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たかとしおおふさ
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1 区分マンション投資に関わる税金 2018 法人活用編監修税理士土屋栄悦

2 目次 1. 個人と法人の比較税 / 取得形態 2. 法人設のメリットとデメリットの比較売却時 9. 利益課税の概要 10. 個人と法人の税比較法人設のメリット / 法人設のデメリット購入時 3. 法人設のメリット 4. 法人設のデメリット 5. 資産管理会社の活 6. 法人形態の選択その他 11. 消費税の概要 12. 生命保険による節税策 13. 特定資産を買い換えた場合の圧縮記帳 7. 建物名義と有利不利判定 14. 固定資産の交換の特例 8. 不動産賃貸の利益課税の概要

3 購入時個人と法人の比較税 / 取得形態法人設のメリットとデメリットの比較 03

4 個人と法人では利益に課税される税に違いがあります税の種類の比較個人と法人の比較 ( 税 ) 取得時国税登録免許税 ( 個人編 P6) 登録免許税 ( 個人編 P6) 地方税不動産取得税 ( 個人編 P8) 不動産取得税 ( 個人編 P8) 保有時地方税固定資産税 ( 個人編 P14) 固定資産税 ( 個人編 P14) 都市計画税 ( 個人編 P14) 都市計画税 ( 個人編 P14) 収 ( 利益 ) に対する税国税所得税 ( 個人編 P21) - 地方税住税事業税 ( 個人編 P20 21) 住税事業税 ( 個人編 P20 21) 売却時国税所得税 ( 個人編 P21) 法人税 (P20) 地方税住税住税事業税 (P20) もらった時の税国税贈与税法人税 (P20) 地方税 - 住税事業税 (P20 21) 遺産を引き継いだ時の税国税相続税法人税 (P20) 地方税 - 住税事業税 (P20 21) 04

5 個人と法人の比較 ( 取得形態 ) 項目個人法人参考購時初期投資 ( 不動産以外 ) 特になし法人設費が必要 P13 申告特別控 65 万円 (55 万円 ) または 10 万円なし個人編 P11 保有時課税期間原則任意の事業年度 - 税率超累進課税比例税率 P9 維持費特になし ( 字でも ) 法人住税 ( 均等割 ) 税理費等が必要 P13 15 給与事業専従者への払は経費計上役員従業員への払は損算 ( 要件あり ) P8 給与所得控除事業専従者あり役員従業員ともあり P8 交際費全額必要経費算全部または一部を損算 - 退職経費計上不可適正額のみ損算 - 生命保険料等所得控除 ( 最高 12 万円 ) 全部または一部を損算 P12 減価償却強制償却任意償却個人編 P18 損益通算の制限地に係る利は不可他の所得との通算可能 ( 地利も対象 ) P24 売却時税率短期譲渡 39.63% 期譲渡 % 実効税率約 30% 個人編 P34 35 損失の繰越翌年以降 3 年間 ( 申告者に限る ) 翌年以降 10 年間個人編 P37 損益通算の制限不動産譲渡損による通算は不可不動産の譲渡損による通算も可能 P24 その他相続対策相続財産は不動産相続財産は株式 P19 運営上の障害特になし勤務先に副業禁止規定がある場合は役員になれない - 05

6 メリット 1. 所得税等の軽減 ( 詳細は P.8) 1 所得分散 2 給与所得控除 2. 所得税の最高税率より低い法人比例税率の適 ( 詳細は P.9) デメリット 1. 法人設費 ( 詳細は P.13) 2. 決算申告に税理費が必要 ( 詳細は P.13) 3. 損失の繰越控除 ( 詳細は P.12) 3. 字でも法人住税の均等割が発生 ( 詳細は P.14) 4. 保険料の費化 ( 詳細は P.12) 4. 社会保険制度への加が必要 ( 詳細は P.15) 5. 相続税対策 ( 詳細は P.12) 法人設のメリットとデメリットの比較 06

