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しほこかやぬま
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1 各位 < 投資信託証券発行者名 > 平成 24 年 5 月 17 日代表者名執行役員寺澤則忠 ( コード番号 8952) < 資産運用会社名 > シャハンリアルエステイトアセットマネシメント株式会社代表者名代表取締役社長片山浩問合せ先企画部長吉田竜太 TEL 国内の取得に関するお知らせ当投資法人は本日下記のとおり国内の取得を決定いたしましたのでお知らせいたします 1. 取得の概要 1) 取得資産 : 国内 2) 資産名称 : TIXTOWER UENO 3) 取得価格 : 22,000 百万円 4) 取得予定日 : 平成 24 年 6 月 15 日 ( 予定 ) 5) 売主 : 伊藤忠都市開発株式会社東京開発 K 特定目的会社東京建物株式会社五十音順にて記載以下同様 6) 決済方法 : 引渡時一括 7) 取得資金 : 借入金及び自己資金 ( 予定 ) 2. 取得の理由当投資法人の規約に定める資産運用の基本方針及び投資態度に基づき取得するなお取得決定に際し特に評価した点は次のとおり記 (1) 立地の優位性本物件が立地する上野駅周辺エリアは新幹線 JR 各線地下鉄私鉄と多数の鉄道路線が乗り入れている上野駅を中心に古くから栄えており東京の中でも城東及び城北地区を統括する機能として拠点を構える企業も多く東京の北の玄関口として確固たる地位を築いていること 1

2 中でも本物件は昭和通りに面し首都高速道路へのアクセスにも優れまた JR 上野駅から徒歩 2 分の距離に位置することからエリア内においても交通利便性の評価が高いこと (2) 競争力の高い築浅物件本物件は平成 22 年竣工の耐震性能や環境対応にも優れた築浅マルチテナントビルであり基準階面積約 329 坪天井高 2,800mm+OAフロア 100mm 個別空調 24 時間入退館可能等比較的年数が経過したオフィスビルが多い上野駅周辺にあって規模スペック築年数等の点において希少性が高く当該エリアにおける競争力が極めて高い水準にあること (3) ポートフォリオの質の向上当投資法人は主要ターミナル駅の一つである上野駅周辺に物件を保有しておらず都内地域分散の観点から当該エリアで高い競争力を有する築浅高稼働物件を取得することで保有物件全体の平均築年数が若返る点と併せてポートフォリオの質の向上が図れること 3. 取得資産の内容以下に掲げるとおりなお面積構造建築時期については登記簿上の表示用途については登記簿上の表示のうち主要なものを記載 (1) の内容所在地登記簿上土地東京都台東区東上野四丁目 104 番 1 他 14 筆の表示建物東京都台東区東上野四丁目 104 番地 1 他住居表示東京都台東区東上野四丁目 8 番 1 号用途店舗事務所居宅面積土地 2, m2 建物 23, m2 構造鉄骨鉄筋コンクリート鉄骨造陸屋根地下 1 階付 18 階建建築時期平成 22 年 7 月設計者株式会社フジタ一級建築士事務所施工者株式会社フジタ建築確認機関株式会社都市居住評価センター所有形態所有権 (5 筆 1, m2及び 10 筆 1, m2の共有持分 66,062,353 土地分の 55,419,366)( 注 ).1 敷地権 ( 土地 : 上記 15 筆敷地権の種類 : 地上権敷地権の割合 : 178,580,457 分の 167,937,470) 区分所有権全体建物は事務所住宅店舗から構成され当投資法人の取建物得対象は3 階から16 階の事務所部分 16, m2 2 階店舗部分 m2及び管理規約に基づく全体共用部の共有持分 178,580,457 分の 167,937,470 となる建物所有割合 :94.04% 2

3 取得価額鑑定評価額 ( 鑑定機関 ) ( 価格時点 ) 地震 PML 担保設定の有無 22,000 百万円 22,300 百万円 ( 大和鑑定株式会社 ) ( 平成 24 年 4 月 1 日時点 ) 2.0%( 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社による地震リスク評価報告書に基づく ) 抵当権及び根抵当権設定あり ( 但し解除された状態で取得予定 ) 管理会社株式会社第一ビルディング ( 注 ).3 ( 注 ).2 ( 注 ).1 上記 15 筆のうち 13 筆に地下鉄地上権が設定されている ( 注 ).2 取得後に委託を予定している管理会社を記載 ( 注 ).3 管理会社の概要商号株式会社第一ビルディング本店所在地東京都中央区京橋二丁目 4 番 12 号代表者代表取締役社長角谷晃資本金の額 900 百万円 ( 平成 24 年 4 月 1 日現在 ) 大株主株式会社竹中工務店清水建設株式会社 ( 平成 24 年 4 月 1 日現在 ) 主な事業内容の賃貸の取得及び処分の管理及賃貸借の受託他当投資法人又は資産運用会社との関係株式会社第一ビルディング ( 以下本表において当該会社という ) は当投資法人が資産の運用を委託しているジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式会社 ( 資産運用会社 ) の株主である第一生命保険株式会社 ( 資産運用会社への出資比率 27%) からの出向者が役員の過半を占めているなお当該会社は投資信託及び投資法人に関する法律施行令で定める資産運用会社の利害関係人等には該当しないが資産運用会社が社内規程で定める利害関係者に該当するため当該委託に際して資産運用会社は利害関係者取引規程に基づきコンプライアンス委員会における審議及び承認を得た上で運用会議での承認手続きを経ている 3

