EI 経済研究所おきぎん賃料動向ネットワーク調査 (201 7 年 ) 那覇市牧志 1 丁目 3 番 45 号牧志ビル 3 階 T E L 担当 : 仲本 Ⅰ. 調査概要本調査は平成 10 年を第 1 回目として毎年 1 回調査レポートをまとめており今回で第 20 回

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しょうりかつま
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EI 経済研究所 NEWS RELEASE 地域のことは地域で考えよう 900-0013 那覇市牧志 1 丁目 3 番 45 号 3 階電話 (098)869-8711 2018 年 4 月 26 日各位株式会社おきぎん経済研究所

1 EI 経済研究所 NEWS RELEASE 地域のことは地域で考えよう那覇市牧志 1 丁目 3 番 45 号 3 階電話 (098) 年 4 月 26 日各位株式会社おきぎん経済研究所おきぎん賃料動向ネットワーク調査 (2017 年 ) お気づきの点不明な点などがございましたらご遠慮なく下記までご連絡ください担当 : 仲本問い合せ先 :( 電話 : FAX: ) 現場主義とお客さまからの信頼

2 EI 経済研究所おきぎん賃料動向ネットワーク調査 (201 7 年 ) 那覇市牧志 1 丁目 3 番 45 号牧志ビル 3 階 T E L 担当 : 仲本 Ⅰ. 調査概要本調査は平成 10 年を第 1 回目として毎年 1 回調査レポートをまとめており今回で第 20 回目の調査報告となります調査内容は県内の賃貸物件を取扱う不動産会社 17 社 20 店舗 ( 参考 : 管理戸数 34,662 戸 ) に対し各地域における部屋タイプ別の賃料水準やその稼働状況などについてヒアリングを行い県内の主要地域における賃料動向や賃料の相場感などをとりまとめたものです部屋タイプ別とは 1 R 1K 1DK 1LDK 2K 2DK 2LDK 3K 3DK 3LDK の物件を 1R ~ 1LDK 2K ~ 2LDK 3K ~ 3LDK の 3 つに分類していることを意味しますなお通常賃料には共益費や駐車場代などを含めることが一般的ですが両者ともに概ね相場が決まっていること ( 共益費は 1,000 ~ 2,000 円エレベーター付の場合 3,000 ~ 5,000 円駐車場代は 3,000 ~ 8,000 円那覇市内 5,000 ~ 15,000 円 ) などから本件ではそれらを除いた核となる水準を示していますまた本件における新築物件は建築後 1 年以内の物件中古物件は新築物件以外の物件としています物件により部屋の広さ ( 坪 m2 ) には差異がありますので各地域の標準的な賃料として参考にしていただければと考えています [ 調査詳細 ] * 年次調査 * 1 調査方法 : 不動産情報サイト運営会社からのデータ提供及びヒアリング調査 2 調査時期 ( 提供データの対象期間 ): 平成 29 年 12 月 1 日 ~ 12 月 31 日 ( ヒアリング調査 ) : 平成 29 年 12 月 5 日 ~ 平成 30 年 3 月 9 日 3ヒアリング対象 : 県内の主な賃貸物件管理会社 17 社 20 店舗 ( 参考 : 管理戸数 34,662 戸 ) 4 物件カバー率 ( 参考 ):15.0% ( 4/ 平成 25 年度住宅土地統計調査における民営借家建物数 100 % ) 5 備考 : 本件の賃料は共益費や駐車場代等の付加サービス費用を除きます不動産情報は株式会社プロトソリューション ( グーホーム ) 様にご協力いただきました 1

