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みひなみうら
5 years ago
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1 情報提供用資料米国リート市場の見通し ~ 上昇基調が継続 ~ 景気回復や資金調達環境の改善を受けて業績が回復米国リート市場は上昇基調が続いています雇用と消費が持ち直しつつあり景気が着実に回復傾向にあることやリートの資金調達環境が改善していること商業用不動産市場が回復基調にあることなどがリートの業績回復につながるとの期待が高まっていることが主な背景と考えられます長期的な動きを見ますと米国リートの代表的な指数の一つであるDJ US SELECT REIT 指数は 27 年 2 月 7 日に過去最高値の297.43を付けた後サブプライムローン問題やリーマンショックなどによる影響から下落し 29 年 3 月 6 日には過去最安値となる66.39となりましたその後は政府当局による景気刺激策や金融緩和政策などの恩恵を受けて金融機能が改善し景気が持ち直したことなどから相場は上昇基調が続いています下記のグラフ ( 右側 ) はリーマンショック前の28 年 9 月 1 日からのリート市場と株式市場の相対的な値動きを示しています株式市場がリーマンショック前の水準を回復しているのに対しリート市場は依然としてリーマンショック前の水準まで戻りきれていない状況にあります住宅市場の回復の遅れなどが影響しているものと思われますが雇用と消費が持ち直しつつあることに加え商業用不動産市場が活発化していることから当面のリート市場は堅調な推移が続くものと考えます米国リート市場の推移米国リート市場と株式市場の推移米国リート NY ダウ平均 3 ( 年 / 月 ) 28/9 29/3 29/9 21/3 21/9 211/3 期間 :2 年 1 月 3 日 ~211 年 3 月 4 日日次 DJ US SELECT REIT 指数期間 :28 年 9 月 1 日 ~211 年 3 月 4 日日次 28 年 9 月 1 日を 1 とする 1

2 商業用不動産市場 ~ 空室率は低下賃料は上昇へ ~ 米国経済は企業業績の回復に伴う雇用者数の増加や消費の改善により緩やかながら回復基調が続いています 2 月の雇用統計でも雇用者数の増加が見られ失業率は8.9% に低下しました米国景気の回復を受けて商業用不動産市場は主要都市部を中心に改善傾向にあります右上図は商業用不動産の空室率の推移を示しています景気の悪化により 28 年から空室率は全体に上昇していましたが 21 年に入ると賃貸住宅の空室率が低下し始めその後その他の用途の空室率もピークアウトするなど改善していることがわかります不動産賃料についても都市部の商業用不動産を中心に上昇する傾向が見られます右下図が示すように商業用不動産価格は景気動向に敏感なオフィスや商業施設を中心に上昇しています足元では不動産投資ファンドが今後の価格上昇などを見越して積極的に商業用不動産を取得するなど不動産取引市場が活発化しており商業用不動産価格の上昇は当面続くものと思われます商業用不動産 ( 用途別 ) 空室率の推移 18% 16% 14% 12% 1% 8% 6% 4% オフィス産業施設 2% 賃貸住宅商業施設 % 期間 :21 年 1-3 月期 ~21 年 1-12 月期四半期 ( 出所 )RREEF 社テータより岡三アセットマネシメント作成商業用不動産価格 ( 用途別 ) の推移オフィス賃貸住宅産業施設商業施設単位 : ドル / 平方フィート賃貸住宅は 1, ドル / 戸期間 :21 年 1-3 月期 ~21 年 1-12 月期四半期 ( 出所 )RREEF 社テータより岡三アセットマネシメント作成資金調達環境 ~ 増資や借入による物件取得が増加 ~ リートは毎期獲得した利益の大部分を配当として分配するため新たに物件の取得を行う際には新株の発行や銀行借入などにより資金を調達する必要がありますそのため資金調達環境の変化はリートの業績に大きく影響を与えることになります右図はリートの新株や債券の発行および銀行からの借入などによる資金調達の動きを示していますリートによる資金調達額は景気悪化や金融危機の影響を受けて26 年をピークに減少傾向にありましたしかし 28 年を底に改善し最近では公募増資に加え米国の金融緩和による金利低下の恩恵を受けて債券発行や銀行借入などによる資金調達の増加が見られますリートが資金調達環境の改善を受けて新たに物件取得に動き出していることは今後のリートの業績拡大に繋がる動きとして注目されます億 $ 米国リートの資金調達動向新規上場公募売出債券発行銀行借入米国リート指数 ( 右軸 ) 期間 :2 年 ~21 年年次米国リート指数 (DJ US SELECT REIT 指数 ) は年末時点 ( 出所 )NAREIT( 全米不動産投資信託協会 ) テータより岡三アセットマネシメント作成 5 2

