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としなりひめい
5 years ago
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1 八代市の賃貸オーナー様へ熊本県知事免許 (9) 第 2303 号 ~2016 年 7 月号 ~ 管理運営物件入居率 97.62% 2016 年 6 月 15 日現在 ( 写真 : 天草市 ( 旧松島町 )4 号橋周辺の風景 ) 株式会社トヨオカ地建熊本県八代市海士江町 TEL: FAX: トヨオカ地建で検索!! 今月の主な内容 P,1 お世話になります P,1 入居率地域 1 番を目指して P,2 社員紹介 P,2 今月のトピックス P,3 賃貸管理コーナー P,4 業界ニュース P,5 相続相談コーナー P,6 不動産ソリューションコーナー

お世話になります代表の豊岡です暑中お見舞い申し上げます皆様におかれましてはご繁栄の事とお喜び申し上げますさて弊社の 2015 年度決算 (2015 年 6 月より 2016 年 5 月末まで ) におきまして現在 ( 平成 28 年 6 月 4 日 ) の速報値で

一丸となり取り組んでいきたいと考えておりますまた入居率に深く関係する家賃の件で船井総合研究所から興味深いデータを入手しました家賃の下落率に関してです当研究所の調査によると家賃は平均して 1%/ 年下がるとの報告がありました要は 10 年で 10% 30 年で 30%

05 万になる計算ですオーナー様の賃料下落は弊社の管理料下落にも直結します 10% 賃料が下がれば弊社の管理料も 10% 下落します弊社の収入の生命線は管理料であると弊社スタッフ全員が理解しています船井総合研究所のデータは十分に理解しつつも

2 お世話になります代表の豊岡です暑中お見舞い申し上げます皆様におかれましてはご繁栄の事とお喜び申し上げますさて弊社の 2015 年度決算 (2015 年 6 月より 2016 年 5 月末まで ) におきまして現在 ( 平成 28 年 6 月 4 日 ) の速報値で賃貸仲介売上が前年比の 110% 管理戸数が前年比の 120% と概算値が出ましたこれもひとえに管理をお任せいただいているオーナー様のお力のお陰であると深く感謝申し上げます 2016 年度も弊社の至上命題である管理物件のより一層の入居率アップ目指し一丸となり取り組んでいきたいと考えておりますまた入居率に深く関係する家賃の件で船井総合研究所から興味深いデータを入手しました家賃の下落率に関してです当研究所の調査によると家賃は平均して 1%/ 年下がるとの報告がありました要は 10 年で 10% 30 年で 30% 下がるということです例えば家賃 5 万円とすると 10 年後 4.5 万 30 年後 3.5 万円という計算です入居が悪い地域では 1.3%/ 年下がるとのことなので家賃 5 万円の場合 10 年で 4.35 万 30 年で 3.05 万になる計算ですオーナー様の賃料下落は弊社の管理料下落にも直結します 10% 賃料が下がれば弊社の管理料も 10% 下落します弊社の収入の生命線は管理料であると弊社スタッフ全員が理解しています船井総合研究所のデータは十分に理解しつつも弊社としては家賃下落を阻止すべくオーナー様に様々なご提案を今後もさせていただきます時にはお耳触りの良くないお話はあるかとは存じますが何卒ご理解の程宜しくお願いします今月のリフォーム物件カーロ Ⅱ Before After 今回は床と壁紙をリフォームしました LDK 木目調のレイフロアー左の CF シートよりも丈夫で家具などの形が付きにくい! 部分的に張替えができて経済的レイフロアーの費用 :94,500 円

最近嬉しかったこと弟がバドミントンの全日本選手権で優勝したこと座右の銘大切にしている事ひとこと理に依って無理に進む

3 スタッフ紹介氏名出身地勤務部署入社年月園田真悟熊本県八代市八代店賃貸管理部門 2015 年 12 月入社保有資格 - 休日の過ごし方ソフトテニスバドミントン卓球などスポーツをして過ごしています最近嬉しかったこと弟がバドミントンの全日本選手権で優勝したこと座右の銘大切にしている事ひとこと理に依って無理に進む入社して約半年が経ち日々勉強をしているところですがゆくゆくは不動産全般をマスターしたいと考えています宜しくお願い致します今月のトピックス人気の設備ランキング ( 全国賃貸住宅新聞調べ ) -2-

