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さみこけい
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1 八代市の賃貸オーナー様へ熊本県知事免許 (9) 第 2303 号管理運営物件入居率 98.77% 2016 年 8 月 17 日現在 ~2016 年 9 月号 ~ ( 画像 : 菊池渓谷 ) 株式会社トヨオカ地建熊本県八代市海士江町 TEL: FAX: トヨオカ地建で検索!! 今月の主な内容 P,1 お世話になります P,1 入居率地域 1 番を目指して P,2 社員紹介 P,2 今月のトピックス P,3 賃貸管理コーナー P,4 業界ニュース P,5 相続相談コーナー P,6 不動産ソリューションコーナー

お世話になります代表の豊岡です初秋の候皆々様におかれましてはますますご清栄のこととお喜び申し上げますさて本日は賃貸住宅経営とは直接的に関係ありませんが弊社で新たに始めた業務のご紹介をさせていただきますそれは空き家管理です平成 25

に加盟しました ( 平成 28 年 8 月時点全国 306 市町村をカバー ) 月 1 回の巡回サービスコースは内容により 5,000 10,000 13,000 です特徴は 3 点建物維持管理業務は加盟企業の社員が行い外注しません

オーナー様ご自身もしくは周りの方でお困りの方がいらっしゃればご相談ください弊社は今までも今からも賃貸管理業務をメインと捉えていますしかし不動産に関するお困りごとはワンストップで対応が出来るよう日々精進してまいります

2 お世話になります代表の豊岡です初秋の候皆々様におかれましてはますますご清栄のこととお喜び申し上げますさて本日は賃貸住宅経営とは直接的に関係ありませんが弊社で新たに始めた業務のご紹介をさせていただきますそれは空き家管理です平成 25 年時点で空き家は全国で 820 万戸となり空き家近辺に及ぼす環境面を含め社会問題化しています平成 27 年に空き家対策特別措置法が施行され国単位でその対策が本格化していますこれらを背景として弊社では空き家管理の全国ネット日本空き家サポートに加盟しました ( 平成 28 年 8 月時点全国 306 市町村をカバー ) 月 1 回の巡回サービスコースは内容により 5,000 10,000 13,000 です特徴は 3 点建物維持管理業務は加盟企業の社員が行い外注しません業務報告書は紙ベースでなくホームページ上のお客様専用のマイページよりインターネット環境があれば例えばスマホからでもご覧いただけます台風や地震などの自然災害時緊急時無料巡回点検を行いますので安心! オーナー様ご自身もしくは周りの方でお困りの方がいらっしゃればご相談ください弊社は今までも今からも賃貸管理業務をメインと捉えていますしかし不動産に関するお困りごとはワンストップで対応が出来るよう日々精進してまいります不動産に関することは弊社まで是非ご相談ください引き続きのご愛顧の程宜しくお願いします今月のリフォーム物件ピーチマンション今回はプチリフォームを行い玄関に鏡を設置いたしました薄暗い印象だった玄関が明るい印象になりご内覧頂いたお客様からご好評でそのままお申込みを頂きました少ないコストでお部屋の印象もかわりますし何よりお部屋が明るくなります!

スタッフ紹介写真氏名出身地勤務部署入社年月保有資格江川隆洋宇城市ゆめタウン八代店店長平成 22 年 10

トヨオカ地建のゆるキャラ座右の銘大切にしている事ひとこと夢は逃げない逃げるのはいつも自分だ地震の影響もあり

3 スタッフ紹介写真氏名出身地勤務部署入社年月保有資格江川隆洋宇城市ゆめタウン八代店店長平成 22 年 10 月入社宅地建物取引士休日の過ごし方ドライブ ( 最近車を購入しました ) 学生時代の部活動弓道部トヨオカ地建のゆるキャラ座右の銘大切にしている事ひとこと夢は逃げない逃げるのはいつも自分だ地震の影響もあり募集物件が不足しております斡旋依頼は大歓迎です今月のトピックス 6 月より開催中のなっ得キャンペーンですが好評につき 9 月以降も継続することが決まりました! 八代を盛り上げよう! という想いによりスタートした本キャンペーンですがお客様の笑顔を見るとやってよかったぁ ~ と実感しております! トヨオカ地建は今後もお客様の笑顔を追い求めていきます! -2- ゆめタウン八代店にてお客様と撮影

