% 15.7% 17.6% 鳴川高台団地 8.3% 4.2% 6.5% 10.7% 5.4% 11.3% 26.8% 26.8% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 資料 : 七飯町 ( 平成 22 年 6 月 ) 図 公営住宅入居者の世帯人員別割合 ( 全体 ) 1 人 2 人 3 人 4 人 5 人 6 人以上 2.6% 0.4% 32.0% 31.2% 19.8% 14.0% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 図 公営住宅入居者の世帯人員別割合 ( 団地別 ) 資料 : 七飯町 ( 平成 22 年 6 月 ) 1 人 2 人 3 人 4 人 5 人 6 人以上 緑町団地 64.7% 35.3% 1.8% 本町上台団地冬トピア団地 9.9% 32.1% 33.6% 37.5% 28.2% 17.9% 24.4% 7.1% 3.6% 3.1% 0.8% 1.5% 桜団地 58.2% 26.9% 9.0% 4.5% 2.0% 桜 B 団地 13.7% 23.5% 41.2% 19.6% 1.7% 大沼団地 20.0% 38.3% 20.0% 20.0% 吉野山団地 31.8% 27.3% 27.3% 4.5% 9.1% 鳴川高台団地 55.2% 27.1% 7.3% 2.1% 8.3% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 資料 : 七飯町 ( 平成 22 年 6 月 ) 図 高齢住宅入居者の高齢者割合 ( 全体 ) -12-

17 いない 62.2% 高齢者のいる世帯 37.8% 資料 : 七飯町 ( 平成 22 年 6 月 ) 図 高齢住宅入居者の高齢者割合 ( 高齢者がいる世帯 ) 高齢者のいる世帯 いない 緑町団地 64.7% 35.3% 本町上台団地 35.7% 64.3% 冬トピア団地 14.5% 85.5% 桜団地 55.2% 44.8% 桜 B 団地 21.6% 78.4% 大沼団地 45.0% 55.0% 吉野山団地 45.5% 54.5% 鳴川高台団地 56.3% 43.8% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 資料 : 七飯町 ( 平成 22 年 6 月 ) 図 高齢住宅入居者の高齢者割合 ( 高齢者の内訳 ) 高齢単身高齢夫帯高齢者同居 緑町団地 54.5% 18.2% 27.3% 本町上台団地 40.0% 25.0% 35.0% 冬トピア団地 36.8% 26.3% 36.8% 桜団地 62.2% 10.8% 27.0% 桜 B 団地 18.2% 45.5% 36.4% 大沼団地 29.6% 33.3% 37.0% 吉野山団地 50.0% 50.0% 鳴川高台団地 63.0% 16.7% 20.4% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 資料 : 七飯町 ( 平成 22 年 6 月 ) 図 公営住宅入居者に子供がいる世帯の割合 ( 全体 ) -13-

18 いない 67.2% 子供がいる世帯 32.8% 資料 : 七飯町 ( 平成 22 年 6 月 ) 図 公営住宅入居者に子供がいる世帯の割合 ( 団地別 ) 子供のいる世帯 いない 緑町団地 100.0% 本町上台団地 28.6% 71.4% 冬トピア団地 59.5% 40.5% 桜団地 9.0% 91.0% 桜 B 団地 45.1% 54.9% 大沼団地 38.3% 61.7% 吉野山団地 22.7% 77.3% 鳴川高台団地 13.5% 86.5% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 資料 : 七飯町 ( 平成 22 年 6 月 ) -14-

19 表 入居者の収入区分 収入階層 Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅴ Ⅵ Ⅶ Ⅷ 未申告者 計 ( 戸 ) 戸数 % 一般戸数 453 注 1)12 1 注 2) % 収入超過者戸数 % 高額所得者戸数 0 0.0% 未申告者戸数 % 注 1) 政令改正前の一般適用者 注 2) 同左 裁量階層適用者資料 : 七飯町 ( 平成 22 年 6 月 ) 収入階層 公営住宅法収入基準月額 運用 Ⅰ ~104,000 円 一 Ⅱ 104,001~123,000 円般 Ⅲ 123,001~139,000 円 一般 Ⅳ 139,001~158,000 円 収超 Ⅴ Ⅶ 158,001~186,000 円 214,001~259,000 円入過 Ⅵ Ⅷ 186,001~214,000 円 259,001 円以上 裁量階層収入超過 ( 平成 21 年 4 月 : 公営住宅法施行令の一部改正後 ) 裁量階層対象者とは 公営住宅法施行令において入居収入基準の緩和が認められた者で 一定の障がい者 高齢者 小学校就学前の子のいる世帯等が該当します 収入超過者とは 公営住宅に引き続き 3 年以上入居していて かつ 政令で定める基準を超える収入を有する世帯が該当します 家賃は割増料が加わり公営住宅を明け渡すよう努力する義務が発生します 高額所得者とは 公営住宅に引き続き 5 年以上入居していて かつ 政令で定める基準を超える収入を有する世帯が該当します 家賃は市場家賃となり住宅を明け渡していただくことになります 表 公営住宅入居募集倍率の状況 募集団地名 年度別 ( 各年 3 回 ) 平均募集倍率団地別 H15 H16 H17 H18 H19 H20 H21 平均倍率 冬トピア団地 本町上台団地 桜団地 桜 B 団地 大沼団地 吉野山団地 鳴川高台団地 (1LDK) 鳴川高台団地 (2LDK) 鳴川高台団地 (3LDK) 合計平均倍率 表 公営住宅入居戸数の状況 資料 : 七飯町 募集団地名 年度別入居戸数 H15~H21 H15 H16 H17 H18 H19 H20 H21 入居戸数計 冬トピア団地 本町上台団地 桜団地 桜 B 団地 大沼団地 吉野山団地 鳴川高台団地 (1LDK) 鳴川高台団地 (2LDK) 鳴川高台団地 (3LDK) 合計入居戸数 資料 : 七飯町 -15-

20 2.5. 住民アンケートの結果 (1) 住民アンケートの実施概要 1) 目的今後の公営住宅の整備を行っていくにあたり 今後の住まいについての意向 現在の住宅 住環境に関する満足度 長寿命化の政策について について 居住者の意向及び評価を把握するため 公営住宅に住む全戸の世帯主を対象にアンケート調査を実施しました 2) 調査対象と実施期間 調査対象は 全公営住宅 ( 緑町団地 本町上台団地 冬トピア団地 桜団地 桜 B 団地 大沼団地 吉野山団地 鳴川高台団地の計 8 団地 ) の全世帯主のうち 平成 22 年 7 月 1 日に居住する 498 世帯にアンケート票を送付しました 実施期間は 7 月 8 日 ( 木 )~21 日 ( 水 ) とし 8 月 16 日現在で回収率は 全体で 57.0% (284 票 /498 票 ) で 団地別では 大沼団地が 70%(42 票 /60 票 ) が最も多く ついで吉野山団地 63.6%(14 票 /22 票 ) 鳴川高台団地 61.7%(58 票 /94 票 ) という状況でした 表 アンケート票の回収状況 区分 回収数 送付数 割合 緑町団地 % 本町上台団地 % 冬トピア団地 % 桜団地 % 桜 B 団地 % 大沼団地 % 吉野山団地 % 鳴川高台団地 % 合計 % 図 アンケート票の回収率 ( 団地別 ) 緑町団地 本町上台団地 冬トピア団地 47.1% 46.4% 47.7% 桜団地 桜 B 団地 59.7% 60.0% 大沼団地 70.0% 吉野山団地 鳴川高台団地 合計 57.0% 63.6% 61.7% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% -16-

21 (2) アンケート結果 1) 住み替えの意向について 現在の住宅にできる限り長く住み続けたい が全体の約 61% を占め ついで 当分の間住み続けたい が全体の約 26% となっています これらを合計すると 約 87% の居住世帯主が現在の住宅からの住み替えを希望していないことを示しています 図 住み替えの意向 ( 全体 ) 数年のうちに 転居する予定がある 2 転居したいが難しい 31 現在の住宅に当分の間 住み続けたい 68 現在の住宅にできる限り長く住み続けたい 160 その他 ) 住んでいる公営住宅の今後の整備について公営住宅の構造別に今後の整備について調査したところ 全面的な整備が必要 あるいは 部分的な改修を希望 の合計が 簡易耐火平屋では 90% 以上の世帯で改善希望を持っていることが分かります また 簡易耐火 2 階においても 約 75% の世帯で改善希望がみられていることから 全体的になんらかの改修が要求されていることを示しています 図 住んでいる公営住宅の今後の整備について ( 住宅構造別 ) 全面的な整備が必要部分的な改修希望今のままでいいその他 2.0% 中耐 6.0% 47.3% 44.7% 3.0% 簡二 11.9% 62.7% 22.4% 2.1% 簡平 12.8% 76.6% 8.5% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% -17-

22 3) 部分的な改修を行う場合の重視する事項について 1 番目に重要 を 3 点 2 番目に重要 を 2 点 3 番目に重要 を 1 点として 重み付けを考慮した計算方式を採用した結果 湿気や結露などの対策 が他を大きく引き離す結果となり 特に重要視されていることを示しています 図 部分的に改修を行う場合 重視する事項 ( 全体 ) 雨漏り対策 79 湿気や結露などの対策 431 住宅内の段差解消や手すり設置などのバリアフリー化住宅内の間取りの全面的な改造外壁の塗り替えなどの美観対策駐車場や駐輪場の整備物置など収納スペースの充実 広場の整備やベンチの設置など共用空間の充実 35 その他 ) 住宅に関わる満足度について対象団地全体の結果をみると 不満 及び やや不満 の合計が 室内の湿気や結露 が約 65% と 最も不満度が高い項目となっています つぎに 室内の傷み具合 が約 56% 窓やドア周りの性能( 気密性 ) が約 55% となっています 特に 冬トピア団地ではこれらの項目に対する不満度の高さが顕著に現れており 室内の結露 については約 79% と最も高く ついで 窓やドア周りの性能 ( 気密性 ) 室内の傷み具合( 内装など ) がそれぞれ約 65% さらに 建物の傷み具合( 屋根や外壁の塗り替えなど ) についても約 51% の入居者が不満を感じています 図 住宅に関わる満足度 ( 全体 ) 満足やや満足やや不満不満 建物の新しさ 34.4% 25.4% 21.1% 19.1% 住宅の広さ 46.6% 27.5% 17.2% 8.8% 部屋数 44.4% 28.7% 14.2% 12.6% 部屋全体の暖かさ ( 断熱性 ) 34.7% 25.6% 19.5% 20.2% 窓やドア周りの性能 ( 気密性 ) 26.5% 18.3% 24.9% 30.4% 室内の湿気や結露 17.3% 18.1% 23.6% 40.9% 災害時などの避難上の安全性 23.7% 38.2% 28.1% 10.0% トイレ ( 水洗化 ) 49.8% 24.7% 11.8% 13.7% 室内の傷み具合 ( 内装など ) 17.0% 26.9% 29.2% 26.9% 段差など移動上の障害の解消度合い 30.6% 39.1% 21.8% 8.5% 建物の傷み具合 ( 屋根や外壁の塗り替えなど ) 24.3% 35.6% 21.9% 18.2% 負担する家賃の金額 36.4% 31.4% 21.3% 10.9% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% -18-