3 Ⅱ. 本県における貸家住宅の新設動向について新設住宅着工戸数に占める貸家の割合 2016 年度 ( 平成 28 年度 ) の新設住宅着工戸数 (16,488 戸 ) に占める貸家 (11,389 戸 ) の割合は69.1% と 2015 年度の67.1% を上回りました全国の貸家割合 (2016 年度 43.9% 2015 年度 41.7% ) と比べると県内の新築着工に占める貸家割合は高い水準にあります新設貸家の推移年度は消費増税に伴う駆け込み需要などで増加 2014 年度はその反動により減少したものの再び増加傾向にあり 2016 年度は対前年度比 5.6 % 増となっています ( 戸 ) 14,000 県全体における新設着工戸数 ( 貸家 ) の推移沖縄県計戸数 ( 左軸 ) 対前年増減率 ( 右軸 ) (%) , ,381 10,784 11,389 10,000 8,000 6,000 4,000 8,536 11, , 年度 2013 年度 2014 年度 2015 年度 2016 年度出所 ) 沖縄県土木建築部 ( 参考 ) 沖縄県の推計人口平成 29 年 12 月 1 日現在推計出所 ) 沖縄県企画部統計課沖縄県の推計人口 2

4 市部別の動向 ( 対前年度比 ) 市部別にみると 2016 年度は宮古島市 ( % 増の 404 戸 ) や石垣市 (75.4% 増の 805 戸 ) など離島地域などでは着工戸数が増加しました一方で 2014 年の消費増税に伴う駆け込み需要の反動減が続いている名護市 (33.4% 減の 345 戸 ) や供給過剰感が続いている沖縄市 (36.4% 減の 893 戸 ) うるま市 (17.1% 減の 885 戸 ) などは減少しました ( 戸 ) 3,000 2,500 2,000 1,500 1, 市部別における新設着工戸数 ( 貸家 ) の推移 2013 年度 2014 年度 2015 年度 2016 年度対前年度増減率名護市うるま市沖縄市宜野湾市浦添市那覇市豊見城市糸満市南城市宮古島市石垣市 (%) 市部別の新設着工戸数 ( 貸家 ) の推移単位 : 戸 % 市名 2012 年度 2013 年度 2014 年度 2015 年度 2016 年度対前年度増減率名護市うるま市 , 沖縄市 ,401 1, 宜野湾市 824 1, 浦添市那覇市 2,161 2,388 2,126 2,532 2, 豊見城市糸満市南城市宮古島市石垣市沖縄県計 8,536 11,720 10,381 10,784 11, 出所 ) 沖縄県土木建築部 3

5 市 ( Ⅲ. 調査結果その1 ( 賃貸物件の稼働動向について ) 地域別稼働率の状況地域別の賃貸物件平均稼働率は那覇市 ( 新都心 ) 石垣市で前年をやや下回ったもののほぼ全域で前年並みか前年を上回る高い水準となりました最も高い地域は前年と同じく石垣市で99.7% となり次いで宮古島市 99.5% 那覇市( 新都心 ) と那覇市 ( 新都心を除く ) がそれぞれ 97.5% と続いています最も稼働率の低い地域はうるま市の 88.0% となりました稼動率の降順にその要因を整理すると石垣市は 2014 年以降海上保安庁の配置増員に伴う借り上げ需要が続いていることなどから高い水準で推移しています宮古島市は建築工事による借上げ需要が増加していることなどから前年を上回りました次いで那覇市は生活環境や交通利便性の良さや単身から家族世帯まで幅広い層に人気があることなどから高い水準を維持しています一方でうるま市は供給過剰感が続いていることなどから最も低い稼働率となっています名護市沖縄市も供給過剰感が続いていましたが新築物件が減少したことなどから稼働率は回復傾向にあります 100.0% 90.0% 80.0% 2016 年 2017 年 94.5% 92.0% 88.0% 90.0% 87.3% 84.1% 93.4% 94.0% 97.5% 97.5% 92.5% 98.1% 92.3% 92.9% 90.4% 94.4% 97.5% 99.5% 99.7% 99.8% 70.0% 60.0% 50.0% 名護市うるま市沖近縄隣市町及村び西宜原野町湾市中及城び村浦添市那那及豊覇覇び見市(東城新く)新南市都都部心)心を除宮古島市石垣市稼働率の算出方法についてはデータ集計によるものではなく賃貸管理会社へ管理物件の状況をヒアリングした結果です 4