7 購入時法人設のメリット / デメリット資産管理会社の活法人形態の選択建物の名義と有利不利判定不動産賃貸の利益課税の概要 07

8 法人設のメリット 1. 所得税等の軽減 1 所得分散生計一の親族に対する報酬の払に関する制限は所得税より緩やかであるため代表者に集中しがちな所得を事業活動に従事する同族役員や従業員に払うことにより所得分散を図り所得税の超過累進税率の緩和をうことができますさらに役員報酬等の払先を相続人等とすれば納税資の確保と相続財産の膨張を防ぐ効果があります課税所得 2,000 万円役員報酬会社役員報酬役員報酬課税所得 1,000 万円課税所得 500 万円役員報酬課税所得 500 万円所得税住税の合計万円所得税住税の合計万円 2 給与所得控除額法人に所得を移転させその所得を給与として分配すると受給者に対し所得税住税が課税されますしかし給与所得には給与所得控除額 ( 概算経費 : 領収書のいらない経費 ) が認められるため課税所得がさくなります諸経費 300 万円所得額 700 万円個人家賃収 1,000 万円給与所得控 180 万円所得額 520 万円個人給与収 700 万円諸経費 300 万円役員報酬 700 万円法人家賃収 1,000 万円 08

9 2. 所得税の最税率より低い法人例税率の適所得税は超過累進税率が採され所得のきさに応じ5% から45% の税率が適され住税の税率は一律 10% であるため最高税率は55% となります一方法人税は原則として所得のきさに関係なく比例税率 23.2%(H 以後開始年度 )( 中法人の800 万円以下の所得は19% 軽減あり ) が採され事業税や住税を含め実効税率は所得に応じて25.8% 27.5% 33.5% となっていますこのため一定の所得を超える場合には法人での課税の方が納税額は少なくなります所得税住税の速算表法人実税率( 資本 1 億円未満 ) 税目所得税住税合計課税所得税率控除額税率控除額税率控除額 195 万円以下 5% - 15% 万円超 330 万円以下 10% 9.75 万円 20% 9.75 万円 330 万円超 695 万円以下 20% 万円 30% 万円 695 万円超 900 万円以下 23% 63.6 万円 10% - 33% 63.6 万円 900 万円超 1,800 万円以下 33% 万円 43% 万円 1,800 万円超 4,000 万円以下 40% 万円 50% 万円 4,000 万円超 45% 万円 55% 万円 ( 税率 ) 法人設のメリット所得実効税率 400 万円以下 25.8% 400 万円超 800 万円以下 27.5% 800 万円超 33.5% 55% 50% B 40% 30% 20% 所得税住税額法人実効税率 ( 資本 1 億円未満 ) 10% A 195 万 330 万 695 万 800 万 900 万 1,800 万 4,000 万 ( 所得 ) B の部分は個人の超過累進税率が法人の実効税率を上回る部分で法人課税が個人課税よりも有利となります一方 A 部分は個人の超過累進税率が法人の実効税率を下回る部分で個人課税が法人課税よりも有利となります 09

10 法人設のメリット実効税率の意義単純に法人が課税される税目の各々の税率の合計 ( 表税率 ) すると最で約 43% となりますがいわゆる実効税率はそのように計算するのではありません地方法人税, 住税及び地方法人特別税は所得額に税率を乗じるのではなく他の税額に税率を乗じるものであること, 事業税と地方法人特別税は納税額が経費に算できることから, これらを考慮しますと, 実効税率は以下のような算式から導き出すことができます実効税率 = 10