4 (2) テナント等の内容テナント総数 19 総賃貸可能面積 15,020m2 総賃貸面積 14,853m2 最近の入居率平成 23 年 3 月 31 日 41.7% 平成 23 年 9 月 30 日 62.7% 平成 24 年 3 月 31 日 98.9% 取得予定日 98.9% 総賃料収入テナントの同意が得られていないため非開示敷金保証金テナントの同意が得られていないため非開示 NOI(Net Operating Income) 年間 1,006 百万円 ( 定常稼動時の当社推定数値 ) 減価償却費年間 470 百万円 ( 定常稼動時の当社推定数値 ) テナント総数総賃貸可能面積総賃貸面積及び取得予定日の入居率は取得予定日における見込み数値を記載 NOIは取得予定日の賃貸借契約条件等を基に固都税の発生等を考慮した ( 注 ) 定常稼動時の推定数値想定入居率 :95.0% 減価償却費は定常稼動時の推定数値数値 (NOI 及び減価償却費を除く ) は売主から提供を受けたデータに基づく (3) 貸室仕様天井高 2,800 mm 基準階面積 329 坪 OAフロア有り (100 mm ) 電気容量 50VA/ m2 空調方式個別空調床荷重 500 kg / m2 ( へビーデューティーゾーン 1,000 kg / m2 ) その他 24 時間入退館可 (4) エンジニアリングレポートの概要 ⅰ. 修繕項目の概要報告書日付報告書作成者今後 15 年間における修繕費更新費 ( 年平均値 ) 修繕費更新費合計 ⅱ. アスベスト使用状況に関する記載 ( 使用されている又は使用されている可能性がある旨の記載 ) アスベストが含有される吹付け材記載なし平成 24 年 3 月 30 日清水建設株式会社 14 百万円 2 百万円 16 百万円 4

5 4. 売主の概要商号伊藤忠都市開発株式会社本店所在地東京都港区赤坂二丁目 9 番 11 号代表者代表取締役社長辻村茂資本金の額 10,225 百万円 ( 平成 24 年 3 月 31 日現在 ) 設立年月日平成 9 年 12 月 1 日大株主伊藤忠商事株式会社 ( 平成 24 年 3 月 31 日現在 ) 主な事業内容オフィスビル商業施設等の開発の運用管理コンサルティング事業等当投資法人又は資産運用会社との関係資本関係人的関係取引関係関連当事者への該当状況商号東京開発 K 特定目的会社本店所在地東京都千代田区神田神保町一丁目 11 番地さくら綜合事務所内代表者取締役堀川朋善資本金の額 5,530 百万円 ( 平成 24 年 4 月 27 日現在 ) 設立年月日平成 18 年 11 月 8 日大株主売主の意向により非開示主な事業内容 1. 資産の流動化に関する法律に基づく資産流動化計画に従った特定資産の譲受け並びにその管理及び処分に係る業務 2. その他前記特定資産の流動化に係る業務に付帯する業務当投資法人又は資産運用会社との関係資本関係人的関係取引関係関連当事者への該当状況商号東京建物株式会社本店所在地東京都中央区八重洲一丁目 9 番 9 号代表者代表取締役社長佐久間一資本金の額 92,451 百万円 ( 平成 23 年 12 月 31 日現在 ) 設立年月日明治 29 年 10 月 1 日大株主日本トラスティサービス信託銀行株式会社 ( 信託口 ) 日本マスタートラスト信託銀行株式会社 ( 信託口 ) 日本トラスティサービス信託銀行株式会社 ( 信託口 9) ( 平成 23 年 12 月 31 日現在 ) 主な事業内容の売買賃借及びその仲介他当投資法人又は資産運用会社との関係資本関係 5