6 Ⅳ. 調査結果その2 ( 部屋タイプ別にみる賃料の動向 ) タイプ別平均賃料は新築中古物件ともに全てのタイプで前年を上回りました新築物件では引き続き広いリビングのある LDK 物件や利便性の高い市街地開発地区などの人気が堅調です建築費高騰などによる相場高の賃料設定がみられており平均賃料は前年を上回りました中古物件では 2013 年の消費税増税の駆け込み需要などから一時供給過剰気味となり前年は賃料の低下傾向が見られましたしかし 2017 年は稼働率も改善傾向にあり平均賃料は上昇しています築年数の長い物件においては初期費用を抑えたり設備追加 ( エアコンインターネット対応等 ) により賃料稼働率を維持できているケースやコストはかかるもののリノベーション ( 改修工事による間取りの変更などリフォームよりも大規模に手を加える方法 ) により賃料を維持できたケースがみられるなどオーナーと賃貸管理会社の工夫により顧客のニーズを上手く捉えている物件では安定した稼動率を維持できているようです ( 円 ) 90,000 1R~1LDK 新築 1R~1LDK 中古 2K~2LDK 新築 2K~2LDK 中古 3K~3LDK 新築 3K~3LDK 中古 80,000 75,000 77,000 77,400 76,500 79,200 (+3.5%) 70,000 60,000 66,500 67,100 65,500 66,400 65,300 65,400 64,500 63,000 54,800 53,300 53,800 53,500 68,300 67,100 56,700 (+2.9%) (+4.0%) (+6.0%) 50,000 40,000 47,200 41,100 50,000 50,100 49,300 43,800 44,200 43,200 51,600 45,900 (+4.7%) (+6.3%) 30, 年 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年当社調べ 5

7 1. 1R ~ 1LDK タイプの動向概ね 7 ~ 12 坪平均入居期間 3.0 年新築物件県内平均賃料は 51,600 円となり前年 49,300 円より 4.7 % 上昇中古物件県内平均賃料は 45,900 円となり前年 43,200 円より 6.3 % 上昇学生単身者より 2 ~ 3 人世帯 ( カップル新婚子供 1 人の家族世帯 ) や法人の需要が増えており広いリビングのある LDK 物件の需要が堅調です (%) R~1LDK 新築 1R~1LDK 中古名護市うるま市沖近縄隣市町及村び西宜原野町湾市中及城び村浦添市那覇新都心那覇市西部那覇市東部那覇市南部豊見東城南市部及び宮古島市石垣市 2. 2K ~ 2LDK タイプの動向概ね 12 ~ 17 坪平均入居期間 4.4 年新築物件県内平均賃料は 67,100 円となり前年 64,500 円より 4.0 % 上昇中古物件県内平均賃料は 56,700 円となり前年 53,500 円より 6.0 % 上昇単身カップルから家族世帯まで幅広い層に使い勝手の良く広いリビングのある 2LDK の需要は全地域において堅調です一方で供給が多い間取りでもあり一部地域によっては供給過剰となっているようです (%) K~2LDK 新築 2K~2LDK 中古名護市うるま市沖近縄隣市町及村び西宜原野町湾市中及城び村浦添市那覇新都心那覇市西部那覇市東部那覇市南部豊見東城南市部及び宮古島市石垣市 6