11 法人設のメリット個人が不動産投資をった場合に家賃収から得られる不動産所得に対する税率は給与所得等の他の所得に不動産所得を加算した合計所得に対する税率が適されるため給与所得等がきい方が不動産投資をった場合には投資効率が悪くなってしまいますそこで法人を設し家賃収による利益を法人税で負担した場合の節税額を示すと次のようになります年収別の投資不動産規模に応じた節税額 ( 単位 : 円 ) 給与収入 5,000,000 7,500,000 10,000,000 15,000,000 20,000,000 25,000,000 30,000,000 35,000,000 1,000,000 55,500 90, , , , , , ,400 2,000, , , , , , , , ,800 3,000, , , , , , , , ,200 4,000, , , , , ,500 1,105,600 1,105,600 1,105,600 5,000, , , ,500 1,024,600 1,206,900 1,382,000 1,382,000 1,382,000 不 6,000, , ,900 1,000,400 1,229,600 1,483,300 1,658,400 1,658,400 1,658,400 動 7,000, , ,900 1,205,300 1,438,100 1,759,700 1,934,800 1,934,800 1,934,800 産 8,000,000 17, , , ,500 1,188,100 1,363,200 1,363,200 1,363,200 所 9,000, , , ,200 1,036,900 1,358,500 1,533,600 1,533,600 1,533,600 得 10,000, , , ,100 1,207,300 1,528,900 1,704,000 1,704,000 1,704,000 15,000, ,400 1,118,000 1,526,400 2,059,300 2,380,900 2,560,000 2,560,000 2,560,000 20,000,000 1,559,500 1,970,000 2,378,400 2,911,300 3,232,900 3,410,500 3,640,200 3,870,000 25,000,000 2,411,500 2,822,000 3,230,400 3,763,300 4,112,900 4,517,800 4,747,500 4,977,200 30,000,000 3,263,500 3,674,000 4,082,400 4,668,900 5,220,200 5,625,000 5,854,700 6,084,500 所得控除額は年収の1 割と仮定し投資規模は事業的規模以外 (5 棟 10 室未満 ) として計算していますサラリーマンで年収 750 万円の方が年間の不動産所得 300 万円の分譲マンションに投資をした場合には個人の税が 93.8 万円増加します一方法人の場合は 64.2 万円の税負担となりますので法人でマンションを購頂いた方が差し引き 29.6 万円の節税となります 11

12 3. 損失の繰越控除法人設のメリット法人も個人も申告など一定の要件に該当する場合には損失発生年に相殺しきれなかった損失の額は翌年以降の所得と相殺することができます繰り越すことができる期間は個人が最 3 年間法人が最 10 年間です (H 以後に開始する事業年度において最 10 年間となりました ) 区分繰越期間損額個法人人最 3 年間最 10 年間 4. 保険料の費化個人事業主が生命保険契約に係る保険料を払った場合には課税所得の計算上最で 12 万円までしか控除できませんが法人の場合には一定の定期保険などに係る保険料は全額費に計上することができます各種保険または共済契約を活することで福利厚生の充実や相続税の納税資確保法人税等の課税の繰延べなどができます契約者税務上の取扱い個人最 12 万円を所得控除できます法人一定要件を満たす保険料等は全額または一部を所得計算上控除できます 5. 相続税対策 1 不動産投資による収が会社へ帰属し個人資産の増加を防ぐことが可能 2 出資分の贈与は不動産の贈与と異なり登記費や不動産取得税が課税されない 3 会社からの退職を受領することによって退職の非課税を適することができる 4 相続人を出資者にすることによって相続対象から外すことができる 5 係争防止の観点から相続人ごとに会社を設することも可能 12

13 1. 法人設費期間株式会社定款に貼る収印紙代 ( 電定款の場合は不要 ) 4 万円 4 万円公証人に払う数料 ( 定款の認証 ) 5 万円 - 合同会社定款の謄本数料 ( 登記 ) 2,000 円程度 (1 ページ 250 円 ) 2,000 円程度 (1 ページ 250 円 ) 登録免許税 ( 登記 ) 15 万円は資本の額の 0.7% のうち高い方 6 万円は資本の額の 0.7% のうち高い方司法書報酬 5 万円程度 5 万円程度合計 29 万円以上 15 万円以上設期間 2 週間程度 2 週間程度 2. 決算申告に係る税理報酬法人設のデメリット法人名義で購するためにはまず法人を設しなければなりません法人形態 ( 株式会社合同会社 ) により設に要する費や期間は異なります決算申告とは会社の会計期間内における収と出を元に利益や損失を算出し期間内の業績や財務状況を明らかにする続きです申告書の作成から法人税や消費税等の税額の計算や納税までの一連の続きを指します税理に決算業務を依頼する際は決算申告のみの依頼をする場合や顧問契約も合わせて依頼する場合があります 13