23 図 住宅に関わる満足度 ( 冬トピア団地 ) 満足やや満足やや不満不満 建物の新しさ 12.9% 40.3% 29.0% 17.7% 住宅の広さ 48.4% 32.3% 8.1% 11.3% 部屋数 46.8% 27.4% 8.1% 17.7% 部屋全体の暖かさ ( 断熱性 ) 21.0% 37.1% 24.2% 17.7% 窓やドア周りの性能 ( 気密性 ) 8.3% 26.7% 33.3% 31.7% 室内の湿気や結露 6.5% 14.5% 22.6% 56.5% 災害時などの避難上の安全性 16.4% 41.0% 32.8% 9.8% トイレ ( 水洗化 ) 室内の傷み具合 ( 内装など ) 3.2% 34.4% 32.3% 41.0% 37.1% 16.4% 27.4% 8.2% 段差など移動上の障害の解消度合い 16.1% 50.0% 24.2% 9.7% 建物の傷み具合 ( 屋根や外壁の塗り替えな 10.0% 40.0% 31.7% 18.3% 負担する家賃の金額 33.9% 30.6% 22.6% 12.9% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 5) 住環境に関わる満足度について住環境に関わる満足度については 満足 やや満足と満足度評価の高いものは 団地の美観 (71.9%) 公園や広場(69.6%) 医療 福祉施設の利便性(69.6%) を始め 総じて良い評価となっています 一方 やや不満 不満と満足度評価の低いものは 物置 (47.3%) や プライバシー (41.9%) があげられています 図 住環境に関わる満足度 満足やや満足やや不満不満 公園や広場 29.2% 40.4% 20.4% 10.0% 専用庭 30.6% 33.8% 23.4% 12.2% 駐車スペース 41.2% 23.7% 17.6% 17.6% 道路 敷地内通路 32.3% 33.9% 21.0% 12.8% 団地の美観 30.0% 41.9% 17.0% 11.1% プライバシー 18.2% 39.9% 24.1% 17.8% 団地の管理 20.2% 44.3% 23.3% 12.3% 交通の利便性 26.9% 36.9% 22.3% 13.8% 買い物の利便性 27.8% 35.4% 21.3% 15.6% 医療 福祉施設の利便性 25.3% 44.3% 18.2% 12.3% 物置 22.7% 30.0% 22.7% 24.6% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% -19-

24 6) 公営住宅長寿命化の取り組みについての認識今後 公営住宅の維持管理 整備を行っていくにあたり つぎの A 及び B の意見のうち どちらの考えに近いかをたずねたところ A の意見に対する認識度が高い結果となりました このことから 初期にある程度の修繕コストがかかっても 長期的視点で安心した住宅の利用していく長寿命化施策に理解を示されています A の意見 長期的な視点に立ち 建て替えや維持管理に係る費用を抑えられるよう 耐久性のある材料を使うなど 修繕時にある程度のコストがかかっても 長く安心して利用できるものにする方がよい B の意見 建物の寿命が短くなり 建て替えや維持管理に係る全体的な費用は増えるが できる限り安い材料を使うなど 修繕にかかるコストは抑えたほうがよい 図 住環境に関わる満足度 Aの意見 に近い どちらかといえば Aの意見 に近い どちらともいえない どちらかといえば Bの意見 に近い Bの意見 に近い 2.3% 35.1% 40.9% 17.0% 4.6% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% -20-

25 2.6. 現地調査の結果耐火構造 17 棟について 現地調査を行いました そのうち 冬トピア団地 については 老朽度の判定から 外壁については部分的な修繕 屋根については大規模な修繕が必要である調査結果となりました 長寿命化型改善必要性の判定からは 結露対策において建具の断熱不足対策及び排水管の取り替えなどが必要である調査結果となり 冬トピア団地 を長寿命化型改善候補団地と位置づけます 表 表現地調査の結果一覧 ( 耐火構造 17 棟 ) 団地名称 棟名称竣工年 コンクリート打ち放し外壁 (1) 外壁 塗り仕上げ 老朽度の判定 タイル (3) 屋上及び (2) シーリングこれに付随する部分 最上階の断熱性 配管の耐用年数 長寿命化型改善必要性の判定 (1) 耐久性の向上 (2) 躯体への影響低減 (3) 維持管理の容易さ 中性化深さ圧縮強度結露建具 86-1 S61 部分的修繕維持保全 - 維持保全大規模修繕 OK NG OK OK NG 断熱性不足 86-2 S61 部分的修繕部分的修繕 - 維持保全大規模修繕 OK NG OK OK NG 断熱性不足 87-1 S62 維持保全 部分的修繕 - 維持保全 大規模修繕 OK NG OK OK NG 断熱性不足 87-2 S62 維持保全 部分的修繕 - 維持保全 大規模修繕 OK NG OK OK NG 断熱性不足 冬トピア団地 88-1 S63 部分的修繕部分的修繕 - 維持保全大規模修繕 OK NG OK OK NG 断熱性不足 89-1 H1 部分的修繕維持保全 - 維持保全大規模修繕 OK NG OK OK NG 断熱性不足 89-2 H1 部分的修繕維持保全 - 維持保全大規模修繕 OK NG OK OK NG 断熱性不足 90-1 H2 部分的修繕部分的修繕 - 維持保全大規模修繕 OK NG OK OK NG 断熱性不足 91-1 H3 部分的修繕維持保全 - 維持保全大規模修繕 OK NG OK OK NG 断熱性不足 91-2 H3 部分的修繕部分的修繕 - 維持保全大規模修繕 OK NG OK OK NG 断熱性不足 96-1 H8 維持保全部分的修繕 - 維持保全維持保全 OK - OK OK - OK 大沼団地 97-1 H9 維持保全維持保全 - 維持保全維持保全 OK - NG OK - OK 98-1 H10 維持保全維持保全 - 維持保全維持保全 OK - OK OK - OK 1 H 維持保全維持保全維持保全 OK OK 鳴川高台団地 2 H 維持保全維持保全維持保全 OK OK 3 H 維持保全維持保全維持保全 OK OK 4 H 維持保全維持保全維持保全 OK OK 図 写真撮影位置図 ( 内部 ) 冬トピア劣化状況写真位置図

26 1 防水層の劣化 2 防水層のふくれ 状況アスファルト防水の最上層が劣化し 中間層まで露出している 当該劣化は アスファルト防水全面の内 局所的に発生している 評価部分的な修繕 状況アスファルト防水の最上層に ふくれが発生している 当該劣化は アスファルト防水層全面の内 局所的に発生している 評価部分的な修繕 3 屋根材のひび割れ 4 外壁の鉄筋露出 状況屋根材の表面が劣化し ひび割れが発生している 当該劣化は 屋根全体に発生している 判定大規模修繕 状況鉄筋に錆が発生し 表面のコンクリートが剥落している 当該劣化は 建物の外壁面全体の内 局所的に発生している 判定部分的な修繕 -22-

27 5 外壁のひび割れ 6 塗装の剥がれ 状況排気口や窓付近にひび割れが発生している 当該劣化は 建物の外壁面全体の内 局所的に発生している 判定部分的な修繕 状況外壁の塗装が剥がれている 当該劣化は 建物の外壁面全体の内 局所的に発生している 判定部分的な修繕 7 木製サッシの腐食 8 コーキングの剥離 状況部分的に木部が腐食している 写真のような腐食は局所的であるが 近い将来 全戸で腐食が発生する可能性がある 判定大規模修繕 状況サッシ廻りのコーキングが劣化し 剥離が発生している 当該劣化は 建物全体のサッシ廻りの内 局所的に発生している 判定部分的な修繕 -23-

28 9 結露の発生 10 建具の断熱性不足 内側サッシ 外側サッシ 状況結露の発生跡が確認された 当該劣化は 建物全体的に発生している可能性が高い 判定大規模修繕 状況外側 内側のサッシが一枚ガラスとなっており 断熱性が不足している サッシの仕様は全戸で共通となっている 判定大規模修繕 -24-

29 3. 七飯町の公営住宅の需要 3.1. 七飯町の将来人口の推計七飯町の人口は 平成 22 国勢調査の速報値でも増加傾向にありますが 国立社会保障 人口問題研究所による人口推計によると 平成 17 年をピークに今後人口減少に転じることが予測されています 平成 17 年の七飯町の人口は 28,424 人ですが 国立社会保障 人口問題研究所によると平成 32 年におよそ 26,000 人 平成 47 年にはおよそ 22,000 人にまで減少するものと推計されています この推計値は 第 2 期七飯町総合保健福祉計画 ( 平成 21 年 3 月 ) における人口の将来予測にも使用されています 図 将来人口の推計 35,000 七飯町将来人口 30,000 25,000 28,424 27,986 27,102 25,976 24,720 23,394 21,993 20,000 15,000 10,000 推計値 5,000 0 H17 H22 H27 H32 H37 H42 H47 資料 : 国立社会保障 人口問題研究所 ( 平成 20 年 12 月推計 ) 3.2. 七飯町の将来世帯数の推計平成 17 年度の国勢調査から 七飯町の平均世帯人員は 2.67 人となっています 平成 2 年以降の減少傾向をもとに 減少曲線の傾きにある程度の幅を持たせて平成 32 年までの平均世帯人員を推計すると A 案では 2.31 人 B 案では 2.34 人 C 案では 2.41 人にまで減少することが推測されています 七飯町の将来世帯数の推計は A 案 ( 増加案 ) C 案 ( 減少案 ) の中間値となる B 案を採用し 平成 32 年における世帯数は 11,100 世帯と設定します 図 平均世帯人員の推計 ( 人 / 世帯 ) 推計値 H2 H7 H12 H17 H22 H27 H32 A 案 B 案 C 案 -25-