8 3. 3K ~ 3LDK タイプの動向概ね 15 ~ 22 坪平均入居期間 5.6 年新築物件県内平均賃料は 79,200 円となり前年 76,500 円より 3.5 % 上昇中古物件県内平均賃料は 68,300 円となり前年 66,400 円より 2.9 % 上昇物件の供給は他のタイプと比較して少ないものの家族世帯の需要は根強く幅広いエリアで需要が堅調に推移しています転勤や子供の進学などを契機に動く傾向が有り平均入居期間は比較的長めです都心部では分譲マンション購入も視野に入る水準です (%) 名護市うるま市沖近縄隣市町及村び西宜原野町湾市中及城び村浦添市 16.2 那覇新都心那覇市西部 23.0 那覇市東部那覇市南部 3K~3LDK 新築 3K~3LDK 中古豊見東城南市部及び宮古島市石垣市 0.4 Ⅴ. 調査結果その3( 店舗事務所物件の賃料動向 ) 平均坪単価は 6,300 円となり前年 6,200 円より 1.6 % 上昇店舗事務所は周辺のインフラ環境などに賃料が左右されるため築年数に関係なく坪当たりの平均賃料で比較します全体的な動向は那覇市の都心部や各地域の市街地開発地区などを中心に需要は堅調で全体の平均坪単価は前年を上回りました地域別でみると那覇市は那覇新都心 9,400 円那覇市西部 8,900 円那覇市南部 6,700 円那覇市東部 6,600 円となりました那覇新都心は若干低下したものの依然として人気が根強く飲食店の需要などを中心に平均賃料が最も高い地域です那覇市西部の久茂地国際通りは国内外観光客の需要増加などから 1 ~ 2 階店舗の需要は増加傾向です那覇市東部については事務所としては需要が見込めるものの都心から離れているため店舗としての需要は低迷しています沖縄市及び近隣町村では平均をやや下回っているものの北谷町美浜などでは那覇市中心部を上回っています離島の石垣市では新石垣空港開港やクルーズ船の寄港回数増加などから国内外観光客の増加が続き真栄里平得地区では県外企業の進出もみられるほか美崎町では飲食店や居酒屋等の出店が増加していますまた宮古島市も国内外観光客の増加などにより西里下里通りなど大通り沿いで飲食店や居酒屋等の出店が増加していますがその他の地域では賃料は前年に比べ低下しました 7

9 うるま市沖縄市及び西原町中城村浦添市那覇新都心那覇市西部那覇市東部那覇市南部豊見城市及び宮古島市石垣宜野湾市及び近隣町村護市東南部年次 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年坪単価 ( 円 ) 5,680 6,300 6,320 6,200 6,300 (%) 名護市うるま市沖近縄隣市町及村び西宜原野町湾市中及城び村浦添市那覇新都心那覇市西部那覇市東部那覇市南部豊見東城南市部及び宮古島市石垣市 2016 年 2017 年 3.1% ( 平均坪単価円 ) 9, % 9,700 8, % 8, % 4.3% +29.8% 6,600 6,700 6,100 7, % 11.7% 6, % 5,300 6,200 6,0005,300 5, % 2.2% 5, % 4,500 5,500 5,000 4,700 市店舗事務所 4,600 5,000 4,700 4,600 名8

10 Ⅵ. 今回調査のまとめ主なエリアの動向 ( 1 ) 名護市商業施設などが近い市街地 ( 為又宇茂佐の森 ) や学校に近い地域 ( 大中大西など ) の家族需要は堅調ですまた単身 ( 社会人 ) 向け物件については公共民間工事関係者の需要が増加したことなどから賃料は上昇傾向にあります名護市 2016 年賃料 ( 円 ) 2017 年賃料 ( 円 ) 39, % 44, % 38,900 36,600 52, % 55, % 51,400 45,600 60, % 63,900 55, % 62,300 ( 2 ) うるま市全域で供給過剰感が続いていますが広めの家族向け物件は賃料が上昇傾向にあります江州宮里など沖縄市と近い地域は商業施設や中原小などの人気学区があり需要は堅調です一方で地域によっては空室が目立つケースもあり需給バランスに注意が必要ですうるま市 2016 年賃料 ( 円 ) 2017 年賃料 ( 円 ) 43, % 43,100 41, % 40,100 52, % 55,300 46, % 45,600 63, % 66,000 54, % 55,200 9

