1. はじめに 1.1 研究の対象 heritage property 1.2 研究の目的 fair market value income approach cost approach market approach point of view of fairness among unspecif

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はないそみ
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1 /kenkyu * 概要 property evaluation taxpayersland objective criteria route value method magnification method 4 4 market value at the time of acquisition interpretation of market value approach simple method irregular shape heirs inheritance tax law property tax assessment amount acceptable range tax notice 目次 *

2 1. はじめに 1.1 研究の対象 heritage property 1.2 研究の目的 fair market value income approach cost approach market approach point of view of fairness among unspecified number of parties when transactions by free will are conducted 1.3 研究の前提

3 表 1 1 固定性 ( 地理的位置の固定性 ) 2 不動性 ( 非移動性 ) 3 永続性 ( 非摩耗性 ) 4 稀少性 ( 不増加性 ) 5 個別性 ( 非同質性, 非代替性 ) 6 地域性 ( 環境変化の可変性 ) 7 多様性 ( 地目転換の可能性 ) 8 伸縮性 ( 併合分割の可能性 ) 9 収益性 ( 経済的価値の可変性 ) 10 個人性 ( 売買価格の可変性 ) 11 費用性 ( 所有コストの継続性 ) pp. immobility increased not nature 問題意識 fully competitive market proper market price heir

4 inheritance economic value income tax 4 4 real estate appraisal theory 2. 土地の評価基準(evaluation criteria) に関する考察 p. time of acquisition objective exchange value buying and selling example tax-

actual price 国土庁国税庁公示地価 ( 公示価格 ) 都道府県基準地価 ( 基準価格 ) 相続税路線価市(場市町村価格固定資産税評価額

5 実勢価格) payer s judgment unfair taxation monovalent multivalent 2.1 土地評価における 5 つの客観的基準 objective standard p 実際の市場で売買される市場価格 (market price) actual price 国土庁国税庁公示地価 ( 公示価格 ) 都道府県基準地価 ( 基準価格 ) 相続税路線価市(場市町村価格固定資産税評価額相続税の財産評価で使用図 1 (1) 市場価格 ( 実勢価格 ) 表 2 (2) 公示地価 ( 公示価格 ) (3) 基準地価 ( 基準価格 ) (4) 路線価 * (5) 固定資産税評価額 * p.

6 amplitude market price similar conditions different prices for different land the price at which trading is realized will fluctuate due to the free negotiation of the parties 国土庁が定める公示地価 MLIT: Ministry of Land, Infrastructure and Transport m price to be a level standard place selection 表 3 market price 1 2 全く同じ条件の土地は存在しないため, 平均的な価格による判断は難しい土地の価格は当事者の交渉次第で変動するため, 適正な価格とは限らない

7 usage situation environment acreage shape 4 4 real estate appraiser normal price objectively reasonable price appraisal value careful examination objective indicator cornerstone induction 都道府県が定める基準価格表 4 個人不動産会社一般企業国自治体

8 residential areas commercial areas industrial areas forestland land price trends standard place reference place,, 国税庁が定める相続税路線価 route 市町村が定める固定資産税評価額 property tax proper land value formation route price city planning tax real estate transfer tax

9 公相示続税地路価線価図 2 固定資産税評価額 m, whole unity registration disclosure 2.2 小括

10 evaluation system simplification of administrative integration unification of evaluation 4 public land prices evaluation 4 balancing optimization linkage of price interlocking distortion bubble economic period skyrocketing surge 3. 相続税法及び評価通達における財産評価に関する考察 3.1 相続税法第 22 条の時価 (fair value) の意義 free of charge estimate the value of property evaluation of property 4 4 相続税法第 22 条 4 4 p.

11 fair value market price sold purchase price regional taxation bureau length 3.2 財産評価基本通達の存在理由 4 4 source of law director of national tax tribunal ruling 表 5 p. legal belief administrative precedent law p. administrative precedent law discretionary discretion continuously apply statutory evaluation

12 denial taxpayer s rights 4 a temporary interpretation absolute way p. 3.3 財産評価基本通達における評価の原則 fair market value evaluation criteria 表 6 (1) 評価単位 (2) 時価の意義 (3) 財産の評価 p.