賃貸管理コーナー建物の寿命を延ばすメンテナンス計画的に行うことでコストの削減につながります全国の賃貸住宅のおよそ６０

そうなると修理にゆめタウン八代店かかる金額も大きくなってしまいます定期的なメンテナンスを行っている場合に比べコスト面で

この機会にお気軽にご相談ください空室対策例一覧表賃貸住宅の高入居率資産価値の高い物件の維持

4 賃貸管理コーナー建物の寿命を延ばすメンテナンス計画的に行うことでコストの削減につながります全国の賃貸住宅のおよそ６０が築２０年以上を経過しているそうですトラブルがあってから場当たり的に修理しているうちに思わぬ大問題が発覚する場合がありますそうなると修理にゆめタウン八代店かかる金額も大きくなってしまいます定期的なメンテナンスを行っている場合に比べコスト面でも不利になってしまうことが多いようですうちは大丈夫そんなオーナー様の声にお応えして江川店長建物調査診断を無料で行いますこの機会にお気軽にご相談ください空室対策例一覧表賃貸住宅の高入居率資産価値の高い物件の維持安心安全な住環境づくりをサポートします空室対策収益向上資金繰り改善リフォーム工事のご相談お問い合わせは担当坂本さかもと -3-

業界ニュース家賃は１年間でおよそ１の下落傾向が続く 2016年は物件のリニューアル収益改善が加速船井総合研究所賃貸管理チーム上席コンサルタントＧＭ谷内広昭前回からお伝えしていますが全国の家賃の１年間の下落率はおよそ１つまり築３０年の物件は新築時７万円の家賃が３０年後には３０下落した４.９万円になっています主な原因は供給過剰です下落率の高い地方エリアで１.

5 業界ニュース家賃は１年間でおよそ１の下落傾向が続く 2016年は物件のリニューアル収益改善が加速船井総合研究所賃貸管理チーム上席コンサルタントＧＭ谷内広昭前回からお伝えしていますが全国の家賃の１年間の下落率はおよそ１つまり築３０年の物件は新築時７万円の家賃が３０年後には３０下落した４.９万円になっています主な原因は供給過剰です下落率の高い地方エリアで１.３下落率の低い東京都内でも１年間におよそ０.７５換算で下落しています船井総研調べ入居者の入れ替えがあるたびに家賃は下落しますし退去のたびにリフォーム費用はかかり更に空室損失が発生してしまいますところが今年に入ってから既存の物件をリニューアルするための再投資を行う物件が格段に増えています今の時代リニューアル工事をしたからといって家賃の大幅アップは期待出来ないというのが現状ですしかし何もしなかった場合と比べて家賃下落は止まり空室期間は短縮し更には不満による退去が減り入居期間が長くなっています時代遅れの間取りや設備の物件が多い中で新築が供給され何も対策を立てない物件が空室として残りますしかし賃貸住宅への住み替え需要は安定していますので適切なリニューアル投資で入居者ニーズに応えることで物件価値は向上して家賃も下げ止まり物件の収入も向上しているのが実態です一部屋あたりのリニューアルコストの目安は家賃の２３年ですこのまま放っておいた場合現状維持の収支の予測と再生リフォームした場合の収支の比較を行うことで決断がしやすくなります事例で検証してみます下記の物件は駅から比較的近く人気のエリアですが設備等の老朽化が進み空室になると今の家賃では決まらないまま家賃が下がる一方で返済が厳しくなっていました家賃の安さ以外売りが無い物件になっていて入居者の質も下がりマナー騒音が悪くなっているのが悩みでした今後の賃貸経営の課題は次世代にこのままでは引継できない今後も借入の返済は続くので１０年後も返済して手残りが出るようにしておきたいとのことでした実施した対策は空室の２室に対して１室あたり130万円 2室合計で260万円のリニューアル工事を実施これまでの入居者の平均家賃は44,000円でしたがリニューアルを実施した2戸とも工事中に申込が入りたまたま家賃も12,000円の大幅アップが出来ましたリニューアルで家賃を下げ止め将来を見据えて物件価値を向上する方向へオーナーの意識は変わり始めています身近なオーナーの再生リニューアル実践事例物件概要住所 M県築年平成9年築19年構造鉄筋コンクリート造間取り３ＤＫ総戸数１２戸事業計画現状 Before After 総戸数年間平均入居戸数年間平均入居率平均家賃リニューアル後の平均家賃 ①年間家賃収入収 ②運営支出 ③借入金利支 ④営業純利益(① ② ③ ⑤元金返済 ⑥税引き前キャッシュフロー ④ ⑤ ⑦減価償却建物 ⑧修繕費小額減価償却資産の特例申 ⑨経費計 ⑦ ⑧ 告 ⑩課税所得 ④ ⑨ 後 ⑪納税 ⑫税引き後キャッシュフロー ⑥ ⑪ 現状１２室１０室 83.3% 44,000円単位円リニュアル企画をする上でのチェックポイントは左資料の番号①④⑤⑨⑩ですリニューアル後１２室 ①年間家賃収入への効果は１２室年間家賃収入適正家賃戸数入居率 100.0% 56,000円 5,280,000 1,056,000 1,200,000 3,024,000 3,600, ,000 6,624,000 1,324,800 1,200,000 4,099,200 3,600, ,200 ④営業純利益への効果は 1,780,000 1,780,000 2,600,000 4,380, , ,200 ⑫税引き後キャッシュフローへの効果は 1,780,000 1,244, , ,600 所得控除税額控除を考慮していません -4- ⑤税引き前キャッシュフローへの効果は ⑨計上できる経費節税効果は地域の賃貸市場を理解しているビジネスパートナーとの対策の実行が成功の鍵です

20 万円 / 月 ) 評価額内訳建物の評価額 :700 万円 ( 貸家評価 ) 貸家評価は借家権割合 (30%) 分を減額 1,000 万円 (1-0.