11 (3) 沖縄市及び近隣町村 ( 北谷町読谷村北中城村など ) 市街地開発地区を中心に沖縄市 ( 美原宮里山内 ) 北谷町 ( 桑江桃原伊平 ) 読谷村 ( 大湾 ) などの人気が堅調です一方で沖縄市の嘉間良安慶田住吉越来などは道路の狭さや生活利便性の悪さから賃料の低下が続いていますが築古物件の建替えなどで需要が戻るケースも一部でみられます沖縄市及び近隣町村 2.0% 44, % 45,100 37,300 39,600 56, 年賃料 ( 円 ) 2017 年賃料 ( 円 ) +2.8% 58,100 46, % 47,900 66, % 71,500 55, % 54,200 (4) 宜野湾市及び西原町中城村宜野湾市では市街地開発地区の宇地泊や伊佐などの人気は堅調で賃料上昇が見られます一方で旧市街地である宜野湾市普天間など市街地開発地区から離れた地域では人気が低迷しています大学周辺の1R 1K 等の学生向け物件は供給過剰が続いていますが少し離れた西原町坂田など一部地域では不足気味となり賃料の上昇が見られます宜野湾市及び西原町中城村 2016 年賃料 ( 円 ) 2017 年賃料 ( 円 ) +9.0% 49,600 45,500 35, % 45, % 64, % 60,000 56,200 43,300 71, % 82,700 58, % 67,400 10

12 (5) 浦添市生活環境など利便性の良さから伊祖などの人気は引き続き堅調ですモノレールの延伸により前田経塚では需要が増加していますまた那覇市の通勤圏である内間では那覇新都心からの流入がみられ賃料が上昇しています一方で城間屋富祖などでは築年数が古い物件が多く賃料はやや低下傾向にあります浦添市 2016 年賃料 ( 円 ) 2017 年賃料 ( 円 ) +16.7% 59, % 50, % 69,800 67, % 57,600 78, % 84,600 63, % 68,200 50,900 51,800 41,300 (6) 那覇新都心 ( 天久おもろまち銘苅 ) 生活環境の良さ ( 商業施設の充実人気学区 ) や交通利便性 ( モノレール沿線 ) などから県内で最も高い賃料水準が続いています天久銘苅小学校区は県外転勤者や移住者から根強い人気があることから需要は堅調に推移し賃料も上昇傾向が続いています 3 LDK 物件は新築も少ないことから物件が不足気味です那覇新都心 2016 年賃料 ( 円 ) 2017 年賃料 ( 円 ) +1.8% 60, % 54,900 59,700 52,000 78, % 88,500 70, % 75, , % 92,000 91, % 95,200 11

13 (7) 那覇市西部 ( 泊安謝安里久茂地西壺川など ) 単身物件は中北部や離島出身者等の需要やモノレール沿線 ( 安里 ~ 久茂地 ) の社会人需要が増加したことなどから新築賃料は上昇していますまた県内県外からの家族世帯を中心に泊小学校区の堅調な需要や交通利便性の良さからモノレール駅周辺の人気が高く新築中古ともに高い賃料水準となっています那覇市西部 2016 年賃料 ( 円 ) 2017 年賃料 ( 円 ) 56, % 59, % 52,200 46, % 73, % 64,800 74,400 62, % 94, % 83,900 90,300 83,700 (8) 那覇市東部 ( 真嘉比首里識名寄宮古波蔵上間など ) 首里地区は単身家族世帯ともに需要は堅調ですがモノレール延伸により浦添市経塚を含む石嶺近隣の物件増加により競争激化が予想されます市街地開発地区の真嘉比は新都心地区と同等の位置づけとなっており需要は増加傾向です一方で識名繁多川などは交通の便の悪さなどから需要減少が続き賃料も低下傾向です那覇市東部 2016 年賃料 ( 円 ) 2017 年賃料 ( 円 ) +18.1% 97,400 50, % 52,100 43, % 46, % 67, % 59,200 67,700 58,100 82,500 73, % 73,500 12

