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さみみうら
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1 平成 27 年 7 月 7 日東京都におけるマンション再生の取り組み東京都都市整備局住宅政策推進部マンション課長高橋竜太郎本資料においてマンションとはマンションの管理の適正化の促進に関する法律第 2 条第 1 項第 1 号のマンション ( いわゆる分譲マンション ) を指す

2 マンションストックの状況

3 マンション戸数の推移東京においてマンションは 1986( 昭和 61) 年に約 50 万戸だったものが 2001( 平成 13) 年に100 万戸 2010( 平成 22) 年に150 万戸を超えるなど急速に増加している 2014( 平成 26) 年におけるマンションのストック数は約マンションストックの現状 168 万戸 ( 総世帯数の約 4 分の1に相当 ) となっており都民の主要な居住形態として広く普及している都内総世帯数とマンション戸数の推移 ( 万戸世帯 ) 700 総世帯数 ( 各年末 ) 600 マンション着工累積戸数 ( 各年末 ) 万世帯万世帯万世帯万世帯 ( 昭和 61 年 ) 50.9 万戸 2001( 平成 13 年 ) 万戸 2010( 平成 22 年 ) 万戸万戸 ( 昭和 48 年 ) 1978 ( 昭和 53 年 ) 1983 ( 昭和 58 年 ) 1988 ( 昭和 63 年 ) 1993 ( 平成 5 年 ) 1998 ( 平成 10 年 ) 2003 ( 平成 15 年 ) 2008 ( 平成 20 年 ) ( 年 ) 2014 ( 平成 26 年 ) ( 資料 ) 住民基本台帳による東京都の世帯と人口 / 東京都総務局住宅着工統計 / 東京都都市整備局 1

4 2 地域別マンション棟数都の実態調査によれば都内マンションの棟数は全体で約 5.3 万棟でありそのうち 9 割近くが区部に立地している旧耐震基準及び旧々耐震基準についてみると都心部及び多摩地域の占める割合が高くなっているマンション棟数の地域別構成割合区部都心 3 区都心 10 区 (3 区除く ) 周辺 13 区多摩地域全体 ( 約 53 千棟 ) 7.7% ( 約 4 千棟 ) 27.6% ( 約 15 千棟 ) 51.8% ( 約 27 千棟 ) 12.9% ( 約 7 千棟 ) 旧耐震 11.2% ( 約 12 千棟 ) ( 約 1 千棟 ) 30.0% ( 約 4 千棟 ) 43.6% ( 約 5 千棟 ) 15.2% ( 約 2 千棟 ) 旧々耐震 ( 約 3 千棟 ) 12.1% ( 約 0.4 千棟 ) 29.3% ( 約 0.9 千棟 ) 38.8% ( 約 1.1 千棟 ) 19.8% ( 約 0.6 千棟 ) 都心 3 区 : 千代田区中央区港区都心 10 区 : 千代田区中央区港区新宿区文京区台東区墨田区江東区渋谷区豊島区 ( 資料 ) マンション実態調査結果 (H25.3 公表 )/ 東京都都市整備局

5 3 建築時期別マンション戸数 1981( 昭和 56) 年以前の旧耐震基準で建築されたマンションは約 36 万戸で全体の約 21% となっている 1971( 昭和 46) 年以前の旧々耐震基準で建築されたマンションは約 7 万戸で旧耐震基準のマンションの約 19% 全体の約 4% となっている建築時期別のマンション戸数(2014( 平成 26) 年末 ) 古約 168 万戸新旧耐震基準約 36 万戸 (21.4%) 新耐震基準約 132 万戸 (78.6%) 1971 ( 昭和 46 年 ) 1981 ( 昭和 56 年 ) ( 資料 ) 住宅土地統計調査 / 総務省住宅着工統計 / 東京都都市整備局旧々耐震基準約 7 万戸 (4.2%) 耐震基準の改正 * 旧々耐震基準 1971( 昭和 46) 年改正以前の基準 1968( 昭和 43) 年十勝沖地震で多くの被害が発生したことを踏まえ 1971( 昭和 46) 年改正により鉄筋コンクリート造の柱帯筋の基準を強化 * 旧耐震基準 1981( 昭和 56) 年改正以前の基準中地震 ( 震度 5 程度 ) に耐えうる設計基準となっているが大地震 ( 震度 6 強 ~7 程度 ) へは未対応 * 新耐震基準 1981( 昭和 56) 年改正による基準中地震に対して損傷しないことに加えて大地震に対して倒壊しないことの確認を追加

6 旧耐震基準マンションの分布 ( 区市町別 ) 旧耐震基準のマンションを区市町別にみると区部では城西城南地区に多く立地している市町部では多摩ニュータウンなどの大規模な団地を抱える多摩市や八王子市町田市が多くなっておりさらに旧々耐震基準に限ってみれば町田市東久留米市において特に高い比率となっている旧耐震基準マンションの区市町別分布 ( 棟 ) 1,200 1, 旧々耐震旧耐震 ( 棟 ) 千代田中央港新宿文京台東墨田江東品川目黒大田世田谷渋谷中野杉並豊島北荒川板橋練馬足立葛飾旧耐震全体旧々耐震旧耐震八王子立川武蔵野三鷹青梅府中昭島調布町田小金井小平日野東村山国分寺国立福生狛江東大和清瀬江戸川 n=10,089 旧々耐震東久武蔵あき西東多摩稲城羽村瑞穂留米村山る野京旧耐震全体旧々耐震旧耐震旧耐震 n=1,803 ( 資料 ) マンション実態調査結果 (H25.3 公表 )/ 東京都都市整備局 4