6 相続相談コーナー Q. 相続対策で現預金を不動産に替える場合の効果は? 現預金を不動産に替える節税や分割対策最近では自己年金づくりとして注目されています事例でお伝えします収益の上がる優良不動産を購入する場合現金 6,000 万円で区分マンションを購入賃貸へ実際は 1 戸ではなく 2~4 戸の場合が多いですが今回はわかりやすい事例を想定現金 6,000 万円 = 相続税評価額 :6,000 万円駅から近い分譲マンション 1 戸を購入 ( 家賃 20 万円 / 月 ) 評価額内訳建物の評価額 :700 万円 ( 貸家評価 ) 貸家評価は借家権割合 (30%) 分を減額 1,000 万円 (1-0.3) = 700 万円土地 ( 敷地権 ) の評価額 :410 万円 ( 貸家建付地評価 ) マンション敷地権評価 : マンション敷地全体の評価額敷地権割合 =500 万円貸家建付地 : 借地権割合 60% 借家権割合 30% 500 万円 ( ) = 410 万円小規模宅地の特例を利用すると敷地権 :410 万円 (1-0.5)= 205 万円相続税評価額合計 :905 万円上記の事例は一つの目安です資産には現金預金有価証券 ( 株式 ) 建物土地など様々なものがありますがこれらを別の資産に変化 ( 組み換え ) させることで資産の収益性を上げたり節税などを目的として資産の組み換えを検討される方が多いようです相続財産の評価方法や特例適用については一定の条件があります相続に関するお悩みもお気軽にご相談ください! 資産税に詳しい各専門家 ( 税理士弁護士鑑定士等 ) と連携してサポートしていますご相談お問い合わせオーナー様 : 相続ご相談窓口 : 担当 : 西田 -5-

7 不動産ソリューションコーナー Q. 今全国で戸建賃貸建築が注目されている理由は? 戸建賃貸住宅は言葉の通り一戸建て住宅をまるごと賃貸で運用する方法です新築の戸建賃貸住宅を複数建てることも有力な選択肢になっています今戸建て賃貸住宅が注目されている理由についてご紹介しますメリット 1 相続対策に効果相続における 3 つの対策 1 分割対策争族を防ぐための法務対策が必要 2 納税対策相続税対策をしつつ納税資金も用意する 3 節税対策戸建賃貸住宅を通して資産承継の相談が増えています分筆しやすく 1 棟ごとに分割 ( 相続 ) することができるすぐに収入になるので納税準備資金としてキャッシュが残りやすい 1 固定資産税の減額及び 2 資産の圧縮になるので資産の世代間移転における税務対策が必要相続税対策になるメリット 2 戸建賃貸は供給不足で入居率が高く収益性が高い傾向にある多くの人が新しい戸建に住みたいが供給が少ない! 新設貸家建築の割合 ( 供給 ) 自分が住むための住宅形態の割合 ( 需要 ) 戸建タイプ 2.4% アパートマンションタイプ 97.6% 需給ギャップどちらでも良い 16% その他マンション 2% 8% 戸建て希望者 74% 現在の賃貸マーケットはアパートマンションタイプが大半を占めており供給過多の状況になっている実際には戸建に住みたいと考えているが供給が 2.4% しかなく供給が足りていない状況であるメリット 3 古い空き家空き駐車場狭小地での低投資な解決策になっている -6-

8 店舗紹介おかげさまで地域NO,1実績私どもは住まいを通じて地域社会に貢献致しますアパマンショップ/八代店アパマンショップ/ゆめタウン店より良い賃貸経営へのご相談はこちら空室についてリフォームについて家賃滞納について賃貸管理について購入について売却について土地活用について相続対策について保険についてその他お気軽にご相談くださいお問い合わせ先株式会社トヨオカ地建担当西田 TEL: FAX トヨオカ地建で検索

資産運用として考えるアパート・マンション経営

資産運用として考えるアパート・マンション経営税務資産運用クラス税金は払わないと財産は残らない ~ アパートマンション経営の収益性 ~ 経済ジャーナリスト阪南大学講師堀浩司 1. なんのための土地の有効活用ですか? 2. 税金対策の意味を誤解していませんか 3. 税金を払わないと財産は残りません 4. アパートマンション経営の収益性確保には土地の有効活用土地を活用して財産を守り増やし次の世代に承継することアパートマンション経営による有効活用