30 図 将来世帯数の推計 ( 世帯 ) 12,000 11,000 10,000 9,000 9,017 9,930 10,363 10,975 11,153 11,245 10,953 11,083 10,898 10,919 10,773 11,100 A 案 B 案 C 案 8,000 7,000 6,784 推計値 6,000 H2 H7 H12 H17 H22 H27 H32 A 案 B 案 C 案 3.3. 七飯町の公営住宅の需要 3.2で設定した将来平均世帯数をもとに 住宅所有関係別の比率を設定すると 平成 32 年における持ち家比率は 80.9% でほぼ横ばい 民営借家比率は 12.3% で微増 給与住宅比率は 1.2% でほぼ横ばい そして公営借家比率は 5.6% と微減するものと予想されます このように設定した住宅所有関係別の比率をもとに 平成 32 年における七飯町の公営住宅の需要戸数を設定すると表 3.3.1に示すとおり 606 戸と推計できます この数値から 道営住宅 102 戸を除くと 平成 32 年における公営住宅の需要戸数は 504 戸と推計されます 現在の七飯町の公営住宅戸数は 594 戸 このうち 87 戸が政策空家等となっており 実質の管理戸数は 507 戸となっていることから現状維持と考えられます これより 平成 32 年度における公営住宅の需要戸数は 500 戸と設定します 図 住宅所有関係別の比率 90 (%) 推計値 S60 H2 H7 H12 H17 H22 H27 H32 持ち家公営借家民営借家給与住宅 -26-

31 表 住宅所有関係別の戸数と比率 B 上段案 (H32 : 戸数 下段まで世帯数が横ばい : 比率 (%) ) 推計総世帯数 10,953 11,083 11,100 区分 昭和 60 年 平成 2 年 平成 7 年 平成 12 年平成 17 年平成 22 年平成 27 年平成 32 年 主世帯 6,375 7,236 8,757 9,713 10,077 10,667 10,797 10, 持ち家 5,077 5,825 7,122 7,948 8,153 8,630 8,735 8, 借家 ,037 2,062 2, 公営借家 民営借家 ,181 1,291 1,317 1, 給与住宅 施設等の世帯 住宅以外に住 む世帯 間借り世帯は除外 計画期間修了の平成 34 年度における七飯町が管理する公営住宅の需要戸数は 図 に示すとおり世帯数の増加率が小さいことから 平成 32 年の推計値を用い 500 戸と設定し 次回 計画の中間見直し時点において点検のうえ適宜修正を図っていく考えとします -27-

32 4. 七飯町の公営住宅ストック活用の着眼点の整理 本計画では ストック計画を包含していることから 七飯町の公営住宅ストック活用の着眼点を整理する必要があります 前提条件としては 国の住宅政策の方向性及びこれまでの七飯町の住宅政策の継続性との整合性を図ることが重要となります 今後 公営住宅は住宅セーフティネットとしての役割が強く求められています 併せて これまでに整理した 計画の背景と目的 計画の位置づけ 国の住宅政策の考え方 七飯町の住宅の現状 公営住宅ストックと入居者の現状 住民アンケートの結果 現地調査の結果 公営住宅の需要などから七飯町の公営住宅ストック活用の着眼点を以下のように整理します 七飯町の公営住宅ストック活用の着眼点 1 人口増加傾向のなかで 少子高齢化の進展と生産年齢人口の減少が始まっており 今後は 人口減少社会に転じ さらなる 少子高齢化 生産年齢の減少による 経済 社会の活力低下にともなう社会保障費の増加 税収減少による財政状況のなかでの公営住宅整備手法の選定 2 将来の人口 世帯数は減少傾向にあり 住宅セーフティネットとしての公営住宅の適正な管理戸数の設定 31 人世帯 2 人世帯の増加と家族世帯との住宅規模のミスマッチ解消のための適切な住替え促進 4 耐用年数を超えた公営住宅の解消のための計画的な建替えの推進 5 長寿命化を図るべき公営住宅の適切な維持管理 改善 修繕によるライフサイクルコストの低減 6 維持保全する公営住宅の適切な維持管理するための定期的な点検や修繕履歴等データベースの整備と実施体制の整備 資料 : 国土交通省 -28-

33 5. 計画の基本理念 目標と基本方針 5.1. 計画の基本理念本計画における基本理念 基本目標の設定にあたっては 七飯町地域住宅計画 及び 七飯町賃貸住宅ストック総合活用計画 において示されたテーマの考え方を継承したうえで 本計画の基本理念 基本目標を以下のように設定します 青空と赤松並木に映える緑豊かな虹の里 ( ふるさと ) にふさわしい住宅セーフティネットの形成 七飯町の公営住宅は 高度成長期の住宅不足の解消と住宅困窮者の居住の安定確保に対応するため昭和 29 年から建設がはじまり 現在 昭和 39 年 ~ 平成 21 年に建設された合計 594 戸の公営住宅ストックを管理しており 近年は住宅セーフティネットとしての役割がより強化されています 平成 12 年度に策定したストック計画おいては 青空と赤松並木に映える緑豊かな虹の里 ( ふるさと ) にふさわしいストック形成 をメインテーマとし 今後 公営住宅ストック活用においては 加齢しても自立 安心して住まい続けられる住環境づくりと 小規模団地の統合による適正管理 をサブテーマとして計画を推進し 平成 22 年度をもって計画期間を終了します ストック計画の見直しは本計画に包含され 現行のストック計画で実現されなかった耐用年数を超過した住宅の建替え等による解消に加え ストック計画において維持保全とされていた住宅において 維持管理のトータルコスト縮減のため 新たに長寿命化型改善の検討が求められています -29-

34 5.2. 計画の基本目標 本計画策定にあたっては 住宅セーフティネットとしての役割を果たすため 七飯町の公営住宅ストック活用の視点からの課題 を念頭に 以下のような基本目標を設定します 町民の住宅セーフティネットとして適正に整備 維持管理された公営住宅 基本目標 1: 住宅セーフティネットとして住宅需要に応じた適正な管理戸数の設定 人口 世帯数の推計ならびに住宅の所有関係別世帯数の比率から公営住宅の適正な管理戸数の設定 保健 医療 福祉施策と連携したシルバーハウジングの整備などの検討 直接建設のみならず借上げや買取り制度及び既存民間住宅の活用など 地域の住宅需要に応じた多様な整備手法による公営住宅供給の検討 住宅規模のミスマッチ解消のため柔軟で適切な住み替えの検討 6. 公営住宅の活用手法 基本目標 2: 既存公営住宅ストックの適切な維持管理 耐用年数を超過し老朽化している団地を対象に全体の管理戸数と整合を図りつつ建替えの実施 耐火構造で一定の居住性や安全性等が確保された住宅は 長寿命化を図るべき住棟に位置づけ 断熱性及び耐久性の向上や 躯体への影響の低減 居住性の向上の観点から予防保全的な改善の実施 また 維持保全のための管理体制の検討 基本目標 3: 安全 安心な暮らしができ 環境共生に配慮した公営住宅の整備 少子高齢社会に対応し 安全で安心して生活がおくれる住宅 自立した生活がおくれる住宅 いきいきとすこやかに暮らせる住宅 を基本としたユニバーサルデザインの視点に立った公営住宅の整備 北国らしい高性能で潤いのある住まいづくり を目標に 暖房エネルギーの低減 LCCO2 低減 自然環境と調和した暮らしの実現を目指した公営住宅の整備 7. 長寿命化を図るべき公営住宅の選定 8. 団地別活用方針 9. 建替事業の実施方針 10. 長寿命化のための維持管理計画 11. 長寿命化実施による効果 -30-

35 6. 公営住宅の活用手法 6.1. 公営住宅の役割と目標管理戸数の設定 住宅に困窮する低額所得者の居住 今後の七飯町における公営住宅の役割は 公営住宅法第 1 条の 健康で文化的な生活を営むに足りる住宅を整備し これを住宅に困窮する低額所得者に対して低廉な家賃で賃貸し または 転貸することにより 国民生活の安定と社会福祉の増進に寄与する ことを基本的な役割を担います また 入居世帯数と住宅規模のミスマッチ解消や高齢者の低層階居住など適切な住み替えの検討を行い 住宅セーフティネットとしての機能を高めるため柔軟な対応が求められています 参考資料シルバーハウジング シルバーハウジング プロジェクトの概要シルバーハウジング プロジェクトは 公営住宅等でモデル的に整備する事業として 国土交通省及び厚生労働省により位置づけられたもので 高齢者の生活に配慮した公営住宅等の建設 ライフサポートアドバイザー ( 以下 LSA という) の配置等の福祉サービス提供など 住宅施策と保健 医療 福祉施策との連携及び役割分担を図りながら進めるものです 入居対象者 日常生活上の自立可能な 資料 : 北海道住宅課 HP 高齢者単身世帯 (60 歳以上 ) 高齢者夫婦世帯 ( 夫婦のいずれか一方が60 歳以上であれば足りる ) 高齢者のみからなる世帯 (60 歳以上 ) ただし 日常生活上自立可能な障害者についても 事業主体の長が特に必要と認めるときは入居できます 七飯町が計画期間に管理する公営住宅の戸数は 3.3. 七飯町の公営住宅の需要 から以下のとおりとします 平成 34 年度の目標管理戸数を 500 戸と設定 -31-