7 旧耐震基準マンションの分布 ( 用途地域別 ) 旧耐震基準のマンションの分布を用途地域別に見ると指定区域面積割合ではわずか約 12% の商業系用途地域に旧耐震マンションの約半数が立地している ( 注 ) 団地型マンションは除く一低層二低層一中高二中高一住二住準住近商商業準工工業工専指定区域面積 (k m2 ) 旧耐震マンション ( 棟 ) , , ,821 3,537 1, マンション密度 ( 棟 /k m2 ) % 10% 12% 住居系 41% 住居系商業系商業系工業系工業系 72% 49% 都内指定区域面積の割合旧耐震マンション立地棟数の割合 ( 資料 ) 東京都都市整備局調査による 5

8 団地型マンションの状況旧耐震基準で建てられた団地型マンション ( 旧公団公社分譲 ) は団地数の約 70% 戸数の約 76% 棟数の約 84% が多摩地域に立地している大規模な団地型マンションは区部周辺部や多摩地域に多く立地している団地規模 100 戸未満 100~ 199 戸 200~ 299 戸 300~ 399 戸 400 戸以上計団地数区部多摩地域計戸数区部 ,545 1,723 3,779 8,503 多摩地域 874 2,359 4,262 4,091 15,003 26,589 計 1,384 3,305 5,807 5,814 18,782 35,092 棟数区部多摩地域 ,071 計 ,271 < 区市別団地数割合 > < 区市別戸数割合 > < 規模別団地数割合 > 30% 24% 22% 25% 70% 76% 14% 19% 20% 区部多摩地域 100 戸未満 100~ 199 戸 200~ 299 戸 300~ 399 戸 400 戸以上 ( 資料 ) 東京都都市整備局調査による 6

9 老朽マンション戸数の推移着工から 40 年以上のマンション戸数についてみると 2013( 平成 25) 年時点では 12.6 万戸であったものが 10 年後の 2023( 平成 35) 年には約 3.4 倍の 42.8 万戸にまで急増する見込みとなっている着工から 40 年以上のマンションの推移 ( 万戸 ) 50 築 40 年以上 50 年未満築 50 年以上 42.8 万戸万戸万戸万戸 2003 年 2008 年 2013 年 2018 年 2023 年 ( 平成 15 年 ) ( 平成 20 年 ) ( 平成 25 年 ) ( 平成 30 年 ) ( 平成 35 年 ) 予測 ( 注 ) 築 50 年以上のマンション (2003 年及び 2008 年 ) については不明のため 0 推計とした ( 資料 ) 住宅土地統計調査 / 総務省住宅着工統計 / 東京都都市整備局 7

10 マンションの新規着工の状況都内の住宅着工戸数の推移を見るとバブル崩壊後にマンションの着工戸数が増加し 2003( 平成 15) 年には 7.5 万戸 ( 住宅着工全体の 39.0%) とピークに達しているその後マンションの着工戸数は減少に転じリーマンショック等の影響もあり 2009( 平成 21) 年には 2.2 万戸 ( 同 20.5%) まで落ち込んだが近年は 4 万戸超 ( 同 30% 前後 ) まで回復してきている住宅着工戸数及び総着工戸数に占めるマンション戸数比率の推移 ( 万戸 ) マンション以外の住宅着工戸数マンションの着工戸数住宅着工戸数に占めるマンション戸数の割合 % 45.0% 40.0% 35.0% 30.0% 25.0% 20.0% 15.0% % % ( 昭和 61 年 ) 1991 ( 平成 3 年 ) 1996 ( 平成 8 年 ) 2001 ( 平成 13 年 ) 2006 ( 平成 18 年 ) 2011 ( 平成 23 年 ) 0.0% 2014 ( 平成 26 年 ) ( 資料 ) 住宅着工統計 / 東京都都市整備局 8

11 マンション再生の状況

12 マンション再生の手法性能今日の一般的住宅水準初期性能劣化補修社会の変化等により向上していく水準改良修繕改修補修改良修繕改修補修改良修繕改修建替経年補修改良現状レベルを実用上支障のないレベルまで回復させる < 例 > 雨漏りの補修工事などグレードアップや機能性を向上させる < 例 > 耐震補強工事バリアフリー化など修繕現状レベルを新築相当のレベルまで回復させる < 例 > 外壁塗装塗替え屋上防水工事給排水設備の交換など改修現状レベルを現時点で望まれるレベルまで回復させる ( 修繕 + 改良 ) 建替現時点で望まれるレベルで新築する ( 資料 ) 国土交通省改修によるマンションの再生手法に関するマニュアルより作成 9