業績動向 ~ 業績改善を背景に増配期待が高まる ~ 右図は商業施設を運営する米国最大手リートであるサイモンプロパティグループの業績推移を示しています消費の持ち直しによる小売り企業の売上高の回復などを背景に同リートの21 年 1-12 月期の売上高営業利益はともに過去最高水準となっています下図は時価総額上位リートのDPS(1 株当たり配当 ) の推移を示しています

3 業績動向 ~ 業績改善を背景に増配期待が高まる ~ 右図は商業施設を運営する米国最大手リートであるサイモンプロパティグループの業績推移を示しています消費の持ち直しによる小売り企業の売上高の回復などを背景に同リートの21 年 1-12 月期の売上高営業利益はともに過去最高水準となっています下図は時価総額上位リートのDPS(1 株当たり配当 ) の推移を示しています空室率の低下や賃料の上昇による業績から全般に増配傾向にあることが見てとれます業績回復に伴い更に増配に踏み切るリートが増加すると予想されており増配基調はリート相場にとって好材料になると考えます右図は米国リート指数の予想配当利回りを示したものです 28 年にはリーマンショック ( 金融危機 ) の影響から業績悪化懸念が高まりリート価格が急落したことからリートの予想配当利回りは一時的に急上昇しましたその後は景気の持ち直しに伴いリート価格が上昇したことで配当利回りは縮小しましたが現在の配当利回りは約 3.5%(3 月 4 日時点 ) の水準で推移しています株式の予想配当利回りの約 2.5%(NYダウ平均株価指数予想配当利回り 3 月 4 日時点 ) と比較するとリートの配当利回りは引き続き高い水準にあり配当利回りは依然として魅力的なものであると考えます時価総額上位リートの DPS(1 株当たり配当 ) の推移サイモンフロハティクルーフの業績動向バリュエーション ~ 配当利回りは依然として魅力的な水準 ~ 期間 :27 年 1-3 月期 ~21 年 1-12 月期四半期 ( 出所 ) サイモンフロハティクルーフ HP より岡三アセットマネシメント作成 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 予想 Q2 予想 Q3 予想 Q4 予想サイモンプロパティグループパブリックストーリッジボルナドリアルティエクィティレジデンシャル HCP ボストンプロパティーズアバロンベイコミュニティーズベンタスキムコリアルティーヘルスケアREIT 単位 : ドル 211 年 Q1 以降はBloomberg 予想 Q1=1-3 月期 Q2=4-6 月期 Q3=7-9 月期 Q4=1-12 月期赤丸はリートが増配した / 増配が予想される決算期 ( 出所 )Bloombergデータより岡三アセットマネジメント作成百万 $ 1,4 1,2 1, 年 21 年 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% 売上高 ( 左軸 ) 営業利益 ( 左軸 ) 純利益 ( 右軸 ) 年リート指数予想配当利回りの推移百万 $ % 期間 :28 年 1 月 2 日 ~211 年 3 月 4 日日次 3

今後の見通し ~ 業績回復期待を背景に上昇基調が続こう ~ 今年に入り物流施設を運営する大手リートのプロロジスとAMBプロパティが合併を発表しましたまた老人ホームなどを運営するヘルスケア系リート大手のベンタスが同業のネーションワイドヘルスプロパティーズを買収すると発表するなど米国のリート市場では再編の動きが加速しています足元では不動産投資会社大手のブラックストーングループが94

