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ときなはにうだ
5 years ago
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1 既成分譲地の建替えにおける景観まちなみへの配慮 ( 一社 ) プレハブ建築協会住宅部会環境分科会まちなみワーキンググループ旭化成ホームズ積水化学工業積水ハウス大和ハウス工業ミサワホームパナソニックホームズ岩村アトリエ以上 7 社 1

2 プレハブ建築協会環境行動計画エコアクション

3 環境行動計画エコアクション 2020 方針える ( 環境行動目標 ) 良質なまちなみの意義を広く伝 (100 年先を見据えていかに良好な住環境を創出できるか 1お客様との対話を通じて良好な景観形 ) 成につながるコミュニケーションツールを整備 2 対話の中でまちなみをマナー集良質なまちなみ住環境の事例紹介提案でマナー違反はしないように啓発 3

4 4 まちなみの価値について近年開発された 4 つの住宅地での居住環境に関する意識調査回収率 79.7%(248/311) 日本型 HOA 推進協議会 2009 年調べより

5 5 目標私たちが目指すまちなみとは? 1 経年美化につながる + 2 資産価値が下がらない + 3 空き家問題が生じにくい持続可能な社会ストックにつながるよう現居住者これから住み始める購入者へ広く環境意識を訴求啓発をお願いします

6 北関東群馬県伊勢崎市にある隣接した分譲地の例歩道にはシンボルツリーの花みずきが植栽されています A 分譲地 B 分譲地緑の少ないまちなみは残念です緑豊かな芝生の公園どちらの分譲地が経年美化になっているでしょうか? 砂利敷きの公園 6

7 B 分譲地は芝生の公園が自慢です定期的な清掃 Day があります別の日にご自宅の植栽をお手入れ中住民意識の高さがまちをきれいにしています 7

8 シーサイドももち福岡市早良区百道浜全 209 戸 1993 年竣工 24 年後の姿 8

9 9

10 1993 年竣工時の姿美しいまちなみを生むために最初にルールを設定家道植栽が美しく調和した住環境道路境界から 1m までの宅地部分を植栽スペースとし生垣を連続させる門塀門扉カーポートを設置する際も緑が連続して見えるように道路境界より 1m 以上奥へ設置する御影石の石積みと緑の生垣セミパブリックな外構しつらえ風土地域性を活かした街づくりコモンスペースを充実させた戸建て街区住宅街の家々はボンエルフと呼ばれるコミュニティ道路で結びクランクカラー舗装道路内の植栽帯などで車の徐行を促進し通り抜けの車も防ぐボンエルフによるコミュニティ道路セカンドカーポート緑道 ( 歩専道 ) 来客セカンドカー用の駐車あるいは広場としても利用できるセカンドカーポート ( 区分所有として分譲 ) も用意 10

1 2 3 百道浜 4 丁目藤崎駅 1300m (1 中高層住専 ) 西新 7 丁目藤崎駅 350m (1 種住居 ) 弥生 1 丁目藤崎駅 400m (2 種住居 ) 1997 年 2002 年 2007 年 2012 年 2017 年 20 年の差 23.5 万円 / m2 30.0 万円 / m2 25.2 万円 / m2 23.0 万円 / m2 25.0 万円 / m2 22.

11 1 2 3 百道浜 4 丁目藤崎駅 1300m (1 中高層住専 ) 西新 7 丁目藤崎駅 350m (1 種住居 ) 弥生 1 丁目藤崎駅 400m (2 種住居 ) 1997 年 2002 年 2007 年 2012 年 2017 年 20 年の差 23.5 万円 / m 万円 / m 万円 / m 万円 / m 万円 / m 万円 / m 万円 / m 万円 / m 万円 / m 万円 / m 万円 / m 万円 / m 万円 / m 万円 / m 万円 / m 万円 / m2 1.0 万円 / m2 1.1 万円 / m2 ( 万円 / m2 ) 公示地価変遷ももちは下がることなく上昇百道浜西新弥生年 2002 年 2007 年 2012 年 2017 年 11