13 マンション建替えの実施状況民間の調査によると全国で建替えが実施されたマンション 202 件の都道府県別の割合は都内だけで約 6 割を占めている都内の建替え事例 117 件を区市別に見ると 23 区内では 106 件あり都内の約 9 割を占めている都内の建替え事例 117 件のうち約 4 件に 1 件は団地型マンションとなっている都道府県別建替え実績 14% 10% 7% 大阪府 29 件神奈川県 21 件 4% 兵庫県 13 件埼玉県 8 件 7% その他 14 件うち団地型 31 件 (26%) うち単棟型 86 件 (74%) 東京都 117 件 n=202 58% 集計対象 :12014 年 6 月末までに竣工した物件 2 区分所有建物以外に建て替わった物件は除外 3 ワンルームマンション等投資用物件に建て替わった物件は除外 ( 件 ) 都内区市別建替え実績千中港新文台代央区宿京東田区区区区区墨田区江東区品川区大田区目世黒田区谷区渋谷区中野区杉並区豊島区荒川区板橋区練江馬戸区川区三鷹市府中市単棟型団地型調布市国立市町国田分市寺市 n=117 単棟型は建替え前のマンション棟数が不明なもの (13 件 ) を含む福生市多摩市資料 :Kantei eye vol.80/( 株 ) 東京カンテイ (2014 年 7 月発行 ) 10

14 建替え事例分析これまで建替えが実現したマンションは駅からの距離が近い容積使用率に余裕があるなど条件に恵まれたものが多い建替え事例の分析駅からの距離と容積使用率敷地面積と容積使用率延床倍率と還元率容積使用率容積使用率還元率 200% 200% 250% 150% 150% 200% 100% 100% 150% 50% 100% 80 駅からの距離と容積使用率 50% 敷地面積と容積使用率延床倍率と還元率 50% 0% 0m 500m 1,000m 建替えが実施された多くは駅の近くに立地 0% 0m2 500m2 1,000m2 1,500m2 2,000m2 2,500m2 3,000m2 建替えが実施された多くは敷地面積が 500 m2以上 0% 最寄り駅からの距離敷地面積延床倍率延床倍率が高くなれば還元率も高くなる傾向 ( 注 ) 都内の建替え実績のうち数値が把握できる物件のみグラフ化容積使用率 : 指定容積率に対してマンションが使用している容積率の割合延床倍率 : 従前延床面積に対する従後延床面積の割合還元率 : 従前の専用面積に対して従後負担なく取得できる専用面積の割合 1.5 ( 資料 )H25 年度東京都都市整備局調査による 11

15 12 マンション建替えの検討状況都の実態調査によれば旧耐震基準のマンションのうち建替えについての検討を行ったことがあるまたは検討予定のものは約 15% となっている建替え検討時の課題としては居住者の高齢化や費用負担に加え容積率等の制限などを挙げているマンションが多い建替えの検討状況及び課題建替えの検討状況 ( 旧耐震基準のマンション ) 0.1% 5.0% 3.4% 約 15% 建替え検討時の課題高齢者等の対応が難しい建替えの費用がない 53.4% 58.4% 6.8% 法的な制限により建物規模が小さくなる 40.9% 27.3% 区分所有者が必要性を理解していない仮住居の確保が困難 34.9% 34.6% 法定決議に必要な合意形成が難しい 27.9% 建替えか改修か技術的な判断ができない 26.2% 57.4% 賃貸化の進行により検討が進まない 20.1% n=2,224 検討に関する公平性に理解が得られない検討等を依頼できる専門家がいない 13.4% 10.7% n=315 建替え決議成立済過去に検討した現在検討中今後検討予定当面は改修工事検討の必要性なし住環境の変化への不安 10.1% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% ( 資料 ) マンション実態調査結果 (H25.3 公表 )/ 東京都都市整備局

16 耐震診断の実施状況都の実態調査によれば旧耐震基準マンションの耐震診断実施率は約 17% となっており戸数の少ない小規模なものほど耐震診断が実施されない傾向にある耐震診断が未実施のマンションのうち約 6 割は耐震診断の実施を検討していない検討していない理由として費用負担のほか高齢化や賃貸化により耐震化への関心が低いことを挙げているマンションが多い耐震診断の実施状況 17.1% 耐震診断の実施状況 82.9% 11.7% 未実施のマンションにおける検討状況 29.5% 58.9% 実施済未実施 n=2,322 今後実施予定理事会で検討中検討していない n=1, 戸 ~ 101~200 戸 81~100 戸 61~80 戸 41~60 戸 21~40 戸 1~20 戸 14.1% 8.5% 26.8% 21.0% 20.4% 18.8% 32.4% 耐震診断の実施状況 ( 戸数別 ) 85.9% 91.5% 73.2% 79.0% 79.6% 81.2% 67.6% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 改修工事の費用がない診断費用がない診断に関する関心等が低い高齢化のため関心等が低い賃貸化のため関心等が低い実施方法が分からない取りまとめる人がいない合意形成が難しい相談等できる専門家不足耐震診断を検討していない理由 21.1% 15.2% 11.5% 11.4% 9.3% 8.7% 32.5% 31.0% 50.1% n=981 0% 20% 40% 60% 実施済未実施 n=2,309 ( 資料 ) マンション実態調査結果 (H25.3 公表 )/ 東京都都市整備局 13