14 (9) 那覇市南部 ( 小禄金城宇栄原など ) モノレール駅が 3 つあり自衛隊基地や那覇空港に近いことから安定した需要が見込まれていますモノレール駅 ( 小禄赤嶺奥武山 ) 周辺は人気が高く需要は堅調です一方モノレール駅から遠い地区 ( 小禄など ) では駐車場の確保が課題となっており家族世帯を中心に近隣の豊見城市へ流出するケースが一部でみられます那覇市南部 2016 年賃料 ( 円 ) 2017 年賃料 ( 円 ) +3.0% 55, % 49,500 54,200 47,200 72, % 74,800 60, % 60,800 85, % 88,300 74, % 73,200 (10) 豊見城市及び東南部 ( 糸満市南城市八重瀬町南風原町など ) 豊見城市では市役所の移転が予定されている宜保や生活利便性の良い豊崎など需要は堅調ですまた市街地開発地区の南風原町津嘉山地区八重瀬町屋宜原伊覇地区などの人気も堅調です一方で糸満市真栄里以南は市街地から遠いなど利便性が悪く賃料は低下傾向にあります豊見城市及び東南部 2016 年賃料 ( 円 ) 2017 年賃料 ( 円 ) +0.7% 46,300 46,000 43, % 46,600 59, % 59,500 50, % 55,800 68, % 71, % 63,100 59,400 13

15 (11) 宮古島市大型商業施設など生活利便性の良さから西里下里久松地区などの人気が高くまた県外からの移住者増加もみられ海が見える物件などの需要が堅調です近年は公共民間工事に伴う建設作業員の社宅需要も増加しており全般的に供給不足となっています一方で北学区は生活利便性の悪さや築古物件の多さなどから賃料は低下しています宮古島市 2016 年賃料 ( 円 ) 2017 年賃料 ( 円 ) 48, % 49,400 45, % 44,900 63, % 64,300 53, % 51, % 68,000 69,000 59, % 55,300 (12) 石垣市大型商業施設や生活利便性の良さから真栄里平得登野城などの人気が高く物件が不足気味となっていることから全般的に賃料が上昇しています一方で新川などは交通アクセスや生活利便性の悪さなどから需要は減少気味で賃料は低下傾向です石垣市 2016 年賃料 ( 円 ) 2017 年賃料 ( 円 ) +6.2% 54, % 44,600 51,700 45,800 68, % 73,700 52, % 54,600 75, % 71,100 66, % 68,600 14

16 県内各地の需給バランス ( 賃貸管理会社ヒアリングによる現場感覚 ) 賃貸管理会社へ主な管理地域の入居需要に対する物件の需給バランスについて下記の5 段階に分けて現場感覚をヒアリングした結果です赤過剰橙やや多い黄ちょうどいい緑やや不足青不足世帯数人口賃貸物件戸数などのデータ集計によるものではありません (1) 北部 ( 名護市宜野座村金武町など ) 公共民間工事の増加に伴い転勤者や工事関係者の需要が増加傾向にあります 1R~ 1LDK は需給バランスが取れているものの家族向け物件は不足気味です特に 3K~ 3LDK は供給物件数が比較的少ないため北部全域で不足気味です北部過剰やや多いちょうどいいやや不足不足 1R~1LDK 25% 50% 25% 2K~2LDK 50% 50% 3K~3LDK 25% 25% 50% 0% 20% 40% 60% 80% 100% (2) 中部地区 ( うるま市沖縄市宜野湾市浦添市など ) 1R~1LDK はうるま市沖縄市などが過剰気味ですが北谷町浦添市などは不足気味です 2K~2LDK は全域で過剰気味となっており特にうるま市や浦添市でその傾向が強いようです 3K~3LDK はうるま市や沖縄市全域でやや過剰気味供給物件が少ない浦添市宜野湾市などは不足気味のようです中部過剰やや多いちょうどいいやや不足不足 1R~1LDK 7% 57% 7% 14% 14% 2K~2LDK 29% 21% 50% 3K~3LDK 14% 14% 57% 14% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 15