円主な適用要件は 160 歳以上の直系の父母祖父母から 20 歳以上の子供孫への贈与であること (1/1 現在の年齢で判定 )2 贈与の翌年 2 月 1 日 ~3 月 15 日までに受贈者が本制度を選択する旨の届出書を添付して贈与税の申告を行うことです下記は暦年贈与と相続時精算課税との比較になりますがこの制度を使って贈与された財産は相続発生時に相続財産に加算され

4 相続相談 Q&A コーナー Q. 相続時精算課税制度のデメリットは? 相続時精算課税制度とは親や祖父母から財産を贈与してもらう場合この制度を適用すると 2,500 万円まで贈与税が非課税になります例 : 親から子へ 1,000 万円の現金贈与をした場合の贈与税額父母祖父母 (60 歳以上 ) 相続時精算課税制度特例 2,500 万円まで贈与しても非課税子孫 (20 歳以上 ) 特別控除 (1,000 万円 - 2,500 万円 ) 20% = 0 円主な適用要件は 160 歳以上の直系の父母祖父母から 20 歳以上の子供孫への贈与であること (1/1 現在の年齢で判定 )2 贈与の翌年 2 月 1 日 ~3 月 15 日までに受贈者が本制度を選択する旨の届出書を添付して贈与税の申告を行うことです下記は暦年贈与と相続時精算課税との比較になりますがこの制度を使って贈与された財産は相続発生時に相続財産に加算され相続税の課税対象となりますので相続税を減らす効果はありません比較暦年贈与相続時精算課税 1 億円贈与時 100 万 10 年贈与金額 1,000 万円 9,000 万円相続時相続税節税 9,000 万円相続税課税 1 億円贈与時 1,000 万 1 年贈与金額 1,000 万円 9,000 万円相続時贈与金額 1,000 万円 9,000 万円相続税課税贈与税 0 贈与税 0 したがいまして相続時精算課税制度のデメリットは主に 2 つですデメリット 1 歴年課税制度 ( 基礎控除 110 万円の課税方式 ) に戻れないことデメリット 2 課税の繰り延べに過ぎないこと要件を満たしている場合でも相続税まで影響が出るため精算課税の選択は慎重に行う必要があります各種制度にはメリットデメリットがあります資産税に詳しい各専門家 ( 税理士弁護士鑑定士等 ) と連携してサポートしていますご相談お問い合わせオーナー様 : 相続 & 不動産ご相談窓口 : 担当 : 西田 -3-

5 相続不動産相談 Q&A コーナー Q. 賃貸アパートマンション不動産の市況動向は? 今年の 4 月以降から全国的に主な増加傾向は下記の 2 点です 1 借入金の借り換えによるキャッシュフローの改善件数増ご存知の通り現在はマイナス金利の政策がとられています以前からの借入金の金利をこの機会に見直すことによる返済額の減少はキャッシュフローの改善に効果を発揮します築年数が経過し減価償却や借入金利が減り所得があるのに税金は多くかかる上返済額は一定のためキャッシュフローが悪化しているケースへの対策の一つです 2 不動産価格の高騰を受けての資産処分売却組み換え件数増現在の収益不動産市況の需要増による不動産価格の高騰を受けての資産処分売却組み換えが増えています数年前と現在を比較した場合アパート等のオーナーチェンジにおける売却価格が年間満室想定賃料の表面利回りで考えた場合約 2%~3% 位の違いがあっても売却にいたる物件も出ていますこの状態は購入者 ( 投資家等 ) の購入意欲を高める要因である固定金利の低さによる支払い金額の負担軽減融資の通り易さ収益不動産投資のメリットからくる要因によるものですつまりキャッシュフローの効果を出しやすい状態による結果であると判断できます借り換え相続を受けた建物が古くなってきたこれから修繕費がかかりそうローンが負担に収益が下がってきた空き家のままの家部屋がある今すぐ売却は考えていないけど現在の相場は知っておきたいなどお気軽にご相談ください不動産の売買のご相談審査調査全て無料 & 秘密厳守ですお気軽にご相談ください! ご相談お問い合わせオーナー様 : 相続 & 不動産ご相談窓口 : 担当 : 西田 -3-