6 人的関係取引関係関連当事者への該当状況 5. 物件取得者等の状況本件国内は当投資法人資産運用会社と特別な利害関係にある者からの取得ではありません 6. 媒介の概要該当ありません 7. 取得の日程平成 24 年 5 月 17 日取得を決定平成 24 年 5 月 18 日売買契約締結 ( 予定 ) 平成 24 年 6 月 15 日引渡し ( 予定 ) 8. 今後の見通し本取得を前提とした当投資法人の平成 24 年 9 月期 ( 平成 24 年 4 月 1 日 ~ 平成 24 年 9 月 30 日 ) における運用状況の予想については平成 24 年 5 月 17 日付け発表の平成 24 年 3 月期決算短信 (REIT) をご参照ください参考資料 ( 添付 ) 鑑定評価書の概要案内図 TIXTOWER UENO 外観写真本件取得後の運用等資産一覧 6

7 ( 参考 ) 鑑定評価書の概要鑑定評価額鑑定機関価格時点 22,300,000,000 円大和鑑定株式会社平成 24 年 4 月 1 日項目内容収益価格 22,300,000 千円直接還元法による価格 22,900,000 千円純収益 1,053,836 千円還元利回り 4.6% DCF 法による価格 22,100,000 千円割引率 4.4% 最終還元利回り 4.8% 積算価格 11,200,000 千円土地比率 49.1% 建物比率 50.9% * 千円未満は切り捨てて表示 ( 参考 ) 案内図 7

