土地家屋調査士とは? ( 土地家屋調査士 ) ( 不動産鑑定士 ) 土地を買う土地の測量価格の算出 地積更正登記 ( 土地家屋調査士 ) ( 司法書士 ) 家を建てる建物の測量権利の登記 表題登記

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1 収益に繋がる不動産コンサルティンク 実務 と土地家屋調査士との組み方 平成 26 年 11 月 14 日 ( 金 ) 相続トータルコンサルタント養成講座 土地家屋調査士 和田清人 ( )

2 土地家屋調査士とは? ( 土地家屋調査士 ) ( 不動産鑑定士 ) 土地を買う土地の測量価格の算出 地積更正登記 ( 土地家屋調査士 ) ( 司法書士 ) 家を建てる建物の測量権利の登記 表題登記

3 境界線は目に見えない 昔 : 立木 巨石 小川 道路など 今 : 地価高騰 土地形状の変化境界紛争! 世代交代

4 境界紛争があると お隣さんとの関係が悪化 いやな思いをする毎日 売れない 資産価値の大幅ダウン 物納もダメ!

5 では どうすれば? 杭を残して 悔いを残さず

6 境界確定作業の流れ 資料調査法務局 市役所など 現況測量 立会い公共用地および民民 境界標埋設筆界確認書 ( 印鑑証明書添付を推奨します ) 既存資料との整合性 画地調整 復元

7 相続税 を取り巻く環境 被相続人約 5.2 万人 (4.2%) 平均課税財産約 2.05 億円 ( 不動産 51%) 平均相続税額約 2363 万円 ( 国税庁発表平成 24 年確報 ) 平成 22 年 ~ 1 小規模宅地の特例適用厳格化 平成 27 年 ~ 2 基礎控除引下げ 最高税率引上げ 3 取得費加算の特例の見直し

8 1 小規模宅地の特例の見直し 相続人が居住や事業を継続しない宅地等 上限面積 軽減割合 事業用 事業継続 400m2 80% 非継続 200m2 50% 不動産貸付 200m2 50% 居住用 居住継続 240m2 80% 非継続 200m2 50%

9 1 小規模宅地の特例の見直し 相続人が居住や事業を継続しない宅地等 上限面積 軽減割合 事業用 事業継続 400m2 80% 非継続 200m2 50% 廃止! 不動産貸付 200 m2 50% 居住用 居住継続 240m2 80% 非継続 200m2 50%

10 1 小規模宅地の特例の見直し 居住しない子が共有で相続 被相続人の居宅 配偶者 : 居住 子 : 居住しない 配偶者 : 80% 子 :( 本来 50%) 共有なら 80%

11 1 小規模宅地の特例の見直し 居住しない子が共有で相続 配偶者 : 居住子 : 居住しない被相続人の居宅取得者ごとに判定! 配偶者 : 80% 子 :( 本来 50%) 共有なら 80%

12 1 小規模宅地の特例の見直し 一棟の建物に居住用と貸付用とが混在 居住用 貸付用 貸付用 居住用 : 80% 貸付用 :( 本来 50%) 全体が 80%

13 1 小規模宅地の特例の見直し 一棟の建物に居住用と貸付用とが混在 居住用貸付用貸付用用途ごとに判定 按分居住用 : 80% 貸付用 :( 本来 50%) 全体が 80%

14 つまり 相続人の方々で 自宅に居住しない事業を継承しない賃貸物件に自ら居住 H23.2.1~ 隠れ増税進行中! 東京都千代田区 :27.7% 文京区 :17.5% 世田谷区 :17.2% 大阪市西区 :6.7% ( 税理士法人タクトコンサルティング調べ )

15 2 相続税の税率構造の見直し 基礎控除引下げ分がモロに乗ってくる 我々のターゲットはここ

16 3 取得費加算の特例の見直し 経費にできる額 =A C/B A: 相続税額 B: 相続税の課税価格 C: 相続した土地全ての価額 H27.1.1~ 売却した土地の価額

17 相続における生命保険 生命保険の意義 日本で唯一 税の特例が認められる金融商品 相続の優先順位 1モメない生命保険は 2 納税全てに対応できる! 3 節税

18 生保の活用状況 H23 年分取得財産価額 ( 国税庁発表 ) 生命保険金等 13,263 人約 4080 億円 被相続人 51,559 人 14 人に 1 人しか生保を使っていない! 2 受取り保険金の平均は 3076 万円!

19 1 モメないその 1 生命保険金は受取人固有の財産 家業 + 現金少々 長男 運転資金が枯渇 次男

20 1 モメないその 1( 対策 ) 生命保険金は受取人固有の財産 家業 + 現金少々 一時払終身保険 長男 代償分割 次男

21 1 モメないその 2 生命保険金は受取人固有の財産 夫妻預金 2000 万円 ( 子供なし ) 預金は誰のもの?

22 1 モメないその 2 生命保険金は受取人固有の財産 姉姉姉夫妻 遺産分割協議をさせるんですか?

23 1 モメないその 2 生命保険金は受取人固有の財産 先妻亡父亡母 面識のない夫妻 義兄 遺産分割協議をさせるんですか?