17 耐震改修の実施状況都の実態調査によれば旧耐震基準マンションの耐震改修実施率は約 6% となっており耐震診断と同様に戸数の少ない小規模なものほど耐震改修が実施されない傾向にある耐震改修が未実施のマンションのうち 6 割強は検討すら行っていない検討していない理由としては費用負担のほか高齢化や賃貸化により耐震化への関心が低いことを挙げているマンションが多い耐震改修の実施状況 94.1% 5.9% 耐震改修の実施状況 6.7% 未実施の 29.7% マンションにおける検討状況 63.6% 実施済未実施今後実施予定理事会で検討中検討していない 201 戸 ~ 101~200 戸 81~100 戸 61~80 戸 41~60 戸 21~40 戸 1~20 戸 13.4% 11.4% 5.0% 9.5% 7.2% 4.0% 1.4% 耐震改修の実施状況 ( 戸数別 ) 86.6% 88.6% 95.0% 90.5% 92.8% 96.0% 98.6% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 改修費用がない改修に関する関心等が低い高齢化のため関心等が低い賃貸化のため関心等が低い取りまとめる人がいない実施方法が分からない合意形成が難しい相談等できる専門家不足 Is 値が高く改修の必要がない耐震改修を検討していない理由 14.2% 11.5% 11.5% 9.9% 8.9% 4.1% 31.0% 28.1% 52.0% 0% 20% 40% 60% 実施済未実施 ( 資料 ) マンション実態調査結果 (H25.3 公表 )/ 東京都都市整備局 14

18 マンション再生に係る都の取組

19 普及啓発分譲マンション建替えガイド (2003( 平成 15) 年 ) 建替えの検討を始めようとしている区分所有者等の入門書として建替えに係る基本的な事項について解説ホームページにより普及を図っているマンション建替えガイドブック (2006( 平成 18) 年 ) マンション再生セミナー 1 概要マンションの建替えや改修等に向けた管理組合等の機運醸成を図るためマンション管理士会等と連携し専門家による講演無料相談を実施年 1 回 (10 月頃 ) 実施 2 対象管理組合役員区分所有者マンションオーナー等 ( 再生セミナーの様子 ) 建替えを実施するために区分所有者等が行わなければならない手続きや留意事項について解説冊子により普及を図っている 15

20 16 マンション建替え改修アドバイザー制度マンション建替え改修アドバイザー制度 (2002( 平成 14) 年 ) 1 概要管理組合等による建替えや改修の自主的な取組を支援するため知識と経験のあるアドバイザーを派遣実施機関は ( 公財 ) 東京都防災建築まちづくりセンター 2 制度内容 A コース ( 入門編 ) 法律税制法的な支援等についてアドバイス B コース ( 検討書の作成 ) マンションの現況や法規制などの確認を行い検討書 ( 簡易な平面図や立面図等 ) を作成し説明平成 25 年度より B コースに共同化建替え検討のメニューを追加 3 実績 2014( 平成 26) 年度末累計 A 110 件 B 92 件 4 登録アドバイザー 38 人 ( 平成 27 年 6 月 1 日現在 ) 建替え :25 人改修 :13 人コース名主な相談説明内容派遣料 A-1 建替え入門 14,040 円 A-2 老朽度判定建替えと修繕の費用対効果の説明 14,040 円 A-3 合意形成の進め方 14,040 円アドバイザー派遣までの流れ A-4 改修によるマンション再生 14,040 円 B-1 B-2 B-3 建替え改修コース ( 既存建物不適格チェック建替え計画案改修計画案 ) 建替えコース ( 既存建物不適格チェック建替え計画案 ) 改修コース ( 改修計画案 ) 270,000 円 ~527,040 円 191,160 円 ~407,160 円 87,480 円 ~128,520 円

21 17 マンションの建替えに対する財政的支援策都市居住再生促進事業 (2004( 平成 16) 年度 ~) 1 概要建築物の建替えや土地利用の共同化高度化を図ることで防災性の向上や良質な住宅供給等を行う事業に対して国の補助制度 1 を活用し区市と連携して経費 ( 調査設計計画費土地整備費共同施設整備費など ) の一部を補助する制度 2 各タイプの主な要件等 1 優良建築物等整備事業及び都心共同住宅供給事業目的対象地区センターコアエリア及び特定促進地区 ( 4)( ) (1) 以外の重点供給地域内 ( 3)( ) 重点供給地域内 ( ) 要件補助内容優良住宅供給タイプ都心居住の推進を図り良質な住宅供給を図る地区面積 500 m2以上地区面積 500 m2以上地区面積 1,000 m2以上地区面積 500 m2以上認定住戸 (50 m2以上 )30 戸以上 (1) 都心居住推進タイプ共同化タイプ都心居住の推進を図り老朽建築物の共同化による建替えによって防災性の向上を図る共通要件空地要件 ( 法定 + 約 20% の空地 ) (2) 市街地再整備促進タイプ (3) マンション建替えタイプ再開発促進地区等に位置付けた駅近接地域において老朽建築物等の共同化を図り防災性の向上と合わせて郊外部の職住近接を図る幅員 6m 以上の道路に 4m 以上接道従前用途等は問わず 2 人以上の地従前用途等は問わず 2 人以上の地権者周辺市街地整備に寄与する事業補助対象は保留床の共同施設部分権者の共同化の共同化 ( 従前 ) 区分所有者 10 人以上建替え決議認定住戸 (50 m2以上 )10 戸以上鉄軌道駅から 800m 圏内 ( ) 売却決議推進決議 4/5 以上の賛成補助対象は保留床の共同施設部分面的整備事業として位置づけ必要 ( ) 補助対象は全住戸の共同施設部分優良な住宅 (50m2以上)10 戸以上 H29 年までにマンション建替え円滑化法供給 ( ) の認可を受けたものは地区面積 300m2以上空地要件適用除外などの措置あり補助対象は全住戸の共同施設部分土地整備費 : 従前住戸 10 万円 / 戸 ( ) 土地整備費 : 敷地 0.8 千円 / m2 ( ) 土地整備費 : 敷地 0.8 千円 / m2 ( ) 土地整備費従前住戸 10 万円 / 戸 ( ) 共同施設整備費 ( 調査設計計画費含む ) 共同施設整備費 ( 調査設計計画費含む ) 共同施設整備費 ( 調査設計計画費含む ) 共同施設整備費 ( 調査設計計画費含む ) :100 万円 / 戸 ( ) :200 万円 / 戸 ( ) :200 万円 / 戸 ( ) :100 万円 / 戸 ( ) 老朽マンションの円滑な建替えを促進し市街地環境の向上に寄与する改修は対象外公社住宅に対する実績のみ事業計画作成費 23.2 万円 / 戸 ( ) 2 ( ) は都費独自の要件 3 重点供給地域 : 住生活基本法に基づく住宅の供給及び住宅地の供給を重点的に図るべき地域 4 特定促進地区 : 重点供給地域のうち事業を実施または実施の見込みの高い地区