36 6.2. 民間活用の手法 今後の効率的な公営住宅の供給のため 民間事業者と連携を図り 住宅市場における適切な役割分担のもと 以下のような多様な手法の導入を検討します 公営住宅供給に関する各制度の概要と比較 制度 特徴等 メリット デメリット 地方公共団体が直接住宅 長期的に公営住宅の需要 を建設し 公営住宅とし が拡大する予測がある場 て供給するもの 合に有効 直接建設 建設費の約 45% の社会資本整備総合交付金が入る 地域間の需用への対応が難しい 将来にわたって管理が必要となる 起債が必要となる 買取り制度 借上げ制度 PFI 民間事業者や土地所有者が 国や地方公共団体の補助を利用して賃貸住宅を建設し 地方公共団体が買取り 公営住宅として供給するもの 直接建設と同様に建設費の 45% の社会資本整備総合交付金が入る 民間事業者が建設した一定の基準 ( 公営住宅等整備基準 ) を満たす共同住宅を町が借り上げて 公営住宅として活用する制度 建設費のうち共用部分について国 (1/3) と地方公共団体 (1/3) が補助する 借上げ期間トータルの借上げ費が 不動産事業としての土地 建物の収益利回りより低い設定の場合 民間事業者の参入が見込めない PFI(Private Finance Initiative) とは 民間事業者が主導で行う公共事業 公共サービス手法であり 民間事業者が資金や技術等のノウハウを提供し 公共施設の設計 建設 資金調達 管理運営等 事業のライフサイクルを一貫して行うもの 直接建設と同様に 長期的に公営住宅の需要が拡大する予測がある場合に有効 中心市街地活性化 公営住宅と福祉施設等との一体的な整備など 多様な公営住宅の整備が可能 民間資金活用で 大規模な初期投資が抑えられる 中心市街地活性化 公営住宅と福祉施設等との一体的な整備など 多様な公営住宅の整備が可能 民間事業者は 20 年間一括の借上げにより 安定した経営ができる ( 借上費が妥当な場合 ) 民間事業者は 入居者募集や管理を市が行うため管理 修繕の手間がかからない 民間資金活用で大規模な初期投資が抑えられる 本事業に対する支払いは PFI 事業期間を通じて平準化して支払われるため 財政負担の平準化を図ることができる 将来にわたって管理が必要となる 起債が必要となる 買取する事業者や所有者を決定するに当たり プロポーザルやコンペ等による透明性の高い技術審査など手続きが必要となる 民間に対する共用部分の建設費補助が負担となる 借上げ費を市場家賃で設定した場合 借上げ費に対する自治体の負担が大きい 借上げ費を近傍同種家賃で設定した場合 地価の低い地域では民間事業者の参入が見込めない 借上げ期間 (20 年間 ) 終了後について 入居者の移転先確保が制度上確立していない 補助金の交付額の変動等に関するリスク分担が課題 -32-

37 -33- 資料 : 国土交通省

38 公営住宅法において事業主体である地方公共団体が行うこととされている事務入居に関する事務 入居者の募集 (22 条 1 項 ) 特定入居 (22 条 1 項 ) 単身入居が認められない要件の該当性判断のための調査 市町村への意見の徴求 ( 令 6 条 2 項 3 項 ) 入居者の決定 借上げ公営の入居者に対する通知 (25 条 1 2 項 ) 維持管理に関する 修繕 (21 条 ) 事務 他の用途との併用の承認 (27 条 3 項 ) 模様替え 増築の承認 (27 条 4 項 ) 公社に対してしか委託できない範囲 同居者の居住に関する事務 明渡しに関する事務 家賃に関する事務 1 家賃の決定 (16 条 1 項 ) 中途同居者の承認 (27 条 5 項 ) 入居者の死亡 退去時における同居者の入居承継の承認 (27 条 6 項 ) 1 高額所得者に対する明渡しの請求 (29 条 1 項 ) 2 高額所得者の明渡期限の延長 (29 条 7 項 ) 3 収入超過者に対する他の住宅のあっせん (30 条 1 項 ) 4 不正入居者等に対する明渡しの請求 (32 条 1 項 ) 5 借上期間満了に伴う明渡請求の事前通知 (32 条 5 項 ) 6 借上契約終了の場合の借地借家法 34 条 1 項に基づく通知 (32 条 6 項 ) 7 上記 1 又は 3 における収入状況の報告の請求等 (34 条 ) 2 近傍同種家賃の決定 (16 条 2 項 ) 3 家賃の減免 (16 条 4 項 ) 4 敷金の徴収 (18 条 1 項 ) 5 敷金の減免 (18 条 2 項 ) 6 家賃又は敷金の徴収猶予 (19 条 ) 7 収入超過者の家賃の決定 (28 条 2 項 ) 民間委託不可能な範囲 8 収入超過者の家賃の減免 徴収猶予 (28 条 3 項 ) 9 明け渡さない高額所得者に対する金銭徴収 (29 条 6 項 ) 10 高額所得者の家賃 金銭の減免 徴収猶予 (29 条 8 項 ) 11 明渡請求を受けた不正入居者に対する金銭の徴収 (32 条 3 項 ) 12 家賃滞納者等に対する損害賠償の請求 (32 条 4 項 ) 13 上記 又は10における収入状況の報告の請求等 (34 条 ) 行政判断が不要な機械的事務 事実行為 例示 募集行為 申込みの受付 入居決定等の通知行為 修繕行為 申請の受付 承認の通知行為 申請の受付 承認の通知行為 申請の受付 承認の通知行為 申請の受付 承認の通知行為 請求の通知行為 申し出の受付 延長の通知行為 あっせん行為 請求の通知行為 通知行為 通知行為 収入の申告の受付 決定家賃の通知行為 家賃の徴収行為 敷金の徴収行為 収入の申告の受付 決定家賃の通知行為 家賃の徴収行為 決定金額の通知行為 金銭の徴収行為 決定金額の通知行為 金銭の徴収行為 民間委託可能な範囲 資料 : 国土交通省 -34-

39 6.3. 福祉的利用の検討現在 七飯町ではシルバーハウジングの整備が行われていません 今後 高齢者の増加とともに高齢者の日常生活上の生活相談 指導 安否確認 緊急時の対応や一時的な家事援助等生活援助員の派遣による高齢者の生活援助を行っていく需要が予測されます また 建替え事業実施により福祉施設等としても利用可能な公共用地を確保して行く必要があります 高齢社会を迎え 七飯町全体のみならず 公営住宅入居者の高齢化も進んでいることなどから 公営住宅においても福祉的な役割を担う必要性が高まっています そのため 公営住宅における高齢者等の生活支援 地域の福祉 医療サービスとの連携 グループホーム等としての活用など 福祉部門との連携強化を図った施策の推進が求められています 参考資料平成 8 年の公営住宅法改正により 地域において共同生活を行うのに支障のない知的障害者等が共同生活を営む住宅において 食事の提供等の日常生活上の援助を行うグループホーム事業に対する使用許可が法制化されています それにともない 福祉部門との連携による 精神障害者地域生活援助事業 知的障害者地域生活援助事業 認知症対応型老人共同生活援助事業など社会福祉事業等の目的とした社会福祉法人 NPO 等による公営住宅の活用が可能となっています 資料 : 厚生労働省政策レポート ( 平成 21 年 ) -35-

40 七飯町における高齢者専用賃貸住宅の建設事例 物件に関する詳細 物件名称高齢者専用賃貸住宅アクアグリーン 110 物件所在地 階数 / 部屋番号など 交通 七飯町本町 2 丁目 9 番 1 号 1 / 110 号室 函館バス 七飯中野通 から徒歩 3 分 学区, 近隣の学校 間取 1DK( 居間 6 帖 / 寝室 6 帖 ) 専有面積 34.78m 2 ( 約 坪 ) 建物構造 木造 1 階建て 建築年月 2010 年 8 月 ( 築 1 年未満 ) 現況 引き渡し 取引態様 空室 即入居可 仲介 設備 浴 トイレ別 水洗 洗面所 電気 上水道 下水道 LPG トランクルーム 駐車場有 シャンドレ 独立キッチン TV インタホン 洗浄機能付便座 下駄箱 照明 ガスストーブ ガス給湯器 コンビニ近 24 時間緊急対応 高齢者向費用に関する詳細 賃料 敷金 51,000 円 102,000 円 礼金 権利金 仲介料 共益費 53,550 円 20,000 円 管理費 駐車料金 保険料 / 2 年間 その他費用 共益費 ( 生活支援サービス費 5,000 円含む 間取り :1DK 他 外観 資料 : 国土交通省 資料 : 国土交通省 資料 :( 有 ) プライムオブライフ HP -36-

41 7. 長寿命化を図るべき公営住宅等の選定 7.1. 長寿命化に関する基本方針 (1) ストックの状態の把握及び日常的な維持管理の方針 建物の劣化状況を適切に把握し 状況に応じた計画的な修繕を行うことにより 予防的な維持管理に努めます 日常的な保守点検の実施に努め 修繕を行う際には 長寿命化を図る視点から 効果的な修繕を行います 団地 住棟 住戸単位の修繕 改善履歴データ等を整備し 住宅ストックに関する状況を適切に管理します (2) 長寿命化 維持管理コストの縮減に関する方針 建物の状況を的確に把握し 効率的で効果的な改善の実施により建物の長寿命化を図ります 仕様や材料のアップグレード等による耐久性の向上や修繕周期の延長や建替え周期の延長などによってライフサイクルコストの縮減を図ります 7.2. 公営住宅の活用方針の考え方 (1) 活用手法の種類公営住宅の活用手法はつぎの4つとします 1 建替え 現地建替え公営住宅を除却し その土地の全部または一部の区域に 新たに公営住宅を建設します 移転建替え用途廃止を行い他の団地へ統合 または 他の利便性の高い場所などに新規建設します 2 改善 個別改善安全性確保 福祉対応 居住性向上 長寿命化等 既存住宅において不足している機能を一部改善します 全面的改善個別改善の指定メニューを含めた全面的 またはそれに準じて改善を行います 3 修繕対応維持保守点検 一般修繕 ( 日常的に必要な小規模な修繕 ) 計画修繕( 修繕周期等に基づき計画的に実施する大規模な修繕 ) 等を行い 住宅の効用を維持します 4 用途廃止公営住宅として管理することを止め 建物を除却します 建替えにともう除却により用途廃止する場合もあります -37-