14 3. 字でも法人住税の均等割が発生会社の住税の均等割は個人の均等割に比べ高額で利益の有無に関係なく課税されますので字の場合にも課税されます東京 23 区にのみ事務所等を有する株式会社の均等割額は次のとおりです 2 以上の特別区に事務所等を有する場合は主たる事務所等の所在の特別区の均等割額に従たる事務所等所在の特別区の数に応じた均等割額を加算します資本等の額主たる事務所等の所在する特別区従たる事務所等の所在する特別区 1 千万円以下 1 千万円超 1 億円以下 1 億円超 10 億円以下 10 億円超 50 億円以下 50 億円超法人設のデメリット 50 人以下 70, 人超 140, 人以下 180, 人超 200, 人以下 290, 人超 530, 人以下 950, 人超 2,290, 人以下 1,210, 人超 3,800, 人以下 50, 人超 120, 人以下 130, 人超 150, 人以下 160, 人超 400, 人以下 410, 人超 1,750, 人以下 410, 人超 3,000,000 14

15 4. 社会保険制度への加義務法人設のデメリット < 要件 > 1 社会保険健康保険厚生年保険など 2 対象者事業主従業員 < 適対象事業所 > 事業主を含む従業員 1 人以上の会社国や地方公共団体などの法人常時使の従業員が 5 人以上いる一部の業種を除く個人事業所 < パートアルバイト > 適事業所に常時使されている雇形態社会保険の強制加の対象加しないと法律違反! ( 強制適事業所対象外のケース ) 常時使の従業員が 5 人未満の個人事業所 5 人以上の個人事業所で理美容業飲食業などのサービス業農林漁業パートやアルバイトでも社会保険に加させなければいけないパートアルバイトが社会保険の適範囲となるケース 1.1 週間の所定労働時間および 1 かの所定労働数が同じ事業所で同じ業務をっている正社員 ( 一般社員 ) の 4 分の 3 以上 2.1 の要件を満たしていなくても次の短時間労働者の要件 (1 5) の全てに該当する場合 1 週の所定労働時間が 20 時間以上 2 勤務期間 1 年以上またはその込み 3 額賃が 8.8 万円以上 4 学生以外 5 従業員 501 人以上の企業に勤務会社負担の社会保険料 ( 健康保険料及び厚生年保険料 ) 健康保険料 40 歳未満 40 歳以上厚生年保険料標準報酬 4.955% 程度標準報酬 5.78% 程度標準報酬 9.15% 程度 15

16 資産管理会社の活不動産所得は給与所得等と合算して所得税が課税されるため給与所得等が高額の場合には高い税率が不動産所得にも適されるため投資効率が悪くなってしまいますそのような場合には資産管理会社を活し所得を親族に分散することで所得税の軽減と被相続人の資産増加の防止納税資確保などの将来の相続対策をうことが有効です資産管理会社を活する方法には 1 管理受託方式 2 一括借上 ( サブリース ) 方式 3 所有権方式があります 1 管理受託式不動産所有者は個人であり資産管理会社は管理料収を得ることになります個人は管理料の払によって所得分散をうことになりますが管理料が高額すぎる場合には税務上否認されることもあります個人オーナー管理料の払 5 家賃 100 直接賃貸借契約資産管理会社 5 家賃 100 賃借人集代清掃等の管理業務この方式では不動産管理会社の業務は賃貸料の集清掃借家人などのトラブルの調整等比較的簡単な仕事であり管理料としては家賃収の 5 7% 程度が妥当と考えられていますただこの方式の点は管理会社の収が少なくなることまた管理料を受け取るために不動産管理会社がどれだけの仕事をしたかが常に問題となることです 2 一括借上 ( サブリース ) 式個人が所有する不動産を資産管理会社が一括で借り上げ家賃保証する方式です資産管理会社は空室リスクを負いますので居者から収受する満室時の家賃総額よりも安い賃料で個人と賃貸借契約をいます資産管理会社の収は管理受託方式よりも多くなるのが一般的です個人オーナー転貸条件付賃貸借契約賃貸借契約資産管理会社 20 家賃 80 家賃 100 家賃保証清掃等の管理業務この方式はオーナーに家賃を保証することからオーナーは安定した賃料収が得られます一方不動産管理会社は空室保証のリスクを負うことになります一般にこの方式は不動産管理会社が賃貸料の保証をする方法として利しています保証料は地域差や保証内容にもよりますが家賃収の 10% 20% ぐらいが多いようです賃借人 16

17 資産管理会社の活 3 所有権式資産管理会社が建物を所有して貸付けをう方式です資産管理会社が家賃収を 100% 収受するので他の方式よりも所得分散効果や給与所得控除額による所得税等の軽減効果はきくなりますただし新設法人は銀からの物件購のための融資を受けにくい場合があります資産管理会社 ( 資産所有 ) 100 建物賃貸借契約家賃 100 賃借人家賃全額受領清掃等の管理業務 17