12 ミリオンアヘニュー研究学園葛城茨城県つくば市全 34 戸 2005 年竣工 12 年後の姿建売ソーンまちなみの特徴最寄駅 (TX 研究学園 ) より徒歩 7 分全 34 戸 ( 建売 13 戸請負売建 21 戸 ) ( 一財 ) 住宅生産振興財団プロデュースまちなみ設計ルール ( ガイドライン ) 有り無電柱電線地下埋設 S 字の曲線道路で景観配慮道路はインターロッキング仕上げクルドサックでの 6 ブロックのクラスター緑豊かな植栽外周道路隣地境界は生垣で構成シンボルツリー ( 推奨はヤマボウシ ) 最低敷地面積 180 m2 ( 細分化を防止 ) ( 敷地面積は 181~240 m2 ) 建ぺい率 40% 容積率 80% 第一種低層住居専用地域管理組合組合費は無し ( 自主管理 ) ( 自治会費 100 円 / 年のみ徴収 ) 住民意識が高く各自美化植栽剪定 12

13 13 まちなみの経年変化事例名称 : ミリオンアベニュー研究学園葛城 ( 茨城県つくば市 ) テーマ : 植栽の配置と S 字道路による景観形成まち開き後 11 年を経過した沿道植栽は緑豊かで奥行き感のある景観を形成 4 年経過 (2010 年 ) 11 年経過 (2017 年 5 月 )

14 2005 年 2017 年差分総額 ( 販売価格 ) 万円万円 602 万円うち建物万円万円 919 万円うち土地万円万円 +317 万円土地単価 40 万円 / 坪 45 万円 / 坪 112.5% 茨城県公示地価平均 17.5 万円 / 坪 11.6 万円 / 坪 66.3% 更地鑑定評価額 2017 年 3 月末に店頭に広告し 1 週間で売れた在来大手 H 工務店の建設ハウスメーカーだったらより高い建物価格も期待可 ( 業者談 ) 希少価値高い待ち客有エリアここでもまちなみが資産価値になる事が判明 14

15 まちなみの途切れはコミュニティ崩壊の兆し先々まちなみの崩れや空き家問題の発生のきっかけに X 建築協定 + 緑地協定の更新時に協定脱退者の建替えでは 2 段生垣のルールが守られずまちなみが壊れていく〇緑量があり成熟感が漂う (37 年が経過 ) 低いレンガブロックの土留めと 2 段生垣で統一されまちなみが維持されている埼玉所沢 (1980 年 (S55 年 )~) 15

16 家の維持管理の良し悪しもまちなみ景観に影響を及ぼす X 施主の外壁リフォームでまちなみ景観が壊れた例外壁色はまちなみへの影響が大リフォームを含めまちなみを保全することはハウスメーカーの責務 X 茨城筑波研究学園都市 <(1992 年 (H4 年 )~)> 横浜多摩田園都市 <(1969 年 (S44 年 )~)> 16

17 家の維持管理の良し悪しもまちなみ景観に影響を及ぼす〇 2015 年 6 月まちびらきから 10 年経過外壁や目地に経年変化茨城筑波研究学園都市 <(2005 年 (H17 年 )~)> 2018 年 6 月手前 2 軒が前年 2017 年建てたハウスメーカーで外装リフォームを実施変わらない景観 17

18 まちなみ景観とコミュニティの関係について住民行政にヒアリングを実施まちなみを維持管理する方法集合賃貸や貸家への若い層の住替えでまちの活性化 3 空き家問題が生じにくい 1 経年美化につながる行政 : 地区計画策定住民 : コミュニティ活動事業者 : 管理組合サホ -ト各種協定が失効しないよう意識と確認住民自ら参加しよいまちにする意識の共有 2 資産価値が下がらない 18