賃貸管理コーナー今改めて考えるテナントリテンション入居者に早くそして長く住み続けてもらうゆめタウン八代店江川店長テナントリテンションとはアメリカの賃貸不動産業界から来た言葉で一般的に入居者保持とか解約阻止などと訳されます賃貸住宅において入居者に長期に渡って住み続けてもらうための努力や工夫をするという意味です賃貸経営は

6 賃貸管理コーナー今改めて考えるテナントリテンション入居者に早くそして長く住み続けてもらうゆめタウン八代店江川店長テナントリテンションとはアメリカの賃貸不動産業界から来た言葉で一般的に入居者保持とか解約阻止などと訳されます賃貸住宅において入居者に長期に渡って住み続けてもらうための努力や工夫をするという意味です賃貸経営は長く入居してもらったほうが安定的に収入が見込めますし空室リスクに悩まされる事もなくなります入居者を顧客として捉え顧客満足のためにさまざまな対策を考え実行することで居住年数を長くすることになりますＰＭプロパティマネジメントの考え方ではオーナーに取って解約空室であり収益を減らす悪因であるためいかに長く住んでもらうかが重要となります不満による退去設備の老朽化近隣トラブル物件自体の保守点検清掃の不徹底適正でない家賃設定等を防ぎまた早期に選ばれるための物件の魅力を創ることなどが具体的に稼動率を用いてお伝えします将来にわたる安定経営という視点で稼働率を判断しますので稼働率入居期間入居期間空室期間で計算します下図稼働率表早見表参照縦軸に平均入居期間横軸に平均空室期間で求めることができます例をあげてご説明しますある物件で平均入居期間２年２４ケ月で退去後次の入居者が決まるまでの空室募集期間６ケ月の稼動率は８０です下図① しかし入居期間２年２４ケ月であっても早期に対策を打って工夫することで空室募集期間２ケ月となった場合の稼働率は９２３下図③ に向上しますまた空室募集期間６ケ月を要しても平均入居期間６年７２ケ月の場合稼動率は９２３下図③ に向上します年間収入家賃総戸数１２ケ月稼動率ですので入居期間２年の場合では４ケ月空室期間が延びると家賃が１０下落したことと同じになります優先すべきは長く入居してもらうことそして空室期間を短くすることを目指してまいります稼動率早見表入居期間ヶ月空室期間ヶ月 % 96.0%② 97.3% 94.7% 98.0% 96.0% 98.4% 96.8% 98.6% 97.3% 98.8% 97.7% 99.0% 98.0% 99.1% 98.2% 99.2% 98.4% % 88.9% 94.1% 95.2% 96.0% 96.6% 97.0% 97.3% 97.6% % 85.7% 90.0% 93.8% 94.7% 95.5% 96.0% 96.4% 96.8% % 66.7% 82.8%①80.0% 87.8% 85.7% 90.6% 88.9% 90.9% 93.5%③ 94.4% 93.3% 95.0% 94.1% 95.6% 94.7% 96.0% 95.2% % 77.4% 83.7% 87.3% 89.6% 91.1% 93.2% 93.9% 94.5% % 75.0% 81.8% 85.7% 88.2% 90.0% 91.3% 93.1% 93.8% % 72.7% 80.0% 84.2% 87.0% 88.9% 90.3% 91.4% 93.0% % 70.6% 78.3% 82.8% 85.7% 87.8% 89.4% 90.6% 91.5% % 68.6% 76.6% 81.4% 84.5% 86.7% 88.4% 89.7% 90.8% 91.6% % 66.7% 75.0% 80.0% 83.3% 85.7% 87.5% 88.9% 90.0% 90.9% 長期修繕計画資金繰り改善リフォーム工事のご相談お問い合わせは担当坂本 -5-