18 法人形態選択資産管理会社の設は株式会社と合同会社のどちらが良いのでしょうか株式会社の場合には決算公告や役員改選登記が必要であり株主総会議事録などの整備も必要です一方出資者 1 人の合同会社は定款に必要な事項を決めておけば株式会社に比べると制約が少なくさらに簡便といえますどちらも形態も法人税等の課税は同じであり対外的な印象や設コスト事務負担などを考慮して決定することになります項目株式会社合同会社最低資本 1 円 1 円設費高い安い出資者の責任有限責任有限責任出資者の数 1 名 1 名出資者と業務執者の関係株主と経営者は別にできる経営に従事できるのは出資者のみ現物出資規制鑑定及び検印が必要無役員の任期 2 年 10 年無登録免許税 15 万円 6 万円決算公告義務ありなし利益配当出資比率自由 18

19 建物名義と有利不利判定建物の名義を決める場合には相続発生時期相続税総額所得税対策の 3 点を総合勘案しなければなりません建物本人親族会社地本人本人本人節税効果建物の名義人本人名義親族名義会社名義相続税評価額引き下げ効果貸家建付地〇貸宅地 - 〇評価減〇建物評価減〇株式評価減収益移転対策〇〇地所有者の所得税対策〇〇説明建物は会社名義相続税評価額の引き下げ効果がきい資産管理会社は所有権方式家賃収を全額収受し所得分散効果がきい 19

20 不動産賃貸による利益計算会社の不動産の貸付による利益は不動産を貸して得た各事業年度の益の額から損の額を控除して計算することができます不動産賃貸の利益 = 益の額 - 損の額会社利益に係る法人税住税事業税の税率会社の不動産賃貸に係る利益は他の会社の事業から生じる損益と合算され次の税率が適されます法人実効税率の算式は P10 をご参照下さい 1. 法人税 2. 地法人税所得額期末資本 1 億円超期末資本 1 億円以下年 800 万円以下 19.0% 23.2% 年 800 万円超 23.2% 各課税事業年度の基準法人税額 4.4% 不動産賃貸の利益課税の概要 3. 法人住税 ( 東京都 ) 種類区分税率所得割均等割資本 1 億円以下で法人税額が年 2000 万円以下法人税額 12.9% 上記以外法人税額 16.3% 資本 1000 万円以下で従業員が50 人以下 70,000 円資本 1000 万円超 1 億円以下で従業員が50 人以下 180,000 円均等割の額は資本従業員数によって何段階もの額が設定されています (P.14) 20

21 不動産賃貸の利益課税の概要 4. 法人事業税区分法人所得額税率資本 1 億円以下かつ年所得 2,500 万円以下かつ年収額 2 億円以下の法人 ( 標準税率 ) 資本 1 億円超または年所得 2,500 万円超もしくは年収額 2 億円超の法人 ( 超過税率 ) 400 万円以下 3.4% 400 万円超 800 万円以下 5.1% 800 万円超 6.7% 400 万円以下 3.65% 400 万円超 800 万円以下 5.465% 800 万円超 7.18% 5. 地法人特別税区分税率 400 万円以下 1.469% 400 万円超 800 万円以下 2.203% 800 万円超 2.894% 21