19 19 建て替え時のマナー 10 箇条

20 高級分譲地として全国に知られる田園調布 20

21 その風景が資産価値が守られているのには理由があります 21

22 田園調布憲章私たちの街田園調布は大正時代後半に渋沢栄一翁の提唱で当時ようやく欧米に現れ始めた住宅と庭園の街作り田園都市構想を取り入れ多摩川の東側にあたるなだらかな丘陵地帯に新しく建設されたものです以来, 私たちの先輩はこの建設の精神と理想に則り自主的に平和で公園的な街作りに励んできました今では駅前のいちょう並木や各所に見られる桜は立派に成長し家々の樹木や生け垣も四季を通じて私たちの目を楽しませ暖かく迎えてくれる田園都市に成長しました私たちは今日まで築かれてきたわが街の優れた伝統と文化を受け継ぎこれからの情勢の変化にも賢明に対処しながら常に緑と太陽に満ち平和と安らぎに包まれ文化の香り漂うよりよい街作りを目指したいと念願しここに住民の総意に基づく憲章を定めるものです 1 この由緒ある田園調布をわが街として愛し大切にしましょう 2 創設者渋沢翁の掲げた街作りの精神と理想を知り自治協同の伝統を受け継ぎましょう 3 私たちの家や庭園垣根塀などがこの公園的な街を構成していることを考え新築や改造に際してはこれにふさわしいものとし常に緑化美化に努めましょう 4 この街の公園や並木道路等公共のものを大切にし清潔にしましょう 5 互いに協力して環境の保全に努め平和と静けさのある地域社会を維持しましょう 6 不慮の災害に備え常日ごろから助け合いましょう 7 隣人や街の人々との交わりを大切にし田園都市にふさわしい内容豊かな文化活動を行いましょう 7 年 5 月 19 日制定 ) ( 昭和 5 豊かなまちに住むためのルールや景観を守っていくための活動があるのです 22

23 プレハブ建築協会緑豊かなまちなみですがお向かいには 23

24 プレハブ建築協会区画も小さく分割され緑もなく室外機が露出 24

25 25 ルールがなくてもその景観を守るためのものここではそれをマナーとよび建て替え時のマナー 10 箇条としてまとめました既存のよい景観を維持もしくは建て替えることで周辺景観を向上させるための指針としてご活用ください

26 建替え時のマナー 10 箇条 1 まちに提供する緑を植えましょう 2 中高木は道路際に植えると効果的です 3 角地はそのまちの財産となります 4 工作物は境界より控えましょう 5 建物や擁壁がまちに圧迫感を与えない配慮を 6 色彩や素材はまちに調和するものとしましょう 7 設備機器は目立たない配慮を 8 まちに提供する灯りを設けましょう 9 既存の良いものは残していきましょう 10 メンテナンスを行い景観維持を心掛けましょう 26

27 1 まちに提供する緑を植えましょうプレハブ建築協会 27

28 ② 中高木は道路際に植えると効果的ですプレハブ建築協会 28

29 ③ 角地はそのまちの財産となりますプレハブ建築協会 29

30 ④ 工作物は境界より控えましょうプレハブ建築協会 30

31 ⑤ 建物や擁壁がまちに圧迫感を与えない配慮をプレハブ建築協会 31

32 6 色彩や素材はまちに調和するものとしましょうプレハブ建築協会 32

33 7 設備機器は目立たない配慮をプレハブ建築協会プレハブ建築協会コモンガーデン仲町台積水ハウス世田谷区粕谷 33

34 8 まちに提供する灯りを設けましょうプレハブ建築協会 34

35 8 街に提供する灯りを設けましょうプレハブ建築協会旭化成ホームズ 35

36 ⑨ 既存の良いものは残していきましょうプレハブ建築協会 36

37 10 メンテナンスを行い景観維持にを心掛けましょうプレハブ建築協会 37

38 まとめ私たちができることはお客様との対話を通じて良質なまちなみの意義を広く伝えること建替え時や修繕時にもまちなみに配慮する意識を共有することは心地よいコミュニティの形成住みよい環境づくり住宅地の価値の向上につながるものひいては空き家問題抑制のきっかけにつなげたい 38

Microsoft Word - Hよよ _景観形成ガイドライン（最終）●●● - コピー

Microsoft Word - Hよよ _景観形成ガイドライン（最終）●●● - コピー 4 景観形成基準チェックシート景観形成基準については以下の点について協議を行います都市景観形成地区建築物屋根外壁形態意匠門塀柵平面駐車場平面駐輪場屋根の色彩は周囲の景観との調和を図る隣近所の屋根と似通った色相としましょうソーラーパネルを使用する場合は屋根の色彩と調和したものとするソーラーパネルは屋根と同じ色相としましょう建築物の基調となる外壁の色彩は次のマンセル表色系で示された範囲とする