22 18 マンションの建替え工事期間中の仮住居の支援都営住宅の提供 (2003( 平成 15) 年度 ~) 1 概要都営住宅の入居要件 ( 収入等 ) を満たす者に対し仮住居として都営住宅を期限付で提供 ( 最長 3 年間 ) 対象はマンションの建替え等の円滑化に関する法律 ( 以下マンション建替法という ) に基づくマンション建替事業に限定 2 実績 H15 H16 H17 H18 H19 H20 H21 H22 H23 H24 H25 H26 計入居戸数公的住宅の空室情報の提供 ( かりすまいる ) (2010( 平成 22) 年度 ~) 東京都が ( 独 ) 都市再生機構及び東京都住宅供給公社と連携して区分所有者等のニーズに合わせた空室情報を取りまとめ管理組合に提供対象はマンション建替法に基づくマンション建替事業に限定

都市開発諸制度都市開発諸制度 1 概要公開空地の確保など公共的な貢献を行う建築計画に対して容積率や斜線制限などの建築基準法に定める形態規制を緩和することにより市街地環境の向上に寄与する良好な都市開発の誘導を図る以下の 4 つの制度再開発等促進区を定める地区計画特定街区高度利用地区総合設計 2 新しい都市づくりのための都市開発諸制度活用方針

23 都市開発諸制度都市開発諸制度 1 概要公開空地の確保など公共的な貢献を行う建築計画に対して容積率や斜線制限などの建築基準法に定める形態規制を緩和することにより市街地環境の向上に寄与する良好な都市開発の誘導を図る以下の 4 つの制度再開発等促進区を定める地区計画特定街区高度利用地区総合設計 2 新しい都市づくりのための都市開発諸制度活用方針地域特性に応じた開発やまちづくりを進めることを目的に地域の拠点として都市開発諸制度を戦略的に活用するエリアを設定各エリアに緩和容積率の限度緩和容積率の部分に充当すべき用途 ( 育成用途 ) などを設定居住に関する方針として都心居住の推進を定め各制度において特段に容積率を割り増す住宅優遇型を設定 ( 都心居住型総合設計など ) センターコアエリア内整備区分図 ( 資料 ) 新しい都市づくりのための都市開発諸制度活用方針 / 東京都都市整備局 19

24 容積率等の規制緩和制度 2 共同住宅建替誘導型総合設計 (2002( 平成 14) 年度創設 ) 1 概要既存マンションの建替えを促進し良質な住宅ストックの形成に資することを目的として創設した総合設計のタイプ建築後 30 年を経過した共同住宅の建替えに適用他の総合設計のタイプに比べ適用要件や容積率割増の条件等を緩和一定規模以上の空地を有する建築計画について市街地環境の整備改善に資すると認められる等の場合に許可により容積率等の制限を緩和する制度 2 実績 2013( 平成 25) 年度までの適用事例は 3 件 20

東京都マンション建替法容積率許可要綱の制定概要マンション建替法の改正により耐震性不足マンションの建替えの容積率緩和許可制度が創設されたため都の許可要綱を制定 < 改正法 > 公布日 : 平成 26 年 6 月 25 日施行日 : 平成 26 年 12 月 24 日法改正及び許可要綱では容積率のみの緩和で形態規制 ( 日影高さ斜線 ) は緩和対象外 < 都許可要綱の施行日 >

最低限度は容積率に応じて 10%~30% 福祉施設や防災施設等 ( 防災備蓄倉庫等 ) を評価共同住宅建替誘導型では不可マンション建替法容積率許可都内全域に拡大歩道状空地が必須 ( 広場状空地はなくても可 ) 最低限度を一律 10% に緩和地域貢献施設 ( 津波避難ビル等 ) 整備や地域貢献 ( 無電柱化等 ) を追加しメニューを拡充隣接地を取り込むマンション建替えも可