8 ( 参考 )TIXTOWER UENO 外観写真 8

9 ( 参考 ) 本件取得後の運用等資産一覧地域名称所在地資産の種類取得日又は取得価格取得予定日 ( 千円 )( 注 )1. 比率こころとからだの元氣プラザ東京都千代田区平成 14 年 10 月 31 日 5,000, % 北の丸スクエア東京都千代田区平成 18 年 2 月 24 日 81,555, % MD 神田ビル東京都千代田区平成 14 年 5 月 31 日 9,520, % 神田橋パークビルヂング東京都千代田区平成 14 年 8 月 15 日 4,810, % 二番町ガーデン東京都千代田区平成 17 年 4 月 1 日 14,700, % 三菱 UFJ 信託銀行本店ビル東京都千代田区平成 19 年 3 月 28 日 44,700, % ビュレックス麹町東京都千代田区平成 17 年 7 月 29 日 7,000, % 平成 17 年 1 月 31 日 10,200,000 山王グランドビル東京都千代田区平成 18 年 4 月 3 日 10,700, % 計 20,900,000 有楽町電気ビルヂング東京都千代田区平成 15 年 8 月 1 日 7,200, % 小伝馬町新日本橋ビルディング東京都中央区信託受益権平成 13 年 9 月 25 日 3,173, % 共同ビル ( 茅場町 2 丁目 ) 東京都中央区信託受益権平成 23 年 3 月 1 日 4,410, % ビュレックス京橋東京都中央区平成 14 年 7 月 22 日 5,250, % 銀座三和ビル東京都中央区平成 17 年 3 月 10 日 16,830, % 平成 17 年 3 月 15 日 5,353,500 菱進銀座イーストミラービル東京都中央区平成 22 年 5 月 24 日 2,645, % 計 7,999,422 晴海センタービル東京都中央区平成 19 年 12 月 18 日 26,800, % 赤坂パークビル東京都港区平成 23 年 11 月 15 日 60,800, % 青山クリスタルビル東京都港区平成 15 年 3 月 14 日 7,680, % 首都圏 ( 東京 23 区 ) 首都圏 ( 東京 23 区を除く ) 地域毎の比率平成 20 年 12 月 19 日 21,250,000 汐留ビルディング東京都港区信託受益権平成 22 年 1 月 15 日 54,600, % 計 75,850, % 芝二丁目大門ビルディング東京都港区信託受益権平成 13 年 9 月 10 日 4,859, % コスモ金杉橋ビル東京都港区信託受益権平成 13 年 9 月 25 日 2,808, % 新和ビルディング東京都新宿区平成 16 年 9 月 1 日 7,830, % 平成 17 年 9 月 13 日 9,350,000 東京オペラシティビル東京都新宿区平成 22 年 3 月 24 日 22,426, % 計 31,776,831 TIXTOWER UENO 東京都台東区平成 24 年 6 月 15 日 22,000, % 東五反田 1 丁目ビル東京都品川区平成 16 年 11 月 1 日 5,500, % 大崎フロントタワー東京都品川区平成 23 年 2 月 1 日 12,300, % 大森駅東口ビルディング東京都大田区信託受益権平成 13 年 9 月 10 日 5,123, % 日本ブランズウィックビル東京都渋谷区平成 16 年 3 月 24 日 6,670, % 代々木 1 丁目ビル東京都渋谷区平成 16 年 4 月 1 日 8,700, % ダヴィンチ原宿東京都渋谷区平成 14 年 11 月 22 日 4,885, % 神宮前メディアスクエアビル東京都渋谷区平成 15 年 10 月 9 日 12,200, % 渋谷クロスタワー東京都渋谷区平成 13 年 11 月 30 日 34,600, % 平成 15 年 11 月 14 日 3,740,000 恵比寿ネオナート東京都渋谷区平成 16 年 4 月 1 日 360, % 計 4,100,000 ハーモニータワー東京都中野区平成 17 年 2 月 28 日 8,500, % 大塚東池袋ビルディング東京都豊島区信託受益権平成 13 年 9 月 25 日 3,541, % 池袋二丁目ビルディング東京都豊島区信託受益権平成 13 年 9 月 25 日 1,728, % 池袋 YSビル東京都豊島区平成 16 年 8 月 2 日 4,500, % 平成 17 年 3 月 31 日 3,300,000 八王子ファーストスクエア東京都八王子市平成 20 年 3 月 19 日 2,379, % 計 5,679,112 平成 13 年 9 月 25 日 1,232,000 さいたま浦和ビルディング埼玉県さいたま市平成 13 年 10 月 11 日 1,342, % 計 2,574, % MMパークビル神奈川県横浜市平成 20 年 3 月 24 日 37,400, % 川崎砂子ビルディング神奈川県川崎市信託受益権平成 13 年 9 月 25 日 3,375, % 武蔵小杉 STMビル神奈川県川崎市平成 20 年 3 月 25 日 4,000, % 638,826, % 86.3% 首都圏計北海道 8 3スクエア北ビル北海道札幌市平成 19 年 6 月 1 日 7,100, % 1.0% 定禅寺パークビル宮城県仙台市平成 17 年 1 月 31 日 1,000, % 東北地方平成 13 年 9 月 25 日 2,924, % 仙台本町ホンマビルディング宮城県仙台市信託受益権平成 18 年 6 月 28 日 250, % 計 3,174,000 平成 14 年 2 月 28 日 2,880,000 北陸地方金沢パークビル石川県金沢市平成 15 年 3 月 3 日 1,700, % 0.6% 計 4,580,000 平成 18 年 10 月 2 日 3,850,000 錦パークビル愛知県名古屋市平成 18 年 11 月 1 日 1,300, % 計 5,150,000 中部地方広小路栄ビルディング愛知県名古屋市平成 18 年 9 月 22 日 1,680, % 3.1% 名古屋広小路ビルヂング愛知県名古屋市平成 13 年 9 月 10 日 14,533, % 名古屋御園ビル愛知県名古屋市平成 15 年 8 月 8 日 1,865, % 京都四条河原町ビル京都府京都市平成 13 年 12 月 20 日 2,650, % 新藤田ビル大阪府大阪市信託受益権平成 20 年 9 月 1 日 24,000, % 平成 13 年 9 月 25 日 2,264,000 近畿地方堺筋本町ビル大阪府大阪市平成 15 年 12 月 26 日 1,900, % 6.1% 計 4,164,000 平成 13 年 9 月 25 日 6,934,000 御堂筋ダイワビル大阪府大阪市信託受益権平成 14 年 2 月 28 日 7,380, % 計 14,314,000 リットシティビル岡山県岡山市平成 18 年 2 月 1 日 4,650, % 中国地方平成 16 年 3 月 25 日 1,320, % NHK 広島放送センタービル広島県広島市平成 20 年 3 月 3 日 1,450, % 計 2,770,000 東晴天神ビルディング福岡県福岡市平成 13 年 9 月 25 日 1,550, % 九州地方天神クリスタルビル福岡県福岡市平成 17 年 6 月 1 日 5,000, % 1.4% 日之出天神ビルディング福岡県福岡市信託受益権平成 13 年 9 月 10 日 3,657, % 地方都市計 101,837, % 13.7% 運用資産合計 740,663, % 100.0% ( 注 )1. 取得価格は千円単位で切り捨てて表示しています ( 注 )2. 神宮前メディアスクエアビルの取得価格においては平成 15 年 10 月 9 日付けの取得価格を記載しており平成 21 年 10 月 30 日付けにて譲渡した敷地の一部 ( 売却原価 614 百万円 ) が含まれております 9

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<4D F736F F D AD955C95B F8B7B914F E8FF7936E816A8DC58F E646F63> 各位 < 投資信託証券発行者名 > 平成 21 年 3 月 31 日代表者名執行役員山碕建人 ( コード番号 8952) < 資産運用会社名 > シャハンリアルエステイトアセットマネシメント株式会社代表者名代表取締役社長荒畑和彦問合せ先企画部長木村透 TEL.03-3211-7921 資産の譲渡に関するお知らせ当投資法人は平成 21 年 3 月 31 日下記の通り資産の譲渡を決定いたしましたので