17 (3) 那覇地区 ( 新都心西部東部南部 ) 1R~1LDK は西部と東部で過剰気味となっています 2K~2LDK は新都心西部などで不足気味となっています 3K~3LDK は新築物件も少なくほぼ全域で不足気味の傾向が続いています那覇過剰やや多いちょうどいいやや不足不足 1R~1LDK 17% 33% 28% 22% 2K~2LDK 6% 6% 39% 17% 33% 3K~3LDK 6% 17% 33% 44% 0% 20% 40% 60% 80% 100% (4) 南部地区 ( 豊見城市糸満市南城市など ) 1R~1LDK は糸満市真栄里八重瀬町( 伊覇屋宜原 ) がやや多いものの豊見城市宜保はやや不足しています豊見城市 ( 宜保豊崎 ) 南風原町津嘉山は 2K~2LDK 3K ~3LDK が不足気味となっています南部過剰やや多いちょうどいいやや不足不足 1R~1LDK 40% 40% 20% 2K~2LDK 20% 20% 60% 3K~3LDK 60% 40% 0% 20% 40% 60% 80% 100% (5) 離島地区 ( 宮古石垣 ) 宮古島氏石垣市ともに全タイプで物件が不足しています公共民間工事の増加など建設関連事業者による借り上げのほか移住者等の需要も増えています離島 ( 宮古石垣 ) 過剰やや多いちょうどいいやや不足不足 1R~1LDK 100% 2K~2LDK 100% 3K~3LDK 100% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 16

18 築年数経過による平均稼働率と平均賃料の推移 ( 1 ) 平均稼働率 ( 棒グラフ ) 経過年数による稼働率の低下傾向がみられるほか新築物件でも満室に至らないケースが一部でみられています 5 年目までは新築とほぼ同じ水準ですが 6 年目以降は徐々に低下傾向がみられ 16 年目以降は 90 % を下回っていますまた前年と比較して 15 年目までの稼働率はやや増加していますが 16 年目以降の物件では前年を下回る稼働率となっています管理会社からは 10 年目までのメンテナンス如何によってその後の稼働率に影響が出るとの声がありました ( 2 ) 平均賃料 ( 折れ線グラフ ) 新築を 100 % とする稼働率と同じく経過年数による低下傾向がみられます法人向けの需要については一時的なものと捉えて入替時に新築以上の家賃設定を行うといった事例が一部でみられます築年数の長い物件でも定期的にメンテナンスをすることで稼働率や賃料は維持できるとの声が多数ありましたまた空室対策など管理会社を比較してみるのも必要という声もありました管理会社との連携を密に行ないニーズやトレンドを勘案して賃料設定や設備投資の相談に柔軟に対応できるオーナーの姿勢が求められているようです (%) 平均稼働率 (2016 年調査結果左軸 ) 平均稼働率 (2017 年調査結果左軸 ) 平均家賃推移 ( 右軸 ) (%) 新築築 2~5 年築 6~10 年築 11~15 年築 16~20 年築 21~30 年築 31 年以上 0 稼働率が低下した際の有効な対処法間取りの変更 ( リビングを広くする 2DK 1LDK 3DK 2LDK など ) 内装リフォーム ( キッチン交換クロス張替え和室洋室フローリングへ変更など ) 設備面の付加価値を高める ( エアコン設置インターネット無料化対応など ) 条件面の変更 ( 敷金礼金の低減化無料化賃料 1 ヵ月サービス賃料引下げなど ) 17

19 設備周辺施設について (1) 人気の設備 ( 無いと物件の人気が下がる設備 ) 回答が多かったバストイレ別室内洗濯場エアコンインターネット対応などは築浅物件では標準的な設備となってきており脱衣場を求める声もあるようです駐車場 2 台は那覇市南部と那覇市以外の幅広い地域で入居の判断基準になっています敷地内で確保は難しくとも近くに有料駐車場を確保できることがポイントになっているようですただし那覇市内モノレール沿線では駐車場無しでも需要があるようですまた近年は通信販売の利用増加や共働き世帯の増加などから宅配 BOX が増えていますペット可は入居者ニーズはあるものの新築物件や中古物件の空室改善策のひとつとして取組むケースが多いようですバストイレ別駐車場 2 台エアコン室内洗濯場インターネット対応駐車場 1 台ペット可宅配 BOX オートロック収納ガス乾燥機エレベーター (2) 好条件となる周辺施設前年と同じくスーパー学校( 特に小学校 ) の 2 つが最も多くなっています単身世帯ではコンビニの人気が強いですが食料品などの生活必需品が調達しやすく子供の通学に便利な立地を希望する入居者は依然多いようです一方で大型商業施設周辺の混雑を敬遠する傾向もあるようです今後は高齢化社会に向けてモノレール駅バス停や病院の近郊といった需要の増加する可能性があるという声もありましたスーパー学校 ( 小中学校 ) コンビニ病院モノレール駅バス停大型商業施設公園金融機関役所その他 18