25 東京都マンション建替法容積率許可要綱の制定概要マンション建替法の改正により耐震性不足マンションの建替えの容積率緩和許可制度が創設されたため都の許可要綱を制定 < 改正法 > 公布日 : 平成 26 年 6 月 25 日施行日 : 平成 26 年 12 月 24 日法改正及び許可要綱では容積率のみの緩和で形態規制 ( 日影高さ斜線 ) は緩和対象外 < 都許可要綱の施行日 > 平成 27 年 4 月 1 日新たな許可制度 ( 要綱 ) の特徴都総合設計許可要綱の共同住宅建替誘導型 ( 平成 14 年度導入 ) を基本に少ない公開空地でも容積率の割増が受けられるようにするなど適用の対象を広げた 1 適用区域 2 公開空地の要件 3 公開空地以外の容積割増評価の対象 4 隣接地の取り込み従来の都総合設計許可適用区域を限定歩道状空地広場状空地が必須最低限度は容積率に応じて 10%~30% 福祉施設や防災施設等 ( 防災備蓄倉庫等 ) を評価共同住宅建替誘導型では不可マンション建替法容積率許可都内全域に拡大歩道状空地が必須 ( 広場状空地はなくても可 ) 最低限度を一律 10% に緩和地域貢献施設 ( 津波避難ビル等 ) 整備や地域貢献 ( 無電柱化等 ) を追加しメニューを拡充隣接地を取り込むマンション建替えも可上記表の 3 4 については従来の総合設計許可制度の規定をマンション建替法容積率許可制度の規定と同じ内容に改正 < 都総合設計許可 > 容積率の割増 ( 上限は同じ ) 公開空地の設置 ( 歩道状空地及び広場状空地が必須 ) < 都マンション建替法容積率許可 > 容積率割増メニューの拡充 ( 防災施設等の地域貢献施設 ) 公開空地要件の緩和 ( 歩道状空地が必須 ) ( 最低公開空地を緩和 ) 実績許可案件なし ( 平成 27 年 5 月末現在 ) 割増容積率の上限環七内側の区域 : 基準容積率の 0.75 倍又は 300% のいずれか低い数値上記以外の区の区域 : 基準容積率の 0.5 倍又は 250% のいずれか低い数値その他の区域 : 基準容積率の 0.5 倍又は 200% のいずれか低い数値 21

26 特定行政庁の一覧表建築物の区域等特別区 ( 延べ面積 10,000 m2を超えるマンション ) 島しょ地域特別区 ( 延べ面積 10,000 m2以下のマンション ) 特定行政庁東京都都市整備局市街地建築部 ( 容積率緩和許可 ) 住宅政策推進部 ( 要除却認定 ) 各区建築主事を設置している市 ( 八王子市武蔵野市三鷹市府中市調布市町田市日野市立川市国分寺市 ) 各市昭島市国立市狛江市東大和市武蔵村山市多摩市稲城市東京都多摩建築指導事務所建築指導第一課小金井市小平市東村山市清瀬市東久留米市西東京市東京都多摩建築指導事務所建築指導第二課青梅市福生市羽村市あきる野市瑞穂町日の出町奥多摩町檜原村東京都多摩建築指導事務所建築指導第三課 22

27 23 大規模団地建替えの合意形成に対する支援マンション建替え円滑化モデル事業 (2011~2013( 平成 23~25) 年度 ) 1 目的大規模団地は区分所有者が多く建替えに向けた合意形成が難しいことから合意形成に向けた管理組合の取組に対しモデル的に支援し大規模団地の建替えにおける課題と解決策を把握する 2 概要東京都合意形成に向けた取組に係る事業費の 1/3 を補助 ( 補助限度額 :1 万 2 千円 / 戸 ) 事業完了後報告書提出団地管理組合 ( 団地建替組合 ) 築 30 年以上総戸数 400 戸以上 < 合意形成に向けた取組 > 建替えに向けた管理組合の運営専門家への相談まちづくり等周辺地域へ寄与するための合意形成に資する事業等 3 合意形成に向けた問題点各棟要件 2/3 以上の同意が困難権利者の多さから情報共有や個々の課題への対応が困難規模の大きさから周辺のまちづくりへの影響が大きい 4 成果等合意形成の円滑化に向けたきめ細やかな支援により建替えを推進組合広報誌の配布や専門家等による相談会説明会等により情報の共有や個々の課題を解消事業対象団地所在地竣工年規模戸数事業の進捗状況諏訪 2 丁目住宅多摩市諏訪 1971( 昭和 46) 年地上 5 階建 23 棟 640 戸再建マンション竣工済桜上水団地世田谷区桜上水 1965( 昭和 40) 年地上 4~5 階建 17 棟 404 戸再建マンション着工済府中日鋼団地府中市日鋼町 1966( 昭和 41) 年地上 4~5 階建 32 棟 702 戸建替え推進決議済