22 売却時利益課税の概要個人と法人の税比較 22

23 不動産の売却による利益とは原則として取得時から売却時までの資産の値上益であり具体的には次の算式により計算されます他の事業の損益と合計し法人税率等を適する個人のように所有期間による税率の相違はない個人の場合とは異なり総合課税となります売却収 ( 注 1) -( 帳簿価額 ( 注 2) + 譲渡費 ( 注 3) )= 譲渡益 ( 注 1) 売却収 = 不動産の売却代 + 固定資産税の精算 + 実測精算 ( 注 2) 帳簿価額 = 地建物の購代等 - 建物の減価償却累計額 ( 注 3) 譲渡費 = 譲渡に要した額 ( 仲介数料等 ) 不動産売却の利益課税の概要益の額 ( 売買収 ) 損の額 ( 帳簿価額 ) 損の額 ( 譲渡費 ) 譲渡益 1 購代 2 購時の仲介数料 3 契約解除に伴い出する解約違約 4 建物の増改築代 5 その他取得関連費建物の帳簿価額は取得価額から減価償却費を控除した譲渡時の未償却残高となります 1 売却時の仲介数料 2 譲渡のために払った退料移転料 3 4 売却のために取り壊した建物の取壊費建物の取得費相当額解約数料違約など ( 例 : サブリース契約の解約に伴う費 ) 5 その他譲渡関連費各種譲渡の特例の検討取得のと譲渡の不動産の所有期間の判定の基礎となる取得のと譲渡のは原則として引渡となりますが契約効発生を選択することも認められますただし自己建設等または他人請負による建築等の場合の取得は完成または引渡となります引渡または契約効発生 ( 新築建物等は契約効発生は選択できません ) 23

24 売却時の税法人は不動産の売却益 ( 売却損 ) だけで税額を計算せず全ての所得の合計に法人税率事業税住税の税率をかける個人の場合分離課税期譲渡の場合は個人の税率が低い ( 譲渡益が発生した場合の税 ) 個人と法人の税比較個人法人期譲渡 % 利益の額に対する法人実効税率 0 円 400 万円約 25.8% 短期譲渡 % 400 万円 800 万円約 27.5% 800 万円約 33.5% ( 譲渡損失が生じた場合 ) 地建物の譲渡について生じた損失の額は他の地建物の譲渡による内部通算は可能他の所得との損益通算は不可一定の条件を満たす居住不動産の譲渡損失のみ給与取得等との損益通算が可能不動産所得がマイナスの場合個人法人相殺可能年数 3 年間 10 年間 < 法人 > 損失発生年に相殺しきれなかった損失額は翌年以降の所得と相殺できる平成 30 年 4 1 以降の開始事業年度に生じたものは 10 年間 < 個人 > 損益通算が出来るのは不動産所得事業所得譲渡所得 ( 分離課税のものを除く ) 林所得のみ但し損失の内地等を取得するために要した負債の利額に相当する部分の額については対象外 24

25 1. 概要払った消費税 > 預かった消費税 ( 消費税の払い過ぎ ) 還付条件 : 課税事業者かつ原則課税 2. 課税業者還付の申請書を提出できる事業者は次のような課税業者です消費税の概要の場合差額を国から還付を受けることが出来ます ( 例 ) 高額な資産購設備投資 (1) 前々年 ( 基準期間 ) の課税売上が1,000 万円を超える個人事業者 ( 課税事業者 ) (2) 前々事業年度 ( 基準期間 ) の課税売上が1,000 万円を超える法人 ( 課税事業者 )( 注 1) 前々事業年度が1 年未満の場合 : その事業年度開始のの2 年前のの前から同以後 1 年を経過するまでの間に開始した各事業年度を合わせた期間の課税売上高の合計額をその各事業年度の合計数で割った額に12を掛けて計算した額 ) (3) 課税事業者となることを選択した者 (4) 基準期間がない法人のうちその事業年度の開始のにおける資本の額は出資の額が1,000 万円以上の法人 ( 注 2) 注意! 免税事業者は仕代に含まれている消費税と地方消費税の還付を受けることはできません基準期間前々期課税売上が 1,000 万円以上前期当期課税事業者に該当 ( 注 1) その課税期間の基準期間における課税売上高が 1,000 万円以下であっても特定期間 ( ) における課税売上高が 1,000 万円を超えた場合当課税期間から課税事業者となりますなお特定期間における 1,000 万円の判定は課税売上高に代えて給与等払額の合計額により判定することもできます ( 注 2) 特定新規設法人も同様に課税事業者となります特定期間個人事業者の場合 : その年の前年のまでの期間法人の場合 : 原則としてその事業年度の前事業年度開始の以後 6 ヶの期間みなし仕率 3. 原則課税と簡易課税原則課税の納税額 = 課税売上げ等に係る消費税額 - 課税仕れ等に係る消費税額以下の場合は簡易課税制度適が可能です基準期間の課税売上高が 5,000 万円以下簡易課税制度の適を受ける旨の届出書を事前に提出している事業者実際の課税仕れ等の税額を計算することなく仕控除税額を課税売上高に対する税額の一定割合とするというもの一定割合をみなし仕率といい売上げを卸売業売業製造業等サービス業等不動産業及びその他の事業の 6 つに区分それぞれの区分ごとのみなし仕率を適第一種事業 ( 卸売業 ) 90% 第二種事業 ( 売業 ) 80% 第三種事業 ( 製造業等 ) 70% 第四種事業 ( その他の事業 ) 60% 第五種事業 ( サービス業等 ) 50% 第六種事業 ( 不動産業 ) 40% 簡易課税を選択した場合には消費税の還付を受けることはできません 25