4 今後の見通し ~ 業績回復期待を背景に上昇基調が続こう ~ 今年に入り物流施設を運営する大手リートのプロロジスとAMBプロパティが合併を発表しましたまた老人ホームなどを運営するヘルスケア系リート大手のベンタスが同業のネーションワイドヘルスプロパティーズを買収すると発表するなど米国のリート市場では再編の動きが加速しています足元では不動産投資会社大手のブラックストーングループが94 億ドル ( 約 7,7 億円 ) でオーストラリアのリート ( セントロプロパティーズグループ ) の保有するショッピングセンターを取得するなどリートのみならず投資ファンドが積極的に不動産の取得に乗り出していることも不動産市場の活性化に繋がる好材料と考えますまた業績面では主力リートの21 年 1-12 月期決算は概ね市場予想を上回る結果となりました雇用環境の改善などを背景に主要都市のオフィスや賃貸住宅で空室率の低下や賃料の上昇の動きが見られるなどリートの業績回復傾向が鮮明となっています資金調達環境の改善が続く中リートによる物件取得やM&Aを通じた成長期待の高まりはリート相場の押上げ要因になると思われます当面の米国リート市場につきましては短期的には北アフリカ中東情勢に対する警戒感から投資家がリスク回避姿勢を強めると考えられることに加え今後はQE2( 米国の量的緩和第 2 弾 ) の終了も意識されてくると考えることから上値が抑えられる場面も予想されますしかし中期的には商業用不動産市場の改善によるリートの業績回復期待の高まりや今後の増配への期待リート業界の再編期待などを背景に上昇基調が継続すると考えます 4

5 投資信託に関する留意事項以下のリスクや費用につきましては一般的な投資信託を想定しております各費用項目の料率は委託会社である岡三アセットマネジメント株式会社が運用するすべての公募投資信託のうち最高の料率を記載しております投資信託のリスクや費用は個別の投資信託により異なりますのでご投資をされる際には事前によく投資信託説明書 ( 交付目論見書 ) および契約締結前交付書面をご覧下さい岡三アセットマネジメント株式会社について商号岡三アセットマネジメント株式会社岡三アセットマネジメント株式会社は金融商品取引業者として投資運用業投資助言代理業および第二種金融商品取引業を営んでいます登録番号は関東財務局長 ( 金商 ) 第 37 号で社団法人投資信託協会および社団法人日本証券投資顧問業協会に加入しています投資信託のリスクについて投資信託は株式や公社債など値動きのある証券等( 外貨建資産に投資する場合は為替リスクがあります ) に投資しますので基準価額は変動しますしたがって元金が保証されるものではなく基準価額の下落により損失を被る場合があります運用により投資信託の信託財産に生じた損益はすべてご購入されたお客様に帰属します投資信託は預金等と異なり預金保険の対象ではありません登録金融機関でご購入された投資信託は投資者保護基金の対象とはなりませんお申込の際は必ず投資信託説明書( 交付目論見書 ) および契約締結前交付書面をご覧下さい投資信託に係る費用についてご投資いただくお客様には以下の費用をご負担いただきます購入時に直接的にご負担いただく費用購入時手数料 : 申込金額に4.2%( 税込み ) 以内の率を乗じて得た額換金時に直接的にご負担いただく費用換金時手数料 :1 万口当たり15 円 ( 税込み ) 以内の額信託財産留保額 : 換金時に適用される基準価額に.5% 以内の率を乗じて得た額信託財産で間接的にご負担いただく費用運用管理費用 : 純資産総額に実質年 % 以内の率を乗じて得た額 ( 信託報酬 ) その他費用 : 上記運用管理費用 ( 信託報酬 ) の他に財務諸表の監査費用有価証券等の売買に係る売買委託手数料投資信託財産に関する租税信託事務の処理に要する諸費用海外における資産の保管等に要する費用受託会社の立替えた立替金の利息借入金の利息等をご負担いただく場合があります個別の投資信託の費用は投資信託説明書 ( 交付目論見書 ) および契約締結前交付書面でご確認下さい 5

受益者の皆様へ平成 28 年 2 月 15 日弊社投資信託の基準価額の下落について平素より弊社投資信託をご愛顧賜り厚くお礼申しあげますさて先週末 2 月 12 日 ( 金 ) 以下のファンドの基準価額が前営業日の基準価額に対して 5% 以上下落しておりその要因につきましてご報告いたし

受益者の皆様へ平成 28 年 2 月 15 日弊社投資信託の基準価額の下落について平素より弊社投資信託をご愛顧賜り厚くお礼申しあげますさて先週末 2 月 12 日 ( 金 ) 以下のファンドの基準価額が前営業日の基準価額に対して 5% 以上下落しておりその要因につきましてご報告いたし受益者の皆様へ平成 28 年 2 月 15 日弊社投資信託の基準価額の下落について平素より弊社投資信託をご愛顧賜り厚くお礼申しあげますさて先週末 2 月 12 日 ( 金 ) 以下のファンドの基準価額が前営業日の基準価額に対して 5% 以上下落しておりその要因につきましてご報告いたしますファンド名 JA TOPIX オープン 2 月 12 日の基準価額 10,141 円前営業日比ベンチマーク