42 (2) 公営住宅の耐用年数公営住宅の建物の耐用年数は 公営住宅法により定められています 公営住宅法による耐用年数の 1/2 を経過した場合 建替え 用途廃止を行うことができ やむをえず 耐用年数を超過して使用する場合には 耐力度調査等を実施し安全性を確認のうえ使用可能になります 公営住宅法で定められた各構造階数別の耐用年数はつぎのとおりとなります 1 耐火構造 (2 階 : 耐二 3~5 階 : 中耐 ) :70 年 2 準耐火構造 ( 該当なし ) 3 簡易耐火構造 2 階 ( 簡二 ) :45 年 :45 年 4 簡易耐火構造平屋 ( 簡平 ) :30 年 5 木造 ( 該当なし ) :30 年 (3) 活用手法の判定方法公営住宅の活用手法の判定は 住棟 または 団地ごとに以下の手順に沿って行います 1 次判定 ( 社会的特性による判定 ) 団地及び住棟単位の経過年数 需要 高度利用の必要性と可能性 改善履歴等による評価を行い 維持管理 建替え 用途廃止 継続判定の区分を判断します 2 次判定 ( 物理的特性による判定 ) 1 次判定の結果 継続判定とした住棟を対象に 躯体の安全性や避難の安全性 居住性の評価を行い 維持管理 個別改善 全面的改善 建替えの区分を判定します また 1 次判定及び2 次判定の結果 維持管理 個別改善とした住棟を対象に 耐久性 維持管理の容易性等の向上の必要性 予防保全的な改善の必要性 その他の修繕 改善工事と合わせた効率性をもとに 長寿命化型改善の必要性を検討し 適用候補の判定を行います 3 次判定 ( 総合的な検討 ) 1 次判定 2 次判定の結果をふまえ 団地単位又は団地の一部を対象に 団地 地域単位での効率的な整備 まちづくりの観点からみた地域整備への貢献 周辺道路の整備状況 仮住居の確保等からみた事業の容易性 他の事業主体との連携による一体的整備などの個別事情により総合的な検討を行います -38-

43 図 活用手法選定フロー 1 次判定 ( 団地及び住棟単位の社会的特性による判定 ) 維持管理 経過年数 ( 構造別 ) 需要の状況 高度利用の必要性 可能性 改善履歴の状況 建替え用途廃止 継続判定 2 次判定 ( 住棟単位の物理的特性による判定 ) 可能性なし 改修の可能性の判定 問題あり 躯体の安全性の判定 可能性あり 問題なし 可能性なし 改修の可能性の判定 問題あり 避難の安全性の判定 建替え 可能性あり 問題なし 可能性なし全面的改善による対応の可能性の判定 可能性なし 個別改善可能性ありによる対応の可能性の判定 問題あり 居住性の判定 可能性あり 可能性あり ( 1) ( 2) 全面的改善 個別改善 [ 居住性確保型 ] [ 福祉対応型 ] [ 安全性確保型 ] 維持管理 問題なし 1 安全性の判定において問題あり かつ 改善の可能性ありと判定された住棟 ( 3) 2 1 次判定における維持管理のうち改善予定を判定された住棟 長寿命化型改善必要性の判定 長寿命化型改善必要性の判定 3 1 次判定における維持管理のうち改善予定と判定されなかった住棟 必要なし必要あり 必要あり 必要なし 個別改善 居住性確保型 福祉対応型 + 長寿命化型 安全性確保型 修繕対応 居住性確保型福祉対応型安全性確保型 長寿命化型 3 次判定 ( 団地単位の総合的検討 ) 以上の判定経過及び結果を踏まえ 団地単位の総合的な検討を行う 団地単位又は地域単位での効率的な整備のあり方を考慮して 住棟別の活用方針を検討 まちづくりの観点から見た地域整備への貢献の必要性を考慮し 整備内容を検討 工事用アクセス道路の整備状況 仮住居の確保の観点から 事業の容易性について検討 他の事業主体との連携の可能性を検討し 効率的な手法の適用を検討 団地別住棟別活用計画 公営住宅等長寿命化計画に反映 適用手法の方針 修繕対応 個別改善 全面的改善 建替え 用途廃止 事業主体の変更 整備方針 整備時期 資料 : 公営住宅等長寿命化計画策定指針 ( 国土交通省 ) -39-

44 11 次判定の考え方 1 次判定では 経過年数 需要 高度利用の必要性と可能性及び改善履歴による評価を行い 維持管理 建替え 用途廃止 の対象とする住棟を判定します また 維持管理 建替え 用途廃止 の判定ができなかった住棟 ( 継続判定 ) については 2 次判定を行います 建替えの対象とする住棟 平成 34 年までに 耐用年数を経過するストックのうち 高度利用の必要性 可能性が高い住棟 ( ただし 改善事業の実施後 標準管理期間を経過していない場合は 当該計画期間中は維持保全の対象 ) のうち 全面的改善を見込めない住棟とします 用途廃止の対象とする住棟 平成 34 年までに 耐用年数を経過するストックのうち 高度利用の必要性 可能性が低い住棟 ( ただし 改善事業の実施後 標準管理期間を経過していない場合は 当該計画期間中は維持保全の対象 ) とします 維持管理の対象とする住棟 平成 34 年までに 耐用年数の1/2を経過しない住棟 または 改善事業の実施後 標準管理期間を経過していない住棟とします 継続判定とする住棟 維持管理 建替え 用途廃止との判定ができなかった住棟とします また 需要 高度利用の必要性と可能性の評価の考え方は次の通りです 需要 応募倍率及び空家率の状況により需要を評価します 空家率は 施策空家を除くと ほとんど空家はないため すべての団地について需要ありと判断します 高度利用の必要性及び可能性 団地の位置条件 敷地規模及び形状等により 基本的に高度利用の必要性及び可能性なしと判断します -40-

45 22 次判定の考え方 2 次判定は 1 次判定の結果 未判定の住棟を対象に 躯体の安全性 避難の安全性 居住性の安全性の順に評価を行い 住棟別の事業内容を検討します また 1 次判定及び 2 次判定において 維持対応 改善予定とした住棟を対象に 長寿命化型改善の必要性を検討します 躯体の安全性の判定 昭和 56 年の建築基準法施行令 ( 新耐震基準 ) にもとづき 設計 施工された住棟については耐震性を有するものとします 新耐震基準以前の住棟で 既に診断を行い耐震性が確認されたもの等については耐震性を有するものとします 上記以外のものについては 設計図書の収集と現状調査により 地形 経年変化 構造型式 ピロティの有無 平面形状 立面形状等から耐震性について判断するものとします 避難の安全性の判定設計図書により 二方向避難 防火区画の状況 必要性を判定します 居住性の判定 住戸面積: 住戸専用面積 40 m2未満の住戸は狭小住戸として問題ありとします 浴室: 浴室未整備は問題ありとします 3 箇所給湯 : 未整備は問題ありとします 水洗化: 未対応は問題ありとします 高齢化対応: 住戸内に手摺り未整備の場合 問題ありとします 長寿命化型改善の必要性の判定 耐久性の向上 駆体への影響の低減 維持管理の容易性等の向上に関する改善が必要と判定される または 上記の改善について 予防保全的な改善の必要性が求められる場合 他の修繕 改善工事と合わせて合理的 効率的に行うことが適当と認められる場合 長寿命化型改善と判定します 長寿命化型改善の必要性が低いと判断された住棟は 修繕または長寿命化型改善以外の 個別改善 と判定します 33 次判定の考え方 1 次判定 2 次判定で何らかの整備が必要と判定された住棟について 団地単位または団地の一部を対象に 団地単位 地域単位で効率的なストック活用 まちづくりの観点や事業の実施可能性 他の事業主体との連携などの個別事情から判断し 団地別の活用方針を定めます -41-

46 手法選定のフロー 1 次判定 ( 団地及び住棟単位の社会的特性による判定 ) 経過年数 ( 構造別 ) 需要の状況 緑町団地 桜団地 高度利用の必要性 可能性 改善履歴の状況 耐用年数超過 ( 簡平 ) ( 有り ) ( なし ) ( なし ) 維持管理建替え用途廃止継続判定 2 次判定 ( 住棟単位の物理的特性による判定 ) 可能性なし 改修の可能性の判定 可能性あり 問題あり 躯体の安全性の判定 問題なし 建替え 可能性なし 改修の可能性の判定 可能性あり 問題あり 可能性なし 全面的改善による対応の可能性 可能性なし 個別改善可能性あによる対応の可能性 問題あり の判定 り の判定 可能性あり 可能性あり ( 1) 避難の安全性の判定 居住性の判定 問題なし ( 2) 安全性の判定において問題あり かつ 改善の可能性ありと判定された住棟 1 次判定における維持管理のうち改善予定を判定された住棟 1 次判定における維持管理のうち改善予定を判定されなかった住棟 全面的改善 必要なし必要あり 個別改善 [ 居住性確保型 ] [ 福祉対応型 ] [ 安全性確保型 ] 長寿命化型改善必要性の判定 個別改善 居住性確保型福祉対応型 + 長寿命化型安全性確保型 居住性確保型福祉対応型安全性確保型 長寿命化型 必要あり 維持管理 問題なし 長寿命化型改善必要性の判定 ( 3) 必要なし 修繕対応 3 次判定 ( 団地単位の総合的検討 ) 以上の判定経過及び結果を踏まえ 団地単位の総合的な検討を行う 団地単位又は地域単位での効率的な整備のあり方を考慮して 住棟別の活用方針を検討 まちづくりの観点から見た地域整備への貢献の必要性を考慮し 整備内容を検討 工事用アクセス道路の整備状況 仮住居の確保の観点から 事業の容易性について検討 他の事業主体との連携の可能性を検討し 効率的な手法の適用を検討 団地別住棟別活用計画 公営住宅等長寿命化計画に反映 適用手法の方針 修繕対応 個別改善 全面的改善 建替え 用途廃止 事業主体の変更 整備方針 整備時期 竣工年次別管理戸数 ( 戸 ) 100 累計 ( 戸 ) 耐火簡二簡平累計 S35 S40 S45 S50 S55 S60 H2 H7 H12 H17 H22 ( 年度 ) -42-