業界ニュース全国で当たり前になりつつある設備のリニューアル入居を促進し不満による退室を防ぎ家賃下落を抑える物件のリニューアル収益改善が全国的に進んでいます船井総合研究所賃貸管理チーム上席コンサルタントＧＭ谷内広昭マイナス金利の影響もありストックの有効活用策で使える空き部屋は適正にリニューアルして将来にわたる資産として活用するオーナーが増えています

ポイントは過去の成功体験などの固定概念にとらわれず時代の変化に合わせて柔軟に賃貸経営にチャレンジし続けることです進む老朽化日本の居住中賃貸住宅の6割が築２０年以上全国の居住借家築年別戸数借家築年別構成比 5000000 4500000 4000000 3500000 3000000 2500000 2000000 1500000 1000000 500000 0 平成25年住宅

7 業界ニュース全国で当たり前になりつつある設備のリニューアル入居を促進し不満による退室を防ぎ家賃下落を抑える物件のリニューアル収益改善が全国的に進んでいます船井総合研究所賃貸管理チーム上席コンサルタントＧＭ谷内広昭マイナス金利の影響もありストックの有効活用策で使える空き部屋は適正にリニューアルして将来にわたる資産として活用するオーナーが増えています実際リニューアル工事の件数や金額は全国的にみても昨年対比でおよそ２０増加していますこれにはリニューアル工事に関する節税効果への理解も進んでいると考えられます下のグラフは居住中の賃貸物件を建築時期別に表したものです今や日本の居住中の賃貸住宅の６割が築２０年以上の物件になっています言い換えれば築30年前後の築古物件でも入居している物件はたくさんあるということですポイントは過去の成功体験などの固定概念にとらわれず時代の変化に合わせて柔軟に賃貸経営にチャレンジし続けることです進む老朽化日本の居住中賃貸住宅の6割が築２０年以上全国の居住借家築年別戸数借家築年別構成比平成25年住宅土地統計調査総務省全国の賃貸住宅で当たり前になりつつある設備のベスト５船井総研調べを見てもその時代の変化は明らかです ①ＴＶモニター付インターホン ②温水洗浄便座 ③エアコン ④シャワー付洗面化粧台 ⑤シングルレバー混合水栓はもはや入居者にとってあたり前になりつつある設備になっていますその他インターネット無料やオートロック錠追い炊き等が続きます当たり前になるということはその施策が差別化にならないということです例えばバストイレ別が既にそれにあたりますリニューアルのタイミングは退去時空室時入居時クレーム時空室時にお部屋のグレードアップだけでなく入居中の優良入居者に対しても耐用年数を超えた設備については設備のリニューアルをしてみてはいかがでしょうか築年数の古い物件で今後5年から１０年以上の安定経営を望むならコストをかけてもリニューアルしたほうが良い場合が大半です手持ちの資産を活用して将来の安定的な収入を確保へ

8 店舗紹介おかげさまで地域 NO,1 実績! 私どもは住まいを通じて地域社会に貢献致します! アパマンショップ / 八代店アパマンショップ / ゆめタウン店より良い賃貸経営へのご相談はこちら空室についてリフォームについて家賃滞納について賃貸管理について購入について売却について土地活用について相続対策について保険についてその他お気軽にご相談ください! お問い合わせ先 : 株式会社トヨオカ地建担当 : 西田 TEL: FAX: トヨオカ地建で検索!

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スライド 1 管理物件戸数 1,954戸 2016年8月末現在写真おわら風の盆今月の注目ポイント改めて考えるテナントリテンション相続時精算課税制度のデメリットは光陽興産株式会社高岡市京田619 国土交通大臣(2)第7473号光陽興産 ~今月の主な内容~ P,1 P,1 P,2 P,2 P,3 P,4 P,5 P,6 お世話になります入居率地域1番を目指して今月のトピックススタッフ紹介賃貸管理コーナー