24 1 モメないその 2( 対策 ) 生命保険金は受取人固有の財産 姉姉姉夫妻 ( 子供なし ) 預金 2000 万円 一時払終身保険

25 ( 注意 ) 特別受益 相続財産 保険金判決 最 H 万円 574 万円 東高 H 億 134 万円 1 億 129 万円 大家 H 万円 428 万円 名高 H 万円 5154 万円 金額のみの判断ではないが 注意が必要

26 2 納税 納税資金の確保が最優先 とは言うものの いくらかかるかわからない とりあえず アパートでも建ててみるか

27 2 納税 ( 対策 ) まずは財産の棚卸し 財産内容と税額とを明確に 納税資金を年払終身保険で手当て 父子 母 子 相続税の早割

28 3 節税その 1 暦年贈与 110 万円 非課税 470 万円 贈与税 47 万円 (10%) 父 平成 27 年以降は520 万円子嫁孫孫 でも おカネを持つと遊び呆けるのでは?

29 3 節税その 1( 対策 ) 被保険者 父 契約者 子 受取人 子 の契約を条件とする贈与契約にすれば解決 = 父の存命中はロックされる

30 3 節税その 2 生命保険料控除 ( 相続人の数 500 万円 ) 一時所得プラン あくまでも 遺族の生活の安定がメイン 節税はおまけと考えるべき

31 その他 相続が発生すると 銀行口座凍結 当座の資金 ( 葬儀費用 アパート電気代など ) 生命保険金なら約 1 週間で振り込まれる

32 相続税早見表の使い方

33 相続税早見表の使い方養子の威力 贈与の威力

34 贈与の都市伝説 毎年贈与を繰り返すのは危ない? 111 万円贈与して 贈与税を 1000 円払う? おカネを持つと遊び呆けるのでは?

35 贈与についておさらい 一方が財産を無償で与える意思表示をし 相手方が受諾することで成立 ( 民法 549 条 ) 書面によらない贈与は 各当事者が撤回できる ( 民法 550 条 ) 親族間の贈与は 書面にしておくべき ( 贈与の事実 時期を明らかにするため )

36 不動産一覧表からの展開 用意するもの 1 納税通知書 ( または名寄帳を入手 ) 2 住宅地図 (Yahoo や google の地図でも可 )

37 名寄帳 土地 家屋の別 地番または家屋番号 固定資産税評価額

38 評価額の目安 固定資産税評価額 土地評価額 8/7+ 建物評価額 貸家 マンション 自宅 不動産の相続税評価額概算

39 コンサル例 相続人の数 :4 人 同居の長女に全財産 の遺言書は書いた 弟が遺留分を主張してくるだろう 相続税はいくら? 遺留分はいくら? 売却する不動産の優先順位は?

40 コンサル例 不動産の財産額 : 約 8900 万円 不動産割合が 100% として 相続税 :0 円 遺留分 : 約 1113 万円 現地調査の結果 畑 マンション + 貸家の順

41 注意 税理士法第 2 条 1 税務代理 2 税務書類作成 3 税務相談 日税連見解無償でもダメ 仮定の事例に基づく計算はOK 一般的な税法の解説などもOK

42 土地の評価 ( 相続税法第 22 条 ) 相続財産の価額は 時価 ( 財産評価基本通達 1) 時価とは 課税時期において 不特定多数の当事者間で自由な取引が行われる場合に通常成立すると認められる価額をいい この通達の定めによって評価した価額

43 評価の流れ 利用単位地積 路線価画地調整率 自用地評価額 相続税評価額

44 1 利用単位 課税時期の現況 一画地ごと

45 2 地積 路線価

46 3 各種調整率 奥行価格補正 (-) 側方路線影響加算 (+) 二方路線影響加算 (+) 不整形地 無道路地 (-) (-) 間口が狭小な宅地等の評価 (-)

47 不整形地補正

48 4 自用地評価額 5 相続税評価額 私道 貸宅地 貸家建付地 小規模宅地の特例 セットバック

49 特殊な状況の宅地 広大地補正率 = ( 地積 /1000 m2 ) ポイント マンション適地 既に開発を了している その地域において著しく地積が広大 公共施設の負担が必要

50 評価事例 1 土地平面図 平成 14 年相続約 2500m2評価額 : 約 1 億 8000 万円相続税 : 約 9000 万円

51 評価事例 1 蔭地割合図

52 評価事例 1 開発想定図 評価額 : 約 1 億 3000 万円 相続税 : 約 6500 万円 (2500 万円還付 )

53 評価事例 2 駐車場約 500m2倉庫約 250m2山林約 2300m2 評価額約 2 億 5000 万円

54 評価事例 2 駐車場 : 広大地 42% 山林 : 広大地 51% 倉庫 : 不整形 40% 評価額 : 約 1 億 5000 万円 ( 約 1 億円ダウン )

55 相続税の更正 更正の請求 (H 以後の申告 ) 申告期限から 5 年以内 ( 相続税法第 32 条 ) 嘆願請求 (H 以前の申告 ) 申告期限から 5 年以内 ( 国税通則法第 23 条 )

56 いい士業の見つけ方 不当誘致禁止 Give&Takeの発想があるか 交流会の運営者に聞く 自分のブレーンとして紹介できるか

57 収益に繋がるコンサルのために うどん すし 天ぷら 税理士? 弁護士? 司法書士? Win-Win いいお客様だけと付き合う方法

58 ありがとうございました どれだけ財産があっても 相続を間違えると負債と同じ あなたのお客様の資産が 資産として受け継がれますように 和田清人