28 24 共同化建替えの合意形成に対する支援マンション共同化建替えモデル事業 (2014~2015( 平成 26~27) 年度 ) 1 概要容積率制限などにより単独敷地での建替えが困難なマンションにおいて隣接地等との共同建替えの初期の検討費用を補助するモデル事業モデル事業を通じ共同化建替えにおける課題や解決策等を取りまとめる予定補助限度額は補助対象事業費の 1/3 かつ 333 万円以内 2 事業対象公募により 3 件を選定 3 事業体系共同化建替え A マンション B マンション C マンションマンションマ事ン業シ対ョン象す共る同隣化接を地検等討竣工年 S55 年 S46 年 S43 年戸数 75 戸 46 戸 109 戸敷地面積 890 m2 270 m2 1,660 m2 区域面積 ( マンション含む ) 土地利用状況 1,840 m2 820 m2 2,340 m2 事務所店舗倉庫駐車場賃貸マンション戸建住宅事務所店舗賃貸マンション駐車場東京都補助金成果報告書合意形成助言区分所有者管理組合専門家説明会相談折衝合意形成隣接地等地権者

まちづくりと連携したマンション再生の促進まちづくりと連携したマンション再生制度の構築に向けた先行モデル事業 (2015~2016( 平成 27~28) 年度 ) 住宅政策審議会答申素案 ( 案 ) より抜粋

今年度から 3 地区で区市と連携して先行モデル事業を実施 1 事業概要区市によるマンションの再生を含むまちづくり計画の策定等に対し都が費用の一部を補助するほか都市計画等に関する技術的支援を実施

5ha 諏訪永山地区 ( 多摩市 ) 約 170ha マンションを含む再開発による副都心に相応しい魅力とにぎわいのあるまちづくり

29 まちづくりと連携したマンション再生の促進まちづくりと連携したマンション再生制度の構築に向けた先行モデル事業 (2015~2016( 平成 27~28) 年度 ) 住宅政策審議会答申素案 ( 案 ) より抜粋老朽化したマンション等が集積し防災福祉景観活力等の課題を抱える地域において都と区市町村が連携しまちづくりと一体となってマンションの再生を促進する新たな制度を創設すべきより有効に機能する制度の構築に向け今年度から 3 地区で区市と連携して先行モデル事業を実施 1 事業概要区市によるマンションの再生を含むまちづくり計画の策定等に対し都が費用の一部を補助するほか都市計画等に関する技術的支援を実施区市の取組や意見などを制度構築に反映 2 選定地区の概要大崎西口駅前地区 ( 品川区 ) 約 1.3ha 方南町駅周辺地区 ( 杉並区 ) 約 4.5ha 諏訪永山地区 ( 多摩市 ) 約 170ha マンションを含む再開発による副都心に相応しい魅力とにぎわいのあるまちづくり環七沿道の耐震性に課題のあるマンションの再生と駅周辺のまちづくりとの連携による災害に強く魅力ある生活拠点の形成多摩ニュータウン初期入居地区における大規模住宅団地の再生による地域の活性化と駅周辺の拠点形成 3 スケジュール平成 27 年 4 月 2 日募集要項の公表 ( 区市からの提案 ) 6 月 5 日実施地区の選定モデル事業の実施制度の検討平成 28 年度まちづくりと連携したマンション再生制度の創設 25

30 東京都住宅政策審議会 1 概要東京都住宅基本条例に基づく知事の附属機関都における住宅政策に関する重要事項を調査審議委員定数 30 名 ( 学識経験者民間企業役員都議会議員区市長等 ) 2 諮問及びマンション部会の設置 ( 平成 26 年 7 月 9 日 ) 人口減少社会に向かう中豊かな住生活実現のための住宅政策の新たな展開について特に老朽化したストックの急増が見込まれるマンションの問題について集中的に調査審議するため新たにマンション部会を設置 3 主な審査事項マンションを取り巻く現状と課題及びこれまでのマンション施策についてマンションの管理の適正化建替え等の円滑化及び耐震化の促進を図るための総合的かつ実効性のある施策のあり方について 4 審議経過と今後の予定平成 26 年度住宅政策審議会全 2 回開催同マンション部会全 7 回開催平成 27 年度 4 月 27 日第 1 回マンション部会 5 月 26 日第 2 回マンション部会 7 月 6 日第 1 回審議会 ( 答申素案 ) 7 月パブリックコメント予定 9 月頃第 2 回審議会 ( 答申 ) 予定 26

31 ( 参考 ) 建替え事例の紹介

指定建ぺい率 / 指定容積率 ) 建替えの特徴商業地域 (80%/800%) 前面道路幅員による容積率制限 (360%) 街並み誘導型地区計画 ( 容積率 700% 最高高さ 60m) 地区計画を活用した容積緩和 (360% 700%)

32 ( 参考 ) マンション建替えの事例 1 - 地区計画制度を活用した建替えー美竹ビル ( 渋谷区渋谷 ) 事業の概要建替え前建替え前建替え後竣工年月日昭和 34 年平成 24 年分譲主 / 参加組合員東京都住宅供給公社新日鉄興和不動産戸数 40 戸 196 戸階数 / 棟数地上 6 階 /1 棟地上 17 階地下 1 階 /1 棟敷地面積 2,641 m2 2,641 m2 延床面積 5,642 m2 26,712 m2 建替え後用途地域等 ( 指定建ぺい率 / 指定容積率 ) 建替えの特徴商業地域 (80%/800%) 前面道路幅員による容積率制限 (360%) 街並み誘導型地区計画 ( 容積率 700% 最高高さ 60m) 地区計画を活用した容積緩和 (360% 700%) 業務施設 ( 事務所 ) との複合マンション地区計画 : 都市計画法に基づき比較的小規模の地区を対象としそれぞれの区域の特性を踏まえて定められる計画 ( 区域の特性に応じた高さ規制や容積率の設定などが可能 ) ( 資料 ) 東京都住宅政策審議会マンション部会より 27