13 statutory evaluation superficies practical confusion uniform evaluation method 3.4 土地の価値を形成する三つの要因 subjective value profitability cost marketability production distribution consumption 4 4 utility development costs soil preparation costs available state past sales transactions distribution profitabilityrevenue method production costly cost method 一般的要因 1 地域的要因自然的要因社会的要因効用住宅地域商業地域など稀少性一般的要因 2 経済的要因行政的要因不動産価値の形成要因主観的要素有効需要個別的要因地勢, 地質, 地盤地積, 形状, 間口角地, がけ地など図 3

14 consumption marketability comparison method p. 4 4 method of profit reduction lease rarity construction of residential land how to estimate reproduction cost method objective material construction landreclaimed land effective demand transaction case comparison method circumstance correction time correction regional factors individual factors 表 7 効用土地の収益性快適性機能性 1 収益方式収益還元法稀少性土地の費用性造成整地費用有効需要土地の市場性過去の売買実例 2 原価方式再調達原価法 3 比較方式取引事例比較法 p.

15 表 8 売買取引実例があって比較方式が適用できるならば, この方法が最も客観的で有効である売買取引実例がなく比較方式が適用できない土地の場合, 土地を貸し付けることを想定した収益方式を選択することになる原価方式は, 新たに土地を造成整地すると仮定した場合にかかる原価を計算する方法であり, 比較方式や収益方式を採用し難い土地の場合に選択することになる 3.5 小括 fundamental fairness of tax administration smooth tax enforcement aim for convenience binding force inter- nal instructions constraining taxpayer s basic rights 4 differences in opinion fairness neutrality simplicity principles to clarify

substantive law procedure law 路線価方式市街地の土地は,

16 4. 土地の評価方法としての路線価方式と倍率方式 4.1 路線価方式による土地の評価路線価方式による評価額 = 路線価地積 (m 2 ) 4 4 residential standard price the theoretical amount of money 4 4 p. substantive law procedure law 路線価方式市街地の土地は, 路線価を基に評価額を計算する土地の評価方法評価額 = 路線価地積 ( m2 ) 倍率方式路線価のない郊外の土地や農村部の土地は, 固定資産税評価額に所定の倍率を乗じて評価額を計算する評価額 = 固定資産税評価額倍率図 4

17 表 9 p. purchase example actual value 4 4 p. the right to life specific property tax exemption light taxation principle of compliance routing cost map B,, B ,, m.,, frontage frontage narrowing correction depth length large correction p. irregular land..

18 表 10 奥行価格補正奥行価格補正率表側方路線影響加算側方路線影響加算率表二方路線影響加算二方路線影響加算率表三方又は四方路線影響加算不整形地, 無道路地, 間口が狭小な宅地等, がけ地等の評価不整形地( 三角地を含む ) 付表 5 : 不整形地補正率表無道路地( 路線に接しない宅地 ) 間口が狭小な宅地 m m 付表 6 : 間口狭小補正率表奥行が長大な宅地 m m 付表 7 : 奥行長大補正率表がけ地等付表 8 : がけ地補正率表 4.2 倍率方式による土地の評価 4 4 固定資産税評価額評価倍率 = 評価額 4.3 小括 real estate market used market

19 put up for sale by the owner financing. transfer income sale contract price formation speculative purposes sunshine convenience of commut-

20 ing JR 5. おわりに 5.1 本研究の総括 5.2 筆者の見解

21 注.

22 4 Fair Market Value neither one is under any compulsion to buy or to sell reasonable knowledge of all relevant facts p. 参考文献 N

23 A pp.. A pp.. Q&A pp.. Q A Q A

路線価図

路線価図財産評価基本通達による不動産の評価について 1. はじめに平成 27 年 1 月 1 日以降の相続等から適用される相続税法の改正により相続税を支払う人の数が増加し今まで相続税を考えなくてよかった方も対象になると言われています相続にあたっては通常被相続人 ( 亡くなられた方 ) のすべての資産及び負債の額を確定しそれに応じて相続税額が決定されますそこで今回の豆知識では相続における資産のうち不動産についてどのような評価により資産額が決定されるかについての基本的な内容をまとめます