47 手法選定のフロー 1 次判定 ( 団地及び住棟単位の社会的特性による判定 ) 経過年数 ( 構造別 ) 本町上台団地 桜 B 団地 吉野山団地 需要の状況 高度利用の必要性 可能性 改善履歴の状況 耐用年数 1/2 超過 ( 簡 2) ( 有り ) ( なし ) ( 水洗化 ) 維持管理建替え用途廃止継続判定 2 次判定 ( 住棟単位の物理的特性による判定 ) 可能性なし 改修の可能性の判定 可能性あり 問題あり 躯体の安全性の判定 問題なし 建替え 可能性なし 改修の可能性の判定 可能性なし 全面的改善による対応の可能性の判定 可能性なし 可能性あり 可能性あり 個別改善による対応の可能性の判定 問題あり 問題あり 可能性あり ( 1) 避難の安全性の判定 居住性の判定 問題なし ( 2) 安全性の判定において問題あり かつ 改善の可能性ありと判定された住棟 1 次判定における維持管理のうち改善予定を判定された住棟 1 次判定における維持管理のうち改善予定を判定されなかった住棟 全面的改善 必要なし必要あり 個別改善 [ 居住性確保型 ] [ 福祉対応型 ] [ 安全性確保型 ] 長寿命化型改善必要性の判定 個別改善 居住性確保型福祉対応型 + 長寿命化型安全性確保型 居住性確保型福祉対応型安全性確保型 長寿命化型 必要あり 維持管理 問題なし 長寿命化型改善必要性の判定 ( 3) 必要なし 修繕対応 3 次判定 ( 団地単位の総合的検討 ) 以上の判定経過及び結果を踏まえ 団地単位の総合的な検討を行う 団地単位又は地域単位での効率的な整備のあり方を考慮して 住棟別の活用方針を検討 まちづくりの観点から見た地域整備への貢献の必要性を考慮し 整備内容を検討 工事用アクセス道路の整備状況 仮住居の確保の観点から 事業の容易性について検討 他の事業主体との連携の可能性を検討し 効率的な手法の適用を検討 団地別住棟別活用計画 公営住宅等長寿命化計画に反映 適用手法の方針 修繕対応 個別改善 全面的改善 建替え 用途廃止 事業主体の変更 整備方針 整備時期 竣工年次別管理戸数 ( 戸 ) 100 累計 ( 戸 ) 耐火簡二簡平累計 S35 S40 S45 S50 S55 S60 H2 H7 H12 H17 H22 ( 年度 ) -43-

48 冬トピア団地 手法選定のフロー 1 次判定 ( 団地及び住棟単位の社会的特性による判定 ) 経過年数 ( 構造別 ) 需要の状況 高度利用の必要性 可能性 改善履歴の状況 築 24~19 年 ( 中耐 ) ( 有り ) ( なし ) ( なし ) 維持管理建替え用途廃止継続判定 2 次判定 ( 住棟単位の物理的特性による判定 ) 可能性なし 改修の可能性の判定 可能性あり 問題あり 躯体の安全性の判定 問題なし 建替え 可能性なし 改修の可能性の判定 可能性なし 全面的改善による対応の可能性の判定 可能性なし 可能性あり 可能性あり 個別改善による対応の可能性の判定 問題あり 問題あり 可能性あり ( 1) 避難の安全性の判定 居住性の判定 問題なし ( 2) 安全性の判定において問題あり かつ 改善の可能性ありと判定された住棟 1 次判定における維持管理のうち改善予定を判定された住棟 1 次判定における維持管理のうち改善予定を判定されなかった住棟 全面的改善 必要なし必要あり 個別改善 [ 居住性確保型 ] [ 福祉対応型 ] [ 安全性確保型 ] 長寿命化型改善必要性の判定 個別改善 居住性確保型福祉対応型 + 長寿命化型安全性確保型 居住性確保型福祉対応型安全性確保型 長寿命化型 必要あり 維持管理 問題なし 長寿命化型改善必要性の判定 修繕対応 ( 3) 必要なし 3 次判定 ( 団地単位の総合的検討 ) 以上の判定経過及び結果を踏まえ 団地単位の総合的な検討を行う 団地単位又は地域単位での効率的な整備のあり方を考慮して 住棟別の活用方針を検討 まちづくりの観点から見た地域整備への貢献の必要性を考慮し 整備内容を検討 工事用アクセス道路の整備状況 仮住居の確保の観点から 事業の容易性について検討 他の事業主体との連携の可能性を検討し 効率的な手法の適用を検討 団地別住棟別活用計画 公営住宅等長寿命化計画に反映 適用手法の方針 修繕対応 個別改善 全面的改善 建替え 用途廃止 事業主体の変更 整備方針 整備時期 竣工年次別管理戸数 ( 戸 ) 100 累計 ( 戸 ) 耐火簡二簡平累計 S35 S40 S45 S50 S55 S60 H2 H7 H12 H17 H22 ( 年度 ) -44-

49 手法選定のフロー 1 次判定 ( 団地及び住棟単位の社会的特性による判定 ) 経過年数 ( 構造別 ) 需要の状況 大沼団地 鳴川高台団地 高度利用の必要性 可能性 改善履歴の状況 築 14~1 年 ( 中耐 ) ( 有り ) ( なし ) ( なし ) 維持管理建替え用途廃止継続判定 2 次判定 ( 住棟単位の物理的特性による判定 ) 可能性なし 改修の可能性の判定 可能性あり 問題あり 躯体の安全性の判定 問題なし 建替え 可能性なし 改修の可能性の判定 可能性なし 全面的改善による対応の可能性の判定 可能性な 可能性あり 可能性あり 個別改善による対応の可能性の判定 問題あり 問題あり 可能性あり ( 1) 避難の安全性の判定 居住性の判定 問題なし ( 2) 安全性の判定において問題あり かつ 改善の可能性ありと判定された住棟 1 次判定における維持管理のうち改善予定を判定された住棟 1 次判定における維持管理のうち改善予定を判定されなかった住棟 全面的改善 必要なし必要あり 個別改善 [ 居住性確保型 ] [ 福祉対応型 ] [ 安全性確保型 ] 長寿命化型改善必要性の判定 個別改善 居住性確保型福祉対応型 + 長寿命化型安全性確保型 居住性確保型福祉対応型安全性確保型 長寿命化型 必要あり 維持管理 問題なし 長寿命化型改善必要性の判定 ( 3) 必要なし 修繕対応 3 次判定 ( 団地単位の総合的検討 ) 以上の判定経過及び結果を踏まえ 団地単位の総合的な検討を行う 団地単位又は地域単位での効率的な整備のあり方を考慮して 住棟別の活用方針を検討 まちづくりの観点から見た地域整備への貢献の必要性を考慮し 整備内容を検討 工事用アクセス道路の整備状況 仮住居の確保の観点から 事業の容易性について検討 他の事業主体との連携の可能性を検討し 効率的な手法の適用を検討 団地別住棟別活用計画 公営住宅等長寿命化計画に反映 適用手法の方針 修繕対応 個別改善 全面的改善 建替え 用途廃止 事業主体の変更 整備方針 整備時期 竣工年次別管理戸数 ( 戸 ) 100 累計 ( 戸 ) 耐火簡二簡平累計 ( 大沼団地 ) ( 鳴川高台団地 ) S35 S40 S45 S50 S55 S60 H2 H7 H12 H17 H22 ( 年度 ) -45-

50 8. 団地別活用方針 8.1. 団地別活用方針 計画期間の対応方針及び長寿命化計画の考え方について以下のとおり設定します 表 団地別活用方針 団地名 構造 管理棟数 戸数 竣工年度 耐用年数 1/2 経過戸数 耐用年数超過戸数 計画期間対応予定 現在 活用方針 簡平 4 16 S 緑町団地 簡平 5 20 S 緑町団地 桜団地統合統合建替え予定簡平 5 22 S 建替え後 用途廃止 ( 除 ( 用途廃止 ) 却 ) 政策空家 :84 戸跡地を宅地として検討簡平 5 22 S 簡平 5 22 S 計 (H34: 管理戸数 ) - 簡平 2 8 S 簡二 2 12 S 本町上台改善予定居住性向上型改善 H35 以降桜団地跡地に簡二 3 18 S H31~34に実施団地 ( 居住性 安全性 ) + 安全性確保型改善移転 用途廃止 簡二 2 12 S 簡二 1 6 S 計 戸 中耐 2 24 S61 24 中耐 2 24 S62 24 冬トピア団地 外部及び給排水設備の中耐 1 24 S63 改善予定 24 長寿命型改善老朽化 内部結露 浴中耐 2 28 H01 ( 長寿命化 ) 28 室の陳腐化が見られる維持保全 中耐 1 12 H02 12 ことから 従前の修繕で改善が困難 中耐 2 24 H03 24 計 戸 桜団地 簡平 6 22 S 緑町団地 桜団地統合統合建替え予定簡平 6 24 S 建替え後 用途廃止 ( 除跡地に新団地建設 ( 桜 ( 用途廃止 ) 却 ) 使用不能な住宅 :3 戸 B 本町上台から移転検簡平 6 24 S 討 ) 計 簡二 2 12 S 桜 B 団地 簡二 2 10 S54 10 改善予定 10 居住性向上型改善簡二 3 15 S55 15 ( 居住性 安全性 ) 15 + 安全性確保型改善 H35 以降桜団地跡地に H30~34に実施移転 用途廃止 簡二 3 15 S 計 戸 中耐 1 24 H08 24 修繕対応大沼団地中耐 1 24 H09 24 維持保全 ( 維持保全 ) 従前の部分修繕で補修長寿命型改善を検討中耐 1 12 H10 12 可能 計 戸 簡二 2 10 S 改善予定居住性向上型改善吉野山団地簡二 1 6 S ( 居住性 安全性 ) + 安全性確保型改善 H35 以降移転建替 用途 H30~33に実施簡二 1 6 S 廃止を検討 計 戸 中耐 1 24 H15 24 中耐 1 24 H17 修繕対応 24 鳴川高台維持保全中耐 1 24 H19 ( 維持保全 ) 24 団地従前の部分修繕で補修長寿命型改善を検討中耐 1 24 H21 24 可能 中耐 1 24 H23 建替え中 移転建替え 計 戸 耐二 1 8 H26 耐二 1 10 H28 移転建替え ( 緑町団地 新団地耐二 1 12 H30 建替え予定桜団地統合し新団地に ( 新鳴川団地 ) 建替え ) H25~34に実施維持保全耐二 1 12 H32 耐二 1 12 H34 計 戸 管理戸数維持管理予定戸数 計画期間 H34における 検討対象合計 修繕対応戸数 156 目標管理戸数 :500 戸改善予定戸数 266 (H22-34 管理戸数から 建替え予定戸数用途廃止戸数 用途廃止予定 :94 戸 ) H22 長寿命化計画の考え方 計画期間 (H23~34) 備考 構想期間 (H35~42) -46-