建替えの特徴第一種中高層住居専用地域 (50/150%) 廃止一団地の住宅施設 (20%/50%) 誘導容積型地区計画 (50%/150%) 駅よりバス 15 分の立地土地の一部 ( 保留敷地 ) を売却し事業資金を捻出

33 ( 参考 ) マンション建替えの事例 2 ー一団地の住宅施設廃止保留敷地を売却した建替えー町田山崎住宅 ( 町田市山崎 ) 事業の概要建替え前建替え後建替え前竣工年昭和 43 年平成 21 年分譲主 / 参加組合員日本住宅公団なし戸数 300 戸 305 戸階数 / 棟数地上 5 階 /9 棟地上 4~10 階 /2 棟敷地面積 28,905m2 14,887m2 ( 保留敷地含 ) 延床面積 15,399m2 20,846m2 用途地域等 ( 指定建ぺい率 / 指定容積率 ) 建替えの特徴第一種中高層住居専用地域 (50/150%) 廃止一団地の住宅施設 (20%/50%) 誘導容積型地区計画 (50%/150%) 駅よりバス 15 分の立地土地の一部 ( 保留敷地 ) を売却し事業資金を捻出都市計画法に基づく一団地の住宅施設を廃止し地区計画を策定外部事業者を参加組合員とせず建替えを実現建替え後一団地の住宅施設 : 都市計画法に基づく都市施設の一種で良好な住環境の住宅と公共公益施設などを総合的に整備 ( 資料 ) 東京都住宅政策審議会マンション部会より 28

1,264 m2 4,749 m2 用途地域等 ( 指定建ぺい率 / 指定容積率 ) 準工業地域 (60/200%) 建替え後建替えの特徴既存不適格 ( 斜線日影 ) マンションを

34 ( 参考 ) マンション建替えの事例 3 ー隣地との共同化による建替えー桜新町グリーンハイツ 2 号館 ( 世田谷区桜新町 ) 事業の概要建替え前建替え前建替え後竣工年昭和 46 年平成 17 年分譲主 / 個人施工者不明伊藤忠都市開発戸数 24 戸 57 戸階数 / 棟数地上 4 階 /1 棟地上 8 階 /1 棟敷地面積 789 m2 1,877 m2 延床面積 1,264 m2 4,749 m2 用途地域等 ( 指定建ぺい率 / 指定容積率 ) 準工業地域 (60/200%) 建替え後建替えの特徴既存不適格 ( 斜線日影 ) マンションを隣地との共同建替えにより解消単独敷地 ( 容積率 160%) 共同化 ( 容積率 200%) 隣地の所有者である民間デベロッパーが個人施行者となり事業を推進 ( 資料 ) 東京都住宅政策審議会マンション部会より 29

( 参考 ) マンション建替えの事例 4 ー法規制により規模が縮小した建替えーシンテンビル / 左門町ハイツ ( 新宿区左門町 ) 事業の概要建替え前建替え後竣工年昭和 37 年平成 28 年 ( 予定 ) 分譲主 / 事業協力者首都圏不燃建築公社旭化成不動産レジデンス戸数 29 戸 37 戸建替え前階数 / 棟数地上 11 階地下 1 階 /1 棟地上 12 階地下 1

35 ( 参考 ) マンション建替えの事例 4 ー法規制により規模が縮小した建替えーシンテンビル / 左門町ハイツ ( 新宿区左門町 ) 事業の概要建替え前建替え後竣工年昭和 37 年平成 28 年 ( 予定 ) 分譲主 / 事業協力者首都圏不燃建築公社旭化成不動産レジデンス戸数 29 戸 37 戸建替え前階数 / 棟数地上 11 階地下 1 階 /1 棟地上 12 階地下 1 階 /1 棟敷地面積 581 m2 581 m2 延床面積 4,068 m2 3,560 m2 用途地域等 ( 指定建ぺい率 / 指定容積率 ) 建替えの特徴商業地域 (80%/500%) 第一種住居地域 (60%/300%) 既存不適格 ( 容積率 ) マンションのため建替えにより規模を縮小建替え決議後全員同意による等価交換方式での建替え借地権付きマンションの建替え ( 建替え後借地権を再設定 ) 業務施設 ( 事務所 ) との複合マンション ( 資料 ) 旭化成不動産レジデンス HP より作成 30

マンション部会　中間報告関連資料

マンション部会　中間報告関連資料参考資料 -2 マンション部会中間報告関連資料 ( 目次 ) 1 マンションストックの状況 1 図 1 都内総世帯数とマンション戸数の推移 1 図 2 建築時期別のマンション戸数 (2013( 平成 25) 年末 )) 1 図 3 マンション棟数の地域別構成割合 2 図 4 旧耐震基準マンションの分布 ( 用途地域別 ) 2 図 5 団地型マンションの状況 3 図 6 着工から40 年以上のマンションの推移