20 Ⅶ. 調査結果 ( 総括 ) 今回の調査では平均賃料は全タイプで前年を上回り稼働率は一部地域で低下がみられたものの概ね前年を上回る結果となりました平均賃料稼働率がともに高い水準で推移しています新築物件については人手不足や資材価格の高騰により建築単価が上昇するなか収益性を確保すべく高めの家賃設定を行うケースも見られます一方で入居希望者はインターネット等の普及により知識情報を持つ目が肥えた入居者希望者が増えてきています従来のより安い価格で充実した物件を選ぶ傾向に加えて敷金礼金を含めた初期費用の安さを重視する傾向が県内全域で強まっています前年は供給過剰感が幅広い地域でみられたものの沖縄県では人口世帯数とも増加しておりまた人手不足などによる建築費高騰の影響などから持ち家の新築が伸び悩む中需給バランスは改善しつつあります一方で 2019 年に予定されている消費税 10 % への増税を見据え前回増税時の駆け込み需要のような物件の過剰供給を懸念する声も出ています本調査が示す賃料や稼働率はあくまで平均値であり個別物件の立地や設備などにより状況は異なります重要な点は人口動態などといったマクロ的な視点を踏まえつつ新築においては事業計画の段階から設計士や賃貸管理会社金融機関などと連携した事前調査をしっかりと行うことが重要ですまたハード面での差別化は時間が経過するにつれ陳腐化しますトラブルへの対応や空室対策といったソフト面での対応力が高い入居率を維持するポイントといった声もありました投資期間が長期に及ぶ賃貸物件では管理会社と良好な関係を維持することも重要です参考那覇市の区割りについて出所 ) 国土交通省, 国土地理院曙那覇市西部泊漁港那覇港久茂地那覇市新都心おもろまち真嘉比首里那覇空港安次嶺那覇市南部小禄国場識名真地那覇市東部具志本調査における那覇市は住宅情報誌等の区域マップを参考に下記の通り区割りしています 1 新都心天久おもろまち銘苅 2 那覇西部新都心を除く那覇地域 ( 国道 330 号線を境とする西側 ) 泊安謝曙安里牧志久茂地若狭西壺川楚辺など 3 那覇東部首里地域真和志地域 ( 国道 330 号線を境とする東側 ) 真嘉比首里識名寄宮真地古波蔵上間国場など 4 那覇南部小禄地域 ( 那覇港国場川漫湖を境とする南側 ) 小禄金城宇栄原赤嶺田原高良鏡原町など 19

おきぎん賃料動向ネットワーク調査（２０１０年）

おきぎん賃料動向ネットワーク調査（２０１０年） EI 経済研究所 NEWS RELEASE 地域のことは地域で考えよう 900-0013 那覇市牧志 1 丁目 3 番 45 号 3 階電話 (098)869-8711 2017 年 1 月 27 日各位株式会社おきぎん経済研究所おきぎん賃料動向ネットワーク調査 (2016 年 ) お気づきの点不明な点などがございましたらご遠慮なく下記までご連絡ください担当 : 髙良問い合せ先 :(

EI 経済研究所 おきぎん賃料動向ネットワーク調査 (201 7 年 ) 那覇市牧志 1 丁目 3 番 45 号牧志ビル 3 階 T E L 担当 : 仲本 Ⅰ. 調査概要本調査は 平成 10 年を第 1 回目として毎年 1 回調査レポートをまとめており 今回で第 20 回

EI 経済研究所おきぎん賃料動向ネットワーク調査 (201 7 年 ) 那覇市牧志 1 丁目 3 番 45 号牧志ビル 3 階 T E L 担当 : 仲本 Ⅰ. 調査概要本調査は平成 10 年を第 1 回目として毎年 1 回調査レポートをまとめており今回で第 20 回