51 8.2. 団地別 年次別活用計画 8.1. 団地別活用方針にもとづき 計画期間における目標管理戸数をふまえ 団地別 年次別活用計画を以下に示します 表 年度別整備プログラム現在計画期間長寿命化計画の考え方耐用年数管理竣工耐用年数計画期間団地名構造戸数 1/2 経過 2010 維持 計画期間 (H23~34) 棟数年度超過戸数構想期間戸数対応予定 H22 保全 H23 H24 H25 H26 H27 H28 H29 H30 H31 H32 H33 H34 活用手法備考 (H35~42) 簡平 4 16 S 簡平 5 20 S 緑町団地 桜団地統合統合建替え予定緑町団地簡平 5 22 S 建替え後 用途廃止 ( 除 ( 用途廃止 ) 政策空家 :84 戸跡地を宅地として検討簡平 5 22 S 却 ) 簡平 5 22 S 計 簡平 2 8 S 簡二 2 12 S 本町上台改善予定居住性向上型改善 H35 以降桜団地跡地に簡二 3 18 S H31~34に実施団地 ( 居住性 安全性 ) + 安全性確保型改善移転 用途廃止簡二 2 12 S 簡二 1 6 S 計 戸中耐 2 24 S 中耐 2 24 S 外部及び給排水設備の中耐 1 24 S63 改善予定 老朽化 内部結露 浴冬トピア団地長寿命型改善中耐 2 28 H01 ( 長寿命化 ) 室の陳腐化が見られる維持保全中耐 1 12 H ことから 従前の修繕で中耐 2 24 H 改善が困難計 戸簡平 6 22 S 緑町団地 桜団地統合統合建替え予定跡地に新団地建設 ( 桜桜団地簡平 6 24 S 建替え後 用途廃止 ( 除 ( 用途廃止 ) 使用不能な住宅 :3 戸 B 本町上台から移転検簡平 6 24 S 却 ) 討 ) 計 簡二 2 12 S 簡二 2 10 S54 10 改善予定 居住性向上型改善桜 B 団地 H35 以降桜団地跡地に簡二 3 15 S55 15 ( 居住性 安全性 ) 安全性確保型改善 H30~34に実施移転 用途廃止簡二 3 15 S 計 戸中耐 1 24 H 修繕対応大沼団地中耐 1 24 H 維持保全従前の部分修繕で補修 ( 維持保全 ) 長寿命型改善を検討中耐 1 12 H 可能計 戸簡二 2 10 S 改善予定居住性向上型改善吉野山団地簡二 1 6 S H35 以降移転建替 用途 ( 居住性 安全性 ) + 安全性確保型改善 H30~33に実施簡二 1 6 S 廃止を検討計 戸中耐 1 24 H 中耐 1 24 H17 修繕対応 鳴川高台維持保全中耐 1 24 H19 ( 維持保全 ) 従前の部分修繕で補修団地長寿命型改善を検討中耐 1 24 H 可能中耐 1 24 H23 建替え中 24 移転建替え計 戸耐二 1 8 H26 8 耐二 1 10 H28 10 移転建替え ( 緑町団地 新団地耐二 1 12 H30 建替え予定 12 桜団地統合し新団地に ( 新鳴川団地 ) H25~34に実施維持保全耐二 1 12 H32 12 建替え ) 耐二 1 12 H34 12 計 戸管理戸数 維持管理予定戸数 422 計画期間 H34における目標管理戸数 :500 戸修繕対応戸数 検討対象合計 改善予定戸数 (H22-34 管理戸数から建替え予定戸数 用途廃止予定 :94 戸 ) 用途廃止戸数

52 図 団地位置図 大沼地区 鳴川 本町地区 大川 大中山地区 桜団地管理戸数使用不能募集停止供用戸数 70 戸 3 戸 13 戸 54 戸 計画期間内 :54 戸 新団地 ( 新鳴川団地 ) 計画期間内供用開始 54 戸 H23 供用開始 24 戸 H23:18 戸 緑町団地管理戸数政策空家供用戸数 102 戸 84 戸 18 戸 -48-

53 9. 建替え事業の実施方針 9.1. 計画期間に実施する建替えの実施方針公営住宅の建替え事業を進めるにあたり 下記の 5 つの実施方針にもとづき実施します (1) 住宅セーフティネットとして住宅需要に応じた適正な管理戸数の設定 人口 世帯数の推計ならびに住宅の所有関係別世帯数の比率から公営住宅の適正な管理戸数を設定する また 保健 医療 福祉施策と連携したシルバーハウジングの整備なども検討します (2) 耐用年数超え老朽化した住宅の計画的な建替え促進 耐用年数を超過している団地を対象に全体の管理戸数と整合を図りつつ建替えを実施します (3) 多様な整備手法による公営住宅の供給 直接建設のみならず借上げや買取り制度及び既存民間住宅の活用など 地域の住宅需要に応じた機動的な整備手法による公営住宅の供給を検討します (4) ユニバーサルデザインの視点に立った公営住宅の整備 少子高齢社会に対応し 安全で安心して生活がおくれる住宅 自立した生活がおくれる住宅 いきいきとすこやかに暮らせる住宅 を基本とした公営住宅を整備します (5) 環境共生に配慮した公営住宅の整備 北国らしい高性能で潤いのある住まいづくり を目標に 暖房エネルギーの低減 LCCO2 の低減 自然環境と調和した暮らしの実現を目指した公営住宅を整備します 図 新団地配置図 ( 参考 ) 新団地 ( 新鳴川団地 ) 2F10 戸 (1 号棟 ) 2LDK 1LDK 1LDK 1LDK 3LDK 2LDK 1LDK 1LDK 1LDK 3LDK 2F8 戸 (3 号棟 ) 2LDK 1LDK 1LDK 2LDK 2LDK 1LDK 1LDK 2LDK 3 号棟 1 号棟 2 号棟 4 号棟 型別供給 1LDK 34 戸 63% 2LDK 12 戸 22% 3LDK 8 戸 15% 計 54 戸 100% 2F12 戸 (2 4 5 号棟 ) 2LDK 1LDK 1LDK 1LDK 1LDK 3LDK 2LDK 1LDK 1LDK 1LDK 1LDK 3LDK 5 号棟 -49-

54 9.2. 計画期間に実施する建替えの実施計画 図 新団地 ( 新鳴川団地 ) 年次計画 -50-

55 10. 長寿命化のための維持管理計画 計画期間に実施する修繕 改善事業の実施方針修繕対応 改善予定と判定した住棟を対象として 計画期間内に実施する修繕 改善事業について実施方針及び内容について検討を行いました 計画期間内に実施する修繕管理 改善事業の実施方針を以下に示します (1) 長寿命化型 建設後 20 年前後経過した団地では 屋根材 外壁 木製サッシの劣化 外壁 建具の断熱性不足など住宅性能に劣化がみられます これらの住宅は一定の居住性や安全性等が確保されており 長期的な活用を図るべき住棟に位置づけ 断熱性及び耐久性の向上や 躯体への影響の低減 居住性の向上の観点から予防保全的な改善を行います 実施内容 外壁 屋根 開口部の断熱改修及び耐久性向上 給排水管の耐久性向上等 (2) 居住性向上型 引き続き活用を図る昭和 50 年代のストックについて 住戸内の設備改善や断熱化対応による機能向上を行うことにより居住性を向上させます 実施内容 個別改善による給湯設備の設置 開口部の断熱サッシ化 玄関ドアの断熱化等 (3) 安全性確保型 室内階段の手摺り設置による室内における転倒防止など生活事故防止に配慮した改善を行います 実施内容 室内階段の手摺り設置 壁落下防止改修等 (4) 修繕対応 標準修繕周期をふまえて定期的な点検を行い 適切な時期に予防保全的な修繕を行うことで 居住性 安全性等の維持 向上を図り 長期的に活用します 実施内容 定期点検の充実 標準周期をふまえた経常修繕の実施等 (5) その他 修繕及び改善事業にあたっては 入居者が住みながら実施することを基本とします -51-

56 10.2. 長寿命化のための維持管理計画 (1) 老朽化の状況と改善方針 1 屋根防水 既存屋根材( 波形スレート ) は劣化しやすい材料であることから全面的な改修を要します 屋根材の表面劣化 屋根材の破損 2 外壁 コンクリート躯体の劣化( 鉄筋の露出 ひび割れ ) がみられることから 当該劣化の補修後 躯体の保護を目的とした処置を要します 鉄筋の腐食にともなう剥落 浮き 塗材のはがれ 3 外部建具 サンルームの木製建具の劣化が著しいため アルミサッシ等への取り換えを要します 建具周囲のシーリング材に 剥離が多数みられる 施工後の経過年数から耐用年数を超えているため 全面的な改修を要します アルミサッシ 木製サッシの損傷 -52-

57 4 給排水設備 住民への聞き取り調査などの結果 設備の陳腐化や排水管の流れの悪さに関して改善要望が多いことから 給排水設備 ( 蛇口 配管 ) および浴室内の設備について 全面的な改修を要すします 5その他 室内に結露によると思われる天井材の劣化がみられることから 断熱性能の補強が必要となります (2) 具体的な処置方法コンクリート躯体の保護および断熱性能の向上 屋根の全面的な改修を総合的に解決するため 外断熱工法 を主体に屋根防水 外部建具及び給排水の改修を行うものとします 1 屋根防水 既存屋根材を全面撤去し 既存垂木の間に断熱材を充填の上 長尺金属板葺きとします また 安全性を配慮し軒先に落雪防止のための雪止め金物を設置します 2 外壁 顕在化している劣化( 鉄筋の露出 ひび割れ ) を補修後 コンクリートの耐久性を向上させるため 直貼り湿式外断熱工法により改修します 仕上げは 周囲との調和を考慮して塗装仕上げとします 塗装仕上げの材料は 防汚性能の高いものを選定し維持管理の低減を図ります 3 外部建具 サンルームの木製建具を取り替えるほか すべての窓等の開口部について断熱化を図ります 4 給排水設備 屋内給排水管の耐久性向上 蛇口等を含め給排水設備を全面的に取り替えます また 浴室はユニットバスに改修します -53-