26 その他生命保険による節税策特定資産を買い換えた場合の圧縮記帳固定資産の交換の特例 26

27 生命保険による節税策 1. 概要 < 生命保険契約 > 保険料の全部( 一部 ) 払い損 ( 経費 ) < 保険の解約 > 解約返戻の受取り益 2. 課税の繰延べ < 受取保険の利途 > 役員退職運転資などに充当可能会社契約者保険受取人自社の役員 ( 経営者 ) 従業員被保険者例 ) 期平準保険に係る保険料 1000 万円 ( 年払い ) その 1/2 の 500 万円が損算法人税の実効税率を 30% と仮定税の軽減効果は 150 万円 (500 万円 30%) 軽減効果を加味保険料の実質負担は 850 万円 ( 年払い保険料 1000 万円 - 税軽減額 150 万円 ) 保険料に対する税の軽減率は 15%(150 万円 1000 万円 ) 解約の際の返戻率は税軽減効果を加味して計算するとその分高くなります保険料 1000 万円払い返戻 900 万円単純返戻率は 90% 税の軽減効果を加味実質返戻率は 105%( 単純返戻率 90%+ 税の軽減率 15%) 3. 恩恵が受けられる前提 ( 生命保険契約の節税は ) 字企業であること毎年保険料払いで税の軽減効果を享受すること ( 解約時に解約返戻に課税されないように ) 役員退職修繕費などの払い時に解約する解約返戻に課税されると税の軽減効果はなくなる 27

28 特定資産を買い換えた場合の圧縮記帳 28

29 圧縮記帳の方法特定資産を買い換えた場合の圧縮記帳次の算式により計算した圧縮限度額を損経理により買換資産の帳簿価額を減額します ( 算式 ) 圧縮限度額 = 圧縮基礎取得価額 ( 注 1) 差益割合 ( 注 2) 80/100( 注 3) ( 注 1) 圧縮基礎取得価額とは買換資産の取得価額と譲渡資産の譲渡対価の額のうちいずれか少ない額をいいます ( 注 2) 差益割合 = 譲渡対価の額 -( 譲渡資産の帳簿価額 + 譲渡経費の額 ) 譲渡対価の額 ( 注 3) 期所有資産の買換えは譲渡資産が地域再生法に規定する集中地域以外の地域内にありかつ買換資産が次の地域内にある場合にはそれぞれ次の割合となります ( 譲渡と取得がいずれも平成 27 年 8 10 以後にわれた場合に限ります ) 1 東京都の特別区の存する区域 70/100 2 地域再生法の集中地域 (1の区域を除きます) 75/100 29

固定資産の交換の特例適要件交換により取得圧縮記帳の適要件写真はイメージです 1 法人が同じ種類の固定資産を交換により取得した場合 2 圧縮限度額の範囲内で交換により取得した資産 ( 以下取得資産といいます ) の帳簿価額を損経理により減額したとき 3 その減額した額を損の額に算圧縮記帳の対象となる交換次のすべての条件 (1)

譲渡資産も取得資産も固定資産であること ( 不動産業者などが販売目的で所有している地建物などの棚卸資産を交換した場合にはこの圧縮記帳の対象となりません ) (3) 譲渡資産も取得資産もそれぞれの所有者がともに 1 年以上所有していたものであること (4) 取得資産は相方が交換するために取得した資産でないこと (5)