58 10.3. 計画期間に実施する長寿命化型改善の実施計画 図 冬トピア団地長寿命化型改善の年次計画 -54-

59 11. 長寿命化実施による効果 長寿命化型改善実施による効果長寿命化型改善実施による効果を 下記に示す7 項目に整理します (1) 躯体の修繕コストの削減 コンクリートの劣化要因である気温の変化 降雨 日射などの外部要因から遮断することにより コンクリートの耐久性が飛躍的に向上するため 躯体の補修にかかるコストが大幅に削減できます (2) 結露発生の抑制 外気温の影響によるコンクリート面の結露の発生を防止できることから 快適な居住性を維持できます (3) 暖房コストの低減と温暖化物質排出の抑制 個々の住まい方にもよりますが コンクリートの蓄熱作用により暖房を切った後でも室温が下がりにくいことから 暖房時間の短縮による暖房コストの低減 ( 省エネルギー ) と二酸化炭素の排出抑制 ( 温暖化の防止 ) に寄与します (4) 内部改修の自由度の向上 間仕切壁や設備配管と断熱材との取合いがなくなり 内装の自由度が高くなることから様々なニーズに応じた内部空間づくりが可能となるため 機能上の耐用年数を大幅に伸ばすことができます (5) 温度ムラの少ない室内環境 暖房室と非暖房室の温度差が小さくなることから ヒートショックの防止など安全衛生面の機能向上を図ることができます (6) 衛生設備の改善による居住性の向上 給排水設備を更新することにより より衛生的な飲み水の供給や汚水を速やかに戸外へ排出することなど 衛生面の機能向上を図ることができます 浴室設備を取り換えることにより 住戸内全体の居住性を向上させることができます (7) その他 修繕に際し 入居者が仮住まいなどに一時退去することなく 住みながら実施することができます -55-

60 11.2. ライフサイクルコスト (LCC) の改善効果 公営住宅長寿命化計画による 予防保全的な修繕や耐久性向上に資する改善等の計画的な実施により 公営住宅の長寿命化を図り ライフサイクルコスト ( 以下 LCC という) の縮減に結びつけることができます 本計画では 公営住宅等長寿命化計画策定指針 [ 国土交通省住宅局住宅総合整備課 ]( 以下 策定指針 という ) にもとづくプログラムを使用し 以下の考え方をによりLCCの算出を行います 1) 長寿命化型改善後 ( 計画後 ) 耐久性向上等により修繕周期の減少 維持管理の容易性などから長期的な修繕費を低減させます 2)LCC 算定期間は 計画前の使用期間を50 年 計画後の使用期間を耐用年数 70 年とします 3)LCC 効果を算定する考え方として 計画期間の改善の可否については 長寿命化対象の住棟を現地調査により外壁 屋根等の 劣化度の判定 を行い耐久性の向上 躯体への影響低減 維持管理の容易さから 長寿命化型改善の必要性の判定 を行います 4) 長寿命化型改善の必要性の判定で改善が必要な部位は 改善工法を検討のうえ改善費用を算出します 算出の手順 以下の手順に示された1から12までの項目は 策定指針にしたがったプログラムに入力する項目に対応しています < 計画前モデル > 1 使用年数 事業主体の過去の建替え事例における 建替え前住棟の築年数を構造毎に平均した数値を基本とします (50 年と設定 ) 2 累積修繕費 修繕費 = 建替え工事費 修繕費乗率 上記の修繕費算出式及び下記 設定条件 における修繕項目 修繕費乗率 修繕周期にもとづいて 建設時点から上記 1 使用年数 経過時点までの修繕費を累積した費用とします 設定条件 修繕費修繕項目 小修繕 量水器 給湯器 外壁 屋上防水共聴アンテナ 給水管 流し台 排水管洗浄 修繕費乗率 0.278% 0.232% 1.296% 4.882% 2.472% 0.037% 2.778% 1.296% 0.093% 修繕周期 1 年 8 年 13 年 15 年 15 年 15 年 20 年 20 年 20 年 上表の計画修繕項目は全て長寿命化型改善に該当しない ( 従前の仕様と比して性能が向上しない ) と設定している 現在価値化係数 : 4%/ 年 -56-

61 3 建替え工事費 事業主体の過去の建替え事例における 構造毎に平均した戸当たり建設費とします( 大沼団地を事例をもとに 17,700,000 円 / 戸と設定 ) 4 計画前 LCC 計画前 LCC=(3 建替え工事費 +2 累積修繕費 ) 1 使用年数 ( 単位 : 円 / 戸 年 ) < 計画後モデル> 5 使用年数 当該改善事業を行うことによって想定される当該住棟の使用年数(70 年と設定 ) 6 累積修繕費 修繕費 = 建替え工事費 修繕費乗率 上記の修繕費算出式及び前述 2の 設定条件 における修繕項目 修繕費乗率 修繕周期にもとづいて 建設時点から上記 5 使用年数 経過時点までの修繕費を累積した費用とします 7 長寿命化型改善工事費 当該改善を複数回行う場合はそれらの合計費用とします 8 建替え工事費 事業主体の過去の建替え事例における 構造毎に平均した戸当たり建設費とします(3 同様 17,700,000 と設定 ) 9 計画後 LCC 計画後 LCC=(8 建替え工事費 +7 長寿命化型改善工事費 +6 累積修繕費 ) 5 使用年数 ( 単位 : 円 / 戸 年 ) <LCC 改善効果 > 10 年平均改善額 上記 4 9より 年平均改善額 =4 計画前 LCC-9 計画後 LCC 11 累積改善額 上記 10 年平均改善額について 将来コストを社会的割引率 4%/ 年により現在価値化し 上記 5 使用年数期間の累積改善額を算出します -57-

62 現在価値化のための算出式は次のとおりとします 築後経過年数 a 年における年平均改善額 bの現在価値 =b c a: 築後経過年数 b: 上記 10 年平均改善額 c: 現在価値化係数 c=1 (1+d) a d: 社会的割引率 (0.04(4%)) 12 年平均改善額 ( 現在価値化 ) 上記 511より 年平均改善額 ( 現在価値化 )=11 累積改善額 5 使用年数 ( 単位 : 円 / 戸 年 ) 以上より求めた戸当たり年平均改善額( 現在価値化 ) を 当該住棟の住戸数分を積算して 住棟当たりの年平均改善額を算出します 年平均改善額がプラスであれば LCC 縮減効果があると判断できます 以下に 上記の算出手順にしたがった 本計画における 冬トピア団地 の長寿命化型改善のLCC 縮減効果の算出結果を示します LCC 縮減計算結果 様式 1 団地名 住棟番号 戸数 構造 建設年度 次期定期点検時期 修繕 改善事業の内容 H23 H24 H25 H26 H27 H28 H29 H30 H31 H32 H33 H34 LCC 縮減効果 ( 千円 ) 備考 冬トピア団地 中耐 S61 H 中耐 S61 H 中耐 S62 H 中耐 S62 H 中耐 S63 H 中耐 H1 H 中耐 H1 H 中耐 H2 H 中耐 H3 H 中耐 H3 H28 長寿命化型給排水管更新 UB 長寿命化型給排水管更新 UB 長寿命化型給排水管更新 UB 長寿命化型給排水管更新 UB 長寿命化型給排水管更新 UB 長寿命化型給排水管更新 UB 長寿命化型給排水管更新 UB 長寿命化型給排水管更新 UB 長寿命化型給排水管更新 UB 長寿命化型給排水管更新 UB ( 長寿命化型改善 ) 5 屋上防水外壁 外部建具 ( 長寿命化型改善 ) 5 屋上防水外壁 外部建具 ( 長寿命化型改善 ) 5 屋上防水外壁 外部建具 ( 長寿命化型改善 ) 5 屋上防水外壁 外部建具 ( 長寿命化型改善 ) 15 屋上防水外壁 外部建具 ( 長寿命化型改善 ) 5 屋上防水外壁 外部建具 ( 長寿命化型改善 ) 10 屋上防水外壁 外部建具 ( 長寿命化型改善 ) 5 屋上防水外壁 外部建具 ( 長寿命化型改善 ) 5 屋上防水外壁 外部建具 ( 長寿命化型改善 ) 5 屋上防水外壁 外部建具 合計 資料 : 北海道との策定協議提出資料 -58-

63 様式 1 に位置づけた長寿命化型改善の項目別費用 団地名 住棟番号 戸数 躯体工事 屋上防水 外壁 外部建具改修 内壁改修 給排水管取替浴室改修 シーリング改修 浴室防水 避難施設改修 床下地材改修 配管集約化 電気幹線改修 履歴情報管理 冬トピア団地 ,000 3,600,000 2,700,000 ( 外壁 外部建具に含む ) ,000 3,600,000 2,700,000 ( 外壁 外部建具に含む ) ,000 3,600,000 2,700,000 ( 外壁 外部建具に含む ) ,000 3,600,000 2,700,000 ( 外壁 外部建具に含む ) ,000 3,600,000 2,700,000 ( 外壁 外部建具に含む ) ,000 3,600,000 2,700,000 ( 外壁 外部建具に含む ) ,000 3,600,000 2,700,000 ( 外壁 外部建具に含む ) ,000 3,600,000 2,700,000 ( 外壁 外部建具に含む ) ,000 3,600,000 2,700,000 ( 外壁 外部建具に含む ) ,000 3,600,000 2,700,000 ( 外壁 外部建具に含む ) 合計 136 資料 : 北海道との策定協議提出資料 団地名 住棟番号 戸数 計画前モデル計画後モデル LCC 改善効果 1 使用年数 2 累積修繕費 3 建替工事費 4 LCC ( 計画前 ) 5 使用年数 6 累積修繕費 7 今後 10 年間の長寿命化型改善工事費 7 今後 11 年目以降に想定している長寿命化型改善工事費 8 建替工事費 9LCC ( 計画後 ) 10 年平均改善額 11 累積改善額 (70 年 現在価値化 ) 12 年平均改善額 ( 現在価値化 ) 冬トピア団地 ,439,849 17,700, , ,666,202 6,950, ,700, ,660 1,137 26, ,439,849 17,700, , ,666,202 6,950, ,700, ,660 1,137 26, ,439,849 17,700, , ,666,202 6,950, ,700, ,660 1,137 26, ,439,849 17,700, , ,666,202 6,950, ,700, ,660 1,137 26, ,439,849 17,700, , ,666,202 6,900, ,700, ,946 1,851 43, ,439,849 17,700, , ,666,202 6,950, ,700, ,660 1,137 26, ,439,849 17,700, , ,666,202 6,900, ,700, ,946 1,851 43, ,439,849 17,700, , ,666,202 6,950, ,700, ,660 1,137 26, ,439,849 17,700, , ,666,202 6,950, ,700, ,660 1,137 26, ,439,849 17,700, , ,666,202 6,950, ,700, ,660 1,137 26, 合計 136 資料 : 北海道との策定協議提出資料 以上の計算結果から 年平均改善額がプラスとなり 冬トピア団地 の長寿命化型改善の LCC 縮減効果があると判断できます -59-