30 固定資産の交換の特例適要件交換により取得圧縮記帳の適要件写真はイメージです 1 法人が同じ種類の固定資産を交換により取得した場合 2 圧縮限度額の範囲内で交換により取得した資産 ( 以下取得資産といいます ) の帳簿価額を損経理により減額したとき 3 その減額した額を損の額に算圧縮記帳の対象となる交換次のすべての条件 (1) (6) に該当する交換の場合です (1) 交換により譲渡する資産 ( 以下譲渡資産といいます ) と取得資産が地と地建物と建物のように互いに同じ種類の資産であること ( 借地権は地に含まれますまた建物とともに交換する建物に附属する設備や構築物は建物と一体となって交換される場合に限りその建物に含まれます ) (2) 譲渡資産も取得資産も固定資産であること ( 不動産業者などが販売目的で所有している地建物などの棚卸資産を交換した場合にはこの圧縮記帳の対象となりません ) (3) 譲渡資産も取得資産もそれぞれの所有者がともに 1 年以上所有していたものであること (4) 取得資産は相方が交換するために取得した資産でないこと (5) 取得資産を譲渡資産の交換直前の途と同じ途に使すること ( この途は地については宅地畑林鉱泉地池は沼牧場は原野その他に区分されまた建物については居住店舗は事務所工場倉庫その他に区分されています ) (6) 交換した時における譲渡資産の価額 ( 時価 ) と取得資産の価額 ( 時価 ) との差額がこれらの時価のうちいずれか高い方の価額の 20% 以内 30

31 圧縮限度額固定資産の交換の特例交換による圧縮限度額は交換差等の有無等により次の算式によって計算します交換差等交換時における譲渡資産の価額 ( 時価 ) と取得資産の価額 ( 時価 ) とが同額でない場合その差額を補うために授受される銭等 (1) 交換差等がない場合圧縮限度額 = 取得資産の価額 -( 譲渡資産の譲渡直前の帳簿価額 + 譲渡経費の額 ) ( 注 ) 譲渡経費の額には交換に当たって出した譲渡資産についての仲介数料荷役費運送保険料などその譲渡のために要した費の額のほか地の上にある建物を取り壊してその地を交換した場合の取壊費やその取壊しによって借家人に払った退料などの額が含まれます (2) 交換差等を受け取った場合圧縮限度額 = 取得資産の価額 -( 譲渡資産の譲渡直前の帳簿価額 + 譲渡経費の額 ) 取得資産の価額 /( 取得資産の価額 + 交換差等の額 ) (3) 交換差等を払った場合圧縮限度額 = 取得資産の価額 -( 譲渡資産の譲渡直前の帳簿価額 + 譲渡経費の額 + 交換差等の額 ) 31

32 索引かこ. 個人と法人の税比較 P.24 はふ. 不動産売却の利益課税の概要 P.23 さし. 資産管理会社の活 P.16 ほ. 法人形態の選択 P.18 たはし. 消費税の概要 P.25 た. 建物の名義と有利不利判定 P.19 ふ. 不動産賃貸の利益課税の概要 P.20 その他ほ. 法人設のメリット法人設のデメリット P.8 P.26 生命保険による節税策特定資産を買換えた場合の圧縮記帳固定資産の交換農特例資産管理法人でご所有を検討の場合は本紙 < 区分マンション投資に関わる税 2018 法人活編 > をご覧下さい

土地建物等の譲渡損失は同じ年の他の土地建物等の譲渡益から差し引くことができます差し引き後に残った譲渡益については下記の < 計算式 2> の計算を行いますなお譲渡益から引ききれずに残ってしまった譲渡損失は原則として土地建物等の譲渡所得以外のその年の所得から差し引くこと ( 損益通算 )

土地建物等の譲渡損失は同じ年の他の土地建物等の譲渡益から差し引くことができます差し引き後に残った譲渡益については下記の < 計算式 2> の計算を行いますなお譲渡益から引ききれずに残ってしまった譲渡損失は原則として土地建物等の譲渡所得以外のその年の所得から差し引くこと ( 損益通算 ) 営 V iewpoint 個人が土地建物等を譲渡したときの税金久住透部東京室個人が土地建物等を譲渡 ( 売却 ) したことにより生じる所得は譲渡所得とされ所得税と住民税が課税されますそこで土地建物等の譲渡代金の使途を検討する場合はあらかじめ税負担がどの程度生じるかを考えておく必要があります今回は個人が土地建物等を譲渡したときの所得税および住民税の算出方法を解説するとともに居住用財産を譲渡した場合の主な特例について